Eviction from commercial lease upheld after tenant’s alternative title with registered owner deemed expired and plaintiff’s ownership confirmed

Şedinţa publică din data de 9 iunie 2020

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Maramureş, secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal la data de 27 iunie 2011 sub nr. x/2011, reclamanta SOCIETATEA COOPERATIVĂ DE CONSUM VADU IZEI a chemat în judecată pe pârâta A. - ÎNTREPRINDERE FAMILIALĂ, solicitând instanţei ca, prin sentinţa ce o va pronunţa, să constate rezilierea de plin drept a contractului de închiriere nr. x/23.01.2009 încheiat între părţi şi să dispună evacuarea pârâtului din spaţiul închiriat, în suprafaţă de 60 mp, situat în Rozavlea nr. 270.

În motivare, reclamanta a arătat că, iniţial, contractul de închiriere a fost încheiat pe o durată de 1 an, cu posibilitatea prelungirii duratei acestuia în baza acordului părţilor. După expirarea termenului contractual, a fost de acord cu continuarea ocupării spaţiului de către pârâtă, contractul fiind prelungit în aceleaşi condiţii.

Reclamanta a mai arătat că plata chiriei era efectuată, conform contractului, cel mai târziu până la data de 25 a lunii în curs şi că potrivit clauzei din art. 16 contractul se reziliază de plin drept în cazul neîndeplinirii obligaţiei de plată a chiriei la termenul stipulat. A mai precizat că pârâta şi-a îndeplinit obligaţia asumată până în luna ianuarie 2011, ulterior neachitând contravaloarea chiriei.

În drept acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 2.1 lit. a), art. 111 C. proc. civ., pe art. 969 şi art. 1410-1453 C. civ.

Prin întâmpinare, pârâta a arătat că nu se opune solicitării de constatare a rezilierii de plin drept a contractului de închiriere; a menţionat că se impune respingerea capătului de cerere vizând evacuarea sa din spaţiu, motivat de faptul că proprietar tabular al spaţiului este statul român, prin Consiliul Local al comunei Rozavlea, în prezent având un contract de închiriere încheiat cu adevăratul proprietar, respectiv Primăria Rozavlea.

Părţile au administrat proba cu înscrisuri.

Prin sentinţa civilă nr. 1382 din 6 martie 2012, Tribunalului Maramureş, secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal a admis în parte acţiunea reclamantei, a constatat rezilierea de plin drept a contractului de închiriere nr. x/23.01.2009 încheiat între părţi şi a respins capătul de cerere vizând evacuarea pârâtei din spaţiul situat în Rozavlea, nr. 270 - parterul blocului nr. 1 denumit cofetărie, în suprafaţă de 60 mp.

În considerentele sentinţei prima instanţă, raportat la probatoriul administrat şi la acordul pârâtei cu privire la rezilierea de plin drept a contractului de închiriere, a apreciat ca fiind întemeiată această solicitare, reţinând că a operat pactul comisoriu de grad IV prevăzut în contract.

În ce priveşte solicitarea de evacuare a pârâtei din spaţiu, instanţa a reţinut că situaţia imobilului în litigiu este incertă din perspectiva proprietarului de drept, existând litigii pe rolul instanţelor de judecată pentru clarificarea acestei situaţii. Având în vedere că părţile s-au opus suspendării soluţionării cauzei până la clarificarea situaţiei juridice a imobilului, instanţa a apreciat că cererea de evacuare a pârâtei nu este întemeiată.

Sentinţa de fond a fost apelată de reclamanta SOCIETATEA COOPERATIVĂ DE CONSUM VADU IZEI, care a solicitat schimbarea în parte a hotărârii în sensul admiterii şi a capătului de cerere vizând evacuarea pârâtei din spaţiul închiriat.

Apelanta - reclamantă a criticat sentinţa de fond sub aspectul greşitei aplicări a legii, din perspectiva valorificării unui pretins drept de proprietate asupra imobilului al unei alte entităţi, fără a observa că acţiunea în evacuare este aceea a locatorului împotriva locatarului.

Apelul a fost înregistrat pe rolul Curţii de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Prin decizia civilă nr. 116/2012 din 24 septembrie 2012, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta - reclamantă.

În considerentele deciziei, instanţa de apel, reţinând obligaţia locatarului de a restitui bunul închiriat la expirarea termenului contractual sau în cazul rezilierii contractului, a arătat că această clauză putea produce efectele urmărite de parte, evacuarea pârâtei, doar în ipoteza în care, la momentul rezilierii convenţiei, pârâta nu ar fi avut în continuare dreptul de folosinţă asupra spaţiului dobândit în baza unui alt act juridic, distinct de cel analizat şi în raport de care reclamanta este un terţ.

Din această perspectivă, instanţa de apel a reţinut că pârâta a invocat, atât ca motiv de neplată a chiriei faţă de reclamantă, cât şi ca motiv al netemeiniciei solicitării de evacuare, încheierea unui alt contract de închiriere, încheiat la 1 februarie 2011, cu cel care s-a pretins proprietar al imobilului, respectiv Primăria Rozavlea, nefiind însă lămurită situaţia juridică a acelui spaţiu.

Decizia din apel a fost recurată de reclamanta SOCIETATEA COOPERATIVĂ DE CONSUM VADU IZEI, care a solicitat modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului şi schimbării în parte a sentinţei de fond, cu consecinţa admiterii capătului de cerere vizând evacuarea pârâtei din spaţiul închiriat.

Recurenta - reclamantă a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865, apreciind că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea greşită a prevederilor legale incidente în cauză.

În dezvoltarea criticii de nelegalitate recurenta - reclamantă a arătat că, plecând de la dispoziţiile contractuale care au fost reţinute de instanţă şi care au condus la admiterea primului capăt de cerere, instanţa a ignorat prevederile legale în materia locaţiunii care stipulează că, în cazul desfiinţării contractului de închiriere, locatarul este obligat să predea spaţiul ce a făcut obiect al contractului.

Recurenta - reclamantă a mai arătat că în mod nelegal instanţa de apel a dat eficienţă juridică unui contract încheiat cu un terţ, neanalizând şi nepronunţându-se cu privire la susţinerile sale, probate în cauză, prin care a demonstrat că Primăria Rozavlea nu avea calitatea de a ceda dreptul de folosinţă asupra imobilului.

Prin întâmpinare, intimata - pârâtă a solicitat respingerea recursului ca nefondat, apreciind ca fiind legală decizia de apel, din perspectiva exhibării unui titlu în baza căruia deţine dreptul de folosinţă asupra imobilului, titlu încheiat cu adevăratul proprietar, a cărui calitate nu a fost contestată.

Părţile au administrat proba cu înscrisuri.

Prin încheierea din 19 martie 2014 s-a dispus suspendarea soluţionării recursului declarat de recurenta - reclamantă până la soluţionarea irevocabilă a cauzei înregistrată sub nr. x/2013, având ca obiect acţiunea formulată de această parte pentru constatarea dreptului său de proprietate asupra spaţiului în litigiu.

La data de 3 aprilie 2019 recurenta - reclamantă a formulat cerere de repunere pe rol a cauzei, arătând că a fost soluţionată irevocabil cauza de a determinat suspendarea judecării recursului, ataşând acte în dovedire.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin decizia civilă nr. 1327 din 3 iulie 2019, a admis recursul declarat de reclamanta SOCIETATEA COOPERATIVĂ DE CONSUM VADU IZEI împotriva deciziei civile nr. 116/2012 din 24 septembrie 2012, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal. A casat decizia recurată şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.

În considerentele deciziei, Înalta Curte a reţinut următoarele:

Primul capăt de cerere, nefiind contestat în căile de atac, a intrat sub autoritatea de lucru judecat, principala critică adusă deciziei atacate vizând nelegalitatea acesteia raportat la acele considerente care statuează asupra caracterului incert al proprietarului spaţiului în litigiu, situaţie care, în opinia instanţelor inferioare, a afectat dreptul recurentei - reclamante de a obţine evacuarea intimatei - pârâte.

În ceea ce priveşte considerentul care vizează existenţa unui alt contract care ar conferi intimatei - pârâte dreptul de folosinţă asupra spaţiului în litigiu, instanţa supremă a reţinut că, la momentul soluţionării recursului, acesta nu mai subzistă. Aceasta întrucât în faţa instanţei de fond a fost depus un contract de închiriere încheiat cu Primăria Rozavlea, pe o durată de 12 luni, începând cu 01.02.2011, cu posibilitatea prelungirii acestuia prin act adiţional semnat de ambele părţi. S-a observat că după expirarea termenului contractual, intimata - pârâtă nu a depus dovezi din care să rezulte prelungirea duratei de închiriere.

S-a avut în vedere, totodată, că instanţa de apel a reţinut existenţa acestui contract, ca argument în pronunţarea soluţiei de respingere a apelului declarat în cauză, fără a solicita vreo dovadă care să ateste continuarea relaţiei contractuale cu terţul pretins proprietar al spaţiului. Din această perspectivă, s-a apreciat că legalitatea deciziei de apel este afectată prin aceea că a dat valenţă juridică, ca impediment la solicitarea recurentei - reclamante de evacuare a intimatei - pârâte, unui act juridic ce pare a nu mai fi fost în fiinţă la acel moment.

În consecinţă, s-a apreciat că nu mai poate fi reţinut considerentul referitor la dreptul de folosinţă de care s-ar fi bucurat intimata - pârâtă în baza unui titlu emanând de la un terţ care se pretinde proprietar, aşa cum se pretinde şi recurenta - reclamantă. S-a arătat că, pe parcursul soluţionării recursului, intimata - pârâtă a depus la dosar un singur act adiţional la contractul de închiriere încheiat cu Primăria Rozavlea prin care s-a prelungit durata de închiriere până la 31.01.2014, ulterior acestui moment nemaifiind dovedită continuarea raporturilor contractuale.

Înalta Curte a constatat fondată cea de-a doua critică susţinută în memoriul de recurs, vizând incertitudinea pretins existentă cu privire la adevăratul proprietar al imobilului în litigiu.

Sub acest aspect, instanţa supremă a reţinut că soluţionarea recursului declarat de recurenta - reclamantă a fost suspendată pentru stabilirea proprietarului asupra spaţiului, urmare a unei acţiuni în constatare promovată de aceeaşi parte în contradictoriu cu intimata - pârâtă din prezenta cauză.

Prin decizia civilă nr. 107/R din 24 octombrie 2018, Tribunalul Maramureş, secţia I civilă a admis acţiunea reclamantei SOCIETATEA COOPERATIVA DE CONSUM VADU IZEI, formulată în contradictoriu cu pârâta COMUNA ROZAVLEA şi a constatat dobândirea de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra imobilului situat la parterul blocului nr. 1 din comuna Rozavlea nr. 270, având destinaţia de spaţiu comercial, respectiv cofetărie. În considerentele deciziei, instanţa a mai reţinut, analizând admisibilitatea acţiunii în constatare, că reclamanta nu avea deschisă calea acţiunii în realizare, fiind în posesia spaţiului.

În consecinţă, s-a apreciat că aspectul juridic ce a determinat promovarea căii extraordinare de atac apare ca fiind tranşat urmare a pronunţării deciziei civile nr. 107/R din 24 octombrie 2018 de către Tribunalul Maramureş, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2013.

Au fost sesizate, însă, aspecte ce presupun un probatoriu ce putea fi administrat doar în faţa instanţei de apel. Astfel, s-a avut în vedere că, în cadrul recursului, intimata - pârâtă a depus acte din care rezultă radierea sa din Registrul Comerţului, operaţiune efectuată în timpul soluţionării cauzei, la data de 24 februarie 2015.

Înalta Curte a apreciat că, în rejudecarea cauzei în limitele cererii de apel (respectiv sub aspectul soluţiei primei instanţe de respingere a capătului de cerere privind evacuarea din spaţiul comercial) se impune mai întâi stabilirea cadrului procesual în care urmează să fie continuată judecată, urmare a radierii intimatei - pârâte din Registrul Comerţului.

Totodată, pentru legala soluţionare a cauzei s-a apreciat că se impune administrarea probatoriului care să determine dacă spaţiul în litigiu mai este ocupat de reprezentatul întreprinderii familiale, sau de membrii fostei întreprinderi.

În rejudecare, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, prin decizia civilă nr. 714 din 28 noiembrie 2019, a admis apelul declarat de către apelanta SOCIETATEA COOPERATIVA DE CONSUM VADU IZEI împotriva sentinţei civile nr. 1382 din 6.03.2012, pronunţată în dosarul nr. x/2011 al Tribunalului Maramureş, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a dispus evacuarea pârâţilor A. - titular al fostei întreprinderi familiale A. şi al actualei întreprinderi individuale A., B. - membru al fostei întreprinderi familiale A. şi titulară a persoanei fizice autorizate B. ŞI C., fost membru al întreprinderii familiale A., din spaţiul situat în Rozavlea nr. 270 - parterul blocului nr. 1 denumit cofetărie, în suprafaţă de 60 mp. A menţinut restul dispoziţiilor sentinţei atacate.

A obligat pârâţii, în solidar, să plătească apelantei SOCIETATEA COOPERATIVĂ DE CONSUM VADU IZEI cheltuieli de judecată în cuantum de 10,3 RON.

În considerentele deciziei Curtea a reţinut, în ceea ce priveşte constituirea cadrului procesual că, în raport cu regimul juridic al întreprinderii familiale, se impune extinderea cadrului procesual prin introducerea în cauză a pârâţilor A. - titular al fostei întreprinderi familiale A. şi al actualei întreprinderi individuale A. - înmatriculată la Registrul Comerţului sub nr. x/2015, CUI x, B. - membru al fostei întreprinderi familiale A. şi titulară a persoanei fizice autorizate B. înregistrată la Registrul Comerţului sub nr. x/2012, CUI x şi C., fost membru al întreprinderii familiale A..

S-a avut în vedere că principala apărare invocată de intimaţi în etapa rejudecării apelului a vizat împrejurarea că imobilul în litigiu este deţinut de aceştia în temeiul unui contract de închiriere perfectat cu proprietarul tabular COMUNA ROZAVLEA.

Proprietarul tabular al imobilului situat în comuna Rozavlea, înscris în CF nr. x Rozavlea nr. top. xa/l, în natură "bloc cu 6 apartamente, Poşta Română, spaţiu destinat Cofetărie", a fost Statul Român reprezentat prin "Consiliul popular al comunei Rozavlea cu titlul de lege în baza Decretului nr. 218/1960 şi 712/1966 conform încheierii nr. 196/1969 cf."

Curtea a apreciat că premisa de la care pleacă intimaţii este total eronată întrucât demersul iniţiat de reclamantă nu se subsumează categoriei acţiunilor reale, acţiunea exercitată neavând natura unei acţiuni în revendicare, din considerentele de fapt şi de drept pe care se fundamentează cererea introductivă, reieşind faptul că reclamanta a învestit instanţa cu o acţiune personală, întemeiată pe convenţia părţilor.

Astfel, s-a reţinut în esenţă că reclamanta, acţionând din postura de locator, a solicitat executarea silită în natură a obligaţiei de restituire a lucrului închiriat, obligaţie care incumba locatarului şi care a devenit exigibilă ca efect a încetării locaţiunii.

Prin raportare la dezlegarea obligatorie dată în decizia de casare, prin care instanţa de recurs a reţinut că problema incertitudinii ce plana asupra proprietarului spaţiului în litigiu a fost tranşată ca urmare a pronunţării deciziei civile nr. 107/R din 24 octombrie 2018 a Tribunalului Maramureş, s-a considerat că repunerea în discuţie a acestei chestiuni este inadmisibilă.

Instanţa de apel, în aplicarea principiului nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet, a concluzionat în sensul că titlul locativ exhibat de pârâţii din prezentul dosar(care emană de la COMUNA ROZAVLEA) este nerelevant în economia cauzei.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâţii A. - titular al fostei întreprinderi familiale A. şi al actualei întreprinderi individuale A., B. - membru al fostei întreprinderi familiale A. şi titulară a persoanei fizice autorizate B. ŞI C., fost membru al întreprinderii familiale A..

Recurenţii îşi subsumează criticile în motivelor de recurs reglementate de art. 304 alin. (1) pct. 3 şi 9 C. proc. civ. şi solicită, în principal,casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei la Judecătoria Dragomireşti, instanţă competentă material şi teritorial iar, în subsidiar, modificarea deciziei atacate, respingerea apelului declarat şi menţinerea hotărârii instanţei de fond.

În raport cu motivul de casare reglementat de art. 304 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ., recurenţii invocă excepţia necompetenţei materiale de soluţionare a cauzei de către Tribunalul Maramureş în primă instanţă.

Arată că au susţinut această excepţie în faţa tribunalului în temeiul art. art. 2 lit. a) din C. proc. civ., a art. 42 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi în raport cu natura civilă a litigiului.

Recurenţii conchid în sensul că instanţa competentă material este judecătoria.

În raport cu motivul de modificare reglementat de art. 304 alin. (1) pct. 9 C. proc. civ., recurenţii consideră, generic, că hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal şi că a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

Prima critică vizează nelegalitatea deciziei atacate din perspectiva statuărilor instanţei cu privire la faptul că simpla calitate a intimatei - reclamante, de proprietară extratabulară a spaţiului în litigiu este suficientă în a o legitima procesual, în prezentul demers judiciar.

Relevând legalitatea sentinţei civile nr. 1382 din 6 martie 2012, pronunţată de Tribunalul Maramureş şi a deciziei civile nr. 116 din 24 septembrie 2012, pronunţată în primul ciclu procesual de instanţa de apel, sub aspectul statuărilor privind faptul că pârâţii justifică un titlu în baza căruia ocupă spaţiul din care reclamanta a solicitat evacuarea, recurenţii consideră că intimata-reclamantă nu are calitate procesuală activă, astfel că demersul său judiciar este lipsit de legitimitate în condiţiile în care a fost dedusă judecăţii o acţiune în revendicare.

Apreciază recurenţii că, în regim de Carte Funciară, pentru a solicita evacuarea (de fapt revendicarea) din imobil, intimata trebuie să-şi dovedească dreptul de proprietate, prin înscrierea în CF, invocarea contractului de închiriere reziliat nefiind suficientă, întrucât nu produce efecte juridice.

Arată că proprietarul tabular asupra imobilului situat în comuna Rozavlea, înscris în CF nr. x Rozavlea nr. top. xa/l, în natură "bloc cu 6 apartamente, Poşta Română, spaţiu destinat Cofetărie", a fost Statul Român reprezentat prin "Consiliul popular al comunei Rozavlea cu titlul de drept în baza Decretului nr. 218/1960 şi 712/1966 conform încheierii nr. 196/1969 cf.", în prezent spaţiul revendicat constituind proprietatea tabulară a Comunei Rozavlea.

Consideră recurenţii că pretenţia intimatei, de proprietară extratabulară, nu-i poate conferi acesteia calitate procesual activă de a solicita evacuarea din spaţiu.

A doua critică de nelegalitate vizează faptul că instanţa de apel nu a luat în considerare buna -credinţă de care recurenţii au dat dovadă în raporturile contractuale şi nu a ţinut cont de existenţa unui alt contract ce ar conferi recurenţilor drept de folosinţă asupra spaţiului în litigiu

Recurenţii îşi argumentează această critică arătând că cererea în evacuare din spaţiu este determinată de faptul că, deşi actul de închiriere întocmit cu reclamanta şi-a încetat efectele, A. - I.F. a deţinut imobilul în mod absolut legal, în baza Contractului de închiriere nr. x din 01.02.2011 încheiat cu adevăratul proprietar, Comuna Rozavlea, reprezentată prin primar D., iar în prezent recurenţii deţin spaţiul în baza contractului de închiriere nr. x din 22.02.2019, încheiat cu proprietarul tabular.

Recurenţii invocă buna-credinţă în raporturile contractuale. Se arată că, potrivit dispoziţiilor art. 14 şi ale art. 938 din C. civ., orice persoană fizică sau juridică trebuie să îşi exercite drepturile şi obligaţiile civile în acord cu ordinea publică şi bunele moravuri, fiind necesar ca buna-credinţă să existe la data intrării în posesia efectivă a bunului. Precizează recurenţii că, atât în momentul intrării în posesia şi folosinţa spaţiului - în anul 2009 - cât şi în prezent au dat dovadă de bună credinţă, pentru că atunci când s-a încheiat contractul de închiriere au ocupat spaţiul din litigiu cu acordul presupusului proprietar (intimata S.C. Vadu Izei), iar în prezent folosesc acelaşi spaţiu în baza contractului de închiriere încheiat cu actualul proprietar, Comuna Rozavlea.

Cu privire la temeiul juridic al admiterii apelului invocat de Curtea de Apel Cluj, art. 480 din C. civ., recurenţii arată că acest litigiu este supus dispoziţiilor vechiul C. civ. şi ale vechiul C. proc. civ., cauza fiind înregistrată în dosar nr. x/2011 la Tribunalul Maramureş, ulterior fiind reînregistrată sub nr. x/2019 la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.

Intimata-reclamantă a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat. În privinţa criticii principale, intimata a arătat că excepţia de necompetenţă materială a fost corect dezlegată de instanţa de fond; în ceea ce priveşte critica având caracter subsidiar, a solicitat respingerea acesteia relevând legalitatea deciziei atacate sub aspectul problemelor de drept soluţionate.

Recurenţii au formulat răspuns la întâmpinare prin care au precizat că înţeleg să conteste apărările intimatei şi că îşi menţin criticile astfel cum au fost formulate.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

Cu titlu prealabil, este de remarcat faptul că toate criticile formulate de recurenţi sunt reiterări ale apărărilor pe care aceştia le-au formulat în cadrul întâmpinării formulate la instanţa de fond şi prin notele scrise din apel în primul şi al doilea ciclu procesual.

Critica circumscrisă motivului de casare reglementat de art. 304 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ. este nefondată, urmând a fi respinsă cu următoarea motivare.

Excepţia necompetenţei materiale a fost analizată de Tribunalul Maramureş, secţia a II-a civilă, aspect consemnat în încheierea pronunţată la data de 31 ianuarie 20128, când instanţa de fond, raportându-se în analiză la data promovării cererii şi la modificările intervenite la 1 ianuarie 2011, s-a declarat competentă material şi teritorial în soluţionarea pricinii.

Potrivit art. 158 alin. (1) şi (2) C. proc. civ., "când în faţa instanţei de judecată se pune în discuţie competenţa acesteia, ea este obligată să stabilească instanţa competentă ori, dacă este cazul, un alt organ cu activitate jurisdicţională competent. Dacă instanţa se declară competentă, va trece la judecarea pricinii, cel nemulţumit putând să facă, potrivit legii, apel sau recurs după darea hotărârii asupra fondului."

Întrucât pârâţii nu au declarat apel împotriva evocatei încheieri şi a deciziei pronunţate în primul ciclu procesual de către instanţa de apel, singurul apel fiind declarat numai de reclamantă, dezlegarea dată de instanţa de fond sub aspectul competenţei materiale a intrat în autoritate de lucru judecat, astfel că această chestiune nu mai poate forma obiectul unei noi analize.

Criticile formulate în raport cu motivul de modificare reglementat de art. 304 alin. (1) pct. 9 C. proc. civ. sunt, de asemenea, nefondate.

În cadrul primei critici formulate recurenţii invocă în realitate faptul că, în speţă, faţă de faptul că deţin imobilul în litigiu în temeiul unui contract de închiriere perfectat cu proprietarul tabular COMUNA ROZAVLEA, în regim de Carte Funciară, predarea posesiei poate fi pretinsă doar în cadrul unei acţiuni reale, legitimarea procesuală activă în susţinerea unui atare demers revenind doar proprietarului tabular.

Abordarea propusă de recurenţi nu este sustenabilă întrucât are la bază premisa conform căreia demersul judiciar iniţiat de intimata-reclamantă are natura unei acţiuni în revendicare. Or, în speţă, astfel cum în mod corect a reţinut instanţa de apel, potrivit temeiurilor de drept invocate, art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ., art. 11 C. proc. civ., art. 969 C. civ. şi art. 1410-1453 C. civ. cererea de chemare în judecată are caracteristicile unei acţiuni personale, căreia îi este aplicabil principiul forţei obligatorii a contractului.

În concret, prin acţiune reclamanta, acţionând din postura de locator, a solicitat executarea silită în natură a obligaţiei de restituire a lucrului închiriat, obligaţie care incumba locatarului şi care a devenit exigibilă ca efect al încetării locaţiunii.

În ceea ce priveşte cea de-a doua critică, prin care recurenţii invocă faptul că instanţa de apel nu a ţinut cont de buna lor credinţă în raporturile contractuale şi de existenţa unui alt contract ce ar conferi recurenţilor drept de folosinţă asupra spaţiului în litigiu, aceasta apare ca fiind lipsită de fundament.

Aceasta întrucât Înalta Curte, secţia a II-a Civilă, prin decizia de casare, a statuat ca autoritate de lucru judecat, asupra faptului că, la momentul soluţionării recursului aserţiunea care vizează existenţa unui alt contract care ar conferi recurenţilor dreptul de folosinţă asupra spaţiului în litigiu, nu mai subzistă, întrucât contractul de închiriere a fost încheiat cu COMUNA ROZAVLEA la data de 1.02.2011 pe o perioada de 12 luni, a cărui durată a fost prelungită până la 31.04.2014, ulterior acestui moment nefiind dovedită continuarea raporturilor contractuale.

Totodată, prin aceeaşi decizie s-a reţinut că problema incertitudinii ce plana asupra proprietarului spaţiului în litigiu a fost tranşată prin decizia civilă nr. 107/R din 24 octombrie 2018 a Tribunalului Maramureş, secţia I civilă, hotărâre care se bucură de virtutea imutabilităţii verificării jurisdicţionale şi care a validat/recunoscut dreptul proprietate afirmat de reclamanta SOCIETATEA COOPERATIVA DE CONSUM VADU IZEI asupra imobilului în litigiu, decizia fiind opozabilă COMUNEI ROZAVLEA, de la care emană titlul locativ exhibat de recurenţi.

Cu privire la temeiul juridic al admiterii apelului invocat de Curtea de Apel Cluj, se reţine că acest litigiu este supus C. proc. civ. de la 1865, indicarea de către instanţa de apel a art. 480 din Noul C. proc. civ. nefiind în măsură să afecteze legalitatea deciziei recurate, întrucât vizează numai soluţiile pe care, în mod generic, le poate pronunţa instanţa de apel.

În considerarea celor ce preced, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâţii B., membru al fostei Î.F. A. şi titular al P.F.A. B., C., fost membru al Î.F. A. şi A., titular al fostei Î.F. A. şi al actualei I.I. A. împotriva deciziei civile nr. 714 din 28 noiembrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 9 iunie 2020.