Municipality's lease-to-purchase claim rejected; company cross-appeal succeeds in reasoning substitution.

Şedinţa publică din data de 14 iulie 2020

Asupra recursurilor civile de faţă;

Examinând actele şi lucrările dosarului constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă la 20 februarie 2014, sub nr. x/2014, astfel cum a fost completată şi precizată ulterior, reclamantul Municipiul Bucureşti a chemat-o în judecată pe pârâta A. S.R.L., solicitând instanţei:

1. să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare între pârâtă, în calitate de vânzător şi reclamant, în calitate de cumpărător, cu privire la imobilul situat în Bucureşti, Splaiul Independenţei, nr. 291-293, la preţul pieţei, ce urmează a se deduce chiria plătită până la acea dată, cu titlu de avans, în cuantum de 52.902.090,25 RON, această sumă urmând a se majora cu valoarea chiriilor ce urmează să fie achitate pe parcursul procesului;

2. în subsidiar, să dispună rezoluţiunea promisiunii unilaterale de vânzare reglementate în clauza de la 18.5 din contractul de închiriere nr. x din 11 decembrie 2009, din culpa exclusivă a pârâtei;

3. să o oblige pe pârâtă la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1020-1021, 1073 şi art. 1077 C. civ. din 1864, art. 1549-1550 şi art. 1669-1670 C. civ., art. 20 alin. (1) lit. h) şi art. 46 alin. (2) lit. a) din Legea nr. 273/2006, art. 4 alin. (1) pct. 5 din Legea nr. 69/2010 şi art. 13 lit. a) din O.U.G. nr. 34/2006.

Prin încheierea din 9 decembrie 2014, Tribunalul Bucureşti a admis excepţia litispendenţei şi a dispus înaintarea dosarului nr. x/2014 la prezentul dosar înregistrat mai întâi.

B. S.A. a formulat cerere de intervenţie principală, prin care a solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să constate existenţa interdicţiei de înstrăinare cu privire la acelaşi imobil, asumată prin contractul de ipotecă autentificat sub nr. x din 27 aprilie 2010, de B.N.P.A. C. şi D. şi să respingă ca neîntemeiată acţiunea.

Prin încheierea din 2 octombrie 2014, Tribunalul Bucureşti a admis în principiu cererea de intervenţie formulată de B. S.A.

Sentinţa primei instanţe

Prin sentinţa civilă nr. 6887/2016 din 27 octombrie 2016, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de reclamantul Municipiul Bucureşti, în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L., prin administrator judiciar E.. şi intervenienta principală B. S.A.; a respins, ca inadmisibilă, cererea de intervenţie principală formulată de intervenienta B. S.A.; l-a obligat pe reclamant la plata către pârâtă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1.000 RON.

Decizia instanţei de apel

Împotriva încheierii de dezbateri din 15 septembrie 2016 şi a sentinţei primei instanţe, Municipiul Bucureşti a declarat apel, iar B. S.A. a declarat apel împotriva aceleiaşi sentinţe.

Municipiul Bucureşti a declarat apel incident împotriva încheierii de dezbateri din 15.09.2016 şi a sentinţei primei instanţe, prin care a solicitat schimbarea sentinţei atacate, în sensul anulării cererii de intervenţie ca insuficient timbrată.

Prin încheierea din 2 mai 2018, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a luat act de cesiunea către F. S.A. a creanţei deţinute de apelanta-intervenientă B. S.A. împotriva intimatei-pârâte A. S.R.L. şi a respins cererea de administrare a unei noi expertize formulată de apelantul-reclamant Municipiul Bucureşti.

Prin decizia nr. 2338/2018 din 14 noiembrie 2018, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins ca nefondate apelul principal şi apelul incident declarate de apelantul-reclamant Municipiul Bucureşti împotriva încheierii din 15 septembrie 2016 şi a sentinţei primei instanţe; a admis apelul principal declarat de apelantele-interveniente B. S.A. şi F. S.A. împotriva aceleiaşi sentinţe, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că: a respins excepţia inadmisibilităţii cererii de intervenţie; a admis cererea de intervenţie principală şi a constatat existenţa interdicţiei de înstrăinare cu privire la imobilul situat în Bucureşti, Splaiul Independenţei, nr. 291-293, instituită prin contractul de ipotecă autentificat sub nr. x din 27 aprilie 2010, de B.N.P.A. C. şi D.; a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate.

CERERILE DE RECURS

1. Identificarea motivelor de casare

1.1 Împotriva încheierii din 2 mai 2018 şi a deciziei instanţei de apel, Municipiul Bucureşti a declarat recurs, prin care a solicitat admiterea căii de atac, casarea în parte a deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel.

În motivarea recursului declarat împotriva încheierii din 2 mai 2018, recurentul-reclamant a susţinut, în esenţă, că această încheiere este, în realitate, nemotivată.

În concret, aceeaşi parte a arătat că simpla menţiune a instanţei de apel, în sensul că au fost deja administrate două expertize evaluatorii în faţa primei instanţă nu poate echivala cu o motivare.

De asemenea, nici menţiunea instanţei de apel, conform căreia urmează să aibă în vedere întreg materialul probator administrat în cauză nu poate echivala cu o motivare.

Aşadar, autorul recursului a subliniat că lipsa motivelor care au stat la baza dispoziţiei de respingere a probei cu o nouă expertiză conduce la anularea încheierii recurate, conform art. 175 alin. (1), raportat la art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.

Totodată, aceeaşi parte a arătat că, prin dispoziţia de respingere a acestei probe, instanţa de apel a încălcat principiile dreptului la apărare şi dreptului la un proces echitabil. În acest sens, a susţinut că necesitatea efectuării unei noi expertize rezultă din faptul că expertizele administrate anterior nu au lămurit aspectele de fapt relevante în cauză.

În aceste condiţii, recurentul-reclamant a subliniat că se impune casarea acestei încheieri pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ.

Cu privire la decizia atacată, autorul recursului a susţinut că instanţa de apel nu a analizat apelul său declarat împotriva încheierii din 15 septembrie 2016, prin care prima instanţă a respins cererea de efectuare a unei noi expertize.

Astfel, recurentul-reclamant a susţinut că neanalizarea criticilor din cererea sa de apel echivalează cu nemotivarea hotărârii, de natură a atrage incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Aceeaşi parte a arătat că refuzul instanţei de a analiza apelul împotriva încheierii din 15 septembrie 2016 echivalează cu o denegare de dreptate, fiind astfel incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Autorul recursului a mai criticat considerentul prin care instanţa de apel a reţinut că forma clauzei de la art. 18.5 din draftul contractului de închiriere este identică cu cea din contractul nr. x din 11 decembrie 2009.

În combaterea acestui considerent, recurentul-reclamant a arătat că formele celor două clauze sunt diferite. În aceste condiţii, reţinând o altă formă decât cea asumată prin semnătură, instanţa de apel a încălcat principiul forţei obligatorii a contractului, reglementat de art. 969 C. civ. din 1864.

Recurentul-reclamant a mai susţinut că instanţa de apel nu a examinat apelul său din perspectiva motivelor, prin care s-a arătat că prima instanţă nu a analizat şi nu s-a pronunţat asupra formei contractului de închiriere şi asupra formei clauzei de la art. 18.5.

Autorul recursului a subliniat că instanţa de apel a înlăturat în mod nelegal criticile prin care a susţinut că nu s-a consemnat în practicaua sentinţei apelate precizarea valorii chiriilor ce se solicită a se deduce din avansul din preţ, fiind astfel încălcat principiul disponibilităţii.

În dezacord cu instanţa de apel, recurentul-reclamant a susţinut că neconsemnarea acestor precizări ar fi putut conduce la vătămarea sa procesuală, întrucât era posibilă prejudicierea sa cu diferenţa dintre cuantumul chiriilor deja achitate şi cuantumul chiriilor indicat prin cererea precizatoare.

Cu privire la soluţia dată capătului principal de cerere, autorul recursului a arătat că preţul imobilului este determinabil, în temeiul clauzei de la art. 18.5 din contractul de închiriere nr. x din 11 decembrie 2009 şi prin raportare la calitatea sa de autoritate publică.

În continuare, a învederat că instanţa de apel nu a analizat chestiunile esenţiale dezlegării pricinii referitoare la existenţa preţurilor legale obligatorii şi deducerea din preţ a chiriilor deja achitate de Municipiul Bucureşti, consecinţă a refuzului de a analiza forma clauzei de la art. 18.5.

Aceeaşi parte a susţinut că decizia recurată cuprinde considerente contradictorii. În acest sens, a arătat că instanţa de apel a reţinut, pe de o parte, că părţile pot stabili în contract elementele cu ajutorul cărora preţul va putea fi determinat în viitor, caz în care acesta este determinabil. Pe de altă parte, aceeaşi instanţă s-a rezumat la analiza existenţei unui astfel de element doar în cuprinsul clauzei de la art. 18.5, ignorând celelalte clauze contractuale, convenite de părţi.

Recurentul-reclamant a mai învederat că instanţa de apel a încălcat autoritatea de lucru judecat a deciziei nr. 949 din 24 mai 2017, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în dosarul nr. x/2014. În acest sens, autorul recursului a susţinut că prin această decizie s-a stabilit în mod definitiv că prevederea contractuală de la art. 18.5 are natura unei promisiuni unilaterale de vânzare şi că forma acestei clauzei este cea din contractul de închiriere nr. x din 11 decembrie 2009. Totodată, s-a stabilit culpa societăţii A. S.R.L. în neexecutarea obligaţiei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Aceeaşi parte a subliniat că aceste statuări se impuneau a fi respectate de către instanţa de apel, întrucât vizau dezlegări care aveau legătură cu chestiunile litigioase din prezentul proces.

În continuare, recurentul-reclamant a învederat că instanţa nu a respectat statuările anterior evocate, pe care le-a apreciat ca fiind simple considerente supraabundente.

Autorul recursului a mai susţinut că instanţa de apel a aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 964 alin. (2) C. civ. din 1864. În concret, a arătat că preţul este determinabil şi în situaţia în care poate fi stabilit în funcţie de anumite elemente ale contractului.

Astfel, a învederat că aceste elemente privesc calitatea chiriaşului de autoritate publică, datoare să se conformeze anumitor dispoziţii legale imperative, opozabile inclusiv partenerului contractual.

Totodată, aceeaşi parte a susţinut că partenerul contractul A. S.R.L. şi-a asumat implicit modalitatea de stabilire a preţului de către un expert ANEVAR, ca urmare a contractării cu o instituţie publică.

În aceste condiţii, recurentul-reclamant a subliniat că instanţa de apel trebuia să aibă în vedere voinţa reală a părţilor la încheierea contractului, conform art. 977 C. civ. din 1864 şi să interpreteze sistematic clauzele contractuale, conform art. 982 din acelaşi act normativ. Totodată, aceeaşi parte a arătat că instanţa de apel trebuia să interpreteze clauza de la art. 18.5, în sensul în care aceasta ar produce efecte.

Recurentul-reclamant a învederat că instanţa de apel a nesocotit dispoziţiile art. 20 alin. (1) lit. h) şi 46 alin. (2) lit. a) din Legea nr. 273/2006, art. 13 lit. a) din O.U.G. nr. 34/2006, art. 121 alin. (3)-(4) din Legea nr. 215/2001, din care rezultă că o autoritate publică poate achiziţiona bunuri doar la preţul pieţei, acesta fiind stabilit în baza unui raport de evaluare întocmit de un expert ANEVAR.

Aceeaşi parte a criticat considerentul prin care instanţa de apel a reţinut că nu are relevanţă în cauză calitatea de instituţie publică a Municipiului Bucureşti, întrucât nu a fost dedus judecăţii un contract administrativ, ci unul civil.

În combaterea acestui considerent, recurentul-reclamant a subliniat că libertatea sa contractuală este limitată de reglementările imperative din sfera dreptului public, ca urmare a calităţii sale de instituţie publică.

În aceste condiţii, a arătat că societatea A. S.R.L. şi-a asumat inegalitatea părţilor din contractul dedus judecăţii, ca urmare a semnării acestui contract.

Recurentul-reclamant a mai susţinut că părţile nu ar fi putut deroga de la ordinea publică, astfel cum rezultă din dispoziţiile art. 5 C. civ. din 1864. Or, în sfera ordinii publice intră reglementările referitoare la modalitatea de utilizare a fondurilor publice şi procedura de închiriere/achiziţie/înstrăinare a unor bunuri ce vor fi utilizate de o instituţie publică, chiar şi în cazul unor convenţii civile.

Cu privire la solicitarea de deducere din preţ a chiriilor plătite, cu titlu de avans, în temeiul clauzei de la art. 18.5 din contractul nr. x din 11 decembrie 2009, recurentul-reclamant a învederat că instanţa de apel a apreciat că această solicitare are natura unui capăt de cerere accesoriu, fără să o mai examineze.

Autorul recursului a mai susţinut că instanţa de apel nu analizat toate condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, reţinând doar că nu este îndeplinită condiţia privind preţul determinat sau determinabil.

Cu privire la capătul subsidiar de cerere având ca obiect rezoluţiunea promisiunii unilaterale de vânzare din culpa exclusivă a societăţii A. S.R.L., recurentul-reclamant a susţinut că şi-a îndeplinit toate obligaţiile contractuale, exercitându-şi dreptul de opţiune. Cu toate acestea, partea adversă a refuzat, în mod culpabil, încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Aceeaşi parte a criticat considerentele prin care instanţa de apel a reţinut că rezoluţiunea este o sancţiune care priveşte neexecutarea culpabilă a contractelor sinalagmatice, în timp ce promisiunea unilaterală de vânzare nu creează obligaţii decât pentru promitent şi că obligaţiile născute în sarcina apelantului din contractul de închiriere nu sunt corelative obligaţiei asumate de intimată prin clauza de la art. 18.5.

În combaterea acestui considerent, recurentul-reclamant a susţinut că această chestiune a fost invocată de către A. S.R.L. pe calea excepţiei inadmisibilităţii capătului de cerere subsidiar, iar această excepţie a fost respinsă de prima instanţă.

În aceste condiţii, autorul recursului a arătat că instanţa de apel nu mai putea repune în discuţie această chestiune cu ocazia analizării motivelor privitoare la fondul cauzei.

După evocarea raporturilor contractuale dintre părţi, recurentul-reclamant a arătat că promisiunea unilaterală de vânzare reglementată la art. 18.5 din contractul de închiriere nr. x din 11 decembrie 2009 are natura unui contract sinalagmatic, astfel încât sancţiunea rezoluţiunii putea opera.

În continuare, recurentul-reclamant a susţinut că, deşi şi-a exercitat opţiunea de cumpărare la 19 septembrie 2013, contractul de vânzare nu a mai fost încheiat în formă autentică din vina exclusivă a societăţii A. S.R.L.

Autorul recursului a criticat şi soluţia dată apelului incident, susţinând că aceasta are la bază considerente contradictorii.

În acest sens, a arătat că instanţa de apel a reţinut că intervenienta nu urmăreşte valorificarea unui drept împotriva părţilor iniţiale şi, pe de altă parte, a reţinut că aceasta nu are la îndemână o acţiune în realizare pentru valorificarea aceluiaşi drept.

Recurentul-reclamant a mai susţinut că instanţa de apel nu a expus motivele pentru care a înlăturat argumentele din cererea de apel, în sensul că intervenţia se timbrează la valoare.

În continuare, a arătat că prin cererea de intervenţie B. urmăreşte protejarea dreptului său real cu privire la imobilul în litigiu, în sensul împiedicării transferului dreptului de proprietate asupra acestui bun.

Faţă de această finalitate, recurentul-reclamant a învederat că intervenţia formulată în prezenta cauză are natura unei cereri evaluabile în bani, motiv pentru care trebuia timbrată la valoare, conform art. 3 alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2013.

Împrejurarea că acţiunea introductivă a fost scutită de la plata taxei judiciare de timbru nu conduce la concluzia că şi cererea de intervenţie este scutită de la plata taxei, de vreme ce recurenta-reclamantă beneficiază de această scutire, prin raportare la calitatea sa de instituţie publică.

Aceeaşi parte a criticat soluţia de admitere a apelului declarat de B. şi, implicit, a cererii de intervenţie.

În concret, recurentul-reclamant a arătat că decizia instanţei de apel cuprinde considerente contradictorii. În acest sens, a susţinut că instanţa de apel a reţinut, pe de o parte, inexistenţa unei acţiuni în realizare a băncii, în executarea contractului, anterior încălcării interdicţiei de înstrăinare. Pe de altă parte, aceeaşi instanţă a reţinut că ar fi tardivă o acţiune în realizare a băncii, în executarea contractului, ulterior încălcării interdicţiei de înstrăinare.

Autorul recursului a mai susţinut că inadmisibilitatea cererii de intervenţie principale rezultă din petitul acesteia, constând în constatarea existenţei unei interdicţii de înstrăinare în cuprinsul contractului de ipotecă. În acest sens, a arătat că instanţa nu putea fi învestită cu o cerere în constatarea existenţei un clauze, care rezultă în mod evident din cuprinsul contractului.

În continuare, recurentul-reclamant a arătat că interdicţia de înstrăinare are natură convenţională, iar în cazul nerespectării sale de către partea care şi-a asumat-o, aceasta poate fi obligată la despăgubiri către beneficiarul interdicţiei, pe calea unei acţiuni în realizare.

Astfel, recurentul-reclamant a subliniat că respectarea interdicţiei de înstrăinare nu constituie o condiţie de valabilitate a unui contract de vânzare-cumpărare. Ca atare, încălcarea interdicţiei convenţionale nu reprezintă o piedică la încheierea valabilă a unui contract de vânzare-cumpărare.

În dezacord cu instanţa de apel, aceeaşi parte a mai susţinut că interdicţia de înstrăinare nu îi este opozabilă, întrucât această interdicţie este ulterioară promisiunii unilaterale de vânzare. În acest sens, a arătat că prevederea contractuală de la art. 18.5 a fost cunoscută băncii anterior încheierii contractului de ipotecă şi, implicit, stipulării interdicţiei de înstrăinare.

Recurentul-reclamant a subliniat că instanţa de apel nu a analizat susţinerile referitoare la inopozabilitatea interdicţiei de înstrăinare faţă de acesta.

Aceeaşi parte a mai arătat că au fost încălcate principiul relativităţii efectelor actului juridic şi cel al opozabilităţii efectelor actului faţă de persoanele care au cunoştinţă de actul respectiv.

În acest sens, recurentul-reclamant a învederat că, deşi banca nu a participat la încheierea promisiunii unilaterale de vânzare, această promisiune îi este opozabilă, întrucât i-a fost cunoscută.

În final, autorul recursului a subliniat că interdicţia de înstrăinare nu poate conduce respingerea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. În acest sens, a arătat că instanţa este chemată să suplinească consimţământul promitentului-vânzător la perfectarea actului, nefiind relevantă existenţa interdicţiei de înstrăinare în acest tip de acţiune.

În drept, recursul a fost întemeiat pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6, 7 şi 8 C. proc. civ.

Recurentul-reclamant a menţionat că nu este de acord ca recursul să fie soluţionat în completul de filtru prevăzut de art. 493 alin. (6) C. proc. civ.

Cererea de recurs a fost comunicată recurentei-pârâte şi intimatelor-interveniente la 28-29 martie 2019 şi 1 aprilie 2019.

Intimata-intervenientă F. S.A. a depus întâmpinare la 24 aprilie 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Intimata-intervenientă B. S.A. a depus întâmpinare la 24 aprilie 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Intimata-intervenientă B. S.A. a mai depus o întâmpinare la 3 mai 2019, cu nerespectarea termenului legal, prin care a solicitat anularea recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele de casare limitativ prevăzute de lege, iar, în subsidiar, respingerea recursului ca nefondat.

Recurenta-pârâtă A. S.R.L. a depus întâmpinare la 25 aprilie 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Întâmpinările au fost comunicate recurentului-reclamant la 10 mai 2019.

Recurentul-reclamant a depus răspunsuri la întâmpinări la 21 mai 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat înlăturarea apărărilor formulate de părţile adverse.

1.2. Împotriva considerentelor deciziei instanţei de apel, A. S.R.L. a declarat recurs, prin care a solicitat admiterea căii de atac şi înlăturarea considerentelor recurate.

În motivarea recursului, recurenta-pârâtă a susţinut că obiectul recursului în constituie considerentele prin care instanţa de apel a reţinut că prevederile clauzei 18.5 conţin o obligaţie de a vinde şi că această parte şi-a asumat obligaţia respectivă. Totodată, autoarea recursului a criticat şi considerentele prin care instanţa de apel a reţinut că omisiunea primei instanţe de a menţiona în cuprinsul sentinţei cererea subsecventă a Municipiului Bucureşti este sancţionată cu nulitatea.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut, în esenţă, că instanţa de apel a aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 977, art. 982-984 C. civ. din 1864.

În concret, autoarea recursului a arătat că prevederea contractuală de la art. 18.5 cuprinde un angajament de a negocia, care nu se confundă cu obligaţia de a vinde.

Dacă părţile ar urmărit ca A. S.R.L. să-şi asume o obligaţie de a vinde, ar fi prevăzut în mod expres angajamentul de a vinde în cuprinsul contractului dedus judecăţii.

În acest sens, a arătat că o asemenea obligaţie impunea utilizarea unor termeni neechivoci precum: A. S.R.L. se obligă să vândă la cererea Municipiului Bucureşti. Or, din modul de formulare a clauzei de la art. 18.5 nu rezultă o astfel de obligaţie.

Recurenta-pârâtă a mai învederat că interpretarea contractului conform art. 977 C. civ. din 1864 presupune determinarea intenţiei comune a părţilor, astfel cum aceasta rezultă din conduita lor concomitentă sau anterioară încheierii contractului.

În aceste condiţii, autoarea recursului a subliniat că, din negocierile purtate între părţi, rezultă că acestea nu au înţeles să confere clauzei de la art. 18.5 natura unei promisiuni unilaterale de vânzare.

Recurenta-pârâtă a mai arătat că au fost încălcate dispoziţiile art. 982 C. civ. din 1864, întrucât nicio altă clauză contractuală nu completează prevederile clauzei de art. 18.5, în sensul de a exprima o promisiune a proprietarului de a vinde imobilul închiriat.

Având în vedere că obiectul actului juridic vizează închirierea unui imobil, în lipsa unor prevederi care să stabilească intenţia părţilor de a institui şi o promisiune de vânzare în cadrul aceluiaşi act juridic, clauza de la art. 18.5 nu poate fi interpretată ca având natura unei astfel de promisiuni.

Totodată, aceeaşi parte a arătat că au fost nesocotite şi dispoziţiile art. 983 C. civ. din 1864, conform cărora, dacă există o îndoială, nicio convenţie nu se poate interpreta în detrimentul celui care se obligă.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a expus o serie de considerente de ordin teoretic cu privire la motivarea hotărârilor judecătoreşti, după care a susţinut că instanţa de apel a ignorat regulile de interpretare prevăzute de art. 977-985 C. civ. din 1864, analizând în mod izolat doar regula de la art. 978 din acelaşi act normativ.

Aceeaşi parte a arătat că a formulat apărări prin raportare la toate regulile de interpretare a contractului, iar neanalizarea de către instanţa de apel a acestor apărări atrage incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Cu privire la considerentele prin care instanţa de apel a reţinut că reprezintă un motiv de nulitate omisiunea primei instanţe de a menţiona în cuprinsul sentinţei cererea subsecventă a Municipiului Bucureşti, recurenta-pârâtă a arătat că acestea sunt confuze, contradictorii şi străine de natura cauzei.

În concret, autoarea recursului a învederat că Municipiul Bucureşti a susţinut în faţa primei instanţe o pretinsă nemotivare a sentinţei, pe motiv că prima instanţă ar fi omis să se pronunţe asupra unei cereri având legătură cu valoarea chiriilor achitate ce se solicitau a fi deduse din preţul imobilului. Instanţa de apel a acceptat în mod implicit această susţinere, calificând pretinsa neregularitate ca fiind o nulitate procedurală condiţionată de existenţa unei vătămări.

Recurenta-pârâtă a învederat că prima instanţă nu a ignorat capătul de cerere având ca obiect deducerea chiriilor achitate din preţul vânzării. În acest sens, a arătat că dezlegările date capătului de cerere principal făceau inutilă analizarea cererii de deducere a chiriilor.

În final, aceeaşi parte a învederat că prima instanţă a respins cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, faţă de inexistenţa unei promisiuni de vânzare valabil încheiate. Or, în acest context, nu mai exista un preţ al vânzării care să permită deduceri.

În drept, recursul a fost întemeiat pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

Cererea de recurs a fost comunicată recurentului-reclamant şi intimatelor-interveniente la 28-29 martie 2019.

Recurentul-reclamant Municipiul Bucureşti a depus întâmpinare la 15 aprilie 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat respingerea recursului formulat de A. S.R.L. ca nefondat.

Intimata-intervenientă F. S.A. a depus întâmpinare la 24 aprilie 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat admiterea recursului declarat de recurenta-pârâtă.

Intimata-intervenientă B. S.A. a depus întâmpinare la 24 aprilie 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat admiterea recursului declarat de recurenta-pârâtă.

Întâmpinările au fost comunicate recurentei-pârâte.

Recurenta-pârâtă a depus răspuns la întâmpinare la 14 mai 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat înlăturarea apărărilor recurentului-reclamant.

Prin încheierea de admitere în principiu din 24 martie 2020, Înalta Curte a respins excepţia nulităţii recursului declarat de recurentul-reclamant Municipiul Bucureşti. A admis în principiu recursul declarat de recurentul-reclamant Municipiul Bucureşti împotriva încheierii din 2 mai 2018 şi deciziei nr. 2338/2018 din 14 noiembrie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă. A admis în principiu recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.R.L., prin administrator special G. şi administrator judiciar E.., împotriva considerentelor deciziei nr. 2338/2018 din 14 noiembrie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Analizând recursul declarat de recurentul-reclamant Municipiul Bucureşti prin prisma motivelor de recurs invocate şi a apărărilor formulate de intimate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine următoarele:

Recurentul-reclamant a criticat încheierea de şedinţa din 02.05.2018 pronunţată de instanţa de apel din perspectiva motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 5 C. proc. civ.

Subsumat motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurentul-reclamant a susţinut că încheierea de şedinţă din 02.05.2018, prin care instanţa de apel a respins cererea Municipiului Bucureşti de efectuare a unei noi expertize tehnice evaluatorii imobiliare, nu este motivată sau motivarea este superficială.

Verificând încheierea de şedinţă din 02.05.2018, se constată că instanţa de apel în soluţionarea cererii privind efectuarea unei noi expertize tehnice evaluatorii imobiliare a apreciat că administrarea probei nu este necesară, dat fiind că, în cauză, au fost efectuate alte două expertize tehnice în aceeaşi specialitate.

Cu alte cuvinte, instanţa de apel a reţinut că readministrarea aceleiaşi probe în apel a devenit neutilă cauzei în condiţiile în care s-au efectuat în faţa primei instanţe alte două expertize tehnice în legătură cu acelaşi obiect probator.

Motivarea instanţei de apel în legătură cu dispoziţia de respingere a probei solicitate este clară şi completă, iar critica recurentului fundamentată pe lipsa motivării sau a motivării insuficiente este neîntemeiată.

Circumscris motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurentul-reclamant a motivat că, prin dispoziţia de respingere a probei cu o nouă expertiză tehnică evaluatorie imobiliară în apel, instanţa a încălcat dreptul la apărare şi la un proces echitabil şi a nesocotit obligaţia de exercitare a rolului activ în aflarea adevărului, conferit judecătorului prin art. 22 C. proc. civ.. S-a argumentat că, la momentul solicitării a unei noi expertize în apel, părţile nu erau lămurite pe deplin asupra chestiunilor tehnice puse în discuţie, pentru că nici ultimul expert desemnat de prima instanţă nu a răspuns complet şi concret criticilor formulate de părţile litigiului.

Instanţa de recurs reţine că respingerea motivată a probei, nu aduce nicio atingere dreptului la apărare, câtă vreme nu se poate reţine niciun viciu de legalitate care să afecteze măsura adoptată de instanţa de apel şi nici vătămarea legitimă cu caracter procesual suferită de parte.

Dreptul la apărare este un principiu de drept constituţional, consacrat de art. 24 din Constituţie, potrivit căruia acest drept este garantat în tot cursul procesului. În vederea asigurării respectării dreptului la apărare, prin art. 13 alin. (3) C. proc. civ. este dezvoltat conţinutul dreptului la apărare în cadrul procesului civil, una din componentele acestuia fiind reprezentată de posibilitatea părţilor de a propune probe, ceea ce nu implică şi admiterea lor în mod automat.

Deşi în virtutea principiului devolutiv al apelului se pot reface probele înaintea instanţei de apel, totuşi, în absenţa furnizării unor motive temeinice, instanţa de apel poate să respingă cererea de refacere a unor probe, dacă o găseşte inutilă faţă de împrejurarea că acele probe sunt câştigate cauzei şi pot contribui la formarea convingerii ei.

Prin urmare, instanţa de apel prin respingerea motivată a cererii de readministrare a probei cu expertiza tehnică de evaluare a imobilului nu a încălcat principiile dreptului la apărare şi la un proces echitabil care guvernează procesul civil şi nici principiul rolului activ în aflarea adevărului prevăzut de art. 22 C. proc. civ.

Aspectele legate de utilitatea, pertinenţa şi concludenţa probei propuse de către apelantul-reclamant în apel, nu formează obiect al examinării Înaltei Curţi. Aceasta, deoarece în calea extraordinară de atac a recursului, analiza este limitată de însuşi conţinutul introductiv al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., doar la criticile de nelegalitate, nu şi la cele de netemeinicie, recursul fiind o cale de atac extraordinară, prin care se supune cenzurii judiciare controlul conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, fără a avea caracter devolutiv.

În ceea ce priveşte decizia pronunţată de instanţa de apel, recurentul-reclamant a invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6, 7 şi 8 C. proc. civ.

S-a motivat că instanţa de apel nu a analizat apelul Municipiului Bucureşti declarat împotriva încheierii de şedinţă din 15.09.2016, prin care prima instanţă a respins cererea de efectuare în cauză a unei noi expertize tehnice evaluatorii imobiliare.

Subsumat motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. a arătat că lipsa oricărei analize asupra încheierii apelate se transpune în nemotivarea hotărârii, ceea ce implică şi incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., pentru că refuzul analizei criticilor sale echivalează cu o denegare de dreptate si reprezintă în acelaşi timp o încălcare a tuturor principiilor ce guvernează procesul civil, cu referire expresă la principiul dreptului la apărare şi la principiul dreptului la un proces echitabil.

Instanţa de recurs relevă că prin încheierea din 15. 09. 2016, Tribunalul a respins cererea de efectuare a unei noi expertize tehnice de evaluare imobiliară, cu motivarea că, în cauză, au fost efectuate două expertize, iar părţile au beneficiat de asistenţa a câte unui expert parte care şi-a prezentat punctul de vedere cu privire la obiectivele dispuse.

Examenul deciziei atacate reliefează analiza apelului împotriva încheierii 15.09.2020, instanţa de apel apreciind că motivele invocate în legătură cu necesitatea efectuării unei noi expertize şi cu forma contractului de închiriere ar fi relevante doar din perspectiva sumei pe care apelantul ar datora-o cu titlu de preţ şi doar dacă s-ar ajunge la concluzia că prevederea contractuală, reţinută ca având conţinut identic în ambele variante ale contractului de închiriere, reprezintă o promisiune unilaterală de vânzare.

În fundamentarea soluţiei adoptate, instanţa de prim control judiciar a reţinut că nu este validă promisiunea de vânzare cuprinsă în clauza de la art. 18.5 din contract, deoarece nu este îndeplinită condiţia referitoare la existenţa preţului, în sensul că acesta nu este determinat şi nici determinabil, instanţele neputând substitui consimţământul părţilor pentru a stabili preţul bunului imobil, o astfel de intervenţie încălcând principiul libertăţii contractuale şi pe cel al egalităţii în drepturi a cocontractanţilor.

Prin urmare, instanţa de apel a motivat soluţia de respingere a apelului îndreptat împotriva încheierii Tribunalului din 15.09.2016 în acord cu raţionamentul judiciar expus în fundamentarea soluţiei pe fondul cauzei, reţinând între altele că nu este necesară efectuarea unei noi expertize, în absenţa unui preţ determinat sau determinabil în cuprinsul clauzei pe care o conţine art. 18.5 din contractul părţilor. Evaluarea instanţei de apel asupra utilităţii probei ţine de resortul instanţei devolutive care are o marjă de apreciere integrată în planul cercetării situaţiei de fapt proprie cauzei.

Reţinând că instanţa de apel a analizat apelul îndreptat împotriva încheierii din 15.09.2016, motivarea regăsită în considerentele deciziei adoptate este suficientă în raport cu criticile invocate şi răspunde exigenţelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.. În acest cadru, nu se poate reţine existenţa unui refuz al instanţei de apel de a examina apelul reclamantului din această perspectivă şi nici încălcarea principiului dreptului la apărare şi la un proces echitabil.

Subsumat motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6, 5 şi 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a susţinut că instanţa de apel nu a examinat motivul din apelul principal, prin care a invocat că prima instanţă nu a analizat şi nu s-a pronunţat asupra formei contractului de închiriere, mai exact asupra formei clauzei pe care o conţine art. 18.5 din contract.

Motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. invocat în toate ipotezele sale, nemotivarea, motivarea contradictorie şi motivarea străină de natura cauzei, nu este întemeiat.

Din considerentele deciziei adoptate rezultă că instanţa de apel a analizat criticile respective, reţinând că acestea sunt relevante doar dacă s-ar ajunge la concluzia că prima teză pe care o cuprinde prevederea contractuală de la art. 18.5 ("pe parcursul derulării contractului chiriaşul îşi poate exprima opţiunea de cumpărare cu plata integral, în rate sau în leasing a clădirii"), reprezintă o promisiune unilaterală de vânzare.

Cum în fundamentarea deciziei adoptate s-a reţinut că promisiunii de vânzare îi lipseşte condiţia de validitate referitoare la preţ, ca element esenţial al contractului promis şi că în lipsa acestui element nu se poate suplini consimţământul intimatei la încheierea contractului de vânzare, rezultă că respectivele critici au rămas, în accepţiunea instanţei de apel, fără ponderea şi vocaţia de a reforma hotărârea primei instanţe. Motivarea este logică deoarece, doar dacă prima teză din enunţul clauzei 18.5, identic în ambele variante ale contractului de închiriere, se constituie într-o promisiune de vânzare, atunci devine relevant aspectul referitor la transformarea chiriei plătite în avans din preţul vânzării.

Instanţa de apel a reţinut că, în absenţa unei promisiuni de vânzare valide, soluţia primei instanţe de respingere a cererii principale privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare, este temeinică şi legală. Totodată, a reţinut că solicitarea de a se deduce din preţul imobilului valoarea chiriilor plătite de apelantul-reclamant cu titlu de avans, are caracter accesoriu şi primeşte aceeaşi rezolvare pe care a primit-o cererea principală.

În raport de cele mai sus reliefate, se reţine că instanţa de prim control judiciar a înlăturat motivat criticile din apel referitoare la omisiunea primei instanţe de a se pronunţa asupra formei clauzei 18.5 din contractul de închiriere.

Se constată, totodată că instanţele de fond, contrar susţinerilor recurentului reclamant, nu au nesocotit conţinutul clauzei 18.5, în varianta pe care o conţine contractul de închiriere nr. x/11.12.2009.

În acest sens, se remarcă faptul că prima instanţă, în cuprinsul considerentelor hotărârii pronunţate, a luat în considerare forma de conţinut a clauzei 18.5, în varianta pe care o susţine recurentul-reclamant. Elocventă în acest sens este argumentaţia din motivarea hotărârii primei instanţe prin care se reţine că nu există acordul părţilor sub aspectul unui preţ determinat sau determinabil şi se constată că singura menţiune referitoare la preţ apare în varianta semnată a contractului de închiriere, în care se precizează că valoarea chiriilor urma să fie dedusă din preţ, dar aceasta menţiune nu are nicio relevanţă din perspectiva caracterului determinat sau determinabil al preţului.

În mod asemănător, instanţa de apel acceptând conţinutul clauzei 18.5, în forma susţinută de recurentul-reclamant, reţine că urmează a se acorda relevanţa cuvenită dacă prima teză din cuprinsul clauzei analizate poate fi calificată prin conţinutul ei concret ca fiind o promisiune de vânzare.

Pe cale de consecinţă, se poate conchide că instanţa de apel a procedat la un examen efectiv al criticilor din apel în privinţa formei clauzei 18.5 din contractul de închiriere, examen care se reflectă în motivarea deciziei adoptate.

De asemenea, susţinerea că motivarea este străină de natura cauzei este una formală, pentru că, aşa cum s-a arătat în cele ce preced, instanţele de fond au ţinut seama de cuprinsul clauzei 18.5, în varianta completă pe care o conţine contractul de închiriere autentificat sub nr. x/2009. Deşi a afirmat existenţa unor argumente contradictorii în legătură cu motivarea legată de forma de conţinut a clauzei 18.5, instanţa de recurs reţine că recurentul nu este în măsură să demonstreze existenţa unor considerente contradictorii în cuprinsul deciziei atacate, în sensul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Prin urmare, reţinând că motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. este neîntemeiat, rezultă că şi criticile subsumate cazului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. sunt neîntemeiate. Aceasta, deoarece nu există situaţia premisă a nemotivării deciziei instanţei de apel de la care porneşte recurentul pentru a susţine denegarea de dreptate, încălcarea art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., nerespectarea principiului dreptului la apărare şi a principiului dreptului la un proces echitabil.

Totodată, nu se poate reţine, ca fiind întemeiat, nici motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. cu referire la încălcarea art. 969 C. civ. de la 1864, decurgând din faptul că instanţa de apel a reţinut altă formă a clauzei 18.5 decât aceea înscrisă în contractul de închiriere nr. x/11.12.2009. Trebuie precizat că această critică se referă la forma de conţinut a clauzei 18.5, susţinându-se că instanţele de fond nu au ţinut seama de varianta completă a acestei clauze aşa cum apare în contractul de închiriere aprobat prin HCGMB nr. 352/2009, în sensul că această din urmă variantă conţine şi menţiunea potrivit căreia "chiria plătită se constituie în avans pentru plata în rate/leasing a imobilului".

În mod neîndoielnic, instanţele de fond nu au ignorat versiunea completă a clauzei 18.5 din cuprinsul contractului de închiriere nr. x/2009, susţinută de recurentul-reclamant, aspect care rezultă din considerentele care au fundamentat hotărârile pronunţate. De aceea, nu se poate reţine că s-a încălcat principiul forţei obligatorii a contractului consfinţit prin art. 969 C. civ. de la 1864.

În plus, trebuie notat că prevederea tezei a II-a a din cuprinsul clauzei 18.5 din contractul de închiriere, nu a avut aptitudinea de a produce efecte, în condiţiile în care, instanţele devolutive au reţinut că prima teză pe care o cuprinde clauza 18.5 nu are valenţele unei promisiuni de vânzare pentru că nu conţine toate elementele pretinsului contract promis.

Printr-o altă critică subsumată motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ., recurentul-reclamant a invocat că instanţa de apel a înlăturat criticile din apel prin care învedera că în practicaua sentinţei adoptate de Tribunal nu s-a făcut referire la ultima cerere, formulată în temeiul art. 204 alin. (2) pct. 2 C. proc. civ., de majorare a cuantumului valorii chiriilor care urmau a se deduce din preţul imobilului, cu toate că prima instanţă a luat act de această cerere la termenul de judecată din 05.03.2015.

Recurentul-reclamant invocă faptul că instanţa de apel nu a observat că ceea ce a criticat în apel a fost încălcarea principiului disponibilităţii, iar nu doar forma şi conţinutul actului, iar vătămarea cauzată este evidentă în situaţia în care instanţa urma să pronunţe o soluţie favorabilă şi să deducă din preţul de piaţă chiriile deja achitate.

Instanţa de recurs relevă că prima instanţă a respins capătul principal de cerere, vizând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare între intimata A. S.R.L., în calitate de vânzător şi reclamantul Municipiul Bucureşti, în calitate de cumpărător, motivând, în esenţă, că nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a unui contract de vânzare-cumpărare în lipsa unui preţ determinat sau determinabil, convenit de părţi.

Faţă de soluţia adoptată în rezolvarea cererii principale, prima instanţă nu a ajuns în situaţia de a mai analiza pe fond cererea accesorie de deducere a chiriei din preţ sub aspectul determinării cuantumului chiriilor care ar fi trebuit să fie transformate în avans din preţ.

Invocarea încălcării principiului disponibilităţii părţilor şi a dreptului la apărare cu prilejul soluţionării cererii accesorii de deducere a chiriilor din preţul imobilului nu ţine seama de hotărârea adoptată de prima instanţă, de respingere a cererii principale, păstrată prin decizia instanţei de apel şi nici de considerentele care fundamentează aceste hotărâri. În temeiul dispoziţiilor art. 30 alin. (4) C. proc. civ., soluţionarea cererii accesorii depinde de soluţia dată capătului de cerere principal. Cum acest capăt a fost respins, prin raportare la prevederile art. 30 alin. (4) C. proc. civ., rezultă că şi cererea accesorie vizând deducerea chiriilor din preţul imobilului împărtăşeşte aceeaşi soartă ca şi cererea principală.

Prin respingerea cererii accesorii, ca o consecinţă a respingerii cererii principale nu s-a încălcat principiul disponibilităţii părţilor şi dreptul la apărare al reclamantului, pentru că instanţa s-a pronunţat în limitele învestirii determinate de ceea ce s-a cerut prin cererea de chemare în judecată, aşa cum a fost precizată de reclamant. Întrucât nu s-a pronunţat o soluţie de admitere a cererii accesorii, nu se poate specula dacă instanţa de fond ar fi omis sau nu cererea reclamantului de majorare a cuantumului chiriei, în situaţia în care s-ar fi ajuns la deducerea acestora din preţul vânzării.

Prin urmare, va fi înlăturat şi acest motiv de recurs.

În privinţa soluţiei de respingere a capătului principal din cererea de chemare în judecată, păstrată prin decizia instanţei de apel, recurentul-reclamant a invocat incidenţa motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ., pentru a susţine că instanţa de apel nu a analizat chestiuni de drept esenţiale dezlegării pricinii şi, în această modalitate de soluţionare a cauzei, a refuzat să judece "printr-o veritabilă denegare de dreptate", cu încălcarea dreptului la apărare şi la un proces echitabil şi cu privarea părţilor de un grad de jurisdicţie, prin nemotivarea aspectelor arătate sau cu o motivare contradictorie sau străină de natura cauzei.

Chestiunile de drept care cad sub incidenţa celor două motive de nelegalitate invocate au fost arătate ca fiind următoarele:

- argumentele privind existenţa preţurilor legale obligatorii;

- chestiunea deducerii din preţ a chiriilor deja achitate de Minicipiul Bucureşti, consecinţă a refuzului de a analiza forma clauzei 18.5 aplicabilă între părţi;

- forma clauzei 18.5 aplicabilă între părţi, aşa cum rezultă din contractul semnat de acestea nr. 8112/11.12.2009, care stabileşte deducerea din preţ, cu titlu de avans a chiriilor deja plătite;

- neîncuviinţarea de către prima instanţă a unei noi expertize evaluatorii imobiliare.

Instanţa de recurs constată că în privinţa ultimelor trei chestiuni anterior redate, recurentul-reclamant reiterează aceleaşi critici care au fost deja analizate, astfel că rămân valabile considerentele anterioare reţinute în analiza aceloraşi critici.

Referitor la chestiunea preţurilor legale obligatorii, criticile recurentului-reclamant subsumate motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ. sunt nefondate.

Din cuprinsul considerentelor deciziei recurate rezultă că instanţa de prim control judiciar a analizat aspectele invocate relative la existenţa preţurilor legale obligatorii. În acest sens, Curtea de Apel a înlăturat argumentul întemeiat pe existenţa unor preţuri legale obligatorii, cu motivarea că nu s-a indicat nicio dispoziţie legală care instituie un preţ obligatoriu în cazul analizat. S-a mai motivat că "împrejurarea că autorităţile pot cumpăra imobile doar în anumite condiţii nu înseamnă că acele condiţii ar putea fi impuse unor persoane fizice sau juridice, cu care autorităţile intră în raporturi civile şi nici nu echivalează cu instituirea unor preţuri legale obligatorii".

Motivarea regăsită în considerentele deciziei atacate nu este formală, contradictorie sau străină de natura cauzei. Instanţa de apel a înlăturat argumentul recurentului reclamant, cu motivarea că nu există temei legal incident în susţinerea existenţei preţului legal obligatoriu care să poată fi impus intimatei-pârâte, în calitate de vânzătoare.

Prin urmare, câtă vreme critica reclamantului a fost analizată în mod concret şi efectiv de către instanţa de apel, nu se susţin nici criticile privind denegarea de dreptate, încălcarea dreptului la apărare şi la un proces echitabil, cu privarea părţilor de un grad de jurisdicţie.

Subsumat criticii relative la lipsa de motivare, motivarea contradictorie şi străină de natura cauzei, recurentul-reclamant a invocat, în esenţă, că instanţa de apel nu a prezentat argumente din care să înţeleagă de ce partea unui contract sau calitatea părţii de autoritate publică nu reprezintă un element al contractului care ar determina şi celelalte elemente esenţiale ale acestuia şi ar ajuta la determinarea preţului.

Critica este infirmată de considerentele expuse de instanţa de apel în cuprinsul deciziei adoptate. În acest sens, se arată în motivarea deciziei că:

"În realitate, apelantul se prevalează tot de calitatea acestuia, de persoană juridică de drept public, pentru a impune preţul vânzării, ceea ce nu poate fi primit, în lipsa acceptării exprese a acestui criteriu de către intimată.

În acelaşi timp, faptul că libertatea contractuală a unei autorităţi publice este limitată de normele legale care interesează ordinea publică nu poate fi opus intimatei, răspunderea pentru încheierea contractului cu depăşirea acestor limite revenind exclusiv autorităţii".

Rezultă, astfel, că instanţa de prim control judiciar a analizat şi a înlăturat motivat critica din apel legată de calitatea părţii, de autoritate publică ca element al contractului care ar avea consecinţe şi asupra stabilirii preţului la care să se vândă imobilul. Motivarea nu este străină de natura pricinii şi nu se identifică aspecte contradictorii în argumentaţia care fundamentează silogismul judiciar expus.

În considerarea argumentelor reţinute anterior, instanţa de recurs înlătură ca nefondate criticile circumscrise motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ.

Motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. cuprinde mai multe critici.

Una dintre critici vizează încălcarea şi aplicarea greşită a prevederilor art. 964 alin. (2) C. civ. de la 1864, susţinându-se că determinarea preţului ar fi posibilă prin raportare la anumite elemente ale contractului, esenţială fiind calitatea chiriaşului, beneficiar al promisiunii, de autoritate publică ţinută să se conformeze anumitor dispoziţii legale imperative opozabile partenerului contractual A., care şi-a asumat implicit şi modalitatea de stabilire a preţului de către un expert ANEVAR, preţul determinabil fiind preţul pieţei. Prin raportare doar la o singură clauză din contract, instanţa de apel a încălcat şi dispoziţiile art. 969 C. civ. de la 1864.

Instanţa de recurs constată că prin contractul de închiriere părţile au stipulat clauza 18.5 cu următorul conţinut:

"Pe parcursul derulării prezentului contract, chiriaşul îşi poate exprima opţiunea de cumpărare (cu plata integral, în rate sau în leasing) a Clădirii. În această situaţie, chiria plătită până la cea dată se va constitui în avans pentru plata în rate/leasing a Clădirii".

Instanţa de recurs subliniază că singura dispoziţie contractuală care se referă la posibilitatea cumpărării bunului ce a făcut obiectul închirierii este clauza 18.5 din contract.

Pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare este necesar ca promisiunea de vânzare să îndeplinească toate condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, mai exact părţile trebuie să se fi înţeles asupra elementelor esenţiale ale contractului, în concret asupra bunului vândut şi asupra preţului. Aşa fiind, premisa recunoaşterii pe cale judiciară a dreptului de a obţine executarea în natură a unei promisiunii de vânzare este reprezentată de identificarea şi descrierea lucrului care va forma obiectul viitoarei vânzări şi de determinarea preţului care ar urma să fie plătit în schimbul acestuia sau de stabilirea criteriilor de determinare a preţului.

În sensul art. 1303 C. civ. de la 1864, preţul este determinat dacă cuantumul lui este hotărât de părţi în momentul încheierii contractului.

În temeiul prevederilor art. 1304 C. civ. de la 1864, determinarea preţului poate fi lăsată la aprecierea unui terţ ales de comun acord de către părţi sau de către persoana desemnată de părţi, însă determinarea preţului nu poate rămâne la aprecierea ulterioară a părţilor sau să depindă de voinţa uneia dintre ele. În lipsa acordului părţilor, instanţa nu este competentă să determine preţul sau persoana terţului.

Susţine recurentul-reclamant că intimata-pârâtă şi-ar fi asumat implicit modalitatea de stabilire a preţului de către un expert ANEVAR, fără a fi în măsură să indice o dispoziţie legală sau contractuală care să sprijine această susţinere.

În mod evident, clauza art. 18.5 din contractul de închiriere nr. x/11.12.2009 nu conţine vreun acord de voinţă al părţilor cu privire la preţul clădirii şi niciun element sau criteriu obiectiv care să permită determinarea preţului. De asemenea, nu există acordul părţilor cu privire la posibilitatea desemnării unui terţ (expert ANEVAR) la aprecierea căruia părţile să fi lăsat determinarea preţului, în conformitate cu dispoziţiile art. 1304 C. civ. de la 1864.

Articolul 964 alin. (2) C. civ. de la 1864 prevede următoarele:

"cantitatea obiectului poate fi necertă, de este posibilă determinarea lui".

În absenţa precizării în contract a elementelor cu ajutorul cărora preţul ar putea fi determinat, susţinerea privitoare la încălcarea şi aplicarea greşită a prevederilor art. 964 alin. (2) C. civ. de la 1864 este nefondată, întrucât preţul, ca obiect al obligaţiei de plată, nu se poate determina prin prisma calităţii cumpărătoarei de autoritate publică. Textul art. 964 alin. (2) C. civ. de la 1864 face referire la cantitatea obiectului, noţiune care, pe cale de interpretare literală şi logico-raţională, conduce la concluzia că se referă la determinarea obiectului obligaţiei în cazul bunurilor de gen.

Bunul în legătură cu care recurentul-reclamant îşi exercită opţiunea de cumpărare este bun imobil individual determinat, cu caracteristici proprii, iar clauza contractuală care conferă recurentului dreptul de a-şi manifesta opţiunea pentru cumpărare nu prevede nicio metodă de determinare a preţului şi nici o trimitere la o metodă de determinare în funcţie de preţul pieţei, cu atât mai mult cu cât nu există o piaţă reglementată în sens obiectiv în legătură cu vânzarea de clădiri. Chiar şi dacă s-ar avea în vedere o piaţă liberă, nereglementată, preţ de piaţă există doar în privinţa bunurilor de gen, iar privinţa imobilelor preţul diferă în funcţie de particularităţile fiecărui bun.

Calitatea recurentului-reclamant de autoritate publică, nu poate constitui un element pentru determinarea preţului, aşa cum corect a reţinut instanţa de apel.

De asemenea, invocarea încălcării art. 969 C. civ. de la 1864 este una formală, pentru că recurentul nu este în măsură să invoce prevederi contractuale care să fi fost încălcate de instanţa de apel.

O altă critică subsumată motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. vizează încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de interpretare a contractelor prevăzute de art. 977, 978 şi 982 C. civ. de la 1864.

Cu privire la interpretarea contractelor potrivit regulii de interpretare prevăzută de art. 977 C. civ. de la 1864, recurentul-reclamant a arătat că instanţa de apel trebuia să aibă în vedere voinţa reală a părţilor la încheierea contractului, fără a prezenta în concret critici sub aspectul modalităţii în care instanţa de apel a încălcat sau a aplicat greşit prevederile art. 977 C. civ. de la 1864. În absenţa unor critici concrete cu privire la încălcarea sau aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 977 C. civ. de la 1864, motivul de recurs este neîntemeiat.

S-a mai motivat că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 982 şi art. 978 C. civ. de la 1864 deoarece nu a interpretat clauza 18.5 prin raportare la prevederile întregului contract, reluându-se argumentul potrivit căruia criteriul de determinare a preţului este reprezentat de calitatea de autoritate publică a chiriaşului, municipiul Bucureşti, calitate care a fost cunoscută şi asumată de intimata A..

Această calitate este, în opinia recurentului, un element suficient pentru determinarea preţului la încheierea contactului, alături de indicarea cuantumului avansului din preţ ca fiind egal cu contravaloarea ratelor deja plătite.

Critica este nefondată, deoarece instanţa de apel a luat în analizat clauza art. 18.5 prin raportare la calitatea chiriaşului de autoritate publică şi a stabilit că apelantul nu se poate prevala de calitatea sa de persoană juridică de drept public pentru a impune preţul vânzării în lipsa acceptării exprese a acestui criteriu de către intimată şi în absenţa vreunui element cu ajutorul căruia preţul să poată fi determinat în viitor.

Interpretarea efectuată de instanţa de apel este judicioasă.

Din analiza clauzei 18.5 coroborate cu celelalte prevederi pe care le conţine contractul de închiriere în ansamblul său, rezultă că, prin această clauză, se conferă recurentului-reclamant, în calitate de chiriaş posibilitatea de a-şi exprima opţiunea de cumpărare a imobilului, pe parcursul derulării contractului de închiriere, fără a se stabili în mod corelativ, vreo obligaţie în sarcina proprietarului imobilului. Totodată, sunt indicate eventuale modalităţi de plată a preţului, în rate sau în leasing şi menţiunea potrivit căreia chiria plătită se constituie avans din preţ.

Prin raportare la clauzele contractului în ansamblul său şi la clauza 18.5 în mod special, se constată că nu s-a prevăzut nicio obligaţie în sarcina proprietarului imobilului de a vinde clădirea în cazul în care chiriaşul şi-ar manifesta opţiunea de a o cumpăra şi, totodată, nu există nicio referire la un preţ determinat al vânzării sau la elemente pe baza cărora preţul ar putea fi determinat în viitor. Preţul nu poate fi stabilit în mod unilateral, prin voinţa exclusivă a chiriaşului, în virtutea calităţii sale de autoritate publică.

Faţă de toate acestea, instanţa de recurs reţine, în raport de criticile formulate de recurentul-reclamant, că interpretarea clauzelor contractuale realizată de instanţa de apel corespunde regulilor de interpretare prevăzute de art. 978 şi 982 C. civ. de la 1864 şi asigură aplicarea acestora în scopul producerii doar a efectelor convenite de părţi la încheierea contractului. Pe calea unei interpretări a contractului nu este posibilă suplinirea elementelor esenţiale pe care trebuie să le conţină în mod valabil contractul.

Prin urmare, instanţa înlătură şi acest motiv de recurs.

Printr-o altă critică subsumată motivului de motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a invocat încălcarea dispoziţiilor art. 970 şi art. 969 C. civ. de la 1864, argumentându-se că prin cunoaşterea şi asumarea calităţii de autoritate publică, intimata A. şi-a asumat pe deplin că această calitate reprezintă şi criteriul esenţial de determinare a preţului şi că, astfel, înţelege să se supună unor norme imperative, opozabile erga omnes, norme ce completează clauzele contractului de închiriere nr. x/11.12.2009.

Instanţa de recurs reţine caracterul nefondat al acestei critici, deoarece preţul nu se poate raporta la criterii străine contractului, neasumate de cealaltă parte, cum ar fi principiul cheltuirii eficiente a banului public sau orice alte prevederi legale pe care recurentul-reclamant trebuie să le respecte şi care au legătură cu activitatea pe care o desfăşoară, în calitatea sa de autoritate publică.

Recurentul-reclamant se prevalează de calitatea de autoritate publică pentru a susţine că aceasta reprezintă un element suficient pentru determinarea preţului clădirii, în acord cu obligaţia pe care o are, în temeiul art. 20 alin. (1) lit. h) din Legea nr. 273/2006 privind finanţele publice locale, de a administra fondurile publice locale în condiţii de eficienţă.

Argumentele invocate excedează limitelor art. 969 C. civ. de la 1864, pentru că prevederile pe care le conţine convenţia părţilor nu se referă la determinarea preţului prin prisma calităţii chiriaşului de autoritate publică şi nu fac trimitere la dispoziţii legale din sfera dreptului public, de care se prevalează recurentul-reclamant.

Instanţa de recurs constată că invocarea prevederilor art. 121 alin. (4) şi art. 123 alin. (3) din Legea nr. 215/2001 sau a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi O.G. nr. 24/2011 nu au legătură cu situaţia de fapt proprie cauzei, întrucât se referă la schimbul de imobile din domeniul privat al unităţilor administrativ-teritoriale (art. 121 alin. (4) din Legea nr. 215/2001), la stabilirea preţului de vânzare în cazul în care se înstrăinează terenuri proprietate-privată a unităţii administrativ-teritoriale (art. 123 alin. (3) din Legea nr. 215/2001), la stabilirea sumei la care persoana expropriată este îndreptăţită (art. 26 din Legea nr. 33/1994) sau la Ordonanţa care reglementează activitatea de evaluare şi modalitatea de organizare şi evaluare a calităţii de evaluator.

Invocarea existenţei unui preţul legal obligatoriu este lipsită de suport legal şi contractual. Nu s-a invocat nicio prevedere legală sau contractuală care să impună persoanelor juridice-profesionişti preţul la care să fie obligate să vândă un bun pe care îl deţin în calitate de proprietari, în situaţia în care cumpărătorul ar fi o autoritate publică locală, cum este cazul în litigiul dedus judecăţii. Preţul nu se poate raporta la criterii extrinseci contractului legate de calitatea părţii de autoritate publică sau de principiile ce guvernează activitatea acesteia.

Recurentul-reclamant a făcut referire generică si la uzanţe pentru a susţine completarea voinţei părţilor în privinţa modalităţii de determinare a preţului de achiziţie a imobilului.

Ţinând seama de câmpul restrâns de aplicare a uzanţelor, nu s-ar fi putut recurge la uzanţe câtă vreme relaţia contractuală dintre părţi este reglementată legal.

Recurentul nu a fost în măsură să descrie anumite reguli de desfăşurare a relaţiilor dintre părţi, care să poată fi calificate ca fiind uzanţe de natură să constituie un criteriu de determinare a preţului şi nu prezintă niciun argument care să intre sub incidenţa cazului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În absenţa înţelegerii părţilor asupra preţului determinat sau determinabil, care ţine de esenţa unei promisiuni de vânzare, convenţia părţilor înscrisă în clauza 18.5 nu poate primi această calificare.

Limitele interpretării sunt determinate de prevederile art. 984 C. civ. de la 1864 care au următorul conţinut: "convenţia nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părţile şi-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a încheiat".

Aplicând această regula de interpretare la conţinutul normativ al art. 970 C. civ. de la 1864, instanţa de recurs impune concluzia că nu se poate adăuga la conţinutul prevederilor contractuale aspecte asupra cărora părţile nu au convenit. Nu există în contractul de închiriere nicio prevedere contractuală care să se refere la un preţ determinat sau la criterii de determinare a preţului, iar stipulaţiile clauzei 18.5 nu permit identificarea unui preţ.

Invocarea încălcării prevederilor art. 980 C. civ. de la 1864 este formală.

Interpretarea contractului după obiceiul locului nu este una pertinentă cu obiectul şi natura cauzei şi nu poate conduce la identificarea vreunui criteriu de determinare a preţului pentru imobilul închiriat "după obiceiul locului".

În cauză nu este vorba despre o clauză contractuală îndoielnică, ci despre absenţa unui element esenţial, preţul bunului în legătură cu care se manifestă opţiunea de cumpărare.

Recurentul-reclamant nu a fost în măsură să indice vreo prevedere legală sau contractuală care să impună intimatei-pârâte preţul de vânzare al imobilului pe baza unei evaluări efectuate de un expert ANEVAR. În contextul în care părţile nu au încredinţat stabilirea preţului unui terţ şi nu s-a menţionat nicio metodă de determinare sau o trimitere la o metodă de determinare a preţului în funcţie de preţul pieţei, susţinerea recurentului pentru determinarea preţului pe baza unei evaluări a imobilului de către un expert ANEVAR excedează limitele convenţiei şi contravine principiului libertăţii de voinţă a părţilor în materia contractului.

Contractul de locaţiune nr. x/11.12.2009 este un contract civil, reprezentarea naturii civile a contractului fiind afirmată chiar de recurent şi manifestată prin alegerea competenţei instanţei civile. Aşadar, raporturile dintre părţi se întemeiază pe principiul deplinei egalităţi în drepturi, iar nu pe principiul subordonării subiectului de drept privat faţă de subiectul de drept public, parte în contractul civil. În cadrul contractului de închiriere nr. x/11.12.2009 părţile au acţionat de pe poziţii de egalitate juridică.

Lipsa unor elemente intrinseci contractului şi absenţa unor trimiteri exprese la norme de drept public fac ca unul din elementele esenţiale ale vânzării, respectiv preţul să nu poată fi impus de chiriaş, în calitatea sa de autoritate publică.

Faţă de considerentele ce preced, critica formulată este neîntemeiată.

Printr-un alt motiv de recurs, s-a invocat, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., nelegalitatea atrasă de încălcarea autorităţii de lucru judecat de care se bucură decizia civilă nr. 949/24.05.2017 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, sub aspectul efectului pozitiv al puterii de lucru judecat în privinţa anumitor statuări din conţinutul considerentelor acestei hotărâri.

În concret, s-a arătat că prin această decizie instanţa supremă a reţinut definitiv că:

"Demersurile recurentei privind deschiderea procedurii insolvenţei la propria sa cerere acoperă în realitate refuzul acesteia de a-şi executa propriile obligaţii asumate conform Contractului nr. x/11.12.2009 şi în special conform clauzei 18.5 din acesta care reglementează promisiunea unilaterală a apelantei de vânzare a imobilului teren şi construcţie situat în Splaiul Independenţei nr. 291-293, Bucureşti, respectiv obligaţia A. de a încheia cu Municipiul Bucureşti contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la data manifestării opţiunii de cumpărare de către Municipiul Bucureşti. Municipiul Bucureşti şi-a exercitat această opţiune la data de 19.09.2013" (pag. 18 paragraf 3 Decizie).

Raportat la acest paragraf din cuprinsul considerentelor deciziei nr. 949/24.05.2017 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, recurenta susţine că s-au tranşat cu putere de lucru judecat următoarele aspecte: natura juridică a clauzei 18.5, ca fiind una de promisiune unilaterală de vânzare asumată de A. faţă de Municipiul Bucureşti, incidenţa contractului de închiriere în forma semnată sub nr. x/11.12.2009 (deci forma clauzei 18.5), culpa A. în neexecutarea acestei obligaţii de a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare cu Municipiul Bucureşti la momentul la care Municipiul Bucureşti şi-a manifestat opţiunea de cumpărare (19.09.2013). Toate aceste chestiuni se opun şi faţă de B. S.A. şi F., efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat producându-se (şi) faţă de aceste societăţi.

Instanţa de recurs reţine că efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat este reglementat prin art. 431 alin. (2) C. proc. civ., în temeiul căruia oricare dintre părţi poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluţionarea acestuia din urmă.

Între cele două procese există identitate parţială de părţi, intimatele B. şi F., fiind în afara câmpului de aplicare al autorităţii de lucru judecat

Pentru aplicarea efectului pozitiv al autorităţii de lucru judecat nu se impune identitatea de obiect şi cauză între cele două cereri, ci numai ca chestiunea tranşată anterior să aibă legătură cu soluţionarea procesului în care se invocă.

Sub aspectul legăturii cu soluţionarea procesului în care se invocă se constată că, prin considerentele opuse cu putere de lucru judecat, s-au analizat motivele pentru care A., în calitate de debitoare a solicitat intrarea în procedura insolvenţei, între acestea fiind enunţate refuzul de a-şi executa obligaţiile pe care şi le-a asumat conform contractului de închiriere nr. x/11.12.2009, inclusiv refuzul de executare a promisiunii de vânzare de la art. 18.5 din contract.

În cauza dedusă judecăţii problema care trebuie tranşată este aceea de a stabili dacă A. şi-a asumat o obligaţie de a vinde prin clauza 18.5 şi dacă preţul este determinat sau determinabil.

Acesta problemă nu a fost analizată şi dezlegată de instanţa supremă prin considerentul invocat, pe care îl conţine decizia civilă nr. 949/2017, opus cu putere de lucru judecat în prezenta cauză. Aşadar, nu există legătură între ceea ce s-a motivat prin considerentul cuprins în decizia nr. 949/2017 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi problema analizei clauzei 18.5 din contract sub aspectul de a se stabili dacă aceasta reglementează o obligaţie de vânzare în sarcina intimatei şi dacă preţul este determinat sau determinabil.

Menţiunea referitoare la promisiunea de vânzare din clauza 18.5, cuprinsă în considerentele deciziei nr. 949/2017, este doar una formală, de denumire a acestui articol, în vederea evidenţierii sale, întrucât nu are la bază o analiză de conţinut a clauzei din cuprinsul art. 18.5 din contract, prin prisma dispoziţiilor legale şi contractuale incidente.

Natura acestor considerente este una indiferentă prin raportare la soluţia pronunţată în dosarul nr. x/2014. Aceasta, deoarece, în cauza soluţionată definitiv prin decizia nr. 949/24.05.2017 a Înaltei Curte de Casaţie şi Justiţie, cererea A. a avut ca obiect plata de către Municipiul Bucureşti a unor sume reprezentând chirii restante. Faţă de aceste pretenţii, Municipiul Bucureşti, în calitate de pârât a opus, pe cale de apărare, compensarea legală cu sume pretins recunoscute de A. ca fiind datorate Municipiului Bucureşti.

Hotărârea primei instanţe de respingere a cererii A., precum şi hotărârile pronunţate în căile de atac declarate de A. au fost fundamentate pe verificarea condiţiilor impuse de lege pentru a opera compensaţia legală, respectiv existenţa a două creanţe reciproce, certe, lichide şi exigibile.

Considerentul cuprins la pagina 18 paragraful 3 din decizia nr. 949/24.05.2017 a Înaltei Curte de Casaţie şi Justiţie se referă la resorturile interne care au stat la baza deciziei societăţii A. de a solicita intrarea în procedura insolvenţei din iniţiativa sa, în calitate de debitoare.

Indiferent de aceste argumente legate de motivele care au stat la baza voinţei societare de a solicita declanşarea procedurii insolvenţei, soluţia instanţelor asupra constatării compensaţiei legale între obligaţiile reciproce ale celor două părţi rămâne neschimbată. Ea se susţine în mod total pe considerentele prin care instanţele au reţinut caracterul cert al creanţelor, neafectate de modalităţi, existenţa lor concomitentă şi faptul că stingerea acestora prin mecanismul compensării legale a intervenit anterior intrării în insolvenţă a A., ceea ce a făcut posibilă îndeplinirea condiţiilor legale pentru aplicarea art. 52 din Legea nr. 85/2006.

Rezultă, astfel, că pentru soluţionarea procesului anterior, considerentele cu titlu decisiv sunt cele care au stat la baza constatării intervenirii compensaţiei legale, fiind indiferente considerentele pe care le invocă recurentul şi care nu au valenţele unor statuări cu putere de lucru judecat asupra chestiunilor care sunt disputate în prezenta cauză.

În raport de considerentele ce preced, motivul de recurs întemeiat pe încălcarea efectului pozitiv al puterii de lucru judecat decurgând din considerentele deciziei nr. 949/24.05.2017 a Înaltei Curte de Casaţie şi Justiţie, este nefondat.

Un alt set de critici vizează decizia instanţei de apel de a păstra soluţia de respingere a capătului subsidiar de cerere privind rezoluţiunea promisiunii unilaterale de vânzare reglementată prin clauza 18.5 din contractul de închiriere nr. x/11.12.2009.

În privinţa statuării referitoare la faptul că părţile nu au convenit niciun preţ determinat sau determinabil pentru vânzare şi că nu se poate reţine neexecutarea culpabilă a obligaţiilor A., recurentul-reclamant a precizat că îşi menţine integral criticile invocate în legătură cu păstrarea soluţiei de respingere a capătului principal al cererii de chemare în judecată, circumscrise motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6, 7 şi 8 C. proc. civ.

Faţă de această precizare, rămân valabile considerentele reţinute în analiza acestor motive de recurs.

În plus, recurentul-reclamant a mai arătat că instanţa de apel nu putea aprecia pe fondul cauzei aspectele invocate de intimata A. în susţinerea excepţiei inadmisibilităţii capătului subsidiar de cerere privind rezoluţiunea promisiunii unilaterale de vânzare reglementată prin clauza 18.5 din contractul de închiriere.

S-a invocat nelegalitatea hotărârii atacate pentru motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 7 şi 5 C. proc. civ., prin prisma încălcării autorităţii de lucru judecat a celor dispuse prin încheierea Tribunalului din 16.10.2014, cu nesocotirea principiilor oralităţii, contradictorialităţii, dreptului la apărare şi la un proces echitabil şi cu privarea părţilor de un grad de jurisdicţie.

Criticile subsumate celor două motive de nelegalitate sunt nefondate.

Prin încheierea din 16.10.2014 pronunţată de Tribunal, s-a respins excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere subsidiar privind rezoluţiunea promisiunii unilaterale de vânzare, prima instanţă apreciind, în motivarea excepţiei, că argumentele invocate ţineau de fondul cauzei.

Din considerentele reţinute de instanţa de apel în fundamentarea soluţiei de păstrare a capătului subsidiar de cerere rezultă că s-au respectat cele statuate prin încheierea din 16.10.2014 pronunţată în primă instanţă.

S-a motivat că nu poate fi reţinută o obligaţie culpabilă în sarcina intimatei, în condiţiile în care preţul vânzării nu este determinat sau determinabil, iar stipulaţiile pe care le conţine clauza 18.5 nu au natura unui contract sinalagmatic pentru a fi posibilă aplicarea sancţiunii rezoluţiunii.

În raport de soluţia adoptată de instanţa de apel şi de considerentele decisive care sprijină soluţia, nu se verifică încălcarea autorităţii de lucru judecat de care se bucură cele statuate prin încheierea din 16.10.2014 a Tribunalului.

În etapa procesuală vizând soluţionarea apelului, reclamantului i-au fost comunicate toate actele de procedură îndeplinite în cauză şi a fost legal citat pentru termenul la care s-au purtat dezbaterile. La acest termen, reclamantul, prin reprezentanţii săi a participat nemijlocit, direct, în mod egalitar, respectându-i-se dreptul de a susţine şi de a se apăra în legătură cu toate chestiunile cuprinse în cererea de apel şi în întâmpinările formulate de intimaţi. Pe cale de consecinţă, în cauză s-au respectat principiile oralităţii, contradictorialităţii, dreptului la apărare şi la un proces echitabil în privinţa tuturor chestiunilor legate soluţionarea capătului subsidiar de cerere.

Prin urmare, instanţa de recurs înlătură şi aceste critici întrucât nu sunt întemeiate.

Subsumat motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurentul-reclamant susţine că decizia instanţei de apel nu conţine o motivare concretă pentru care s-a apreciat că obligaţiile născute în sarcina apelantului din contractul de închiriere nu ar fi corelative obligaţiei asumate de intimată prin clauza 18.5.

Instanţa de recurs constată că decizia instanţei de apel este motivată. Recurentul nu este în măsură să indice în concret obligaţia asumată de intimată prin clauza 18.5 din contract, întrucât nu există nicio prevedere contractuală care să instituie în sarcina intimatei pârâte obligaţia de a vinde la un preţ determinat sau determinabil.

Reţinerea că preţul vânzării imobilului închiriat nu a fost determinat la momentul încheierii contractului şi nici nu au fost stabilite criteriile pentru determinarea lui ulterioară este suficientă pentru a se înţelege că principala obligaţie care ar incumba reclamantului, în calitate de cumpărător, aceea de plată a preţului, apare lipsită de obiect în absenţa înţelegerii părţilor asupra preţului, ca element esenţial al promisiunii de vânzare.

Pentru aceste considerente, instanţa de recurs înlătură şi această critică.

În temeiul motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a invocat încălcarea dispoziţiilor art. 969 şi art. 1021 C. civ. de la 1864, susţinând, în esenţă, că art. 18.5 din contractul de închiriere cuprinde o promisiune unilaterală de vânzare care este un contract sinalagmatic, sancţiunea rezoluţiunii fiind astfel posibilă.

Critica este neîntemeiată deoarece clauza 18.5 nu conţine o promisiune unilaterală de vânzare şi nu este aplicabilă sancţiunea rezoluţiunii prevăzută de art. 1021 C. civ. de la 1864.

Promisiunea unilaterală de vânzare presupune oferta prin care vânzătorul îşi asumă o obligaţie de a face, respectiv de vinde în viitor un anumit bun, iar destinatarul ofertei, beneficiar al promisiunii are dreptul de a-şi exprima în viitor opţiunea de a cumpăra, de regulă într-un anumit termen.

Promisiunea de vânzare presupune, aşadar, asumarea unei obligaţii de a încheia în viitor un anumit contract de vânzare, obligaţie care trebuie să exprime în mod clar elementele esenţiale ale contractului promis, respectiv bunul promis a se vinde şi preţul care ar urma să fie plătit în schimbul acestuia ori criteriile de determinare a preţului.

Din cuprinsul clauzei 18.5 rezultă cu evidenţă faptul că preţul nu este unul determinat sau determinabil şi nu se identifică obligaţia locatorului proprietar de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare. Interpretarea literală a clauzei 18.5 pune în evidenţă opţiunea chiriaşului de a cumpăra imobilul, obiect al închirierii şi enumerarea unor modalităţi generice de plată a preţului, respectiv integral, în rate sau în leasing şi cu deducerea chiriei din preţ.

În aceste limite, determinate de stipulaţiile pe care le cuprinde clauza 18.5 din contractul de închiriere, în mod corect a reţinut instanţa de apel că promisiunea de vânzare nu este validă pentru că nu este îndeplinită condiţia privitoare la existenţa unui preţ determinat sau determinabil. În plus, instanţa de recurs subliniază că această clauză nu conţine nici asumarea obligaţiei de a vinde din partea proprietarului, ci doar posibilitatea conferită chiriaşului de a opta pentru cumpărarea imobilului.

Lipsa unui element esenţial al vânzării, respectiv preţul, coroborată cu caracterul eliptic al clauzei 18.5 din contract care nu instituie o obligaţie de a vinde în sarcina vânzătorului, impune concluzia că stipulaţia pe care o cuprinde clauza 18.5 nu valorează promisiune unilaterală de vânzare.

În absenţa unei promisiuni unilaterale de vânzare în cuprinsul clauzei art. 18.5 nu se poate primi nici susţinerea referitoare la aplicarea sancţiunii rezoluţiunii acestui act. Oricum, o atare sancţiune ar fi fost inaplicabilă unei promisiuni unilaterale de vânzare.

Aceasta, deoarece, în cazul unei promisiuni unilaterale de vânzare, vânzătorul îşi asumă o obligaţie de a face, respectiv de a încheia în viitor contractul de vânzare. În cazul nerespectării acestei obligaţii promitentul nu ar putea fi obligat decât la daune-interese potrivit prevederilor art. 1075 C. civ. de la 1864.

Caracterul sinalagmatic al contractului de închiriere nu imprimă acelaşi caracter clauzei cuprinse la art. 18.5 din contract, cum fără temei susţine recurentul. Aşa cum s-a reţinut în considerentele anterioare, această clauză nu conţine asumarea obligaţiei de a vinde din partea proprietarului, ci doar posibilitatea conferită chiriaşului de a opta pentru cumpărarea imobilului.

Caracteristica esenţială a contractelor sinalagmatice o constituie reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor ca revin părţilor: fiecare dintre părţi are, concomitent, faţă de cealaltă parte, atât calitatea de debitor, cât şi pe aceea de creditor; obligaţia ce revine uneia dintre părţi îşi are cauza juridică în obligaţia reciprocă a celeilalte părţi; ambele obligaţii sunt interdependente. Or, în conţinutul clauzei 18.5 nu există obligaţii reciproce asumate de părţi, astfel că invocarea încălcării dispoziţiilor art. 969 C. civ. de la 1864 este vădit nefondată.

Prin urmare, clauza 18.5 nu reprezintă o convenţie cu caracter sinalagmatic pentru a fi posibilă aplicarea sancţiunii rezoluţiunii în temeiul art. 1021 C. civ. de la 1864.

Recurentul-reclamant a criticat modul de soluţionare a apelului incident, prin care a solicitat schimbarea sentinţei apelate în sensul anulării cererii de intervenţie ca insuficient timbrată. A invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

În cadrul acestor critici recurentul-reclamant susţine că, atât prima instanţă, cât şi instanţa de apel nu au fost legal învestite pentru că nu a fost legal timbrată cererea de intervenţie principală formulată de intervenienta B. S.A. societate absorbită în urma procedurii de fuziune prin absorbţie de B..

În opinia recurentului cererea de intervenţie este evaluabilă în bani şi trebuia timbrată în conformitate cu prevederile art. 3 alin. (2) lit. b) din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru.

Instanţa de recurs reţine, în acord cu statuările instanţei de apel, că cererea de constatare a existenţei interdicţiei de înstrăinare cu privire la imobilul situat în Bucureşti, Splaiul Independenţei nr. 291-293, este una neevaluabilă în bani, întrucât titularul acesteia, prin demersul procesual întreprins, urmăreşte să obţină recunoaşterea dreptului născut în favoarea sa în temeiul clauzei de inalienabilitate, drept care ar putea fi afectat în ipoteza în care instanţele ar pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare asupra imobilului afectat de interdicţie. Contrar susţinerilor recurentului reclamant, intervenienta nu urmăreşte să obţină valorificarea vreunui drept patrimonial împotriva părţilor iniţiale, scopul acţiunii în constatare având ca finalitate ocrotirea intereselor titularului dreptului de a-şi conserva garanţiile instituite asupra bunului imobil, în vederea asigurării satisfacerii creanţei născute în cadrul unor raporturi juridice de credit încheiate între intervenientă şi autoarea intimatei A. şi, ulterior A..

În acest cadru, motivul de recurs întemeiat pe cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. este nefondat. În cauză, nu este incident cazul de nulitate necondiţionată prevăzut de art. 176 pct. 7 C. proc. civ. cu referire la nerespectarea cerinţei legale extrinseci privitoare la insuficienta timbrare a cererii de intervenţie principală formulată de intervenienta B. S.A. şi a cererii de apel formulată de această parte.

Cererea de intervenţie principală nu este una evaluabilă în bani şi, pe cale de consecinţă, nu se verifică situaţia premisă care stă la baza criticilor formulate de recurent din această perspectivă.

Motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. este nefondat.

În cuprinsul considerentelor deciziei pronunţate se regăsesc motivele pentru care instanţa de apel a reţinut caracterul neevaluabil în bani al cererii de intervenţie, ceea ce infirmă critica recurentului-reclamant privitoare la nemotivarea deciziei din această perspectivă.

Nu se poate reţine nici critica derivată din motivarea contradictorie. Instanţa de apel a înlăturat susţinerea reclamantului privind aplicarea sancţiunii nulităţii cererii de intervenţie în raport nu numai de constatarea caracterului neevaluabil în bani a cererii de intervenţie, dar şi de prevederea art. 38 din O.U.G. nr. 80/2013. De asemenea, recurentul nu a demonstrat caracterul contradictoriu al motivării prin care s-a reţinut că intervenienta nu are la îndemână o acţiune în realizare şi că nu urmăreşte să obţină valorificarea unui drept patrimonial împotriva părţilor iniţiale.

Reţinând caracterul neevaluabil în bani al cererii de intervenţie, instanţa de recurs înlătură şi motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., cu referire la încălcarea dispoziţiilor art. 3 alin. (2) lit. b) din O.U.G. nr. 80/2013, ca neîntemeiat.

Un alt set de critici vizează nelegalitatea deciziei de admitere a apelului principal declarat de intervenienta B. S.A.

Subsumat motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a criticat soluţia de respingere a excepţiei inadmisibilităţii cererii de intervenţie.

Motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. vizează o pretinsă contradictorialitate în cuprinsul considerentelor deciziei atacate care derivă, pe de o parte, din motivarea inexistenţei unei acţiuni în realizare, iar, pe de altă parte, din motivarea existenţei unei acţiuni în realizare prin intermediul căreia banca ar avea posibilitatea să obţină obligarea A. la respectarea obligaţiilor asumate prin contractul de ipotecă.

Instanţa de recurs relevă că, pentru a răspunde exigenţelor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., contradicţia la care se referă textul de lege trebuie să se manifeste în cadrul considerentelor, însă de o asemenea manieră încât hotărârea să poată fi apreciată ca fiind, practic, nemotivată.

Verificând considerentele deciziei atacate rezultă că instanţa de apel a reţinut că intervenienta nu are la îndemână o acţiune în realizare pentru valorificarea dreptului la respectarea interdicţiei de înstrăinare în contextul creat prin declanşarea litigiului de către reclamant. Motivarea este coerentă şi nu conţine argumente de natură să excludă considerentul principal legat de absenţa oricărui alt remediu procesual pentru ocrotirea dreptului afirmat.

Prin urmare, motivul de nelegalitate invocat nu poate fi primit.

Subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurentul-reclamant a invocat încălcarea prevederilor art. 35 C. proc. civ., susţinând că acţiunea în constatare este inadmisibilă, pentru că intimata are la îndemână o acţiune în realizare pentru protejarea dreptului său.

Instanţa de recurs reţine că acţiunea în constatare întemeiată pe dispoziţiile art. 35 C. proc. civ. are caracter subsidiar, cererea neputând fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege.

Prin critica formulată, recurentul-reclamant susţine că banca ar trebui să aştepte ca dreptul afirmat să fie încălcat şi apoi să promoveze o acţiune în realizare.

O atare susţinere nu este de natură să justifice încălcarea prevederilor art. 35 C. proc. civ., pentru că o eventuală acţiune promovată după încălcarea dreptului ar putea fi una în daune interese, respectiv o executare prin echivalent.

Instanţa de recurs reţine că acţiunea preventivă în constatare este singurul mijloc procesual deschis intimatei-interveniente pentru salvgardarea dreptului născut în temeiul contractului de ipotecă. Prin soluţia adoptată, instanţa de apel a consfinţit dreptul derivat din contractul de ipotecă, şi nu a instituit un drept nou în favoarea intimatei, contrar susţinerilor recurentului-reclamat. Pe cale de consecinţă, este neîntemeiată critica vizând caracterul inadmisibil al acţiunii în constatare, câtă vreme instanţa de apel, în mod corect, a reţinut că, în absenţa unei încălcări a dreptului, intervenienta nu are deschisă o acţiune în realizare pentru păstrarea dreptului în materialitatea sa.

Reţinând caracterul nefondat în privinţa criticii privind soluţionarea excepţiei inadmisibilităţii cererii de intervenţie, instanţa de recurs înlătură şi susţinerea referitoare la încălcarea dreptului la apărare şi la un proces echitabil derivată din modalitatea de soluţionare a acestei excepţii.

Prin motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a invocat încălcarea dispoziţiilor art. 969 C. civ. de la 1864, respectiv a contractului de ipotecă în care este stipulată interdicţia de înstrăinare.

Argumentele aduse de recurentul-reclamant în sprijinul acestui motiv sunt legate de remediile procesuale pe care le-ar avea la îndemână intimata-intervenientă în situaţia în care intimata-pârâtă nu ar respecta obligaţiile asumate prin convenţia încheiată, referindu-se la eventuale consecinţe şi sancţiuni decurgând din nerespectarea interdicţiei de înstrăinare. Se constată, aşadar, că recurentul nu arată în ce mod s-a încălcat principiul forţei obligatorii a contractului.

Prin decizia pronunţată, instanţa de prim control judiciar a dat eficienţă dreptului materializat prin contractul de ipotecă, fără a interveni în convenţia părţilor pentru a adăuga sau modifica acest drept. Prin urmare, motivul de recurs astfel invocat este nefondat.

Recurentul-reclamant a mai criticat decizia instanţei de apel în privinţa soluţiei de admitere a cererii de intervenţie principală formulată de intervenienta B. S.A., invocând motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6, 7 şi 8 C. proc. civ.

Subsumat motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurentul-reclamant susţine că instanţa de apel, în mod nelegal, a reţinut că respectarea formalităţilor de publicitate şi, implicit, opozabilitatea erga omnes a interdicţiei de înstrăinare rezultă din statuărilor regăsite în considerentele hotărârii pronunţate de tribunal şi că aceste considerente nu au fost criticate prin apelul declarat de reclamant.

Recurentul-reclamant arată că nu a contestat existenţa interdicţiei de înstrăinare pentru că aceasta rezultă cu evidenţă din clauzele contractului şi/sau din extrasele de carte funciară şi precizează că existenţa interdicţiei de înstrăinare nu putea să facă obiectul unor critici în apel deoarece o atare statuare nu reprezintă o dezlegare dată unei chestiuni juridice, ci reprezintă o împrejurare de fapt existentă şi evidentă conform actelor. Consideră că prima instanţă nu a analizat şi nu s-a pronunţat în legătură cu inopozabilitatea interdicţiei de înstrăinare faţă de reclamant. Totodată, precizează că nu a avut interesul de a ataca cu apel soluţia primei instanţe de respingere a cererii de intervenţie ca inadmisibilă. În raport de aceste susţineri, recurentul consideră că prin decizia adoptată, instanţa de apel a încălcat dreptul la apărare şi la un proces echitabil şi a privat reclamantul de două grade de jurisdicţie.

Instanţa de recurs reţine că recurentul nu a criticat prin intermediul căii de atac a apelului considerentele hotărârii pronunţate de Tribunal prin care s-a reţinut că "existenţa interdicţiei de înstrăinare rezultă cu claritate din prevederile contractului de ipotecă nr. x/27.04.2010 şi din extrasele de carte funciară depuse la dosar".

Statuarea din hotărârea primei instanţe, potrivit căreia interdicţia de înstrăinare este notată în cartea funciară, implică şi efectul opozabilităţii faţă de terţi, deci şi faţă de reclamant a interdicţiei de înstrăinare care rezultă din extrasele de carte funciare.

Prin art. 461 alin. (1) C. proc. civ., este stabilită regula conform căreia partea din hotărâre împotriva căreia se îndreaptă calea de atac este dispozitivul. Alineatul (2) al aceluiaşi articol derogă de la regulă înscrisă în primul alineat şi permite exercitarea căilor de atac exclusiv împotriva considerentelor hotărârii, cu condiţia ca, prin ele, să se fi dat dezlegări unor probleme de drept care nu au legătură cu judecata acelui proces sau care sunt greşite ori cuprind constatări ce prejudiciază partea. Textul prevede că, în astfel de ipoteze, instanţa, admiţând calea de atac, va înlătura acele considerente şi le va înlocui cu propriile considerente, menţinând soluţia cuprinsă în dispozitivul hotărârii atacate.

Calea de atac împotriva considerentelor hotărârii este atât la îndemâna părţii care a câştigat procesul, cât şi a celei care l-a pierdut, concluzie care se impune recurgând la metoda interpretării logice a prevederilor art. 461 alin. (2) C. proc. civ., nefiind posibilă introducerea vreunei distincţii, pe care textul nu o conţine, în privinţa părţilor din proces care pot declara o atare cale de atac.

De aceea, susţinerea recurentului-reclamant potrivit căreia nu avea la îndemână calea apelului pentru a critica hotărârea primei instanţe, întrucât soluţia îi era favorabilă, este lipsită de temei legal.

Pentru exercitarea căii de atac a apelului împotriva considerentelor unei hotărâri, este necesar ca partea care declară apel să justifice un interes. Interesul părţii în această situaţie trebuie pus în legătură cu prevederile art. 430 alin. (2) C. proc. civ. care menţionează expres că partea de hotărâre care intră în autoritate de lucru judecat priveşte nu numai dispozitivul, ci şi considerentele pe care acesta se sprijină, inclusiv cele prin care s-a rezolvat o chestiune litigioasă.

Interesul reclamatului în promovarea căii de atac a apelului doar împotriva considerentelor hotărârii tribunalului, prin care s-a statuat că interdicţia de rezultă din contractul de ipotecă şi din extrasele de carte funciară, rezidă în evitarea autorităţii de lucru judecat sau, după caz, puterii de lucru judecat, în privinţa acelor considerente ale hotărârii care ar putea prejudicia această parte din proces.

În această situaţie, interesul reclamantului viza înlăturarea acelor considerente prin care s-a stabilit că existenţa interdicţiei de înstrăinare rezultă cu claritate din contract şi din extrasele de carte funciară, întrucât aceste statuări îi sunt nefavorabile. Astfel, statuarea că existenţa interdicţiei rezultă şi din cartea funciară implică, potrivit art. 21 din Legea nr. 7/1996, faptul că această interdicţie de înstrăinare este publică şi opozabilă terţilor, inclusiv reclamantului. Nimeni nu poate invoca necunoaşterea unui drept, act, fapt, precum şi a oricărui alt raport juridic dacă acesta a fost supus publicităţii în mod legal. În cauză, câtă vreme recurentul-reclamant recunoaşte că interdicţia de înstrăinare rezultă cu evidenţă şi din extrasele de carte funciară, nu se poate apăra invocând inopozabilitatea, întrucât prin natura publică a înscrierii se asigură efectul opozabilităţii faţă de terţi a acesteia.

În raport de aceste considerente, criticile recurentului-reclamant circumscrise motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. sunt neîntemeiate.

Recurentul-reclamant a mai invocat că decizia instanţei de apel este şi nemotivată "cu privire la inopozabilitatea faţă de municipiul Bucureşti a interdicţiei de înstrăinare".

Instanţa de recurs înlătură şi acest motiv de recurs deoarece recurentul-reclamant nu a formulat apel împotriva considerentelor hotărârii Tribunalului, aşa cum s-a arătat în analizat motivului de recurs anterior.

Subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a invocat încălcarea principiul relativităţii efectelor actului juridic şi principiul general al opozabilităţii actului faţă de persoanele care au cunoştinţă de respectivul act.

În susţinerea acestui motiv de recurs a invocat, în esenţă, că deşi B. S.A. nu a participat la încheierea promisiunii unilaterale de vânzare asumate de A. în favoarea Municipiului Bucureşti conform clauzei 18.5 din contractul nr. x/11.12.2009, aceasta îi poate fi opusă cu succes, fiind anterioară încheierii de către B. cu A. a contractului de ipotecă în care se stipulează interdicţia de înstrăinare invocată de bancă.

În vederea justificării anteriorităţii clauzei 18.5 din contractul de închiriere în raport cu contractul de ipotecă şi cu înregistrarea interdicţiei de înstrăinare în cartea funciară, recurentul reclamant a evocat aspecte de fapt proprii cauzei cu trimiteri la probele administrate în fazele procesuale anterioare. Instanţa de recurs reaminteşte că aceste împrejurările de fapt şi reevaluarea materialului probator nu fac obiectul controlului de legalitate specific recursului. Fiind o critică de temeinicie, întrucât valorifică aspecte factuale ale cauzei şi probatoriul administrat, reţine că aceasta nu poate face obiectivul motivului de recurs invocat.

Totodată, reţine că motivul de recurs nu poate fi primit întrucât recurentul-reclamant porneşte de la premisa că, prin clauza 18.5 din contractul de închiriere nr. x/11.12.2009, părţile au cuprins o promisiune unilaterală de vânzare a imobilului de către intimata-pârâtă A.. O atare susţinere s-a reţinut a fi nefondată prin considerentele expuse în analiza celorlalte motive de recurs şi care se impun şi în cazul acestui motiv de recurs. Pe cale de consecinţă, în absenţa unei promisiuni unilaterale de vânzare în cuprinsul clauzei art. 18.5 din contractul de închiriere, criticile recurentului reclamant sunt lipsite de temei legal şi contractual.

Faţă de toate considerentele expuse, în temeiul art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul-reclamant Municipiul Bucureşti împotriva deciziei instanţei de apel.

Recursul declarat de recurenta-pârâtă A. împotriva considerentelor:

Analizând recursul declarat de recurenta-pârâtă A. prin prisma motivelor de recurs invocate şi a apărărilor formulate de intimate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine următoarele:

Recurenta pârâtă A. a precizat, cu titlu prealabil, că recursul nu este îndreptat împotriva soluţiei instanţei de apel, astfel cum aceasta a fost pronunţată prin dispozitivul deciziei civile nr. 2338/14.11.2018, dezlegarea dată de instanţa de apel fiind una fundamentată în drept.

Recursul declarat este limitat exclusiv la critica acelor considerente ale deciziei prin care se menţionează greşit că prevederile clauzei 18.5 ar conţine, totuşi, o obligaţie de vinde în sarcina A., deşi a reţinut în mod corect că prevederile acestei clauze nu reprezintă o promisiune validă de vânzare.

Sub un alt aspect, se solicită înlăturarea dezlegării instanţei de apel referitoare la incidenţa unui caz de nulitate procedurală, în contextul în care reclamantul Municipiul Bucureşti a susţinut în faţa instanţei de apel o pretinsă nemotivare a hotărârii primei instanţe, pe motiv că prima instanţă ar fi omis să se pronunţe asupra unei cereri având legătură cu valoarea chiriilor achitate ce se solicita a fi dedusă din preţul imobilului.

În privinţa considerentelor deciziei atacate, prin care se menţionează că prevederile clauzei 18.5 ar conţine o obligaţie de vinde în sarcina A., recurenta pârâtă a invocat incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. prin raportare la aplicarea greşită a art. 978 C. civ. de la 1864 şi încălcarea art. 977, 982, 983 şi 984 C. civ. de la 1864.

Instanţa de recurs reţine că în considerentele deciziei recurate sunt incluse pasaje în cuprinsul cărora instanţa de apel a reţinut, în mod greşit, existenţa unei obligaţii de a vinde în cadrul clauzei 18.5 din Contract.

Identificarea unei obligaţii de a vinde în cuprinsul clauzei 18.5 este consecinţa încălcării art. 977, 978, 982 şi 984 C. civ. de la 1864.

În acest sens, Înalta Curte reţine că instanţele sunt în drept să aplice regulile generale de interpretare prevăzute de art. 977-978, 982 şi 984 C. civ. de la 1864 şi să atribuie clauzelor unei convenţii înţelesul ce rezultă din intenţia reală a părţilor, în cazul când termenii utilizaţi în redactarea acestora sunt susceptibili de interpretări diferite, iar înţelesul contractului este neclar.

În alţi termeni, prin operaţiunea de interpretare a unei convenţii nu se poate ajunge la o modificare sau o complinire a conţinutului drepturilor şi obligaţiilor asumate de părţile contractate, ci se urmăreşte doar determinarea şi identificarea voinţei reale şi concordante a acestora.

Deşi intimatul-reclamant pretinde prin apărările formulate că, prin contractul încheiat şi, în special, prin clauza 18.5, recurenta-pârâta s-a obligat să vândă acestuia clădirea închiriată, trebuie observat că potrivit art. 984 C. civ. de la 1864, contractul nu cuprinde decât lucrul asupra căruia părţile şi-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii folosiţi.

Or, raportat la natura esenţială a obligaţiei pretinse de intimatul-reclamant a fi fost asumată contractual de către recurenta-pârâtă şi la calitatea părţilor contractante, autoritate publică locală şi respectiv, un profesionist, este greşit raţionamentul instanţei de apel prin care a ajuns la concluzia că promisiunea recurentei-pârâtei de vinde bunul rezultă din "însăşi posibilitatea recunoscută chiriaşului de a opta în sensul cumpărării acelui bun".

O obligaţie esenţială cum este aceea privind vânzarea unui imobil de valoarea celui închiriat, nu poate fi dedusă implicit din menţiunea care se referă la posibilitatea conferită chiriaşului de a opta pentru cumpărarea acelui bun, întrucât, procedându-se astfel, s-ar ajunge la o completare a clauzelor contractuale şi la instituirea unei obligaţii pe care părţile nu au stabilit-o şi nu a fost asumată de pârâtă. Forţa obligatorie a contractului şi implicit obligaţia de a acţiona cu bună-credinţă în executarea convenţiei trebuie raportate la obligaţiile şi drepturile real convenite de către părţi.

Reţinerea unei obligaţii de vânzare a bunului închiriat, în sarcina recurentei pârâte, în absenţa unor stipulaţii contractuale care să o prevadă sau din care să rezulte, echivalează cu o modificare şi o completare a contractului în ceea ce priveşte elementele esenţiale ale acestuia sub aspectul obiectului obligaţiilor asumate, în afara voinţei părţilor şi cu încălcarea principiului consensualismului şi al libertăţii contractuale.

Reţinerea obligaţiei de a vinde în sarcina recurentei-pârâte încalcă şi regula de interpretare pe care o cuprinde art. 983 C. civ. de la 1864, deoarece, în caz de îndoială, nicio convenţie nu se poate interpreta în detrimentul celui care se obligă.

În raport de considerentele mai sus expuse, motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. este întemeiat.

Omisiunea de a analiza apărările pârâtei A. din cuprinsul întâmpinării formulate la apelul Municipiului Bucureşti denotă o motivare insuficientă care atrage şi incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

În considerarea argumentelor anterior prezentate, Înalta Curte, în temeiul art. 494 raportat la art. 461 alin. (2) C. proc. civ., înlătură considerentele din decizia atacată prin care s-a reţinut existenţa obligaţiei de a vinde în sarcina pârâtei A. şi le înlocuieşte cu considerentele reţinute, care conduc la concluzia că, prin contractul de închiriere şi prin clauza 18.5 pe care o conţine acesta, părţile nu au convenit în sensul stabilirii unei obligaţii de a vinde bunul închiriat în sarcina pârâtei.

Subsumat motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a criticat considerentul reţinut de instanţa de apel privind incidenţa unui caz de nulitate procedurală condiţionată de existenţa unei vătămări, în contextul în care reclamantul Municipiul Bucureşti a susţinut în faţa instanţei de apel o pretinsă nemotivare a hotărârii primei instanţe, pe motiv că aceasta ar fi omis să se pronunţe asupra cererii privind deducerea din preţul imobilului a cuantumului chiriilor achitate.

Verificând considerentele deciziei recurate, se constată că instanţa de apel a reţinut că omisiunea primei instanţe, de a menţiona în considerentele hotărârii cererea reclamantului de majorare a valorii chiriilor achitate, se constituie într-un caz de nulitate condiţionată de existenţa unei vătămări, conform art. 175 C. proc. civ., întrucât se invocă nerespectarea unor condiţii privitoare la forma şi conţinutul actului de procedură. Cu toate acestea, instanţa de apel nu a primit respectiva critică întrucât apelantul-reclamant "nu a dovedit existenţa unei vătămări, cu atât mai mult cu cât cererea de deducere a chiriilor din preţ nu a ajuns să fie analizată de prima instanţă, ca urmare a concluziei în sensul inexistenţei unei promisiuni de vânzare".

În acest cadru, considerentul instanţei de apel, potrivit căruia "omisiunea primei instanţe de a se referi la cererea de majorare a cuantumului chiriei reprezintă o cauză de nulitate a formei şi conţinutului actului de procedură", este nelegal, pentru că excedează noţiunii de nulitate relativă la care se referă art. 174 alin. (3) şi art. 175 C. proc. civ.

În cauză nu este vorba de nerespectarea unei cerinţe legale de formă sau de fond a vreunui act de procedură, ci doar de o omisiune, integrată noţiunii de eroare materială, sub aspectul cuantumului chiriei, potrivit ultimei actualizări efectuate de reclamant, în privinţa căreia prima instanţă a luat act pe parcursul procesului.

Pentru aceste motive, instanţa de recurs vă înlătura acest considerent din cuprinsul deciziei atacate, cu atât mai mult cu cât instanţa de apel a reţinut că cererea subsecventă a reclamantului de deducere a chiriilor nu a ajuns să fie soluţionată. Pe cale de consecinţă, nu se poate stabili dacă prima instanţă nu ar fi ţinut seama de ultima majorare a cuantumului chiriilor în situaţia în care evoluţia procesului ar fi creat premisele pentru soluţionarea cererii accesorii privind deducerea chiriei achitate din preţ.

Pentru argumentele expuse, recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.R.L. va fi admis în temeiul art. 496 şi art. 461 alin. (2) C. proc. civ., cu consecinţa înlăturării considerentelor criticate din decizia atacată, înlocuirea lor cu considerentele reţinute şi păstrarea soluţiei cuprinse în dispozitiv.

În temeiul art. 453 alin. (1) C. proc. civ., recurentul-reclamant va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată către recurenta-pârâtă A., constând în onorariu de avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul-reclamant Municipiul Bucureşti împotriva încheierii din 2 mai 2018 şi deciziei nr. 2338/2018 din 14 noiembrie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.R.L., prin administrator special G. şi administrator judiciar E.., împotriva considerentelor deciziei nr. 2338/2018 din 14 noiembrie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, înlătură considerentele criticate şi dispune înlocuirea acestora cu propriile considerente. Menţine soluţia cuprinsă în dispozitivul deciziei atacate.

Obligă recurentul-reclamant Municipiul Bucureşti la plata către recurenta-pârâtă A. S.R.L. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 19.716,91 RON, reprezentând onorariu avocat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 iulie 2020.