Suspension of purchase price payment due to eviction risk under New Civil Code Articles 1695 and 1722 in public land sale

Şedinţa publică din data de 6 februarie 2020

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bistriţa-Năsăud, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal la 24 martie 207, sub nr. x/2017, reclamanta A. S.A., în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Piatra Neamţ a solicitat să se constate că a intervenit rezoluţiunea de drept a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de notar public B. sub nr. x din 19 noiembrie 2015, încheiat între A. şi pârâtul Municipiul Piatra Neamţ, având ca obiect imobilul teren în suprafaţă de 2.400 mp (din măsurători 2.332 mp) situat în Piatra Neamţ, str. x, jud. Neamţ, înscris în CF nr. x Piatra Neamţ, având nr. cad. x; să se dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară semnării contractului de vânzare-cumpărare, cu consecinţa restituirii de către pârâtă a sumei de 313.830 RON, reprezentând 30% din preţul vânzării, precum şi dobânda legală penalizatoare calculată de la data de 27 decembrie 2016, dată la care pârâta a primit notificarea cu privire la restituirea avansului achitat şi până la data restituirii efective, cu cheltuieli de judecată.

Pârâtul Municipiul Piatra Neamţ a depus, la data de 27 aprilie 2017, cerere reconvenţională prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata diferenţei de preţ de 732.270 RON în baza Contractului de vânzare-cumpărare încheiat între Municipiul Piatra-Neamţ (vânzător) şi S.C. A. S.A. (cumpărător).

Astfel, S.C. A. S.A. a suspendat plata diferenţei de preţ de 732.270 RON prevăzut în Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între Municipiul Piatra-Neamţ (vânzător) şi S.C. A. S.A., (cumpărător), deoarece la acel moment s-a născut conflictul litigios dintre reclamanta S.C. C. S.R.L. şi pârâtele Municipiul Piatra-Neamţ prin Primar şi S.C. D. S.A. în dosarul nr. x/2015. S.C. C. S.R.L. a chemat în judecată pe Municipiul Piatra-Neamţ prin Primar şi S.C. D. S.A. pentru revendicarea terenului situat în Piatra-Neamţ, strada x, nr. 1, judeţul Neamţ, înscris în Cartea Funciară nr. x sub nr. cadastral x, Terenul în discuţie a făcut parte din proprietatea privată a Municipiului Piatra-Neamţ, dobândit în baza deciziei nr. 76/2013 din 19.09.2013 a Curţii de Apel Bacău care a rămas definitivă prin decizia nr. 3187 din 18.11.2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie. În urma licitaţiei publice din data de 13.10.2015 imobilul a fost înstrăinat către S.C. A. S.A., conform Contractului de vânzare-cumpărare nr. x/19.11.2015.

Întrucât prin acţiunea în revendicare formulată de S.C. C. S.R.L. s-a urmărit asigurarea unei posesii depline şi liniştite, era de datoria societăţii S.C. C. S.R.L. să probeze modalităţile prin care Municipiul Piatra-Neamţ încalcă acest atribut al dreptului de proprietate. Pe de o parte, societatea S.C. C. S.R.L. nu a indicat modalităţile concrete prin care presupusul drept de proprietate ar fi restrâns de către Municipiul Piatra-Neamţ, iar pe de altă parte, prin Adresa nr. x din 25 februarie 2016, societatea S.C. C. S.R.L. a înţeles să renunţe la judecată în ceea ce priveşte revendicarea imobiliară. Astfel, în respectiva acţiune a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului Piatra-Neamţ, excepţia fiind admisă de către instanţa de judecată.

SC A. S.A. susţine că motivul pentru care au suspendat plata diferenţei de preţ este faptul că pe de o parte, a intervenit litigiul dintre reclamanta S.C. C. S.R.L. şi pârâtele Municipiul Piatra-Neamţ prin Primar şi S.C. D. S.A. care s-a finalizat, iar pe de altă parte, subscrisul s-ar afla sub incidenţa art. 1556 şi 1695 din Noul C. civ.

Art. 1556 din Noul C. civ. privind excepţia de neexecutare prevede că "(l) Atunci când obligaţiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părţi nu execută sau nu oferă executarea obligaţiei, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligaţii, afară de cazul în care din lege, din voinţa părţilor sau din uzanţe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi. (2) Executarea nu poate fi refuzată dacă, potrivit împrejurărilor si ţinând seama de mica însemnătate a prestaţiei neexecutate, acest refuz ar fi contrar bunei credinţe", dar pârâta a fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi a predat terenul, îndeplinindu-şi obligaţiile contractuale. De asemenea S.C. A. S.A. solicită rezoluţiunea contractului, dar nu precizează în acţiunea lor ce obligaţii contractuale a încălcat.

Art. 1695 din Noul C. civ. privind condiţiile garanţiei contra evicţiunii prevede că "(1) Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea netulburată a bunului vândut. (2) Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce rezultă din pretenţiile unui terţ numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului până la acea dată. (3) De asemenea, garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării", dar nu există niciun temei pentru invocarea evicţiunii din moment ce pârâtul era titularul dreptului de proprietate asupra terenului în baza deciziei nr. 707/2013 din 19 septembrie 2013 a Curţii de Apel Bacău, care a rămas definitivă prin decizia nr. 3187 din 18 noiembrie 2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Potrivii art. 1270 din Noul C. civ., care prevede că "(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părţilor ori din cauze autorizate de lege", S.C. A. S.A., este obligată să respecte prevederile contractului de vânzare-cumpărare şi să plătească diferenţa de preţ de 732.270 RON.

SC A. S.A. a suspendat plata diferenţei de preţ de 732.270 RON deoarece a intervenit litigiul dintre reclamanta S.C. C. S.R.L. şi pârâtele Municipiul Piatra-Neamţ prin Primar şi S.C. D. S.R.L., dar acest litigiu s-a soluţionat în mod favorabil faţă de subscrisul, aşadar S.C. A. S.A. nu mai are motive pentru a refuza plata.

Având în vedere faptul că acţiunea formulată de către S.C. C. S.R.L. în dosarul nr. x/2015 a fost respinsă pentru că terenul se afla în proprietatea pârâtei şi acţiunea formulată de către S.C. A. S.R.L. în dosarul nr. x/2017 este inadmisibilă pentru motivele ce stau la baza întâmpinării, iar evicţiunea este inexistentă în această speţă, se solicită obligarea S.C. A. S.A. să plătească diferenţa de preţ de 732,270 RON.

Prin sentinţa civilă nr. 572/2017 din 13 noiembrie 2017, Tribunalul Bistriţa-Năsăud, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamanta Societatea A. S.A., împotriva pârâtului Municipiul Piatra-Neamţ, precum şi cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

A respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională formulată de pârâtul Municipiul Piatra-Neamţ împotriva reclamantei Societatea A. S.A..

Împotriva acestei sentinţe, reclamanta A. S.A. şi pârâtul Municipiul Piatra Neamţ au declarat apel.

Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, prin decizia civilă nr. 456/2018 din 25 septembrie 2018 a respins apelurile declarate de reclamanta Societatea A. S.A. şi de pârâtul Municipiul Piatra Neamţ împotriva sentinţei civile nr. 572/2017 din 13 noiembrie 2017 pronunţată de Tribunalul Bistriţa-Năsăud, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal în dosarul nr. x/2017, precum şi cererea apelantei-reclamante de obligare a apelantului-pârât la plata cheltuielilor de judecată.

Împotriva deciziei civile nr. 456/2018 din 25 septembrie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, pârâtul Municipiul Piatra Neamţ a declarat recurs.

Prin memoriul de recurs, în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., pârâtul Municipiul Piatra Neamţ a solicitat instanţei să caseze parţial hotărârea cu privire la cererea reconvenţională care a fost respinsă la fond şi în apel, referitor la obligarea intimatei la plata diferenţei de preţ de 732.270 RON în baza Contractului de vânzare-cumpărare încheiat între Municipiul Piatra Neamţ (vânzător) şi S.C. A. S.A. (cumpărător).

În argumentarea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., ce prevăd că hotărârea poate fi atacată cu recurs dacă aceasta nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, cuprinde motive contradictorii sau cuprinde motive străine de natura cauzei, recurentul consideră că instanţa de judecată nu a avut motive suficiente pentru a respinge cererea, decizia atacată fiind motivată insuficient.

În condiţiile prevăzute de lege, în cadrul considerentelor hotărârii, instanţa trebuie să arate obiectul cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinute de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, nerespectarea acestor dispoziţii legale atrăgând nulitatea hotărârii, iar instanţa a arătat că cererea reconvenţională este neîntemeiată pentru că pârâtul a cunoscut scopul achiziţionării terenului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi pentru că planurile urbanistice nu au fost aprobate, dar la pronunţarea deciziei nu s-a ţinut cont de faptul că pârâtul a arătat că în contractul de vânzare-cumpărare nu există nicio precizare cu privire la scopul ori destinaţia terenului în suprafaţă de 2400 mp (în urma măsurătorilor - 2332 mp) situat în Piatra Neamţ, strada x, nr. 1, judeţul Neamţ sau cu privire la condiţionarea intimatei de a depune documentaţia pentru aprobarea P.U.Z. şi R.L.U.. Astfel, nu există nicio legătură de cauzalitate între ceea ce s-a discutat în cadrul şedinţei Consiliului Local privind aprobarea P.U.Z. şi R.L.U. aferente construirii unui E. şi ceea ce s-a stipulat în contractul de vânzare-cumpărare.

În argumentarea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul susţine că hotărârile pronunţate în cauză sunt date cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, deoarece instanţa de judecată a interpretat în mod greşit afirmaţia sa cu privire la forţa obligatorie a contractului (art. 1722 din Noul C. civ.) atunci când a pronunţat decizia atacată.

În condiţiile prevăzute de lege, instanţa trebuie să interpreteze şi să aplice în mod corect legea pentru a pronunţa o hotărâre temeinică şi legală. Instanţa a arătat în considerente că nu poate fi primit argumentul pârâtului prin care se invocă forţa obligatorie, în baza art. 1722 din Noul C. civ., dar apreciază că intimata nu ar fi trebuit să solicite rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare şi ar fi trebuit să execute obligaţia de plată a preţului căci nu mai sunt impedimente.

În acest context, recurentul arată că nu se face vinovat de apariţia dosarului nr. x/2015 (litigiul dintre reclamanta S.C. C. S.R.L. şi pârâtele Municipiul Piatra Neamţ prin Primar şi S.C. D. S.R.L., care a fost soluţionat definitiv prin decizia civilă nr. 1628 din 28 noiembrie 2018) şi a dosarului nr. x/2016 (litigiul dintre reclamanta S.C. C. S.R.L. şi pârâta S.C. A. S.A., care a fost soluţionat prin sentinţa civilă nr. 2761 din 19 decembrie 2017).

Prin întâmpinarea depusă, la 25 martie 2019, intimata A. S.A. a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.

Prin răspunsul la întâmpinare, depus la 3 aprilie 2019, recurentul a solicitat respingerea susţinerilor intimatei şi admiterea recursului astfel cum a fost formulat în cauză.

Înalta Curte a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, întocmit în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ.

Prin încheierea din Camera de consiliu din data de 16 mai 2019, potrivit dispoziţiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ., s-a dispus comunicarea către părţi a raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Potrivit dovezilor de comunicare raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului a fost comunicat părţilor la data de 12 iunie 2019, părţile nedepunând punct de vedere asupra raportului de admisibilitate în principiu.

Prin încheierea din 14 noiembrie 2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă a admis în principiu recursul declarat de recurentul MUNICIPIUL PIATRA NEAMŢ împotriva deciziei nr. 456/2018 din 25 septembrie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă şi a acordat termen la data de 6 februarie 2020, cu citarea părţilor.

Înalta Curte, analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile cauzei, constată că recursul declarat de recurentul MUNICIPIUL PIATRA NEAMŢ este nefondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispoziţiilor art. 488 pct. 6 C. proc. civ., hotărârea poate fi casată când nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Din perspectiva motivului invocat, recurentul susţine că hotărârea instanţei de apel ar cuprinde motive contradictorii sau străine de natura cauzei, deoarece consideră că instanţa de judecată nu a avut motive suficiente pentru a respinge cererea, fiind motivată insuficient.

Tot în acelaşi context, recurentul afirmă că în decizia atacată s-ar fi reţinut că cererea reconvenţională este neîntemeiată, întrucât Municipiul Piatra Neamţ a cunoscut scopul achiziţionării terenului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi pentru că planurile urbanistice nu au fost aprobate, fără a se ţine cont că în contractul de vânzare-cumpărare nu există nicio precizare cu privire la scopul ori destinaţia terenului în litigiu, sau cu privire la condiţionarea intimatei de a depune documentaţia pentru aprobarea PUZ şi RLU.

În legătură cu acest motiv se va reţine că apelul are caracter devolutiv ceea ce permite instanţei de apel să examineze cauza sub toate aspectele de fapt şi de drept, aşa încât considerentele reprezintă analiza tuturor argumentelor care au constituit motive de apel, soluţia fiind motivată pe aspectele esenţiale care au format convingerea instanţei de apel.

Din motivarea explicită şi argumentele aduse în sprijinul soluţiei rezultă că s-au respectat circumstanţele cauzei şi că au fost analizate motivele de fapt şi de drept care s-au invocat, instanţa referindu-se expres la dispoziţiile legale aplicabile.

Contrar susţinerilor recurentului, hotărârea este pronunţată cu respectarea dispoziţiilor art. 476 alin. (1) C. proc. civ., aceasta cuprinzând motivele de fapt şi de drept pe care se sprijină şi care au format convingerea instanţei, astfel că, pentru respingerea apelului promovat de către Municipiul Piatra Neamţ s-au avut în vedere argumentele invocate privind forţa obligatorie a contractului încheiat între părţi, reţinându-se totodată în mod just faptul că dispoziţiile art. 1722 C. civ. nu înfrâng acest caracter al contractului, ci prevăd în mod expres posibilitatea cumpărătorului de a suspenda plata preţului, în condiţiile prevăzute de lege.

Din cuprinsul considerentelor deciziei atacate se constată că hotărârea este amplu motivată, în ceea ce priveşte soluţionarea apelurilor promovate în cauză, instanţa de apel răspunzând tuturor criticilor formulate de către ambele părţi.

De asemenea, nici critica privind pretinsele motive contradictorii sau străine de natura cauzei cuprinse în decizia atacată nu poate fi primită, întrucât în memoriul de recurs nu se regăsesc argumente concrete care să susţină această teorie, în realitate, motivul a fost invocat în mod formal, deşi aspectele reţinute de către instanţa de apel în motivarea soluţiei de respingere a apelului vizează în mod nemijlocit susţinerile recurentului cât şi apărările formulate de acesta.

Din această perspectivă, se constată, contrar susţinerilor recurentului că hotărârea curţii de apel cuprinde motivele pe care se sprijină şi care au format convingerea instanţei, precum şi pe cele pentru care au fost înlăturate cererile părţilor, instanţa nefiind ţinută (obligată) să răspundă fiecărui argument invocat de părţi, putând să sistematizeze susţinerile părţilor şi chiar să procedeze într-o altă ordine, decât cea prezentată de părţi, la examinarea acestora, atât timp cât motivarea unei soluţii clare şi convingătoare impune acest lucru şi cât nu sunt încălcate exigenţele dispoziţiilor art. 425 C. proc. civ. - ceea ce în speţă nu se regăseşte.

Simpla nemulţumire a recurentului cu privire la soluţia pronunţată, la argumentele care au format convingerea instanţei, neînsuşirea de către instanţa de control judiciar a apărărilor formulate de aceasta, sunt aspecte care nu pot fi asimilate unei nemotivări în sensul textului legal anterior evocat şi nici nu justifică invocarea motivului de recurs instituit de prevederile art. 488 pct. 6 C. proc. civ.

Potrivit dispoziţiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărârii se poate cere atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, context în care, recurentul susţine că hotărârea atacată ar fi rezultatul interpretării greşite a afirmaţiei sale cu privire la forţa obligatorie a contractului raportat la dispoziţiile art. 1722 C. civ.

Totodată, acesta afirmă că nu îi poate fi imputată apariţia dosarelor de revendicare a terenului ce formează obiectul contractului de vânzare-cumpărare, respectiv a dosarului nr. x/2015 (litigiul dintre reclamanta S.C. C. S.R.L. şi pârâtele Municipiul Piatra Neamţ prin Primar şi S.C. D. S.R.L., care a fost soluţionat definitiv prin decizia civilă nr. 1628 din 28 noiembrie 2018) şi a dosarului nr. x/2016 (litigiul dintre reclamanta S.C. C. S.R.L. şi pârâta S.C. A. S.A., care a fost soluţionat prin sentinţa civilă nr. 2761 din 19 decembrie 2017), având în vedere faptul că reclamanta era datoare a executa obligaţia de plată a preţului.

Această critică se constată că este nefondată, având în vedere că în considerente, instanţa de apel a dezvoltat raţiunile pentru care suspendarea plăţii preţului, în condiţiile art. 1722 C. civ., nu contravine forţei obligatorii a contractului.

Aşadar, susţinerile recurentului în sensul că demararea litigiilor având ca obiect revendicarea imobilului teren în cauză nu i-ar fi imputabile, şi ca atare, reclamanta ar fi trebuit să execute obligaţia de plată a preţului fără a putea să solicit rezoluţiunea contractului, nu pot fi susţinute.

Aceasta deoarece, raţionamentul recurentului vizează forţa obligatorie a contractului prin raportare la solicitarea reclamantei de rezoluţiune a contractului de vânzare-cumpărare, iar nu în raport cu suspendarea plăţii preţului.

Or, rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare a făcut obiectul apelului promovat de reclamantă, soluţionat definitiv de Curtea de Apel Cluj prin decizia pronunţată în cauză, fără a mai exista interes şi a mai putea fi pus în discuţie acest aspect.

Prin urmare, forţa obligatorie a contractului poate fi analizată strict prin raportare la soluţia dată apelului promovat de Municipiul Piatra Neamţ, aceasta fiind pusă în discuţie în contextul suspendării plăţii preţului.

Totodată, se constată că în speţă nu s-a invocat şi nu s-a reţinut că ar exista o culpă a Municipiului Piatra Neamţ pentru demararea litigiilor în revendicare imobiliară, însă nu poate fi negat faptul că recurentul, în calitate de vânzător al imobilului, datorează garanţia pentru evicţiune în temeiul dispoziţiilor art. 1695 C. civ., iar pentru acest considerent şi pentru a spori protecţia cumpărătorului, legiuitorul a reglementat în cuprinsul art. 1722 C. civ. posibilitatea de suspendare a plăţii preţului până la încetarea tulburării sau până când vânzătorul oferă o garanţie corespunzătoare.

Aşadar, independent de existenţa sau nu a unei culpe a vânzătorului, cumpărătorul este îndreptăţit să suspende plata preţului în condiţiile art. 1722 C. civ.

În concluzie, cu referire la motivele evocate se va reţine că recurentul s-a îndepărtat de la dispoziţiile menţionate de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. sub aspectul conţinutului său, iar prin argumentele aduse s-a cerut instanţei de recurs să statueze asupra cauzei ca atare, judecând în fond şi nu doar să verifice decizia din apel în ce priveşte modul de aplicare a legii.

Din această perspectivă, criticile susţinute doar în mod formal şi circumscrise prevederilor art. 488 pct. 6 şi 8 C. proc. civ., nu corespund exigenţelor căii de atac a recursului în reglementarea sa legală, ce a fost concepută ca un mijloc procesual menit să asigure un control în legalitate asupra hotărârilor instanţei de apel.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul MUNICIPIUL PIATRA NEAMŢ împotriva deciziei nr. 456/2018 din 25 septembrie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul MUNICIPIUL PIATRA NEAMŢ împotriva deciziei nr. 456/2018 din 25 septembrie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, în contradictoriu cu intimata A. S.A..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 6 februarie 2020.