Tenant’s pre-emption right upheld in confiscated property sale; State appeals dismissed as unfounded

Şedinţa publică din data de 5 martie 2020

Asupra recursurilor de faţă, deliberând, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată iniţial pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă la data de 7 octombrie 2015 sub nr. x/2015 reclamanta SOCIETATEA A. S.A. a chemat în judecată pe pârâtele STATUL ROMÂN prin MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE, DIRECŢIA GENERALĂ REGIONALĂ A FINANŢELOR PUBLICE BUCUREŞTI, AGENŢIA NAŢIONALĂ DE ADMINISTRARE FISCALĂ, ADMINISTRAŢIA SECTOR 1 A FINANŢELOR PUBLICE şi B. ŞI COMPANIA (B.) S.A., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce va pronunţa să constate dreptul de preemţiune al reclamantei la cumpărarea bunului imobil B., situat în Bucureşti, str. x, cu o suprafaţă de aproximativ 7.856 m.p., la preţul stabilit de comisia de evaluare pe baza raportului de expertiză tehnică sau de evaluare, în conformitate cu dispoziţiile art. 22 alin. (8) din Normele Metodologice de aplicare a O.G. nr. 14/2007 pentru reglementarea modului şi condiţiilor de valorificare a bunurilor intrate, potrivit legii, în proprietatea privată a statului.

Cererea reclamantei s-a întemeiat pe faptul că imobilul menţionat a fost confiscat în baza unei decizii penale, la momentul confiscării acesta fiind închiriat de reclamantă.

Pârâtele au invocat următoarele excepţii: excepţia nulităţii cererii de chemare în judecată, excepţia netimbrării (de către Statul Român prin MFP), excepţia prematurităţii cererii de chemare în judecată (de către ANAF), excepţia inadmisibilităţii (de către Direcţia Regională a Finanţelor Publice Bucureşti) şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive (de către ANAF, Direcţia Regională a Finanţelor Publice Bucureşti şi Administraţia Sector 1 a Finanţelor Publice). Pe fond, toate pârâtele au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Cauza a fost declinată succesiv, ca urmare a constatării necompetenţei funcţionale, de către secţia a III-a Civilă şi de către secţia a VI-a Civilă din cadrul Tribunalului Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 288F din 24 noiembrie 2016, pronunţată în regulator de competenţă, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă stabilinmd competenţa de funcţionare în favoarea secţiei a III-a Civilă a Tribunalului Bucureşti.

Urmare a stabilirii competenţei de soluţionare a cauzei, dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă sub nr. x/2015*.

Prin sentinţa civilă nr. 740 din 30 mai 2017 instanţa de fond a dispus: respingerea ca neîntemeiate a excepţiilor nulităţii cererii, netimbrării cererii, inadmisibilităţii, prematurităţii şi a lipsei calităţii procesuale pasive a ANAF şi DGRMFB; admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei ADMINISTRAŢIA SECTORULUI 1 A FINANŢELOR PUBLICE şi respingerea acţiunii reclamantei îndreptată împotriva acestei pârâte pentru lipsa calităţii procesuale; respingerea acţiunii reclamantei în contradictoriu cu celelalte pârâte ca neîntemeiată.

Sentinţa de fond a fost atacată de reclamanta SOCIETATEA A. S.A., care a solicitat admiterea apelului cu consecinţa respingerii excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei ADMINISTRAŢIA SECTORULUI 1 A FINANŢELOR PUBLICE şi admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată. Criticile reclamantei au vizat modalitatea de soluţionare a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei ADMINISTRAŢIA SECTORULUI 1 A FINANŢELOR PUBLICE, precum şi greşita soluţionare a fondului cauzei.

În cauză a fost formulat apel incident de către pârâta AGENŢIA NAŢIONALĂ DE ADMINISTRARE FISCALĂ, prin care s-a solicitat modificarea sentinţei de fond în sensul admiterii excepţiilor inadmisibilităţii şi prematurităţii formulării cererii de chemare în judecată.

Cauza fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă sub nr. x/2017.

Prin decizia civilă nr. 306 A72018 din 13 martie 2018 instanţa de prim control judiciar a respins ca neîntemeiată excepţia nulităţii apelului incident; a respins ca nefondat apelul incident formulat de apelanta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ DE ADMINISTRARE FISCALĂ; a admis apelul declarat de apelanta-reclamantă SOCIETATEA A. S.A., a schimbat sentinţa apelată, a admis acţiunea reclamantei şi a constatat dreptul de preemţiune al acesteia la cumpărarea bunului imobil B., situat în Bucureşti, str. x, cu o suprafaţă de aproximativ 7.856 m.p., la preţul stabilit de comisia de evaluare pe baza raportului de expertiză tehnică sau de evaluare, în conformitate cu dispoziţiile art. 22 alin. (8) din Normele Metodologice de aplicare a O.G. nr. 14/2007 pentru reglementarea modului şi condiţiilor de valorificare a bunurilor intrate, potrivit legii, în proprietatea privată a statului.

Cu privire la excepţia nulităţii apelului incident, instanţa de apel a reţinut că din cuprinsul cererii rezultă că ca fost atacată sentinţa pronunţată de instanţa de fond, apreciind ca neîntemeiată excepţia invocată.

Cu privire la apelul declarat de reclamantă, reţinând dispoziţiile art. 3 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 216/2016, instanţa de apel a apreciat că procedura de valorificare a bunului din litigiu este supusă reglementării din O.G. nr. 14/2007, cu aplicarea dispoziţiilor art. 22 şi următoarele din Norma Metodologică de aplicare a O.G. nr. 17/2007, adoptată prin H.G. nr. 731/2007. Prin raportare la cadrul legal menţionat, instanţa de apel a concluzionat de sunt îndeplinite condiţiile legale, înlăturând cele reţinute de prima instanţă prin aceea că a statuat că norma impune existenţa unui contract de închiriere valabil la momentul confiscării, iar nu la momentul formulării acţiunii în justiţie.

În ce priveşte valabilitatea titlului exhibat de apelanta-reclamantă, instanţa de apel a reţinut că în raport de data încheierii contractului de închiriere sunt aplicabile dispoziţiile C. civ. din 1864, iar potrivit art. 1182 opozabilitatea acestuia se realizează prin înregistrarea la autorităţile competente; din această perspectivă a reţinut că actul juridic menţionat era înregistrat atât la Oficiul Registrului Comerţului, cât şi la Administraţia Finanţelor Publice Sector 1. Instanţa a reţinut că în speţă nu sunt incidente dispoziţiile art. 23 pct. C lit. a) din Legea nr. 7/1996, nefiind în prezenţa ipotezei legale ce vizează raporturile dintre chiriaş şi noul cumpărător (proprietar al bunului închiriat), nevizând opozabilitatea faţă de terţi.

Instanţa de apel a înlăturat critica apelantei-reclamante faţă de soluţia dată de prima instanţă excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei ADMINISTRAŢIA SECTORULUI 1 A FINANŢELOR PUBLICE, apreciind legală şi temeinică soluţia primei instanţe sub acest aspect, în condiţiile în care partea menţionată nu are nicio atribuţie în procedura de valorificare a bunurilor intrate în proprietatea privată a statului.

Instanţa de apel a apreciat ca nefondat apelul incident declarat de apelanta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ DE ADMINISTRARE FISCALĂ, reţinând legala soluţionare de către prima instanţă a excepţiei de inadmisibilitate, constatând că reclamanta nu are la îndemână nicio acţiune în realizare pentru atingerea scopului urmărit prin promovarea prezentei cereri. A înlăturat şi apărarea potrivit căreia dreptul pretins de reclamantă s-ar naşte doar la momentul demarării procedurii de vânzare a bunului, subliniind că acest drept se naşte ca urmare a existenţei contractului de închiriere valabil încheiat la momentul confiscării bunului. Cu privire la critica adusă modului de soluţionare în primă instanţă a excepţiei de prematuritate, critică întemeiată pe procedura astfel cum este reglementată prin Legea nr. 216/2016, instanţa de control judiciar a arătat că actul normativ invocat de apelanta-pârâtă nu este incident în cauză, procedura de valorificare a bunului urmând dispoziţiile O.G. nr. 14/2007.

Decizia de apel a fost recurată de pârâtele STATUL ROMÂN prin MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE, DIRECŢIA GENERALĂ REGIONALĂ A FINANŢELOR PUBLICE BUCUREŞTI, în nume propriu şi în reprezentarea ADMINISTRAŢIEI SECTOR 1 A FINANŢELOR PUBLICE şi AGENŢIA NAŢIONALĂ DE ADMINISTRARE FISCALĂ,.

Cauza fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie sub nr. x/2017.

Recurenta-pârâtă STATUL ROMÂN prin MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE a solicitat în principal admiterea recursului, constatarea nulităţii deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului, iar în subsidiar respingerea apelului declarat de reclamantă, cu menţinerea sentinţei de fond. Recurenta-pârâtă a invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 7 şi 8 C. proc. civ., criticând decizia de apel sub următoarele aspecte:

- încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii (art. 488 pct. 5 C. proc. civ.), arătând că decizia recurată este nulă prin raportare la art. 425 lit. b) şi art. 175 alin. (2) C. proc. civ., prin aceea că instanţa de apel a ignorat susţinerile sale; invocând dispoziţia art. 6 alin. (1) şi art. 22 alin. (6) C. proc. civ., recurenta-pârâtă a arătat că instanţa este ţinută să realizeze o judecată efectivă a cererilor şi apărărilor formulate de părţi, nelimitându-se la analizarea afirmaţiilor apelantei-reclamante, concluzionând că decizia este nemotivată; a invocat din această perspectivă jurisprudenţa CEDO cu privire la procesul echitabil.

- încălcarea efectului pozitiv al puterii de lucru judecat (art. 488 pct. 7 C. proc. civ.), invocând dezlegarea dată de instanţa penală prin decizia penală nr. 85/2016 în cererea de lămurire a dispozitivului deciziei penale nr. 888/2014, din care rezultă că la momentul la care a fost dispusă confiscarea şi trecerea în proprietatea statului au fost avute în vedere dispoziţiile art. 1818 C. civ. din 1864, precum şi cele ale art. 21 alin. (1) şi 23 lit. c) din Legea nr. 7/1996.

- încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material (art. 488 pct. 8 C. proc. civ.), arătând că instanţa de apel a dat prioritate normei generale din art. 1182 C. civ. din 1864 în detrimentul normei speciale din art. 23 lit. c) din Legea nr. 7/1996, încălcând principiul specialia generalibus derrogant. Recurenta-pârâtă a susţinut aplicabilitatea în speţă a normei speciale edictate în scopul publicităţii imobiliare şi al asigurării opozabilităţii faţă de terţi a actelor şi faptelor juridice referitoare la un imobil.

Recurenta-pârâtă a invocat şi greşita aplicare a dispoziţiilor art. 22 alin. (8) din H.G. nr. 731/2007, susţinând că reclamanta nu avea un contract de închiriere valabil la data confiscării în condiţiile în care acesta, fiind un înscris sub semnătură privată cu dată certă în lipsa publicităţii imobiliare, avea un termen redus la 3 ani, termen care expirase la momentul confiscării. A mai susţinut că nu este îndeplinită condiţia valabilităţii contractului, prin raportare la considerentele deciziei penale nr. 888/2014, redând pasaje din cuprinsul acesteia. În interpretarea acestor pasaje, recurenta-pârâtă ajunge la concluzia că şi dacă ar fi valabil, contractul de închiriere nu este opozabil statului care preia bunul liber de orice sarcini, în aprecierea sa un asemenea contract reprezentând o sarcină asupra imobilului.

Recurenta-pârâtă a mai susţinut că şi prin prisma dreptului comun, instanţa de apel în mod greşit a reţinut existenţa titlului valabil, în opinia sa la data pronunţării deciziei penale contractul de închirierea încetând de drept prin preluarea în proprietatea statului liber de orice sarcini. A invocat sub acest aspect prevederile art. 1819 C. civ., menţionând că în speţă nu poate fi vorba de o bună-credinţă a intimatei-reclamante în condiţiile în care inculpatul din procesul penal controla această societate, iar printre acţionari se regăsesc fiicele inculpatului, participante la procesul penal.

Recurenta-pârâtă DIRECŢIA GENERALĂ REGIONALĂ A FINANŢELOR PUBLICE BUCUREŞTI, în reprezentarea ADMINISTRAŢIEI SECTOR 1 A FINANŢELOR PUBLICE a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei de apel şi respingerea cererii intimatei-reclamante, invocând motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., criticând decizia sub următoarele aspecte:

- subsumat prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut nelegalitatea deciziei de apel din perspectiva soluţiei date excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive, menţionând că în mod corect prima instanţa a admis această excepţie, în timp ce în apel, deşi reţine o asemenea lipsă a calităţii procesuale, în dispozitiv nu se pronunţă în acest sens, soluţia fiind de modificare în tot a primei sentinţe şi de constare a dreptului de preemţiune al intimatei-reclamante.

- în ce priveşte incidenţa dispoziţiei art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a reluat criticile expuse anterior referitoare la trecerea bunului în proprietatea statului, ca urmare a confiscării speciale dispusă prin decizia penală, liber de orice sarcini şi imposibilitatea aprecierii incidenţei dispoziţiilor O.G. nr. 14/2007 ca urmare a faptului că intimata-reclamantă nu poate opune un titlu.

În recursul declarat în nume propriu, recurenta-pârâtă DIRECŢIA GENERALĂ REGIONALĂ A FINANŢELOR PUBLICE BUCUREŞTI a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reiterând criticile referitoare la inexistenţa titlului intimatei-reclamante pentru a face aplicabile dispoziţiile O.G. nr. 14/2007, în susţinerea apărării trecerii imobilului în proprietatea statului liber de orice sarcini; sub acest aspect a mai invocat şi considerentele deciziei penale nr. 85 A/25.01.2016 de lămurire a deciziei anterioare prin care s-a dispus confiscarea, precum şi prevederile art. 1819 C. civ.

Recurenta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ DE ADMINISTRARE FISCALĂ a invocat motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., criticile sale vizând noţiunea de trecere în proprietatea statului a bunului liber de orice sarcini (critici regăsite şi în memoriile de recurs expuse anterior), incidenţa art. 1819 C. civ., greşita înlăturare a aplicării dispoziţiilor Legii nr. 216/2016, prin raportare la art. 3 din această lege.

Recurenta-pârâtă a susţinut motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. şi în ce priveşte soluţia dată apelului incident ce a vizat inadmisibilitatea acţiunii în constatare şi prematuritatea cererii. A arătat că în ce priveşte dreptul de preemţiune intimata-reclamantă are la dispoziţie o serie de acţiuni (prin care poate contesta vânzarea bunului, valoarea acestuia sau condiţiile de licitaţie), iar în ce priveşte valabilitatea contractului de închiriere partea are posibilitatea de a-l opune viitorului dobânditor al bunului; a susţinut că anterior intenţiei de vânzare nu se poate vorbi de un drept de preemţiune.

Cu privire la excepţia de prematuritate, recurenta-pârâtă a criticat greşita apreciere a instanţei de apel cu privire la incidenţa în speţă a prevederilor a O.G. nr. 14/2007, aplicabile fiind cele ale Legii nr. 216/2016.

Intimata-reclamantă a depus la dosar întâmpinări distincte pentru toate recursurile declarate în cauză, apărările fiind comune pentru criticile ce se regăsesc în memoriile de recurs. În esenţă, intimata-reclamantă a solicitat respingerea recursurilor ca nefondate, cu următoarele apărări: referitor la critica întemeiată pe art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., a arătat că cele susţinute în recurs se încadrează în pct. 6 al textului legal şi că nu se concretizează pretinsa nemotivare, fiind făcute doar afirmaţii generice; cu privire la nereţinerea autorităţii de lucru judecat a considerentelor deciziei penale nr. 85A/25.01.2016 a arătat că nu a fost parte în procesul penal, iar considerente invocate de recurente nu au fost asumate de membrii completului de judecată, unul din judecători făcând opinie separată la acestea; cu privire la incidenţa prevederilor art. 1819 C. civ. arăată că textul conduce la ideea desfiinţării unui contract valabil, iar nu la nulitatea acestuia; cu privire la motivul de casare întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. arată că criticile recurentei vizează situaţia contractului de închirierea ulterior pronunţării deciziei penale de confiscare, în timp ce acţiunea vizează constarea situaţiei aceluiaşi contract la momentul pronunţării respectivei decizii; susţinând aplicabilitatea în cauză a prevederilor C. civ. din 1864 faţă de data încheierii contractului de închiriere, intimata-reclamantă a arătat că nu se poate reţine greşita aplicare a art. 23 pct. c lit.

a) din Legea nr. 7/1996, acest text nereglementând cu titlu exclusiv opozabilitatea unui contract doar prin înscrierea în cartea funciară, în speţă fiind corectă interpretarea dată art. 1182 C. civ. din 1864; sub acest aspect a invocat şi inaplicabilitatea art. 1819 C. civ. faţă de data încheierii contractului de închiriere; a susţinut, totodată aplicabilitatea în speţă a O.G. nr. 14/2007 faţă de momentul în care s-a pronunţat decizia penală prin care s-a dispus confiscarea bunului. Intimata-reclamantă a susţinut legalitatea deciziei de apel sub aspectul soluţiilor date excepţiilor de inadmisibilitate şi de prematuritate, arătând că instanţa de apel a calificat corect acţiunea ca fiind provocatorie, scopul fiind acela de a fi împiedicată vânzarea bunului cu nerespectarea dreptului de preemţiune;

în ce priveşte prematuritatea a reiterat că în speţă sunt aplicabile prevederile O.G. nr. 14/2007, nu cele ale Legii nr. 261/2016. Cu privire la recursul declarat de Administraţia Sector 1 Bucureşti invocat excepţia lipsei de interes, iar în subsidiar a solicitat respingerea acestuia arătând că partea nu dovedeşte vătămarea ce i s-a produs.

În cauză a fost întocmit raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursurilor declarate în cauză, raport comunicat părţilor conform celor dispuse în şedinţa din data 7 noiembrie 2018. În şedinţa din data de 9 mai 2019 Înalta Curte a admis în principiu recursurile declarate în cauză, acordând termen în şedinţă publică cu citarea părţilor la data de 26 septembrie 2019 pentru judecata pe fond a acestora.

La termenul de judecată intimata-reclamantă a invocat excepţia lipsei de interes a recursurilor motivat de faptul că a fost notificată de instituţiile abilitate în vederea exercitării dreptului de preemţiune. Excepţia a fost respinsă în şedinţa publică din data de 28 noiembrie 2019, fiind reţinut ca actual interesul recurentelor-pârâte în continuarea demersului judiciar, având în vedere că actul de care se prevalează intimata-reclamantă a fost emis doar în considerarea caracterului executoriu al deciziei de apel.

Nu a fost administrată proba cu înscrisuri noi în recurs.

Examinând legalitatea deciziei de apel în raport de criticile formulate şi de apărările invocate, Înalta Curte reţine următoarele:

Prealabil Înalta Curte precizează că, având în vedere caracterul comun al criticilor formulate de recurentele-pârâte, ele fiind regăsite în memoriile recurs cu argumente similare, analiza acestora se va face în mod grupat, prin raportare la motivele de casare invocate, urmând a fi indicate părţile ce le-au invocat.

1. Critica întemeiată pe motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. (invocată de recurentele-pârâte STATUL ROMÂN prin MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE şi DIRECŢIA GENERALĂ REGIONALĂ A FINANŢELOR PUBLICE BUCUREŞTI, în reprezentarea ADMINISTRAŢIEI SECTOR 1 A FINANŢELOR PUBLICE).

În ce priveşte susţinerile STATULUI ROMÂN prin MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE, Înalta Curte reţine că recurenta-pârâtă a criticat, sub incidenţa motivului de casare indicat, o pretinsă nemotivare a deciziei de apel, arătând că nu au fost analizate apărările proprii. Având în vedere acest aspect, Înalta Curte precizează că motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. are în vedere încălcarea normelor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii. Din această perspectivă, se constată că critica recurentei-pârâte poate fi încadrată în motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. Urmare acesteia încadrări, Înalta Curte apreciază ca nefondată critica recurentei-pârâte, reţinând că partea se rezumă la afirmaţii generice, precum şi aprecieri teoretice cu privire la modul de redactare a hotărârilor judecătoreşti, fără indica acele apărări, considerate ca fiind determinate şi care să nu fi fost analizate de instanţa de apel. În consecinţă, simpla afirmaţie generală în sensul că motivarea deciziei de apel pare să fi fost argumentată exclusiv pe argumentele părţii adverse, fără a se concretiza acele apărări ignorate de instanţa devolutivă, chiar cu invocarea prevederilor art. 22 alin. (6) C. proc. civ. şi a art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, nu conturează nelegalitatea deciziei recurate pentru a determina casarea acesteia.

Critica recurentei-pârâte DIRECŢIA GENERALĂ REGIONALĂ A FINANŢELOR PUBLICE BUCUREŞTI, în reprezentarea ADMINISTRAŢIEI SECTOR 1 A FINANŢELOR PUBLICE nu este fondată pentru următoarele considerente: se reţine că instanţa de apel a fost investită prin criticile formulate atât cu analizarea excepţiilor soluţionate de instanţa de fond, cât şi cu analizarea fondului cauzei, prin formularea atât a apelului principal, cât şi a apelului incident. Soluţionând cauza, instanţa de apel a apreciat caracterul nefondat al criticii vizând greşita soluţionare a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a ADMINISTRAŢIEI SECTOR 1 A FINANŢELOR PUBLICE, argumentând în consecinţă legalitatea sentinţei de fond sub acest aspect. Chiar dacă prin dispozitivul deciziei se menţionează soluţia de schimbare în tot a sentinţei pronunţate de prima instanţă, această dispoziţie are în vedere doar schimbarea soluţiei în ce priveşte fondul cauzei, iar nu şi excepţiile asupra cărora a hotărât instanţa de fond. Se are în vedere sub acest aspect faptul că în calea devolutivă de apel, instanţa a fost investită şi cu analizarea altor excepţii, soluţionate în fond, prin apelul incident formulat în cauză, apel apreciat ca nefiind întemeiat. În consecinţă, nu poate fi reţinut motivul de casare invocat de recurenta-pârâtă, susţinerile acestei părţi, putând fi apreciate, în raport de dispozitivul deciziei de apel, ca intrând sub incidenţa procedurii reglementate de art. 444 C. proc. civ.

2. Critica întemeiată pe motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ. invocată de recurenta-pârâtă STATUL ROMÂN prin MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE).

Recurenta-pârâtă a susţinut în acest cadrul legal încălcarea efectului pozitiv al puterii de lucru judecat prin raportare la considerentele deciziei penale nr. 85A/2016 de lămurire a dispozitivului deciziei penale nr. 888/2015.

Se reţine, într-un prim aspect, că nu se poate reţine efectul pozitiv al puterii de lucru judecat faţă de împrejurarea că intimata-reclamantă nu a fost parte în procesul penal. Aserţiunile recurentei-pârâte vizând controlul exercitat de inculpatul din procesul penal sau membrii ai familiei acestuia, participanţi la procesul penal, asupra societăţii intimate-reclamante exced criticii de nelegalitate, atât doctrina cât şi jurisprudenţa şi legea distingând între persoana juridică şi acţionarii/asociaţii care au constituit-o, fiecare dintre aceştia fiind subiecte distincte de drept.

Sub al doilea aspect, Înalta Curte apreciază că în speţă nu se pot impune cu putere de lucru judecat considerentele invocate de parte. Se reţine în acest sens că art. 430 alin. (2) C. proc. civ. conferă autoritate de lucru judecat, atât sub aspect pozitiv cât şi negativ, dispozitivului hotărârii judecătoreşti şi considerentelor pe care aceasta se sprijină, inclusiv cele prin care s-a rezolvat o chestiune litigioasă. Legiuitorul a conferit autoritate de lucru judecat considerentelor decisive sau necesare (care fac corp comun cu dispozitivul şi reprezintă sprijinul indispensabil al soluţiei, întrucât constituie explicaţia acestuia şi participă în egală măsură la autoritatea de lucru judecat a dispozitivului) şi considerentelor decizorii sau cu valoarea decizională (care conţin o soluţie adoptată pe cale incidentală, cu privire la un aspect dedus judecăţii, care a fost supus dezbaterii contradictorii a părţilor şi care doar din punct de vedere topografic se regăsesc în considerente, fără a avea un corespondent şi într-o soluţie din dispozitiv).

Examinând decizia invocată de recurenta-pârâtă, Înalta Curte reţine că soluţia concretizată în dispozitivul acesteia este de respingere a cererii de lămurire a dispozitivului deciziei penale prin care s-a dispus confiscarea specială a imobilului în litigiu. În raport de argumentaţia expusă anterior, se observă că acele considerente invocate de recurenta-pârâtă ca beneficiind de putere de lucru judecat nu se încadrează în tiparul considerentelor cărora legiuitorul le-a conferit o asemenea valoare. Ele nu vin să expliciteze dispozitivul (de respingere ca nefondată a cererii de lămurire a dispozitivului deciziei penale nr. 888/2014) şi nici nu se referă la o soluţie incidentală ce ar fi fost supusă dezbaterii contradictorii a părţilor.

Înalta Curte mai reţine că puterea de lucru judecat a considerentelor invocate de recurenta-pârâtă este înlăturată şi ca urmare a faptului că ele nu au fost asumate de membrii completului de judecată, ele fiind cuprinse în motivarea unuia din judecători, faţă de care cel de-al doilea judecător - membru al completului de judecată a formulat opinie separată.

În consecinţă nu poate fi reţinută critica recurentei-pârâte sub acest aspect, atât din perspectiva faptului că ele nu se înscriu în sfera considerentelor cărora legiuitorul le-a acordat efectul autorităţii de lucru judecat, cât şi din perspectiva divergenţei dintre membrii completului de judecată care vizează chiar aceste considerente.

3. Criticile întemeiate pe motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. (invocată de toate recurentele-pârâte)

Prioritar va fi analizată critica recurentei-pârâte AGENŢIA NAŢIONALĂ DE ADMINISTRARE FISCALĂ vizând soluţia dată apelului incident cu privire la excepţia de inadmisibilitate, respinsă de instanţa de fond.

Se reţine legalitatea deciziei de apel sub aspectul analizat, instanţa devolutivă apreciind în mod legal asupra caracterului provocatoriu al acţiunii promovate de intimata-reclamantă, acţiunile în realizare indicate de recurenta-pârâtă ca putând fi promovate de intimata-reclamantă şi care ar determina caracterul subsidiar al acţiunii în constatare nefiind de natură a conserva dreptul pretins de ultima parte. Înalta Curte observă că din economia textelor legale incidente în cauză (a căror aplicabilitate va fi expusă în cadrul analizei criticilor de nelegalitate ce vizează fondul cauzei) exercitarea dreptului de preemţiune este anterioară vânzării la licitaţie publică, astfel încât tipurile de acţiuni enumerate de recurenta-pârâtă ca putând fi formulate nu ar putea asigura pentru intimata-reclamantă o exercitare a dreptului pretins prin acţiune.

Cu privire la fondul cauzei se impune analiza mai întâi a criticii referitoare la actul normativ sub imperiul căreia se situează soluţionarea cererii formulate de intimata-reclamantă.

Înalta Curte reţine că la momentul dispunerii măsurii confiscării speciale a imobilului ce face obiectul litigiului de faţă era în vigoare O.G. nr. 14/2007. Acesta este momentul temporal care a dat naştere dreptului intimatei-reclamante de acces la procedura de valorificare a imobilului.

Se mai reţine că potrivit art. 3 din Legea nr. 216/20016 bunurile imobile confiscate aflate în procedura de valorificare prin licitaţie publică la data intrării în vigoare a prezentei legi sunt supuse prevederilor Ordonanţei Guvernului nr. 14/2007 până la finalizarea procedurii de licitaţie publică, alin. (2) al aceluia articol stabilind că dacă procedura de valorificare prin licitaţie publică nu se finalizează cu adjudecarea bunului imobil, acesta intră sub incidenţa prevederilor prezentei legi.

Împrejurarea că ulterior pronunţării deciziei penale de confiscare s-a iniţiat o procedură de valorificare a imobilului este statuat cu autoritate de lucru judecat într-o serie de litigii anterioare desfăşurate între părţile prezentului litigiu. Înalta Curte reţine sub acest aspect litigiul ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2015, soluţionat prin sentinţa civilă nr. 5377/04.10.2016 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a II-a contencios administrativ şi fiscal, definitivă prin decizia civilă nr. 3976/11.10.2017 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VIII contencios administrativ şi fiscal, prin care autorităţile competente au fost obligate la emiterea deciziei privind compunerea comisiei de evaluare a imobilului, precum şi litigiul ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2015, soluţionat prin sentinţa civilă nr. 4017/16.06.2016, definitivă prin decizia civilă nr. 3129/19.07.2017 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VIII contencios administrativ şi fiscal, prin care s-a dispus anularea deciziei privind componenţa comisiei de evaluarea a imobilului şi a celei vizând stabilirea valorii acestuia. În ambele litigii actul normativ avut în vedere de instanţe în analiza temeiniciei cererii reclamantei (intimată-reclamantă în prezentul litigiu) a fost reprezentat de O.G. nr. 14/2007, sub imperiul acestei norme instanţele statuând în mod definitiv că reprezentantul reclamantei are dreptul să participe prin la comisia de evaluare a imobilului şi la procedura declanşată în vederea valorificării.

În consecinţă, în speţă, aşa cum în mod legal a reţinut şi instanţa de apel, sunt aplicabile prevederile art. 3 alin. (2) din Legea nr. 216/2016 în sensul că fiind în derulare o procedură iniţiată în baza O.G. nr. 14/2007, aceasta va continua sub imperiul aceluiaşi act normativ, noua lege fiind aplicabilă doar în măsura în care procedura de licitaţie s-ar fi finalizat fără valorificarea bunului. În litigiul de faţă nu s-a dovedit că procedura, astfel cum a fost demarată în temeiul O.G. nr. 14/2007, s-ar fi finalizat, cu consecinţa nevalorificării bunului prin licitaţie publică pentru a deveni incidente dispoziţile noului act normativ.

În contextul celor reţinute anterior, este înlăturată şi critica recurentei-pârâte AGENŢIA NAŢIONALĂ DE ADMINISTRARE FISCALĂ vizând greşita soluţionare a apelului incident prin prisma excepţiei de prematuritate.

Înalta Curte reţine că procedura reglementată de O.G. nr. 14/2007 nu se rezumă la etapa vânzării la licitaţie publică a imobilului confiscat. Ea este mult mai complexă, debutând la momentul în care se emite decizia de constituire a comisiei de evaluare a imobilului, comisie din care face parte, potrivit atât ordonanţei, cât şi normelor emise în aplicarea ordonanţei de guvern, şi reprezentantul chiriaşului - ca deţinător al bunului. Următorul act al procedurii este reprezentat de evaluarea imobilului de către aceeaşi comisie constituită în primul moment al procedurii, urmat de notificarea de exercitare a dreptului de preemţiune, notificare adresată chiriaşului - deţinător al bunului. Abia după epuizarea dreptului de preemţiune, în condiţiile reglementate în art. 22 alin. (8) şi (9) din H.G. nr. 731/2007, se trece la etapa finală a valorificării la licitaţie publică a imobilului.

Se reţine, aşadar, legalitatea deciziei de apel şi în ce priveşte soluţionarea criticii din apelul incident al părţii vizând prematuritatea cererii intimatei-reclamante, din perspectiva inexistenţei unei proceduri de valorificare a imobilului în temeiul O.G. nr. 14/2007. Se reţine că această procedură a fost declanşată în baza actului normativ menţionat, aspect tranşat cu autoritate de lucru judecat în litigiile care s-au desfăşurat între părţi.

Critica recurentelor-pârâte vizând greşita aplicare în cauză a dispoziţiilor art. 22 alin. (8) din H.G. nr. 731/2007 din perspectiva deţinerii de către intimatei-reclamante a unui contract de închiriere valabil la momentul confiscării imobilului nu poate fi reţinută.

Într-un prim aspect se reţine autoritatea de lucru judecat a considerentelor sentinţei civile nr. 4017/16.06.2016 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a II-a contencios administrativ şi fiscal (considerente decisive, întrucât explicitează şi susţin dispozitivul respectivei hotărâri) prin care se motivează temeinicia cererii reclamantei de la acel moment prin raportare la prevederile art. 22 alin. (8) din H.G. nr. 731/2007, reţinând ca dovedită calitatea de deţinător al imobilului confiscat - respectiv locator care deţine folosinţa acestuia.

Întrucât nu se poate aprecia în mod definitoriu asupra identităţii între criticile din memoriile de recurs şi cele formulate în litigiul menţionat anterior, Înalta Curte va proceda la analiza acestora.

Astfel, este înlăturată critica vizând ignorarea principiului specialia generalibus derrogant, vizând aplicarea prioritară a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 faţă de dispoziţiile art. 1182 C. civ. din 1864. Înalta Curte reţine că nu se poate stabili un raport în sensul invocat de recurenta-pârâtă STATUL ROMÂN prin MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE între cele două texte legale. Potrivit art. 1182 C. civ. din 1864, înscrisul sub semnătură privată este opozabil terţilor din ziua în care s-a înscris într-un registru public. Împrejurarea că Legea cadastrului prevede înscrierea în cartea funciară a contractului de locaţiune nu are valoarea de înlăturare a aplicabilităţii dispoziţiei din C. civ. din 1864 în baza raportului special - general. Legea nr. 7/1996 reglementează doar o nouă modalitate prin care se realizează opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de terţi, actul normativ neconţinând nicio prevedere expresă care să înlăture de la efectul opozabilităţii faţă a terţi a actului sub semnătură privată înscris într-un alt tip de registru public. Din această perspectivă, în mod legal a reţinut instanţa de apel că intimata-reclamantă a dovedit deţinerea unui titlu ce îi conferă drepturi rezultând din procedura de valorificare a imobilului confiscat, urmare a faptul că actul - înscris sub semnătură privată a fost făcut public prin înscrierea sa la Oficiul Registrului Comerţului şi la administraţia financiară; aceste înscrieri sunt efectuate în registre publice, fiind respectată cerinţa impusă de art. 1182 C. civ. din 1864.

Pe de altă parte, criticile recurentelor-pârâte întemeiate pe neînscrierea contractului de închiriere exhibat de intimat-reclamantă nu conduce la aprecierea nevalabilităţii acestuia. Legea nr. 7/1996 nu impune caracterul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară ci doar pe cel declarativ, în vederea realizării publicităţii drepturilor reale imobiliare, precum şi a tuturor situaţiilor juridice în legătură cu aceste drepturi.

În consecinţă, în mod legal instanţa de apel a reţinut deţinerea de către intimata-reclamantă a unui titlu valabil de închiriere cu privire la imobilul în cauză, în condiţiile în care valabilitatea acestuia nu a fost contestată, instanţele de judecată nestatuând cu privire la un asemenea aspect.

Înalta Curte reţine totodată că în speţă, faţă de procedura aplicabilă, instituţiile implicate în valorificarea bunurilor confiscate nu au poziţia unui terţ faţă de deţinătorul bunului confiscat. Ele acţionează doar în virtutea abilitării legale pentru valorificarea unor asemenea tipuri de bunuri, în procedură legiuitorul recunoscând dreptul de participare şi acelui deţinător al bunului care exhibă un titlu valabil pentru deţinere la momentul confiscării. Or, în lipsa contestării în justiţie a contractului de închiriere invocat de intimata-reclamantă astfel încât să se constate pe calea unei judecăţi că respectivul titlu este afectat de vicii sau nulităţi, dispunându-se în consecinţă, el se bucură de prezumţia de validitate fiind suficient, în condiţiile H.G. nr. 731/2007, pentru a permite intimatei-reclamante participarea la procedura de valorificare.

Nu poate fi reţinută nici critica referitoare la greşita aplicare a legii din perspectiva deciziei penale nr. 888/2014 care a dispus confiscarea imobilului liber de orice sarcini. Trecând peste diferenţa terminologică şi de conţinut între "sarcină" şi "contract de locaţiune" (recunoscută, de altfel chiar de legiuitor, care vorbeşte de sarcini, dar şi de contract de locaţiune), interpretarea dată de recurentele-pârâte ar goli, practic, de conţinut normele procedurii de valorificare a bunurilor imobile confiscate, în sensul că niciodată nu ar mai exista un deţinător al bunului care să facă parte din comisia de evaluare, niciodată nu ar mai exista un deţinător - chiriaş al imobilului căruia să i se adreseze oferta pentru exercitarea dreptului de preemţiune. Este evident că legiuitorul nu a asimilat noţiunii de "liber de orice sarcini" şi contractul de închiriere, întrucât într-o asemenea situaţie nu ar mai fi reglementat procedura de valorificare cu recunoaşterea pentru chiriaş a dreptului de preemţiune.

Din această perspectivă, sunt nerelevante pasajele redate din decizia penală nr. 888/2014, pasaje care au în vedere situaţia sarcinilor de tipul ipotecii care ar afecta imobilul confiscat, nefiind extinsă aprecierea şi asupra contractelor de închiriere.

Criticile recurentelor-pârâte vizând analiza valabilităţii contractului de închirierea din perspectiva dispoziţiilor art. 1819 C. civ. nu sunt fondate în condiţiile în care actul juridic este suspus prevederilor C. civ. din 1864. În consecinţă nu se poate reţine o greşită aplicare a normei legale în condiţiile în care aceasta nu este incidentă în cauză.

Este înlăturată şi critica vizând nedeţinerea de către intimata-reclamantă a unui titlu care să îi confere exerciţiul drepturilor reglementate în procedura de valorificare, motivată de încetarea contractului de închiriere. Relevant pentru naşterea drepturilor intimatei-reclamante este existenţa titlului la momentul în care se dispune confiscarea specială a bunului. Înalta Curte reţine sub acest aspect că procedura de valorificare a bunurilor intrate în proprietatea statului, inclusiv prin măsura confiscării speciale, este una reglementată cu celeritate. Se are în vedere termenele scurte stabilite prin lege prin care se reglementează această procedură. Astfel, potrivit art. 6 din O.G. nr. 14/2007, deţinătorul bunului este obligat să predea bunul confiscat autorităţilor competente în termen de 10 zile de la comunicarea documentului care constituie titlul de proprietate al statului; de asemenea, evaluarea imobilului se efectuează în termen de 21 de zile de la preluare. Împrejurarea că în speţă procedura declanşată la nivelul anului 2015 nu a fost finalizată până în prezent nu poate fi imputată intimatei-reclamante al cărei contract de închiriere a expirat, fiind în imposibilitate de a acţiona în vedere prelungirii efectelor acestuia, tocmai din cauza confiscării.

Nu poate fi reţinută nici critica vizând inexistenţa unui contract de închiriere, dedusă din neînscrierea în cartea funciară a contractului de închiriere, cu consecinţă reducerii termenului de închiriere la 3 ani şi, deci, cu nedeţinerea unui titlu la momentul dispunerii confiscării speciale. Înalta Curte reiterează că în cazul confiscării unor bunuri în procesul penal statul nu are poziţia unui terţ, ci de autoritate investită legal cu atribuţia de preluare şi valorificare a respectivului bun. Prevederea legală invocată de recurentele-pârâte nu este aplicabilă în speţă, ea fiind instituită cu scopul de a proteja atât pe chiriaşul, chiar nediligent care nu a înscris locaţiunea în cartea funciară, cât şi pe noul proprietar al bunului dat în locaţiune, proprietar ce îşi justifică această calitate prin încheierea unui act translativ de proprietate cu cel care a constituit locaţiunea. Soluţia legislativă a vizat atât respectarea dreptului noului proprietar de a se bucura de bunul dobândit, dar şi protejarea locatarului, acesta fiind scopul instituirii limitării duratei locaţiunii. Însă, prevederea legală nu are aplicabilitatea dată de recurentele-pârâte, în sensul calculării termenului locaţiunii astfel redus de la momentul încheierii contractului de locaţiune, ci el obligă pe noul proprietar să respecte locaţiunea constituită de vechiul proprietar pentru un termen maxim de 3 ani de la momentul în care a dobândit proprietate, indiferent de durata efectivă care ar mai fi fost stabilită prin contractul de locaţiune.

Pentru toate considerentele arătate, constatând legalitatea deciziei de apel, în temeiul art. 496 C. proc. civ. va respinge ca nefondate recursurile declarate în cauză.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondate recursurile declarate de recurentele-pârâte DIRECŢIA GENERALĂ REGIONALĂ A FINANŢELOR PUBLICE BUCUREŞTI, AGENŢIA NAŢIONALĂ DE ADMINISTRARE FISCALĂ, DIRECŢIA GENERALĂ REGIONALĂ A FINANŢELOR PUBLICE BUCUREŞTI în reprezentarea ADMINISTRAŢIEI SECTORULUI 1 A FINANŢELOR PUBLICE şi STATUL ROMÂN prin MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE împotriva deciziei nr. 306 A din 13 martie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C. A. S.A. şi intimata-pârâtă B. ŞI COMPANIA B. S.A..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 5 martie 2020.