Pre-contract penalty enforceability: Interpretation of performance deadline and material error in notarial acts

Şedinţa publică din data de 11 iunie 2020

deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Călăraşi, secţia civilă, sub nr. x/2017, la 2 februarie 2017, reclamanţii A. şi B. au solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună obligarea pârâţilor C. şi D. la plata, în solidar, a sumei de 215.707 RON, echivalentul sumei de 48.000 de euro, reprezentând clauza penală instituită pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 21 februarie 2005, la B.N.P. E., sub nr. x, antecontract prin care pârâţii s-au obligat să transfere dreptul de proprietate prin semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la 31 august 2016, pentru imobilul situat în Călăraşi, judeţul Călăraşi; cu cheltuieli de judecată.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 963/25 octombrie 2017, Tribunalul Călăraşi, secţia civilă a admis cererea de chemare în judecată şi i-a obligat pe pârâţi, în solidar, la plata către reclamanţi a sumei de 215.707 RON (echivalentul a 48.000 euro), reprezentând despăgubiri.

3. Hotărârea pronunţată în apel:

Împotriva hotărârii primei instanţe au formulat apel pârâţii C. şi D..

Prin decizia civilă nr. 1249 A/16 noiembrie 2018, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâţi şi a dispus obligarea apelanţilor la plata sumei de 2.000 de RON cheltuieli de judecată, reduse în condiţiile art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

În pronunţarea acestei decizii, Curtea a constatat că situaţia de fapt a fost reţinută de prima instanţă corect, între părţi încheindu-se, la 21 februarie 2005, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la B.N.P. E., având ca obiect imobilul identificat cu nr. cadastral nedefinitiv 1529/1,2,8, situat în Călăraşi, str. x, bl. G 13 (P 4-2), et .2 ap. 8, judeţ Călăraşi, preţul vânzării fiind de 724.492,042 RON, din care suma de 578.128 RON, echivalentul sumei de 16.000 euro, a fost achitată la 21 februarie 2005, iar diferenţa de 146.364,042 RON urmând a se plăti de către promitenţii cumpărători, reclamanţii A. şi B., în contul S.C. F. S.A. Călăraşi, în 138 rate lunare a 1.060,609 RON/lună, din luna martie 2005 până în luna august 2016. În antecontract s-a prevăzut termenul pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la 31 august 2016 şi că, dacă la această dată, promitenţii vânzători nu se vor prezenta pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, promitenţii cumpărători se vor putea adresa instanţei pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic. În conformitate cu dispoziţiile art. 1066 C. civ., părţile au stabilit clauza penală conform căreia, în cazul în care promitenţii vânzători nu se vor prezenta pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare, aceştia vor restitui promitenţilor cumpărători de douăzeci de ori suma primită cu titlu de avans.

Esenţială pentru soluţionarea prezentei cauze este obligaţia pe care pârâţii şi-au asumat-o prin antecontractul de vânzare-cumpărare, de a nu încheia niciun fel de înscris, în formă autentică sau sub semnătură privată, niciun fel de antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilul, să nu facă niciun fel de fapte sau acte care să micşoreze valoarea imobilului, în felul acesta garantând pe promitenţii cumpărători de orice evicţiune, obligaţie încălcată de apelanţi.

Prin notificările formulate de intimaţi, promitenţii vânzători au fost puşi în întârziere, în condiţiile art. 1079 alin. (1) C. civ., la 18 noiembrie 2016, cu privire la obligaţia asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare, de perfectare, în formă autentică, a convenţiei părţilor, materializată prin antecontractul încheiat la 21 februarie 2005.

Prima instanţă a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 270 C. proc. civ., care reglementează puterea doveditoare a înscrisului autentic, şi a dispoziţiilor art. 969 coroborate cu art. 1073 şi art. 1082 C. civ.

Cum, între părţi, s-a încheiat o convenţie autentificată, privind demersurile părţilor pentru încheierea, în formă autentică, a acordului lor referitor la vânzarea apartamentului nr. x din str. x, Călăraşi, în mod corect, prima instanţă a reţinut că data perfectării, în formă autentică, a convenţiei părţilor este august 2016. Interpretând, corect, contractul şi stabilind intenţia comună a părţilor în condiţiile art. 977 C. civ., cu respectarea cerinţelor art. 983 coroborat cu art. 1312 C. civ., prima instanţă, pe lângă argumentul prezumţiei de autenticitate şi validitate de care se bucură un înscris încheiat în formă autentică, a adus şi un argument de logică. La momentul autentificării antecontractului - 21 februarie 2005 - restul de preţ a fost stabilit de părţi a fi plătit în 138 de rate lunare, iar, faţă de data încheierii contractului, termenul s-a împlinit în august 2016. Ca atare, nu a fost reţinută critica apelanţilor, privind termenul stabilit pentru autentificarea convenţiei.

Singurii care aveau posibilitatea să opteze între executarea în natură sau executarea prin echivalent a convenţiei părţilor erau promitenţii cumpărători, care au făcut dovada că şi-au respectat obligaţiile contractuale şi au pus în întârziere pe apelanţi cu privire la executarea obligaţiilor contractuale, în condiţiile art. 1079 alin. (1) C. civ.

În mod corect, prima instanţă a reţinut că antecontractul încheiat între părţi este valabil, fiind făcut cu respectarea cerinţelor art. 948 C. civ., constatând, totodată, refuzul promitenţilor vânzători de a autentifica actul de înstrăinare, astfel că faptul neexecutării a condus la constatarea culpei debitorilor - prezumţia de culpă fiind reglementată de dispoziţiile art. 1082 C. civ.

Totodată, apelanţii nu au făcut dovezi contrare, prin care să răstoarne această prezumţie, ba mai mult, contestaţia la executare privind apartamentul obiect al antecontractului, formulată în contradictoriu cu băncile creditoare, a fost respinsă irevocabil prin decizia civilă nr. 27/2018, pronunţată de Tribunalul Călăraşi, secţia civilă.

Cei doi promitenţi cumpărători, intimaţii din prezenta cauză, au dreptul, în condiţiile art. 1073 C. civ., să dobândească îndeplinirea exactă a obligaţiei, obligaţie care, în caz contrar, se transformă în drept la dezdăunare.

Prin convenţia lor, părţile au evaluat prejudiciul cauzat prin neexecutarea convenţiei, în condiţiile art. 1066 C. civ., fiind prevăzută o clauză penală în cazul neprezentării promitenţilor vânzători la notariat pentru perfectarea în formă autentică a antecontractului, intimaţii optând pentru reducerea clauzei penale, astfel că apelanţii au fost obligaţi, în solidar, la plata sumei de 215.706 RON, contravaloarea despăgubirilor pentru neexecutarea, din culpă, a obligaţiilor contractuale.

Faţă de aceste considerente de fapt şi de drept, în condiţiile art. 480 alin. (1) C. proc. civ., Curtea a respins apelul, ca nefondat.

Reţinând culpa procesuală a apelanţilor, instanţa a admis capătul de cerere accesoriu al obligării acestora la plata cheltuielilor de judecată reduse, în condiţiile art. 451 alin. (2) C. proc. civ., faţă de împrejurarea că intimaţii au fost asistaţi de acelaşi apărător pe parcursul derulării procedurilor judiciare, la 2.000 RON de la 4.660 RON, reprezentând onorariu de avocat.

4. Calea de atac şi motivele formulate în cauză:

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâţii C. şi D..

Recurenţii solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate, admiterea apelului pârâţilor, cu obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată, pentru următoarele motive:

a. Instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor legale incidente în cauză - art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Între părţi a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare legalizat sub nr. x/21 februarie 2005 de B.N.P. E., cu privire la imobilul situat în municipiul Călăraşi, judeţul Călăraşi.

Imobilul ce a făcut obiectul antecontractului sus-menţionat a fost cumpărat de recurenţi de la F. S.A., conform contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 5413/4 septembrie 2001, beneficiind de facilităţi conform Legii nr. 114/1996, respectiv subvenţie de la stat şi dobândă mai mică, cu condiţia ca imobilul să nu fie înstrăinat decât după ce se finalizează plata ratelor, termenul fiind de 20 de ani; în caz contrar, se restituie subvenţia integral, legea prevăzând o interdicţie la vânzare în acest sens, situaţie cunoscută de către intimaţi.

De asemenea, până la restituirea integrală a sumelor datorate către societatea F. S.A., actualmente Serviciul Public Centrale Termice şi Administrare Fond Locativ din cadrul Primăriei Municipiului Călăraşi, a fost instituită ipotecă asupra locuinţei, conform art. 18 din Legea nr. 114/1996.

Termenul de executare a contractului nr. x/2001 este de 20 de ani, începând din luna septembrie 2001, potrivit art. 4.

Din eroare, în contract s-a menţionat, ca dată de finalizare a ratelor la credit, luna august 2016, deşi, având în vedere termenul de 20 de ani, ultima lună este august 2021.

În paragraful 2 al antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x/21 februarie 2005, se menţionează că imobilul a fost dobândit de la S.C. F. S.A. Călăraşi în baza contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate. nr. 5413 din 4 septembrie 2001, iar, conform paragrafului 11 din antecontract, documentele originale care atestă dreptul de proprietate, respectiv contractul cu S.C. F. şi chitanţele care atestă plata ratelor până la data încheierii antecontractului, au fost remise intimaţilor reclamanţi.

Între părţi s-a încheiat contractul de comodat autentificat sub nr. x/21 februarie 2005 de B.N.P. E., pentru folosinţa gratuită a imobilului în perioada 21 februarie 2005 - 21 februarie 2015, contract care a fost prelungit până la 21 februarie 2025, prin actul adiţional autentificat sub nr. x/12 noiembrie 2014 de B.I.N. G., pentru ca intimaţii reclamanţi să poată încheia personal contractele la toate utilităţile şi să folosească nestânjeniţi imobilul, ca nişte adevăraţi proprietari ai acestuia.

Din adresa de la Serviciul Public Centrale Termice şi Administrare Fond Locativ din cadrul Primăriei Municipiului Călăraşi (fostul S.C. F. S.A.) şi răspunsul la interogatoriu al intimatei reclamante rezultă că ratele aferente contractului de credit nr. x/4 septembrie 2001 au fost plătite de intimaţii reclamanţi până în august 2016 şi după această dată, până în prezent, respectiv şi la data înregistrării litigiului şi pe parcursul procesului.

În ceea ce priveşte termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul ce face obiectul antecontractului, menţionat în această din urmă convenţie, respectiv 31 august 2016, notarul a preluat, din eroare, data menţionată greşit (dactilografiată greşit) în contractul nr. x/2001, prin raportare la prevederile art. 4 din acest contract, în care se prevede că ratele contractului vor fi achitate în termen de 20 de ani, situaţie în care termenul se împlineşte în august 2021, contractul 5413 fiind încheiat în septembrie 2001.

În cauză, perfectarea actului în formă autentică este afectată de una dintre modalităţile actului juridic, respectiv de termen.

Potrivit art. 1022 C. civ., "Termenul se deosebeşte de condiţie, pentru că el nu suspendă angajamentul, ci numai amână executarea.".

De asemenea, potrivit art. 1023 prima teză din acelaşi cod. "Aceea ce se datoreşte cu termen nu se poate cere înaintea termenului (...).", iar, potrivit art. 1024, termenul este presupus totdeauna că s-a stipulat în favoarea debitorului, dacă nu rezultă din stipulaţie sau din circumstanţe că este primit şi în favoarea creditorului.

Cu privire la termenul de perfectare a actului, în cauză, sunt aplicabile dispoziţiile art. 977 din vechiul C. civ.

Potrivit dispoziţiei legale enunţate, "Interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literar al termenilor.".

Prin urmare, perfectarea contractului urma să aibă loc după plata ultimei rate în baza contractului nr. x/2001, respectiv august 2021, aceasta fiind intenţia şi înţelegerea părţilor, iar termenul de 31 august 2016, menţionat în antecontract este rezultatul erorii materiale din contractul nr. x/2001, eroare preluată de notarul public.

Fiind o vădită eroare materială, iar nu un fals, recurenţii nu aveau posibilitatea înscrierii în fals împotriva notarului public, nefiind îndeplinite condiţiile infracţiunii de fals în înscrisuri oficiale, aşa cum au reţinut instanţele anterioare.

În ceea ce priveşte clauza penală solicitată de intimaţii reclamanţi prin prezenta acţiune, aceasta se activează, conform antecontractului de vânzare-cumpărare, "în cazul în care promitenţii vânzători nu se vor prezenta la Biroul Notarial sau alt organ competent pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare, deşi promitenţii cumpărători insistă şi solicită perfectarea actului".

Sub acest aspect, notificarea intimaţilor pentru perfectarea contractului este prematură, fiind o simplă formalitate în vederea introducerii prezentei acţiuni, având în vedere că termenul nu era împlinit conform celor menţionate mai sus, iar perfectarea actului nu putea fi făcută, având în vedere că, contractul 5413 încheiat cu Serviciul Centrale Termice se afla în desfăşurare, ratele fiind plătite de intimaţi în continuare.

b. Instanţa de apel s-a pronunţat, în considerentele deciziei, pe ceea ce nu s-a cerut.

Intimaţii reclamanţi au învestit instanţa cu acţiune în pretenţii, întemeiată pe clauza penală inserată în contract.

Curtea a analizat clauza din antecontract referitoare la evicţiune, reţinând că "esenţială pentru soluţionarea prezentei cauze este obligaţia pe care pârâţii şi-au asumat-o prin antecontractul de vânzare-cumpărare, de a nu încheia niciun fel de înscris, în formă autentică sau sub semnătură privată, niciun fel de antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilul în cauză, să nu facă niciun fel de fapte sau acte care să micşoreze valoarea imobilului în felul acesta garantând promitenţii cumpărători de orice evicţiune, obligaţie încălcată de apelanţi.".

Un prim aspect, clauza penală din antecontract are legătură cu termenul stabilit de părţi pentru perfectarea actului.

Ca urmare, prin raportare la obiectul cauzei şi data iniţierii prezentului litigiu, având în vedere că termenul pentru perfectarea contractului, aşa cum s-a arătat mai sus, nu s-a împlinit, nu se poate activa clauza penală, conform art. 1022 - 1023 din vechiul C. civ.

În al doilea rând, clauza la care face referire instanţa de apel este o altă modalitate a actului juridic, respectiv o condiţie, care nu are legătură cu clauza penală şi obiectul învestirii instanţei.

În situaţia în care instanţa de recurs va extinde analiza şi la această clauză, în contextul clauzei penale, urmează să se observe că intimaţii reclamanţi nu au solicitat instanţei decăderea recurenţilor din beneficiul termenului, pentru imposibilitatea de perfectare a actului de vânzare cumpărare în viitor, din cauza executării silite la care acesta este supus.

Prin urmare, nefiind îndeplinite condiţiile pentru perfectarea actului, respectiv termenul de perfectare a actului nefiind împlinit, iar, pentru activarea clauzei penale inserate în antecontract se impunea refuzul pârâţilor de a încheia actul de vânzare-cumpărare asupra imobilului la termen, recurenţii nu sunt în culpă, aşa cum a reţinut instanţa de apel.

Această obligaţie este subsidiară obligaţiei de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare, conform art. 1073 C. civ., pârâţii fiind de acord cu perfectarea contractului, intimaţii beneficiind de imobil şi la momentul introducerii acţiunii, fiind în posesia acestuia şi plătind utilităţile şi taxele aferente.

5. Apărările formulate în cauză:

Intimaţii A. şi B. au formulat întâmpinare, prin care au invocat excepţia nulităţii/excepţia netimbrării/insuficientei timbrări a recursului, cu consecinţa anulării căii de atac. Pe fond, au solicitat, respingerea recursului.

În cadrul întâmpinării au arătat că nu insistă în excepţia invocată, în condiţiile în care părţile adverse achită taxa judiciară de timbru.

6. Procedura de filtru:

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, la 19 februarie 2019, şi repartizat completului de filtru CF x.

Prin rezoluţia din 20 februarie 2019 a fost dispusă comunicarea cererii de recurs către intimaţi, cu menţiunea de a se depune întâmpinare.

Intimaţii A. şi B. au formulat întâmpinare.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, care nu au depus puncte de vedere.

Prin încheierea din 16 ianuarie 2020, completul de filtru a admis, în principiu, recursul declarat de pârâţi, fixând termen de judecată la 11 iunie 2020, în şedinţă publică, complet C4, cu citarea părţilor.

Înalta Curte nu a luat în dezbatere excepţia anulării cererii de recurs pentru netimbrare, în raport de poziţia intimaţilor exprimată în întâmpinare şi de depunerea de către recurenţi a dovezilor de plată a sumei de bani datorate cu acest titlu, în cuantum de 2.709,5 RON .

7. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Analizând decizia civilă recurată din perspectiva criticilor formulate şi a dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:

În primul rând, împrejurarea legată de cunoaşterea de către intimaţii reclamanţi a faptului că, în ce priveşte imobilul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, exista o interdicţie de înstrăinare pentru o perioadă de 20 de ani, raportat la facilităţile (subvenţie de la stat şi dobândă mai mică) pe care le-au obţinut recurenţii la dobândirea bunului prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 5413/4 septembrie 2001, perfectat cu S.C. F. S.A., reprezintă un element de fapt, imposibil de evaluat în recurs. Această cale extraordinară de atac permite, faţă de concepţia legiuitorului în redactarea conţinutului motivelor de casare potrivit art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ., numai analiza motivelor de nelegalitate ale deciziei recurate. Prin urmare, susţinerea respectivă nu va fi avută în vedere de prezenta instanţă în soluţionarea cauzei.

În ce priveşte încălcarea dispoziţiilor art. 977 din vechiul C. civ., raportat la voinţa reală comună a părţilor, care, în opinia recurenţilor, ar fi fost în sensul perfectării contractului de vânzare-cumpărare asupra imobilului în litigiu la 31 august 2021, iar nu la 31 august 2016, cum, din eroare, a consemnat notarul la întocmirea antecontractului, critica nu poate fi primită.

Claritatea clauzei din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură legalizată nr. x/21 februarie 2005 de B.N.P. E., în care se specifică, în mod explicit, că transferul de drept al proprietăţii se va realiza la 31 august 2016, data perfectării contractului de vânzare-cumpărare (paragraful x din convenţie), nu necesită o operaţie specială de interpretare.

Înţelegerea părţilor este lipsită de echivoc, mai mult, acelaşi termen de 31 august 2016, este reluat şi în alte paragrafe din antecontract (paragraful 3, cu referire la preţul vânzării, în care desfăşurarea celor 138 de rate rămase ca diferenţă faţă de avansul achitat se întinde pe perioada martie 2005 - august 2016 inclusiv; paragraful 12, cu referire la posibilitatea promitenţilor cumpărători de a se adresa instanţei cu acţiune în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, dacă promitenţii vânzători nu se prezintă pentru perfectarea contractului la 31 august 2016).

De asemenea, astfel cum a reţinut şi Curtea, ca argument de logică pe care l-a considerat ca fiind corect analizat în primă instanţă, la un calcul aritmetic simplu al diferenţei de preţ rămase de achitat de promitenţii cumpărători, respectiv 146.364.042 ROL, raportat la numărul de rate, 138, şi valoarea fiecăreia, de 1.060.609 ROL, reiese că perioada de plată a ratelor a fost corect stabilită între martie 2005 şi până în august 2016 inclusiv, ultima rată suprapunându-se şi cu data menţionată în antecontract, de transmitere a proprietăţii, prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare între părţi.

Nu în ultimul rând, se observă că, în acelaşi antecontract, se prevede şi posibilitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare mai devreme de 31 august 2016, dacă condiţiile prevăzute de legea în vigoare vor permite (paragrafele 5 şi 12), astfel încât, nefiind exclusă o asemenea posibilitate, cu atât mai mult trebuie considerat că voinţa comună internă a părţilor în legătură cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare este cea menţionată în antecontract, 31 august 2016, iar nu cea corespunzătoare unei perioade de 20 de ani, astfel cum au invocat recurenţii, cu referire la durata indicată în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu S.C. F. S.A.

În plus, în legătură cu imobilul în litigiu, părţile s-au înţeles cu privire la un anume preţ, 724.492.042 ROL, şi asupra unei anumite modalităţi de plată, în 138 de rate lunare a câte 1.060.609 ROL fiecare pentru diferenţă, în raport de avansul achitat de promitenţii cumpărători la data antecontractului, de 578.128.000 ROL. Ca atare, prelungirea perioadei de plată a ratelor până la 31 august 2021, dată care condiţionează şi perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în opinia recurenţilor, ar presupune fie un preţ mai mare decât cel convenit, dacă se păstrează cuantumul unei rate, fie reducerea unei rate, corespunzător desfăşurării plăţii pe o perioadă mai îndelungată şi în limitele preţului iniţial. Or, recurenţii nu au făcut vorbire despre astfel de modificări ale convenţiei încheiate, care, în plus, ar fi trebuit şi dovedite de cei care le afirmă, în condiţiile art. 249 C. proc. civ.

Recurenţii au susţinut şi faptul că nu aveau la îndemână procedura falsului faţă de actul notarial în care s-a consemnat data de 31 august 2016, ceea ce este corect în condiţiile în care menţionarea datei respective este consecinţa declaraţiilor părţilor, şi nu a constatărilor personale ale notarului (art. 1173 din vechiul C. civ., iar nu art. 270 C. proc. civ., faţă de dispoziţiile art. 26 alin. (1) din acelaşi cod de procedură, care menţionează că puterea doveditoare a probelor preconstituite este reglementată de legea în vigoare la data producerii faptelor juridice care fac obiectul probaţiunii).

Cu toate acestea, în cuprinsul antecontractului, dar şi în încheierea de legalizare a semnăturii, se menţionează că părţile au citit, li s-a explicat şi au înţeles conţinutul actului, astfel încât orice pretinsă eroare materială în legătură cu data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, săvârşită de notar prin preluarea datei menţionate greşit în actul de transmisiune a imobilului către pârâţi de S.C. F., putea şi trebuia să fie semnalată de recurenţi. Aceştia erau persoanele cele mai în măsură să cunoască condiţiile de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu societatea amintită şi eventualele erori strecurate în contract, în calitatea lor de cumpărători ai imobilului în discuţie. Nu li se poate reproşa părţilor adverse că, fiindu-le încredinţate actele originale care atestă dreptul de proprietate al recurenţilor şi în care se consemnează o perioadă de 20 de ani de plată a ratelor din diferenţa de preţ, dar, totodată, şi data de 31 august 2016, ca moment de plată a ultimei rate, nu au realizat că data corectă a ultimei rate, care ar fi trebuit să influenţeze şi data perfectării vânzării imobilului între părţile litigante, ar fi trebuit să fie o alta decât cea indicată în actul din 2001, respectiv 31 august 2021. În egală măsură, nici notarului nu i se poate imputa o pretinsă eroare materială, prin preluarea datei de 31 august 2016, specificate în actul pus la dispoziţie de recurenţi, ca temei al dobândirii dreptului lor de proprietate asupra imobilului.

În alţi termeni, mai întâi trebuia clarificată, între părţile contractului nr. x/4 septembrie 2001, situaţia datei ultimei rate de preţ, pentru ca, ulterior, să se pună problema îndreptării unor erori în antecontractul de vânzare-cumpărare legalizat de notar în 21 februarie 2005, bazate pe pretinse erori din actul anterior.

De asemenea, procedura îndreptării greşelilor materiale din actele notariale, astfel cum era reglementată în art. 53 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale, în forma în vigoare la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, presupunea, printre altele, o cerere formulată de partea interesată, dar şi acordul tuturor părţilor din actul îndreptat, sens în care trebuia ca acestea să fie legal citate.

Recurenţii nu au apelat la niciunul dintre demersurile amintite, nu au solicitat S.C. F. S.A. rectificarea contractului nr. x/1 septembrie 2001 cu privire la data ultimei rate de preţ, nu au sesizat notarul, la data perfectării antecontractului, sau ulterior, cu o cerere de îndreptare, în sensul că data ultimei rate este 31 august 2021, şi nu au obţinut acordul intimaţilor privind modificarea derulării plăţii ratelor de preţ din partea acestora şi, implicit, a datei perfectării contractului de vânzare-cumpărare. În mod evident, în afara unei cereri de îndreptare adresate notarului în sensul celor susţinute de recurenţi, în care, cum s-a arătat, dispoziţiile legale impuneau acordul tuturor părţilor actului notarial pentru realizarea îndreptării, un astfel de acord putea fi exprimat şi în baza unui act adiţional la antecontract, niciuna dintre aceste căi legale nefiind urmată de pârâţi.

În concluzie, voinţa reală comună a părţilor antecontractului în legătură cu data prezentării promitenţilor vânzători la notar, în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare asupra imobilului în litigiu în formă autentică, a fost interpretată de instanţa de apel cu respectarea dispoziţiilor art. 977 din vechiul C. civ., aceasta nefiind diferită în raport cu manifestarea de voinţă exprimată în antecontract.

Obligaţia stipulată în sarcina promitenţilor vânzători este afectată, într-adevăr, de un termen, respectiv 31 august 2016, care însă s-a împlinit anterior demarării litigiului de faţă, inclusiv anterior notificărilor din 18 noiembrie 2016, adresate recurenţilor, prin intermediul B.E.J. H., prin care reclamanţii i-au pus în întârziere în legătură cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, sens în care le-au acordat termen de executare a obligaţiei la 5 decembrie 2016 şi, avertizându-i că, în caz contrar, vor activa clauza penală. Obligaţia de transmitere a proprietăţii imobilului, prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, asumată de promitenţii vânzători nu a fost îndeplinită.

În raport de acest context al situaţiei de fapt, astfel cum a fost stabilit de instanţele anterioare, nu se poate reţine încălcarea dispoziţiilor art. 1022-1023 din vechiul C. civ., întrucât perfectarea vânzării şi, consecutiv, activarea clauzei penale, nu s-au solicitat de reclamanţi prematur, mai înainte de împlinirea termenului stipulat în antecontract pentru îndeplinirea acestei obligaţii de către recurenţi.

Nici încălcarea dispoziţiilor art. 1024 din acelaşi cod nu reprezintă o critică întemeiată, faţă de conţinutul neechivoc al clauzei referitoare la termenul de perfectare a contractului, care este 31 august 2016, termen respectat de intimaţi în solicitarea de executare a obligaţiei din partea recurenţilor. În aceste condiţii, cum nu s-a pretins pârâţilor perfectarea actului de proprietate asupra imobilului anterior împlinirii termenului indicat în contract şi care, conform regulii din 1024 C. civ., se consideră stipulat în favoarea debitorului, nu prezintă relevanţă nici cine poate renunţa la beneficiul termenului, şi anume recurenţii debitori ai obligaţiei, care însă nu se află într-o asemenea situaţie.

Subsecvent neîndeplinirii culpabile a obligaţiei de către promitenţii vânzători, devenite exigibile la 31 august 2016, reclamanţii au activat clauza penală cu respectarea dispoziţiilor art. 1066 C. civ., ceea ce conduce la concluzia că decizia instanţei de apel, de confirmare a soluţiei de admitere a pretenţiilor formulate prin acţiune, este corectă.

Au mai susţinut recurenţii, în cadrul celui de-al doilea motiv de recurs, care însă va fi examinat în această etapă, deoarece se circumscrie motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., că despăgubirile băneşti solicitate de reclamanţi, derivând din clauza penală, constituie o obligaţie subsidiară celei de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare, cu care pârâţii sunt de acord. În acest sens, invocă art. 1073 C. civ.

Nici această critică nu este întemeiată.

Dispoziţia legală enunţată relevă dreptul creditorului de a pretinde şi de a obţine de la debitor îndeplinirea exactă a prestaţiei la care s-a obligat acesta din urmă, iar, în caz de neexecutare, totală sau parţială, sau de executare necorespunzătoare, creditorul are dreptul la despăgubiri. În alţi termeni, art. 1073 C. civ. reglementează principiul executării obligaţiilor în natura lor specifică, debitorul neputând înlocui acest obiect cu o altă prestaţie. Când executarea în natură nu mai este posibilă, creditorul va putea pretinde echivalentul prejudiciului încercat din această cauză, respectiv despăgubiri.

Dispoziţia legală evocată de recurenţi trebuie coroborată cu art. 1075 C. civ., conform căruia orice obligaţie de a face sau a nu face se schimbă în dezdăunări, în caz de neexecutare din partea debitorului.

În cazul obligaţiilor de a face afectate de un termen, cum este şi cazul obligaţiei promitenţilor vânzători de a se prezenta la notar în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare la 31 august 2016, daunele interese sunt debite din ziua în care debitorul a lăsat să treacă termenul fără a executa obligaţia asumată.

Mai mult, pentru cazul particular al clauzei penale, dispoziţiile art. 1068 C. civ. prevăd dreptul de opţiune al creditorului, în caz de neexecutare de către debitor a obligaţiei principale devenite exigibilă, de a cere fie îndeplinirea obligaţiei principale, fie clauza penală.

Prin urmare, nu se poate reţine că, pornind de la dispoziţiile art. 1073 C. civ., în condiţiile în care pârâţii afirmă că sunt, şi în prezent, de acord cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, intimaţii reclamanţi, creditori ai obligaţiei de perfectare a actului juridic, ar fi trebuit să formuleze un demers în acest sens, fără posibilitatea de a activa clauza penală.

În concluzie, toate criticile de nelegalitate a deciziei recurate, subsumate motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., sunt neîntemeiate.

b. Susţinerile întemeiate pe depăşirea limitelor de învestire de către instanţa de apel, susceptibile de încadrare în art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., sunt, de asemenea, nefondate.

Astfel, este real că pretenţiile reclamanţilor din cererea de chemare în judecată se fundamentează pe clauza penală, care vizează neîndeplinirea obligaţiei de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare de către pârâţi, iar celelalte obligaţii stabilite prin antecontract, în sarcina lor (garanţia contra evicţiunii, neefectuarea de acte sau fapte care să diminueze sau să anihileze valoarea imobilului), sunt stipulate în mod distinct, în conţinutul unor clauze separate, ceea ce ar crea aparenţa că obligaţiile recurenţilor nu au legătură între ele.

Cu toate acestea, trebuie observat că, clauza penală, care reprezintă, în condiţiile art. 1066 C. civ., o evaluare anticipată a prejudiciului, în caz de neexecutare a obligaţiilor principale asumate de părţi, se fundamentează tocmai pe răspunderea civilă contractuală, care implică, printre altele, analiza elementului de vinovăţie a părţii din convenţie care nu şi-a executat obligaţia, raportat la dispoziţiile art. 1082 C. civ., text de lege avut în vedere, în mod corect, de către Curtea de Apel în soluţionarea căii de atac.

Or, cauza principală pentru care pârâţii nu s-au prezentat la notar în vederea perfectării actului de transfer al proprietăţii imobilului către reclamanţi şi nici nu o pot face derivă tocmai din neîndeplinirea obligaţiei de a se abţine de la săvârşirea unor acte sau fapte juridice de natură să ducă la micşorarea valorii bunului sau chiar ieşirea lui din patrimoniul promitenţilor vânzători, cu consecinţa imposibilităţii executării obligaţiei principale asumate prin antecontract. Prin urmare, obligaţiile sunt interdependente între ele, în mod corect şi cu respectarea limitelor de învestire, instanţa de apel examinând impactul pe care l-au avut acţiunile pârâţilor, cu referire şi la decizia definitivă nr. 27/20 septembrie 2018 a Tribunalului Călăraşi, secţia civilă, din perspectiva prezumţiei de vinovăţie în neexecutarea obligaţiei de a se prezenta la notar, pentru realizarea transmisiunii proprietăţii imobilului, reglementată de art. 1082 C. civ., prezumţie pe care Curtea a considerat-o ca fiind nerăsturnată de către aceste părţi.

Nu se poate reţine, astfel cum susţin recurenţii, că s-ar fi schimbat, în apel, obiectul dedus judecăţii în primă instanţă, cu încălcarea, deci, a art. 478 alin. (3) C. proc. civ., instanţa de prim control judiciar raportându-se la pretenţiile formulate de intimaţii reclamanţi, derivate din clauza penală, respectând, astfel, şi cauza acţiunii.

Nu în ultimul rând, contrar celor afirmate în recurs, în cererea de chemare în judecată şi în fazele procesuale ulterioare, prin întâmpinările formulate, reclamanţii au făcut permanent referire la executarea silită iniţiată şi finalizată asupra imobilului din prezentul litigiu, astfel încât conexiunea între imposibilitatea executării obligaţiei de a încheiere a contractului de vânzare-cumpărare din partea promitenţilor vânzători, ca fundament al activării clauzei penale, şi neexecutarea celorlalte obligaţii stipulate în antecontract, în sarcina acestora, nu poate fi pusă la îndoială, nefiind depăşite, nici sub acest aspect, limitele de învestire.

O ultimă susţinere, în evidenţierea lipsei legăturii obligaţiilor stabilite prin alte clauze cu clauza penală şi cu obiectul cererii de chemare în judecată, se referă la calificarea dată de recurenţi acestor obligaţii, ca fiind afectate de condiţie, iar nu de termen, ca modalitate a actului civil.

Pe lângă împrejurarea că stabilirea naturii obligaţiei nu are legătură cu obiectul cererii de chemare în judecată, ci, eventual, cu soluţia ce urmează a se pronunţa de instanţă în speţa dedusă judecăţii, afirmaţia este şi incorectă.

Este evident că, de regulă, garanţia vânzătorului contra evicţiunii operează de la momentul transferului proprietăţii către cumpărător. Nimic nu împiedică însă părţile unei promisiuni de vânzare-cumpărare, la rândul său, act juridic cu valoare obligatorie pentru acestea, conform art. 969 C. civ., să realizeze un acord de voinţă privind drepturi şi obligaţii care ar decurge din contractul ce urmează să se perfecteze, chiar anterior încheierii lui. Aceasta este şi ipoteza speţei, clauza care vizează asumarea obligaţiei promitenţilor vânzători de a nu încheia, până la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, niciun înscris, alt antecontract, alte acte sau fapte cu privire la imobilul în litigiu fiind activă de la momentul antecontractului din 21 februarie 2005. Reprezintă, deci, o obligaţie pură şi simplă, iar nu afectată de modalitatea condiţiei, în sensul art. 1004 C. civ., obligaţia pârâţilor vizând tocmai perioada cuprinsă între încheierea antecontractului şi perfectarea contractului de vânzare-cumpărare şi nefiind condiţionată de încheierea acestui din urmă act juridic.

Prin urmare, conduita recurenţilor din perspectiva respectării acestei obligaţii a fost corect examinată de Curte, în analiza elementului de vinovăţie, condiţie a răspunderii contractuale ce stă la baza activării clauzei penale.

Pentru toate aceste considerente, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţi, nefiind întrunite cerinţele motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 din acelaşi cod.

Conform art. 494 cu referire la art. 453 alin. (1) C. proc. civ., îi va obliga pe recurenţi, ca părţi căzute în pretenţii, la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 2.388 RON către intimatul reclamant A. şi în sumă de 2.389 RON către intimata reclamantă B., reprezentând onorarii de avocat, potrivit înscrisurilor de la dosar recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii D. şi C. împotriva deciziei civile nr. 1249/A din 16 noiembrie 2018 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Obligă pe recurenţi la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 2.388 RON către intimatul A. şi în sumă de 2.389 RON către intimata B..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 11 iunie 2020.