Judicial recognition of property over unpermitted constructions: building permit non-compliance as an absolute bar to acquisitive accession.

Şedinţa publică din data de 15 ianuarie 2020

Deliberând asupra recursului de faţă, din actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la 18 noiembrie 2016 pe rolul Tribunalului Timişoara, secţia I civilă, sub nr. x/2016, reclamanta S.C. A. S.R.L. prin administrator judiciar B. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Timişoara, Primarul Municipiului Timişoara şi Consiliul Local al Municipiului Timişoara să se constatate că pe terenul situat în Timişoara, judeţul Timiş, întabulat în CF x Timişoara (nr. CF vechi x Timişoara), erau edificate construcţiile: casă în regim P+E şi extindere (clădire de la strada), casă în regim P şi casă in regim P+E (clădire din spatele parcelei); să se constate că reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra acestor construcţii prin edificare si accesiune; să se dispună întabularea în CF x Timişoara în favoarea reclamantei a construcţiilor în modalitatea existentă la această dată, respectiv C1: casă în regim P+E cu extindere, C2: casă în regim P, C3: casă în regim P+E.

Prin sentinţa civilă nr. 761 din 6 iunie 2017, instanţa a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta S.C. A. S.R.L. prin administrator judiciar. Prin cererea de apel, reclamanta a solicitat introducerea în cauză a noului proprietar al imobilului, şi anume C., care a dobândit dreptul de proprietate asupra acestui imobil prin contractul de vânzare autentificat sub nr. x din 31 octombrie 2016.

Prin încheierea din 16 noiembrie 2017, instanţa de apel a extins cadrul procesual faţă de numita C., dispunând citarea acesteia.

La termenul de la 14 decembrie 2017 reprezentantul reclamantei S.C. A. S.R.L. prin administrator judiciar a precizat că noul proprietar, C., şi-a însuşit poziţia de co-apelantă şi co-reclamantă, având interes în cauză.

Prin decizia civilă nr. 218 din 14 decembrie 2017, Curtea de Apel Timişoara, secţia a I civilă a respins apelul declarat de reclamantele S.C. A. S.R.L. prin administrator judiciar şi de C..

Împotriva acestei decizii au formulat recurs S.C. A. S.R.L. prin administrator judiciar şi C., solicitând în principal casarea deciziei civile recurate şi a sentinţei de fond şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de fond, iar în subsidiar casarea deciziei pronunţate de instanţa de apel şi trimiterea cauzei spre rejudecare către Curtea de Apel Timişoara.

Motivele invocate de recurentele-reclamante S.C. A. S.R.L. prin administrator judiciar şi de C. sunt, în esenţă, următoarele:

Recurentele-reclamante susţin că ambele hotărâri sunt emise cu încălcarea legii deoarece cuprind motive care nu corespund realităţii şi fac referire la o pretinsă autoritate de lucru judecat, care, în opinia recurentelor-reclamante, nu există. În memoriul de recurs se precizează că recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. a achiziţionat un imobil format din teren şi clădire reprezentând corpul 1 de clădire, astfel cum este precizat în petitul cererii de chemare în judecată. Ambele bunuri imobile erau întabulate. Ulterior achiziţionării a fost construit un imobil în regim P+E în spatele parcelei, imobil pentru care s-a eliberat certificat de urbanism, dar nu s-a eliberat autorizaţie de construire. Din acest motiv, proprietarul a fost sancţionat prin intermediul procesului-verbal de constatare a contravenţiilor nr. x/196/20 martie 2007. În ceea ce priveşte construcţia deja existentă pe teren, a fost eliberată autorizaţia de construire nr. x din 13 martie 2007, având ca scop extinderea acestei construcţii şi realizarea unei construcţii noi în curte. Având în vedere că aceasta autorizaţie nu a fost respectată (şarpantele ambelor construcţii nefiind conforme cu proiectul depus), proprietarul imobilului a fost sancţionat prin intermediul procesului-verbal de constatare a contravenţiilor nr. x/339/12 aprilie 2007 exclusiv cu privire la modalitatea de executare a şarpantelor.

Recurentele-reclamante arată că instanţa de fond şi cea de apel au reţinut în mod eronat o autoritate de lucru judecat care nu există având în vedere că sentinţa civilă nr. 8330 din 27 martie 2012, pronunţată în dosarul nr. x/2009, a cărei autoritate de lucru judecat a fost invocată, nu se referă la imobilul din spatele parcelei, iar legat de celelalte două imobile, obligaţia de desfiinţare vizează numai şarpantele acestor imobile construite cu încălcarea autorizaţiei de construire. Aceste critici sunt subsumate de recurentele-reclamante motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.

În susţinerea unui alt motiv de recurs, se afirmă că motivarea instanţelor inferioare bazată pe o presupusă autoritate de lucru judecat este străină de natura cauzei deoarece nu are legătură cu imobilele despre care se face vorbire în cererea de chemare în judecată. Mai susţin recurentele-reclamante că instanţa de fond ar fi soluţionat cauza în temeiul unei excepţii de inadmisibilitate, fără a fi pus această excepţie în discuţia părţilor. Aceste critici sunt subsumate de recurentele-reclamante motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Aceleaşi critici legate de invocarea presupusei autorităţi de lucru judecat de către instanţele de fond şi de apel sunt susţinute şi în argumentarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.. În acest context, recurentele-reclamante apreciază că instanţele inferioare au interpretat greşit normele de drept privitoare la accesiunea imobiliară, art. 482 şi art. 488-492 C. civ. din 1864, normele de drept referitoare la proprietate şi prevederile Legii nr. 50/1991. Recurentele-reclamantele afirmă că jurisprudenţa în materie ar fi statuat că lipsa autorizaţiei de construire nu echivalează cu lipsa construcţiei, iar Legea nr. 50/1991 reglementează raporturi de drept de administrativ pentru executarea lucrărilor de construire şi nu privesc fondul dreptului de proprietate.

În opinia recurentelor-reclamante, modul de soluţionare a cauzei a echivalat cu o nepronunţare asupra fondului cauzei, de către ambele instanţe, având în vedere şi respingerea întregului probatoriu, atât a cererii de omologare a expertizelor efectuate în dosarul de cercetare penală, dar şi de efectuare a unei noi expertize în prezentul dosar, precum şi faptul că nu a fost analizată situaţia fiecărei construcţii în parte, situaţii diferite despre care nu s-a făcut vorbire în niciuna dintre motivări, aspect din care ar rezulta că fondul cauzei nu a fost analizat propriu-zis.

În drept, recurentele-reclamante au invocat motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6, 7 şi 8 C. proc. civ.

Pe baza cererii de recurs şi a actelor din dosar, în temeiul art. 493 C. proc. civ., s-a dispus întocmirea raportului de către magistratul-asistent desemnat.

Prin încheierea din 13 iunie 2018, s-a dispus comunicarea către părţi a raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului declarat, în temeiul dispoziţiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ.. Recurentele-reclamantele au depus punct de vedere cu privire la raport.

Prin încheierea din 18 septembrie 2019, a fost admis în principiu recursul şi s-a fixat termen de judecată la 6 noiembrie 2019, în vederea soluţionării acestuia. La acel termen, recurentele-reclamante au invocat neconstituţionalitatea prevederilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 în interpretarea dată în Decizia nr. 13/2019 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, având ca obiect recurs în interesul legii. Cauza a fost amânată la 15 ianuarie 2020.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

Motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura pricinii.

Din perspectiva acestui motiv de recurs, recurentele-reclamante au afirmat că motivarea instanţelor inferioare bazată pe o presupusă autoritate de lucru judecat este străină de natura cauzei deoarece hotărârea a cărei autoritate de lucru judecat a fost invocată de instanţa de apel ar privi numai două din cele trei corpuri de clădire despre care s-a făcut vorbire în cererea de chemare în judecată, pe de o parte, iar, pe de altă parte, instanţa de fond ar fi soluţionat cauza pe excepţia inadmisibilităţii acţiunii fără ca această excepţie să fi fost pusă în discuţia părţilor. S-a mai afirmat că instanţa de apel nu ar fi motivat soluţia de respingere a apelului cu privire la toate imobilele care fac obiectul litigiului.

Criticile sunt nefondate. Contrar susţinerilor recurentelor-reclamante, instanţa de apel a motivat corespunzător hotărârea. Astfel, cu privire la corpurile de clădire care au făcut obiectul autorizaţiei de construire nr. x din 13 martie 2007 şi al procesului-verbal de constatare şi sancţionare a contravenţiilor nr. x/339 din 17 aprilie 2007, instanţa de apel a reţinut că autorizaţia de construire nu a fost respectată şi că recurentele-reclamante nu au respectat nici prevederile procesului-verbal de constatare şi sancţionare a contravenţiilor privind intrarea în legalitate. Aceste aspecte rezultă atât din actele depuse la dosarul cauzei, cât şi din sentinţa nr. 8300 din 27 martie 2012, rămasă definitivă, prin care recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. a fost obligată să desfiinţeze lucrările ilegal executate. Cu privire la imobilul pentru care recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. a început lucrările fără a avea autorizaţie de construire, instanţa de apel l-a inclus în considerentul în care face referire la dosarul de cercetare penală nr. 7658/P/2009, dosar care a avut ca obiect toate construcţiile despre care face vorbire recurenta-reclamantă în cererea de chemare în judecată, şi a reţinut concluziile dosarului penal şi anume că recurenta-reclamantă a săvârşit faptele imputate, respectiv executarea lucrărilor de construcţie cu încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 50/1991, fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea în totalitate a acesteia.

Pe de altă parte, instanţa de apel a reţinut în mod corect că în cauză nu sunt incidente prevederile art. 480 alin. (3) C. proc. civ. deoarece instanţa de fond nu a soluţionat acţiunea în temeiul unei excepţii de inadmisibilitate, ci a analizat fondul cauzei, reţinând că un fapt ilegal nu poate avea valenţe legale în anumite circumstanţe de drept şi că nu se poate obţine un drept real prin eludarea dispoziţiilor legale. Instanţa de apel face trimitere şi la celelalte considerente reţinute de instanţa de fond prin care aceasta s-a pronunţat asupra fondului cauzei.

Motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când s-a încălcat autoritatea de lucru judecat. Din perspectiva acestui motiv de recurs s-a invocat că instanţele inferioare au reţinut în mod greşit că sentinţa nr. 8300 din 27 martie 2012 are autoritate de lucru judecat în prezenta cauză. Astfel recurentele-reclamante invocă de fapt inexistenţa autorităţii de lucru judecat.

Critica este nefondată. Efectele lucrului judecat prezintă, conform dispoziţiile art. 431 C. proc. civ., un aspect pozitiv şi unul negativ, împiedicând partea să mai repună în discuţie aceleaşi chestiuni dezlegate anterior şi permiţând ca lucrul judecat anterior să fie opozabil într-un alt litigiu. În mod corect, instanţa de apel a constatat că, în ceea ce priveşte construcţiile pentru care s-a obţinut autorizaţie, există o hotărâre judecătorească intrată în puterea lucrului judecat care a stabilit că recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. nu a respectat prevederile respectivei autorizaţii de construire.

Motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material. Din perspectiva acestui motiv de recurs s-a invocat aplicarea greşită a normelor privind noţiunea autorităţii şi a puterii de lucru judecat şi a normelor privitoare la accesiunea imobiliară, art. 482 şi art. 488-492 C. civ. din 1864.

Critica este nefondată.

Instanţele de fond şi apel au aplicat în mod corect instituţia autorităţii de lucru judecat atunci când au avut în vedere faptul că prin sentinţa nr. 8300 din 27 martie 2012 s-a stabilit deja că recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. a încălcat prevederile autorizaţiei de construire ce îi fusese eliberată. Recurentele-reclamante pot invoca în prezenta cale de atac motive de nelegalitate a hotărârilor atacate, dar nu pot cere instanţei de recurs să reevalueze o situaţie de fapt sau să aprecieze asupra celor deja stabilite anterior de o instanţă de judecată într-un alt dosar.

În ceea ce priveşte temeiul legal al acţiunii, şi anume accesiunea imobiliară şi prevederile art. 482 şi art. 488-492 C. civ. din 1864, Înalta Curte constată că instanţa de apel şi instanţa de fond au aplicat în mod corect prevederile legale mai sus menţionate atunci când au statuat că, pe calea acţiunii introduse, recurentele-reclamante au avut intenţia de a acoperi nelegalitatea realizării unor construcţii fără autorizaţie.

Prin Decizia nr. 13/2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii a statuat: "Lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii."

Conform prevederilor art. 517 alin. (4) C. proc. civ., dezlegarea dată problemelor de drept judecate este obligatorie de la data publicării deciziei în Monitorul Oficial, respectiv 3 iunie 2019.

Pentru a decide astfel, în analiza aceloraşi prevederi legale pe care le-au invocat şi recurentele-reclamante ca temeiuri de drept, respectiv art. 37 din Legea nr. 50/1991 şi art. 492 C. civ. din 1864, instanţa supremă a avut în vedere o situaţie similară celei din prezentul recurs, şi anume constatarea unui drept de proprietate, în temeiul edificării şi accesiunii, asupra unor construcţii realizate pe un teren proprietatea constructorului, cu materialele constructorului, dar fără autorizaţie de construire sau cu încălcarea unei autorizaţii de construire existente. Interpretând noţiunea de "accesiune", instanţa supremă a reţinut că este vorba de aceea de "fapt juridic în sens restrâns, care constă în faptul edificării construcţiei pe terenul propriu şi cu materiale proprii, fără ca acest fapt să determine un efect achizitiv de proprietate". Dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei.

Având în vedere că dreptul de a construi, ca prerogativă a dreptului de proprietate, este supus unor reguli speciale în materia amenajării teritoriului şi a urbanismului, pentru ca titularul construcţiei să poată pretinde recunoaşterea dreptului de proprietate asupra construcţiei astfel realizate, el trebuie să dovedească ca şi-a exercitat dreptul de dispoziţie materială asupra terenului cu respectarea restricţiilor cuprinse în documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism. Se mai reţine că deşi sub aspect probator, dovada dreptului de proprietate este asigurată prin titlul de proprietate asupra terenului, unit cu dovada edificării şi cu prezumţia de proprietate prevăzută de art. 492 C. civ. din 1864, recunoaşterea dreptului de proprietate asupra construcţiei de către autorităţile statului, inclusiv de instanţa de judecată, nu se poate face decât în condiţiile respectării normelor imperative în domeniul autorizării construcţiilor, respectiv prin emiterea şi respectarea autorizaţiei de construire şi a celorlalte documente prevăzute de lege.

Plecând de la considerentele Deciziei nr. 13/2019 menţionate mai sus şi de la soluţia pronunţată de instanţa supremă în soluţionarea respectivului recurs în interesul legii, Curtea reţine că instanţa de apel a aplicat corect prevederile legale a căror încălcare o susţin recurentele-reclamante atunci când a respins ca nefondat apelul acestora. Atunci când solicită recunoaşterea dreptului de proprietate asupra construcţiilor în litigiu, recurentele-reclamante trebuie să facă dovada că au respectat toate condiţiile legale privind autorizarea efectuării acestor construcţii. Or, în cauză această dovadă nu a fost făcută, dimpotrivă, s-a reţinut în mod corect de către instanţa de apel şi cea de fond că imobilele în discuţie au fost executate cu nerespectarea normelor legale în materia materia amenajării teritoriului şi a urbanismului.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 496 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ., Înalta Curte urmează să respingă, ca nefondat, recursul declarat de recurenta C. şi de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L., prin administrator judiciar B.. împotriva deciziei nr. 218 din 14 decembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta C. şi de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L., PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR B.. împotriva deciziei nr. 218 din 14 decembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 15 ianuarie 2020.