Notarized land sale agreements annulled; seller ordered to refund buyer RON 1.56 million as cassation appeal rejected.

Şedinţa publică din data de 20 februarie 2020

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la 16 ianuarie 2014 pe rolul Tribunalului Buzău, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat-o în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună:

- anularea în tot a convenţiei autentificată la B.N.P. C. sub nr. x/17.07.2008, încheiată cu S.C. D. S.R.L. (actualmente S.C. B. S.R.L.) în calitate de promitent-vânzător, având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra suprafeţei totale de 97,5 ha teren arabil, situat în extravilanul comunei Mihăieşti, judeţul Olt;

- anularea parţială a convenţiilor autentificate la acelaşi birou notarial sub nr. x/20.08.2008, nr. y/12.09.2008, nr. z/24.09.2008, nr. w/02.10.2008, nr. t/17.12.2008, nr. s/27.03.2009, toate încheiate cu aceeaşi pârâtă, în aceeaşi calitate de promitentă-vânzătoare şi având ca obiect suprafaţa totală de 66,4543 ha teren arabil, situat în extravilanul comunelor Necşeşti, Drăcşenei, Săceni şi Scrioaştea din judeţul Teleorman;

- obligarea pârâtei la restituirea sumei totale de 1.560.653,93 RON, compusă din 1.547.024,48 RON, preţ parţial/total achitat pentru terenul arabil în suprafaţă totală de 163.9541 ha (97,5 ha+66,4543 ha) şi 13.629,45 RON - onorariu notarial achitat la semnarea acestor convenţii, proporţional cu suprafaţa de teren asupra căreia nu a fost transferat dreptul de proprietate.

În drept, a invocat prevederile art. 969, art. 1073 şi art. 1075 din C. civ. de la 1864 şi pe cele ale art. 30 şi 192 din C. proc. civ.

Prin întâmpinarea depusă, pârâta a invocat excepţia autorităţii de lucru judecat cu privire la cel de-al treilea capăt de cerere din acţiunea introductivă, arătând că reclamanta a formulat pretenţii identice pe calea cererii reconvenţionale depuse în dosarul nr. x/2010, soluţionat prin sentinţa civilă nr. 24211 din 9 decembrie 2011, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, rămasă definitivă şi irevocabilă.

Prin încheierea din 01 iulie 2014, Tribunalul Buzău, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a respins această excepţie.

La termenul de judecată din 24 septembrie 2014, pârâta a solicitat amânarea soluţionării cauzei în vederea conexării acţiunii înregistrate pe rolul Judecătoriei Făurei sub nr. x/2014 împotriva S.C. A. S.R.L., prin care s-a solicitat să se constate că nu şi-a îndeplinit obligaţiile decurgând din contractul de cooperare atestat sub nr. x/20.06.2008 de avocat E., arătând că între cele două dosare există o strânsă legătură. Acestea nu au fost conexate, având în vedere stadiul diferit de administrare a probelor.

De asemenea, la termenul din 26 noiembrie 2014, pârâta a invocat excepţia neexecutării de către reclamantă a obligaţiilor asumate prin contractul evocat, în baza căruia au încheiat convenţiile ce fac obiectul acţiunii introductive, obligaţia neîndeplinită fiind aceea de a nu fi achiziţionat terenurile pe care i le-a propus până la concurenţa suprafeţei totale de 6.000 ha în judeţul Teleorman. În acest sens, a susţinut că refuzul reclamantei echivalează cu neexecutarea contractului în dauna sa, care nu a putut încasa remuneraţia contractuală de comun agreată.

Prin sentinţa nr. 338 din 11 martie 2015, Tribunalul Buzău, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a respins excepţia de neexecutare invocată de pârâtă, a admis acţiunea şi a anulat în totalitate convenţia autentificată sub nr. x/17.07.2008 la B.N.P. C. şi parţial convenţiile autentificate la acelaşi birou notarial sub nr. x/20.08.2008, nr. y/12.08.2008, nr. z/24.09.2009, nr. w/02.10.2008, nr. t/17.12.2008 şi nr. 638/27.03.2009, având ca obiect vânzarea-cumpărarea suprafeţei totale de 163,9543 ha teren arabil, situat în extravilanul comunei Mihăeşti, judeţul Olt şi al comunelor Necşeşti, Drăcşenei, Săceni şi Scrioaştea judeţul Teleorman.

Totodată, a obligat-o pe pârâtă să restituie reclamantei suma de 1.560.653,93 RON, compusă din 1.547.024,48 RON, reprezentând preţ achitat pentru terenul arabil în suprafaţă totală de 163,9541 ha şi 13.629,45 RON, onorariu notarial achitat la semnarea convenţiilor, proporţional cu terenul a cărui proprietate nu a fost transmisă, precum şi la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 19.211 RON, reprezentând taxă de timbru.

Împotriva sentinţei sus-menţionate şi încheierii din 1 iulie 2014, pârâta S.C. B. S.R.L. a declarat apel, criticându-le pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Prin decizia nr. 724 din 04 noiembrie 2015 Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a respins ca fiind nefondat, apelul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L., împotriva sentinţei nr. 338 din 11 martie 2015 şi a încheierii din data de 01 iulie 2014 pronunţate de Tribunalul Buzău, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L.

Împotriva acestei decizii, pârâta S.C. B. S.R.L. a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6, 7 şi 8 C. proc. civ.

Prin decizia nr. 992 din 31 mai 2017 pronunţată în dosarul nr. x/2014 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a Civilă a admis recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L., prin administrator judiciar F. S.P.R.L., împotriva deciziei nr. 724 din 04 noiembrie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a casat decizia atacată şi a trimis cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe.

Cauza a fost înregistrată la Curtea de Apel Ploieşti la data de 3 august 2018 sub nr. x/2014*.

În rejudecare, Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal prin decizia nr. 609 din 31 octombrie 2018 a respins ca fiind nefondat, apelul declarat de declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. NEHOIU, prin administrator judiciar F. S.P.R.L. împotriva sentinţei nr. 338 din 11 martie 2015 pronunţată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L.

Rejudecând apelul în limitele motivelor de apel declarat în primul ciclu procesual, instanţa a constatat că excepţia autorităţii de lucru judecat a fost în mod judicios soluţionată. De asemenea, a reţinit că prima instanţă a apreciat în mod corect că excepţia de neexecutare este neîntemeiată, naşterea obligaţiei reclamantei fiind condiţionată de executarea de către pârâtă a propriei obligaţii de identificare şi punere la dispoziţie a terenurilor corespunzătoare condiţiilor contractuale.

A fost apreciată nefondată şi critica referitoare la excepţia de conexitate.

A fost apreciată în cază şi incidenţa în cază a dispoziţiilor art. 75 alin. (1) din Legea nr. 85/2014, Curtea constatând că aceste dispoziţii nu sunt incidente, întrucât apelul a fost promovat anterior intrării societăţii pârâte în procedura insolvenţei, suspendarea de drept neproducând efecte în prezentul litigiu.

Împotriva acestei decizii, pârâta S.C. B. S.R.L. a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 7 şi 8 C. proc. civ.

În temeiul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., se arată că hotărârea atacată încalcă autoritatea de lucru judecat. Astfel, în prezenta cauză există autoritate de lucru judecat întrucât există identitate de obiect între cererea de chemare în judecată din prezentul dosar şi cererea de chemare în judecată din dosarul nr. x/2010, soluţionat de Tribunalul Bucureşti, dosar în care reclamanta a formulat cerere reconvenţională.

Suma de 1.560.653,93 RON solicitată de intimata-reclamantă prin acţiunea de faţă, reprezintă parte din suma de 1.949.852,93 RON, aceste sume având aceeaşi natură juridică. Mai mult termenul contractului de cooperare era depăşit la data introducerii acţiunii de faţă.

În cosecinţă, apreciază pârâta că, câtimea pretenţiilor nu prezintă relevanţă, fiind important faptul că cele două sume au natura identică. Suma pretinsă prin litigiul de faţă are acelaşi izvor cu cea care face obiectul cererii reconvenţionale formulate în cadrul dosarului nr. x/2010, iar sentinţa civilă nr. 24211 pronunţată la 09.12.2011 de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a Civilă are autoritate de lucru judecat.

Considerentele instanţei de apel în ceea ce priveşte identitatea de obiect sunt greşite, neavând relevanţă calea procedurală aleasă de parte pentru valorificarea pretenţiilor.

Pentru aceste motive, recurenta-pârâtă apreciază că sentinţa civilă nr. 24211 din 09.12.2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a Civilă definitivă şi irevocabilă are autoritate de lucru judecat în prezenta cauză.

În raport de motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă arată că hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material.

Instanţa de apel nu a reţinut argumentele pârâtei din cererea de apel referitoare la excepţia de neexecutare.

Au fost încălcate dispoziţiile de drept material care reglementează instituţia excepţiei de neexecutare. Argumentele instanţei care se întemeiază pe nerespectarea obligaţiilor contractuale sunt greşite, întrucât localitatea desemnează zona geografică agreată, fără a fi necesar ca acestea să fie în interiorul localităţilor Maldaeni, Mihaiesti, Seaca, Valeni, Belciug şi Dragomirestii de Vede. Localităţile respective erau simple repere geografice, obligaţiile neîndeplinite de reclamantă sunt acelea de a nu fi achiziţionat terenurile propuse de pârâtă până la suprafeţei totale de 6.000 ha în judeţul Teleorman.

Se reproşează instanţei de apel că nu a făcut o analiză devolutivă a cauzei căci noţiunea de anumite localităţi exclude noţiunea de zonă agreată. Instanţa de apel a reţinut culpa exclusivă a pârâtei fără a analiza conduita contractuală a reclamantei, aspect care exclude caracterul devolutiv al apelului şi încalcă principiul aflării adevărului.

În mod greşit instanţa de apel a arătat în considerentele deciziei recurate că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile de identificare a terenurilor conform contractului de cooperare, deşi din înscrisurile depuse la dosar rezultă că a identificat terenuri pentru întreaga suprafaţă de teren în raza geografică delimitată prin Contractul de cooperare.

Pentru aceste considerente, solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurată şi în principal trimiterea cauzei spre rejudecare. În subsidiar a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca inadmisibilă.

Înalta Curte, a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ.

Prin încheierea din camera de consiliu de la data de 09 mai 2019, în unanimitate, s-a dispus comunicarea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului părţilor, potrivit dispoziţiilor art. 494 alin. (4) C. proc. civ.

Prin încheierea din camera de consiliu de la data de 24 octombrie 2019 a fost respinsă excepţia tardivităţii cererii de recurs, a fost admis în principiu recursul şi a fost acordat termen de judecată pentru soluţionarea acestuia în şedinţă publică.

În cadrul examenului de legalitate care priveşte decizia instanţei de apel, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

În raport de motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 7 C. proc. civ., recurenta-pârâtă invocă încălcarea autorităţii de lucru judecat, incidenţa sa fiind motivată de pretinsa analizare a cererii reconvenţionale formulată în cadrul dosarului nr. x/2010 soluţionat definitiv şi irevocabil de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.

În combaterea argumentelor instanţei de apel, recurenta-pârâtă susţine că identitatea de obiect decurge din identitatea naturii juridice a sumelor solicitate prin cererea de chemare în judecată ce a format obiectul dosarului sus menţionat şi prezenta pricină, câtimea pretenţiilor neavând relevanţă juridică din punct de vedere al identităţii de obiect.

Înalta Curte constată că recurenta-pârâtă a invocat excepţia autorităţii de lucru judecat ca o expresie a funcţiei negative a lucrului judecat consacrată de art. 431 alin. (1) C. proc. civ., potrivit căreia o acţiune nu poate fi judecată în mod definitiv decât o singură dată, fiind interzisă reluarea aceleiaşi judecăţi în condiţiile identităţii de părţi, obiect şi cauză.

Din punct de vedere al semnificaţiei fiecăruia dintre elementele acţiunii civile, se reţine că în cauza de faţă numai identitatea de părţi este întrunită. Astfel, în cauza ce a format obiectul dosarului nr. x/2010 înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti au figurat aceleaşi părţi, pe poziţii inverse, în condiţiile în care reclamanta din prezenta cauză S.C. A. S.R.L. a formulat în acel litigiu cerere reconvenţională.

Astfel, prin litigiul ce a format obiectul dosarului nr. x/2010 S.C. B. S.R.L. a solicitat rezilierea contractului de cooperare nr. x/2008, iar S.C. A. S.R.L. a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat suma de 7.274.105,80 RON (ulterior redusă la suma de 1.949.852,93 RON) cu titlu de preţ achitat conform convenţiilor încheiate în baza acestui contract de cooperare.

În ceea ce priveşte obiectul celor două litigii, se constată că în cauza de faţă reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat anularea în tot a Convenţiei autentificată sub nr. x/2008 încheiată între cele două părţi şi anularea parţială a mai multor convenţii încheiate între reclamantă în calitate de promitent cumpărător şi pârâtă în calitate de promitent vânzător, toate convenţiile având ca obiect suprafeţe de teren şi obligarea pârâtei la restituirea preţului plătit în cuantum de 1.560.653,93 RON.

În dosarul nr. x/2010 pârâta S.C. A. S.R.L., pe cale reconvenţională a solicitat restituirea sumei de bani achitată cu titlu de preţ, acţiunea fiind respinsă pentru inexistenţa temeiului juridic pentru restituirea prestaţiilor, în condiţiile în care nu s-a solicitat şi desfiinţarea convenţiilor.

Este de observat că litigiul de faţă vizează o acţiune privind anularea unor convenţii, iar cel anterior a vizat o acţiune în pretenţii. Deşi suma de 1.560.653,93 RON solicitată prin petitul privind restituirea prestaţiilor în prezenta cauză, face parte din suma solicitată în litigiul anterior cu titlu de preţ, aceasta nu a făcut obiectul analizei instanţei, cererea fiind respinsă pentru motivele anterior arătate.

În consecinţă, deşi sumele solicitate de reclamantă în cadrul celor două dosare au acelaşi izvor şi natură juridică, nu întrunesc condiţiile identităţii de obiect cerută de dispoziţiile art. 431 C. proc. civ., întrucât instanţa de fond nu s-a pronunţat auspra fondul dreptului solicitat pe cale reconvenţională.

Din acest punct de vedere, reclamanta este îndreptăţită în prezenta cauză la analiza chestiunii litigioase privind plata diferenţei de preţ aferentă terenurilor netransferate, deşi acestea nu au fost valorificate eficient în prezentul proces.

De asemenea, se reţine că nu este întrunită nici cerinţa privind identitatea cauzei juridice, chiar dacă parte din scopul urmărit de reclamantă se suprapune celui din cererea reconvenţională.

Deşi finalitatea urmărită de reclamantă a fost aceeaşi, temeiurile juridice au fost diferite, în primul proces dreptul de restituire a preţului fiind solicitat pe calea cererii principale, în prezenta cauză constituind un capăt de cerere accesoriu, decurgând din capătul de cerere principal.

În considerarea acestor argumente, instanţa supremă constată că excepţia de lucru judecat a fost corect soluţionată, acest motiv de recurs urmând a fi respins ca nefondat.

În ceea ce priveşte criticile pârâtei subsumate motivului de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., referitor la încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material de către instanţa de apel, se solicită să se constate că instanţa de apel nu a reţinut argumentele referitoare la excepţia de neexecutare şi a interpretat în mod greşit intenţia părţilor.

Se reţine că temeiul juridic al invocării excepţiei de neexecutare a contractului îl constituie interdependenţa obligaţiilor reciproce din contractul de cooperare. nr. x/2008.

Naşterea obligaţiei reclamantei A. S.R.L. privind plata preţului pentru transferul dreptului de proprietate până la concurenţa suprafeţei totale de 6.000 ha în judeţul Teleorman, conform contractului de cooperare nr. 106 din 20 iunie 2008, era condiţionată de executarea de către pârâtă a propriei obligaţii de identificare şi punere la dispoziţie a terenurilor corespunzătoare obligaţiilor contractuale, respectiv identificarea şi punerea la dispoziţia reclamantei a unor terenuri care să corespundă condiţiilor stabilite de părţi, până la termenul din 31 decembrie 2011. Deşi preţul pentru transferul proprităţii a fost achitat în totalitate de reclamantă, diferenţa de 163,95 ha nu a fost transferată, pentru această suprafaţă reclamanta fiind îndreptăţită să solicite anularea convenţiilor şi restituirea sumei proporţional cu terenul neachitat.

Excepţia de neexecutare reprezintă o sancţiune specifică a faptului că partea care pretinde executarea obligaţiei nu înţelege să-şi îndeplinească îndatoririle contractuale pe care şi le-a asumat.

Apărarea pârâtei în sensul că relevante în acest sens sunt dispoziţiile contractuale care permit identificarea unor terenuri în zona agreată şi nu în localităţile enumerate în contract nu va fi reţinută, faţă de prevederile art. 2.6 alin. (2) care prevăd că numai în situaţia refuzului reclamantei de a cumpăra oricare dintre suprafeţele oferite spre achiziţie, există alternativa stabilirii unei alte regiuni cu acordul ambelor părţi.

Prin art. 2.1 s-a stabilit s-a stabilit că aria geografică cuprinde localităţile Maldaeni, Mihăieşti, Seaca, Văleni, Belciug şi Drăgăneşti de Vede, iar ofertele transmise de către pârâtă la 27 februarie 2009 priveau suprafaţa de teren de 2000 ha situată în raza primăriilor Drăgăneşti, Vlaşca, Botoroga, Măgura şi Răzmireşti.

Faţă de aceste precizări, instanţa supremă constată că neexecutarea se datorează faptei însăşi a pârâtei, care nu şi-a îndeplinit propria obligaţie de identificare şi punere la dispoziţie a terenurilor corespunzătoare condiţiilor contractuale, situaţie în care nu sunt îndeplinite condiţiile pentru invocarea excepţiei de neexecutare a contractului.

Reclamanta şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, perfectând contractele de vânzare-cumpărare cu privire la terenuri ce corespundeau criteriilor stabilite prin contractul de cooperare, achitând preţul terenurilor, astfel încât este întemeiată cererea reclamantei de anulare în totalitate/parte a convenţiilor încheiate cu pârâta, iar plăţile pretinse sunt nedatorate.

Pentru toate considerentele prezentate, având în vedere şi dispoziţiile legale invocate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în baza art. 496 din C. proc. civ., va respinge recursul pârâtei ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR F. S.P.R.L. împotriva deciziei nr. 609 din 31 octombrie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L. BUCUREŞTI.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 20 februarie 2020.