Quashed and remanded: appellate court must reassess buyers' good faith in restitution-property sale contract challenge

Şedinţa publică din data de 27 ianuarie 2021

asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IX-a contencios administrativ şi fiscal, la data de 30 septembrie 2008, sub nr. x/2008, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Primăria municipiului Bucureşti, Consiliul General al municipiului Bucureşti, Administraţia Fondului Imobiliar şi B., constatarea nulităţii absolute a Dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2007, emisă în baza Legii nr. 10/2001, pentru suprafaţa de teren de 507,62 mp, situată în Bucureşti, str. x.

Prin încheierea pronunţată la data de 27 ianuarie 2009, Tribunalul Bucureşti, secţia a IX-a contencios administrativ şi fiscal a dispus scoaterea cauzei de pe rol şi înaintarea, în vederea repartizării, secţiilor civile ale tribunalului.

Prin cererea precizatoare formulată la 30 iunie 2009, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat constatarea nulităţii absolute a Dispoziţiei nr. 8807/2007 şi a protocolului de predare nr. 20707 pentru suprafaţa de teren atribuită în folosinţă specială, în temeiul dispoziţiilor art. 966, art. 968 şi art. 948 C. civ. şi ale art. 291 din Legea nr. 10/2001.

Prin cererea din 18 mai 2011, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat introducerea în cauză, în temeiul art. 57 C. proc. civ., a numiţilor C., D., E. şi F., în calitate de cumpărători potrivit contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâtul B. pentru imobilul construcţie şi teren atribuit acestuia prin Dispoziţia nr. 8807 din 28 septembrie 2007.

Prin încheierea din 19 mai 2011, tribunalul a calificat cererea de introducere în cauză formulată de reclamanta S.C. A. S.A. ca fiind o cerere modificatoare şi a invocat excepţia tardivităţii acesteia.

Prin sentinţa nr. 935 din 19 mai 2011, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a admis acţiunea formulată de reclamantă şi a constatat nulitatea parţială a Dispoziţiei nr. 8807/2007 în ceea ce priveşte terenul în suprafaţă de 507,62 mp atribuit în folosinţă pârâtului B.. A disjuns capătul de cerere având ca obiect constatarea nulităţii parţiale a contractelor de vânzare-cumpărare, în temeiul art. 135 C. proc. civ., formându-se dosarul nr. x/2011.

Prin cererea completatoare formulată la data de 7 septembrie 2011, în dosarul nr. x/2011, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat:

- anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2009, încheiat între pârâtul B., în calitate de vânzător şi pârâtul C., cu privire la suprafaţa de teren de 68,98 mp din str. x (fost y) sector 2, aferentă apartamentului AB şi rectificarea menţiunii din CF nr. x, privitoare la teren, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra terenului al pârâtului C.;

- anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 decembrie 2008 încheiat de pârâtul B., în calitate de vânzător şi pârâtul C., cu privire la terenul în suprafaţă de 183,78 mp situat în str. x - 25 (fost y) sector 2, aferent apartamentului E şi cu privire la terenul în suprafaţă de 189,5 mp, aferent apartamentelor F-G şi rectificarea menţiunii din CF nr. x, respectiv CF nr. x, privitoare la teren, în sensul eliminării dreptului de proprietate asupra terenului a pârâtului C.;

- anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/8 decembrie 2008, încheiat între pârâtul B., în calitate de vânzător şi D., E. şi F., în calitate de cumpărători, cu privire la suprafaţa de teren de 69,17 mp din str. x vândut lui F., aferentă apartamentului K şi rectificarea cărţii funciare nr. x privitoare la teren în sensul radierii dreptului de proprietate asupra terenului.

La data de 8 septembrie 2011, pârâţii C., F. şi E. au formulat cerere de chemare în garanţie a pârâtului B., solicitând ca, în situaţia în care contractele de vânzare-cumpărare vor fi desfiinţate, acesta să fie obligat la repararea integrală a prejudiciului cauzat prin măsurile ce se vor dispune.

La 1 martie 2012, pârâtul B. a formulat cerere de chemare în garanţie a pârâtului Municipiului Bucureşti prin Primar general, solicitând obligarea acestuia la repararea prejudiciului cauzat prin admiterea cererii de chemare în garanţie formulată de C., F. şi E..

Prin cererea precizatoare din data de 9 aprilie 2015, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2201/26 aprilie 2013, încheiat între vânzătorii D., E., G. şi F., pe de o parte şi cumpărătorii C. şi H., pe de altă parte, pentru suprafaţa indiviză de teren de 68,17 mp, aferentă apartamentului K situat la etajul 5 al imobilului bloc II din str. x.

De asemenea, a solicitat introducerea în cauză în calitate de pârâtă şi a cumpărătoarei H..

Prin sentinţa nr. 141 din 2 februarie 2017, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a respins acţiunea principală, ca neîntemeiată şi, pe cale de consecinţă, a respins ca neîntemeiate cererea de chemare în garanţie formulată de B. în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti şi cererile de chemare în garanţie formulate de pârâţii C., F. şi E., în contradictoriu cu B..

Prin sentinţa nr. 888 din 22 iunie 2017, a fost admisă cererea de completare a sentinţei nr. 141 din 2 februarie 2017 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, formulată de chematul în garanţie Municipiul Bucureşti, prin Primar general, şi a fost obligat chematul în garanţie B. la plata sumei de 30.000 RON cheltuieli de judecată, în favoarea Municipiului Bucureşti.

Prin decizia nr. 685 A din 7 iunie 2018, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei nr. 141 din 2 februarie 2017 şi apelul declarat de chematul în garanţie Municipiul Bucureşti împotriva sentinţei civile nr. 888 din 22 iunie 2017, ambele pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă şi a obligat-o pe apelanta - reclamantă S.C. A. S.A. la plata către intimaţii - pârâţi C. şi H. a sumei de 7000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Instanţa de apel a reţinut, în ceea ce priveşte apelul declarat împotriva sentinţei civile nr. 141/02 februarie 2017, că prin cererea dedusă judecăţii, reclamanta a solicitat constatarea nulităţii absolute parţiale a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de intimaţii-pârâţi persoane fizice cu privire la terenul aferent apartamentelor transmis prin respectivele contracte, ca urmare a anulării actului iniţial de atribuire în folosinţă specială a terenului - Dispoziţia nr. 8807/28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, precum şi rectificarea corespunzătoare a cărţilor funciare cu privire la teren.

Prin această dispoziţie s-a luat măsura restituirii în natură, în favoarea intimatului-pârât B., a apartamentelor B, E, F, G şi K din imobilul situat în Bucureşti, str. x, sector 2 şi s-a atribuit în folosinţa specială a acestuia (cetăţean israelian) terenul în suprafaţă de 507,52 mp, reprezentând cota de 55,6 % din suprafaţa totală de 913 mp.

La data de 30 septembrie 2008, apelanta-reclamantă S.C. A. S.A. a solicitat anularea parţială a Dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, cu motivarea că terenul care a făcut obiectul dispoziţiei este proprietatea acesteia, conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria x, nr. 3286, cererea făcând obiectul dosarului nr. x/2009 Prin sentinţa civilă nr. 935/19 mai 2011, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III - a civilă, s-a constatat nulitatea parţială a Dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, în ceea ce priveşte terenul în suprafaţă de 507,62 mp atribuit în folosinţă intimatului-pârât B.. Această sentinţă a rămas definitivă prin decizia civilă nr. 187 A din 28 mai 2013, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi irevocabilă prin decizia nr. 1017 din 27 martie 2014, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă.

Cu toate acestea, anularea dispoziţiei de retrocedare nu are ca efect anularea actelor de vânzare-cumpărare, fiind incidentă excepţia de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a actului iniţial, care impune menţinerea actului subsecvent în cazul subdobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros al unui imobil. Astfel, instanţa de apel a dat eficienţă principiului ocrotirii bunei-credinţe, în considerarea dispoziţiilor art. 1898 şi 1899 alin. (1) din C. civ., şi a reţinut că reclamanta nu a dovedit faptul că pârâţii cumpărători au fost de rea-credinţă la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, în sensul că aceştia au ştiut că vânzătorul nu este proprietarul terenului aferent construcţiilor.

Prin motivele de apel, apelanta-reclamantă a susţinut că încheierea actelor de vânzare-cumpărare în timpul procesului de anulare a dispoziţiei de restituire a terenului, în care a figurat ca parte vânzătorul, se constituie într-o manoperă dolosivă, folosită de părţi spre a realiza, pe calea actului juridic, o finalitate interzisă de reglementările în vigoare, prin eludarea indirectă şi ocultă a unei norme prohibitive, reprezentată de art. II din O.U.G. nr. 184/2002 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001. Potrivit reclamantei, încheierea contractului constituie o acţiune săvârşită prin conivenţă de către co-contractanţi în dauna unei terţe persoane, apelanta-reclamantă, persoană care a afirmat şi a dedus judecăţii drepturile sale asupra terenului într-un litigiu cunoscut de vânzător şi cumpărător; cauza ilicită şi frauda exclud buna-credinţă a cumpărătorilor succesivi, conştienţi că participă la "transformarea calitativă a unui drept special în drept de proprietate" asupra terenului menţionat în registrele publice de carte funciară ca fiind proprietatea exclusivă a apelantei-reclamante.

Răspunzând acestor critici, instanţa de apel a reţinut, contrar celor invocate de apelanta-reclamantă, că dispoziţiile art. 2 din titlul II al O.U.G. nr. 184/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001(...) permit transmiterea terenului asupra căruia s-a dobândit un drept special de folosinţă, în ipoteza în care terţul dobânditor are calitatea de cetăţean român sau persoană juridică română, dreptul de folosinţă astfel dobândit convertindu-se în drept de proprietate, astfel că, în cauză, încheierea contractelor de vânzare-cumpărare s-a făcut cu respectarea prevederilor legale enunţate, cumpărătorii terenului C. şi F. fiind cetăţeni români.

S-a mai constatat că nu s-a dovedit existenţa unei conivenţe frauduloase a părţilor contractante la încheierea actelor de vânzare-cumpărare, în dauna apelantei-reclamante pentru că, dacă în privinţa vânzătorului B. se poate susţine că a fost de rea-credinţă, deoarece acesta a figurat ca parte în procesul de anulare a dispoziţiei de restituire iniţiat de apelanta-reclamantă şi a procedat la înstrăinare în timp ce litigiul era pe rol, nu acelaşi lucru este valabil şi în privinţa cumpărătorilor, relativ la care nu s-a făcut dovada că au avut cunoştinţă despre situaţia litigioasă a bunului. Dimpotrivă, din conţinutul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate se observă că acestea au avut la bază extrase de carte funciară din care reiese că, la momentul înstrăinării, terenul era deţinut de vânzător în folosinţă specială în baza Dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, imobilul nefiind grevat de sarcini, procese sau servituţi. Bazându-se pe cuprinsul datelor comunicate din registrele de publicitate imobiliară, intimaţii-cumpărători au acţionat cu bună-credinţă la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.

Faptul că între apelanta-reclamantă şi intimatul-vânzător B. au mai avut loc alte litigii referitoare la clarificarea situaţiei cadastrale a terenului, în condiţiile în care apelanta-reclamantă şi-a întabulat dreptul de proprietate cu privire la imobilul din str. x într-o carte funciară distinctă - nr. 70597, iar solicitarea intimatului-vânzător de notare a Dispoziţiei nr. 8807/2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, a fost respinsă prin hotărâre judecătorească irevocabilă, nu înlătură buna-credinţă a intimaţilor-cumpărători care s-au bazat pe conţinutul cărţilor funciare în cuprinsul cărora dreptul vânzătorului a fost înscris.

Or, apelanta-reclamantă, căreia îi revenea sarcina probei, conform art. 1169 din C. civ. de la 1864, nu a dovedit că intimaţii-cumpărători ar fi avut cunoştinţă de situaţia litigioasă cu privire la teren şi că ar fi acţionat de conivenţă cu vânzătorul, în frauda drepturilor acesteia.

În ceea ce priveşte apelul declarat de apelantul-chemat în garanţie Municipiul Bucureşti, prin primarul general, împotriva sentinţei civile nr. 888/22 iunie 2017, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, s-a apreciat că este nefondat întrucât tribunalul a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ., apreciind că onorariul de avocat solicitat, în cuantum de 59.040 RON, este vădit disproporţionat în raport cu complexitatea cauzei şi cu munca îndeplinită de avocat şi aceasta deoarece împrejurările invocate de apelant în cuprinsul cererii de apel referitoare la formularea întâmpinării, depunerea concluziilor scrise şi asigurarea reprezentării la termenele de judecată, nu justifică acordarea în integralitate a sumei pretinse.

Prin decizia nr. 562 din 13 martie 2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva deciziei curţii de apel, pe care a casat-o şi a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe şi a respins, ca nefondat, recursul declarat de chematul în garanţie Municipiul Bucureşti prin Primar general.

În considerentele deciziei de casare s-a reţinut că hotărârea atacată este viciată, sub aspectul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., cu referire la probele solicitate în apel de reclamantă la data de 21 februarie 2016 (când a solicitat administrarea probei cu înscrisurile care se regăsesc la dosarul Curţii de Apel Bucureşti), şi care au fost încuviinţate prin încheierea de şedinţă din data de 22 februarie 2018.

Cu toate acestea, în motivarea deciziei pronunţate, sub aspectul atitudinii subiective a părţilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, instanţa de apel, găsind nefondat apelul declarat de reclamantă, a omis să analizeze criticile acesteia, reţinând generic faptul că apelanta-reclamantă, căreia îi revenea sarcina probei conform dispoziţiilor art. 1169 din C. civ. de la 1864, nu a dovedit că intimaţii-cumpărători ar fi avut cunoştinţă de situaţia litigioasă cu privire la teren şi că ar fi acţionat de conivenţă cu vânzătorul, în frauda drepturilor sale.

Pentru a reţine buna-credinţă a cumpărătorilor, curtea de apel a avut în vedere extrasele de carte funciară, potrivit cărora, la momentul înstrăinării, terenul era deţinut de vânzător în folosinţă specială în baza Dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2007, emisă de Primăria municipiului Bucureşti, imobilul nefiind grevat de sarcini, procese sau servituţi.

Însă, prin motivele de apel şi prin înscrisurile încuviinţate ca probe în apel, apelanta-reclamantă a încercat să răstoarne prezumţia de bună-credinţă a intimaţilor-cumpărători printr-o serie de argumente care nu au fost analizate de instanţa de apel.

Astfel, instanţa de apel nu a răspuns în motivarea deciziei susţinerilor apelantei-reclamante privitoare la "situaţia cadastrală neidentificată" a terenului din contractele de vânzare-cumpărare, respectiv celor prin care s-a susţinut că indicarea în evidenţele de carte funciară a unui număr cadastral fracţionat ar fi impus oricărui terţ interesat de bună-credinţă, să facă verificări cu privire la cartea funciară nr. x/2007 deschisă de S.C. A. S.A. pe baza documentaţiei cadastrale unitare numerotate 2944, al cărei conţinut evidenţiază existenţa unor situaţii litigioase relative la titlul de proprietate asupra terenului.

Cu alte cuvinte, făcând referire la parcursul judiciar expus în cererea de apel şi în cererea de încuviinţare a probelor, care a fost admisă de instanţa de apel, apelanta-reclamantă a susţinut, pe de o parte, că extrasele de carte funciară îi obligau pe cumpărători la verificări suplimentare, iar, pe de altă parte, că intimaţii-cumpărători aveau cunoştinţă pe altă cale de situaţia juridică reală a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu.

Mai mult, instanţa de apel a dat eficienţă menţiunii din extrasul de carte funciară cu privire la lipsa unui proces pe rol şi în cazul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/26 aprilie 2013, în condiţiile în care acest contract a fost încheiat în timpul derulării prezentului proces, după pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti de anulare parţială a titlului vânzătorului iniţial, care se afla depusă la prezenta cauză.

Cu privire la acest contract, s-a constatat şi că decizia recurată cuprinde o argumentare care nu este susţinută, în concret, de niciun argument legal în condiţiile în care instanţa de apel a menţionat că soluţia de menţinere a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/26 aprilie 2013, se impune întrucât este subsecvent contractului nr. x/18 decembrie 2008, la a cărui încheiere cumpărătorii au fost de bună-credinţă.

Or, recunoaşterea în doctrină şi jurisprudenţă a unei situaţii de excepţie de la aplicarea principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, în sensul în care anularea titlului de proprietate al transmiţătorului cu titlu oneros al unui bun nu este de natură să atragă caducitatea în ceea ce îl priveşte pe terţul achizitor de bună-credinţă, cu consecinţa menţinerii actului subsecvent, nu poate valida concluzia instanţei de apel.

Nu a putut fi primită, aşadar, concluzia că un contract subsecvent unui act juridic considerat valabil este valid doar ca o consecinţă a validităţii actului anterior, instanţa de apel omiţând a examina, cu referire la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/26 aprilie 2013, atitudinea subiectivă a părţilor, în condiţiile în care exista o hotărâre judecătorească de anulare parţială a Dispoziţiei nr. 8807/28 septembrie 2007, emisă de Primăria municipiului Bucureşti în favoarea lui B., pronunţată în dosarul nr. x/2009.

Critica prin care s-a susţinut că instanţa de apel nu a răspuns apărărilor privitoare la dreptul de preemţiune al statului, reglementat de art. 2 alin. (2) din Titlul II al Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 184/2002, nu a fost găsită fondată, întrucât din considerentele expuse la paginile 10-11 din decizia ce face obiectul controlului judiciar, s-a constatat că s-a răspuns criticii formulate în apel sub aspectul posibilităţii de înstrăinare a terenului asupra căruia s-a dobândit un drept special de folosinţă în condiţiile art. II din ordonanţă.

Înalta Curte a reţinut că, în limitele menţionate, primul motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., este fondat dată fiind omisiunea cercetării de către instanţa de apel a aspectelor menţionate, care sunt determinante pentru stabilirea elementelor de fapt ale judecăţii, împiedicând exercitarea controlului judiciar cu referire la criticile subsumate aspectelor de fond ale judecăţii.

Criticile subsumate celui de-al doilea motiv de recurs, care a fost întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., nu pun în discuţie schimbarea naturii ori a înţelesului celor patru contracte de vânzare-cumpărare, ci interpretarea probelor care privesc identitatea de adresă poştală a imobilului, respectiv consecinţele menţionării în contractele de vânzare-cumpărare a unui număr poştal diferit de cel indicat în titlul de proprietate al vânzătorului B. (x, în loc de y).

Făcând aplicarea dispoziţiilor art. 306 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte a examinat aceste critici prin prisma motivului de recurs reglementat de dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., sens în care a reţinut că sunt fondate criticile în ceea ce priveşte lipsa examinării de către instanţa de apel a acestei pretinse neconcordanţe în contextul criticilor care au pus în discuţie limitele verificărilor în evidenţele de publicitate imobiliară.

Cât priveşte recursul declarat de recurentul - chemat în garanţie, s-a stabilit că este nefondat deoarece curtea de apel a apreciat, motivat, că tribunalul a făcut corecta aplicare a dispoziţiilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ..Faţă de circumstanţele particulare ale cauzei şi văzând şi jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, cheltuielile de judecată solicitate, în cuantum de 59.040 RON, constând în onorariu de avocat sunt, în sensul art. 274 alin. (3) C. proc. civ., vădit disproporţionate în raport cu complexitatea cauzei şi cu munca îndeplinită de avocat.

Înalta Curte a menţionat că, din perspectiva motivului de recurs invocat, curtea de apel a făcut aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ., aprecierea în concret a cuantumului onorariului de avocat fiind o chestiune de temeinicie care excede controlului de legalitate în recurs.

În urma rejudecării cauzei în apel, prin decizia nr. 694 A din 3 iulie 2020, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei civile nr. 888/22.06.2017 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă.

Procedând la rejudecarea apelului conform dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ., în limitele de casare stabilite în cuprinsul deciziei nr. 562 din 13 martie 2019, curtea a reţinut, în esenţă, că pentru analiza condiţiilor de valabilitate ale unui act juridic este relevantă situaţia de fapt anterioară şi concomitentă exprimării acordului de voinţă al părţilor contractante, iar buna-credinţă a cumpărătorului dintr-un act juridic de vânzare-cumpărare este credinţa că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea; cu alte cuvinte, nu a cunoscut viciul titlului autorului său.

Având în vedere că la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/18 decembrie 2008, sub nr. y/18 decembrie 2008 şi sub nr. z/31 martie 2009, dispoziţia nr. x/2007 nu fusese anulată, imobilul se afla în circuitul civil şi putea face, de principiu, obiectul înstrăinării.

Răspunzând criticilor apelantei - reclamante prin raportare la înscrisurile depuse la dosar apel în primul ciclu procesual şi la conţinutul contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/18 decembrie 2008, nr. y/18 decembrie 2008 şi nr. z/31 martie 2009, curtea de apel a constatat că imobilele ce au făcut obiectul acestora sunt identificate ca fiind situate în Bucureşti, str. x - 25. Este adevărat că prin Dispoziţia nr. 8807/28 septembrie 2007 s-a dispus restituirea în natură în favoarea intimatului-pârât B. a apartamentelor B, E, F, G şi K din imobilul situat în Bucureşti, str. x, însă indicarea în cuprinsul contractelor de vânzare a numărului x s-a realizat în considerarea menţiunilor din extrasele de carte funciară în care imobilul este identificat sub nr. x fost nr. y.

Curtea a constatat că numerele cadastrale sau topografice ale imobilelor înstrăinate sunt fracţionate sub forma 2944/E, 2944/B, 2944/F-G, 29444/K, însă a remarcat împrejurarea că fiecare fracţionare conţine pe lângă numărul cadastral unic litera aferentă apartamentului. Totodată, a notat că în cuprinsul respectivelor contracte de vânzare-cumpărare se menţionează că imobilul nu este grevat de sarcini, procese sau servituţi, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară.

Analizând atitudinea subiectivă a intimaţilor - pârâţi D., E., F. şi C., curtea de apel a reţinut că aceştia au cumpărat imobilele cu bună-credinţă, pe baza menţiunilor din cartea funciară. În plus, prezintă relevanţă şi faptul că vânzătorul dobândise drepturile ce au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare de la stat, printr-o dispoziţie de restituire emisă în baza Legii nr. 10/2001. Or, această modalitate de dobândire a drepturilor înstrăinate este de natură a întări credinţa cumpărătorilor asupra împrejurării că cel de la care au dobândit imobilele avea toate însuşirile cerute de lege spre a le putea transmite proprietatea.

Curtea a apreciat excesivă susţinerea apelantei în sensul că intimaţii ar fi trebuit să depună diligenţe suplimentare în vederea verificării unor aşa-zise neconcordanţe cadastrale, în condiţiile în care la încheierea contractelor aceştia s-au bazat pe verificările efectuate de notarul public şi au avut reprezentarea faptului că dreptul de proprietate, respectiv de folosinţă specială al vânzătorului a fost recunoscut de instituţia statului implicată în procesul de restituire a imobilelor preluate abuziv. De asemenea, a reiterat faptul că în cuprinsul numerelor cadastrale fracţionate se regăseau nr. topo unic şi litera aferentă identificării apartamentului pentru care se deschisese cartea funciară individuală. Astfel, s-a putut afirma că această modalitate de fracţionare a numărului cadastral nu era de natură a releva o neconcordanţă cadastrală, ci o consecinţă firească a deschiderii câte unei cărţi funciare individuale pentru fiecare apartament. Acelaşi raţionament a fost aplicat şi în cazul numărului poştal, cumpărătorii putând în mod rezonabil să considere că menţionarea în contracte a numărului x este datorată unei eventuale renumerotări câtă vreme în extrasele de carte funciară este menţionat nr. x fost nr. y.

În final, curtea a reţinut că reaua-credinţă a vânzătorului ce fusese chemat în judecată în vederea anulării dispoziţiei nu se răsfrânge asupra atitudinii subiective a cumpărătorilor, câtă vreme nu a fost probată conivenţa părţilor contractante. Din probatoriul administrat nu a reieşit că intimaţii ar fi avut cunoştinţă, la momentul încheierii contractelor, despre existenţa litigiului dintre apelanta-reclamantă şi vânzător. Astfel, a constatat că situaţia de fapt din perioada anterioară şi contemporană cu încheierea actelor juridice contestate relevă buna-credinţă a cumpărătorilor şi, prin urmare, incidenţa în speţă a excepţiei de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării a actului primar.

Analizând distinct modalitatea în care a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26 aprilie 2013 de BNP I., curtea de apel a constatat că în cuprinsul actului s-a menţionat că terenul aferent este liber de orice privilegii, sarcini, ipoteci sau litigii (cu excepţia dosarului nr. x/2012 aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, în care atât vânzătorii, cât şi cumpărătorii au calitatea de reclamanţi) şi/sau alte drepturi constituite în favoarea unor terţi, contractul fiind încheiat în baza extrasului de carte funciară nr. x din 24 aprilie 2013, emis de OPCPI Bucureşti - sector 2. Aşadar, intimatul C. a dobândit imobilul cunoscând situaţia juridică a acestuia şi asumându-şi consecinţele juridice ce decurgeau din existenţa litigiului. La momentul încheierii contractului, soluţia de anulare a dispoziţiei nu era definitivă, litigiul aflându-se în faza judecăţii în apel.

Cu toate acestea, a apreciat că nu se impune anularea actului câtă vreme aplicarea acestei sancţiuni ar avea drept consecinţă întoarcerea dreptului în patrimoniul vânzătorilor, respectiv al intimaţilor D., E. şi F., fără a profita în vreun fel apelantei - reclamante. În plus, nu s-a putut reţine reaua-credinţă a părţilor contractante şi nici conivenţa acestora având în vedere menţiunile din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare prin care se recunoaşte natura litigioasă a dreptului înstrăinat.

Observând parcursul litigiului şi ţinând cont de faptul că intimatul C. mai deţinea 2 apartamente în imobil s-a putut considera, în mod rezonabil în opinia curţii de apel (în lipsa unor probe contrare) că, la momentul încheierii contractului nr. x/26 aprilie 2013, intimaţii nu au tins la fraudarea intereselor apelantei ci au urmărit înstrăinarea unui drept cu caracter litigios (pentru intimaţii D., E. şi F.), respectiv întregirea patrimoniului cu un alt apartament din imobilul din str. x (pentru intimatul C.). Simpla natură litigioasă nu poate, per se, să răstoarne prezumţia de bună-credinţă, în contextul expus anterior.

În final, s-a constatat că, deşi a casat întreaga decizie recurată, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţiei a statuat, în cuprinsul deciziei nr. 562/2019, asupra temeiniciei soluţiei pronunţate cu privire la apelul declarat de chematul în garanţie, respingând recursul acestuia.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.A., solicitând admiterea acestuia şi modificarea deciziei atacate, în sensul admiterii apelului declarat împotriva sentinţei tribunalului şi schimbarea sa, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată.

Recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 5, 7 şi 9 C. proc. civ., recurenta susţinând următoarele:

- Decizia pronunţată se referă la altă sentinţă decât cea care a fost atacată cu apel de reclamantă, deoarece dispozitivul acesteia menţionează că a fost respins apelul declarat împotriva sentinţei civile nr. 888 din 22 iunie 2017 pronunţată de Tribunalul municipiului Bucureşti, secţia a III-a civilă, în condiţiile în care obiectul cererii de apel l-a constituit sentinţa civilă nr. 141/2 februarie 2017 a aceleiaşi instanţe. Aceasta constituie o greşeala de judecată evidentă, întrucât echivalează cu lipsa pronunţării instanţei asupra cererii de apel a cărei rejudecare s-a dispus prin decizia de casare a Înaltei Curţi.

Recurenta a susţinut că, în atare condiţii, nulitatea este evidentă şi impune admiterea recursului şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

- Decizia pronunţată nu respectă prevederile art. 315 C. proc. civ., în sensul în care, după casare, nu există hotărârea dată asupra apelului declarat de reclamantă împotriva sentinţei civile nr. 141/2017 a Tribunalului Bucureşti.

Subsumat aceleiaşi critici, s-a susţinut că decizia atacată nu a ţinut cont de dezlegările în drept şi îndrumările privind probatoriile, cuprinse în decizia de casare.

Făcând trimitere la paragrafe din decizia de casare - care statuează că "sunt determinante" pentru stabilirea corectă a "elementelor judecăţii", aspectele privind "situaţia cadastrală neidentificată"a terenului din contractele de vânzare-cumpărare, respectiv a celor prin care s-a susţinut că indicarea în evidenţele de carte funciară a unui număr cadastral fracţionat ar fi impus oricărui terţ interesat de bună-credinţă să facă verificări cu privire la cartea funciara nr. x/2004 deschisă de S.C. A. S.A., pe baza documentaţiei cadastrale unitare numerotate 2944, al cărei conţinut evidenţiază existenta unor situaţii litigioase relative la titlul de proprietate asupra terenului (pag, 27 alin. (2) şi (3) din decizia de casare) -, a semnalat că decizia din rejudecare apreciază în mod contrar, anume că este "excesivă" apărarea reclamantei în sensul ca intimaţii ar fi trebuit să depună diligente suplimentare în vederea verificării unor "aşa-zise" neconcordanţe cadastrale, motiv pentru care a refuzat să le examineze.

Prin decizia recurată nu s-au examinat apărările invocate pe parcursul judecăţii, invocate expres în recursul din primul ciclu procesual, subsumate aplicării incorecte a legii de drept substanţial incidente în cauză, reiterate în faţa instanţei de rejudecare.

- Prin decizia recurată au fost greşit interpretate şi aplicate dispoziţiile legale incidente în cauză, respectiv art. 6 şi art. 1236-1238 C. civ. 2009, art. 966 şi următ. C. civ. 1864, privind principiile din materia prezumţiilor bazate pe hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, privind opozabilitatea înscrierilor în cartea funciară, privind aplicarea principiului bunei-credinţe, a efectelor principiilor nulităţii actelor juridice.

Dispoziţiile legale care reglementează procedura de autentificare a actelor de către notarul public nu exclud verificarea completă de către părţile actului autentificat a împrejurărilor relative la bunul ce face obiectul acestuia, care pot fi cunoscute nu numai din examinarea conţinutului cărţii funciare prezentate la autentificare, ci şi din alte împrejurări nedezvăluite obligatoriu notarului public.

În cauza de faţă, nu notarul public a redactat actele atacate, din cuprinsul încheierilor de autentificare rezultă că s-a luat consimţământul redactorilor actului, ceea ce denotă cu evidenţă că nu s-au făcut verificări de către notar. Regulile în materie de buna credinţă la cumpărare sunt în sensul că este necesară o verificare completă a menţiunilor din cartea funciară relative la dobândirea drepturilor supuse transmisiunii între părţi deoarece examinarea cărţilor funciare nu este o obligaţie care să aparţină exclusiv notarului instrumentator ori numai avocatului redactor al actului supus formalităţilor de autentificare.

Obligaţia de autoinformare prin diligenţă, ce exclude orice culpă, revine părţii, în persoana căreia se verifică atitudinea subiectivă contemporană momentului încheierii actului atacat cu cererea în declararea nulităţii, respectiv existenta/inexistenţa bunei-credinţe bazate pe verificarea deplină şi completă a cuprinsului cărţilor funciare care, în speţă, reflectă atât situaţia juridică a apartamentului, cât şi cea a terenului aferent acestuia, potrivit Legii nr. 7/1996. De asemenea, verificarea nu se reduce la exemplarul de carte funciară solicitat "spre informare"de notarul public, dacă din cuprinsul acestuia rezultă indicii ce impun extinderea verificărilor, cum este cazul cărţilor funciare de apartamente, insuficiente a reflecta situaţia terenului aferent, care se regăseşte în cartea funciară corespunzătoare numărului cadastral fracţionat, indicat în cartea funciară a apartamentului.

Actele de vânzare-cumpărare au fost atacate exclusiv din perspectiva transmiterii unor drepturi de proprietate pe baza unui titlu anulat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Recurenta afirmă că nu este relevantă data la care a devenit definitivă hotărârea de anulare a "titlului" care a stat la baza vânzărilor, deoarece toate părţile actelor de vânzare-cumpărare au fost părţi în procesul în care s-a dispus anularea Dispoziţiei nr. 8807/2007 şi trebuiau şi puteau să prevadă anularea titlului.

Această împrejurare exclude buna-credinţă întemeiată exclusiv pe date rezultate din extrasul de carte funciară folosit la autentificare, dacă părţile cunosc, din alte împrejurări, situaţia reală a bunului cumpărat. Nu se poate nega relevanţa împrejurării că actele s-au încheiat între părţile din procesul care s-a iniţiat pentru anularea titlului în discuţie.

În plus, prevalându-se de dispoziţiile art. 25 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 şi ale Normei metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, recurenta a opinat că titlul în discuţie nu a avut aptitudinea legală de a constitui fapt conex relevant pentru prezumţia că totdeauna este legal, deoarece s-a dovedit că s-a refuzat judiciar să fie intabulat cu privire la teren.

Cu privire la teren, publicitatea este asigurată prin verificarea primei cărţi funciare relative la teren, în legătura cu care un număr cadastral fracţionat, menţionat în cartea funciară individuală deschisă pentru apartamente aflate în clădiri cu mai multe apartamente, cuprinde suficiente indicii pentru verificarea cărţii funciare relative la teren. Or, astfel de verificări nu s-a dovedit că au fost efectuate nici de cumpărători, nici de către notarul public care a autentificat actele atacate.

S-a dovedit că B. a încercat să înscrie titlul său de proprietate, respectiv Dispoziţia nr. 8807/2007 în Cartea funciara nr. x/2007, nr. cadastral x, deschisă de A. pentru imobilul din Bucureşti, str. x, pentru a îndeplini cerinţele prevăzute de art. 4 din dispoziţie.

Cererea de înscriere a fost respinsă prin sentinţa civilă nr. 7054/2008 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, rămasă definitivă prin decizia nr. 3087/2009 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă şi irevocabilă prin decizia nr. 1740/2009 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civila şi pentru cauze cu minori şi de familie, motivarea respingerii cererii constând în faptul că nu există identitate între imobilul din str. x cu cel deja înscris în Cartea funciară nr. x, iar imobilul din str. x - 25 are alt proprietar tabular, respectiv A..

Legea a fost incorect aplicată când s-a reţinut că vânzătorul şi cumpărătorii au fost de bună-credinţă la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, atâta timp cât în titlul de proprietate, care se remite cumpărătorilor la încheierea contractului, este indicat un imobil cu o altă adresă poştală.

Puterea ce legea acorda autorităţii lucrului judecat constituie, în raport de art. 1200 pct. 4 şi art. 1202 alin. (2) C. civ., o prezumţie legală absolută şi irefragabilă, ce nu permite ca ceea ce s-a statuat deja printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă să poată fi contrazis printr-o a doua judecată.

Or, decizia recurată a ignorat această reglementare, în condiţiile în care decizia de casare a indicat expres obligativitatea examinării de către instanţa de apel, la rejudecare, a actelor depuse în apel, în ciclul procesual anterior, între acestea aflându-se şi trei extrase de carte funciară pentru informare, din ani consecutivi, cu privire la CF nr. x şi nr. cadastral x, proprietar A. S.A., din care rezultă că anterior şi în timpul procesului ce a format obiectul dosarului nr. x/2009, B. a solicitat notarea în această carte funciară a Dispoziţiei nr. 8807/28.09.2007 şi a protocolului de predare-primire nr. 20707/18.10.2007, care se refereau la porţiuni de teren ce figurau cu adresa str. x.

În opinia recurentei, nu pot fi golite de conţinut efectele hotărârilor prin care s-a anulat dispoziţia nr. x/2007, astfel încât să se ajungă la menţinerea actelor încheiate între părţile din procesul în care s-a anulat dispoziţia în partea privitoare la teren, ca şi când părţile nu cunosc pentru ce se judecă, iar hotărârile judecătoreşti sunt inutile în fata relei-credinţe.

Potrivit recurentei, existenta acordului de voinţă a pârâţilor la încheierea actului fraudulos este demonstrată chiar de conţinutul actelor de vânzare-cumpărare, care precizează expres că, în virtutea cetăţeniei duble a pârâtului C. şi prin folosirea unui intermediar (F., cetăţean roman), s-a urmărit ca dreptul de folosinţă specială dobândit de B., cetăţean israelian, potrivit dispoziţiei nr. 8807/2007 şi a protocolului de predare-preluare nr. 20707/2007 (anulate) să se convertească în drept de proprietate, care, apoi, sa fie opus veritabilului proprietar, recurenta.

Or, cauza unor astfel de acte este ilicită şi imorală, fiind incidente prevederile art. 948, art. 966, art. 970 C. civ. 1864, principiile fraudei la lege şi dispoziţiile corespondente - art. 1246, art. 1247, art. 1238 alin. (2), art. 1237 din Noul C. civ., pentru actul încheiat în 2013.

Frauda la legea română în materia restituirii terenurilor dobândite abuziv de stat către cetăţeni străini este evidentă, în condiţiile în care legea nu permitea înstrăinarea unor astfel de terenuri, aflate în litigiu.

Buna-credinţă reprezintă obligaţia generală de conduită ce revine părţilor la încheierea şi executarea unei convenţii. Legea ocroteşte buna-credinţă, înţeleasă ca atitudine a celui care a făcut demersuri pentru a se edifica asupra situaţiei juridice a bunului, numai o astfel de conduită putând duce la recunoaşterea valabilităţii actului încheiat.

În prezenţa culpei şi, mai grav, a conivenţei frauduloase, terţul subdobânditor nu poate invoca protecţia bunei-credinţe pentru menţinerea titlului său.

Or, în cauză, conivenţa frauduloasă este evidentă câtă vreme cumpăratoarea F. (cetăţean român) este persoana care "formal" a servit doar pentru "intervertirea dreptului de folosinţă specială" asupra terenului (drept deţinut de B. - cetăţean străin, beneficiarul Dispoziţiei nr. 8807/2007) în "drept de proprietate", pentru ca apoi apartamentul K (obiect material, derivat, al contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2008) să fie cumpărat de soţii C., în condiţiile în care părţile care au participat la încheierea actului auttentificat sub nr. x/2013 cunoşteau (pe altă cale, în sensul art. 34 din Legea nr. 7/1996, decât verificarea cărţii funciare relative la apartamentul de la et. 5 numerotat "K") situaţia juridică a terenului aferent acestui apartament, deoarece figurau în calitate de co-pârâţi în procesul prin care s-a solicitat anularea actelor încheiate la 18 decembrie 2018 şi 31 martie 2009, deduse judecăţii ca obiect al cererii de anulare.

Deşi se afla în litigiu cu OCPI sector 2 cu privire la refuzul notării în CF nr. x a Dispoziţiei nr. 8807/28.09.2007, B. a procedat la deschiderea a 4 cărţi funciare individuale pentru cele patru apartamente, în unele din acestea fiind preluate interdicţiile de înstrăinare înscrise în CF nr. x (nr. cadastral x relativ la proprietatea A.). Din cuprinsul acestora rezultă neîndoielnic informaţii cadastrale care impun oricărui terţ de bună-credinţă să facă verificări cu privire la cartea funciară deschisă pe baza documentaţiei cadastrale unitare, numerotată 2944. Menţiunile subdiviziunilor numărului topo-cadastral unic nu poate rămâne indiferentă oricărui terţ de bună-credinţă interesat de o verificare a situaţiei juridice complete a bunului menţionat în cuprinsul unei anume cărţi funciare.

În tot cazul, decizia de casare a impus examinarea efectivă şi concretă a acestor dovezi, însă decizia dată în rejudecare a refuzat aplicarea acesteia cu motivarea că este vorba despre un demers excesiv pretins cumpărătorilor de imobile.

Un cumpărător diligent şi precaut nu poate invoca buna-credinţă dacă la momentul încheierii contractului avea cunoştinţă ori putea avea cunoştinţă că dispoziţia emisă în baza Legii nr. 10/2001, calificată titlu de proprietate în condiţiile prevăzute de lege, reprezintă, totodată, un act juridic care nu poate fi privit în mod izolat.

Deşi dovedeşte dreptul de proprietate al persoanei îndreptăţite asupra imobilului restituit, în aprecierea bunei-credinţe la încheierea contractului de vânzare-cumpărare era necesar a avea în vedere toate acţiunile care se referă la prudenţa şi diligenţa la data încheierii acelui act juridic, implicând informarea asupra situaţiei juridice a imobilului anterior emiterii dispoziţiei (inclusiv a terenului aferent apartamentelor cumpărate, pentru înstrăinarea cărora s-a folosit exclusiv înscrierea în cartea funciară a fiecărui apartament în parte, fără înscrierea în cartea funciara a terenului aferent - obiect al constatării nulităţii absolute pe cale judiciară), după redeschiderea judecăţii suspendate special pentru verificarea legalităţii dispoziţiei.

În cauză, contractele de vânzare-cumpărare autentificate se referă la un imobil cu o adresă poştală ce nu indică, prin ea însăşi, posibilitatea existenţei a două terenuri distincte şi individual determinate, câtă vreme titlul reprezentat de dispoziţia de restituire se referă la un teren deţinut în coproprietate, fără indicarea coproprietarului, iar cărţile funciare, pe care se bazează vânzările, sunt cărţi funciare individuale relative la un imobil clădire, construit pe etaje şi care cuprinde mai multe apartamente.

După încheierea acordului de mediere dintre A. şi C. (sentinţa civila nr. 13611/5 octombrie 2012, depusă în apel), acesta din urmă a construit "acces direct din calea publică" în clădirea în care a cumpărat apartamentele.

S-a refuzat incorect să se examineze valabilitatea contractului încheiat în 2013 în raport de prevederile C. civ. din 2009. Problema nulităţii acestui contract a fost menţionată în considerente deciziei recurate pentru a se crea doar "aparenţa" judecăţii, hotărârea reflectând o lipsă de examinare efectivă a cauzei.

Decizia recurată a aplicat incorect principiul de drept potrivit căruia nimeni nu poate vinde valabil decât ceea ce îi aparţine.

Prezumţia de bună-credinţă a cumpărătorilor (cel puţin în ce priveşte actul încheiat în 2013, când în circuitul civil general drepturile asupra terenului au fost restabilite în favoarea recurentei), care au fost părţi în prezentul dosar şi au convenit vânzarea-cumpărarea unui bun (despre care au cunoscut ca judecătoreşte s-a stabilit ca aparţine reclamantei), este contrazisă de puterea lucrului judecat a hotărârilor prin care s-a constatat că s-a săvârşit o frauda în dauna recurentei cu privire la terenul în discuţie.

Intimaţii - pârâţi H. şi C. au formulat întâmpinare, prin care au solicitat, în principal, anularea recursului, iar în susbsidiar, respingerea acestuia, ca nefondat.

Excepţia nulităţii recursului a fost invocată întrucât, în cauză, în opinia intimaţilor, chiar dacă recurenta a invocat explicit dispoziţiile art. 304 pct. 5, 7 şi 9 din C. proc. civ. de la 1865, se constată că susţinerile formulate nu se încadrează în dispoziţiile anterior menţionate şi nici nu este posibilă încadrarea lor în vreuna dintre celelalte situaţii prevăzute de art. 304, care atrag modificarea ori casarea hotărârii de apel.

Au susţinut că motivele de recurs formulate vizează reproduceri ale evoluţiei istoricului cauzei, ale stării de fapt, o expunere a probaţiunii administrate în cauză şi o expunere a relaţiilor dintre părţi din perspectiva recurentei.

În continuare, au arătat că motivele de recurs subsumate pct. 5 al art. 304 C. proc. civ. nu se justifică, fiind evidentă eroarea materială în indicarea numărului sentinţei apelate, o atare eroare neputând atrage nulitatea deciziei.

Referitor la critica privind nerespectarea îndrumărilor deciziei de casare, intimaţii - pârâţi au considerat că instanţa de apel a ţinut cont de toate dezlegările, astfel încât susţinerile recurentei privind refuzul examinării neconcordanţelor cadastrale sunt neîntemeiate. Au învederat că prin decizia recurată s-au examinat toate probele administrate în cauză şi au fost luate în considerare toate apărările părţilor.

Au considerat relevant faptul că, necunoscând legislaţia română, intimaţii au apelat la asistenţă juridică pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare. Au mai arătat că intimaţii-pârâţi C. ştiau că rudele vânzătorului au deţinut în proprietate imobilele care fac obiectul contractelor şi că au fost deposedate abuziv de Statul român. Această informaţie coroborată cu dispoziţia nr. x/2007 şi extrasele de carte funciară au întărit convingerea intimaţilor cu privire la faptul că B. era proprietarul bunurilor imobile.

Au mai arătat că au fost introduşi în proces după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în anii 2008-2009 şi că în dosarul nr. x/2009 nu s-a efectuat o veriticare a legalităţii titlului de proprietate al recurentei ci doar s-a verificat dacă Primăria municipiului Bucureşti avea calitatea unei unităţi deţinătoare în sensul art. 21 din Legea nr. 10/2001.

Au solicitat astfel a se observa că sunt neîntemeiate susţinerile recurentei potrivit cărora intimaţii - pârâţi erau părţi în procesul având ca obiect anularea dispoziţiei primarului, având în vedere şi că în cărţile funciare nu era notată existenţa vreunui litigiu, cu referire la prevederile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996.

Prevalându-se de dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 184/2002, au arătat că acestea nu interzic înstrăinarea terenurilor asupra cărora persoanele deţin un drept special de folosinţă, prevederile care instituiau dreptul de preemţiune al statului asupra acestora fiind abrogate la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.

Referitor la interdicţia de înstrăinare depusă de recurentă, aceasta este în opinia intimaţilor - pârâţi, lipsită de relevanţă, întrucât a fost notată de J. în cartea funciară deschisă de A. şi îi era opozabilă exclusiv acesteia.

Au mai susţinut că este neîntemeiată critica potrivit căreia existenţa unui număr cadastral fracţionat trebuia să determine pe cumpărătorii de bună-credinţă să verifice cartea funciară deschisă pe baza documentaţiei cadastrale unitare, numerotate 2944.

Faptul că nu s-a verificat cartea funciară nu are ca efect transformarea cumpărătorilor în unii de rea-credinţă, în condiţiile în care aceştia au depus suficiente diligenţe pentru a se informa asupra valabilităţii titlului vânzătorului.

Nu se poate vorbi deci de prezenţa unei operaţiuni frauduloase, din moment ce intimatul - pârât a devenit în mod legal proprietarul apartamentelor, încheind în acest sens acte juridice cu titlu oneros şi respectând toate condiţiile prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a acestora.

Au mai arătat că intimatul - pârât ştia la data încheierii contractelor că imobilul în care sunt situate apartamentele nu are o cale de acces proprie, intrarea făcându-se prin imobilul proprietatea A., dar aceste aspecte nu sunt de natură a-l determina pe un potenţial cumpărător să se întrebe cu privire la titularul terenului, în prezenţa actelor de proprietate existente.

În ceea ce priveşte aşa-zisa lipsă de identitate între imobilul restituit şi cel care a făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, intimaţii - pârâţi au solicitat a se avea în vedere şi adresa de la dosarului curţii de apel, depusă de B., din care rezultă că pentru imobilul din str. x s-a folosit atât numărul poştal y cât şi numărul poştal x.

Privitor la contractul încheiat în 2013, au susţinut că nu trebuia a se analiza dacă cumpărătorul C. ştia de existenţa acestui litigiu (acest fapt fiind cuprins în act) ci va trebui să analizeze dacă vânzătorii din acesta au fost de bună-credinţă la data dobândirii apartamentului K, respectiv la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 18 decembrie 2008.

Au mai considerat că hotărârea prin care s-a anulat parţial dispoziţia nr. 8807 nu poate produce efecte retroactive în sensul desfiinţării contractelor de vânzare-cumpărare încheiate înainte de rămânerea definitivă a acesteia.

Au concluzionat că se impune menţinerea actului subsecvent, soluţie justificată prin aplicarea celor două principii de drept ce constituie excepţii de la principiul resoluto iure dantts, resolvitur ius accipientis, respectiv principiul ocrotirii bunei-credinţe, a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros şi principiul asigurării stabilităţii circuitului civil, care este o nevoie de ordin general, social.

Atât intimaţii-pârâţi, cât şi ceilalţi cumpărători au fost de bună-credinţă la încheierea contractelor de vânzare, întrucât la data la care s-au încheiat acestea (18 decembrie 2008 şi 31 martie 2009) nu au avut cunoştinţă de existenţa litigiului privitor la anularea parţială a Dispoziţiei 8807, în contracte B. a declarat faptul că imobilele pe care le înstrăinează nu fac obiectul niciunui litigiu aflat pe rolul instanţelor judecătoreşti, în cartea funciară a imobilelor nu există notată vreo acţiune care să conteste cuprinsul cărţii funciare, transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor s-a realizat printr-un act autentic, cu titlu oneros, titlul vânzătorului provenea de la Statul român, ceea ce pârâţilor le-a conferit mai multă certitudine cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, decât în situaţia în care ar fi provenit de la un simplu particular, iar recurenta nu a dovedit că ar fi fost cunoscută de către cumpărători situaţia litigioasă cu privire la teren şi că ar fi acţionat de conivenţă cu vânzătorul în frauda drepturilor acesteia.

Celelalte părţi nu au formulat întâmpinare.

Analizând recursul formulat în cauză, Înalta Curte apreciază asupra caracterului său întemeiat, în limitele celor ce vor fi arătate în continuare.

Cu prioritate, reţine că nu poate fi primită excepţia de nulitate a recusului pentru motivul neîncadrării sale, excepţie ce a fost invocată prin întâmpinarea intimaţilor-pârâţi C. şi H., deoarece constatăcă acesta conţine critici încadrabile în motivele legale de recurs, cele prevăzute de art. 304 pct. 5 şi 9 C. proc. civ., invocate, de altfel, ca temei al căii de atac şi în raport de care va fi examinată temeinicia acesteia.

- În mod nefondat reclamanta a pretins că hotărârea atacată ar fi lovită de nulitate şi, deci, criticabilă pe temeiul art. 304 pct. 5 C. proc. civ., ori că aceasta nu respectă prevederile art. 315 C. proc. civ. în sensul în care casarea cu trimitere a fost dispusă în vederea rejudecării apelului său declarat împotriva sentinţei civile nr. 141/2.02.2017 a Tribunalului Bucureşti, în condiţiile în care decizia recurată respinge ca nefondat apelul împotriva sentinţei civile nr. 888/22.06.2017 a Tribunalului Bucureşti.

Chiar dacă atât în practicaua, dar şi în dispozitivul deciziei civile nr. 694/3.07.2020 a Curţii de Apel Bucureşti se arată că se soluţionează apelul împotriva sentinţei civile nr. 888/22.06.2017 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Înalta Curte are în vedere că în substanţă, ceea ce a făcut obiectul analizei instanţei de apel a fost calea de atac declarată de reclamantă împotriva sentinţei civile nr. 141/2.02.2017 a Tribunalului Bucureşti, prin care aceasta contestase soluţia dată cererii sale în constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare a apartamentelor A,B,E,F,G şi K din imobilul situat în Bucureşti, str. x, adică exact acea cale de atac în vederea rejudecării căreia s-a dispus casarea cu trimitere prin decizia civilă nr. 562/13.03.2019 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în ciclul procesual anterior.

Aşadar, situaţia reclamată prin recursul S.C. A. S.A. nu corespunde aceleia în care instanţa de judecată să se fi pronunţat asupra a altceva decât făcea obiectul învestirii sale, cu consecinţa lăsării nesoluţionate a apelului reclamantei împotriva sentinţei civile nr. 141/2.02.2017 a Tribunalului Bucureşti, contrar îndrumărilor din decizia de casare nr. 562/13.03.2019 a instanţei de recurs (cum s-a pretins de către reclamantă), pentru a putea reţine sancţiunea nulităţii în privinţa deciziei atacate.

În mod evident, menţionarea sentinţei civile nr. 888/22.06.2017 a Tribunalului Bucureşti în practicaua şi dispozitivul hotărârii din apel, are, în circumstanţele relevate, valoarea unei simple erori materiale, nesusceptibile de sancţionare pe tărâmul dispoziţiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ. nici în raport de norma generală a art. 105, dar nici în raport de dispoziţia particulară a art. 315 alin. (1) C. proc. civ..viv.

- Printr-o a doua critică, susţinută tot cu trimitere la dispoziţiile art. 315 C. proc. civ., reclamanta a invocat faptul că decizia atacată nu a ţinut cont de dezlegările în drept şi îndrumările privind probatoriul din decizia de casare, necesar a fi evaluate în verificarea apărării din proces a pârâţilor cumpărători relativă la buna lor credinţă cu care au acţionat la momentul încheierii actelor juridice contestate.

De asemenea, subsumat criticilor de greşită interpretare şi aplicare a legii, reclamanta a susţinut greşita aplicare de către instanţa de apel a regulilor decurgând din principiul bunei-credinţe, pe care l-a redus la formalităţile prealabile încheierii actelor juridice translative de proprietate a bunurilor imobile (verificările de carte funciară pe bază de extras de carte funciară).

Criticile sunt întemeiate, dovedindu-se că instanţa de rejudecare a analizat doar o parte a argumentelor şi probelor încuviinţate reclamantei, în timp ce altora nu le-a răspuns deloc. Pe de altă parte, aceasta nu a oferit o rezolvare integrală argumentelor şi probelor la care s-a referit în soluţia asupra nulităţii absolute a actelor de vânzare-cumpărare deduse judecăţii.

În evaluarea acestor critici, Înalta Curte are în vedere că prin decizia civilă nr. 685/7.06.2018 (judecata în apel din primul ciclu procesual al cauzei) buna-credinţă a cumpărătorilor din actele juridice contestate fusese reţinută în considerarea încheierii acestora în prezenţa informaţiilor de carte funciară relative la dreptul vânzătorului asupra apartamentelor înstrăinate, obţinute pe bază de extrase de carte funciară, concluzionându-se că reclamanta nu a făcut dovada că dobânditorii ar fi avut cunoştinţă de situaţia litigioasă a imobilului (teren).

Prin decizia instanţei de recurs nr. 562/13.03.2019, reţinându-se că prin înscrisurile încuviinţate ca probe în apel, reclamanta a încercat să răstoarne prezumţia de bună-credinţă a intimaţilor-cumpărători printr-o serie de argumente ce au rămas neanalizate de instanţa de apel, s-a trasat sarcina instanţei de rejudecare ca, în motivarea hotărârii sale, să răspundă susţinerilor reclamantei privitoare la: situaţia cadastrală neidentificată a terenului din contractele de vânzare-cumpărare, consecinţele identificării cadastrale a apartamentelor vândute prin numere cadastrale fracţionate, în sensul necesităţii efectuării de verificări în CF nr. x deschisă de S.C. A. S.A. pe baza documentaţiei cadastrale unitare identificate cu nr. cadastral x, a verificărilor suplimentare de care aceştia erau ţinuţi, date fiind informaţiile din extrasele de carte funciară ori din situaţia bunului, cunoscută pe altă cale (situaţia accesului în imobil, adresa poştală a acestuia), aspecte invocate şi susţinute prin probatoriile depuse în apel la filele x în primul ciclu procesual al cauzei.

Dând curs acestor îndrumări, instanţa de rejudecare a răspuns argumentelor reclamantei doar într-un mod formal şi incomplet, sprijinindu-şi concluzia asupra bunei-credinţe a cumpărătorilor din actele juridice contestate, în esenţă, pe aceeaşi idee a verificării situaţiei cărţilor funciare a apartamentelor dobândite, pe baza extraselor de carte funciară solicitate anterior încheierii contractelor, prin mijlocirea notarului public. În acest fel, întocmai ca şi prima instanţă din apel a cărei hotărâre fusese casată, instanţa de rejudecare a absolutizat valoarea acestor verificări elementare prealabile încheierii actelor de înstrăinare imobiliară, rezumând în acelaşi timp prototipul cumpărătorului de bună-credinţă dintr-un asemnea act la beneficiarul informaţiilor de carte funciară a imobilului, furnizate acestuia de notarul public instrumentator al actelor, pe baza extrasului de carte funciară.

Or, o atare simplificare este de natură să lipsească de conţinut întreaga reglementare în materie de nulitate pentru cauză ilicită (art. 948, 966, 968 C. civ.) de vreme ce, indiferent de circumstanţe, s-ar considera că verificarea situaţiei juridice a bunului imobil pe baza extrasului de carte funciară, prin mijlocirea notarului public este îndestulătoare şi constituie în sine garanţia legalităţii actului de vânzare-cumpărare astfel încheiat.

Cumpărătorul de bună-credinţă corespunde modelului omului prudent şi diligent, standardul de evaluare a acestuia fiind însă diferit de la caz la caz, funcţie de circumstanţele particulare ale fiecărei speţe.

Calificarea cumpărătorului ca fiind de bună-credinţă trebuie să aibă în vedere ansamblul circumstanţelor anterioare şi concomitente încheierii actului juridic contestat şi presupune observarea obiectivă a manifestării acestuia în direcţia cunoaşterii situaţiei juridice şi a celei de fapt a bunului a cărui achiziţionare o doreşte, prin recurgerea la mijloacele de investigare normale şi curente pentru actul pe care îl încheie.

Evaluarea ca fiind de bună-credinţă a cumpărătorului dintr-un act juridic cu titlu oneros se raportează nu doar la informaţiile verificate şi deţinute de el în legătură cu bunul imobil vizat, la momentul încheierii actului, ci şi în raport de cele care, accesibile fiind, faţă de situaţia concretă a bunului, acesta era dator sau ţinut să le verifice ori să le cunoască. Cel care din neglijenţă ori cu ştiinţă omite anumite verificări esenţiale în situaţia juridică ori cea de fapt a bunului a cărui proprietate o dobândeşte în atare condiţii, nu este un cumpărător de bună-credinţă întrucât se înţelege că el cumpără pe riscul său, asumându-şi consecinţele neclarificării complete a situaţiei bunului anterior dobândirii sale.

Or, buna-credinţă a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros, ca excepţie de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial, este convingerea eronată a dobânditorului - bazată pe propriile investigaţii normale şi curente pentru actul încheiat, dar complete în legătură cu situaţia juridică şi de fapt a bunului -, că transmiţătorul este veritabilul proprietar al imobilului.

Nivelul de investigare din partea cumpărătorului este variabil şi direct proporţional cu situaţia juridică ori cea de fapt a bunului a cărui dobândire se urmăreşte, după cum aceasta este clară, certă, sigură, lipsită de un parcurs sinuos (când există concordanţă între situaţia dreptului, starea de fapt a bunului şi configurarea cadastrală a acestuia), ori, dimpotrivă, poate reclama diligenţe şi verificări sporite dacă, spre exemplu, în istoricul bunului se regăseşte o situaţie de discontinuitate a dreptului de proprietate (specifică bunurilor ce au fost preluate de stat şi, eventual, restituite), o schimbare de adresă, de numerotare stradală sau orice neconformitate, fie şi numai aparentă, între situaţia dreptului şi cea de fapt a bunului.

Verificarea situaţiei de carte funciară constituie (doar) condiţia sine qua non fără de care un cumpărător nu poate fi considerat de bună-credinţă, însă nu şi condiţia suficientă unei atare calificări. Verificările acestuia în privinţa stării de fapt a bunului şi a celei juridice a dreptului trebuie să fie mai largi în demersul specific omului prudent şi diligent, care caută să dobândească un bun imobil în condiţii de legalitate şi să obţină pe această cale un drept (pe cât posibil) incontestabil, diligenţele de care este ţinut cumpărătorul de bună-credinţă neputând fi reduse la simpla verificare a cuprinsului cărţii funciare, astfel după cum a apreciat în cauză instanţa de rejudecare.

Revenind la prezenta cauză, prin nota de probatorii ce a însoţit înscrisurile încuviinţate ca probe în apel reclamanta a indicat trei elemente care, potrivit acesteia, obligau la diligenţe sporite din partea cumpărătorilor şi în afara cărora intimaţii-cumpărători nu ar putea fi consideraţi de bună-credinţă (elemente a căror evaluare a fost impusă prin decizia de casare): diferenţa de adresă poştală a bunului imobil, între cea menţinată în titlul vânzătorului şi cea înscrisă în cărţile funciare ale apartamentelor vândute, preluată apoi şi în contractele de vânzare-cumpărare contestate; situaţia cadastrală neidentificată a terenului din contractele de vânzare-cumpărare, respectiv identificarea cadastrală a apartamentelor printr-un număr cadastral fracţionat din numărul iniţial 2944 (2944/E, 2944/B, 2944/F-G, 2944/K) atribuit proprietăţii sale asupra terenului din str. x, înscris în CF nr. x; inexistenţa accesului propriu al cumpărătorilor apartamentelor la proprietăţile dobândite, la momentul încheierii actelor.

Cât priveşte chestiunea diferenţei de adresă poştală, raţionamentul instanţei de rejudecare s-a limitat la a constata că "indicarea în cuprinsul contractelor de vânzare a numărului x s-a realizat în considerarea menţiunilor din extrasele de carte funciară în care imobilul este identificat sub nr. x fost nr. y" şi la a aprecia că cei patru cumpărători din actele contestate erau, în mod rezonabil, în drept să considere că "menţionarea în contracte a numărului x este datorată unei eventuale renumerotări câtă vreme în extrasele de carte funciară este menţionat nr. x fost nr. y".

Cu trimitere la consideraţiile de ordin teoretic anterior expuse, relative la profilul cumpărătorului de bună-credinţă, se constată că lipseşte din analiza instanţei de apel evaluarea conduitei omului prudent şi diligent raportat la această particularitate a imobilelor ce au făcut obiectul actelor juridce contestate, respectiv situaţia adresei poştale.

De asemenea, instanţa de rejudecare nu a stabilit dacă existenţa diferenţei de adresă poştală a imobilului obliga un cumpărător diligent (şi, implicit, pe viitorii cumpărători din actele contestate) la verificări uzuale suplimentare, în vederea eventualei confirmări a pretinsei identităţi, pe baza datelor furnizate chiar de generatorul numerelor de adresă poştală (Primăria Municipiului Bucureşti), după cum nu a stabilit dacă astfel de informaţii erau disponibile ori accesibile viitorilor cumpărători. Aceasta, în pofida regăsirii în dosar a adresei Primăriei Municipiului Bucureşti - înscris ce a rămas complet neevaluat de instanţa de rejudecare - prin care, în aprilie 2008, aşadar anterior încheierii actelor juridice contestate, se comunica vânzătorului B. întregul istoric juridic şi poştal al imobilului din str. x, arătându-se că acesta constituie în prezent o secţiune a imobilului din str. x, cu suprafaţa de 2960 mp teren, atribuit în proprietatea A. S.A. cu certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria x nr. x/1996.

Fără să se raporteze sub niciun aspect la acest înscris, instanţa de rejudecare s-a mărginit să primească teza unei identităţi de imobil/număr poştal, în considerarea menţiunilor dintr-un înscris - extrasul de carte funciară - ce nu avea rolul de a atesta în mod direct astfel de date despre imobil. De asemenea, a considerat rezonabilă teza "renumerotării imobilului"- care, de altfel, nici nu s-a stabilit că ar fi intervenit în privinţa imobilului din str. x - în condiţiile în care alăturarea a două numere poştale în adresa unui imobil semnifică îndeobşte o comasare, o alipire a fostelor imobile distincte (situaţie regăsită şi în cauză), iar nu o renumerotare (care presupune doar înlocuirea unui număr poştal cu un altul).

În sfârşit, în cuvântul lor asupra recursului, intimaţii-pârâţi au confirmat că, sesizând diferenţa de adresă poştală, au verificat identitatea acesteia pe baza adresei Primăriei Municipiului Bucureşti referitoare la istoricul de rol poştal, de unde ar fi dedus că pentru imobilul din str. x s-a folosit atât nr. y, cât şi nr. x.

Se impunea însă, cu prilejul examinării pricinii în apel, ca instanţa de rejudecare să evalueze toate aceste împrejurări de fapt ale cauzei şi să le dea relevanţa cuvenită, fiind esenţiale în determinarea poziţiei subiective a cumpărătorilor la data încheierii actelor juridice contestate, din punct de vedere al calificării lor ca fiind cumpărărtori de bună sau de rea credinţă.

Şi cât priveşte situaţia cadastrală a imobilelor ce au făcut obiectul actelor juridice contestate, analiza instanţei de rejudecare este una formală şi incompletă, care nu ţine cont de particularităţile şi de regimul legal cadastral al bunurilor aflate în discuţie.

Potrivit reclamantei, de vreme ce, odată cu apartamentele, au dobândit şi drepturi legate de terenul aferent clădirii, intimaţii-cumpărători erau ţinuţi de o verificare completă a conţinutului cărţilor funciare, a celor deschise cu privire la apartamente, dar, deopotrivă, şi cu privire la teren. În opinia sa, indicarea în evidenţele de carte funciară a unui număr cadastral fracţionat pentru apartamente, impunea oricărui terţ interesat de bună-credinţă să facă verificări asupra cărţii funciare deschise pe baza documentaţiei cadastrale unitare, aceasta fiind cea care a stat la baza deschiderii CF nr. x a A. S.A., singura care cuprindea informaţii în legătură cu terenul din str. x, evidenţiind apartenenţa reală a dreptului de proprietate şi eventuala sa situaţie litigioasă.

Înalta Curte reţine că, în analiza sa, instanţa de apel i-a considerat pe intimaţi cumpărători de bună-credinţă întrucât au cumpărat pe baza menţiunilor din cartea funciară, deşi a rezultat că singurele cărţi funciare consultate de aceştia (prin solicitarea de extrase de carte funciară în vederea încheierii actelor autentice de vânzare-cumpărare) au fost cele individuale, deschise de vânzător pentru apartamentele restituite lui în proprietate, neexistând o carte funciară colectivă a condominiului în care să se regăsească date şi informaţii relative la clădirea, în ansamblu, din care fac parte apartamentele şi la terenul pe care este ea situată, din str. x, în suprafaţă integrală de 913 mp, potrivit menţiunilor din Dispoziţia nr. 8807/28.09.2007 ce a constituit titlul vânzătorului.

Stabilind aceasta, Înalta Curte are în vedere dispoziţiile art. 45 din Legea nr. 7/1996 (forma în vigoare la data deschiderii cărţilor funciare pentru apartamentele restituite lui B.) potrivit cărora, dacă un imobil cu contrucţie - condominiu - din care unele părţi sunt comune indivize iar restul sunt individuale, se întocmeşte o carte funciară colectivă a întregii construcţii şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală constând în apartamente.

De asemenea, în acord cu prevederile art. 48 din acelaşi act normativ, înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară este condiţionată, printre altele, de individualizarea imobilului printr-un identificator unic (reprezentat de numărul cadastral).

Individualizarea corpurilor de proprietate prin numere cadastrale fracţionate este specifică condominiilor şi ele indică apartenenţa la acesta a proprietăţilor individuale (apartamente sau spaţii cu altă destinaţie) care îl compun.

Prin urmare, semnificaţia exactă a utilizării identificatorului unitar 2944 pentru fiecare din apartamentele în cauză nu este aceea arătată de instanţa de rejudecare, anume deschiderea câte unei cărţi funciare individuale pentru fiecare apartament, ci indiciul incontestabil că, din punct de vedere cadastral, acestea au fost determinate ca părţi ale unui ansamblu imobiliar - condominiu - identificat prin acest număr cadastral (2944), care nu este altul decât cel atribuit proprietăţii S.C. A. S.A., din str. x, tocmai întrucât terenul de la nr. y fusese inclus, după alipirea cu cel de la nr. 25, în titlul de proprietate al societăţii. De aceea, argumentele reclamantei relative la neconcordanţele cadastrale, catalogate ca fiind excesive de către instanţa de rejudecare, se impuneau a fi lămurite, deoarece exprimau ideea că, şi examinând cărţile funciare individuale ale apartamentelor, un terţ de bună credinţă ar fi sesizat că, utilizarea pentru acestea a unui număr cadastral fracţionat din numărul cadastral unitar, nu al condominiului de la nr. y (care nu exista), ci de la o altă proprietate, constituie un indiciu suficient al neregularităţii dreptului de proprietate al vânzătorului în privinţa terenului.

Se impune, prin urmare, refacerea judecăţii în apel pentru a se determina, în raport de toate aspectele prezentate anterior, dacă prudenţa şi diligenţa cumpărătorilor din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2008, y/18 decembrie 2008 şi z/31.03.2009 a fost cea a cumpărătorului de bună-credinţă or, aşa cum pretinde reclamanta, dată fiind situaţia de carte funciară a apartamentelor (caracterizată prin inexistenţa unei cărţi funciare colective a condominiului format din terenul şi clădirea de la adresa str. x, prin existenţa doar a cărţilor funciare individuale ale apartamentelor, în care acestea au primit identificatorul cadastral fracţionat, nu din numărul cadastral al condominiului de la nr. y, dacă un atare număr ar fi existat, ci din identificatorul cadastral atribuit proprietăţii S.C. A. S.A., înscrisă în Cf nr. x), aceştia erau datori la verificări suplimentare, care nu îi puteau conduce decât la cartea funciară deschisă de reclamantă pentru propriile clădiri şi pentru teren.

De asemenea şi în acelaşi context, trebuie să se aprecieze dacă încheierea actelor de vânzare-cumpărare prin verificarea exclusiv a situaţiei de carte funciară a apartamentelor era îndestulătoare, iar cumpărătorii erau în mod legitim îndreptăţiţi să le dobândească pe baza lor ori, în calitate de dobânditori şi de drepturi cu privire la terenul aferent, erau ţinuţi de verificări şi în privinţa situaţiei de carte funciară a acestuia.

Atare aspecte au rămas nelămurite cauzei, în pofida probatoriilor încuviinţate reclamantei în apel şi a argumentelor sale dezvoltate pe acest subiect, instanţa de rejudecare rezumându-se să califice ca "excesive" pretenţiile părţii de lămurire a unor "aşa zise neconcordanţe cadastrale".

Dacă situaţia adresei poştale a imobilelor înstrăinate - apartamente şi teren aferent - ori a celei de carte funciară a acestora a făcut obiectul unei analize formale şi incomplete a instanţei de rejudecare, chestiunea privitoare la lipsa accesului propriu al cumpărătorilor, în proprietăţile obiect al actelor juridice contestate, a rămas cu totul în afara cercetării instanţei de apel, cu toate că şi aceasta a făcut obiectul argumentelor reclamantei şi probatoriilor încuviinţate ei prin înscrisurile de la filele x din primul dosar de apel, a căror evaluare fusese trasată ca sarcină prin decizia de casare.

Accesul într-o proprietate, cea a cărei dobândire se urmăreşte de către cumpărător, ţine de situaţia de fapt a bunului, iar în prezenta cauză toţi cumpărătorii din cele trei contracte de vânzare-cumpărare menţionate au declarat că le este cunoscută situaţia de fapt a apartamentelor achiziţionate (potrivit menţiunilor din contracte).

De altfel, prin întâmpinarea formulată la recurs, intimaţii C. şi H. au precizat că au cunoscut lipsa accesului în clădirea în care sunt situate apartamentele, însă arată că acesta a constituit pentru ei un argument de negociere a preţului şi nu de îndoială asupra drepturilor vânzătorului, cât timp au avut la dispoziţie titlul acestuia de proprietate. În cuvântul asupra recursului, au mai precizat că, la data achiziţionării apartamentelor, accesul în clădirea II se asigura pe terenul reclamantei, însă doar întrucât propria cale de acces nu era amenajată, iar nu pentru că nu ar fi existat.

Probele reclamantei, rămase neevaluate au expus circumstanţele şi condiţiile în care cumpărătorii apartamentelor au avut asigurat accesul către acestea, iniţial pe baza unui acord de mediere (încheiat de A. S.A. cu pârâtul C.) consfinţit prin sentinţa civilă nr. 1361/5.10.2012 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti pronunţată în dosarul nr. x/2011, pe terenul şi prin clădirile sale (schiţa dosar apel), iar abia ulterior pe baza unei căi proprii, realizată direct din stradă, printr-o modificare constructivă creată de cumpărătorul C..

În susţinerile reclamantei, lipsa accesului propriu la apartamentele din clădirea II este justificarea tocmai a faptului că terenul de la nr. x pe str. x sector 2 este proprietatea sa şi, acceptând să cumpere în atare condiţii, intimaţii nu mai pot pretinde că au acţionat cu bună-credinţă.

Având a se pronunţa asupra bunei sau relei credinţe cu care intimaţii au acţionat la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, instanţa de rejudecare nu putea face abstracţie de împrejurarea invocată (şi probată) de reclamantă, accesul în imobil fiind un element inerent situaţiei de fapt a bunului imobil care, prin particularităţile ori specificul său, poate prezenta relevanţă sub aspectul analizei de care era ţinută instanţa de rejudecare. În mod incontestabil, absenţa accesului într-un anume imobil ori accesul asigurat "pe terenul proprietăţii învecinate" - cum a fost descris de intimaţii cumpărători în dezbaterile asupra recursului - nu reprezintă o situaţie uzuală, urmând ca la rejudecarea cauzei să fie deopotrivă avută în vedere ca circumstanţă relevantă asupra conduitei cumpărătorilor.

În limitele celor prezentate anterior, se apreciază ca deplin justificate criticile reclamantei care, pe temeiul art. 315 corelat cu art. 304 pct. 5 şi art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a susţinut că instanţa de rejudecare nu a ţinut cont de îndrumările din decizia de casare privind probatoriile şi necesitatea evaluării lor efectivă şi concretă în vederea determinării exacte a circumstanţelor în care apartamentele restituite vânzătorului B. au fost cumpărate de către ceilalţi intimaţi, limitând totodată diligenţele de care un cumpărător de bună-credinţă este ţinut, la verificările de carte funciară realizată pe bază de extras de carte funciară, prin intermediul notarului public instrumentator al actului încheiat. Întrucât consecinţa judecăţii înfăptuite în acest mod a fost o inuficienta şi incompleta lămurire a tuturor împrejurărilor relevante cauzei în raport cu obiectul litigiului, se impune, în temeiul art. 312 alin. (1) şi (3) C. proc. civ., casarea decizei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe apel.

Fiind găsite întemeiate motive care impun refacerea judecăţii de apel, celelalte critici privitoare la nesocotirea puterii de lucru judecat a hotărârilor pronunţate între părţi în legătură cu imobilul litigios, la greşita aplicare a normelor de drept material privitoare la cauza ilicită, imorală a actelor contestate, frauda la lege, nu se mai impun analizate la acest moment, urmând să fie avute în vedere la rejudecare, odată cu celelalate argumente ale reclamantei, privitoare la circumstanţele încheierii celor trei contracte de vânzare-cumpărare, respectiv în cursul procesului pendinte iniţiat prin cererea depusă la 30.09.2008, în deplina cunoştinţă din partea vânzătorului B. asupra faptului că realizează vânzări ale unor bunuri (cotele-părţi indivize de teren aferente apartamentelor restituite lui prin Dispoziţia nr. 8807/28.09.2007), care constituiau proprietatea S.C. A. S.A., înscrise în titlul de proprietate al acesteia şi în CF nr. x (afirmaţii susţinute prin plângerea de carte funciară formulată de vânzător faţă de respingerea notării Dispoziţiei nr. 8807/28.09.2007 în cartea funciară a reclamantei, procedură iniţiată tocmai din temerea ca reclamanta să nu realizeze înstrăinări ale dreptului de proprietate asupra terenului, dosar apel).

De asemenea, în stabilirea calităţii lor de cumpărători de bună sau de rea credinţă, urmează ca instanţa de rejudecare să aprecieze asupra măsurii în care cumpărătorii C. şi H., asemenea vânzătorului B. ori succesorilor în drepturi ai fostului proprietar de la nr. 25 din str. x, cunoşteau ori puteau sau erau datori să cunoască istoricul şi situaţia juridică a imobilului de la nr. x, pe aceeaşi stradă, de vreme ce, în cuprinsul aceluiaşi înscris încuviinţat reclamantei ca probă (plângerea de carte funciară formulată de B.), aceştia sunt prezentaţi ca "succesorii aceloraşi persoane de la care am dobândit şi noi", autorii lor şi ai vânzătorului fiind cei care au ridicat, prin asociere, clădirea în care se regăsesc apartamentele obiect al înstrăinărilor realizate şi, în tot cazul, în calitate de proprietari deja (la data plângerii) ai apartamentului D din acelaşi corp II de construcţie din str. x.

Nu in ultimul rând, faţă de apărările formulate de intimaţii-cumpărători în legătură cu momentul atragerii lor în proces (la 18.05.2011), ulterior încheierii primelor trei contracte de vânzare-cumpărare contestate, Înalta Curte mai reţine că examinarea calităţii lor de cumpărători de bună sau de rea credinţă trebuie subsumată, nu în mod necesar faptului cunoaşterii de către aceştia a existenţei pe rolul instanţei a litigiului pendinte, cât mai ales situaţiei drepturilor vânzătorului la data realizării actelor şi a posibilităţii cunoaşterii acesteia de către viitorii dobânditori.

Cât priveşte cel de-al patrulea contract nr. x/26.04.2013, încheiat între intimaţii-cumpărători ulterior atragerii lor în procesul pendinte şi în cursul duratei acestuia, întrucât soarta sa este influenţată de soarta acţiunii în constatarea nulităţii contractului nr. x/18 decembrie 2008, vor fi avut în vedere la rejudecare dezlegările în drept din prima decizie de casare, relative la necesitatea supunerii lui unei analize distincte cât priveşte atitudinea subiectivă a părţilor contractante, desigur, în măsura în care se va deschide calea interesului unei atare analize.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva deciziei nr. 694 A din 3 iulie 2020 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 27 ianuarie 2021.