Opposability of prior lease to land purchaser and tort liability for crop appropriation under Romanian Civil Code Arts. 1811(1)(b) and 1349

Şedinţa publică din data de 29 septembrie 2020

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele;

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Buzău la data de 27.03.2019, reclamata A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâţii B. şi C. - PFA, a solicitat:

- anularea contractului de arendă încheiat între B. şi C. - Persoană Fizică Autorizată, înregistrat la Primăria Boldu, şi anularea contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x din 26.04.2017, încheiat între aceleaşi părţi, pentru cauză ilicită şi fraudă la lege;

- obligarea persoanei fizice autorizate la plata daunelor reprezentând contravaloarea recoltei de floarea-soarelui de pe suprafaţa de 26 ha şi contravaloarea subvenţiei primite de la Agenţia de Plăţi şi Intervenţie pentru Agricultură pentru recolta anului 2017;

- obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de proces.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal.

Prin sentinţa nr. 719 din data de 30 mai 2019, Tribunalul Buzău, secţia civilă a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active, invocate de către pârâtul PFA - C. şi a a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă, în contradictoriu cu pârâţii B., C. - Persoană Fizică Autorizată şi cu intervenienta forţată D..

Prin aceeaşi sentinţă, reclamanta a fost obligată să plătească pârâtului B. suma de 1.000 RON, cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de apel.

Prin decizia nr. 3057 din 3 decembrie 2019, Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei tribunalului.

Prin aceeaşi decizie, a respins cererea intimaţilor C. - PFA şi D. privind obligarea apelantei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei pronunţată de instanţa de apel, reclamanta a declarat recurs.

Prin cererea de recurs, recurenta-reclamantă a invocat incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., susţinând, în esenţă, următoarele;

- instanţa de apel a aplicat în mod greşit prevederile art. 1811 alin. (1) lit. a), având în vedere că situaţia societăţii se circumscrie prevederilor art. 1811 alin. (1) lit. b), întrucât ultimul contract de arendă încheiat cu pârâtul B. a fost înregistrat la Primăria Pardoşi încă din anul 2012, pentru o perioada de 10 ani;

- deşi contractul de arendă era înregistrat la Primăria Pardosi la momentul intabulării suprafeţei de teren de 26 ha, respectiv în data de 14.04.2017, instanţa de judecata a reţinut în mod greşit aplicabilitatea dispoziţiilor art. 1811 alin. (1) lit. a) din C. civ.

- instanţa de apel s-a raportat la prevederile art. 1811 alin. (1) lit. a) si nu la art. 1811 alin. (1) lit. b) C. civ., întrucât suprafaţa de teren a fost înscrisă în cartea funciară abia în data de 14.04.2017 (cu 12 zile înainte de încheierea contractului de vânzare cumpărare a suprafeţei de 26 de ha) prin încheierea dispusă în dosarul nr. x/09.03.2017, moment la care contractul de arendă pe care 1-a încheiat cu pârâtul B. era in vigoare;

- înscrierea în cartea funciară a ternului în suprafaţă de 26 ha s-a realizat în scopul vânzării către PFA C.;

- analiza respectării contractului de arendă trebuia să se realizeze din perspectiva cumpărătorului terenului (PFA C.), întrucât faţă de acesta contractul de arendă este opozabil conform art. 1811 alin. (1) lit. b) C. civ.

- contractul de arendă valabil încheiat (astfel cum a stabilit şi instanţa de fond) şi înregistrat la Primăria Pardoşi este opozabil dobânditorului terenului, respectiv pârâtului PFA - C., care a dobândit dreptul de proprietate ulterior încheierii contractului de arendă, neputându-se reţine aplicabilitatea în cauză a prevederilor art. 1811 alin. (1) lit. a) C. civ.

- în cauză nu este incident art. 1812 alin. (2), ci art. 1812 alin. (1) din C. civ., întrucât în contractul de arendă nu se stabileşte la niciun articol că vânzarea terenului va conduce automat la încetarea contractului de arendă, art. 7 lit. i) referindu-se la situaţia rezilierii contractului înainte de termen, iar art. 7 lit. j) la obligaţia de notificare a proprietarului către arendaş în cazul vânzării;

- instanţa de apel în mod greşit a aplicat în cauză prevederilor art. 1692 din C. civ. şi nu prevederile pe care reclamanta le-a invocat în acţiune şi le-a reiterat în cadrul cererii de apel, respectiv art. 1349 si urm. C. civ., referitoare la răspundere civilă delictuală;

- pârâtul PFA - C. i-a creat un prejudiciu prin fapta sa, respectiv prin însuşirea de către acesta a recoltei de floarea soarelui de pe suprafaţa de teren de 26 ha, având în vedere că acesta era obligat să respecte contractul de arendă încheiat de reclamată cu intimatul B., până la expirarea perioadei de valabilitate, respectiv până în anul 2022, conform art. 1.812 alin. (1) C. civ., contractul fiindu-i opozabil;

- în cauză, sunt îndeplinite condiţiile pentru atragerea răspunderii delictuale, iar repararea prejudiciului ar trebui să se realizeze potrivit principiului reparării integrale a prejudiciului, care presupune restabilirea situaţiei anterioare săvârşirii faptei ilicite, ca un principiu fundamental.

5. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 23 iunie 2020 completul de filtru a admis în principiu recursul şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică pentru soluţionare la data de 29 septembrie 2020.

6. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimata intervenientă a invocat excepţia nulităţii recursului, pentru neîncadrarea criticilor formulate în dispoziţiile art. 488 C. proc. civ.. în subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Criticile invocate şi subsumate motivelor reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. se privesc a fi fondate, astfel cum se va arăta.

În conformitate cu dispoziţiile imperative ale art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., instanţa este obligată să arate motivele de fapt şi de drept care i-au format convingerea, să enunţe direct cele constatate şi dovezile care au determinat această convingere, să arate, de asemenea, motivele pentru care au fost înlăturate cererile părţilor, iar dispoziţiile art. 22 alin. (2) C. proc. civ. obligă judecătorii să stăruie prin toate mijloacele legale pentru a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului în cauză.

În acest sens, dacă probele propuse nu sunt îndestulătoare pentru lămurirea în întregime a procesului, trebuie să se dispună ca părţile să completeze probele. De asemenea, judecătorul poate, din oficiu, să pună în discuţia părţilor necesitatea administrării altor probe, pe care le poate ordona chiar dacă părţile se împotrivesc.

Având în vedere prevederile art. 497 C. proc. civ., conform cărora Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în caz de casare, trimite, o singură dată în cursul procesului, cauza spre o nouă judecată instanţei de apel care a pronunţat hotărârea casată, se va admite recursul de faţă şi se va casa decizia, cu trimiterea cauzei spre rejudecare, la aceeaşi instanţă, reţinându-se caracterul fondat al motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

În cauza dedusă judecăţii, este necesară stabilirea unei situaţii de fapt reale şi complete, în vederea aplicării corecte a normelor de drept incidente.

Din această perspectivă, Înalta Curte reţine, pe de o parte, că reclamanta a susţinut existenţa unui contract valabil încheiat de pârâtul B. cu PFA C., considerând că pârâţii, care cunoşteau situaţia juridică a terenului de 26 ha, ar fi încheiat, în frauda sa, un contract de arendare, urmat de vânzarea-cumpărarea acelui teren, cu respectarea dreptului de preempţiune. Pe fondul cauzei, fără a stabili însă cu certitudine situaţia de fapt, s-a considerat de către instanţa de apel că, întrucât nu s-a făcut dovada unei cauze ilicite la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, astfel cum cer prevederile art. 1.239 alin. (2) din C. civ., şi pentru că s-a considerat că nu există un contract de arendare încheiat între pârâţi, acţiunea formulată trebuie respinsă.

Susţinerile recurentei privind incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. sunt fondate. Astfel, instanţa de apel, trebuie să stabilească exact, cu aplicarea prevederilor legale, că, faţă de data contractului de arendă încheiat de recurentă cu pârâtul B., acesta era înregistrat la Primăria Pardoşi la momentul intabulării suprafeţei de teren de 26 ha, respectiv în dată de 14.04.2017, iar la momentul când a fost înscrisă în cartea funciară suprafaţa de teren prin încheierea dispusă în dosarul nr. x/09.03.2017, contractul de arendă pe care 1-a încheiat cu pârâtul B. era în vigoare, astfel că trebuie apreciat asupra aplicabilităţii în cauă a dispoziţiilor art. 1811 alin. (1) lit. b) din C. civ., conform cărora dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării. Astfel, potrivit art. 1811 noul C. civ., în cazurile prevăzute de norma citată, dobânditorul unui bun imobil dat în locaţiune este obligat să respecte contractul de închiriere sau de arendare până la expirarea să, contractul fiindu-i opozabil, deşi este terţ faţă de acesta.

Trebuie analizat de către instanţa de apel, în contextul stabilirii complete a situaţiei de fapt, dacă înscrierea în cartea funciară a terenului în suprafaţă de 26 ha s-a realizat în scopul vânzării către PFA C., analiză ce trebuia să se realizeze din perspectiva cumpărătorului terenului (PFA C.), întrucât faţă de acesta contractul de arendă este opozabil conform art. 1811 alin. (1) lit. b) C. civ.. Aşadar, trebuie stabilit dacă, actul juridic constând în contractul de arendă valabil încheiat şi înregistrat la Primăria Pardoşi este opozabil dobânditorului terenului, respectiv pârâtului PFA - C., care a dobândit dreptul de proprietate ulterior încheierii contractului de arendă al reclamantei.

Pe de altă parte, faţă de prevederile art. 1812 alin. (1) din C. civ., conform cărora locaţiunea încetează în cazul înstrăinării bunului închiriat, dacă în contractul de locaţiune s-a prevăzut încetarea acestuia din acest motiv, apar ca fondate şi criticile privind neincidenţa art. 1812 alin. (2) C. civ., întrucât în contractul de arendă încheiat de recurenta-reclamantă cu intimatul B. nu s-a prevăzut că vânzarea terenului respectiv va conduce automat la încetarea contractului de arendă.

Mai mult decât atât, instanţa de apel a reţinut fără argumente pertinente şi convingătoare, că, şi în situaţia reţinerii împrejurării că din dosarul penal lipsesc mai multe înscrisuri depuse de apelantă, declaraţia dată de E. şi un raport de expertiză, această împrejurare nu poate conduce la concluzia că a fost încheiat un contract de arendă între intimaţii pârâţi B. şi Persoană Fizică Autorizată "C.", că acest contract a fost înregistrat la Primăria Boldu şi că acest contract a avut o cauză ilicită, fiind încheiat nu pentru exploatarea agricolă a terenului, respectiv pentru încasarea unor sume de bani cu titlu de arendă în bani, ci pentru posibilitatea dată arendaşului, în frauda sa, de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, cu manifestarea dreptului de preempţiune. Or, pentru a pronunţa o soluţie legală asupra cererilor formulate de reclamanta, cădea în sarcina instanţei analiza existenţei acelui contract de arendă, a incidenţei cauzelor de nulitate invocate cu privire la contractul de vânzare ulterior, însă numai după stabilirea tuturor împrejurărilor relevante pentru situaţia de fapt a cauzei, raportat la probatoriul administrat.

În alta ordine de idei, fata de motivele de recurs indicate, instanţa de apel trebuie să realizeze şi analiza incidenţei prevederilor art. 1349 şi urm. C. civ. referitoare la răspunderea civilă delictuală, să cerceteze îndeplinirea condiţiilor legale privind existenţa faptei ilicite, a prejudiciului, a legăturii de cauzalitate, respectiv să verifice dacă intimatul pârât PFA C. a creat reclamantei un prejudiciu prin fapta sa, prin însuşirea de către acesta a recoltei de floarea soarelui de pe suprafaţa de teren de 26 ha în condiţiile cultivării terenului de către reclamantă.

Prin urmare, apar ca fondate deci susţinerile recurentei în sensul că prevederile art. 1692 din C. civ. nu sunt incidente în cauză, întrucât intimatul PFA C. cunoştea faptul că terenul este arendat, deşi recurenta reclamanta este cea care a efectuat cheltuielile necesare (arat, însămânţat, întreţinere, contravaloarea acestor lucrări reprezentând în opinia sa, prejudiciul care i-a fost creat, de 150.721 RON), în condiţiile încasării de către intimat a indemnizaţiei de la Agenţia de Plăţi şi Intervenţie pentru Agricultură şi a dovedirii îndeplinirii cumulative a condiţiilor art. 1349 C. civ., instanţa de apel trebuie să aprecieze asupra îndreptăţirii recurentei-reclamante la plata daunelor reprezentând contravaloarea recoltei de floarea-soarelui de pe suprafaţa de 26 ha şi contravaloarea subvenţiei primite de la Agenţia de Plăţi şi Intervenţie pentru Agricultură pentru recolta anului 2017.

Înalta Curte apreciază, aşadar, că, fata de cele reţinute de instanţa de apel prin decizia recurată, se impune casarea hotărârii cu trimiterea cauzei spre rejudecare, casarea cu trimitere corespunzând unei nevoi reale de a se respecta principiile ce guvernează desfăşurarea procesului civil.

Instanţa de rejudecare va pune în discuţia părţilor probele care se vor administra, cu respectarea normelor procedurale în sensul celor arătate în prezenta decizie, statuând motivat şi argumentat asupra oricăror cereri de suplimentare a probatoriului raportat, desigur, la utilitatea şi pertinenţa acestora şi va analiza şi celelalte motive de recurs ale recurenţilor, ce vizează fondul cauzei, ca apărări de fond, urmând ca după stabilirea completă a situaţiei de fapt să procedeze la aplicarea dispoziţiilor legale incidente.

Pentru aceste considerente, se va admite recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 3057 din data de 3 decembrie 2019 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia I civilă, se va casa decizia recurată şi se va trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 3057 din data de 3 decembrie 2019 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia I civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 29 septembrie 2020.