Resolutory clause interpretation: exclusion of judicial review of non-stipulated contractual breaches in accordance with the binding force of the pact

Şedinţa publică din data de 22 iulie 2020

Asupra recursului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă la data de 19 ianuarie 2016 sub nr. x/2016, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pârâta S.C. B. S.A., solicitând să se dispună: obligarea pârâtei la plata sumei de 750.683,40 RON, cu titlu de penalitate datorată conform contractului de închiriere nr. x din data de 12.03.2015, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

Prin cererea reconvenţională, pârâta-reclamantă a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunţa:

1. să fie obligată reclamanta-pârâtă la plata sumei de 1.164.907 EUR (echivalentul a 5.211.560,94 RON), reprezentând beneficiul nerealizat ca urmare a încălcării culpabile de către reclamantă a prevederilor contractului de închiriere, cu consecinţa rezilierii acestuia de către pârâtă;

2. să fie obligată reclamanta-pârâtă la plata sumei de 94.795,66 RON, reprezentând contravaloarea serviciilor achitate de către pârâtă pentru realizarea proiectului lucrărilor de amenajare şi finisare;

3. să fie obligată reclamanta-pârâtă la plata sumei de 18.930,78 RON, reprezentând contravaloarea onorariilor avocaţiale achitate de către pârâtă, aferente serviciilor de consultanţă juridică privind negocierea şi semnarea contractului de închiriere nr. x/12.03.2015, precum şi a onorariilor subsecvente în legătură cu desfăşurarea şi încetarea contractului.

Prin sentinţa civilă nr. 8070 din 20 decembrie 2016, pronunţată în dosarul nr. x/2016, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A.; a respins cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă S.C. B. S.A., ca neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 1474/A din 21 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a fost respins apelul declarat de apelanta-pârâtă S.C. B. S.A., împotriva sentinţei civile nr. 8070 din 20 decembrie 2016, ca nefondat.

A fost admis apelul declarat de apelanta-reclamantă S.C. A. S.R.L., împotriva aceleiaşi sentinţe.

A fost schimbată în parte sentinţa civilă, în sensul că: a fost admisă cererea de chemare în judecată. A fost obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 750.683,40 RON, cu titlu de despăgubiri conform clauzei penale şi a sumei de 56.648 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei civile apelate.

A fost obligată apelanta-pârâtă la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 5.555,91 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în taxă judiciară de timbru.

A fost respinsă cererea apelantei-pârâte de obligare a apelantei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei decizii, pârâta B. S.A. a declarat recurs, motivele fiind următoarele:

Un prim motiv de recurs, reglementat de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., vizează faptul că instanţa de apel a nesocotit principiul înscris în art. 1.270 C. civ., trecând peste voinţa părţilor exprimată în contract.

Astfel, interpretând greşit clauzele convenţiei, instanţei de apel i-a scăpat un aspect esenţial care ţine de modul de operare a pactului comisoriu, acela că judecătorul va putea cenzura, doar dacă este sesizat sub acest aspect, validitatea unui pact comisoriu din perspectiva încălcării ordinii publice şi bunelor moravuri şi a caracterului abuziv şi disproporţional al acestuia.

În speţă, sunt aplicabile dispoziţiile înscrise în art. 1.270 C. civ., deoarece contractului de închiriere, care face obiectul litigiului de faţă, i se aplică principiul forţei obligatorii care guvernează această materie.

Cum, în cauză, nu s-a contestat faptul că acest contract nu îndeplineşte condiţiile cerute de art. 1.179 C. civ., instanţa de apel în mod greşit nu a dat eficienţă juridică clauzelor înscrise de părţi în cuprinsul acestuia corespunzător voinţei lor, examinând eronat efectele produse asupra raporturilor dintre părţile contractante.

Instanţa de apel nu era îndreptăţită să se pronunţe cu privire la oportunitatea desfiinţării contractului, în condiţiile în care pactul comisoriu şi-a produs efectele, contractul fiind rezolvit de plin drept ca urmare a notificării transmise de către B..

Clauza convenită de părţi la art. 20.7 din contractul de închiriere, care constituie temei al rezilierii de către recurentă, conform căreia neîndeplinirea de către locator a obligaţiei de a preda spaţiul la data predării, dă dreptul acesteia să rezilieze/denunţe unilateral contractul, de plin drept, cu efect imediat, fără intervenţia instanţelor de judecată şi fără necesitatea îndeplinirii niciunei alte formalităţi, constituie un pact comisoriu expres de ultim grad, modul de redactare al pactului fiind fără echivoc în sensul forţei sale juridice.

Acest pact comisoriu, care în contextul art. 1.270 din noul C. civ. se impune părţilor întocmai ca şi legea, înlătură prin modalitatea de redactare intervenţia instanţei sub aspectul verificării condiţiilor în care se aplică sancţiunea rezoluţiunii.

Ca atare, rolul instanţei sub aspectul aplicării sancţiunii rezilierii este înlăturat în totalitate. Dacă una din părţi sesizează instanţa, aceasta nu poate decât să verifice dacă au fost îndeplinite condiţiile prevăzute în pactul comisoriu expres, în speţă, dacă operează cauza de culpă prevăzută la art. 20.7 din contract, invocată de către recurentă.

Prin urmare, pentru soluţionarea legală şi corectă a litigiului, în raport cu obiectul cererii şi apărările pârâtei, instanţa de apel trebuia să ţină cont de faptul că nu a fost învestită de către reclamantă cu o cerere în sensul analizării îndeplinirii condiţiilor prevăzute în pactul comisoriu expres, urmând să examineze clauzele contractului, să le acorde semnificaţia cuvenită, fiind clare şi precise, nesusceptibile de interpretare.

Potrivit art. 1554 alin. (3) din noul C. civ., comunicarea de către recurentă a notificării de reziliere şi necontestarea acestei rezilieri, astfel cum impun prevederile legale, are ca efect imediat şi de plin drept încetarea efectelor contractului de închiriere pentru viitor.

Examinarea conduitei părţilor, este nelegală faţă de forţa juridică a acestei clauze, fiind încălcate dispoziţiile art. 1.270 C. civ., cu raportare la art. 20.7 din contractul părţilor.

În art. 20.7 din contract părţile au prevăzut un pact comisoriu, care nu permite instanţei să analizeze culpa părţii sau oportunitatea măsurii, ci doar să constate dacă acesta a operat în condiţiile contractului, părţile prin voinţa lor convenind să renunţe cu anticipaţie la caracterul judiciar al rezilierii.

Rezilierea contractului produce efecte numai pentru viitor (ex nunc). Deşi art. 1.550 din noul C. civ. nu menţionează şi rezilierea extrajudiciară sau unilaterală, referindu-se doar la rezoluţiune, textul citat constituie temei şi pentru rezilierea unilaterală.

Condiţiile de invocare a rezilierii sunt identice cu cele ale rezoluţiunii, însă au specificul lor - conform art. 1.549 alin. (3) noul C. civ.

Astfel, la nivelul condiţiilor substanţiale este necesară şi în cazul rezilierii o neexecutare însemnată. Particularismul este dat de caracterul repetat al prestaţiilor. Astfel:

"În cazul contractelor cu executare succesivă, creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are un caracter repetat" (art. 1.551 alin. (1) teza a II-a noul C. civ.).

La nivelul condiţiilor de formă, invocarea rezilierii trebuie să îndeplinească exact condiţiile formale ale rezoluţiunii unilaterale (dacă creditorul înţelege să rezilieze unilateral contractul), respectiv cele ale rezoluţiunii judiciare (dacă creditorul înţelege să invoce rezilierea în instanţă).

Rezoluţiunea/rezilierea convenţională este prevăzută de art. 1.550 alin. (2) şi de art. 1.553 noul C. civ. şi reprezintă acea sancţiune care poate opera (judiciar sau unilateral) în virtutea unei clauze rezolutorii (numită chiar de legiuitor pact comisoriu), prin care părţile stabilesc în prealabil care neexecutare contractuală poate să atragă rezoluţiunea/rezilierea.

Pentru ca un pact comisoriu să-şi producă efectele este necesar ca acesta să prevadă expres obligaţiile a căror neexecutare atrage desfiinţarea contractului şi să se realizeze punerea în întârziere a debitorului conform art. 1.522 noul C. civ., care să indice condiţiile în care operează rezoluţiunea (art. 1553 alin. (3) din acelaşi cod).

Prin excepţie, cerinţa punerii în întârziere nu va fi necesară în cazul în care prin convenţie s-a prevăzut că debitorul este de drept în întârziere ca urmare a neexecutării (art. 1.553 alin. (2) noul C. civ., raportat la art. 1523 alin. (1) din acelaşi cod).

Doar în cazul în care, în pactul comisoriu nu s-au prevăzut, în mod expres, obligaţiile a căror neexecutare atrage desfiinţarea contractului, atunci este posibilă rezoluţiunea/rezilierea unilaterală a contractului în condiţiile art. 1.552 noul C. civ. sau rezoluţiunea/rezilierea judiciară a contractului conform art. 1.550 alin. (1) teza I din acelaşi cod.

Atunci când într-un contract s-a prevăzut clauza potrivit căreia contractul se desfiinţează de drept, fără orice altă formalitate prealabilă, în cazul în care o parte nu-şi execută obligaţiile, rolul instanţei de judecată este redus.

Nu poate fi însă, exclus în totalitate rolul instanţei de judecată, pentru că, deşi părţile au încheiat un pact comisoriu expres, forţa juridică a acestuia depinde de modul său de redactare şi, în plus, între părţi pot exista neînţelegeri în legătură cu îndeplinirea condiţiilor necesare pentru desfiinţarea contractului, iar în situaţia existenţei unor asemenea neînţelegeri, ţinând seama de accesul liber la justiţie, partea interesată poate introduce acţiune în justiţie pentru rezolvarea litigiului.

Chiar în situaţia în care pactul comisoriu conţine clauza potrivit căreia contractul se desfiinţează de drept, instanţa de judecată, sesizată cu un asemenea litigiu, este obligată să verifice existenţa unei manifestări neîndoielnice a voinţei creditorului de desfiinţare a contractului, indiferent de forma de exprimare a acestei voinţe.

Aşadar, prin notificarea de reziliere a contractului emisă de către recurentă s-a imputat reclamantei că aceasta nu a predat spaţiul la data stabilită prin contract. Aceste aspecte au fost confirmate de către reclamantă, care a recunoscut în cuprinsul cererii de chemare în judecată şi în răspunsul la interogatoriu că nu a procedat la predarea spaţiului la data agreată de către părţi.

Pe cale de consecinţă, la data de 14.12.2015, când reclamanta a înţeles să emită notificarea nr. 9130 pentru rezilierea contractului de închiriere, contractul era deja reziliat de către B. încă din data de 08.12.2015.

Un al doilea motiv de recurs vizează modul greşit în care instanţa de apel a aplicat prevederile legale incidente în litigiu în ceea ce priveşte răspunderea contractuală a fiecărei părţi în raport de obligaţiile asumate.

Nu există o excepţie de neexecutare invocată de partea potrivnică care să anihileze activarea pactului comisioriu de către recurentă.

Nu există nici un motiv pentru analizarea unei eventuale neexecutări culpabile a obligaţiilor contractuale asumate de recurentă, deoarece, obligaţia de predare a spaţiului de către intimată exista independent de respectarea obligaţiilor contractuale de către recurentă în ceea ce priveşte predarea proiectului de amenajare şi finisare, sub acest aspect, convenţia părţilor fiind neechivocă.

Prin urmare, chiar dacă excepţia de neexecutare reprezintă un mijloc de apărare aflat la îndemâna părţii căreia i se pretinde executarea obligaţiei, fără ca partea ce pretinde acest lucru să-şi fi executat propria-i obligaţie, în speţă, obligaţia de predare a spaţiului, îi incumba reclamantei, necondiţionat de îndeplinirea vreunei obligaţii corelative a recurentei.

Din acest punct de vedere, se arată că prin art. 2.1 din contract, coroborat cu art. 2 din condiţiile speciale ale contractului, părţile au agreat că spaţiul urma a fi predat către B. cel mai târziu până la data limită prevăzută în condiţiile speciale, respectiv 15.10.2015.

La data de 22.07.2015, reclamanta a transmis către B. o notificare prin care a precizat că nu poate respecta data de 15.10.2015 pentru predarea spaţiului închiriat decât dacă B. predă proiectul până la data de 24.07.2015.

B. a predat proiectul la data de 24 iulie 2015, în conformitate cu termenul-limită impus prin notificarea reclamantei.

Potrivit clauzei 3.3.3 din contractul de închiriere, scopul proiectului era de a oferi reclamantei posibilitatea de a lua la cunoştinţă şi de a aproba lucrările de amenajare şi finisare care urmau a fi efectuate de către B. în spaţiul închiriat, precum şi de a supraveghea şi verifica, la finalizarea lucrărilor, dacă condiţiile aprobate de reclamantă au fost respectate de către recurentă.

De asemenea, paragraful 3.3.4 din contractul de închiriere se referă la situaţia în care reclamanta nu primeşte proiectul, sancţiunea prevăzută fiind interdicţia de a deschide şi opera spaţiul închiriat.

Pe cale de consecinţă, contractul de închiriere nu îndreptăţea reclamanta să amâne data predării spaţiului închiriat ca urmare a unei predări târzii sau ca urmare a neîndeplinirii obligaţiei de a preda proiectul.

În cazul obligaţiilor de rezultat, s-a impus soluţia potrivit căreia se va prezuma culpa debitorului, prezumţia fiind una relativă şi operând de îndată ce creditorul face dovada că debitorul nu a realizat rezultatul la care acesta s-a obligat prin contractul încheiat. Nerealizarea scopului urmărit constituie faptul vecin şi conex, din existenţa căruia legea prezumă culpa debitorului. Prin urmare, creditorul nu este ţinut să probeze culpa debitorului.

Debitorul va fi obligat la despăgubiri atât în ipoteza în care, cu intenţie, acţionează pentru a-l păgubi pe creditor, cât şi în situaţia în care nu dovedeşte existenţa unei cauze străine neimputabilă lui, cauză care l-ar fi putut împiedica să-şi execute prestaţia. Prin urmare, răspunderea sa va fi antrenată indiferent dacă vina în neexecutarea lato sensu a obligaţiei a avut la bază intenţia sau o simplă culpă. De asemenea, legea instituie în sarcina debitorului o prezumţie de vină, în baza căreia va fi obligat la plata despăgubirilor, doar dacă nu va face dovada unei cauze străine, neimputabile lui, care să îl fi împiedicat în executarea prestaţiei.

Analizând prevederile art. 1.481 din noul C. civ., recurenta invocă faptul că, în cauza dedusă judecăţii, ne aflăm în situaţia neexecutării culpabile a unei obligaţii de rezultat, fiind întrunite condiţiile pentru angajarea răspunderii civile contractuale a reclamantei.

Potrivit recurentei, sunt îndeplinite condiţiile cerute pentru atragerea răspunderii civile contractuale, respectiv: 1) neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate şi 2) prejudiciul.

Cu privire la neexecutarea culpabilă a obligaţiilor, contrar celor reţinute de către instanţa de apel, recurenta a înţeles să notifice reziliere contractului, în temeiul pactului comisoriu, motivat de nerespectarea obligaţiei de predare a spaţiului la data de 15.10.2015.

Prin art. 2.1. din contract, coroborat cu art. 2 din condiţiile speciale ale contractului, părţile au agreat că spaţiul urma a fi predat către B. cel mai târziu până la data limită prevăzută în condiţiile speciale, respectiv 15.10.2015.

Nerespectarea termenului de predare a spaţiului şi imposibilitatea previzionării unui termen în care predarea urma a se face, a determinat recurenta să procedeze la rezilierea contractului, în baza pactului comisoriu, stipulat de art. 20.7 lit. a) din contract.

Încălcarea de către reclamantă a obligaţiilor care îi reveneau conform contractului de închiriere, cu consecinţa rezilierii contractului de către B., atrage răspunderea acesteia atât pentru beneficiul nerealizat, cât şi pentru costurile suportate efectiv de către recurentă în legătură cu negocierea, semnarea, desfăşurarea şi încetarea contractului.

În acest sens, recurenta invocă dispoziţiile art. 1.530 alin. (1), art. 1.531 alin. (1) şi (2), art. 1.385 alin. (3) din C. civ.

Potrivit recurentei, astfel cum rezultă din prevederile contractului de închiriere, îndeosebi cu referire la articolul 6 din condiţiile speciale, scopul închirierii spaţiului de către B. a fost amenajarea şi operarea unui centru de fitness, întreţinere corporală, vânzare de echipamente şi accesorii sportive şi cafe/bar pentru clienţi.

Centrul care urma să fie operat de către B. în spaţiul închiriat urma să genereze un profit net pentru recurentă în valoare de 1.164.907 euro, pe durata de 5 ani convenită pentru desfăşurarea contractului de închiriere, după cum rezultă din estimările anexate în probaţiune.

Mai mult decât atât, potrivit art. 1.532 alin. (1) C. civ. "La stabilirea daunelor-interese se ţine seama de prejudiciile viitoare, atunci când acestea sunt certe". Prin urmare, face parte din categoria prejudiciilor certe şi prejudiciul viitor care, deşi încă nu s-a produs, este sigur că se va produce, iar cuantumul lui poate fi evaluat în prezent, existând elemente suficiente în acest scop.

Investiţiile realizate de recurentă au avut în vedere toată perioada derulării raporturilor contractuale, or prin neexecutarea obligaţiei principale asumată de reclamantă, aceste investiţii nu-şi mai pot găsi utilitatea pentru care au fost efectuate, fiind alterat însăşi obiectul de activitate al societăţii.

Chiar dacă nu ar fi considerat ca beneficiu nerealizat, prejudiciul încercat de recurentă este circumscris noţiunii de pierdere a şansei.

Având în vedere prevederile art. 1.385 din C. civ. recurenta arată că trebuie să fie făcută o distincţie între (i) damnum emergens, (ii) lucrum cesans şi (iii) pierderea unei şanse.

Şansa este reală dacă faptul care compromite realizarea ei intervine în chiar cursul încercării sau exercitării realizării sale, recuranta arătând că a efectuat multiple demersuri în vederea desfăşurării activităţii în spaţiul ce urma a fi predat (a întocmit şi predat proiectul de amenajări şi finisare, a încheiat contracte cu terţe persoane specializate, a întocmit, prin terţe persoane specializate, planuri privitoare la spaţiu, etc).

Astfel, reclamanta a întrerupt o evoluţie a unor fapte şi proceduri care erau sursa unui avantaj cert pentru recurentă, posibilitatea desfăşurării activităţilor specifice centrelor B. fiind reală şi verosimilă.

O altă consecinţă directă a neexecutării culpabile de către reclamantă a obligaţiei de a preda spaţiul închiriat, determinând subsecvent rezilierea contractului de închiriere, este suportarea de către B. a costurilor realizării proiectului lucrărilor de amenajare şi finisare, respectiv costul serviciilor arhitecturale şi costul proiectării instalaţiilor de ventilaţie, electrice şi sanitare, care se ridică la suma de 23.800 euro, la care se adaugă T.V.A.

Suplimentar faţă de prejudiciile sus-menţionate, B. a suportat şi costurile consultanţei de specialitate privind negocierea, semnarea, desfăşurarea şi încetarea contractului de închiriere.

Toate aceste costuri sunt prevăzute în facturile fiscale emise pe numele recurentei de către furnizorii serviciilor sus-menţionate, facturi depuse în probaţiune.

Recuranta arată, totodată, că, în mod greşit, instanţa de apel a admis cererea formulată de reclamantă, constatând întrunite condiţiile privind antrenarea răspunderii civile contractuale.

În adoptarea acestei soluţii instanţa de apel a reţinut încălcarea obligaţiilor asumate de recurentă în ceea ce priveşte predarea biletului la ordin şi a proiectului de amenajare şi finisare.

Biletul la ordin, emis cu titlu de garanţie pentru buna îndeplinire a obligaţiilor asumate de către B. "până la data predării spaţiului" a fost predat către reclamantă în conformitate cu prevederile art. 11.2 din contractul de închiriere, la data semnării.

Art. 1.266 alin. (2) C. civ. statuează că:

"La stabilirea voinţei concordante se va ţine seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părţi, de practicile stabilite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii contractului".

Astfel, eventuale nepotriviri sau contradicţii trebuie dovedite de partea care le reclamă, întrucât declaraţia comună de voinţă care este specifică contractului se prezumă până la proba contrară că exprimă voinţa reală a părţilor.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din noul C. proc. civ.

Înalta Curte de Casaţie şi Jusitţie a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ.

Completul de filtru a dispus comunicarea acestuia părţilor, pentru a depune puncte de vedere cu privire la raport.

Părţile au depus puncte de vedere cu privire la raportul întocmit în cauză.

Prin încheierea de şedinţă din 29 ianuarie 2020, Înalta Curte a admis în principiu recursul declarat, fixându-se termen la data de 18 martie 2020, cu citarea părţilor, când cauza a fost suspendată de plin drept.

Judecarea recursului a fost reluată la 24 iunie 2020.

Examinând actele şi lucrările dosarului, prin raportare la dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 şi, respectiv, la dispoziţiile art. 497 din C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine că recursul declarat de recurenta-pârâtă este întemeiat pentru următoarele considerente:

Spre deosebire de reglementarea consacrată de vechiul C. civ., în care pactele comisorii nu erau prevăzute în mod expres, acestea fiind un rezultat al dezbaterilor doctrinare şi ale jurisprudenţei, noul Cod prevede nu doar mecanismul rezoluţiunii/rezilierii unilaterale, ci şi posibilitatea operării acesteia în baza unor pacte comisorii, aspect ce rezultă din art. 1553 C. civ.

Pactul comisoriu are ca efect rezoluţiunea/rezilierea de drept a contractului, însă este necesar ca prin acordul părţilor să fi fost prevăzut în mod expres care sunt obligaţiile a căror neexecutare atrage acest remediu contractual [art. 1553 alin. (1) C. civ..]. Această cerinţă legală a fost denumită în doctrină regula specializării pactului comisoriu, având drept consecinţă ineficienţa unui pact care conţine doar referiri generale la neîndeplinirea obligaţiilor contractuale.

Din analizarea celor trei alineate consacrate de C. civ. pactelor comisorii, reiese faptul că părţile trebuie să prevadă nu doar ce obligaţii determină încetarea contractului în baza clauzei rezolutorii, ci şi condiţiile în care aceasta operează. Faţă de această reglementare, pactul comisoriu a fost definit în doctrină ca o clauză contractuală prin care părţile stabilesc în prealabil care neexecutare contractuală poată să atragă rezoluţiunea.

Rezoluţiunea sau rezilierea este, totuşi, condiţionată de îndeplinirea unei condiţii, anume punerea în întârziere a debitorului, părţile având, în baza principiului libertăţii contractuale, posibilitatea să înlăture această condiţie, convenind că din simplul fapt al neexecutării obligaţiei contractuale, debitorul s-ar afla de drept în întârziere.

Din textul legal, s-ar putea înţelege că, spre deosebire de rezoluţiunea unilaterală, pactul comisoriu determină încetarea de drept a contractului, fără a mai fi nevoie de o manifestare de voinţă a creditorului în acest sens. Totuşi, textul trebuie interpretat în sensul că nu este înlăturată complet manifestarea de voinţă a creditorului. Astfel cum rezultă şi din art. 1549 C. civ., care vizează, cu titlu general, toate modurile de operare ale rezoluţiunii, creditorul are un drept de opţiune, putând recurge la rezoluţiunea sau rezilierea contractului în ipoteza în care nu a cerut executarea silită a obligaţiilor neexecutate de către debitor. Nici măcar în cazul pactelor comisorii nu este înlăturat acest drept de opţiune, creditorul având posibilitatea de a decide, după propria sa raţiune, dacă va apela la rezoluţiunea/rezilierea contractului. În ipoteza în care creditorul decide să recurgă la reziliere şi în contract a fost menţionat un astfel de pact comisoriu, pact care îndeplineşte cerinţele prevăzute de art. 1553 C. civ., creditorul trebuie să îi notifice debitorului intenţia sa de a pune capăt raportului contractual. Pactul comisoriu, pentru a-şi produce efectele prefigurate de părţi la momentul la care a fost agreat, trebuie invocat de către creditor, care este titularul dreptului potestativ de a opta între a invoca rezoluţiunea (judiciară sau unilaterală), rezoluţiunea convenţională în temeiul pactului comisoriu, sau de a cere executarea silită. Efectele pactului comisoriu nu se produc de drept, nici în cazul în care o asemenea formulare se regăseşte în conţinutul clauzei rezolutorii.

Instanţa se va limita la a verifica dacă erau îndeplinite condiţiile prevăzute în pactul comisoriu, prezumându-se caracterul esenţial al neexecutării prevăzute în respectivul pact, nemaifiind verificată condiţia prevăzută de art. 1551 alin. (1) C. civ. Aşadar, importanţa neexecutării se analizează în acest caz prin raportarea neexecutării faptice intervenite în raportul contractual la neexecutarea abstractă, definită de clauza contractuală. Instanţa de judecată va putea să cenzureze invocarea clauzei rezolutorii doar sub aspectul verificării îndeplinirii condiţiilor stipulate expres de părţi în conţinutul clauzei rezolutorii şi doar dacă partea adversă contestă respectarea acestor condiţii, în caz contrar, instanţa de judecată încălcând acordul de voinţă al părţilor contractante şi principiul forţei obligatorii a convenţiilor legal încheiate prevăzut de art. 1270 C. civ.

Aplicând aceste argumente juridice la situaţia de drept din dosar, Înalta Curte reţine că, în contractul de închiriere încheiat de părţile în litigiu, au fost prevăzute două clauze rezolutorii exprese: clauza din art. 20.3 lit. a), care instituie un pact comisoriu expres în favoarea reclamantei-locator pentru ipoteza în care locatarul nu prezintă sau nu menţine garanţia contractuală în favoarea locatorului şi dacă această încălcare continuă timp de 10 zile lucrătoare de la data notificării locatarului de către locator în acest sens şi, respectiv, pactul comisoriu prevăzut de art. 20.7 lit. a), în temeiul căruia pârâta-locatar poate invoca rezilierea contractului de închiriere în ipoteza în care locatorul nu îşi îndeplineşte obligaţia de predare a spaţiului la data predării conform prevederilor paragrafului 2.1 din contract.

Din analiza acestor clauze rezolutorii, Înalta Curte reţine că acestea îndeplinesc condiţiile prevăzute de art. 1553 C. civ., întrucât prevăd în mod expres obligaţiile a căror neexecutare atrage încetare contractului de închiriere, cât şi condiţiile în care operează încetarea de drept a contractului. Întrucât în cauză părţile în litigiu şi-au notificat reciproc rezilierea prin declaraţii exprese, prima notificare fiind făcută de pârâta-locatar către reclamanta-locator pentru nerespectarea de către aceasta a obligaţiei de predare a spaţiului la data stipulată în contract -15 octombrie 2015, fără ca partea adversă să conteste în vreun fel această notificare, argumentarea soluţiei de către instanţa de apel prin reţinerea paralizării acestei prime notificări de reziliere ca urmare a notificării ulterioare de reziliere de către reclamanta-locator care ar echivala cu o veritabilă excepţie de neexecutare, contravine principiului forţei obligatorii a contractelor prevăzut de art. 1270 C. civ., întrucât prima notificare de reziliere are aceeaşi natură juridică, reprezentând invocarea unei neexecutări din partea părţii adverse.

Prin urmare, controlul instanţei de judecată trebuia să se facă în limitele impuse de dispoziţiile art. 1553 C. civ. în condiţiile în care aceste clauze nu au fost contestate de părţile în litigiu, depăşirea acestor limite prin analizarea şi interpretarea altor obligaţii asumate de părţile contractante ce nu fac obiectul pactului comisoriu, echivalând cu o veritabilă rezoluţiune judiciară şi, deci, cu o imixtiune în voinţa părţilor contractante, aspect de natură să înfrângă principiul prevăzut de dispoziţiile art. 1270 C. civ. relativ la forţa obligatorie a contractelor.

Totodată, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a analizat conţinutul clauzei rezolutorii prevăzută de art. 20.7 lit. a), invocată în cauză de către pârâta-locatar, prin raportare la neîndeplinirea de către aceasta a obligaţiei de predare a proiectului lucrărilor de amenajare şi finisare, deşi o atare obligaţie nu face obiectul pactului comisoriu prevăzut în paragraful 20.3 lit. a) din contract, pact ce face obiectul notificării ulterioare de reziliere efectuată de către reclamanta-locator, şi nici al unei alte clauze rezolutorii exprese prevăzută în contract şi care să fi fost invocată în cauză, astfel încât analiza îndeplinirii unei atare obligaţii se putea face doar în cadrul unei eventuale acţiuni în reziliere judiciară. De altfel, instanţa de apel îşi fundamentează soluţia de admitere a apelului reclamantei în ceea ce priveşte neîndeplinirea de către pârâtă a obligaţiei de predare a proiectului lucrărilor de amenajare şi finisare, pe dispoziţiile art. 1550 şi art. 1549 C. civ. privind declaraţia unilaterală de reziliere, astfel încât o atare obligaţie nu poate fi opusă locatarului care se prevalează de clauza rezolutorie prevăzută de paragraful 20.7 din contract decât dacă se reţine contestarea unei astfel de clauze de către partea adversă şi dacă instanţa de judecată reţine, în baza probelor administrate că pactul comisoriu nu îşi poate produce efectele stipulate de părţi, în caz contrar soluţia instanţei suprapunându-se peste voinţa obligatorie a părţilor contractante.

În ceea ce priveşte criticile formulate de recurenta-pârâtă cu privire obligaţia de dezdăunare a creditorului pentru prejudiciu încercat de acesta ca urmare a neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale asumate de către cealaltă parte, Înalta Curte reţine că, dată fiind natura subsidiară a unui astfel de capăt de cerere şi având în vedere că se impune casarea deciziei atacate pentru încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1270 raportat la art. 1553 C. civ., nu se mai pot analiza motivele de recurs invocate pe acest aspect în această etapă procesuală.

Relativ la susţinerea intimatei-reclamante din întâmpinare privind invocarea de către recurenta-pârâtă a încălcării art. 1270 C. civ. direct în recurs, fără ca un asemenea aspect să fi fost invocat şi în faţa instanţei de apel, Înalta Curte reţine că o atare critică vizează exclusiv soluţia şi motivarea acesteia în apel, având în vedere că instanţa de apel a schimbat soluţia dată în primă instanţă.

Pentru considerentele mai sus invocate, în baza art. 497 raportat la art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va admite recursul declarat de recurenta-pârâtă, va casa decizia atacată şi va trimite cauza pentru o nouă judecată aceleaşi instanţe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.A. împotriva deciziei civile nr. 1474/A din 21 iunie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Casează decizia civilă nr. 1474/A din 21 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Trimite cauza spre o nouă judecată instanţei de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 22 iulie 2020.