Supreme Court dismisses appeal; upholds automatic termination of real estate sale promise due to unfulfilled credit condition

Şedinţa publică din data de 7 octombrie 2020

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele;

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată iniţial pe rolul Judecătoriei Târgovişte, sub nr. x/2018, reclamanţii A. şi B., au solicitat în contradictoriu cu pârâţii C. şi D., rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare privind imobilul teren în suprafaţă de 500 mp şi construcţiile edificate pe acesta, situat în comuna Crevedia, sat Samurcasi, judeţul Dâmboviţa şi autentificat sub nr. x/28.09.2017 de Notarul public E.; obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 3000 euro, respectiv suma 13797 RON, reprezentând avansul plătit pârâţilor în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare privind imobilul anterior menţionat; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată, constând în taxa de timbru şi onorariu avocat.

În drept, reclamanţii şi-au întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 1270, art. 1399 şi urm., art. 1669 şi art. 1670 C. civ.

Pârâţii au depus întâmpinare, prin care au invocat excepţia necompetenţei teritoriale a Judecătoriei Târgovişte, întrucât domiciliul pârâţilor nu se află în raza de competenţă a Judecătoriei Târgovişte.

Prin sentinţa civilă nr. 2048 din 14 iunie 2018, Judecătoria Târgovişte a admis excepţia necompetenţei sale teritoriale, invocată prin întâmpinare, şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Răcari.

Prin sentinţa civilă nr. 1086 din 19 septembrie 2018, pronunţată de Judecătoria Răcari, în dosarul nr. x/2018, îndreptată prin încheierea din camera de consiliu din 17 octombrie 2018, a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei, în favoarea Tribunalului Dâmboviţa, secţia a II-a civilă.

Prin încheierea din 25 octombrie 2018, Tribunalul Dâmboviţa, secţia a II-a civilă a declinat competenţa de soluţionare a cererii în favoarea Tribunalului Dâmboviţa, secţia I civilă.

La Tribunalul Dâmboviţa, secţia I civilă, cauza a fost înregistrată sub nr. x/2018*. Această instanţă a constatat, la termenul de judecată din data de 22 noiembrie 2018, competenţa sa materială în soluţionarea cererii de chemare în judecată.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal.

Prin sentinţa civilă nr. 311 din 21 februarie 2019, Tribunalul Dâmboviţa, secţia I civilă a respins acţiunea formulată de reclamanţii A. şi B.; a admis cererea pârâţilor de acordare a cheltuielilor de judecată şi a dispus obligarea reclamanţilor, în solidar, la plata către pârâţi a sumei de 2000 RON, reprezentând onorariu de avocat.

3. Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de apel.

Prin decizia civilă nr. 2300 din 30 septembrie 2019, Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă a admis apelul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 311 din 21 februarie 2019, pronunţată de Tribunalul Dâmboviţa, secţia I civilă, în contradictoriu cu pârâţii C. şi D., şi, în consecinţă, a schimbat, în tot, sentinţa, în sensul că a admis acţiunea, a constatat desfiinţată de plin drept promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată între părţi la data de 28 septembrie 2017 şi autentificată sub nr. x din data de 28 septembrie 2017, în baza art. 7 lit. g) din antecontract, a obligat pârâţii la restituirea echivalentului în RON a sumei de 3000 euro, achitată de reclamanţi cu titlu de avans şi la plata sumei de 4294 RON către apelanţii-reclamanţi, reprezentând cheltuieli de judecată fond şi apel.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei civile nr. 2300 din 30 septembrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă au declarat recurs pârâţii C. şi D., cu a cărui soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în prezenta cauza.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi au solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate, cu trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel.

În dezvoltarea motivului de recurs întemeiat pe pct. 5 al alin. (1) art. 488 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că, în mod nelegal, prin hotărârea recurată a fost schimbată cauza cererii de chemare în judecată, sens în care au invocat decizia nr. 435 din 27 februarie 2019 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în care s-a reţinut că încălcarea dispoziţiilor art. 478 alin. (3) C. proc. civ., care prevăd că, în apel, nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot formula pretenţii noi, se circumscrie motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

În speţă, recurenţii au învederat că situaţia este similară celei analizate prin decizia sus menţionată, în sensul că la fond s-a solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, cu consecinţa repunerii în situaţia anterioară, respectiv a restituirii avansului achitat, iar în apel, instanţa a schimbat cauza cererii de chemare în judecată şi a constatat desfiinţată de plin drept promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/28.09.2017, în baza art. 7 lit. g) din antecontract, deşi s-a cerut rezoluţiunea convenţiei, iar nu desfiinţarea de plin drept a promisiunii.

În acelaşi sens, recurenţii au făcut trimitere la considerentele deciziei nr. 1/2015 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în recurs în interesul legii, publicată în Monitorul Oficial nr. 197/25.03.2015, pe care le-au redat.

În ceea ce priveşte motivul de casare întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că motivarea deciziei atacate este contradictorie.

În acest sens, au susţinut că instanţa de apel a reţinut că potrivit "adresei nr. x/07.12.20017 emisă de F. (expert de ajutor în credite), din valoarea creditului solicitat în cererea de credit, de 416.000 RON, echivalent în euro 89.250, cu avans de 15% din preţul imobilului, preţ stabilit conform promisiunii de vânzare nr. 1882/29.09.2017, G. a aprobat final creditul ipotecar, în urma depunerii raportului de evaluare întocmit pentru proprietatea menţionată", creditul a fost aprobat, conform următoarelor condiţii: valoare credit 364.800 Ron, cu condiţia să se prezinte înainte de semnare extras CF pentru informare pentru lotul cadastral 76134, având destinţia de drum de acces, avans minim de 25% din preţul imobilului".

Arată recurenţii că acest considerent este contradictoriu cu cel în care s-a reţinut:

"Curtea constată că reclamanţii au făcut dovada imposibilităţii achitării restului de preţ, în condiţiile în care nu li s-a aprobat creditul în forma solicitată, în contract nefiind prevăzută în mod concret care va fi participaţia personală a acestora în îndestularea preţului şi cât din preţ va fi suportat prin acordarea creditului de către bancă, clauza a cărei interpretare se solicită în prezentul dosar prevăzând strict situaţia în care banca creditoare nu a acordat acestuia creditul necesar achitării diferenţei de preţ, din cauza actelor de proprietate sau a raportului de evaluare, situaţie ce se regăseşte în cauză".

În acest sens, recurenţii susţin că în adresa emisă de F. s-a precizat că nu s-a acordat creditul solicitat, însă nu din cauza actelor de proprietate sau a raportului de evaluare, ci sub condiţia prezentării unui extras de carte funciară pentru informare şi a unui avans de minim 25%.

Au mai arătat recurenţii că sunt incidente şi dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în sensul că instanţa de apel a aplicat greşit normele de drept material, respectiv dispoziţiile art. 1321 C. civ., care reglementează cauzele de încetare a contractului prin neîndeplinirea condiţiei.

Recurenţii au susţinut că la punctul 7 lit. g) din contract se face referire la o diferenţă de preţ, din care reiese că o parte de preţ trebuia achitat din surse proprii ale promitentului-cumpărător, aşa cum se stipulează la art. 4 din convenţia părţilor, iar în decizia recurată, instanţa a analizat o situaţie care excede celor două clauze convenite de părţi şi a adăugat alte condiţii decât cele stipulate de părţi, interpretând neîndeplinirea condiţiei ca o cauză de încetare a contractului peste voinţa părţilor.

Conchizând, recurenţii au susţinut că instanţa de apel a încălcat şi dispoziţiile art. 1268 alin. (3) C. proc. civ., arătând că dispoziţiile şi clauzele din contract se interpretează în sensul în care pot produce efecte, iar nu în acela în care nu ar produce niciun efect.

5. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor.

Prin încheierea din 01 iulie 2020 completul de filtru a respins excepţia nulităţii recursului declarat de recurentii-pârâţi C. şi D., invocată de intimaţii-reclamanţi, a admis, în principiu, recursul declarat de recurenţii-pârâţi C. şi D., împotriva deciziei civile nr. 2300 din 30 septembrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică, la data de 7 octombrie 2020.

6. Apărările formulate în cauză.

Intimaţii-pârâţi A. şi B. au depus întâmpinare la data de 21 februarie 2020, prin care au invocat excepţia inadmisibilităţii recursului, iar pe fond au solicitat respingerea recursului, ca neîntemeiat şi obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 2000 RON.

În ceea ce priveşte excepţia inadmisibilităţii recursului, intimaţii au învederat că motivele invocate de recurenţi nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de lege.

În referire la criticile de recurs, intimaţii au susţinut, în esenţă, în ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., că instanţa de apel nu a schimbat cauza cererii de chemare în judecată.

Astfel, prin cererea de chemare în judecata care a avut două capete distincte de cerere s-a solicitat obligarea pârâţilor la restituirea avansului de 3000 euro (în RON) care reprezintă avansul plătit promitenţilor vânzători, fără să se facă menţiunea că obligarea la restituirea avansului este consecinţa rezoluţiunii şi repunerii părţilor în starea anterioară.

Mai mult, în motivarea cererii de chemare în judecată reclamanţii au făcut menţiunea expresă că restituirea avansului este datorată ca urmare a aplicabilităţii clauzei conţinute în art. 7 lit. g) şi nu) ca urmare a rezoluţiunii.

În ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., intimaţii au arătat că, în speţă, s-a solicitat un credit raportat la nevoia şi posibilităţile materiale ale cumpărătorului de a achita 15% din suma ce constituia diferenţa dintre preţ şi suma rămasă de achitat după plata avansului de 3000 euro făcută de cumpărător, credit care a fost preaprobat, însă ulterior cuantumul acestuia a fost diminuat ca urmare a raportului evaluator al imobilului, situaţia înscriindu-se astfel în ipoteza avută în vedere de art. 7 lit. g) din promisiunea de vânzare, aprobându-se în final un credit de doar 364.800 RON, faţă de 410.550 RON.

Se susţine că din adeverinţa nr. x/12.03.2019 emisa de F., depusă în apel, reiese clar această împrejurare, în speţă având relevanţă faptul că nu li s-a acordat creditul necesar acoperii diferenţei de preţ raportat la nevoile lor, datorită raportului de evaluare a imobilului, la care se referă art. 7 lit. g) din promisiune, astfel că nu există nici o contradicţie între reţinerile instanţei.

În ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., intimaţii au opinat că instanţa de apel a făcut o corecta aplicare a legii în cauză şi a constatat corect că art. 7 al promisiunii nu stipulează obligativitatea promitentului cumpărător de a plăti într-un anume procent din surse proprii suma reprezentând diferenţa rămasă de achitat după plata avansului de 3000 euro de către promitentul compărător.

În opinia intiamţilor, susţinerea pârâţilor în sensul că în lipsa prevederii în contract, diferenţa rămasă de plată, în cuantum de 25% trebuia să fie realizată de reclamanţi adaugă la contract şi excede voinţei comune a părţilor la data semnării promisiunii.

La data de 18 martie 2020, recurenţii au depus răspuns la întâmpinarea intimaţilor, arătând că recursul este admisibil, iar solicitarea de casare şi trimitere a cauzei spre o nouă judecată este una corectă.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În referire la critica întemeiată pe motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 5 din C. proc. civ.:

În esenţă, formulând această critică, recurenţii invocă încălcarea dispoziţiilor art. 478 alin. (3) din C. proc. civ. ca urmare a schimbării cauzei cererii de chemare în judecată, în condiţiile în care, în apel, s-a constatat desfiinţată de plin drept promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/28.09.2017, în baza art. 7 lit. g) din antecontract, deşi reclamanţii au solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi restituirea avansului achitat, iar nu desfiinţarea de plin drept a promisiunii.

Analizând aceste susţineri, Înalta Curte reţine că art. 22 alin. (4) din C. proc. civ., consacră dreptul şi, totodată, obligaţia judecătorului de a restabili calificarea (în ipoteza în care partea a calificat greşit) actelor şi faptelor juridice deduse judecăţii, prin acestea din urmă înţelegându-se nu numai actele de procedură, ci şi actele şi faptele juridice ca izvoare de drept substanţial.

Astfel, aplicarea corectă a legii este o prerogativă esenţială a instanţei judecătoreşti şi nu poate face obiectul dispoziţiei părţilor decât acolo unde legea o permite expres, întrucât principiul disponibilităţii nu poate avea nicio înrâurire asupra obligaţiei şi îndreptăţirii instanţei de a cunoaşte dreptul aplicabil şi de a-i da eficienţă, potrivit principiului iura novit curia.

Prin urmare, atunci când părţile implicate în proces, în virtutea unor drepturi de care pot dispune în mod liber, nu au convenit în mod expres altfel, judecătorul este îndreptăţit să procedeze la recalificarea, din punct de vedere juridic, inclusiv a naturii juridice reale a cererii, cu implicaţii asupra normelor juridice aplicabile, atât sub aspectele de drept substanţial, cât şi sub aspectele de drept procesual.

În consecinţă, temeiul juridic al acţiunii poate fi pus în discuţie de către instanţa de judecată, care, în exercitarea rolului activ, este îndreptăţită să dea acţiunii calificarea juridică exactă. Din această perspectivă, calificarea acţiunii se face nu după natura termenilor folosiţi de reclamant, ci după motivele de fapt ale cererii şi după scopul urmărit prin promovarea acţiunii.

Or, în speţă, scopul urmărit de reclamanţi prin acţiunea formulată, constă în obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 3000 euro, reprezentând avansul plătit pârâţilor în temeiul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare privind imobilul teren în suprafaţă de 500 mp şi construcţiile edificate pe acesta, situat în comuna Crevedia, sat Samurcasi, judeţul Dâmboviţa şi autentificat sub nr. x/28.09.2017 de Notarul public E., aceştia invocând îndeplinirea condiţiei stabilite prin art. 7 lit. g) din antecontract şi susţinând că încheierea contractului de vânzare nu a mai avut loc din motive neimputabile acestora.

Aşadar, reclamanţii nu au înţeles să justifice dreptul afirmat prin cererea de chemare în judecată - de a se constata încetat antecontractul şi de a li se restitui prestaţiile executate în urma încheierii acestuia - în considerarea unei conduite culpabile a promiteţilor vânzători în executarea antecontractului, în realitate, prin modalitatea în care au prezentat situaţia de fapt în cuprinsul actului de învestire al instanţei, aceştia susţinând incidenţa unei alte cauze de încetare a contractului - desfiinţarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată între părţi la data de 28.09.2017 şi autentificată sub nr. x din data de 28 septembrie 2017, ca efect al îndeplinirii condiţiei stabilite prin art. 7 lit. g) din antecontract, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară conform acestei clauze.

În acelaşi sens, trebuie menţionat faptul că deşi în redactarea cererii reclamanţii au utilizat noţiunea de "rezoluţiune" a antecontractului, aceştia au invocat drept temei de drept al cererii de chemare în judecată dispoziţiile art. 1270, art. 1399 şi urm., art. 1669 şi art. 1670 C. civ., norme care reglementează forţa obligatorie a contractelor, obligaţia condiţională, respectiv, promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare, iar nu dispoziţiile legale care reglementează dreptul la rezoluţiune (art. 1550 şi următoarele din C. civ.).

Raportat la cele anterior constatate, se reţine aşadar că instanţa de apel a făcut o judicioasă evaluare a elementelor acţiunii în stabilirea cauzei acesteia, iar împrejurarea că prima instanţă a judecat fondul primului petit al cererii în temeiul unei calificări juridice greşite a cauzei cererii de chemare în judecată, nu era de natură a exclude posibilitatea calificării corecte a acestuia în calea de atac a apelui, în condiţiile în care cauza reprezintă situaţia de fapt calificată juridic, iar calificarea juridică corectă a acesteia, conformă prevederilor legale aplicabile, poate fi realizată şi de către instanţa de prim control judiciar, potrivit art. 22 alin. (4) şi (5) din C. proc. civ. coroborat cu art. 482 din C. proc. civ.

De altfel, trebuie observat că apărările recurenţilor pârâţi au fost făcute, inclusiv în prima fază procesuală, dar şi în apel, şi din perspectiva acestei cauze a cererii de chemare în judecată.

Cum din cele ce preced, rezultă că nu se poate reţine că, în apel, s-ar fi judecat o cauză nouă a cererii de chemare în judecată, în speţă nu este incidentă o ipoteză de încălcare a prevederilor art. 478 alin. (3) din C. proc. civ.

În egală măsură, trimiterea recurenţilor la considerentele deciziei nr. 1/2015 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în recurs în interesul legii, nu are aptitudinea de a releva nelegalitatea deciziei civile recurate, câtă vreme, în speţă, nu este incidentă o ipoteză în care instanţa de judecată să nu fi fost învestită cu analiza unei cereri de constatare a încetării antecontractului, ci o situaţie în care, redactarea deficitară a cererii de chemare în judecată a impus intervenţia instanţei pentru determinarea corectă a cauzei acţiunii civile, conform scopului urmărit de reclamanţi prin promovarea acţiunii.

Pentru toate aceste argumente, motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 5 din C. proc. civ. este nefondat.

În referire la critica întemeiată pe motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 6 din C. proc. civ.:

Critica este nefondată.

În acest sens, Înalta Curte reţine că invocarea motivării contradictorii presupune în sarcina recurenţilor indicarea şi dezvoltarea acestei ipoteze de casare prin critici concrete din care să reiasă cu claritate caracterul contradictoriu al unor considerente în drept (având în vedere că instanţa de recurs exercită exclusiv un control judiciar de legalitate).

În speţă, însă, recurenţii fac trimitere doar la modalitatea de apreciere a probelor (adresa nr. x/07.12.20017 emisă de F. şi promisiunea de vânzare nr. 1882/29.09.2017) prin cele două considerente redate în cuprinsul cererii de recurs, susţinând că acestea trebuiau interpretate într-o altă modalitate, declarându-şi dezacordul faţă de concluzia instanţei de apel şi de decizia pronunţată.

Or, aceste aspecte care nu pot fi cenzurate de instanţa de recurs, întrucât stabilirea ori verificarea situaţiei de fapt reţinute de instanţele de fond şi, deci, temeinicia hotărârii recurate, nu pot constitui obiect al recursului, întrucât instanţa de recurs este ţinută de limitele controlului de legalitate ce nu poate fi exercitat decât pentru motivele expres şi limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ.

Criticile deduse judecăţii cu privire la fondul litigiului sunt, de asemenea, neîntemeiate, recurenţii nedemonstrând încălcarea normelor de drept material aplicabile (art. 1321, art. 1268 alin. (3) din C. civ.), pentru a atrage incidenţa motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Sub acest aspect, Înalta Curte reţine că, în speţa de faţă, instanţa de apel a stabilit următoarea situaţie de fapt, pe care se grefeză controlul de nelegalitate ce poate fi exercitat în calea de atac a recursului:

La data de 28 septembrie 2017 între promitenţii -vânzători D. şi C. şi promitenţii -cumpărători B. şi A. s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în comuna Crevedia, sat Samurcaşi, compus din teren intravilan, categoria de folosinţă curţi-construcţii, în suprafaţă de 500 m.p., împreună cu construcţia situată pe acesta, în suprafaţă utilă de aproximativ 120 m.p., preţul convenit de părţi pentru imobil fiind de 105.000 euro, din care s-a achitat la data încheierii antecontractului, cu titlu de avans, suma de 3.000 euro, iar diferenţa de 102.000 euro (469.108 RON) urma a se achita parţial din surse proprii ale promitentului cumpărător, iar restul din creditul acordat acestuia, în RON, de către o bancă creditoare.

Potrivit art. 7 lit. g) din contractul menţionat, în situaţia în care încheierea contractului de vânzare nu va mai avea loc din motive neimputabile promitentului-cumpărător, respectiv banca creditoare nu a acordat acestuia creditul necesar achitării diferenţei de preţ, din cauza actelor de proprietate sau a raportului de evaluare, promitentul vânzător va restitui promitentului cumpărător suma de bani primită cu titlu de avans, fără aplicarea vreunei sancţiuni.

Din evaluarea adresei nr. x/07.12.2017 emisă de F. (expert de ajutor în credite), instanţa de apel a reţinut că din valoarea creditului solicitat în cererea de credit formulată de reclamanţi, de 416.000 RON, echivalent în euro 89.250, cu avans de 15% din preţul imobilului, preţ stabilit conform promisiunii de vânzare nr. 1882/29.09.2017, în urma depunerii raportului de evaluare întocmit pentru proprietatea menţionată în antecontractul nr. x/29.09.2017, G. a aprobat final creditul ipotecar în următoarele condiţii: valoare credit 364.800 Ron, cu condiţia să se prezinte înainte de semnare extras CF pentru informare pentru lotul cadastral 76134, având destinţia de drum de acces, avans minim de 25% din preţul imobilului.

De asemenea, s-a constatat că, în contract, nu s-a prevăzut în concret care va fi participaţia personală a promitenţilor cumpărători în îndestularea preţului şi cât din preţ va fi suportat prin acordarea creditului de către bancă, clauza din art. 7 lit. g) din contract reglementând situaţia în care banca creditoare nu a acordat acestora creditul necesar achitării diferenţei de preţ, din cauza actelor de proprietate sau a raportului de evaluare.

Prin cererea de recurs, recurenţii afirmă că întrucât nu s-a stipulat în convenţie în ce condiţii (avantajoase sau mai puţin avantajoase), se va obţine creditul necesar achitării diferenţei de preţ, iar în speţă, clauza prevăzută la art. 7 lit. g), din) promisiunea de vânzare se referă la o diferenţă de preţ care trebuia achitată, în conformitate cu art. 4 din convenţie, fie din surse proprii ale promitentului cumpărător, fie din credit, instanţa de apel a realizat o interpretare a obligaţiilor asumate de reclamanţi ce excede clauzelor convenite de părţi, adăugând alte condiţii decât cele stipulate, respectiv că, în acest fel s-a interpretat neîndeplinirea condiţiei ca o cauză de încetare a contractului peste voinţa părţilor.

O atare susţinere nu poate fi validată.

Sub acest aspect, instanţa de recurs, reţine că, potrivit regulilor generale de interpretare a convenţiilor prevăzute de C. civ. (art. 1266-1269), determinarea voinţei concordante a părţilor trebuie să aibă drept premisă împrejurarea că toate clauzele stipulate în contract alcătuiesc un tot indisolubil, astfel încât determinarea înţelesului şi sensului acestora în scopul stabilirii drepturilor şi obligaţiilor născute în temeiul său trebuie să fie rezultatul unei interpretări sistematice, urmând a se da fiecăreia înţelesul ce rezultă din ansamblul contractului.

Or, în speţă, instanţa de apel a realizat o judicioasă aplicare a acestor reguli, procedând la o analiză sistematică a clauzelor promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare încheiată între părţile litigante şi dând acestora înţelesul şi semnificaţia rezultate din ansamblul acestor clauze.

Câtă vreme din analiza probatoriilor administrate s-a reţinut că, în speţă, creditul solicitat de reclamanţi, deşi iniţial fusese preaprobat în anumite condiţii (mai exact într-un cuantum care acoperea diferenţa de preţ), ulterior, în urma depunerii raportului de evaluare, a fost aprobat într-o altă modalitate decât cea iniţială, (aspect reţinut de către instanţa de apel din evaluarea adresei nr. x/07.12.2017 emisă de F.), respectiv într-un cuantum mai mic decât diferenţa de preţ pe care s-au angajat promitenţii cumpărători să o achite prin antecontract, interpretarea dată celor două clauze anterior menţionate de către instanţa de apel nu a avut drept consecinţă, contrar afirmaţiilor din recurs, o modificare a convenţiei în ce priveşte drepturile promitenţilor cumpărători, în afara voinţei exprimate de părţi.

Astfel, constatându-se, prin decizia recurată, că preţul vânzării urma a fi plătit de către promitenţii cumpărători parţial din surse proprii şi, parţial, din credit, respectiv că, în antecontract, nu s-a stipulat, în concret, care este participaţia personală a promitenţilor cumpărători la plata preţului şi cât din preţ trebuie suportat prin acordarea creditului de către bancă, nu s-ar putea reţine că interpretarea dată, în apel, clauzei instituite în art. 7 lit. g) din convenţie - care reglementează ipoteza în care banca creditoare nu acordă promitenţilor cumpărători creditul necesar achitării diferenţei de preţ, din cauza raportului de evaluare sau a actelor de proprietate - nu ar fi conformă voinţei reale a părţilor, în realitate, în speţă, fiind avute în vedere în mod judicios specificul şi conţinutul concret al clauzelor analizate.

Tot astfel, raportat la contextul factual anterior prezentat, aprecierea realizată de către instanţa de apel, subsecventă evaluării circumstanţelor care au condus la neaprobarea de către G. a unui credit în cuantum suficient pentru achitarea diferenţei de preţ (care au avut drept premisă o reevaluare a preaprobării realizată iniţial de către instituţia bancară menţionată în urma depunerii raportului de evaluare), în sensul că aprobarea finală a creditului s-a realizat în condiţii mai puţin avantajoase decât cele preaprobate, nu are valenţa pretinsă de recurenţi - aceea a novării obligaţiilor asumate de reclamanţi, ca urmare a interpretării eronate a clauzelor antecontractului.

În acest sens, trebuie observat că în expunerea raţionamentului său vizând îndeplinirea condiţiei prevăzute de art. 7 lit. g) din contract, instanţa de apel nu şi-a fundamentat soluţia pe aspectul lipsei culpei promitenţilor vânzători la încheierea contractului de vânzare ca efect al obţinerii unui credit în condiţii de creditare mai puţin avantajoase, în realitate, acest considerent, având menirea de a sublinia intervenirea unor modificări esenţiale ale împrejurărilor prefigurate de către promitenţii cumpărători la momentul încheierii antecontractului în privinţa posibilităţii plăţii diferenţei de preţ, prin accesarea unui credit care să acopere această diferenţă. O atare constatare este, de altfel, sprijinită în mod logic de argumentele prezentate de instanţa de apel în considerentele deciziei recurate care succedă acestei aprecieri şi care fac trimitere la necesitatea interpretării convenţiilor cu luarea în considerare a negocierilor purtate de părţi, a practicilor statornicite între acestea, a comportamentului acestora ulterior încheierii contractului, respectiv la faptul că, potrivit 1.269 din C. civ. convenţiile se interpretează în favoarea celui care se obligă, în speţă în favoarea promitenţilor -cumpărători.

De asemenea, trebuie observat că, deşi recurenţii susţin că soluţia instanţei de apel reprezintă rezultatul interpretării şi aplicării greşite a dispoziţiilor art. 1321 din C. civ., prin efectul interpretării greşite a clauzelor actului juridic dedus judecăţii, o parte din argumentele expuse în justificarea acestui motiv de recurs, tind la a demonstra că probele administrate ar fi trebuit interpretate ca dovedind un refuz nejustificat al reclamanţilor de încheia contractul de credit şi de a suporta diferenţa de preţ din surse personale

Trebuie subliniat, însă, că potrivit dispoziţiilor noului C. proc. civ., nu pot forma obiect al analizei instanţei de recurs decât acele critici care vizează nelegalitatea deciziei recurate, deoarece art. 488 din C. proc. civ. permite reformarea unei hotărâri în recurs numai pentru motive de nelegalitate, nu şi de netemeinicie.

Astfel, instanţa de recurs nu mai are competenţa de a cenzura situaţia de fapt stabilită prin hotărârea atacată şi de a reevalua în acest scop probele, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situaţia de fapt care deja a fost constatată, deoarece modul în care instanţele de fond au interpretat probele administrate şi au stabilit pe baza acestora o anumită situaţie de fapt nu constituie motiv de recurs în reglementarea art. 488 din C. proc. civ.

Aşa fiind, argumentele care vizează situaţia de fapt sau aprecierea probelor nu vor fi supuse analizei instanţei de recurs care, în calea de atac extraordinară a recursului, nu poate proceda la o devoluţiune a fondului cauzei, ceea ce poate constitui obiect al judecăţii fiind exclusiv legalitatea hotărârii pronunţate în apel.

De asemenea, în condiţiile în care pretinsa lipsire de efecte a clauzelor contractuale, ca efect al interpretării acestora, nu a fost în temeinic justificată prin critica formulată, recurenţii nedemonstrând încălcarea regulei de interpretare exprimabilă prin adagiul actus interpretandus est potius ut valeat quam ut pereat, ci limitându-se la a pretinde că, în lipsa acceptării propriei lor interpretări, în ceea ce priveşte îndeplinirea condiţiei rezolutorii, antecontractul ar fi lipsit de efecte juridice, în speţă, nu se poate reţine ca fiind incidentă o ipoteză de încălcare a disp. art. 1268 alin. (3) din C. civ.

Tot astfel, susţinerea din recurs în sensul că, în absenţa interpretării clauzei prevăzute de art. 7 lit. g) din contract, în sensul că aceasta nu viza întreaga diferenţă de preţ ce urma a fi achitată de reclamanţi, ci o parte din această diferenţă, pe lângă faptul că nu are suport în clauzele convenţiei, nu justifică nicidecum o ipoteză de transformare nepermisă a obligaţiilor asumate de promitenţii cumpărători de a plăti, în viitor, preţul imobilului obiect al promisiunii de vânzare cumpărare, într-o obligaţie pur potestativă.

În acest sens, trebuie observat că, prin decizia recurată, ca efect al interpretării clauzei anterior menţionate nu s-a reţinut îndreptăţirea reclamanţilor de a refuza acceptarea creditului menit a acoperi diferenţa de preţ, ci s-a constatat imposibilitatea achitării de către aceştia a restului de preţ, în condiţiile în care nu li s-a aprobat creditul în cuantumul necesar achitării diferenţei de preţ, în conformitate cu voinţa concordantă a părţilor exprimată la momentul încheierii contractului.

Dat fiind că forţa obligatorie a contractului şi, implicit, obligaţia de acţiona cu bună credinţă, în executarea convenţiei trebuie raportate la obligaţiile şi drepturile convenite real de către părţi, în cauză nu pot fi ignorate caracteristicile obiectului obligaţiilor asumate de către reclamanţi, care nu pot să fie completate sau transformate, pe calea interpretării clauzelor asumate de părţi, actul juridic civil legal încheiat având forţă obligatorie nu pentru părţile acestuia.

În consecinţă, întrucât nemulţumirea recurenţilor în privinţa interpretării date clauzelor contractuale anterior menţionate, nu este susţinută nici de termenii antecontractului şi nici de elemente extrinseci acestuia, va fi apreciată ca nefondată şi susţinerea acestora vizând aplicarea eronată, în speţă, a dispoziţiilor art. 1321 din C. civ.

Cum în raport de considerentele mai sus arătate se poate observa că nu sunt incidente în cauză niciunul din motivele de recurs, astfel cum au fost invocate şi încadrate de recurenţi în dispoziţiile art. 488 pct. 5, 6 şi 8 din C. proc. civ., în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge respinge recursul declarat de pârâţii D. şi C. împotriva deciziei civile nr. 2300 din 30 septembrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă, ca nefondat.

În concordanţă cu considerentele anterior prezentate, având în vedere soluţia de respingere ca nefondată a căii de atac, în aplicarea dispoziţiilor art. 453 din C. proc. civ. coroborat cu art. 494 din C. proc. civ., se va dispune obligarea recurenţilor pârâţi D. şi C. la plata sumei de 2000 RON către intimatul-reclamant A., reprezentând cheltuieli de judecată constând în onorariu de avocat, achitat conform chitanţei nr. x/25.01.2020, aflată la dosarul cauzei - fila x.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâţii D. şi C. împotriva deciziei civile nr. 2300 din 30 septembrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă, ca nefondat.

Obligă pe recurenţii-pârâţi D. şi C. la plata sumei de 2000 RON către intimatul-reclamant A., reprezentând cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 7 octombrie 2020.