Denial of contractual adaptation under imprevision due to existing withdrawal clause in lease

Şedinţa publică din data de 12 martie 2020

Deliberând asupra cererii de recurs, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Dâmboviţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal sub nr. x/2016 din 29.12.2016, reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială Gura Ocniţei, în contradictoriu cu pârâţii A. mit beschrankter Haftung şi B., a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună: obligarea pârâtelor la plata integrală şi imediată a creanţei certe, lichide şi exigibile în cuantum total de 1.030.379,50 RON debit chirie, la care se adaugă penalităţi, conform pct. 6.5 din contract; rezilierea contractului de locaţiune nr. x/14.10.2011, în temeiul pct. 10, autentificat în data de 13.10.2011 la sediul Biroului Notarial "C." din Ploieşti, str. x jud. Prahova, sub nr. x/13.10.2011; obligarea la plata taxelor şi impozitelor locale pentru terenul închiriat - impozit teren intravilan persoană juridică, în sumă de 243.685 RON, în temeiul art. 256 alin. (3) din Codul fiscal, Legea nr. 571/2003, art. 463 alin. (2) din Legea nr. 227/2015, privind noul Codul fiscal.

Prin întâmpinare, pârâtele au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a A., având în vedere că deşi, iniţial, reclamanta a încheiat Contractul de locaţiune autentificat sub nr. x/13.10.2011 de notar public D. din Ploieşti, în calitate de locator, cu A., în calitate de locator, ulterior, Contractul de locaţiune mai sus menţionat a fost cesionat prin Contractul de cesiune autentificat sub nr. x/04.04.2013 de notar public D., în baza acestuia ESGO dobândind calitatea de locatar.

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Dâmboviţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal sub nr. x/2017 din data de 02.03.2017, reclamanta B. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta Unitatea Administrativ Teritorială Gura Ocniţei, a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună adaptarea contractului de locaţiune dintre părţi, în conformitate cu prevederile art. 1271, alin. (2), lit. a) din C. civ., pentru a distribui în mod echitabil pierderile şi beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor intervenite ulterior încheierii contractului de locaţiune încheiat de părţi; cu cheltuieli de judecată.

La data de 11.04.2018 pârâta Unitatea Administrativ Teritorială Gura Ocniţei a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat admiterea excepţiei conexării, iar pe fondul cauzei, a solicitat respingerea acţiunii promovate de reclamanta B..

Prin încheierea de şedinţă din 06.06.2017 pronunţată de Tribunalul Dâmboviţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului A. mit beschrankter Haftung.

Prin încheierea de şedinţă din 20.06.2017 pronunţată de Tribunalul Dâmboviţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal în dosarul nr. x/2017, s-a admis excepţia conexităţii şi s-a dispus conexarea dosarului nr. x/2017 la dosarul nr. x/2016.

Prin sentinţa nr. 1133 din data de 18 octombrie 2018, Tribunalul Dâmboviţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială Gura Ocniţei, în contradictoriu cu pârâta B. şi a obligat pârâtul la plata în favoarea reclamantului a sumei de 878.013,02 RON reprezentând contravaloare chirie şi penalităţi de întârziere în cuantum de 10.751,39 RON, în baza contractului de locaţiune nr. 6465/14 10.2011 precum şi a actului adiţional, a dispus rezilierea contractului de locaţiune nr. x/14.10.2011 şi a actului adiţional, a respins cererea privind obligarea pârâtei la plata impozitului pe teren, în sumă de 243.685 RON, a respins cererea privind adaptarea contractului de locaţiune, în conformitate cu prevederile disp. art. 1271 alin. (2) lit. a) din C. civ., a dispus majorarea onorariului de expert cu suma de 500 de RON, în sarcina reclamantei şi a obligat pârâta la plata în favoarea reclamantei a sumei de 1500 RON cheltuieli de judecată (onorariu expert contabil).

Împotriva sentinţei nr. 1133 din data de 18 octombrie 2018 a Tribunalului Dâmboviţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal au formulat apel atât reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială Gura Ocniţei, cât şi pârâta B. S.R.L., aceasta din urmă formulând apel şi împotriva încheierii de şedinţă din data de 24 aprilie 2018.

Prin decizia nr. 149 din 27 martie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă au fost respinse, ca nefondate, apelurile formulate de reclamanta UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ GURA OCNIŢEI, împotriva sentinţei nr. 1133 din data de 18 octombrie 2018 pronunţată de Tribunalul Dâmboviţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal şi de pârâta B. S.R.L., împotriva încheierii din data de 24 aprilie 2018 şi a sentinţei nr. 1133 din data de 18 octombrie 2018 pronunţată de Tribunalul Dâmboviţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Referitor la apelul formulat de reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială Gura Ocniţei, s-a reţinut că instanţa de fond a interpretat în mod just şi legal cauza dedusă judecăţii, arătând că pentru materia impozitelor pe teren există un regim juridic special prevăzut de Codul de procedură fiscală. Astfel, stabilirea creanţelor fiscale de calculare a bazei de impozitare şi a creanţelor fiscale se face conform art. 93 alin. (1) raportat la art. 152 alin. (2) C. proc. civ., iar în baza art. 220 alin. (1) din acelaşi cod, stingerea creanţelor fiscale, ca în cazul de faţă cu privire la impozitul pe teren are loc conform Codului de procedură fiscală şi nu este o creanţă rezultată din contractul încheiat între părţi, care are natură profesională.

Referitor la apelul formulat de către pârâta B., instanţa a reţinut că în cauză s-a dovedit faptul că pârâta nu a achitat chiria începând cu luna aprilie 2013 după cesionarea contractului de la celălalt locator, ca atare s-a dispus corect rezilierea acestui contract, respectiv a contractului de locaţiune nr. 6465 din 14.10.2011 şi a actului adiţional.

Curtea a reţinut că prima instanţă în mod just din interpretarea coroborată a clauzelor contractuale a stabilit că apelanta pârâtă, în calitate de locator, datorează chiria cuvenită chiar dacă nu a reuşit să folosească în întregime terenul închiriat, iar o mare parte din chiria datorată a fost achitată de către cesionarul contractului de locaţiune, respectiv suma de 75.000 Euro, care a fost confirmată chiar de către pârâtă la prima instanţă.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta B. S.R.L.

Recurenta susţine că au fost încalcate prevederile art. 1271 C. civ. (motiv de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ.) având în vedere că decizia atacată nu conţine motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia de respingere a cererii formulate de recurentă, deşi toate condiţiile impreviziunii sunt îndeplinite în cauză, instanţa raportându-se însă exclusiv la cazul fortuit.

Recurenta arată că obiectul cauzei nu a fost acela dacă recurenta putea să se retragă din contract şi nici exonerarea de răspundere juridică, cum greşit a apreciat instanţa, ci adaptarea echitabilă şi rezonabilă a contractului ca urmare a intervenirii unor împrejurări neaşteptate care au determinat schimbarea împrejurărilor avute în vedere la momentul încheierii acestuia.

În opinia recurentei soluţia dispusă asupra clauzelor analizate este consecinţa greşitei aplicări a normelor de drept material având în vedere că instanţele au procedat la aplicarea implicită a unor dispoziţii care nu au legătură cu obiectul şi natura cauzei, respectiv prin raportarea exclusivă la incidenţa cazului fortuit adică prin raportare la un cadru normativ care nu are incidenţă în cauză, de vreme ce aceasta a fost învestită cu verificarea îndeplinirii condiţiilor speciale pentru ca impreviziunea să poată fi reţinută.

Decizia atacată nu conţine motivarea pentru care au fost înlăturate susţinerile recurentei privind intervenirea impreviziunii respectiv privind caracterul vădit al inechităţii şi caracterul excesiv de oneros al obligaţiei recurentei la plata unei chirii de 60.000 Euro/an pentru un teren ce nu a fost şi nu a putut fi folosit în scopul proiectului ce a fost avut în vedere la momentul încheierii contractului de locaţiune, motiv de recurs prevăzut de art. 488 pct. 6 C. proc. civ.

Instanţa de apel nu a indicat legislaţia considerată incidentă şi nici nu a analizat clauzele contractuale.

Recurenta susţine că decizia cuprinde şi motive străine de natura pricinii cum ar fi împrejurarea că o mare parte din chiria datorată a fost achitată de către cesionarul contractului de locaţiune deşi, în realitate, aceste plăţi reprezintă plăţi nedatorate.

Interpretarea contractului trebuia făcută conform sensului particular al clauzelor de stabilire a preţului raportat la suprafaţa de spaţiu închiriat şi la uzanţa firească de a plăti numai pentru ceva ce se foloseşte.

Recurenta critică faptul că instanţa nu a valorificat nici soluţiile subsidiare propuse de aceasta în sensul adaptării contractului, decizia nefiind motivată nici sub acest aspect.

Printr-o altă critică se arată că decizia atacată a fost dată cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii deoarece instanţa nu a motivat critica prin care s-a invocat faptul că instanţa de fond a acordat mai mult decât s-a solicitat sub aspectul penalităţilor care au fost acordate peste data prevăzută în acţiune.

Recurenta arată că instanţa a încălcat principiul contradictorialităţii întrucât nu a comunicat actele emise de expert şi nu a pus în discuţie cererea expertului de majorare a onorariului.

Este criticată şi respingerea cererii de efectuare a unor noi expertize contabile şi evaluare, deşi acestea erau utile cauzei în opinia recurentei.

Întrucât nu s-a dat eficienţă tuturor prevederilor contractuale privind chiria, modul de calcul şi de facturare, prin decizia atacată s-a eliminat orice posibilitate de salvgardare a contractului, motiv pentru care este nelegală menţinerea soluţiei de reziliere şi obligarea recurentei la plata sumelor.

Înalta Curte a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ., prin raport constatându-se că recursul este admisibil.

Prin încheierea din 17 octombrie 2019 s-a dispus comunicarea raportului către părţi potrivit dispoziţiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ. iar prin încheierea din 23 ianuarie 2020 a fost admis în principiu recursul şi stabilit termen pentru soluţionarea acestuia la 12 martie, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată în raport de criticile formulate, constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează:

În susţinerea motivului de recurs întemeiat pe art. 488 pct. 8 C. proc. civ. recurenta a arătat că prin decizia atacată au fost încălcate normele de drept material respectiv art. 1271 alin. (2) lit. a) C. civ.

Conform acestui text de lege dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepţionale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligaţiei, instanţa poate să dispună adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părţi pierderile şi beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor.

Alin. (3) al aceluiaşi text conţine condiţiile obligatorii şi cumulativ a fi îndeplinite pentru ca instanţa să facă aplicarea alin. (2) şi anume: dispoziţiile alin. (2) sunt aplicabile numai dacă: a) schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului; b) schimbarea împrejurărilor, precum şi întinderea acesteia nu au fost şi nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului; c) debitorul nu şi-a asumat riscul schimbării împrejurărilor şi nici nu putea fi în mod rezonabil considerat că şi-ar fi asumat acest risc; d) debitorul a încercat, într-un termen rezonabil şi cu bună-credinţă, negocierea adaptării rezonabile şi echitabile a contractului.

Din textele enunţate rezultă că impreviziunea este o excepţie de la principiul forţei obligatorii a contractului care lipseşte contractul de efectele dorite de părţi, fie prin posibilitatea instanţei de a adapta contractul pentru a distribui în mod echitabil între părţi pierderile şi beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor, fie de a dispune încetarea contractului, la momentul şi în condiţiile pe care le stabileşte. Ea intervine pentru împrejurări ulterioare încheierii contractului, schimbări exterioare, obiective, independente de voinţa părţilor.

Aşadar, legiuitorul a prevăzut condiţii stricte în care instanţa poate reţine incidenţa impreviziunii.

Recurenta nu a plătit chiria la care s-a obligat prin contractul de locaţiune susţinând că nu a folosit tot terenul contractat, motiv pentru care a solicitat concursul instanţei de judecată pentru adaptarea contractului invocând impreviziunea reglementată de art. 1271 C. civ.

Acest motiv invocat de recurentă a fost înlăturat de către instanţe care au reţinut faptul că potrivit art. 9 din contractul de locaţiune locatorul sau succesorul său are dreptul de a se retrage din acest contract dacă prin prisma sa realizarea proiectului tehnic este periclitată sau în imposibilitate de punere în practică.

Or, în condiţiile în care recurenta avea posibilitatea să se prevaleze de această dispoziţie contractuală stipulată de părţi chiar de la încheierea contractului rezultă că acest argument nu se înscrie în condiţiile de admisibilitate prevăzute în alin. (3) al art. 1271 C. civ. care impun un caracter imprevizibil împrejurărilor care apar ulterior contractului, astfel că instanţele de fond în mod corect nu l-au reţinut în susţinerea teoriei impreviziunii invocate de recurentă.

Nu este fondată nici critica întemeiată pe motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 6 C. proc. civ.

Conform art. 425 lit. b) C. proc. civ. hotărârea va cuprinde considerentele, în care se vor arăta obiectul cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinută de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.

În motivarea unei hotărâri judecătoreşti relevantă este consistenţa analizei juridice şi pertinenţa argumentelor aduse de instanţă în susţinerea soluţiei pronunţate, motivarea nefiind o chestiune de cantitate, pe cale de consecinţă, calitatea unei motivări şi implicit respectarea exigenţelor impuse de prevederile art. 425 alin. (1) lit. b) din noul C. proc. civ. nu este determinată de volumul considerentelor, ci de valoarea juridică a argumentelor şi de corectitudinea raţionamentului care a stat la baza pronunţării soluţiei.

Obligaţia judecătorului de a-şi motiva soluţia pronunţată, aşa cum această obligaţie este impusă de prevederile textului de lege mai sus menţionat, presupune necesitatea motivării punctuale a fiecărui capăt de cerere, respectiv de a fiecărui motiv de critică formulat iar nu de a răspunde în detaliu fiecărui argument invocat de părţi în susţinerea, respectiv în combaterea pretenţiilor/criticilor cu care a fost învestit.

Contrar susţinerilor recurentei, instanţa a analizat dispoziţiile contractuale şi a reţinut faptul că în contractul de locaţiune există art. 9 unde se specifică că locatorul sau succesorul său are dreptul de a se retrage din acest contract dacă prin prisma sa realizarea proiectului tehnic este periclitată sau în imposibilitate de punere în practică, prin urmare recurenta a avut la dispoziţie mijloace juridice să se retragă din contract, lucru de care a aceasta nu a înţeles să uzeze ca atare nu există nicio motivaţie juridică pentru care să fie exonerată de la plata chiriei astfel cum s-a obligat prin contract.

Nu poate fi primită nici critica prin care se susţine că decizia atacată cuprinde motive străine de natura pricinii întrucât argumentul, reţinut de instanţă şi contestat de recurentă, nu este de natură să influenţeze soluţia pronunţată pe de o parte, iar pe de altă parte, pentru a fi atrasă casarea hotărârii din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 6 C. proc. civ., teza arătată, este necesar ca decizia să cuprindă numai motive străine de natura pricinii, aspect care nu se regăseşte în cauză.

Sunt nefondate şi criticile care vizează nemotivarea hotărârii având în vedere că din considerentele deciziei atacate rezultă că instanţa a motivat soluţia de respingere a apelului reţinând faptul că nu sunt întrunite condiţiile invocării impreviziunii conform art. 1271 C. civ.

Acordarea penalităţilor până la o dată ulterioară celei menţionate în acţiune se înscrie în dispoziţiile art. 204 alin. (2) C. proc. civ. prin urmare nu este fondată susţinerea că instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut.

Recurenta critică faptul că instanţa nu a valorificat nici soluţiile subsidiare propuse de aceasta în sensul adaptării contractului.

Nici această critică nu poate fi primită. Atâta timp cât instanţa a reţinut că nu sunt întrunite condiţiile invocării impreviziunii, analiza propunerilor recurentei a rămas fără suport.

Recurenta critică şi aspecte care ţin de soluţia pronunţată de instanţa de fond, respectiv că instanţa a încălcat principiul contradictorialităţii întrucât nu a comunicat actele emise de expert şi nu a pus în discuţie cererea expertului de majorare a onorariului, însă aceste critici excedează atribuţiilor instanţei de recurs care analizează doar legalitatea deciziei instanţei de apel. Din acest motiv instanţa de recurs nu poate analiza nici criticile de netemeinicie a deciziei atacate care vizează respingerea cererii de efectuare a unor noi expertize contabile şi evaluare.

În raport de considerentele reţinute, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 149 din 27 martie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ GURA OCNIŢEI.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 149 din 27 martie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ GURA OCNIŢEI.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi12 martie 2020.