Hidden defects in real estate sale: evidentiary standards for conflicting expert opinions on water infiltrations and price reduction

Şedinţa publică din data de 15 septembrie 2020

Asupra cauzei de faţă constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj, secţia civilă la data 26 septembrie 2016, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâţii C., D. şi E., solicitând reducerea cu 50% a preţului din contractul de vânzare cumpărare autentificat de Societatea Civilă Notarială Autentica sub nr. x/21.12.2011, având ca obiect imobilul compus din teren în suprafaţă de 140 mp situat în intravilanul municipiului Cluj-Napoca, str. x E, judeţul Cluj, categoria de folosinţă curţi construcţii, înscris în CF nr. x Cluj-Napoca cu nr. cadastral x sub Al şi construcţia înscrisă în acelaşi CF cu nr. cadastral x I/CI sub A 1.1, categoria de folosinţă construcţii de locuinţă.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal.

Prin sentinţa nr. 124 din 9 martie 2018, Tribunalul Cluj, secţia civilă a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune şi a admis, în parte, acţiunea reclamanţilor A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi E..

A dispus reducerea cu 50% a preţului din contractul de vânzare-cumpărare autentificat de Societatea Civilă Notarială Autentica sub nr. x/21.12.2011 încheiat între reclamanţi, în calitate de cumpărători, şi pârâţi, în calitate de vânzători, având ca obiect imobilul compus din teren în suprafaţă de 140 mp, situat din punct de vedere administrativ în intravilanul municipiul Cluj-Napoca str. x, jud. Cluj, categoria de folosinţă curţi-construcţii, înscris în CF nr. x Cluj-Napoca nr. cadastral x sub Al şi construcţia înscrisă în acelaşi CF, cu număr cadastral x 1/CI sub Al. l categoria de folosinţă construcţii de locuinţă, constând din corpul Cl-locuinţă cu regim de înălţime D+P+M pe fundaţii continue din beton armat, zidărie din cărămidă, planşee din beton armat, acoperiş tip şarpantă din lemn cu învelitoare din ţiglă având suprafaţa de 129,13 mp compusă din demisol - 2 pivniţe, 1 hol, casa scării şi 1 terasă cu suprafaţa de 12,75 mp, parter 1 living, 1 bucătărie - dinning, 1 vestibul, 1 grup sanitar, 1 hol + casa scării şi 1 terasă cu suprafaţa de 13,20 mp, mansardă - 2 dormitoare, 1 baie, 1 dressing, 1 hol + casa scării, 1 balcon cu suprafaţa de 4,62 mp şi balcon cu suprafaţa de 3,58 mp, respectiv de la suma de 105.000 euro.

Pârâţii au fost obligaţi să restituie reclamanţilor suma de 52.500 euro diferenţa de preţ achitată în plus, ca efect al angajării răspunderii pârâţilor pentru viciile ascunse, 2.758 RON reprezentând 50% din cheltuielile vânzării, 1.000 euro cu titlu de daune morale şi 18.184 RON cheltuieli parţiale de judecată.

Prin aceeaşi sentinţă, cererea reconvenţională a fost respinsă.

3. Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de apel.

Prin decizia nr. 139A din 20 iunie 2019, Curtea de Apel Cluj, secţia civilă a admis în parte apelul declarat de pârâţi şi a schimbat în parte sentinţa tribunalului, în sensul că:

A respins acţiunea formulată de reclamanţii A. şi B. şi a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâţii C., D. şi E..

A obligat pe reclamanţi să plătească pârâţilor suma de 3.763 RON cu titlu de despăgubiri reprezentând contravaloarea reparaţiilor necesare a fi executate la imobilul proprietatea pârâţilor, situat în Cluj-Napoca str. x.

A obligat pe reclamanţii A. şi B. să plătească pârâţilor C., D. şi E. suma de 3.769 RON cu titlu de cheltuieli de judecată la fond.

A menţinut dispoziţia sentinţei cu privire la soluţia asupra excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune.

A obligat pe intimaţii A. şi B. să plătească apelanţilor C., D. şi E. suma de 19.310,74 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei pronunţată de instanţa de apel, reclamanţii au declarat recurs.

Prin cererea de recurs, recurenţii au invocat incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

În ceea ce priveşte motivul de recurs încadrat în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii susţin că decizia instanţei de apel nu cuprinde motivele pe care se întemeiază şi cuprinde motive contradictorii ori străine de natura cauzei. Susţin că unul dintre motivele de apel a fost acela că în aplicarea art. 1707 C. civ., tribunalul în mod greşit a reţinut că apariţia infiltraţilor se datorează devierii pârâului din cauza lucrărilor din amonte, iar instanţa de apel, fără a analiza dacă acest motiv este unul pe care se sprijină hotărârea, raportându-se la probele administrate în apel, a apreciat în mod greşit că motivul de apel invocat este fondat. Mai susţin că un alt motiv de apel a fost acela că prima instanţă nu a stabilit corect starea de fapt şi că nu a avut în vedere că infiltraţiile se datorează lucrărilor executate de reclamanţi cu ocazia executării finisajelor la imobil, respectiv străpungerea hidroizolaţiei verticale din partea de sud a clădirii cu ocazia coborârii canalizării, fără a folosi o izolaţie termică adecvată, a încălzirii în pardoseală de la demisolul imobilului şi crearea fenomenului de condens între şapă şi placa demisolului. Arată că raportat la acest motiv de apel, instanţa a dispus efectuarea unei expertize în construcţii, iar concluziile raportului au fost total diferite de concluziile raportului de expertiză în construcţii efectuat în prima instanţă. Susţin că faţă de superficialitatea raportului de expertiza efectuat în apel, concluziile contradictorii din cele două expertize tehnice judiciare, dintre expertiza tehnică judiciară şi celelalte probe administrate în apel, au formulat, cu respectarea dispoziţiilor legale, obiecţiuni la expertiză, cerere de efectuare a unei expertize în specialitatea instalaţii şi cerere pentru efectuarea unei noi expertize, însă cererile le-au fost respinse cu o motivare echivocă, instanţa menţionând doar că nu este necesar ca expertul sa arate întreaga documentaţie ştiinţifică ori materialele pe care le-a întrebuinţat pentru efectuarea expertizei.

Recurenţii susţin că prin respingerea cererilor formulate, instanţa de apel nu a lămurit pe deplin situaţia de fapt a cauzei.

În ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenţii arată că decizia recurată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1672, art. 1707 şi art. 1712 C. civ.. Susţin că aplicarea corectă a dispoziţiilor legale incidente, respectiv antrenarea sau înlăturarea răspunderii contractuale pentru vicii ascunse, impune o analiză temeinică a stării de fapt, a tuturor elementelor care conturează starea de fapt şi care pot justifica motivarea soluţiei. Totodată, arată că prin aplicarea dispoziţiilor legale incidente, instanţa nu a motivat punctual care sunt susţinerile, concluziile din expertiză care înlătură fiecare dintre concluziile expertizei efectuată la prima instanţă sau care înlătură cauzele reţinute punctual de prima instanţă ca fiind vicii ascunse. Motivele reţinute de instanţă ca elemente de fapt care înlătură răspunderea pentru vicii ascunse ale pârâţilor sunt confuze.

Recurenţii mai susţin că decizia recurată a fost data cu încălcarea art. 6 pct. 1 din Convenţia europeană a drepturilor omului, arătând că respingerea cererii de efectuare a unei expertize în specialitatea instalaţii şi pentru efectuarea unei noi expertize, fără o motivare adecvată reprezintă o încălcare a dreptului lor la un proces echitabil şi o lipsă de preocupare a instanţei pentru stabilirea tuturor elementelor de natură să lămurească pe deplin situaţia de fapt a cauzei.

5. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 24 martie 2020, completul de filtru a admis în principiu recursul şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică pentru soluţionare la data de 15.09.2020.

6. Apărările formulate în cauză

Intimata-pârâtă a formulat întâmpinare, în termen legal, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Recurenţii-reclamanţi au depus răspuns la întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Prealabil, se impune precizarea că deşi recurenţii-reclamanţi au invocat tezele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 din C. proc. civ., unele dintre criticile dezvoltate de aceştia pe temeiul vor fi analizate, prin recalificare, şi din perspectiva motivului prevăzut de art. 488 alin. pct. 5 din acelaşi Cod, în aplicarea dispoziţiilor art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

Criticile invocate şi subsumate motivelor reglementate de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. se privesc a fi fondate, însă, din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 5, astfel cum se va arăta.

În conformitate cu dispoziţiile imperative ale art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., instanţa este obligată să arate motivele de fapt şi de drept care i-au format convingerea, să enunţe direct cele constatate şi dovezile care au determinat această convingere, să arate, de asemenea, motivele pentru care au fost înlăturate cererile părţilor, iar dispoziţiile art. 22 alin. (2) C. proc. civ. obligă judecătorii să stăruie prin toate mijloacele legale pentru a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului în cauză. În acest sens, dacă probele propuse nu sunt îndestulătoare pentru lămurirea în întregime a procesului, trebuie să se dispună ca părţile să completeze probele. De asemenea, judecătorul poate, din oficiu, să pună în discuţia părţilor necesitatea administrării altor probe, pe care le poate ordona chiar dacă părţile se împotrivesc.

Înalta Curte reţine temeinicia criticilor recurenţilor din perspectiva art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului vizând respectarea exigenţelor impuse de principiul dreptului la un proces echitabil. Dreptul recurenţilor la un proces echitabil, garantat de art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, include şi dreptul de a beneficia de examinarea reală şi efectivă a apărărilor lor relevante pentru cauză, aspect care include stabilirea unei situaţii juridice reale şi complete în cauză, în vedere aplicării corecte a normelor de drept incidente.

Din această perspectivă, Înalta Curte reţine, pe de o parte, că instanţa de apel, cu nesocotirea prevederilor legale a înlăturat cererile de probatorii ale reclamanţilor-recurenţi, fără a motiva propriu-zis, cu claritate şi pertinenţă măsura astfel dispusă, sub aspectul respingerii obiecţiunilor formulate de către apelanţii-reclamanţi, precum şi a cererii de efectuare a unei noi expertize ori a unei expertize în specialitatea instalaţii, faţă de concluziile contradictorii între expertiza specialitatea construcţii efectuată la prima instanţă şi cea administrată în apel.

Mai mult decât atât, instanţa de apel a reţinut fără argumente pertinenete şi convingătoare, ca fiind corespunzătoare obiectivelor ce se cereau a fi lămurite în cauză, exclusiv expertiza administrată în apel, prin stabilirea unor concluzii din alt domeniul de specialitate decât cel al expertului desemnat.

Or, această expertiză are concluzii diferite de cele ale expertizei din faţa tribunalului şi, în plus, identifică drept cauză a infiltraţiilor indicate de către reclamanţi ca determinate de vicii ascunse ale clădirii, montarea instalaţiei de încălzire din pardoseală/modificarea traseului conductei de alimentare cu apă, adoptând soluţia în considerarea acestor concluzii.

Înalta Curte reţine că nicio probă nu are valoare absolută, iar instanţele de fond au deplina libertate de a aprecia şi evalua probele cauzei, pe fiecare în parte şi pe toate în ansamblu, potrivit convingerii proprii şi normelor de drept aplicabile, astfel cum rezultă din art. 264 din C. proc. civ.

Aşa fiind, atunci când probele sunt de egală valoare juridică, este necesar, pentru a nu plana vreo urmă de arbitrariu, să se arate motivele pentru care una dintre probe este înlăturată şi, mai departe, motivele pentru care este valorificată cealaltă probă, precum şi să se indice argumentele pentru care instanţa a ales să ignore alte probe administrate la solicitarea părţilor, cu încuviinţarea sa (expertiza în termoviziune), probe care, la momentul încuviinţării au fost apreciate ca fiind pertinente, concludente şi utile soluţionării cauzei.

Pe de altă parte, probele valorificate trebuie coroborate unele cu altele şi să fie apte a contribui la demonstrarea aceleiaşi concluzii spre care instanţa s-a orientat.

În cauză, se constată că obiectivele formulate de părţi şi specializarea experţilor chemaţi să le lămurească se ridică la standardele impuse de tehnicitatea accentuată a domeniului ce face obiectul prezentului litigiu.

Dispoziţiile procedurale incidente, art. 330 şi 331 C. proc. civ. stabilesc că atunci când, pentru lămurirea unor împrejurări de fapt, instanţa consideră necesar să cunoască părerea unor specialişti, să numească, la cererea părţilor ori din oficiu, unul sau 3 experţi.

Dat fiind obiectul cererii de chemare în judecată, şi anume obligarea pârâţilor la reducerea preţului ca urmare a antrenării răspunderii pentru vicii ascunse, ceea ce impunea stabilirea cu exactitate a situaţiei de fapt a imobilului vândut, era necesară stabilirea exactă a specializării experţilor ori a specialiştilor care ar avea competenţa realizării raportului de expertiză.

Prin urmare, dacă instanţa de apel demonstra opţiunea de a se baza pe expertiza construcţii administrată în faţa sa, o corectă aplicare a dispoziţiilor procedurale anterior invocate, impuneau verificarea cauzei reţinute în lucrarea de specialitate prin verificările unui expert instalaţii, având în vedere că specializarea instalaţii este diferită de specializarea în construcţii, conform Ordinului nr. 199/2010 pentru aprobarea Nomenclatorului specializărilor expertizei tehnice judiciare).

De altfel, dispoziţiile art. 330 alin. (3) C. proc. civ. cuprind şi o normă flexibilă, aplicabilă în domenii strict specializate, în care nu ar exista experţi autorizaţi pe listele Biroului Central pentru Expertize Tehnice Judiciare din cadrul Ministerului Justiţiei, efectuarea expertizei realizându-se prin solicitarea punctului de vedere al uneia sau mai multor personalităţi ori specialişti din domeniul respectiv.

În cauză, pentru pronunţarea soluţiei din apel, judecătorul şi-a însuşit fără rezerve concluziile din raportul de expertiză efectuat în specialitatea construcţii (în sensul că reclamanţii ar fi cauzat infiltraţiile, după preluarea construcţiei, prin modificarea traseului conductei de alimentare cu apă), dar nu a lămurit pe deplin starea de fapt, aspecte ce trebuiau constatate de un expert în specialitatea instalaţii pentru construcţii, în sensul celor arătate, dacă se demonstra că expertiza din apel este prioritară în raport cu cea administrată la prima instanţă.

Motivarea deciziei, de altfel, contradictorie, astfel cum şi recurenţii susţin, pe temeiul art. 488 pct. 6 din Cod, s-a fundamentat exclusiv pe raportul de expertiză întocmit în specializarea construcţii, administrat în apel, fără a se demonstra, la momentul încuviinţării probelor în calea devolutivă de atac de ce este necesară refacerea probei administrate la prima instanţă, în condiţiile art. 479 alin. (1) şi (2) din C. proc. civ. ori dacă proba administrată în apel reprezintă doar o completare a celei administrate la prima instanţă.

Or, în condiţiile în care se considera în mod întemeiat că este necesară o nouă expertiză în apel, curtea de apel trebuia să ia în considerare ab initio desemnarea unei comisii de experţi compuse dintr-un număr superior celei de la prima instanţă, în aplicarea dispoziţiilor art. 330 alin. (1) din Cod.

Având în vedere prevederile art. 497 C. proc. civ., conform cărora Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în caz de casare, trimite, o singură dată în cursul procesului, cauza spre o nouă judecată instanţei de apel care a pronunţat hotărârea casată, se va admite recursul de faţă şi se va casa decizia, cu trimiterea cauzei spre rejudecare, la aceeaşi instanţă, reţinându-se caracterul fondat al motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 din C. proc. civ.

Înalta Curte apreciază că se impune casarea hotărârii cu trimiterea cauzei spre rejudecare, casarea cu trimitere corespunzând unei nevoi reale de a se respecta principiile ce guvernează desfăşurarea procesului civil.

Instanţa de rejudecare va pune în discuţia părţilor probele care se vor administra, cu respectarea normelor procedurale în sensul celor arătate în prezenta decizie, statuând motivat şi argumentat asupra oricăror cereri de suplimentare a probatoriului raportat, desigur, la utilitatea şi pertinenţa acestora şi va analiza şi celelalte motive de recurs ale recurenţilor, ce vizează fondul cauzei, ca apărări de fond, urmând ca după stabilirea completă a situaţiei de fapt să procedeze la aplicarea dispoziţiilor art. 1672, art. 1707 şi art. 1712 C. civ., care să justifice antrenarea sau înlăturarea răspunderii contractuale pentru vicii ascunse.

Pentru aceste considerente, se va admite recursul declarat de reclamanţii B. şi A. împotriva deciziei nr. 139/A din data de 20 iunie 2019 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă, se va casa decizia recurată şi se va trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanţii B. şi A. împotriva deciziei nr. 139/A din data de 20 iunie 2019 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 15 septembrie 2020.