Business transfer contract penalty clause reduction: Misidentification of principal obligation as total price rather than due installments

Şedinţa publică din data de 10 iunie 2020

Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava la 21 noiembrie 2016, sub nr. x/2016, reclamanta A. S.R.L. a solicitat obligarea pârâtei B. S.R.L. la restituirea sumei de 500.000 euro, ca efect al rezoluţiunii, prin voinţa părţilor, a contractului de transfer de activitate autentificat sub nr. x din 3 august 2015, de B.N.P. C., iar, în subsidiar, restituirea echivalentului în RON a sumei de 500.000 euro, ca urmare a reducerii de către instanţă a clauzei penale stipulate la art. 5.2 din acelaşi contract şi la plata dobânzii legale, începând cu data încetării contractului (luna decembrie 2015) şi până la data restituirii, cu cheltuieli de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1168, art. 1266, art. 1538, art. 1541, art. 1755 şi art. 1757 C. civ.

Prin sentinţa nr. 121/2017 din 27 martie 2017, Tribunalul Suceava, secţia a II-a civilă a admis excepţia necompetenţei sale teritoriale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei Tribunalului Ilfov.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov sub acelaşi nr. de dosar.

Prin sentinţa civilă nr. 3166/2017 din 14 noiembrie 2017, Tribunalul Ilfov a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L.

Împotriva sentinţei primei instanţe, reclamanta A. S.R.L. a declarat apel, prin care a formulat critici de netemeinicie şi nelegalitate.

Prin decizia civilă nr. 2200/2018 din 1 noiembrie 2018, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta-reclamanta A. S.R.L. împotriva sentinţei primei instanţe.

Împotriva deciziei instanţei de apel, reclamanta A. S.R.L. a declarat recurs, prin care a solicitat admiterea căii de atac, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată.

În motivarea recursului, recurenta-reclamantă a prezentat istoricul litigiului, după care a susţinut că sunt incidente motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., autoarea recursului a învederat, în sinteză, că decizia recurată cuprinde motive contradictorii. În acest sens, recurenta-reclamantă a arătat că a criticat calificarea greşită a naturii contractului dedus judecăţii, arătând că, în realitate, acesta reprezintă un contract de vânzare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii.

Instanţa de apel a respins motivul de apel, cu motivarea că respectivul contract nu are natura unui contract de vânzare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii, deoarece părţile nu au urmărit doar obţinerea dreptului de proprietate asupra imobilului şi mijloacelor fixe, ci şi asupra afacerii imobiliare.

Ca urmare a acestei constatări, instanţa de apel a apreciat că respectivul contract are natura unui contract nenumit căruia i se aplică regulile generale din materia contractelor şi, în completare, regulile contractului cu care se aseamănă cel mai mult.

Cu privire la contractul cu care se aseamănă cel mai mult, instanţa de apel a reţinut că este vorba de contractul de vânzare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii, întrucât transferul dreptului de proprietate asupra imobilului şi a mijloacelor fixe urma să se realizeze la data achitării integrale a preţului.

Aşadar, deşi instanţa de apel a respins primul motiv de apel, în realitate, a confirmat critica reclamantei, conform căreia contractului dedus judecăţii i se aplică dispoziţiile care reglementează contractul de vânzare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut, în esenţă, că instanţa de apel a reţinut în mod greşit că a schimbat cauza cererii de chemare în judecată. În acest sens, titulara recursului a arătat că, deşi în cererea de chemare în judecată a menţionat că solicită repunerea părţilor în situaţia anterioară ca efect al rezoluţiunii contractului prin voinţa părţilor, prin răspunsul la întâmpinare a corectat eroarea în sensul că desfiinţarea contractului este urmarea declaraţiei sale de rezoluţiune unilaterală. În plus, recurenta-reclamantă a menţionat şi în cuprinsul cererii de chemare în judecată că rezoluţiunea a fost declarată prin notificarea din 1 noiembrie 2015.

Aceeaşi parte a mai criticat raţionamentul instanţei de apel, conform căruia contractul dedus judecăţii nu trebuia înscris în cartea funciară şi, prin urmare, nu era necesar acordul băncii. În acest sens, recurenta-reclamantă a subliniat că, din contractul nenumit, astfel cum a fost calificat de instanţa de apel, rezultă două obligaţii. Prima obligaţie constă în transferul activităţii imobiliare de la vânzătoarea-pârâtă la cumpărătoarea-reclamantă, iar a doua constă în transferul dreptului de proprietate asupra imobilului aparţinând pârâtei la data achitării integrale a preţului.

Fiind în prezenta unui contract nenumit, acestuia îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 1168 C. civ., care trimit la regulile generale din materia contractelor. Or, conform art. 1273 din acelaşi act normativ, în materia contractelor sunt aplicabile dispoziţiile care reglementează cartea funciară.

În aceste condiţii, devin incidente dispoziţiile art. 902 alin. (2) pct. 9 şi 14 C. civ., conform cărora sunt supuse notării în cartea funciară vânzarea făcută sub rezerva proprietăţii şi intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca.

Recurenta-reclamantă a criticat şi considerentul, prin care instanţa de apel a reţinut că intimata-pârâtă nu şi-a asumat prin contract obligaţia de a efectua demersurile necesare notării contractului în cartea funciară şi că acestea trebuiau efectuate de către notarul public. În concret, autoarea recursului a subliniat că obligaţia de notare a contractului în cartea funciară revine părţilor, care mandatează notarul public să efectueze, în numele lor, demersurile necesare notării. În sprijinul acestei concluzii au fost evocate dispoziţiile art. 80 alin. (3) din Legea nr. 36/1995 şi art. 1272 alin. (1) C. civ., precum şi clauza stipulată la art. 5 lit. b) din contractul de ipotecă autentificat sub nr. x din 16 martie 2006 de B.N.P. D..

Autoarea recursului a mai criticat considerentul instanţei de apel, potrivit căruia rezoluţiunea contractului s-a produs din culpa recurentei-reclamante care nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a ratelor din preţul contractului.

În combaterea acestui considerent, recurenta-reclamantă a subliniat că refuzul de plată a ratelor reprezintă manifestarea excepţiei de neexecutare a contractului, întrucât intimata-pârâtă nu şi-a îndeplinit obligaţia de a efectua demersurile necesare notării contractului în cartea funciară.

În partea finală a cererii de recurs, recurenta-reclamantă a susţinut că este nelegal considerentul instanţei de apel, conform căruia art. 1541 alin. (1) lit. b) C. civ. nu este aplicabil deoarece, conform alin. (2) al aceluiaşi articol, penalitatea astfel redusă trebuie să rămână superioară obligaţiei principale, această condiţie nefiind îndeplinită prin raportare la valoarea totală a contractului, de 7.508.500 euro.

Contrar acestui considerent, autoarea recursului a subliniat că în cazul rezoluţiunii contractului de vânzare cu plata preţului în rate, valoarea ratelor plătite este întotdeauna mai mică decât valoarea totală a obligaţiei principale.

Dacă s-ar aplica dispoziţiile art. 1541 alin. (2) C. civ. în privinţa acestei categorii de sume ar însemna că instanţa nu ar putea să dispună niciodată reducerea ratelor de preţ reţinute de vânzător, întrucât acestea au în toate cazurile o valoare mai mică decât cea a obligaţiei principale.

Recurenta-reclamantă a menţionat că nu este de acord ca recursul să fie soluţionat în completul de filtru prevăzut de art. 493 alin. (6) C. proc. civ. .

Cererea de recurs a fost comunicată intimatei-pârâte la 19 şi 25 februarie 2019 .

Intimata-pârâtă a depus întâmpinare la 14 martie 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat anularea recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele de casare prevăzute limitativ de lege, iar, în subsidiar, respingerea recursului ca nefondat, precum şi obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

Întâmpinarea a fost comunicată recurentei-reclamante la 30 septembrie 2019 .

Recurenta-reclamantă nu a depus răspuns la întâmpinare.

Prin încheierea de admitere în principiu s-a respins excepţia nulităţii recursului invocată de intimata-pârâtă.

Analizând recursul prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine următoarele:

În cadrul primului motiv de casare prevăzut art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut existenţa unor considerente contradictorii în cuprinsul deciziei atacate cu recurs, decurgând din faptul că deşi, pe de o parte, instanţa de apel a respins critica reclamantei, conform căreia contractul trebuia analizat prin prisma regulilor speciale aplicabile contractului de vânzare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii, totuşi, pe de altă parte, a confirmat că înţelegerii dintre părţi îi sunt aplicabile dispoziţiile legale care reglementează contractul de vânzare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii. În ipoteza aplicării dispoziţiilor care reglementează contractul de vânzare, recurenta consideră că soluţia instanţei de apel ar fi fost opusă faţă de cea adoptată, fără a prezenta argumente care ar fi condus la adoptarea unei alte soluţii.

Înalta Curte relevă că, pentru a răspunde exigenţelor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., contradicţia la care se referă textul de lege trebuie să poarte fie între considerente şi dispozitiv, fie să se manifeste în cadrul considerentelor, însă de o asemenea manieră încât hotărârea să poată fi apreciată ca fiind, practic, nemotivată.

Din examinarea considerentelor deciziei atacate rezultă că instanţa de apel a calificat corect raportul contractual dintre părţile litigante ca fiind unul nenumit, în considerarea obiectului complex al acestuia şi a aplicat dispoziţiile art. 1168 C. civ., text de lege care are următorul conţinut:

"Contractelor nereglementate de lege li se aplică prevederile prezentului capitol, iar dacă acestea nu sunt îndestulătoare, regulile speciale privitoare la contractul cu care se aseamănă cel mai mult."

Dispoziţia legală enunţată, interpretată în mod logic şi sistematic conduce la concluzia că, în cazul contractului nenumit, i se vor aplica în consecinţă, cu prioritate şi în mod corespunzător, regulile Capitolului I din Cartea a V-a, Titlul II din noul C. civ., mai exact dispoziţiile art. 1166-1323 C. civ.

În condiţiile în care respectivele dispoziţii nu vor fi suficiente pentru clarificarea raportului juridic, vor fi incidente regulile speciale privitoare la contractul numit care prezintă cea mai mare asemănare cu cel nereglementat.

Această trimitere la contractul numit reprezintă o derogare de la dispoziţia generală, pentru situaţia în care norma generală nu acoperă întregul spectru de drepturi şi obligaţii contractuale şi se completează cu regulile speciale aplicabile contractului cu care contractul nenumit se aseamănă cel mai mult. Nu este lipsită de relevanţă, aşa cum susţine recurenta, calificarea contractului ca fiind unul nenumit sau unul de vânzare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii, deoarece încadrarea unui contract într-una dintre cele două categorii prezintă importanţă din perspectiva regimul juridic aplicabil, în condiţiile mai sus reliefate.

Instanţa de apel a motivat hotărârea prin raportare la noma specială incidentă, cu observarea raportului dintre obiectul contractului şi obiectul obligaţiilor asumate de părţi.

Susţinerea recurentei potrivit căreia instanţa de apel ar fi trebuit să califice contractul ca fiind unul de vânzare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii nu ţine seama de obiectul contractului privit ca operaţiune juridică, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor şi obligaţiilor contractuale.

Raportat la drepturile şi obligaţiile contractuale convenite, rezultă că, în cauză, s-a vândut, transferat o întreagă afacere comercială, pentru că recurenta a dobândit nu doar un bun imobil, ci şi dreptul de a desfăşura în continuare activitatea economică pe care o realiza intimata în legătură cu bunul imobil vândut. Prin urmare, critica recurentei privind caracterul contradictoriu al considerentelor deciziei atacate este nefondată pentru că are ca fundament premisa greşită potrivit căreia părţile ar fi încheiat un contract de vânzare cumpărare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii.

Considerentele deciziei recurate pun în evidenţă faptul că instanţa de apel nu a expus un raţionament contradictoriu în fundamentarea deciziei pronunţate.

Prin urmare, motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., nu este întemeiat.

Subsumat celui de al doilea motiv de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a invocat mai multe critici de nelegalitate.

Prin prima critică se invocă statuarea greşită din considerentele deciziei atacate referitoare la schimbarea cauzei cererii de chemare în judecată în apel. Recurenta a precizat că nu a solicitat rezoluţiunea prin acordul părţilor, aşa cum din eroare s-a redactat în cererea de chemare în judecată, ci a susţinut aceeaşi teză a culpei pârâtei în neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, aşa cum a făcut-o şi în motivarea, în fapt, a cererii de chemare în judecată şi în răspunsul la întâmpinare.

Cu titlu prealabil, instanţa de recurs încadrează critica privind reţinerea greşită că recurenta a încălcat prevederile art. 478 alin. (3) C. proc. civ. la pct. 5 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., iar nu la pct. 8 al aceluiaşi articol, care vizează încălcarea sau aplicarea greşită doar a normelor de drept material.

Critica este nefondată.

În primul rând, este lipsită de temei legal susţinerea recurentei, potrivit căreia a corectat prin răspunsul la întâmpinare eroarea strecurată în cuprinsul cereri de chemare în judecată prin care a solicitat rezoluţiunea contractului prin voinţa părţilor. Răspunsul la întâmpinare nu poate fi asimilat cu o modificare a cererii de chemare în judecată în sensul reglementat de art. 204 alin. (1) C. proc. civ., scopul acestor două acte de procedură neputându-se confunda.

În al doilea rând, se constată că motivarea instanţei de apel din perspectiva criticii formulate, aceea de schimbare a cauzei cererii de chemare în judecată în apel, nu are ponderea şi vocaţia de a fundamenta o soluţie de admitere a recursului, deoarece acest considerent nu justifică în mod esenţial hotărârea adoptată.

Curtea de apel a validat concluzia primei instanţe potrivit căreia în cauză nu a avut loc încetarea contractului prin voinţa părţilor.

De asemenea, relevante şi decizorii în adoptarea hotărârii sunt considerentele prin care instanţa de apel a stabilit care dintre cele două părţi contractante nu şi-a executat în mod culpabil obligaţia, în condiţiile în care fiecare parte a notificat celeilalte rezoluţiunea unilaterală a contractului. Recurenta-reclamantă a pretins că intimata-pârâtă nu şi-a executat obligaţia de a obţine acordul creditorului ipotecar în vederea înscrierii contractului în cartea funciară, iar intimata-pârâtă a susţinut că recurenta-reclamantă nu şi-a executat în mod culpabil obligaţia de plată a tranşelor de preţ la termenele stabilite prin contract.

Instanţa de apel a reţinut că intimata vânzătoare nu şi-a asumat prin contract obligaţia pe care recurenta-reclamantă cumpărătoare pretinde că nu a executat-o, aceea de a obţine acordul creditorului ipotecar pentru înscrierea contractului în cartea funciară. Partea care nu şi-a executat în mod culpabil obligaţia asumată este chiar reclamanta cumpărătoare, prin neplata tranşelor de preţ la termenele stabilite.

Pe cale de consecinţă, instanţa de apel a reţinut că, în temeiul pct. 3.3 din contract, a operat rezoluţiunea unilaterală, prin notificarea transmisă de intimata vânzătoare către recurenta-cumpărătoare.

Pentru considerentele arătate, critica recurentei-reclamante referitoare la considerentul privind schimbarea cauzei cererii de chemare în judecată în apel este nefondată.

Printr-o altă critică subsumată motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a invocat aplicarea greşită a dispoziţiilor coroborate ale art. 1168 C. civ., art. 1273 alin. (3) C. civ. şi art. 902 alin. (2) pct. 14 C. civ. pentru a se susţine în sarcina intimatei-pârâte obligaţia notării în cartea funciară a contractului de transfer de activitate. De asemenea, a precizat că obligaţia notării în cartea funciară decurge şi din dispoziţiile art. 902 alin. (2) pct. 9 C. civ., potrivit cărora este supusă notării în cartea funciară vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate.

Critica este neîntemeiată.

Invocarea aplicării greşite a prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 14 sau pct. 9 C. civ. nu are legătură directă cu cauza juridică a cererii de chemare în judecată, instanţele devolutive nefiind învestite cu cenzurarea încheierii de respingerea a cererii de înscriere în cartea funciară a contractului încheiat de părţi. Referirea la incidenţa prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 14 C. civ. este nefondată şi pentru că textul de lege se referă la intenţia de înstrăinare, iar în cauză părţile au procedat chiar la încheierea convenţiei.

Susţinerea necesităţii înscrierii în cartea funciară a contractului cu obiect juridic complex, care include şi vânzarea unui imobil cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii, întemeiată pe prevederile art. 902 alin. (2) pct. 9 C. civ. este adecvată doar în contextul în care se susţine că intimata-vânzătoare şi-a asumat obligaţia de a obţine notarea contractului în cartea funciară.

Contractul părţilor nu conţine nicio clauză prin care să fie stipulată o atare obligaţie în sarcina vânzătoarei, aşa cum a reţinut instanţa de apel. De altfel, recurenta nu a fost în măsură să indice prevederea contractuală care impune în sarcina vânzătoarei obligaţia de a efectua demersuri pentru notarea imobilului în cartea funciară sau de a obţine notarea în cartea funciară.

Recurenta-reclamantă invocă faptul că intimată-pârâtă avea cunoştinţă că, pentru notarea în cartea funciară a contractului, va trebui să obţină acordul creditorului ipotecar, iar refuzul acestuia nu i-a fost adus la cunoştinţă. Argumentaţia recurentei este una care se referă la aspecte de fapt, pe care, în egală măsură, recurenta le-a cunoscut, interdicţiile fiind notate odată cu înscrierea ipotecii în cartea funciară şi, deci, opozabile cumpărătoarei.

În plus, cererea de înscriere a contractului în cartea funciară nu a fost respinsă pentru că nu a existat acordul creditorului ipotecar pentru vânzarea imobilului. Din considerentele sentinţei civile nr. 4955/2016 pronunţate de judecătoria Suceava în soluţionarea plângerii formulate de A. S.R.L. împotriva încheierii de respingere a cererii de notare a contractului de transfer de activitate în Cartea funciară rezultă că înscrierea în cartea funciară nu s-a încuviinţat pentru că "nu este îndeplinită cea de a doua condiţie cumulativă pentru notarea în cărţile funciare, respectiv nu există dispoziţii legale care să prevadă formalitatea de publicitate cu privire la contractul de transfer de activitate cu privire la care s-a solicitat notarea". În temeiul dispoziţiilor art. 881 alin. (3) C. civ. şi art. 17 alin. (3) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, judecătoria Suceava a apreciat că, în mod corect, s-a respins cererea de notare în cartea funciară a contractului în discuţie.

Această hotărâre a fost invocată de intimata-pârâtă prin întâmpinare, iar, în privinţa efectului pozitiv al puterii de lucru judecat de care se bucură această hotărâre, din perspectiva motivelor care au condus la imposibilitatea înscrierii bunului imobil în cartea funciară, recurenta nu a formulat niciun răspuns.

De asemenea, susţinerea că respingerea notării a fost determinată de refuzul creditoarei ipotecare de a-şi exprima acordul în acest sens este infirmată de considerentele care au fundamentat hotărârea de respingere a plângerii formulate de A. S.R.L. împotriva încheierii de respingere a cererii de notare a contractului de transfer de activitate în Cartea funciară.

În raport de considerentele arătate, nu se verifică existenta unei obligaţii contractuale în sarcina intimatei-pârâte cu privire la efectuarea demersurilor necesare pentru înscrierea contractului de transfer de activitate în cartea funciară şi nu este întemeiată critica privind aplicarea greşită a dispoziţiilor coroborate ale art. 1168 C. civ., art. 1273 alin. (3) C. civ. şi art. 902 alin. (2) pct. 14 sau pct. 9 C. civ.. Eventual, încălcarea acestor prevederi legale ar fi putut fi invocată în mod pertinent prin intermediul căii de atac împotriva sentinţei civile nr. 4955/2016 pronunţate de Judecătoria Suceava, prin care s-a respins plângerea împotriva încheierii de carte funciară.

Printr-o altă critică, recurenta-reclamantă a invocat că statuarea instanţei de apel potrivit căreia rezoluţiunea contractului s-a produs din culpa reclamantei care nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a tranşelor de preţ este rezultatul aplicării greşite a normelor de drept material, refuzul de plată a ratelor de preţ constituind manifestarea excepţiei de neexecutare a contractului, în condiţiile în care pârâta nu şi-a executat la rândul său obligaţia de efectuare a demersurilor necesare notării contractului în cartea funciară.

Recurenta-reclamantă nu a indicat în mod explicit normele de drept material pe care pretinde că le-a aplicat greşit instanţa de apel.

Instanţa supremă reţine că excepţia de neexecutare a contractului este un mijloc de apărare care constă în refuzul de executare a contractului exprimat de către una dintre părţile contractului sinalagmatic atunci când cealaltă parte îi pretinde această executare fără a-şi executa sau oferi executarea propriei obligaţii.

Prin art. 1556 C. civ. este reglementată cu caracter general excepţia de neexecutare a contractului sinalagmatic, stabilindu-se în alin. (1) că:

"Atunci când obligaţiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părţi nu execută sau nu oferă executarea obligaţiei, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligaţii, afară de cazul în care din lege, din voinţa părţilor sau din uzanţe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi".

Temeiul juridic al excepţiei de neexecutare este dat de reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor născute din contractul sinalagmatic, fiecare obligaţie constituie cauza juridică a obligaţiei corelative a celeilalte părţi contractante, ceea ce implică simultaneitatea de executare.

Aplicând aceste consideraţii teoretice la cauza dedusă judecăţii se constată că obligaţia de plată a tranşelor din preţ la termenele stabilite nu se află în relaţie de reciprocitate şi interdependenţă cu obligaţia intimatei pârâte de efectuare a demersurilor necesare notării contractului în cartea funciară, aceasta din urmă nefiind reglementată prin contract în sarcina pârâtei şi, deci, neasumată de pârâtă.

Singurele obligaţii asumate de intimată-pârâtă cu privire la intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului sunt cele prevăzute la art. 2.2.2. şi art. 2.2.3. din Contractul de transfer de activitate şi se referă semnarea oricărui document sau întreprinderea oricărei acţiuni necesare intabulării, după îndeplinirea obligaţiei cumpărătorului de plată a preţului, obligaţie nescadentă la data invocării excepţiei de neexecutare a contractului.

Justificarea existenţei acestui mijloc de apărare constă chiar în obligativitatea contractului, în sensul că partea căreia i se opune excepţia este sancţionată tocmai pentru conduita sa culpabilă, de neexecutare a obligaţiei asumate, conduită ce contravine principiului pacta sunt servanda.

Cum în cauză pretinsa obligaţie nu a fost asumată de intimata-pârâtă prin contract, nu există temei juridic pentru invocarea excepţiei de neexecutare a contractului.

Nu se poate reţine că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile legale incidente, întrucât recurenta nu demonstrat îndeplinirea condiţiilor care să o îndrituiască să invoce excepţia de neexecutare a contractului.

Prin urmare, instanţa de recurs reţine că şi această critică este nefondată.

Ultima critică subsumată cazului de nelegalitate prevăzută de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. vizează aplicarea greşită de către instanţa de apel a prevederilor art. 1541 alin. (1) lit. b) şi alin. (2) C. civ. şi art. 1757 alin. (2) C. civ., cu consecinţa păstrării hotărârii primei instanţe, de respingere a capătului subsidiar din cererea de chemare în judecată privind reducerea clauzei penale conţinute la art. 5.2 din contract.

Instanţa de recurs constată că prin art. 5.2 părţile au stabilit că întârzierea plăţii a minim trei rate duce la încetarea contractului şi repunerea părţilor in situaţia iniţială şi pierderea dreptului de utilizare a imobilului precum şi a sumelor achitate de către promitenta cumpărătoare până la acea dată.

Curtea de apel a reţinut că, în privinţa clauzei pe care o conţine art. 5.2 din contractul de transfer de activitate, este incident art. 1757 alin. (2) C. civ.

Această prevedere legală are următorul conţinut: (1) "Când a obţinut rezoluţiunea contractului pentru neplata preţului, vânzătorul este ţinut să restituie toate sumele primite, dar este îndreptăţit să reţină, pe lângă alte daune-interese, o compensaţie echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător.

(2) Atunci când s-a convenit ca sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în tot sau în parte, dobândite de vânzător, instanţa va putea totuşi reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător dispoziţiile referitoare la reducerea de către instanţă a cuantumului clauzei penale".

Din interpretarea sistematică a dispoziţiilor legale mai sus enunţate rezultă că prin alin. (1) se instituie, ca regulă generală, că în cazul rezoluţiunii vânzării pentru neplata de către cumpărător a preţului (neplata totală sau plată parţială a preţului), vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului toate sumele primite.

Alineatul 2 instituie o excepţie de la regula din alin. (1), prevăzând că părţile pot stipula ca sumele încasate cu titlu de rate din preţ să rămână parţial sau total vânzătorului, cu titlu de clauză penală. Totuşi, în această situaţie se conferă instanţei posibilitatea de a decide reducerea cuantumului acestor sume, în temeiul dispoziţiilor referitoare la reducerea cuantumului clauzei penale, care se aplică în mod corespunzător.

Dispoziţiile legale care reglementează condiţiile în care se poate reduce clauza penală se regăsesc în cuprinsul art. 1541 C. civ. cu următorul cuprins:

"(1) Instanţa nu poate reduce penalitatea decât atunci când:

a) obligaţia principală a fost executată în parte şi această executare a profitat creditorului;

b) penalitatea este vădit excesivă faţă de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părţi la încheierea contractului.

(2) În cazul prevăzut la alin. (1) lit. b), penalitatea astfel redusă trebuie însă să rămână superioară obligaţiei principale.

(3) Orice stipulaţie contrară se consideră nescrisă".

Procedând la analiza prevederilor art. 1541 alin. (1), lit. b) C. civ., instanţa de apel a reţinut că această situaţie "nu se confirmă în cauză deoarece, potrivit alin. (2) al art. 1541 C. civ., penalitatea redusă trebuie să rămână superioară obligaţiei principale ceea ce nu este posibil in cazul de faţă, întrucât plata preţului se efectuează in rate, astfel că obligaţia principală este superioară penalităţii".

Recurenta-reclamantă critică, în esenţă, faptul că instanţa de apel a exclus în mod nelegal de la aplicare prevederile art. 1757 alin. (2) şi art. 1541 alin. (1), lit. b) C. civ. stabilind că obligaţia principală este reprezentată de plata întregului preţ, iar nu de plata ratelor de preţ.

Această critică este întemeiată

Textul art. 1541 alin. (1), lit. b) C. civ. reglementează ipoteza în care penalitatea este vădit excesivă prin raportare la prejudiciul ce putea fi prevăzut de părţi la încheierea contractului. Alineatul 2 al aceluiaşi articol fixează o limită pentru judecător în reducerea clauzei penale, stipulând că penalitatea astfel redusă trebuie însă să rămână superioară obligaţiei principale.

Instanţa de apel nu a analizat clauza penală din perspectiva ipotezei la care se referă art. 1541 alin. (1), lit. b) C. civ., deoarece a considerat, în mod greşit, că obligaţia principală neexecutată este reprezentată de achitarea întregului preţ şi că, astfel, nu se respectă limita trasată prin dispoziţia cuprinsă la art. 1541 alin. (2) C. civ., pentru că penalitatea redusă ar fi inferioară obligaţiei principale de plată a întregului preţ.

Instanţa de recurs reţine că la momentul notificării de rezoluţiune a contractului din partea vânzătoarei, aceasta a invocat neplata a patru tranşe de preţ. În această situaţie, rezultă că obligaţia principală neexecutată nu putea fi reprezentată decât de tranşele de preţ scadente şi neplătite la data la care a intervenit rezoluţiunea unilaterală a contractului, iar nu şi de totalul tranşelor de preţ care alcătuiesc valoarea întregului preţ, deoarece o parte însemnată a acestora nu era exigibilă la acel moment, potrivit eşalonării din anexa 1 la contract.

Prin raportarea greşită la obligaţia principală neexecutată ca fiind reprezentată de plata întregului preţ, iar nu doar de plata tranşelor de preţ scadente şi neachitate la data la care a intervenit rezoluţiunea unilaterală a contractului, instanţa de prim control judiciar a exclus, în mod nelegal, de la aplicare prevederile art. 1757 alin. (2) C. civ. şi pe cele ale art. 1541 alin. (1), lit. b) C. civ., care conferă instanţei posibilitatea de a decide reducerea cuantumului sumelor plătite cu titlu de rate din preţ pentru ipoteza în care penalitatea pe care o conţine clauza penală este vădit excesivă.

Faţă de cele reţinute prin considerentele de mai sus, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 şi art. 497 C. proc. civ. recursul va fi admis, hotărârea atacată casată cu consecinţa trimiterii cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel. În rejudecare, instanţa de apel va proceda la analiza clauzei penale în discuţie prin prisma dispoziţiilor art. 1541 alin. (1) lit. b) C. civ., ţinând seama de dezlegările date sub aspectul raportului dintre obligaţia principală neexecutată şi cuantumul clauzei penale, în sensul că aceasta este superioară obligaţiei principale neexecutate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 2200/2018 din 1 noiembrie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Casează în tot decizia civilă nr. 2200/2018 din 1 noiembrie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă şi trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică astăzi, 10 iunie 2020.