Rescission of preliminary sale contract: scope of contractual obligations and failure to clarify facts [ "Rescission of preliminary sale contract: scope of contractual obligations and failure to clarify facts" ]

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 523/17.11.2017, pronunţată de Tribunalul Cluj în dosar nr. x/2014, s-a respins excepţia perimării invocată de către pârâţi.

S-a admis în parte acţiunea civilă precizată formulată de către reclamanţii A. şi B., împotriva paraţilor C., D., E. şi F. şi, în consecinţă:

S-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâţii la data de 21.03.2008, modificat prin actul adiţional din data de 23.06.2008, referitor la imobilul casă şi teren înscris în CF nr. x Floreşti, provenit din CF vechi nr. x Floreşti, nr. cadastral x şi y cu consecinţa restituirii către reclamanţi a sumei de 78.000 Euro, achitată acestora cu titlu de avans preţ.

Pârâţii au fost obligaţi la plata către reclamanţi a sumei de 53.389 RON, reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparaţii şi îmbunătăţiri aduse imobilului.

S-a dispus instituirea în favoarea reclamanţilor a unui drept de retenţie asupra imobilului casă şi teren înscris în CF nr. x Floreşti, provenit din CF vechi nr. x Floreşti, nr. cad. x şi y, până la plata de către pârâţi a sumelor mai sus-arătate.

Pârâţii au fost obligaţi la plata către reclamanţi a sumei de 4.752 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale, şi să achite în favoarea Statului Român suma de 6.206,52 RON, de care au beneficiat reclamanţii ca urmare a scutirii acestora de la plata taxei judiciare de timbru, proporţional cu pretenţiile admise. S-a dispus ca la momentul rămânerii definitive să se verifice incidenţa art. 502 din O.U.G. nr. 80/2013, în privinţa diferenţei de taxă judiciară de timbru de 139,22 RON, aferentă pretenţiilor respinse.

Prin decizia civilă nr. 73/A/25.04.2018, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a admis apelul declarat de pârâţi, a schimbat în parte sentinţa atacată, în sensul că, a respins ca neîntemeiată acţiunea promovată de reclamanţi în întregime. A menţinut dispoziţia din sentinţă referitoare la respingerea excepţiei prescripţiei, a înlăturat din sentinţă dispoziţia referitoare la obligarea pârâţilor la achitarea către Stat a sumei de 6.206,52 RON şi a obligat reclamanţii să plătească pârâţilor suma 3.000 RON cheltuieli de judecată în fond şi 3.000 RON, în apel.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de apel a reţinut că reclamanţii au investit instanţa cu o acţiune având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâţii la data de 21.03.2008, modificat prin actul adiţional din data de 23.06.2008 şi repunerii părţilor în situaţia anterioară, prin obligarea pârâţilor să le restituie reclamanţilor suma de 78.000 de Euro, achitată cu titlu de avans preţ.

De asemenea, reclamanţii au solicitat obligarea pârâţilor la plata contravalorii lucrărilor de reparaţii şi îmbunătăţiri aduse imobilului, cu stabilirea unui drept de retenţie în favoarea reclamanţilor, până la plata acestor sume.

Petitul principal al cererii introductive de instanţă, scopul urmărit de reclamanţi prin promovarea acestui demers judiciar, îl constituie rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâţii la data de 21.03.2008, modificat prin actul adiţional din data de 23.06.2008.

Întrucât, atât antecontractul de vânzare-cumpărare, cât şi actul adiţional la acest antecontract, au fost încheiate în anul 2008, în cauză se aplică dispoziţiile C. civ. 1864, aşa cum dispune art. 6 alin. (2) C. civ. 2009, respectiv, art. 3 din Legea nr. 71/2011, pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ.

În raport de dispoziţiile art. 1020, art. 1021 C. civ. 1864, rezoluţiunea este una judiciară. Rezoluţiunea va putea fi pronunţată de instanţa de judecată dacă sunt întrunite următoarele condiţii cumulative: una din părţi să nu-şi fi executat obligaţiile sale (nefăcând distincţie între neexecutarea totală şi parţială dacă partea din obligaţie neexecutată poate fi considerată esenţială la încheierea contractului); neexecutarea trebuie să fie, în principiu, imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia; debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere în condiţiile prevăzute de lege; partea care solicită rezoluţiunea să-şi fi îndeplinit propriile obligaţii contractuale asumate, în condiţiile şi termenele stipulate în contract.

De esenţa instituţiei rezoluţiuni este neexecutarea culpabilă a obligaţiilor contractuale, obligaţii care, pentru a justifica recurgerea la rezoluţiune, trebuie să fie expres, clar şi neîndoielnic stipulate în contractul a cărui rezoluţiune se solicită, pentru că, dacă aceste obligaţii nu sunt expres reglementate în contract, iar părţile nu şi le-au asumat în deplină cunoştinţă de cauză prin semnarea contractului, instanţei de judecată îi este imposibil să stabilească dacă a avut sau nu loc o neexecutare culpabilă a vreunei obligaţii contractuale.

În cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de 21.03.2008, antecontract redactat de avocat, certificat prin încheierea de certificare nr. 1/21.03.2008, nu au fost stabilite niciun fel de obligaţii clare, exprese şi neîndoielnice în sarcina pârâţilor apelanţi, astfel încât, să se poată aprecia asupra modalităţii în care pârâţii apelanţi şi-au executat sau nu aceste obligaţii contractuale.

Prin acest antecontract de vânzare-cumpărare, încheiat între pârâţi, în calitate de promitenţi vânzători şi reclamanţi, în calitate de promitenţi cumpărători, s-a prevăzut că promitenţii vânzători se obligă să vândă promitenţilor cumpărători dreptul de uzufruct viager şi nuda proprietate asupra imobilului situat în localitatea Floreşti, str. x, apartament 2, compus din parter - cameră, bucătărie, baie, hol, casa scării şi terasă; mansardă - 3 dormitoare, baie, hol, casa scării, balcon şi teren în suprafaţă de 167 mp.

S-a prevăzut că "preţul de vânzare-cumpărare stabilit de comun acord este de 115.000 Euro, preţ ce se va achita în felul următor: azi data semnării prezentului contract s-a achitat suma de 10.800 Euro, cu titlu de arvună, urmând ca restul de preţ să se achite în felul următor: până la data de 28.03.2008 se va achita suma de 44.200 Euro, iar restul de preţ de 60.000 Euro se va achita până la data de 23.06.2008, dată la care se va încheia şi contractul în formă autentică".

Promitenţii vânzători şi-au asumat în mod expres obligaţia de a-şi da "tot concursul la intabularea imobilului pe numele promitenţilor cumpărători, garantându-i pe aceştia de orice evicţiune totală sau parţială". La rândul lor, promitenţii cumpărători s-au obligat "să cumpere imobilul descris mai sus cu preţul şi în condiţiile arătate".

La data de 23.06.2008 s-a încheiat actul adiţional la acest antecontract de vânzare-cumpărare, prin care părţile "au convenit de comun acord ca restul de preţ de 60.000 de Euro să se achite până la data de 01.08.2008, dată la care se va încheia şi contractul în formă autentică".

Prin motivele expuse în susţinerea cererii introductive de instanţă, reclamanţii au solicitat rezoluţiunea acestui antecontract de vânzare-cumpărare pe motiv că, potrivit celor convenite şi promise de vânzători la semnarea convenţiei, precum şi obligaţiilor legale pe care constructorii proprietari le au în mod obişnuit, acestora le revenea sarcina de a realiza o serie de ample şi costisitoare lucrări pe care, în cele din urmă, nu le-au mai executat. Faţă de această împrejurare şi de refuzul constant al pârâţilor de a-şi mai duce la îndeplinire cele asumate la semnarea antecontractului, reclamanţi susşin că au fost nevoiţi să execute pe cheltuiala lor aceste lucrări pentru a crea, condiţii minime de trai în imobilul a cărei posesie fusese predată încă din anul 2008.

În acest context, au arătat că era sarcina pârâţilor de a pava cu dale şi de a face practicabil drumul de servitute, obligaţie pe care aceştia nu şi-au mai dus-o la îndeplinire. Tot astfel, pârâţii nu au realizat poarta principală de acces la triplex (fiecare dintre cele trei familii fiind nevoită să suporte câte 500 Euro pentru realizarea ei), iar acoperişul de la mansarda a fost lăsat de aceştia neterminat, fapt ce a provocat infiltraţii şi serioase stricăciuni în urma unor ploi mai substanţiale şi care a reclamat lucrări de cca. 2.000 Euro. Balconul ce trebuia finisat de pârâţi a fost lăsat, în cele din urmă, pe jumătate nevopsit cu vopsea decorativă de exterior, pârâţii nemaidorind în cele din urma să îşi îndeplinească nici această îndatorire.

Totodată, reclamanţii au susţinut că pârâţii şi-au nesocotit obligaţiile contractuale şi legale referitoare la partea de instalaţii, fapt ce a pus în pericol inclusiv sănătatea şi integritate membrilor familiei, fiind necesară refacerea întregii instalaţii de încălzire, întrucât cea existentă nu era utilizabilă, fiind executată necorespunzător. Au pretins că şi fosa septică a fost realizată necorespunzător, afectând structura de rezistenţă a casei, iar scurgerea de la baia de jos era înfundată şi nu era executată legătura cu exteriorul, astfel încât a trebuit realizată din nou lucrarea în regie proprie.

Pârâţii au executat nelegal şi în regie proprie toate lucrările de branşare la reţeaua de gaz, în absenţa oricărei documentaţii necesare, reclamanţii fiind cei care au întocmit ulterior documentaţia pentru racordarea centralei termice la reţeaua de gaz.

În ceea ce priveşte racordarea imobilului la reţeaua de apă şi canalizare, nu ar fi existat niciun contract de prestări servicii cu Compania de Apa Someşul S.A. la momentul predării imobilului, întrucât pârâţii se racordaseră ilegal şi nu exista nicio documentaţie depusă la această instituţie, deşi apa curgea la robinet, reclamanţii fiind nevoiţi să întocmească documentaţia necesară avizării de către Compania de Apa Someş pentru a intra în legalitate, suportând şi costul apei consumate anterior cumpărării.

Reclamanţii au considerat că nu se justifică plata restului de preţ al vânzării, dar încercările de negociere ale părţilor nu s-au finalizat cu o înţelegere amiabilă.

Curtea de Apel a apreciat că motivele invocate de către reclamanţi în motivarea cererii de chemare în judecată şi reiterate exhaustiv în întâmpinarea depusă în apel constituie mai degrabă motive pentru dovedirea unei acţiuni în răspundere pentru vicii ascunse ale imobilului, iar nu motive de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare, şi că împrejurările de fapt şi de drept în care au fost emise avizele necesare pentru emiterea autorizaţiei de construire a imobilului, ori timpul în care această construcţie a fost edificată, ţin de eventuala latură de contencios administrativ a speţei, putând fi invocate şi valorificate doar într-un litigiu de contencios administrativ.

S-a considerat că reclamanţii le impută pârâţilor neexecutarea unor obligaţii care nu au fost stipulate în antecontractul încheiat între părţi, care nu au fost în nici un fel menţionate ori amintite în antecontract, nici măcar la modul tangenţial sau superficial şi pe care părţile contractante nu le-au avut în vedere la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, Curtea de Apel a reţinut că nu se poate verifica în mod real şi legal îndeplinirea sau nu în cauză a condiţiilor rezoluţiuni, pentru simplul fapt că în antecontract nu au fost stabilite în mod expres niciun fel de obligaţii în sarcina pârâţilor, neputându-se, deci, cenzura eventuala neexecutare a unor obligaţii inexistente.

Este ştiut faptul că, potrivit art. 969 C. civ., care consacră principiul forţei obligatorii a contractului, părţile contractante sunt ţinute să execute întocmai, una faţă de cealaltă, obligaţiile la care s-au îndatorat, obligaţii contractuale care trebuie să fie executate întotdeauna cu bună credinţă.

Însă, pentru ca principiul forţei obligatorii a contractului să fie operant, este absolut necesar ca obligaţiile fiecăreia dintre părţile contractante să fie expres stipulate şi reglementate în cuprinsul contractului.

Art. 973 vechiul C. civ., care constituie reglementarea legală a principiului relativităţii efectelor contractului, prevede în mod expres "convenţiile nu au efect decât între părţile contractante".

Principiul relativităţii efectelor contractului rezultă indirect, pe cale de interpretare, din principiul forţei obligatorii a contractului, consacrat în art. 969 C. civ., conform căruia, "convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante".

Potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, un contract valabil încheiat produce efecte numai între părţile contractante, în sensul că, el nu poate da naştere la obligaţii şi la drepturi în sarcina şi, respectiv, în favoarea altor persoane (decât părţile contractante).

Pe cale de consecinţă, nimeni nu poate deveni creditor sau debitor al unor obligaţii contractuale dintr-un contract la a cărui încheiere nu şi-a dat consimţământul şi pe care nu l-a încheiat.

Curtea de Apel a constatat că, pentru a-şi dovedi solicitarea de rezoluţiune, respectiv, pentru a dovedi că pârâţii nu şi-au îndeplinit culpabil obligaţiile din antecontractul de vânzare-cumpărare din 21.03.2008, reclamanţii s-au prevalat, cu încălcarea vădită forţei obligatorii a contractelor şi relativităţii efectelor sa prevăzute de art. 969 973 C. civ., de actul de dezmembrare, contract de vânzare-cumpărare şi act de partaj voluntar, încheiat între vânzătorii copartajanţi G., H., C., D., E. şi F. şi cumpărătoarea I., autentificat sub nr. x/22.11.2007, contract prin care numita I. a cumpărat apartamentul nr. x din str. x. În acest contract, au fost menţionate extrem de laborios şi amănunţit toate obligaţiile părţilor contractante, inclusiv obligaţiile pe care vânzătorii şi le-au asumat faţă de cumpărătoarea I..

Însă, pârâţii din prezenta cauză şi-au asumat în mod expres aceste obligaţii contractuale doar în raport de cocontractanta I., şi doar prin semnarea actului de dezmembrare, contract de vânzare-cumpărare şi act de partaj voluntar autentificat sub nr. x/22.11.2007, astfel încât, eventuala neîndeplinire sau îndeplinire defectuoasă a acestor obligaţii de către pârâţi poate fi invocată doar ca temei al acestui act sau a unei eventuale acţiuni în despăgubiri doar de către cocontractanta I., nu şi de către reclamanţii din prezenta cauză, date fiind dispoziţiile art. 973 C. civ. coroborat cu art. 969 C. civ.

Prin urmare, reclamanţii din prezenta cauză nu pot solicita rezoluţiunea antecontractului din 21.03.2008, invocând ca temei al rezoluţiunii acestui antecontract, neîndeplinirea de către pârâţi a obligaţiilor contractuale pe care şi le-au asumat în mod expres prin "actul de dezmembrare, contract de vânzare-cumpărare şi act de partaj voluntar", autentificat sub nr. x/22.11.2007, încheiat cu numita I..

Curtea de Apel a considerat că reclamanţii nu se pot prevala nici de dispoziţiile art. 977 C. civ., conform cărora, interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literar al termenilor, coroborat cu art. 982, art. 978, art. 979, art. 980, art. 983, art. 985 C. civ., pentru simplul motiv că în antecontractul a cărei rezoluţiune se solicită nu au fost stipulate niciun fel de clauze contractuale prin care să se reglementeze în concret ce obligaţii le revin pârâţilor. Art. 984 C. civ. precizează că oricât de generali ar fi termenii contractului, aceasta are ca obiect numai prestaţiile la care părţile s-au obligat.

Or, prin antecontractul a cărei rezoluţiune se solicită, pârâţii, în calitate de promitenţi vânzători s-au obligat să vândă promitenţilor cumpărători dreptul de uzufruct viager şi nuda proprietate asupra imobilului, iar reclamanţii de azi, în calitate de promitenţi cumpărători s-au obligat să achite preţul de vânzare conform stipulaţiilor exprese menţionate în antecontract. Prin urmare, acestea sunt clauzele exprese stipulate în antecontractul a cărui rezoluţiune se solicită, chiar dacă sunt formulate cu caracter general şi doar de aceste obligaţii sunt ţinute părţile contractante.

Pe de altă parte, în acord cu dispoziţiile art. 981 C. civ., "clauzele obişnuite într-un contract se subînţeleg, deşi nu sunt exprese într-însul". Într-un contract de vânzare-cumpărare clauzele obişnuite sunt cele referitoare la obligaţiile vânzătorului şi la obligaţiile cumpărătorului. Niciuna dintre obligaţiile obişnuite şi subînţelese într-un contract de vânzare-cumpărare nu se referă la obligaţiile - pretins neexecutate de către pârâţi - la care fac referire reclamanţii în motivarea cererii de chemare în judecată.

Reclamanţii au susţinut că pârâţii sunt în culpă pentru imposibilitatea de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, dat fiind că în cartea funciară a imobilului s-a notat urmărirea silită imobiliară din dosar execuţional nr. x/2014 şi că această notare face imposibilă perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică. Curtea de Apel a înlăturat aceste argumente, constatând că notare s-a făcut în CF doar la data de 03.11.2014, dată până la care, dacă ar fi dorit, reclamanţii aveau posibilitatea să-i someze pe pârâţi şi să le pretindă încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare. De la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, 21 martie 2008 şi până la momentul la care s-a făcut această notare în cartea funciară, x noiembrie 2014, reclamanţii nu au încercat nici măcar o singură dată să-i notifice pe pârâţi cu intenţia expresă de a-i provoca la încheierea contractului în formă autentică şi nici în cursul judecăţii nu au prezentat o dovadă certă, eventual un extras de cont, prin care să probeze în mod incontestabil că dispun de diferenţa de preţ pe care mai trebuie să o achite, în sumă de 37.000 de Euro.

Totodată, Curtea de Apel a considerat că nu li se poate imputa pârâţilor faptul că până la momentul promovării prezentei cereri de chemare în judecată, nu au avut ei înşişi iniţiativa perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, câtă vreme, nefiind achitat integral de către reclamanţi preţul stipulat în antecontract, până la termenul convenit în actul adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare, adică până la data de 01 august 2008, pârâţii se puteau prevala de excepţia de neexecutare a contractului de către reclamanţi.

În ceea ce priveşte susţinerea reclamanţilor, în sensul că pârâţii sunt în culpă pentru faptul că imobilul ar fi fost amplasat pe conducta magistrală de apă şi că, din această cauză, racordarea la utilităţi ar fi întâmpinat dificultăţi, Curtea a constatat că aceasta excede obiectului cauzei, în condiţiile în care culpa pentru emiterea autorizaţiei de construire pentru acest amplasament aparţine instituţiilor abilitate prin Legea nr. 50/1991 şi Companiei de Apă Someş-Tisa, care a emis avizul necesar şi prealabil emiterii autorizaţiei de construire. În antecontractul dintre părţi nu s-a stipulat niciun fel de obligaţie a pârâţilor, în sensul că aceştia sunt cei care se obligă să încheie contractele de furnizare a utilităţilor şi de realizare faptică a racordurilor la utilităţi pentru imobilul în litigiu, astfel că, nu li se poate imputa pârâţilor aşa-zisa neexecutare a acestei obligaţii, iar reclamanţii s-au obligat prin antecontract să cumpere imobilul "în condiţiile arătate". În absenţa oricărei stipulaţii contractuale care să expliciteze şi să detalieze amănunţit care sunt aceste condiţii arătate, Curtea de Apel a prezumat că reclamanţii au vizionat imobilul la faţa locului şi că li s-a arătat care este starea imobilului la momentul semnării antecontractului de vânzare-cumpărare.

Înscrisurile depuse de reclamanţi în apel nu dovedesc decât că reclamanţii au montata parchet, gresie, faianţă, au zugrăvit, aceste lucrări reprezentând lucrări de finisare a unui imobil absolut necesare pentru condiţii de locuit normale şi decente. Nu era în sarcina pârâţilor efectuarea acestor lucrări de finisare, câtă vreme, în antecontract nu s-a stabilit în mod expres obligaţia contractuală a pârâţilor de a preda imobilul cu un anumit standard de finisaje.

Nefiind îndeplinite condiţiile pentru rezoluţiune, se impune respingerea acestui petit, iar ca o consecinţă a respingerii petitului principal, se impun a fi respinse şi petitele accesorii.

Cu privire la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiunea în rezoluţiune, Cuertea de Apel a constatat că, deşi în dispozitivul hotărârii apelate s-a menţionat că se respinge excepţia "perimării", totuşi, în considerentele hotărârii se vorbeşte în mod clar despre excepţia prescripţiei, fiind vorba, în mod evident, despre o eroare materială strecurată în dispozitivul sentinţei.

În acest cadru, a reţinut că reclamanţii, de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, 21 martie 2008, s-au găsit în mod continuu şi constant în posesia şi folosinţa imobilului litigios, iar pârâţii nu le-au uzurpat posesia şi folosinţa, recunoscându-le implicit dreptul de a folosi imobilul, intervenind astfel o întrerupere a prescripţiei extinctive, în temeiul art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958.

În cauză nu se aplică termenul special de prescripţie de 10 ani, reglementat de art. 29 din Legea nr. 10/1995, în condiţiile în care prezenta acţiune nu este una în răspundere pentru vicii ascunse ale construcţiei, îndreptată împotriva constructorului, a executantului sau a proiectantului, ci este o acţiune de rezoluţiune de antecontract.

Împotriva acestei decizii, reclamanţii B. şi A. au declarat recurs, solicitând casarea hotărârii şi trimiterea cauzei spre rejudecare, în considerarea motivelor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

În susţinerea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii au arătat că instanţa de apel a refuzat să analizeze anumite motive din cuprinsul acţiunii, considerându-le străine de natura pricinii, şi nu a lămurit pe deplin situaţia de fapt pentru a face posibilă examinarea legalităţii soluţiei pronunţate.

Totodată, recurenţii au susţinut că au fost depăşite limitele devoluţiei în apel prevăzute de art. 477 C. civ., pronunţându-se asupra unor cauze de rezoluţiune care nu au fost analizate de prima instanţă şi nu ai făcut obiectul apelului.

În ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au invocat greşita aplicare a dispoziţiilor legale referitoare la rezoluţiune, care a condus instanţa de apel la respingerea motivului referitor la imposibilitatea îndeplinirii obligaţiei de către promitenţii cumpărători în condiţiile în care imobilul este grevat de sarcini pentru o creanţă aparţinând acestora. În acelaşi sens, au criticat şi respingerea apărării potrivit căreia pârâţii le-au ascuns în mod deliberat că imobilul nu corespunde cerinţelor minime de siguranţă, fiind construit, cu nerespectarea avizelor, pe traseul conductei de aducţiune a apei.

Recurenţii - reclamanţi au arătat că instanţa de apel a înlăturat în mod eronat motivele de rezoluţiune reţinute de prima instanţă, apreciind că obligaţiile de care acestea sunt legate nu figurează în mod expres în antecontractul de vânzare - cumpărare, deşi dispoziţiile art. 981 şi 1294 C. civ. ar fi impus interpretarea potrivit căreia pârâţii s-au angajat să predea un apartament locuibil, cu toate dotările şi utilităţile necesare.

În final, recurenţii au susţinut aplicarea greşită şi preferenţială a dispoziţiilor art. 309 alin. (2) C. proc. civ. cu prilejul înlăturării declaraţiei unui martor propus de reclamanţi, fără a aplica acelaşi tratament martorului audiat la cererea pârâţilor.

Prin întâmpinarea depusă la data de 13.09.2018, intimaţii E., F., D. şi C. au invocat excepţia inadmisibilităţii, excepţia tardivităţii şi nulitatea recusului, respinse prin încheierea din 09.05.2019, iar, pe fond, a solicitat respingerea recursului.

Analizând decizia atacată prin prisma motivelor invocate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată întemeiat recursul pentru următoarele considerente:

Instanţa de apel a subliniat de la început importanţa principiului disponibilităţii, instanţele fiind ţinute să se pronunţe în limita a ceea ce reclamantul a înţeles să deducă judecăţii. Pentru aceasta se impunea însă a se stabili cu precizie obiectul şi cauza acţiunii, dându-se calificarea juridică exactă, chiar şi dincolo de formularea posibil imprecisă a reclamantului, pornindu-se de la conţinutului cererii de chemare în judecată iniţiale, cu precizăile sau modificările realizate în condiţiile legii.

În calitate de instanţă de apel, Curtea de Apel era obligată să identifice cu prioritate cadrul procesual stabilit în faţa primei intanţe, pentru ca, în condiţiile art. 478 C. proc. civ. să dea eficienţă limitelor efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a supus judecăţii în primă instanţă, fără a permite modificarea cauzei şi obiectului cererii de chemare în judecată sau formularea unor pretenţii noi.

În cauză, prima instanţă s-a pronunţat în limitele unei acţiuni în rezoluţiunea antecontractului dintre părţi, admiţând cererea cu acest obiect pentru "neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor contractuale referitor la nepredarea imobilului în condiţiile cuvenite". Împotriva acestei hotărâri au formulat apel pârâţii, încercând să răstoarne situaţia de fapt şi argumentele ce au condus prima instanţă în pronunţarea soluţiei.

În acest cadru, instanţa de apel alege să reproducă in extenso conţinutul cererii de chemare în judecată, pe care o apreciază ca având ca obiect principal rezoluţiunea antecontractului dintre părţi, dar, sub aspectul cauzei acţiunii, analizează mai multe motive, osclând, însă, între a da sau nu relevanţă acestora. Rezultatul este o motivare contradictorie şi neclară în care, deşi se reţine că anumite motive ar constitui temei pentru o acţiune în răspundere pentru vicii ascunse ale imobilului sau pentru acţiune în contencios administrativ referitoare la legalitatea emiterii autorizaţiei de construcţie, iar nu motive de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărar, în final aspectele sunt analizate şi se apreciază că ele nu corespund unor obligaţii asumate de pârâţi prin antecontract.

În ceea ce priveşte conţinutul şi întinderea acestor obligaţii, instanţa de apel se limitează la prevederile exprese din convenţia părţilor şi la cele care ar rezulta în mod obişnuit şi subînţeles din natura actului. Instanţa foloseşte în acest caz obligaţiile principale specifice contractului de vânzare-cumpărare, nu unui antecontract, dar omite a analiza în concret condiţiile, calităţile pe care părţile au înţeles să le agreeze cu privire la bunul obiect material al viitoarei vânzări, parte a unui triplex, de a cărui construire s-au ocupat chiar pârâţii, prezumând doar că acestea corespundeau stării bunului la data semnării actului, stare ce ar fi fost cunoscută reclamanţilor, chiar dacă aceştia susţineau că au identificat deficienţele ulterior, spre deosebire de pârâţi, care ar fi cunoscut şi ar fi fost vinovaţi pentru situaţia imobilului.

Faţă de cele reţinute anterior, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie apreciază că se impune a fi lămurită situaţia de fapt dedusă judecăţii şi semnificaţia juridică a acesteia în raport de obiectul şi cauza acţiunii fixate de reclamanţi şi limitele devoluţiei în apel, doar ulterior fiind posibilă verificarea legalităţii deciziei pronunţate prin prisma argumentelor ce vor fundamenta viitoarea soluţie. Un loc esenţial îl va ocupa stabilirea obiectului obligaţiilor părţilor, în condiţiile unui conţinut sumar al convenţiei părţilor, urmând a se ţine cont de toate elementele de fapt relevante, premergătoare, contemporane sau chiar ulterioare semnării convenţiei, dacă din acestea se pot desprinde aspecte privitoare la voinţa părţilor, precum şi tot ceea ce legea sau uzanţele obişnuite asociază acestor obligaţii.

Pentru aceste motive, în temeiul art. 497 rap. la art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va admite recursul, va casa decizia atacată şi va trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.în aceste condiţii devină inutilă analiza celorlalte critici din recurs, care privesc fondul liigiului dintre părţi, încă nelămurit sub toate aspectele relevante.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenţii-reclamanţi B. şi A. împotriva deciziei civile nr. 73/A/2018 din 25 aprilie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi E., F., D. şi C..

Casează decizia atacată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 21 noiembrie 2019.