Ownership of constructed commercial spaces: application of the accession presumption under Art. 492 Civil Code of 1864 and the definition of the principal good in a property vindication action

Şedinţa publică din data de 27 noiembrie 2019

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Judecata în faţa primei instanţe. Cererile părţilor şi hotărârea Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă

Sub nr. x/2010, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă a fost înregistrată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva pârâtelor S.C. B. S.R.L., S.C. C. S.R.L. şi S.C. D. S.R.L., având ca obiect evacuarea celor din urmă din spaţiile comerciale pe care le ocupă, în suprafaţa de 5 m.p., 6 m.p. şi 12,54 m.p., situate la parterul magazinului A. din Bucureşti, Piaţa Unirii, nr. 1.

La termenul din 25.04.2012, reclamanta a identificat spaţiile, într-o anexă, dar a menţionat că înţelege să revendice aceste spaţii de la S.C. D. S.R.L., de la S.C. B. S.R.L. şi de la S.C. C. S.R.L., care ocupă aceeaşi suprafaţă împreună cu S.C. E. S.R.L.; aşa fiind, a precizat că acţiunea este promovată şi împotriva celei din urmă societăţi.

Sub nr. x/2010, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă a fost înregistrată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva pârâtei S.C. B. S.R.L., având ca obiect evacuarea, pe cale de ordonanţă preşedinţială, a celei din urmă din spaţiul comercial pe care îl ocupă, în suprafaţa de 5 m.p., situat la parterul magazinului A. din Bucureşti, Piaţa Unirii, nr. 1, până la soluţionarea dosarului nr. x/2010

La 12.01.2011, reclamanta a precizat că solicită ca evacuarea pârâtei să se dispună pe calea dreptului comun.

Pârâta a chemat în garanţie pe S.C. F. S.R.L., solicitând ca cea din urmă să suporte consecinţele, dacă va cădea în pretenţii, deoarece la data de 03.01.2007 i-a închiriat spaţiul din care reclamanta pretinde să fie evacuată; pe parcursul procesului, pârâta a renunţat la judecata cererii de chemare în garanţie.

La termenul din 20.04.2011, tribunalul a admis excepţia de litispendenţă între dosarul nr. x/2010 şi dosarul nr. x/2010.

Sub nr. x/2010, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă a fost înregistrată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva pârâtei S.C. C. S.R.L., având ca obiect evacuarea, pe cale de ordonanţă preşedinţială, a celei din urmă din spaţiul comercial pe care îl ocupă, în suprafaţa de 6 m.p., situat la parterul magazinului A. din Bucureşti, Piaţa Unirii, nr. 1, până la soluţionarea dosarului nr. x/2010

La 24.01.2011, reclamanta a precizat că solicită ca evacuarea pârâtei să se dispună pe calea dreptului comun.

Pârâta a chemat în garanţie pe S.C. F. S.R.L., solicitând ca cea din urmă să suporte consecinţele, dacă va cădea în pretenţii, deoarece la data de 04.11.1997 i-a închiriat spaţiul din care reclamanta pretinde să fie evacuată; pe parcursul procesului, pârâta a renunţat la judecata cererii de chemare în garanţie.

La 07.03.2011, reclamanta şi-a completat cererea, chemând în judecată şi pe S.C. E. S.R.L., pentru a se dispune şi evacuarea acesteia din spaţiul în dispută.

La termenul din 16.05.2011, tribunalul a admis excepţia de litispendenţă între dosarul nr. x/2010 şi dosarul nr. x/2010.

Sub nr. x/2011, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă a fost înregistrată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva pârâtei S.C. D. S.R.L., având ca obiect evacuarea, pe cale de ordonanţă preşedinţială, a celei din urmă din spaţiul comercial pe care îl ocupă, în suprafaţa de 12,54 m.p., situat la parterul magazinului A. din Bucureşti, Piaţa Unirii, nr. 1, până la soluţionarea dosarului nr. x/2010

La 19.01.2011, reclamanta a precizat că solicită ca evacuarea pârâtei să se dispună pe calea dreptului comun.

La termenul din 11.05.2011, tribunalul a admis excepţia de litispendenţă între dosarul nr. x/2011 şi dosarul nr. x/2010.

La 21.12.2011, reclamanta a completat cererea, prin chemarea în judecată a pârâtei S.C. F. S.R.L., solicitând instanţei să oblige pârâtele să-i lase în deplină proprietate şi liniştita posesie a imobilului identificat mai sus, în suprafaţă totală de 23,5 m.p., rezultată din adiţionarea celor individuale ocupate fără titlu; cerere în revendicare a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C. civ.

La 29.01.2014, S.C. G. S.A. a formulat o cerere de intervenţie în interesul reclamantei, motivat de faptul că a încheiat cu reclamanta un contract de închiriere a spaţiului în suprafaţă de 12,54 m.p., care se regăseşte printre cele care fac obiectul prezentei acţiuni.

Cererea de intervenţie accesorie a fost admisă în principiu.

Prin încheierile premergătoare, prima instanţă a respins cererea reclamantei de renunţare la judecată şi excepţia inadmisibilităţii cererii completatoare, a dispus efectuarea unei expertize în specialitatea evaluare proprietăţi imobiliare, a respins excepţia necompetenţei sale materiale, a încuviinţat proba cu înscrisuri, a respins o cerere de amânare a cauzei formulată de intervenientă şi a luat alte măsuri, în vederea judecăţii cauzei.

Prin sentinţa civilă nr. 2610/21.05.2014, Tribunalul Bucuresti, secţia a VI-a civilă a respins ca nefondate cererea principală şi cererea de intervenţie în interesul reclamantei şi a luat act că S.C. C. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L. au renunţat la judecata cererii de chemare în garanţie a S.C. F. S.R.L.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că la 31.03.1994 în favoarea antecesoarei reclamantei a fost emis, în temeiul Legii nr. 15/1990 şi al H.G. nr. 815/1992, certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria x nr. x, pentru terenul în suprafaţă de 17.274,621 m.p. şi a evocat apoi clauzele contractului de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997 încheiat cu S.C. F. S.R.L., din care a tras concluzia că reclamanta a transferat dreptul de proprietate nu doar asupra terenurilor, ci şi asupra construcţiilor care au fost executate pe suprafaţa de 160,75 m.p., apreciind că sintagmele "vânzarea terenului construit" şi "suprafaţa construită" utilizate în art. 1 din contract justifică o atare interpretare.

Tribunalul a considerat că, deşi în clauzele referitoare la prezentarea naturii juridice a bunului şi la stabilirea preţului, părţile au folosit termenul de "terenuri", obiectul contractului indicat de părţi constă în transferul dreptului de proprietate asupra "terenului construit", aşadar asupra terenului şi construcţiilor existente pe el; în acest sens, instanţa a avut în vedere regula de interpretare instituită de art. 977 C. civ.

De asemenea, a înlăturat susţinerea comună a reclamantei şi a intervenientei, potrivit căreia voinţa părţilor în sensul transferării dreptului de proprietate asupra terenului rezultă din corespondenţa purtată în perioada contemporană încheierii contractului, considerând că trebuie avută în vedere manifestarea de voinţă care a fost exprimată în contractul ce se impune părţilor întocmai ca şi legea, conform art. 969 alin. (1) C. civ.; mai mult, examinând cererea pe care pârâta S.C. F. S.R.L. a adresat-o reclamantei în vederea încheierii contractului, a notat că pârâta s-a referit şi la suprafaţa de 150 m.p. pe care se afla construcţia, iar în procesul-verbal de şedinţă din 13.12.1996, întocmit cu ocazia Adunării Generale a Acţionarilor antecesoarei reclamantei, când s-a aprobat cererea pârâtei, s-a făcut referire la "suprafaţa construită de 160,75 m.p.".

Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra terenului şi a clădirilor în favoarea reclamantei şi respingerea cererii S.C. F. S.R.L. de intabulare a dreptului de proprietate asupra terenului şi construcţiilor care au format obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/1997 au fost apreciate ca împrejurări lipsite de relevanţă în cauză, deoarece regula potrivit căreia se dă eficienţă titlului transcris cel dintâi în cartea funciară este aplicabilă în situaţia în care ambele părţi invocă titluri provenind de la acelaşi autor, situaţie care nu se regăseşte în speţă, autorul pârâtei fiind chiar reclamanta.

În consecinţă, a apreciat că pârâta S.C. F. S.R.L. este titularul dreptului de proprietate asupra spaţiilor revendicate, pe care l-a dobândit de la reclamantă prin contractul nr. x/14.05.1997, iar S.C. B. S.R.L., S.C. E. S.R.L. şi S.C. D. S.R.L. sunt titularii dreptului de folosinţă asupra spaţiilor revendicate, pe care l-au dobândit de la pârâta S.C. F. S.R.L. prin contractele de închiriere nr. x/03.01.2007, nr. y/04.12.1997, nr. z/14.02.2005 şi nr. 32/01.12.2007.

Aşa fiind, prima instanţă a respins cererea principală şi cererea de intervenţie în interesul reclamantei, ca nefondate şi, în baza art. 246 C. proc. civ., a luat act că pârâtele S.C. C. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L. au renunţat la judecata cererii de chemare în garanţie a S.C. F. S.R.L.

Apelurile. Decizia instanţei de prim control judiciar

Împotriva acestei sentinţe şi a încheierilor premergătoare, S.C. A. S.A. şi S.C. G. S.A. au declarat apel, ambele afirmând că prima instanţă, interpretând greşit contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.05.1997, i-a schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic, ignorând înscrisurile din etapa precontractuală, care dovedeau ca intenţia reală a părţilor a fost aceea de a înstrăina/dobândi numai terenuri; în acest context, au invocat şi faptul că instanţa nu a manifestat rol activ, în condiţiile în care nu a administrat toate probele care ar fi putut lămuri situaţia de fapt; în plus, apelanta-intervenientă a susţinut că prima instanţă i-a încălcat dreptul la un proces echitabil, întrucât la 07.05.2014 i-a respins o cerere de amânare a judecăţii, pe care o justificase medical.

Prin decizia civilă nr. 521/21.03.2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a intimatelor-pârâte S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L., cu privire la cererea de apel promovată de apelanta-intervenientă S.C. G. S.A., a anulat cererea de apel formulată de apelanta-intervenientă S.C. G. S.A. împotriva sentinţei civile nr. 2610/21.05.2014 şi a încheierilor premergătoare pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2010, în contradictoriu cu intimatele-pârâte S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L., pentru lipsa capacităţii de folosinţă, a respins cererea de apel, astfel cum a fost precizată, formulată de apelanta-reclamantă S.C. A. S.A. împotriva sentinţei civile nr. 2610/21.05.2014 şi a încheierilor premergătoare date de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2010, ca nefondată şi a respins cererea de apel formulată de apelanta-intervenientă S.C. G. S.A. împotriva sentinţei civile nr. 2610/21.05.2014 şi a încheierilor premergătoare date de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2010, în contradictoriu cu intimatele-pârâte S.C. F. S.R.L., S.C. E. S.R.L. şi S.C. D. S.R.L. ca nefondată. Prin aceeaşi decizie, a obligat apelanta-reclamantă la plata către intimata-pârâtă S.C. E. S.R.L. a sumei de 5.503,12 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, a respins cererea apelantei-interveniente S.C. G. S.A., referitoare la cheltuielile de judecată, ca neîntemeiată, a respins cererea intimatei-pârâte S.C. F. S.R.L., referitoare la cheltuielile de judecată, ca neîntemeiată şi a luat act că apelanta-reclamantă şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe calea unei acţiuni separate.

Pentru a decide astfel, instanţa de prim control judiciar a luat act că la termenul din 31.01.2019, apelanta-reclamantă a declarat că nu mai susţine apelul formulat în contradictoriu cu S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L., întrucât aceste societăţi au fost radiate, aşa încât la termenul din 28.02.2019, a pus în discuţie, din oficiu, în cadrul apelului declarat de S.C. G. S.A., excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a acestor două intimate-pârâte şi a admis-o, notând că una dintre condiţiile exercitării oricărei forme concrete de manifestare a acţiunii civile este reprezentată de existenţa capacităţii procesuale de folosinţă a părţilor, care presupune aptitudinea unei persoane de a avea drepturi şi obligaţii pe plan procesual, actele de procedură făcute în contradictoriu cu o persoană lipsită de capacitate procesuală de folosinţă fiind nule. A mai reţinut că încetarea capacităţii procesuale de folosinţă a persoanei juridice are loc la data încetării persoanei juridice înseşi, iar conform art. 251 alin. (1) din noul C. civ., persoanele juridice supuse înregistrării încetează la data radierii din registrele în care au fost înscrise. Cum probele au relevat că S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L. au fost radiate din registrul comerţului, curtea a constatat că aceste două intimate-pârâte nu mai au capacitate de folosinţă; astfel, a admis excepţia lipsei capacităţii lor de folosinţă, cu privire la apelul promovat de S.C. G. S.A., pe care l-a anulat, în limitele în care fusese declarat în contradictoriu cu intimatele-pârâte S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L.

În continuare, instanţa de apel a înlăturat critica apelantei-interveniente, cu privire la incidenţa dispoziţiilor art. 105 alin. (2) C. proc. civ., ca urmare a încălcării dreptului la apărare şi la un proces echitabil, notând că această parte a depus la data de 06.05.2014 o cerere de amânare a judecăţii, având în vedere imposibilitatea de prezentare a consilierului juridic din motive medicale, respinsă de tribunal la data de 07.05.2014.

După ce a evocat prevederile art. 156 C. proc. civ., curtea a observat că la dosar nu fusese depusă vreo delegaţie din care să rezulte că apelanta-intervenientă ar fi fost reprezentată de un consilier juridic, aşa încât a apreciat că respingerea cererii de amânare nu a conturat încălcarea dreptului la un proces echitabil, cu atât mai mult cu cât legea reglementează posibilitatea acordării unui termen de către instanţă, nu o obligaţie în acest sens. În plus, a apreciat că apelanta-intervenientă nu a indicat o cerere/susţinere/apărare pe care ar fi dorit să o invoce şi care nu a fost prezentată de partea în interesul căreia a intervenit, dar şi că aceeaşi parte a avut posibilitatea ca prin apel să invoce toate apărările/susţinerile/argumentele pe care le considera necesare soluţionării cauzei, acestea urmând a fi analizate în cadrul apelului, fiind astfel înlăturată orice eventuală vătămare care ar fi decurs din respingerea cererii de amânare a judecăţii.

De asemenea, a apreciat că sunt neîntemeiate criticile apelantelor referitoare la încălcarea dispoziţiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ., ca urmare a faptului că nu ar fi fost stabilită corect situaţia de fapt prin administrarea unor probe concludente.

Contrar susţinerilor apelantelor, curtea a constatat că apelanta-reclamantă nu a propus probele cu expertiză în specialităţile topografie/construcţii şi cercetare la faţa locului, prezentând, din această perspectivă, cererile părţilor, în ordinea în care au fost formulate, ceea ce atrage incidenţa art. 129 alin. (51) C. proc. civ., care prevede că părţile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanţei de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus şi administrat în condiţiile legii.

Pe de altă parte, a apreciat că şi dacă s-ar considera că apelanta-reclamantă ar fi propus probele menţionate mai sus în condiţiile legii, nulitatea hotărârii ar fi putut interveni în condiţiile art. 105 alin. (2) C. proc. civ., numai dacă s-ar fi produs o vătămare care nu poate fi înlăturată în alt mod.

Or, a subliniat că, la cererea apelantelor, în apel s-a încuviinţat administrarea probei cu expertize în specialităţile topografie şi construcţii, aspect care a înlăturat orice eventuală vătămare produsă aceloraşi părţi, la judecata în primă instanţă.

În continuare, curtea, luând în examinare criticile pe fond, a apreciat că ele nu justifică schimbarea sentinţei atacate, dar a subliniat că argumentele sale, care vor fi reluate, în esenţă, în cele ce succed, le înlocuiesc pe cele care fuseseră avute în vedere de tribunal.

Notând, cu prioritate, că în speţă este vorba de acte/fapte săvârşite înainte de intrarea în vigoare a noului C. civ., ceea ce atrage, potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, aplicabilitatea C. civ. de la 1864, instanţa de prim control judiciar a reţinut că, în conformitate cu art. 480 C. civ., proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi de a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, în limitele determinate de lege, acţiunea în revendicare fiind una reală, pornită de proprietarul neposesor împotriva posesorului neproprietar, ea reprezentând cel mai energic mod de apărare a dreptului de proprietate, deoarece titularul său pretinde nu doar recunoaşterea dreptului, ci şi restituirea bunului.

Într-o asemenea acţiune se aplică regula generală potrivit căreia reclamantul este cel care trebuie să facă dovada că este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.

Când şi pârâtul invocă, la rândul său, un titlu de proprietate, a subliniat că revine instanţei sarcina de a compara titlurile opuse de părţi, dând apoi preferinţă celei ce are un titlu mai caracterizat.

Indicând, într-o manieră amplă şi motivată corespunzător, prin trimitere la vastul probatoriu administrat, atât spaţiile revendicate de apelanta-reclamantă, cât şi cele ocupate de intimatele-pârâte, curtea de apel a constatat că spaţiile aflate în litigiu se află pe terenul construit în suprafaţă de 160,75 m.p. şi cotele indivize aferente, în suprafaţă de 151,48 m.p., ce au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997.

În aceste condiţii, raportat la probele administrate în cauză, a verificat dacă vreuna dintre părţi este titulara dreptului de proprietate asupra spaţiilor comerciale revendicate şi dacă posesia lor aparţine apelantei-reclamante ori intimatelor-pârâte, pornind de la faptul că şi apelanta-reclamantă, şi intimata-pârâtă au pretins că sunt titularele dreptului de proprietate asupra spaţiilor revendicate, pe când celelalte intimate-pârâte au susţinut că titlul lor derivă din anumite contracte de închiriere încheiate cu S.C. F. S.R.L.

După ce a notat că intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. a probat că a construit/amenajat spaţiile comerciale în dispută în anii 1991-1992, chiar dacă în lipsa unei autorizaţii de construire, curtea de apel a reţinut că, în conformitate cu art. 492 C. civ., orice construcţie edificată pe teren este prezumată a fi făcută de proprietarul acelui teren, pe cheltuiala sa, până la proba contrară.

În analiza titularului dreptului de proprietate asupra terenului pe care au fost edificate spaţiile revendicate, a notat că la 31.03.1994, Ministerul Comerţului a emis certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria x nr. x/31.03.1994 pentru apelanta-reclamantă, cu privire la terenul în suprafaţă de 17.274,621 m.p., care a fost intabulat în cartea funciară nr. x Pe de altă parte, a constatat act că spaţiile comerciale revendicate sunt amplasate la parterul Complexului comercial A., în două incinte separate, situate de o parte şi de alta a intrării laterale în magazinul H. şi sunt edificate prin lucrări de zidărie ancorată la structura de rezistenţă a magazinului A..

În acest context, a remarcat că apelanta-reclamantă şi intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. au încheiat contractul de asociere nr. x/15.07.1992, al cărui obiect, potrivit art. 2, l-a reprezentat asocierea părţilor în vederea edificării unei construcţii formată dintr-o clădire cu două niveluri compusă din: magazin de vânzare, depozit de marfă, birou, grup sanitar, anexe etc., părţile convenind ca edificarea construcţiei să fie făcută din fondurile intimatei-pârâte pe terenul aflat în proprietatea apelantei-reclamante, situat în curtea interioară a magazinului A., în zona de legătură dintre corpul central şi corpul nou Călăraşi, dar şi ca, atunci când va fi finalizată, construcţia să rămână în proprietatea părţilor, în cote de 3% pentru apelanta-reclamantă (echivalentul valorii terenului) şi de 97% pentru intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. (echivalentul valorii construcţiei).

Luând act de poziţia apelantei-reclamante, care s-a înscris în fals cu privire la contractul de asociere nr. x/15.07.1992 şi la anexă, susţinând că acestea au fost redactate după anul 2000 şi antedatate, nefiind în mod real semnate de părţi la data şi în forma prezentată, instanţa de prim control judiciar a apreciat că la dosar nu a fost depusă nicio dovadă din care să rezulte falsificarea datei ori a conţinutului înscrisurilor menţionate, ci că probele administrate (înregistrarea contractului în registrul de intrări-ieşiri al apelantei-reclamante din anul 1992 şi corespondenţa emisă de către aceeaşi parte în perioada 04.09.1992-09.05.1997) relevă că nu poate fi reţinută susţinerea referitoare la antedatarea contractului de asociere şi a anexei. În ceea ce priveşte conţinutul acestora, a constatat că apelanta-reclamanta a depus la dosar o formă a contractului care conţine două pagini, respectiv prima şi ultima pagină a contractului de asociere în forma lui completă, fiind evident că nu există o continuare logică a clauzelor contractuale în forma de contract astfel prezentată. A luat act şi că apelanta-reclamantă a mai susţinut că, în cazul în care ar fi fost încheiat contractul de asociere, nu se poate explica din punct de vedere logic încheierea contractului de închiriere nr. x/01.08.1996, prin care intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. a acceptat să plătească chirie pentru terenul de 150 m.p. pe care a fost construit magazinul, atât pentru perioada anterioară încheierii convenţiei, cât şi pentru viitor, însă curtea de apel a apreciat că explicaţia încheierii contractului de închiriere constă în faptul că după edificarea construcţiei, apelanta-reclamantă nu a dorit să încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru terenuri/cote indivize din terenuri decât la data de 14.05.1997, susţinând că nu a cunoscut de existenţa contractului de asociere, care a fost semnat de fostul director general I. cu depăşirea mandatului dat de Consiliul de Administraţie.

Aşa fiind, a apreciat că este justificată opţiunea S.C. F. S.R.L. de a încheia contractul de închiriere nr. x/01.08.1996 şi de continua demersurile pentru vânzarea terenurilor/cotelor indivize din terenuri - care au fost finalizate la 14.05.1997, când, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 166, S.C. A. S.A. a vândut către S.C. F. S.R.L. terenul construit în suprafaţă de 160,75 m.p. şi cotele indivize aferente, în suprafaţă de 151,48 m.p., compus din suprafaţa construită în proprietate exclusivă de 160,75 m.p., suprafaţa construită în cota indiviză 20%: 2,52 m.p. (din suprafaţa totală de 12,54 m.p.) şi 20%: 1 m.p. (din suprafaţa totală de 5 m.p.) - hol intrare principală, suprafaţa construită în cotă indiviză - culoar acces, hol intrare - 10%: 3 m.p. (din suprafaţa totală de 30 m.p.), suprafaţa neconstruită, liberă pentru circulaţie şi aprovizionare, în cotă indiviză de 85%: 134,3 m.p. (din suprafaţa totală de 158 m.p.), suprafaţa neconstruită - căi de acces pietonal la centrala termică, în cotă indiviză de 20%: 4,42 m.p. (din suprafaţa totală de 22,1 m.p.), dar şi suprafaţa neconstruită - căi de acces auto - în cotă indiviză de 2,6%: 6,24 m.p. (din suprafaţa totală de 240 m.p.).

În această ordine de idei, curtea de apel a apreciat că prima instanţă a interpretat eronat clauzele contractului de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997 când a reţinut că prin acesta ar fi fost înstrăinate şi spaţiile comerciale revendicate.

Înainte de a prezenta argumentele pentru care a ajuns la această concluzie, instanţa de prim control judiciar a notat că în considerentele sentinţei civile nr. 6221/21.10.2013, a căror putere de lucru judecat se invocase, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a avut în vedere situaţia spaţiului comercial edificat pe terenul în suprafaţă de 160,75 m.p., reţinând că intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. este proprietara acestui spaţiu, astfel că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997 putea fi înstrăinat doar terenul. Or, cât timp obiectul dosarului de faţă îl constituie revendicarea altor spaţii comerciale, curtea a apreciat că nu poate fi incident efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat.

Însă, aplicând dispoziţiile art. 977 şi urm. C. civ., referitoare la interpretarea convenţiilor, a apreciat că obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 14.05.1997 l-a constituit înstrăinarea doar a unor terenuri/cote indivize din terenuri, nu şi a unor construcţii.

Un element esenţial pentru a trage o atare concluzie l-a reprezentat faptul că, aşa cum rezultă din art. 1 şi 7 din contract, terenurile vândute au fost identificate printr-un raport prin care au fost evaluate doar terenuri/cote indivize din terenuri, nu şi construcţii; în baza aceluiaşi raport (care poartă nr. 173/29.11.1996 şi a fost întocmit de J. S.A.), care face parte din convenţie, a fost fixat şi preţul.

De aceea, curtea de apel a considerat că voinţa reală a părţilor a fost aceea de a vinde şi cumpăra terenuri/cote indivize din terenuri.

Alte aspecte importante pentru a ajunge la această concluzie sunt nu numai corespondenţa purtată de părţile semnatare, anterior încheierii tranzacţiei, pe larg expusă în considerentele deciziei recurate, ci şi utilizarea în contract, cu excepţia art. 1, a termenului "teren" atunci când se face referire la obiectul convenţiei. Iar referirea la "teren construit" şi "suprafaţă construită" din art. 1 a fost făcută, după cum a apreciat instanţa de apel, pentru a evidenţia faptul că pe terenurile care au fost vândute există construcţii.

În continuare, a notat că expertiza în specialitatea topografie a identificat pe planul de amplasament terenul construit în suprafaţă de 160,75 mp şi cotele indivize aferente, în suprafaţă de 151,48 mp, care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997 şi a precizat că toate spaţiile comerciale pe care apelanta-reclamantă le revendică şi intimatele-pârâte le ocupă se află pe aceste terenuri, fără să le depăşească.

Curtea de apel a subliniat că specific proprietăţii comune pe cote-părţi este faptul că bunul care face obiectul dreptului de proprietate nu este fracţionat în materialitatea sa, fiecărui coproprietar revenindu-i o cotă-parte din drept exprimată matematic, aşa încât drepturile tuturor se întâlnesc şi pe ultima particulă din cele ce compun acel bun.

De aceea, a tras concluzia că, atât timp cât spaţiile comerciale revendicate se află pe terenurile înstrăinate către intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L., fără să fie depăşite cotele indivize, această parte este prezumată de art. 492 C. civ. ca fiind proprietara lor.

Şi, chiar dacă s-ar considera că intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. nu poate pretinde un drept de proprietate comună pe cote-părţi asupra terenului pe care au fost edificate spaţiile revendicate, a considerat că apelantei-reclamante nu îi este aplicabilă prezumţia prevăzută la art. 492 C. civ., deoarece probele au relevat că spaţiile comerciale revendicate au fost construite/amenajate de către S.C. F. S.R.L. în perioada 1991-1992, iar nu de către persoana care pretinde că ar deţine dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Curtea de apel a mai remarcat şi faptul că apelanta-reclamantă nu a dovedit existenţa vreunui alt mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra spaţiilor comerciale revendicate, împrejurări precum înregistrarea imobilelor revendicate în contabilitate, achitarea impozitelor/taxelor aferente, înscrierea în cartea funciară ori încheierea unor contracte de închiriere cu privire la aceste spaţii neconstituindu-se în modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate recunoscute de lege.

În considerarea tuturor argumentelor prezentate mai sus, instanţa de prim control judiciar a apreciat că apelanta-reclamantă nu a dovedit că este titulara dreptului de proprietate asupra spaţiilor comerciale revendicate, în timp ce, raportat la art. 492 C. civ., intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. este prezumată ca fiind proprietara acestor spaţii. În ceea ce o priveşte pe intimata-pârâtă S.C. E. S.R.L., a reţinut că dreptul de folosinţă asupra spaţiilor pe care le ocupă i-a fost transmis de către S.C. F. S.R.L., prin încheierea contractului de închiriere nr. x/15.02.2005, iar intimata-pârâtă S.C. D. S.R.L. nu mai foloseşte niciun spaţiu, dreptul său de folosinţă, care îi fusese transmis prin contractul de închiriere nr. x/01.12.2007, încetând prin ajungerea convenţiei la termen, la 03.10.2012.

Aşa fiind, a constatat că în mod corect a fost respinsă acţiunea în revendicare formulată de apelanta-reclamantă, însă a subliniat că argumentele care justifică această concluzie vor substitui considerentele expuse de prima instanţă.

Recursul. Motivele de nelegalitate invocate

Împotriva acestei decizii, S.C. A. S.A. a declarat recurs, solicitând modificarea sa, în sensul admiterii acţiunii.

După ce a prezentat pe scurt situaţia de fapt şi evoluţia litigiului în etapele procesuale anterioare, recurenta a susţinut că în hotărârea atacată nu sunt indicate motivele pentru care i-au fost înlăturate afirmaţiile şi dovezile administrate, dar şi că ea a fost dată cu aplicarea greşită a art. 492 C. civ.; a invocat, astfel, motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea primului motiv de nelegalitate, recurenta a subliniat că în apel au fost comparate titlurile opuse de părţi şi că, în ceea ce o priveşte, prezentase atât certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria x nr. x din 31.03.1994, cât şi încheierea nr. 11317/01.07.2002 emisă de O.C.P.I. - D. C. pen..I. Sector 3, prin care a fost înscris dreptul de proprietate asupra terenurilor şi construcţiilor situate în Bucureşti, Piaţa Unirii, nr. 1, sector 3 şi încheierea nr. 2599/03.02.2005, prin care s-a dispus rectificarea proprietarului.

Apreciind că doar în mod tangenţial curtea de apel i-a examinat titlul, când a reţinut că "înscrierea imobilului în cartea funciară nu poate duce la concluzia că s-a dobândit un drept de proprietate", autoarea căii de atac de faţă a susţinut că decizia recurată a fost pronunţată fără analiza temeinică a întregului probatoriu care fusese administrat.

Circumscris celui de-al doilea motiv de recurs, a apreciat că instanţa de prim control judiciar a reţinut în mod nelegal că operează prezumţia instituită de art. 492 C. civ., întrucât intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. a efectuat lucrările în perioada anilor 1991-1992, anterior dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997.

Aşa fiind, recurenta a susţinut că, pentru a opera prezumţia reglementată prin art. 492 C. civ., dreptul de proprietate ar fi trebuit să-i aparţină intimatei-pârâte S.C. F. S.R.L. chiar la momentul realizării lucrărilor, iar nu să fi fost dobândite ulterior cote-părţi.

A mai afirmat că, şi dacă teza propusă de instanţa de apel ar fi acceptată, cât timp prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997 intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. a dobândit dreptul de proprietate asupra unor cote-părţi din teren, un regim juridic similar ar fi trebuit să afecteze şi proprietatea asupra construcţiei; concluzia la care a ajuns însă curtea de apel relevă, în opinia autoarei recursului, greşita aplicare a art. 492 C. civ.

În altă ordine de idei, a mai susţinut că, de vreme ce s-a reţinut deja lipsa autorizaţiilor de construire pentru lucrările efectuate, prezumţia instituită de textele de lege evocate nu mai putea fi aplicată, întrucât recunoaşterea dreptului nu poate avea loc în condiţiile încălcării normelor imperative din domeniul autorizaţiilor de construire.

De altă parte, recurenta a considerat că instanţa ar fi trebuit să facă aplicarea art. 462-471 C. civ. şi să constate că lucrările au fost încorporate în bunul imobil principal (în magazinul A.), aflat în proprietatea sa exclusivă, iar nu în teren.

Aceasta, pentru că probele administrate în apel au relevat că lucrările au fost ancorate în structura de rezistenţă a magazinului A., realizate prin montarea de pereţi interiori din bca şi realizarea unei închideri tot prin montarea unei plăci din bca şi a unor vitrine; ca atare, ele nu sunt spaţii comerciale distincte de magazin, ci sunt, în fapt, amenajări provizorii, încorporate în bunul imobil principal, ce se află în proprietatea exclusivă a recurentei şi este distinct de teren.

De aceea, a apreciat că prin încorporarea în bunurile imobile, cele mobile (ca materialele de construcţii utilizate de către S.C. F. S.R.L.) devin imobile, iar între aceste lucrări şi bunul principal există un raport de accesorietate, întrucât lucrările nu ar fi putut exista în absenţa structurii magazinului A., de vreme ce unele părţi componente ale spaţiilor comerciale revendicate sunt formate chiar din structura magazinului, pereţi exteriori şi stâlpi.

Or, recurenta a arătat că hotărârea instanţei de apel nu conţine nicio referire asupra acestei perspective, cu toate că situaţia de fapt expusă mai sus rezultase pe deplin din probele care au fost administrate pe parcursul judecăţii; aşa fiind, a evocat jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului şi a apreciat că, atât timp cât decizia atacată nu a răspuns tuturor aspectelor prezentate de părţi, ea este nelegală.

De asemenea, a mai susţinut că în mod greşit a apreciat curtea de apel că prezumţia de proprietate operează în favoarea intimatei-pârâte S.C. F. S.R.L., de vreme ce au fost încheiate contracte de închiriere pentru spaţiile comerciale, decizia atacată fiind nemotivată sub acest aspect.

Dezvoltând această critică, autoarea recursului a arătat că instanţa de prim control judiciar a reţinut că încheierea contractelor de închiriere poate fi explicată prin faptul că "după finalizarea construcţiei de către intimata-pârâtă F. S.R.L., apelanta-reclamantă nu a dorit să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare pentru terenuri/cote indivize din terenuri decât la data de 14.05.1997", ignorând succesiunea actelor pe care le încheiase cu S.C. K. S.R.L. (reprezentată, ca şi S.C. F. S.R.L., de către Dl. L.), dar şi împrejurarea particulară a încheierii unui nou contract de închiriere ulterior transmiterii proprietăţii asupra terenului/cotei-indivize din teren, aspecte din care rezulta, în opinia recurentei, că intimata-pârâtă i-a recunoscut dreptul de proprietate asupra spaţiilor comerciale.

Aşadar, a subliniat că şi din această perspectivă decizia din apel apare ca fiind nemotivată, lipsind o analiză reală a susţinerilor părţii sau relevând o greşită interpretare a unor acte deduse judecăţii.

Analizând decizia atacată, prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte reţine următoarele:

Dintre măsurile adoptate prin dispozitivul hotărârii recurate, nu sunt atacate cele privind admiterea excepţiei lipsei capacităţii de folosinţă a intimatelor-pârâte S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L. şi privind soluţionarea apelului declarat de către apelanta-intervenientă S.C. G. S.A.; aşadar, calea de atac vizează doar respingerea apelului promovat de S.C. A. S.A. împotriva sentinţei civile nr. 2610/21.05.2014 şi a încheierilor premergătoare date de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2010.

Situaţia de fapt stabilită în apel, judicios reţinută şi amplu expusă, presupune edificarea de către S.C. F. S.R.L., în anii 1991-1992, a unor spaţii comerciale situate la parterul magazinului A., al cărui proprietar este recurenta, prin lucrări de zidărie ancorate la structura de rezistenţă a clădirii, precum şi dobândirea ulterioară prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997, de către S.C. F. S.R.L., a unui teren construit şi a unor cote-indivize din teren, de la S.C. A. S.A.

Rvendicarea de către reclamanta-recurentă a respectivelor spaţii comerciale constituie obiect al litigiului de faţă.

Analiza deciziei recurate relevă că instanţa de apel, după o prezentare amplă a situaţiei de fapt, a tras o concluzie care contrazice argumentele pe care anterior le reţinuse, fără să motiveze în mod convingător înlăturarea susţinerilor părţilor; de aceea, raţionamentul juridic adoptat nu a fost demonstrat neîndoielnic şi hotărârea atacată, necreând transparenţă asupra silogismului, nu permite realizarea pe deplin a controlului judiciar.

Dacă prima instanţă a respins acţiunea, reţinând că S.C. F. S.R.L. a dobândit proprietatea terenului şi a construcţiilor revendicate, ca efect al contractului de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997, curtea de apel a respins calea de atac promovată de reclamantă, notând că spaţiile edificate nu au format obiect al vânzării; însă, apreciind legală hotărârea primei instanţe, a păstrat-o, prezentând însă propriile considerente, care ar fi urmat să le înlocuiască pe cele expuse în sentinţă, potrivit cărora, în esenţă, reclamanta nu şi-a dovedit dreptul de proprietate asupra spaţiilor comerciale revendicate, în timp ce, raportat la art. 492 C. civ., intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. este prezumată ca fiind proprietara acestor spaţii, calitate în care a transmis ulterior dreptul de folosinţă, prin încheierea unor contracte de închiriere.

Nu părţile, ci instanţa de apel este cea care a adus în discuţie accesiunea, ca mod de dobândire a proprietăţii. Şi, deşi o asemenea abordare relevă o schimbare a cauzei acţiunii (în sens larg), părţile nu au înţeles să o combată în recurs.

Aşa fiind, analiza Înaltei Curţi va porni de la această premisă; examenul modalităţii în care curtea de apel a făcut aplicarea prezumţiei proprietăţii dobândite prin accesiune relevă că aceasta contravine legii.

În regimul C. civ. de la 1864, care guvernează raporturile dintre părţi, în considerarea perioadei când au fost efectuate lucrările, în conformitate cu regula cuprinsă în art. 488 C. civ., "Tot ce se uneşte şi se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului (...)".

Acest din urmă text evidenţiază faptul material al alipirii sau al încorporării, care produce efecte juridice.

Ambele noţiuni, atât cea de "alipire", cât şi cea de "încorporare", presupun ca între cele două lucruri să existe un raport de la accesoriu la principal. În plus, în cazul încorporării, este necesar ca legătura materială care se creează să fie atât de puternică, încât despărţirea lucrurilor să nu mai fie posibilă sau să genereze daune fie unuia sau altuia, fie ambelor lucruri. Ca efect al alipirii sau încorporării, lucrul accesoriu şi cel principal formează un lucru nou sau un ansamblu de lucruri pe baza unor legături materiale şi juridice specifice.

Calificarea unui lucru ca principal ori ca accesoriu se face de la caz la caz, fie în funcţie de criteriul destinaţiei, fie de cel al valorii economice.

Însă faptul material al alipirii sau al încorporării nu produce, în mod direct, efectul achizitiv de proprietate. Chiar dacă dreptul de accesiune se naşte pe măsura alipirii ori a încorporării materialelor în imobil, el nu atrage automat dobândirea dreptului de proprietate, în lipsa manifestării de voinţă a proprietarului imobilului.

Cu alte cuvinte, pentru dobândirea dreptului de proprietate este necesară exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune, întrucât acest drept este potestativ.

Ca urmare, efectul achizitiv de proprietate se produce numai în măsura în care proprietarul imobilului asupra căruia s-au făcut lucrări încorporate sau alipite (adică, al bunului principal) înţelege să îşi exercite dreptul de accesiune (în sensul de a prelua lucrarea în proprietate); similar, până la acel moment, autorul lucrării nu are un drept de creanţă pur şi simplu, ci unul sub condiţie suspensivă.

De asemenea, potrivit art. 492 C. civ., "Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra."

Prin urmare, textul citat anterior instituie trei prezumţii: în primul rând, legea prezumă că orice lucrare asupra unui imobil este făcută de proprietarul acestuia şi, în al doilea rând, că lucrarea a fost făcută pe cheltuiala sa. A treia prezumţie, care este corolarul primelor două, plecând de la legătura dintre accesoriu şi principal, afirmă că proprietarul lucrului principal este şi proprietarul lucrului accesoriu.

Prin urmare, distinct de faptul, nesesizat în apel, că pe parcursul judecăţii, S.C. F. S.R.L. nu a invocat dreptul de accesiune, prezumţia proprietăţii operează în favoarea proprietarului bunului principal, iar nu în favoarea autorului lucrării.

Intimata S.C. F. S.R.L. a afirmat că este titular al dreptului de proprietate asupra construcţiilor, ca efect al contractului de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997; aşadar, ea nu a invocat accesiunea, ca mod de dobândire a proprietăţii, ci un alt mod de dobândire a dreptului real, respectiv cumpărarea.

Sub acest aspect, decizia din apel a oferit o dezlegare, în sensul că pe calea contractului menţionat a operat transmiterea dreptului de proprietate doar asupra unor terenuri/cote-indivize de teren, nu şi asupra construcţiilor, statuări care, în condiţiile în care nu au fost atacate, au intrat în puterea de lucru judecat, aşa încât nu mai pot fi contrazise.

Potrivit art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., hotărârea se dă în numele legii şi trebuie să cuprindă, printre alte menţiuni, motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.

Un proces civil finalizat prin hotărârea care dezleagă fondul, cu garanţiile oferite de art. 6.1 din Convenţia Europeană privind Drepturile Omului, include printre altele dreptul părţilor de a fi în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanţa sesizată. Motivarea unei hotărâri este înţeleasă ca un silogism logic, de natură a explica inteligibil hotărârea luată, ceea ce nu înseamnă un răspuns exhaustiv la toate argumentele aduse de parte - dar nici ignorarea lor -, ci un răspuns la cele fundamentale, susceptibile prin conţinutul lor să influenţeze soluţia.

Or, în considerarea argumentelor de principiu expuse anterior, se desprinde concluzia că lipseşte din analiza instanţei de prim control judiciar indicarea bunului principal, faţă de care să fi avut loc operaţiunea de alipire/încorporare. Aceasta, pentru că nu constructorul, ci doar proprietarul bunului principal este prezumat de lege ca fiind titular al dreptului de proprietate asupra lucrărilor alipite/încorporate, în măsura în care îşi manifestă, în acest sens, voinţa. Aşa fiind, curtea de apel ar fi trebuit să indice, în mod limpede, dacă bunul principal este terenul sau magazinul A..

În măsura în care bunul principal ar fi terenul, aşa cum lasă să se întrevadă considerentele deciziei recurate, analiza curţii nu a indicat motivul pentru care, deşi intimata-pârâtă a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului ulterior perioadei în care a edificat construcţiile, prezumţia a operat nu în favoarea proprietarului de atunci al terenului, ci în favoarea sa. Mai mult, cât timp prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997, S.C. F. S.R.L. a dobândit dreptul de proprietate asupra unor cote-părţi din teren şi probele au relevat, după cum s-a reţinut în apel, că spaţiile comerciale revendicate se află pe terenurile înstrăinate către intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L., fără să fie depăşite cotele-indivize, decizia recurată nu a oferit o explicaţie faptului că în concluziile sale a reţinut că această parte este prezumată de lege ca fiind proprietara lor unică, fără ca regimul juridic al coproprietăţii asupra terenului să afecteze şi dreptul real asupra construcţiei.

În acest context, se cuvine reevaluată lipsa autorizaţiei de construire pentru lucrările efectuate, deja reţinută în apel, pentru că prezumţia instituită de textele de lege evocate nu poate fi aplicată în condiţiile încălcării normelor imperative din domeniu.

În egală măsură, bunul principal ar fi putut fi însuşi magazinul A., căci, aşa cum chiar instanţa de apel a luat act, spaţiile comerciale au fost edificate de către S.C. F. S.R.L., prin lucrări de zidărie ancorată la structura de rezistenţă a magazinului A.; acestea au fost realizate prin montarea de pereţi interiori din bca şi realizarea unei închideri tot prin montarea unei plăci din bca şi a unor vitrine; ca atare, recurenta susţine că ele nu sunt spaţii comerciale distincte de magazin, ci sunt, în fapt, amenajări provizorii, încorporate în bunul imobil principal, care este distinct de teren.

Această ipoteză nu a fost examinată în apel, cu toate că, prin încorporarea în bunul imobil, materialele de construcţii utilizate de către S.C. F. S.R.L. au devenit imobile, iar raportul de accesorietate între bunul principal şi lucrările adăugate pare a fi indiscutabil, de vreme ce lucrările nu ar fi putut exista în absenţa structurii magazinului A..

Se cuvine subliniat, totodată, că dispoziţiile legale în materia accesiunii sunt aplicabile numai dacă între părţi nu există convenţii derogatorii.

În apel, instanţa a evocat contractul de asociere nr. x/15.07.1992, al cărui obiect, potrivit art. 2, l-a reprezentat asocierea recurentei şi a intimatei-pârâte S.C. F. S.R.L., în vederea edificării unei construcţii formată dintr-o clădire cu două niveluri compusă din: magazin de vânzare, depozit de marfă, birou, grup sanitar, anexe etc., părţile convenind ca edificarea construcţiei să fie făcută din fondurile intimatei-pârâte pe terenul aflat în proprietatea recurentei-reclamante, situat în curtea interioară a magazinului A., în zona de legătură dintre corpul central şi corpul nou Călăraşi, dar şi ca, atunci când va fi finalizată, construcţia să rămână în proprietatea părţilor, în cote de 3% pentru recurentă şi de 97% pentru intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. Cu toate acestea, curtea de apel a înlăturat susţinerile S.C. A. S.A., care s-a înscris în fals împotriva respectivului contract, dar nu a analizat măsura în care convenţia părţilor a produs consecinţele iniţial agreate.

În considerarea argumentelor expuse anterior, Înalta Curte găseşte ca fiind întemeiate motivele de nelegalitate invocate de recurentă, care relevă o necercetare corespunzătoare a fondului; de aceea, recursul va fi admis, în temeiul art. 312 alin. (1), (2), (3) şi (5) C. proc. civ. şi decizia atacată urmează să fie casată; întinderea casării va fi însă parţială, în limitele a ceea ce s-a recurat, indicate anterior.

Ca urmare, cauza va fi trimisă instanţei de apel, care va rejudeca doar apelul declarat de apelanta-reclamantă - celelalte dispoziţii ale deciziei atacate urmând să fie păstrate -, ţinând cont de dezlegările obligatorii oferite de prezenta decizie şi urmărind să răspundă tuturor aspectelor ridicate în recurs, prezentate mai sus şi rămase neevaluate într-o judecată devolutivă până în prezent; de asemenea, vor fi supuse noii analize şi înscrisurile prezentate de recurentă, în dovedirea titlului său de proprietate afirmat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 521/21.03.2019, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Casează în parte decizia atacată şi trimite cauza instanţei de apel, pentru rejudecarea apelului declarat de apelanta-reclamantă S.C. A. S.A. împotriva sentinţei civile nr. 2610/21.05.2014 şi încheierilor premergătoare, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2010.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei atacate.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 27 noiembrie 2019.