Rent for rural land lease: validity of delivery and debtor's inability to invoke pactum commissorium for creditor's prior breach

Şedinţa publică din data de 13 octombrie 2020

Asupra cauzei de faţă constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

I.1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Sibiu, secţia I civilă la data de 23 mai 2018, sub nr. x/2018, reclamanta Comuna Poiana Sibiului a chemat în judecată pe pârâţii A. şi B., pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa: să fie obligaţi pârâţii să plătească chiria restantă calculată conform contractului de închiriere păşuni nr. 892 din data de 28 martie 2013, de 426.581,4 RON - chirie sezon păşunat 2015; să fie obligaţi pârâţii la plata penalităţilor de întârziere, calculate de la data scadenţei şi până la data plăţii debitului restant.

În conformitate cu dispoziţiile art. 204 C. proc. civ., reclamanta Comuna Poiana Sibiului a formulat cerere de modificare/completare a cererii de chemare în judecată.

Astfel, adiacent cererilor formulate iniţial, a solicitat ca instanţa, în temeiul hotărârii pe care o va pronunţa, să oblige pârâţii să plătească chiria restantă, calculată conform contractului de închiriere păşuni nr. 892 din data de 28 martie 2013, de 425.303 RON - chiria sezon păşunat 2016 (curs schimb la 3 ianuarie 2016: 1 euro = 4,5245 RON); să oblige pârâţii să plătească chiria restantă calculată conform contractului de închiriere păşuni nr. 892/28.03.2013, de 428.959,6 iei - chiria sezon păşunat 2017 (curs schimb la 21 martie 2017: 1 euro = 4,5634 RON).

I.2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal

Prin sentinţa civilă nr. 850 din data de 21 decembrie 2018, pronunţată în dosarul nr. x/2018, Tribunalul Sibiu, secţia I civilă a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune al reclamantei cu privire la suma de 213.290,7 RON, reprezentând prima tranşă a chiriei (taxă de păşunat) aferente anului 2015, excepţie invocată de pârâţi şi, în consecinţă, a respins cererea reclamantei Comuna Poiana Sibiu prin Primar, formulată în contradictoriu cu pârâţii A. şi B., pentru chiria în sumă 213.290,7 RON, reprezentând prima tranşă a chiriei (taxă de păşunat) aferente anului 2015, fiind prescris dreptul la acţiune.

A respins, ca neîntemeiată, acţiunea civilă formulată de reclamanta Comuna Poiana Sibiului prin primar, în contradictoriu cu pârâţii A. şi B., având ca obiect pretenţii contractuale.

I.3. Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de apel

Prin decizia nr. 1766 din data de 13 noiembrie 2019, pronunţată în dosarul cu acelaşi număr, Curtea de Apel Alba Iulia, secţia I civilă a admis apelul formulat de reclamanta Comuna Poiana Sibiului împotriva sentinţei civile nr. 850 din data de 21 decembrie 2018, pronunţate de Tribunalul Sibiu, secţia I civilă.

A schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta Comuna Poiana Sibiului împotriva pârâţilor A. şi B. şi a obligat pe pârâţi să plătească reclamantei următoarele sume: 213.291 RON chirie sezon păşunat 2015; 425.303 RON chirie sezon păşunat 2016; 428.959,6 RON chirie sezon păşunat 2017.

A respins în rest acţiunea şi a menţinut dispoziţiile din sentinţa apelată referitoare la modul de soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune.

A obligat pe pârâţi să plătească reclamantei suma de 10.765 RON, cheltuieli de judecată la fond şi în apel.

II. Calea de atac formulată în cauz.

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia I civilă au declarat recurs pârâţii A. şi B..

Recurenţii-pârâţi A. şi B. au solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei apelate, în sensul respingerii apelului reclamantei Comunei Poiana Sibiului şi menţinerea ca temeinică şi legală a sentinţei civile nr. 850/2018, pronunţate de Tribunalul Sibiu, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.

Au precizat că recursul nu vizează dezlegările privind excepţia prescripţiei pentru prima tranşă a chiriei aferente anului 2015 şi nici soluţia privind pretenţiile cu titlu de penalităţi pentru plata cu întârziere a chiriei.

În esenţă, recurenţii-pârâţi au susţinut că instanţa de apel a încălcat normele de drept material privind contractul de închiriere, în principal, pe cele prevăzute de art. 1786, art. 1787 şi art. 1794 C. civ.

Astfel, au arătat că:

- în contractul de închiriere nr. x/2013, încheiat de părţi, se arată că data de început a locaţiunii este 28 martie 2013, însă nu s-a produs nicio dovadă că la acea dată a avut loc predarea bunului; nu există nicio dovadă că s-ar fi predat bunul la o altă dată ulterioară şi, mai mult decât atât, instanţele de fond şi apel au reţinut că fostul locatar a rămas să folosească bunul închiriat încă cel puţin 2 ani;

- obligaţia de predare a bunului în scopul folosinţei acestuia nu a fost nicicând îndeplinită de locator, respectiv de intimata-reclamantă, aspect ignorat şi greşit dezlegat de către instanţa de apel, care a reţinut că "pentru perioada 2013-2014 îndeplinirea obligaţiilor de către reclamantă, de predare a terenului şi de asigurare a folosinţei acestuia, este discutabilă, având în vedere opunerea fostului locatar la folosirea terenurilor de către pârâţi şi litigiile în care au fost implicate părţile;"

- îndeplinirea obligaţiilor esenţiale ale locatorului de predare a bunului şi de asigurare a folosinţei acestuia nu putea fi nicidecum discutabilă, după cum reţine Curtea de Apel Alba Iulia - instanţa era chemată să verifice dacă au fost îndeplinite sau nu aceste obligaţii, iar nu să lase acest aspect esenţial al cauzei neclarificat şi deschis discuţiilor;

- obligaţia de a preda bunul se execută la data stabilită în contract, nu în starea în care acesta se găseşte, ci în stare corespunzătoare pentru utilizarea în scopul pentru care bunul a fost dat în locaţiune; având în vedere faptul că în anii 2013 şi 2014 bunul închiriat a fost folosit de către fostul locatar, aspecte reţinute de către instanţele de fond, apare evident faptul că nu se poate discuta despre o locaţiune valabilă şi de un temei pentru acţiunea intimatei-reclamante, chiar dacă pretenţiile sale vizează o perioadă ulterioară;

- neîndeplinirea obligaţiei de predare a bunului dă dreptul de a se invoca excepţia de neexecutare a contractului; în acelaşi sens, este şi clauza contractuală ce conţine pactul comisoriu expres inserat prin acordul părţilor - prin care a intervenit încetarea de drept a contractului de închiriere nr. x/2013;

- Curtea de Apel Alba Iulia a interpretat în mod nelegal contractul ce face obiectul litigiului de faţă, ignorând pactul comisoriu şi efectele acestuia;

- instanţa de apel a aplicat în mod greşit normele de drept material privind obligaţia locatorului de a asigura locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii;

- raportat la dispoziţiile art. 1789 şi 1794 C. civ., dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul în condiţiile legii; contractul de închiriere nr. x/2013 prevede la art. 10 exact aceste aspecte legale, asumate de părţi prin semnătură:

"prezentul contract încetează de plin drept, fără a mai fi necesară intervenţia unei instanţe judecătoreşti, în cazul în care una dintre părţi nu îşi execută una dintre obligaţiile esenţiale enumerate în prezentul contract";

- tulburarea în folosinţa bunului de către terţ - fostul chiriaş al terenului - este una nu numai gravă, ci şi esenţială, întrucât, dacă ar fi ştiut câte litigii poate genera încheierea contractului de închiriere, desigur că nu l-ar mai fi semnat;

- conform art. 1550 C. civ., "Rezoluţiunea poate fi dispusă de instanţă la cerere sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită. De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părţile au convenit astfel, rezoluţiunea poate opera de plin drept", iar, potrivit art. 1549 alin. (3) C. civ., dacă nu se prevede altfel, dispoziţiile referitoare la rezoluţiune se aplică şi în cazul rezilierii;

- au invocat intervenţia rezilierii contractului pe motiv de neexecutare a contractului, însă Curtea de Apel Alba Iulia a aplicat în mod greşit normele de drept material precizate, constatând că "începând cu anul 2015 nu mai poate fi reţinută o astfel de neexecutare";

- cum, timp de 2 ani de la semnarea contractului de închiriere, locatorul nu şi-a îndeplinit o obligaţie ce ţine de esenţa locaţiunii, în condiţiile în care este stipulat în cuprinsul contractului un pact comisoriu expres de încetare de plin drept a contractului, în mod evident că nu se mai poate discuta despre un contract valabil şi de obligaţia corelativă de plată a chiriei;

- împrejurarea că au solicitat plata de către APIA a sumelor de sprijin pentru suprafaţa de teren închiriată nu este în măsură a dovedi îndeplinirea de către intimata-reclamantă a obligaţiei de predare a bunului;

- emiterea adeverinţelor de către Primăria Comunei Poiana Sibiului nu este suficientă pentru a dovedi îndeplinirea obligaţiei de predare a bunului şi de asigurare a folosinţei utile şi liniştite a acestuia - adeverinţele au fost emise şi pentru anii 2013 şi 2014, când nu numai că nu au beneficiat de subvenţii, dar au şi fost sancţionaţi de către APIA cu sancţiuni multianuale, întrucât pentru aceleaşi suprafeţe de teren au existat solicitări şi din partea foştilor locatari, aceştia fiind găsiţi în posesia terenului la un control întreprins de instituţia de finanţare;

- constatarea instanţei de apel potrivit căreia "începând cu 2015 terenul a fost cu certitudine predat în folosinţă pârâţilor", întrucât "din relaţiile comunicate de APIA a rezultat că pârâţii au încasat subvenţii în anii 2015, 2016 şi 2017", nu are niciun suport legal şi nici contractual;

- raporturile cu APIA au făcut obiectul altor dosare şi nu pot fi temei pentru acţiunea în pretenţii a intimatei-reclamante;

- incertitudinile din prezenta speţă nu pot justifica pretenţiile intimatei-reclamante, iar principiul in dubio pro reo se impune a fi aplicat corespunzător;

- este vorba de o neexecutare însemnată a obligaţiilor intimatei-reclamante, ceea ce lipseşte de cauză obligaţia corelativă de plată a chiriei;

- notificarea de reziliere a contractului de închiriere, înregistrată sub nr. x din data de 18 septembrie 2017 la intimata-reclamantă, îşi produce efectele conferite de lege şi de contract - legea părţilor;

- aşa cum rezultă din clauzele contractuale, prin nepredarea bunului, locaţiunea a încetat de plin drept încă din mai 2013;

- notificarea, chiar dacă este depusă în 2017, vine să confirme realitatea existentă de la chiar momentul semnării contractului de închiriere, respectiv că au fost în imposibilitate de a folosi terenul pentru păşunat;

- nu poate fi ignorată de către instanţele de judecată împrejurarea că notificarea a fost transmisă intimatei-reclamante, locatorului, cu mult înainte de înregistrarea acţiunii ce face obiectul prezentului litigiu.

Nu au fost identificate motive de ordine publică, în condiţiile art. 489 alin. (3) C. proc. civ.

5. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 7 iulie2020, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de pârâţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 1766 din 13 noiembrie 2019 pronunţate de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia I civilă şi a fixat termen de judecată la data de 13 octombrie 2020, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

6. Apărările formulate în cauză

În termen legal, intimata-reclamantă Comuna Poiana Sibiului a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea, ca nefondat, a recursului, combătând susţinerile formulate de către recurenţii-pârâţi A. şi B..

7. Răspunsul la întâmpinare:

În cauză nu a fost formulat răspuns la întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Pentru a fi incident motivul de nelegalitate reglementat de at. 488 pct. 8 C. proc. civ., invocat de recurenţi, este necesar ca hotărârea să fi fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material. Recurenţii pârâţi invocă încălcarea normelor de drept material privind contractul de închiriere, în principal pe cele prevăzute de art. 1786, art. 1787 şi art. 1794 C. civ., învederând că obligaţia de predare a bunului de către reclamantă, în scopul folosinţei acestuia nu a fost nicicând îndeplinită de locator, aspect ignorat şi greşit dezlegat de către instanţa de apel, care a reţinut că "pentru perioada 2013-2014 îndeplinirea obligaţiilor de către reclamantă, de predare a terenului şi de asigurare a folosinţei acestuia, este discutabilă, având în vedere opunerea fostului locatar la folosirea terenurilor de către pârâţi şi litigiile în care au fost implicate părţile".

În temeiul art. 1786 C. civ., locatorul trebuie să-i asigure locatarului folosinţa lucrului pe întreaga durată a contractului, garantându-i acestuia folosinţă liniştită şi utilă a lucrului închiriat. Pentru asigurarea folosinţei lucrului, locatorul se obligă să predea bunul ce face obiectul locaţiunii,să efectueze reparaţiile necesare şi să-l garanteze pentru evicţiune şi pentru viciile ascunse ale bunului închiriat. Art. 1787 C. civ. prevede că locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia.

Potrivit art. 1794 C. civ., locatorul va răspunde numai pentru tulburările de drept provenite din fapta unor terţi, situaţie în care va fi obligat să-l despăgubească pe locatar pentru prejudiciul cauzat prin lipsa parţială sau totală a folosinţei lucrului închiriat - alin. (1). În această situaţie, poate opta între a cere o diminuare a chiriei proporţională cu prejudiciul suferit, indiferent de gravitatea tulburării, dacă locatorul, înştiinţat fiind, nu a intervenit sau poate cere rezilierea contractului în situaţia în care tulburarea este atât de gravă încât dacă ar fi cunoscut-o la încheierea contractului, nu ar mai fi contractat - alin. (2).

Aceste dispoziţii legale au fost corect interpretate de instanţa de apel, reţinându-se că a avut loc îndeplinirea obligaţiei de predare a bunului în litigiu de către reclamantă către pârâţi.

În contextul reţinerii situaţiei de fapt, se arată că între părţi s-a încheiat un contract de locaţiune, prin care reclamanta se obliga să pună la dispoziţie pârâţilor 400 ha teren pentru păşunat, contractul fiind încheiat în 2013, pentru o perioadă de 5 ani. Aşa cum s-a consemnat în considerentele deciziei atacate, reclamanta a emis adeverinţe privind utilizarea de către pârâţi a suprafeţelor închiriate, pentru anii 2015, 2016, 2017, iar din relaţiile comunicate de APIA a rezultat fără dubiu că pârâţii au încasat subvenţii în aceşti ani, pentru suprafeţele de teren declarate în baza contractelor de închiriere şi a adeverinţelor emise de reclamantă.

Aşadar, a fost îndeplinită obligaţia de predare a terenului către pârâţi, începând cu 2015, şi drept urmare, nu se pune problema unei neexecutări însemnate a obligaţiilor reclamantei, care să lipsească de cauză obligaţia corelativă de plată a chiriei, aşa cum pretind recurenţii.

Pe de altă parte, aşa cum a reţinut instanţa de apel, există opţiunea pentru creditorul obligaţiei neexecutate de a solicita executarea în natură a obligaţiei, executarea în echivalent sau rezilierea contractului, în temeiul dispoziţiilor art. 1549 C. civ.. Prin urmare, textul reglementează un drept de alegere, la latitudinea creditorului pentru rezilierea contractului, indiferent dacă sancţiunea operează de drept, judiciară, este declarată unilateral sau în temeiul pactelor comisorii înscrise în cuprinsul contractului. Dreptul de opţiune susmenţionat poate fi exercitat doar de creditorul obligaţiei neexecutate, nicidecum de debitor. Aşadar, neexecutarea obligaţiei de plată a chiriei nu poate fi invocată drept cauză de desfiinţare a contractului, faţă de împrejurarea că rezilierea nu poate fi solicitată de debitorul obligaţiei neexecutate.

Nu poate fi aplicabilă deci ipoteza indicată de recurenţi în cuprinsul motivelor de recurs şi anume aceea că ar opera dreptul de a se invoca excepţia de neexecutare a contractului sau că ar fi trebuit să se dea eficienţă pactului comisoriu expres inserat în cuprinsul contractului, prin acordul părţilor, prin care ar fi intervenit încetarea de drept a contractului de închiriere nr. x/2013 (pact comisoriu cuprins în clauzele contractuale).

Curtea de Apel Alba Iulia a interpretat în mod legal contractul de locaţiune ce face obiectul litigiului de faţă, nu a ignorat pactul comisoriu şi efectele acestuia, nefiind incident motivul de nelegalitate invocat, şi dispoziţiile art. 1550 şi art. 1549 alin. (3) C. civ. primind o justă interpretare.

Rezilierea poate fi dispusă de instanţă la cerere sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită. De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părţile au convenit astfel, rezilierea poate opera de plin drept. Rezilierea poate fi invocată numai în contractele sinalagmatice (bilaterale), adică în acele contracte în care părţile semnatare şi-au asumat obligaţii reciproce şi interdependente, numai atunci când una dintre părţi nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, iar neîndeplinirea obligaţiilor este din culpa părţii care a încălcat prevederile contractuale (dacă însuşi creditorul a provocat neexecutarea obligaţiei, această cerinţă nu este îndeplinită); numai dacă partea culpabilă pentru neexecutarea obligaţiei a fost pusă, în prealabil, în întârziere; doar atunci când neexecutarea obligaţiilor este repetată. Cum aceste cerinţe nu sunt îndeplinite în mod cumulativ, corect a reţinut instanţa că pârâţii creditori nu au deschisă calea rezilierii contractului.

Nici critica invocată privind starea în care trebuie să se predea bunul, şi anume că acesta nu ar fi fost predat într-o stare corespunzătoare pentru utilizarea sa în scopul pentru care bunul a fost dat în locaţiune nu subzistă, ca, de altfel, nici susţinerea că nu ar fi vorba despre o locaţiune valabilă.

Nu poate fi primită nici apărarea recurenţilor-pârâţi în sensul că din exercitarea dreptului de a solicita subvenţii nu ar rezulta executarea întocmai a obligaţiilor contractuale de către partea adversă, sau că această constatare a instanţei nu este motivată, neputând fi identificate motivele şi temeiul de drept, respectiv argumentul juridic care permit instanţei să concluzioneze în acest sens. Astfel, Curtea de apel a reţinut în mod just că a fost îndeplinită obligaţia de predare a terenului către pârâţi, începând cu 2015, motivele de recurs invocate neputând fi primite.

S-a mai considerat că, în condiţiile în care pârâţii nu au solicitat rezilierea contractului în perioada 2013 -2014, în care s-ar fi putut vorbi despre o neexecutare a obligaţiei din partea reclamantei, este evident că şi-au exercitat dreptul de opţiune în sensul continuării raporturilor contractuale, acceptând îndeplinirea obligaţiilor de către locator, primind terenul în posesie şi folosindu-l în perioada 2015 -2017. Prin urmare, în anul 2017 nu se mai poate vorbi despre o neexecutare a obligaţiei de predare a terenului pentru a se da eficienţă pactului comisoriu, în sensul desfiinţării contractului. Drept urmare, în considerentele deciziei recurate se regăseşte motivarea realizată de instanţa de apel pe toate aspectele invocate.

Locaţiunea nu a încetat de plin drept încă din mai 2013, aşa cum pretind recurenţii pârâţi, iar notificarea, chiar dacă este depusă în 2017, şi înainte de formularea prezentei acţiuni, nu confirmă faptul că pârâţii ar fi fost în imposibilitate de a folosi terenul pentru păşunat, aceste precizări fiind susţineri de fapt ale recurenţilor ce nu pot conduce la reţinerea nelegalităţii deciziei recurate.

Prin urmare, în contextul operaţiunii de interpretare şi aplicare a prevederilor legale, în mod corect se consideră că, începând cu anul 2015, reclamanta este îndreptăţită să pretindă de la pârâţi chiria aferentă, în condiţiile în care aceasta şi-a îndeplinit obligaţiile corelative de predare a terenului şi asigurare a folosinţei bunului, ca obligaţii ce îi incumbă în temeiul contractului încheiat între părţi. Cum dreptul la acţiune vizând plata chiriei se prescrie în termen de 3 ani de la scadenţă, iar în cuprinsul contractului s-a prevăzut plata chiriei în două tranşe, una cu scadentă la sfârşitul lunii martie, iar alta, la sfârşitul lunii septembrie, în mod corect s-a dat eficienţă prevederilor art. 1270 C. civ. şi art. 1796 lit. b) din C. civ., fiind obligaţi pârâţii să plătească reclamantei a doua tranşă din chiria aferentă anului 2015, precum şi cea aferentă anilor 2016 şi 2017.

Pentru aceste considerente, se va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâţii B. şi A. împotriva deciziei civile nr. 1766 din data de 13 noiembrie 2019 pronunţate de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâţii B. şi A. împotriva deciziei civile nr. 1766 din data de 13 noiembrie 2019 pronunţate de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 13 octombrie 2020.