Lease termination damages: cassation for lack of coherent motivation on contractual liability for improvements and lost profit

Şedinţa publică din data de 4 martie 2020

Deliberând asupra recursului de faţă, din actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la 23 august 2016 sub nr. x/2016, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.A., solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 65.150 euro, respectiv 290.569 RON (la un curs de 4,46 RON/l euro), cu titlu de daune-interese către reclamantă, reprezentând investiţiile efectuate si beneficiul nerealizat, ca urmare a rezilierii unilaterale, de către pârâtă, a contractului de închiriere nr. x din 24 ianuarie 2013, încheiat între părţi şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 2201/2017 din 7 iunie 2017, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a Civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta S.C. A. S.R.L.

Prin decizia nr. 2261/2017 din 15 decembrie 2017, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins, ca nefondat, apelul formulat de reclamanta S.C. A. S.R.L.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L., solicitând admiterea acestuia, casarea în tot a deciziei atacate şi rejudecarea cauzei cu consecinţa modificării deciziei şi admiterii cererii introductive astfel cum a fost formulată, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Motivele de recurs invocate sunt, în esenţă, următoarele:

Recurenta-reclamantă consideră că instanţa de apel a reţinut în mod greşit autoritatea de lucru judecat a celor dezlegate prin decizia civilă nr. 3221 din 9 august 2016 numai cu privire la denunţarea în condiţii legale a contractului de către pârâtă, fără a lua în considerare că acelaşi efect s-a produs şi cu privire la considerentul prin care s-a reţinut că "îmbunătăţirile şi celelalte pretenţii urmează să fie valorificate printr-un proces separat".

Recurenta-reclamantă susţine că instanţa de apel nu s-a pronunţat cu privire la suma de 42.972,99 RON, reprezentând beneficiul nerealizat, astfel cum a fost stabilit în urma expertizei contabile efectuate în stadiul procesual de fond.

Într-o altă critică se mai arată că au fost încălcate prevederile art. 129 alin. (6) C. proc. civ. cu privire la depăşirea limitelor învestirii, decizia nefiind motivată deoarece nu se arată motivele de fapt şi de drept care au format convingerea judecătorilor şi nici de ce anumite cereri au fost respinse sau anumite probe înlăturate. Se mai susţine că ar exista o motivare contradictorie şi că instanţa de apel s-ar fi pronunţat în raport de nişte temeiuri de drept care nu au fost puse în discuţia părţilor. Nici una dintre părţi, arată recurenta-reclamantă, nu a invocat incidenţa art. 1823 C. civ. şi nu s-a cerut instanţei să se pronunţe pe existenţa sau inexistenţa unui drept de retenţie al intimatei asupra îmbunătăţirilor realizate de recurentă astfel că instanţa ar fi trebuit să se pronunţe numai asupra cuantumului investiţiilor efectuate şi al beneficiului nerealizat.

Se mai susţine că instanţa de fond nu şi-a îndeplinit rolul activ astfel cum era obligată de art. 22 alin. (2) C. proc. civ. deoarece nu a administrat probe pentru a vedea daca a existat sau nu un acord prealabil al proprietarului cu privire la efectuarea lucrărilor şi nici nu a dat eficienţă dispoziţilor art. 200 şi 400 C. proc. civ.

În opinia recurentei-reclamante, art. 1823 C. civ. a fost invocat în mod greşit deoarece lucrările de amenajare/îmbunătăţire a spaţiului s-au făcut în deplină cunoştinţă de cauză a intimatei-pârâte şi cu bună-credinţă din partea recurentei-reclamante care a efectuat aceste lucrări în scopul desfăşurării activităţii în spaţiul închiriat. Aceste lucrări au adus spaţiului un spor de valoare de care recurenta-reclamantă susţine că nu s-a putut bucura din cauza denunţării unilaterale a contractului din partea intimatei-pârâte.

Se critică şi soluţia instanţei de apel de respingere a capetelor de cerere referitoare la suma de 7.440 RON, reprezentând cheltuieli de judecată legate de litigiul având ca obiect evacuarea din spaţiu a recurentei-reclamante, şi la suma de 2.871 RON, reprezentând cheltuieli de executare legate de procedura de evacuare, susţinându-se o greşită aplicare a prevederilor art. 453 C. proc. civ., care permit solicitarea cheltuielilor de judecată pe cale separată.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Pe baza cererii de recurs şi a întâmpinării depuse de intimata-pârâtă S.C. B. S.A., în temeiul art. 493 C. proc. civ., s-a dispus întocmirea raportului de către magistratul-asistent desemnat.

Prin încheierea din 3 octombrie 2018, s-a dispus comunicarea către părţi a raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului declarat, în temeiul dispoziţiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ.. Recurenta-reclamantă a depus punct de vedere la raport, susţinând admisibilitatea cererii de recurs.

Prin încheierea din 5 decembrie 2018, s-a suspendat judecata recursului până la soluţionarea sesizării Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în dosarul nr. x/2018.

La termenul de la 6 noiembrie 2019, cauza a fost repusă pe rol, a fost respinsă excepţia nulităţii recursului, invocată de intimata-pârâtă prin întâmpinare, a fost admis în principiu recursul declarat de recurenta S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 2261/2017 din 15 decembrie 2017 şi s-a fixat termen de judecată la 4 martie 2020, în vederea soluţionării recursului în şedinţă publică.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

Conform prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii sau numai motive străine de natura cauzei.

Subsumat acestui motiv de recurs, Înalta Curte reţine criticile formulate de recurenta-reclamantă referitoare la lipsa argumentelor pentru care instanţa de apel a considerat că prin hotărârea instanţei de fond au fost respinse, în mod corect, capetele de cerere referitoare la plata de către pârâtă a contravalorii lucrărilor de renovare şi amenajare a spaţiului închiriat, precum şi referitoare la plata beneficiului nerealizat.

Deşi în hotărârea atacată se reţine că apelul în ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la plata de către pârâtă a contravalorii lucrărilor de renovare şi amenajare a spaţiului închiriat va fi analizat numai din punct de vedere al temeiului indicat prin acţiune, respectiv răspunderea civilă contractuală, instanţa de apel afirmă că una din ideile ce fundamentează soluţia de fond este aceea ca în lipsa dovezii acordului locatorului, nu se pot acorda despăgubiri în baza art. 1823 C. civ. şi că numai această idee poate fi considerată o analiză a unei cauze a acţiunii neinvocate de reclamantă. De asemenea, apreciază instanţa de apel că celelalte idei reţinute în considerentele sentinţei se circumscriu temeiului juridic invocat în acţiune, că analiza acestora nu constituie o depăşire a limitelor investirii şi că sunt suficiente şi corecte pentru a demonstra netemeinicia pretenţiilor formulate de recurenta-reclamantă. Motivarea deciziei se referă în continuare la cele reţinute în decizia nr. 3221 din 9 august 2016 a Tribunalului Bucureşti referitor la denunţarea unilaterală a contractului de închiriere, analizându-se conţinutul acestei decizii şi al contractului pentru a se stabili dacă această denunţare a avut loc cu respectarea prevederilor aplicabile.

Având în vedere cele de mai sus, decizia atacată nu conţine o motivare clară şi coerentă, care să justifice soluţia pronunţată în cauză, iar raţionamentul pe baza căruia s-a format convingerea instanţei de apel este lipsit de logică juridică.

Conform art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., considerentele vor cuprinde obiectul cererii, susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinută de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor, iar motivarea trebuie să fie clară, precisă şi necontradictorie, aceste cerinţe înlăturând arbitrariul şi făcând posibil controlul judiciar, precum şi exercitarea căilor de atac de retractare.

Înalta Curte mai reţine că din hotărârea recurată nu rezultă argumentele pentru care a fost respins apelul în ceea ce priveşte capătul de cerere referitor plata de către pârâtă a contravalorii beneficiului nerealizat, astfel că, sub acest aspect, hotărârea apare ca fiind nemotivată.

Faţă de aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 497 teza I C. proc. civ., va admite recursul declarat de recurenta-reclamantă recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 2261/2017 din 15 decembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, pe care o va casa şi va trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi curţi de apel.

Astfel, cu ocazia rejudecării cauzei, în ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la plata de către pârâtă a contravalorii lucrărilor de renovare şi amenajare a spaţiului închiriat şi în ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la plata de către pârâtă a contravalorii beneficiului nerealizat, instanţa de apel va proceda la analiza tuturor criticilor exprimate prin cererea de apel şi a apărărilor formulate de părţi, luând în considerare temeiul juridic al acţiunii introductive de instanţă, şi va pronunţa o hotărâre prin care va răspunde acestor critici şi apărări într-o formă clară şi precisă, cu respectarea dispoziţiilor art. 22 C. proc. civ. şi a principiilor disponibilităţii şi contradictorialităţii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 2261/2017 din 15 decembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 4 martie 2020.