Buyer’s appeal rejected: forfeiture clause and earnest retention upheld, partial remand on co-defendant’s standing remains.

Şedinţa publică din data de 3 iulie 2019

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 610/04.11.2016 pronunţată de Tribunalul Cluj în dosar nr. x/2013, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea din data de 06.06.2017:

S-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei A. şi s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de A., ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.

S-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei reconvenţionale B., invocată de reclamantul reconvenţional C., privitor la petitele 1 şi 2 ale cererii reconvenţionale, formulată de B..

S-a respins cererea reconvenţională formulată de reclamanta reconvenţională B. privind petitele 1 şi 2 din cererea reconvenţională, având ca obiect plata către reclamanta reconvenţională a lucrărilor de îmbunătăţiri durabile şi adăugate imobilului situat în Cluj-Napoca, str. x şi plata sporului de valoare adus imobilului, precum şi înscrierea unei ipoteci legale, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.

S-a respins excepţia lipsei de interes şi a lipsei calităţii procesuale active a reclamantei reconvenţionale B., invocată de reclamantul reconvenţional C., privitor la petitul 3 al cererii reconvenţionale formulată de B..

S-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei reconvenţionale B. faţă de pretenţiile formulate de reclamantul reconvenţional C. prin cererea reconvenţională adiţională.

S-a respins cererea reconvenţională formulată de C. împotriva pârâtei reconvenţionale B. având ca obiect cererea reconvenţională adiţională, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală.

S-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul D., împotriva pârâţilor B. şi C. şi, în consecinţă,

S-a constatat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de E. din Cluj-Napoca, sub nr. x/05.10.2011, modificat prin actul adiţional autentificat de E. din Cluj-Napoca sub nr. x/10.11.2011, actul adiţional autentificat de E. din Cluj-Napoca sub nr. x/29.05.2012 şi actul adiţional autentificat de E. din Cluj-Napoca sub nr. x/27.05.2013.

S-a respins cererea reconvenţională formulată de B. împotriva pârâtului D. şi A., având ca obiect predarea bunuri mobile.

S-a respins cererea reconvenţională aşa cum a fost completată prin cererea adiţională, formulată de C..

S-a respins cererea reclamantului D. de obligare a pârâtei B. la plata cheltuielilor de judecată.

A fost obligat pârâtul C. să plătească reclamantului D. cheltuieli de judecată în cuantum de 19565 RON.

S-a respins cererea reclamantei A. de obligare a pârâţilor la cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 286/A/20.06.2017 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă:

S-a respins ca nefondat apelul pârâtului C. formulat împotriva încheierii civile nr. 58/CC/2017 a Tribunalului Cluj pronunţată în dosarul conexat nr. x/2017, precum şi apelul formulat de acelaşi pârât împotriva sentinţei civile nr. 610/2016 a Tribunalului Cluj, pronunţată în dosar nr. x/2013.

S-a respins ca nefondat apelul incident formulat de reclamantul D. împotriva sentinţei civile nr. 610 din 4 nov. 2016 a Tribunalului Cluj, pronunţată în dosar nr. x/2013

S-a admis în parte apelul pârâtei B. împotriva sentinţei civile nr. 610 din 4 nov. 2016 a Tribunalului Cluj.

S-a anulat în parte sentinţa atacată cu privire la soluţia dată excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei reconvenţionale B., precum şi la rezolvarea dată cererii reconvenţionale formulată de aceeaşi parte, privind capetele de cerere ce au ca obiect plata lucrărilor de îmbunătăţiri durabile şi adăugate imobilului situat în Cluj-Napoca, str. x, plata sporului de valoare adus aceluiaşi imobil şi înscrierea unei ipoteci legale.

S-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Cluj, în limitele precizate ale excepţiei lipsei calităţii procesuale active şi cererii reconvenţionale formulată de pârâta B..

Sub aspectul situaţiei de fapt, instanţele au reţinut următoarele:

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de E. cu nr. x/05.10.2011, reclamanţii s-au obligat să vândă şi pârâţii s-au obligat să cumpere imobilul situat în Cluj-Napoca, str. x f.n., jud. Cluj, înscris în CF x Cluj-Napoca, cu nr. top. x, teren în suprafaţă de 1081 mp şi construcţia realizată pe acest imobil.

Preţul stabilit a fost de 800.000 euro, din care, la data semnării convenţiei s-a achitat 350.000 euro cu titlul de arvună, restul sumei urmând a se achita la data încheierii contractului în formă autentică, cel mai târziu în data de 28.02.2012.

La data semnării convenţiei a fost predată folosinţa imobilului, iar promitenţii vânzători s-au obligat să se prezinte în vederea încheierii contractului în formă autentică până cel mai târziu în data de 28.02.2012.

Părţile au reglementat răspunderea contractuală în cuprinsul art. 7 pct. 1 din antecontract, stabilind că, în situaţia în care contractul nu se poate încheia în formă autentică până la data de 28.02.2012 din culpa promitentului vânzător, promitentul cumpărător va putea opta pentru executarea silită a antecontractului sau pentru rezoluţiunea acestuia, iar în situaţia în care promitentul cumpărător va opta pentru rezoluţiune, antecontractul se rezoluţionează de plin drept, fără somaţie, fără punere în întârziere şi fără ca instanţa de judecată să poată interveni prin acordarea de termene de graţie cumpărătorului (pact comisoriu de grad IV), situaţie în care părţile vor fi repuse în situaţia anterioară, promitentul vânzător restituind promitentului cumpărător dublul arvunei achitată, adică 700.000 euro.

Potrivit art. 7 pct. 2 din antecontract, în situaţia în care contractul de vânzare cumpărare nu se poate încheia în formă autentică până la data menţionată, din culpa promitentului cumpărător, promitentul vânzător va putea opta pentru executarea silită a antecontractului sau pentru rezoluţiunea acestuia, iar în situaţia în care promitentul vânzător va opta pentru rezoluţiune, antecontractul se rezoluţionează de plin drept, fără somaţie, fără punere în întârziere şi fără ca instanţa de judecată să poată interveni prin acordarea de termene de graţie cumpărătorului (pact comisoriu de grad IV), situaţie în care părţile vor fi repuse în situaţia anterioară, dar promitentul cumpărător va pierde arvuna achitată în suma de 350.000 euro, prin restituirea acestei sume, cu titlul de despăgubiri.

Conform art. 7 pct. 3 din acelaşi antecontract,în situaţia în care promitenţii cumpărători vor face lucrări de amenajare şi/sau reparaţii la imobilul obiect al prezentului antecontract, înaintea achitării integrale a preţului imobilului şi se află în imposibilitatea achitării preţului integral al acestuia, toate amenajările şi/sau finisajele executate de aceştia rămân câştigate promitenţilor vânzători, promitentul cumpărător nemaiavând nici o pretenţie de nici o natură în acest sens.

Prin actul adiţional autentificat în data de 10.11.2011, sub nr. x de E., părţile au modificat antecontractul în sensul diminuării preţului de vânzare cu suma de 50 mii euro, preţul fiind astfel de 75o mii euro, din care s-a achitat 350 mii euro, ramânând ca diferenţa de 400 mii euro să fie plătitî la data semnării actului în formă autentică, respectiv 31.05.2012.

Prin actul adiţional autentificat în data de 29.05.2012, sub nr. x de E., părţile au modificat antecontractul în sensul că D. a restituit lui C., din avansul achitat, suma de 100 euro (prin virament bancar). Totodată, părţile semnatare au convenit ca executarea lucrărilor să intre în sarcina promitentului cumpărător, urmând a se executa lucrări de modernizare a imobilului în conformitate cu proiectul întocmit de arhitect F., a cărui remuneraţie cade în sarcina promitentului vânzător, în limita sumei de 5000 euro. Restul de preţ, respectiv 500 mii euro se va plăti la data încheierii contractului, 29 mai 2013. În cuprinsul art. 5, se precizează că promitentul cumpărător nu va mai aduce alte obiecţii promitentului vânzător, obiecţii care sunt de ordin moral, financiar, tehnic sau orice alte obiecţii cu privire la neconcordanţa imobilului obiect al antecontractului.

Prin actul adiţional autentificat la data de 27.05.2013, sub nr. x de E., părţile au convenit restituirea de către D. a unei sume de 58.000 euro din avans, urmînd ca diferenţa de preţ, aceea de 558 mii euro, să fie achitată la data autentificării contractului, respectiv 15 octombrie 2013, menţinându-se obligaţia asumată de promitentul cumpărător că nu va mai aduce alte obiecţii la contract.

În data de 24 septembrie 2013, reclamantul D. i-a notificat pe pârâţi pentru a se prezenta, cel mai târziu până în data de 30 septembrie 2013, la sediul notarului public în scopul autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 5 octombrie 2011. Ulterior, la 2 octombrie 2013, reclamantul a efectuat o nouă notificare a pârâţilor pentru data de 15 octombrie 2013, orele 12.

La 14 octombrie 2013, pârâtul C. a răspuns celor două notificări evocate mai sus comunicând faptul că, în opinia sa, contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi încheiat în formă autentică fiind necesară stabilirea printr-o expertiză tehnică de specialitate a viciilor de structură ale imobilului care face obiectul contractului, a posibilităţilor de remediere a acestora şi a costurilor implicate, precum şi a costurilor pe care deja le-a suportat în legătură cu lucrările executate conform autorizaţiilor de construire.

În cuprinsul încheierii de certificare numărul 38/14 octombrie 2013, dată de notarul public G., s-a consemnat faptul că, la data menţionată s-au prezentat în faţa sa promitenţii vânzători D. şi A., declarând că solicită autentificarea contractului de vânzare-cumpărare astfel cum acesta a fost modificat prin actele adiţionale ulterioare. Totodată, s-a prezentat în faţa notarului mandatarul promitentei cumpărătoare, doamna H., arătând că pârâta B. doreşte încheierea contractului de vânzare cumpărare, însă nu deţine fonduri suficiente pentru achitarea integrală a preţului stabilit. Promitentul cumpărător C. nu s-a prezentat în faţa notarului, exprimându-şi poziţia prin răspunsul întocmit de a avocat I. şi transmis în data de 14 octombrie 2013.

Prin declaraţia dată în faţa notarului public G. şi autentificată prin încheierea nr. 3485 din 4 noiembrie 2013, promitentul vânzător D. a declarat rezoluţionat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x din 5 octombrie 2011, modificat prin acte adiţionale ulterioare, rezoluţiune irevocabilă începând cu data de 15 octombrie 2013, deoarece promitenţii cumpărători nu au plătit până la acea dată preţul de vânzare-cumpărare în sumă de 558.000 euro şi nu au consimţit la autentificarea antecontractului.

Cu privire la această situaţie de fapt, pentru soluţionarea cererilor părţilor, instanţele de fond au reţinut necesitatea interpretării convenţiei în raport cu dispoziţiile generale cuprinse în art. 1266-1269 C. civ.. Art. 1266 C. civ. prevede că un contract se interpretează după voinţa concordantă, iar nu după sensul literal al termenilor.

Părţile, convenţional, au inserat în art. 7 pct. 2 un pact comisoriu de gradul IV, în situaţia în care convenţia nu se poate încheia în formă autentică până la data stabilită, din culpa promitentului vânzător.

Noua lege reglementează în art. 1553 pactul comisoriu (care nu mai are în vedere gradele pactelor comisorii stabilite în funcţie de intensitatea efectului pe care îl produc), care conferă părţilor posibilitatea stabilirii condiţiilor rezoluţiunii. În speţă, fără urmă de echivoc părţile au stabilit convenţional un pact comisoriu.

Este real că părţile au stabilit că promitentul cumpărător va putea opta şi pentru executarea silită a antecontractului, dar această opţiune îi aparţine. Chiar dacă ulterior introducerii cererii de chemare în judecată reclamantul Aga s-a manifestat expres în sensul comunicării poziţiei sale pârâtului C., este cert că la data introducerii cererii de chemare în judecată condiţiile pactului comisoriu erau îndeplinite şi prin cererea de chemare în judecată acesta a fost activat.

Suplimentar, Curtea a observat că este necesar manifestarea unilaterală de voinţă a creditorului pentru activarea acestei măsuri în defavorarea executării silite şi această manifestare de voinţă se va materializa printr-o declaraţie de invocare a rezoluţiunii, respectiv de invocareaa pactului comisoriu. O astfel de declaraţie de invocare a pactului comisoriu are rolul de activare astfel că simpla îndeplinire a condiţiilor pactului comisoriu, inclusiv în forma sa cea mai energică, reglementată prin teza a II-a a alin. (2) al art. 1553 C. civ., nu va conduce la desfiinţarea automată a contractului, fiind subordonată emiterii de către creditor a unei declaraţii de invocare a pactului comisoriu.

Pentru validitatea pactelor comisorii, art. 1553 C. civ. stipulează următoarele condiţii generale imperative: precizarea obligaţiilor a căror neexecutare atrage rezoluţiunea sau rezilierea contractului. Această cerinţă a fost denumită regula specializării pactului comisoriu; subordonarea formalităţii punerii în întârziere a debitorului; o dispoziţie cu caracter supletiv, care permite derogarea, părţile având dreptul de a conveni că simpla neexecutare a obligaţiei valorează punerea în întârziere; obligativitatea stipulării condiţiilor convenţionale particulare cu privire la punerea în întârziere.

În cauză, obligaţiile a căror neexecutare atrage rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 5 octombrie 2011 sunt cele menţionate expres, şi anume: neîndeplinirea de către vânzător a obligaţiei de a încheia actul în formă autentică din culpa acestuia, respectiv neîndeplinirea de către promitentul cumpărător a obligaţiei de a proceda la încheierea actului în formă autentică, până la data menţionată în contract, din culpa acestuia. Se precizează că rezoluţiunea operează de plin drept, fără somaţie şi fără punerea în întârziere, aşadar, în forma sa energică reglementată prin teza a II-a alin. (2) al art. 1553 C. civ.

În raport de natura juridică dovedită şi necontestată a convenţiei părţilor, Curtea de Apel a subliniat faptul că promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare (antecontractul de vânzare cumpărare) dă naştere unui raport juridic de natură contractuală în care promitentului vânzător îi revin ca obligaţii principale: obligaţia de a nu înstrăina sau greva lucrul promis în folosul altei persoane, obligaţia de a nu încheia cu terţii acte juridice susceptibile de a restrânge sau a înlătura drepturile promitentului vânzător şi obligaţia de a consimţi la autentificarea vânzării.

Promitentului cumpărător îi revine obligaţia principală de a autentifica contractul de vânzare-cumpărare şi obligaţia accesorie, stabilită facultativ prin voinţa părţilor, de a plăti anticipat preţul vânzării, în tot sau în parte.

Obligaţia principală de a consimţi la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare stă în mod obligatoriu, chiar fără a fi stipulată expres în antecontract, în mod simetric, atât în sarcina promitentului vânzător, cât şi în sarcina promitentului cumpărător. Este vorba despre o obligaţie de a face, cu regimul juridic specific acestor categorii de obligaţii civile personale.

Pactul comisoriu stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare dedus judecăţii are în vedere în mod explicit şi specific una dintre obligaţiile principale la care a dat naştere raportul juridic contractual, respectiv obligaţia de a consimţi la autentificarea vânzării, mai sus evocată.

Este de principiu că refuzul îndeplinirii unei obligaţii legal asumate conferă, în principiu, dreptul de a cere executarea silită a acesteia. În prezentul proces, în măsura în care unul dintre creditorii acestei obligaţii optează pentru rezoluţiunea antecontractului, acesta se rezoluţiunează de plin drept prin activarea pactului comisoriu convenit de părţi.

În raport de natura convenţiei şi obligaţiile specifice născute în sarcina părţilor, instanţele de fond au înlăturat apărările promitentului - cumpărător referitoare la viciile structurale ale imobilului.

Nuanţând apectele avute în vedere de prima instanţă, Curtea de Apel a reţinut valabilitatea clauzei din antecontractul de vânzare-cumpărare dedus judecăţii, aceea referitoare la garanţia promitentului vânzător pentru viciile ascunse ale bunului imobil care face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, dar nu a omis faptil că, prin activarea convenţională a acestei clauze, părţile de comun acord au convenit o reducere corespunzătoare a preţului vânzării, în acest sens fiind încheiat actul adiţional la contractul de vânzare-cumpărare din data de 10.11.2011, sub nr. x de E.. Părţile au modificat antecontractul în sensul diminuării obiectului antecontractului cu suma de 50.000 euro, preţul fiind astfel de 750.000 euro, modificându-se şi clauzele privitoare la data semnării actului în formă autentică, respectiv 31.05.2012. Din cuprinsul tuturor actelor adiţionale la antecontract rezultă în mod explicit că pârâţii au cunoscut starea tehnică a imobilului declarând că nu înţeleg să formuleze alte obiecţiuni referitoare la starea în care imobilul se prezintă.

În consecinţă nu a fost acceptată cererea pârâtului apelant de desfiinţare a vânzării, acesta optând anterior pentru reducerea preţului vânzării, în sensul celor stipulate expres în antecontract.

În ceea ce priveşte nerespectarea obligaţiei de garanţie contra evicţiunii, invocată de asemenea de către pârâtul C., prin cererea reconvenţională, Curtea a reţinut, sub aspectul stării de fapt, că reclamantul D. a redobândit posesia de fapt a imobilului în circumstanţe legale, fiindu-i predată această posesie de către pârâta B. în data de 17 octombrie 2013, prilej cu care a fost încheiat procesul-verbale de predare-primire.

Din perspectiva textelor normative care reglementează garanţia contra evicţiunii, Curtea a subliniat că evicţiunea înseamnă pierderea totală sau parţială a proprietăţii bunului transmis cumpărătorului ori tulburarea sa în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, urmare a invocării unui drept asupra bunului de către un terţ sau chiar de către vânzător. Prin urmare, în raport cu dispoziţiile art. 1695 din Noul C. civ., textul de lege care reglementează această garanţie, urmare a transmiterii proprietăţii bunului vândut către cumpărător, vânzătorul este obligat să-i asigure şi să-i apere liniştita posesiune a dreptului transmis.

Astfel cum apare reglementată garanţia contra evicţiunii, precum şi din înţelesul necontestat al noţiunii de evicţiune, rezultă cu certitudine că nu ar putea fi activată această obligaţie de garanţie decât în circumstanţele unei transmiteri valabile a proprietăţii bunului vândut către cumpărător, ceea ce obligă în cazul bunurilor imobile la respectarea condiţiei imperative reglementată ad validitatem, aceea a încheierii actului juridic în forma solemnă a înscrisului autentic.

Or, atâta timp cât o valabilă transmisiune a proprietăţii bunului vândut în favoarea promitenţilor cumpărători nu a operat în cauză, obligaţia de garanţie contra evicţiunii reglementată în sarcina vânzătorului nu este datorată.

Cu referire la pretinsa nerespectare a obligaţiei asumată de către promitenţii cumpărători de a reglementa situaţia juridică a terenului promis a se vinde, sub aspectul întinderii acestei suprafeţe de teren, Curtea a reţinut că, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare în litigiu, promitenţii vânzători s-au obligat să transmită promitenţilor cumpărători un teren în suprafaţă de 1081 mp, identificat prin date de carte funciară, neexistând nicio altă menţiune cu privire la o pretinsă majorare ulterioară a acestei suprafeţe de teren de la 1081 mp., cât s-a menţionat în antecontract, la 2000 mp.

Or, atâta timp cât existenţa şi întinderea obligaţiei asumate de promitenţii vânzători rezultă cu certitudine din cuprinsul antecontractului, promitenţii cumpărători nu ar putea invoca cu succes excepţia neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale referindu-se la promisiunea de vânzare a unei suprafeţe de 2000 mp teren, neevidenţiată în cuprinsul antecontractului.

În consecinţă, s-a reţinut că probele administrate în prezentul proces nu fac dovada unei neexecutări a obligaţiilor contractuale asumate, o neexecutare imputabilă promitenţilor-vânzători, de natură să justifice refuzul declarat al promitentului-cumpărător C. de a consimţi la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.

Din contră, Curtea a valorificat declaraţia promitentei cumpărătoare B. că nu poate plăti diferenţa de preţ întrucât nu deţine resursele financiare necesare plăţii. Mai mult, a reţinut faptul că pârâtul C., cel care a solicitat o reducere a preţului invocând obligaţia de garanţie contra viciilor ascunse şi evicţiunii, a formulat o cerere de ajutor public judiciar în prezentul proces, la 3 luni de la data scadenţei diferenţei de preţ, care era de 558.000 euro. La 3 luni de la momentul la care pârâtul avea obligaţia de a achita această diferenţă de preţ a formulat o cerere de ajutor public judiciar, încuviinţată de instanţa de judecată, pentru a plăti o taxă judiciară de timbru în valoare de 5300 euro, fără a-şi pune în pericol întreţinerea familiei.

Starea de fapt dovedită a permis instanţei de judecată să prezume, coroborând şi celelalte informaţii probatorii ale dosarului, că motivul real al refuzului de plăti la scadenţă diferenţa de preţ şi de a consimţi la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, în condiţiile convenite de părţi anterior, a fost legat de inexistenţa resurselor financiare necesare plăţii preţului.

Privitor la cererea reclamanţilor reconvenţionali de restituire a sumei plătite cu titlu de arvună, clauză penală şi a sumelor reprezentând spor de valoare, instanţele de fond au avut în vedere convenţia părţilor. În art. 7 pct. 3 s-a stabilit că în situaţia în care promitenţii cumpărători vor face lucrări de amenajare şi/sau reparaţii la imobilul obiect al prezentului antecontract, înaintea achitării integrale a preţului imobilului şi se află în imposibilitatea achitării preţului integral al acestuia, toate amenajările şi/sau finisajele executate de aceştia rămân câştigate promitenţilor vânzători, promitentul cumpărător nemaiavând nici o pretenţie de nici o natură în acest sens.

Această dispoziţie nu a fost modificată prin actele adiţionale încheiate, astfel încât continuă să producă efecte între părţile contractante. Interpretarea acestei clauze conduce la calificarea acesteia ca fiind o clauză penală asumată de promitenţii cumpărători în cazul neîncheierii convenţiei din culpa lor. Este cert că părţile au avut discuţii în legătură cu amenajarea imobilului şi că promitenţii vânzători în considerarea convenţiei încheiate şi a încrederii că această convenţie va fi executată integral, respectiv încheierea în formă autentică au fost de acord ca promitenţii cumpărători să realizeze lucrări cu privire la imobil.

S-a reţinut ca reală poziţia exprimată de către reclamantul Aga, cum că pârâţii au intenţionat amenajarea/reamenajarea imobilului în vederea revânzării, urmând ca din preţul superior obţinut să achite promitentului vânzător restul de preţ.

Lucrările efectuate, respectiv îmbunătăţirile aduse prin construirea unei piscine şi folosirea unor materiale de calitate superioară, aspect rezultat şi din planşele foto depuse de către reclamantul reconvenţional C., (coroborat cu faptul că reclamantul reconvenţional C. nu a locuit în imobil) confirmă că aceasta a fost intenţia reală a promitenţilor cumpărători şi în aceste condiţii, ei nu sunt îndreptăţiţi la vreo plată pentru lucrările realizate întrucât ei sunt datori să suporte aceste investiţii cu titlu de clauză penală asumată convenţional.

În raport cu dispoziţiile art. 1544 C. civ., dacă la momentul încheierii contractului, o parte dă celeilalte cu titlu de arvună o sumă de bani, în caz de neexecutare arvuna trebuie imputată asupra prestaţiei datorate, sau, după caz, restituită. Dacă partea care a dat arvuna nu execută obligaţia, fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului, reţinând arvuna. Creditorul obligaţiei neexecutate poate opta pentru executare sau pentru rezoluţiunea contractului şi repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.

Textul normativ evocat reglementează arvuna confirmatorie a cărei funcţie este aceea de a asigura părţile, chiar la momentul încheierii contractului, de executarea întocmai a obligaţiei asumate, înlăturând consecinţele neexecutării culpabile din partea co-contractantului. Suma de bani predată la momentul încheierii contractului urmează a fi reţinută în caz de rezoluţiune pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei de către cel care a dat-o. Reţinerea arvunei reprezintă însuşi corolarul rezoluţiunii contractului pentru neexecutare culpabilă.

În prezentul proces, arvuna a fost stipulată expres de părţi şi promitentul vânzător a optat pentru a da eficienţă convenţiei de arvună confirmatorie, declarând explicit şi în termenii legii rezoluţiunea antecontractului, cu reţinerea arvunei, condiţii în care instanţele de fond au valorificat dispoziţiile art. 1544 C. civ.

Din această perspectivă, soluţia pe care prima instanţă a dat-o litigiului este cea corectă. Părţile şi-au asumat, cu titlu de arvună confirmatorie, în limitele art. 1544 C. civ. posibilitatea pierderii sumei avansate sau a restituiri dublului sumei în cazul rezoluţiunii. În consecinţă, nu ar putea fi recunoscut un drept de ipotecă legală în favoarea promitenţilor cumpărători, în sensul celor pretinse pe cale reconvenţională.

Instanţa de apel a admis calea de atac doar în ceea ce priveşte soluţia dată excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei reconvenţionale B., precum şi la rezolvarea dată cererii reconvenţionale formulată de aceeaşi parte, privind capetele de cerere ce au ca obiect plata lucrărilor de îmbunătăţiri durabile şi adăugate imobilului, plata sporului de valoare adus aceluiaşi imobil şi înscrierea unei ipoteci legale. În aceste limite a fost anulată senţinţa primei instanţe şi trimisă cauza spre rejudecare.

În acest cadru, s-a reţinut că, prin actul sub semnătura privata nr. 9 din data de 15.04.2013 atestat de av. H., pârâţii din prezentul proces, C. şi B., au încheiat o promisiune de cesiune a beneficiului antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/5.10.2011, prin care paratul C. se obliga ca, până la data de 31.05. 2013, să plătească suma de 105.000 Euro ca şi preţ al cesiunii. Prin această convenţie pârâta a promis cedarea drepturilor sale în schimbul plaţii preţului cesiunii. Contractul nu a fost încheiat cu respectarea formei solemene a inscrisului autentic.

Contrar celor reţinute de prima instanţă, Curtea de Apel a constatat că această convenţie nu are puterea de a lichida comunitatea matrimoniala pentru că nu au fost îndeplinite condiţiile formalismului autentic (conform art. 320 C. civ.), iar pe de alta parte, pentru că foştii soti nu şi-au reglementat efectiv (prin plata sumei prevăzute în act) situaţia patrimoniala a drepturilor şi obligaţiilor născute din promisiunea de cesiune a drepturilor şi obligaţiilor. Câtă vreme C. nu a achitat preţul cesiunii şi nici nu a făcut vreo dovada în acest sens în prezentul dosar, s-a apreciat că, în temeiul art. 1553 C. civ., convenţia este reziliata de drept.

Pârâtul C. a susţinut în cursul procesului, în mod constant faptul că pârâta B. nu are calitate procesuală activă în cererea sa reconvenţională, fiind lichidată comunitatea matrimonială de bunuri anterior începerii prezentului proces şi fiind plătit preţul cesiunii conform convenţiei încheiate în data de 15 aprilie 2013. Pârâtul C. a afirmat că preţul cesiunii de creanţă a fost virat în contul unei persoane interpuse numita J. întrucât B. era urmărită de Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice pentru plata unor creanţe fiscale. Cu toate că pârâta a încasat banii, aceasta nu s-a prezentat în faţa notarului pentru încheierea convenţiei de lichidare a comunităţii matrimoniale de bunuri în formă autentică.

În răspunsul la interogatoriul luat pârâtei B., aceasta nu a recunoscut faptul că i-a fost achitată integral şi virată într-un cont bancar suma de 105.000 euro în temeiul convenţiei de cesiune încheiată cu fostul său soţ. Dimpotrivă, în răspunsul la interogatoriu, pârâtul C. susţine că a plătit preţul de 105.000 euro şi a depus în acest sens un bilet la ordin emis la 1 iulie 2013. În legătură cu acesta a fost invocată nulitatea absolută pentru lipsa semnăturii emitentului şi a disponibilităţii în contul banca, împrejurări negate de pârât.

J. a fost audiată în calitate de martor în primă instanţă şi ea confirmă faptul că pârâtul C. i-a virat în contul bancar o sumă de bani în euro, însă, nu poate preciza cu ce titlu, nu precizează exact suma virată şi susţine că banii au fost ridicaţi de către numitul K..

Faţă de aceste aspecte, Curtea de Apel a apreciat că informaţiile rezultate din probele ce au fot administrate în primă instanţă nu au fost analizate şi sintetizate de către tribunal şi, mai cu seamă, ele nu au fost completate pentru a se lămuri cu certitudine dacă convenţia de cesiune de care se prevalează pârâtul C. a fost încheiată în mod valabil şi dacă ea a produs efectele juridice scontate, respectiv dacă preţul cesiunii a fost în mod real plătit de pârâtul C. şi încasat de pârâta B.. În consecinţă, a reţinut că se impune clarificarea acestor împrejurări de fapt pentru ca instanţa să soluţioneze excepţia de neexecutare a convenţiei de cesiune, asupra căreia nu s-a pronunţat.

În acest context, sub aspectul celui de-al treilea capăt de cerere al pârâtei - reconveniente B. privind obligarea reclamanţilor la plata contravalorii lucrărilor de îmbunătăţiri durabile şi adăugate precum şi la plata sporului de valoare adus imobilului în litigiu prin efectuarea acestor îmbunătăţiri, în temeiul accesiunii, Curtea a apreciat că susţinerile apelantei, atât din acţiunea reconventionala cât şi din apărările formulate în proces nu au fost analizate de prima instanţă, cu toate că au fost administrate probe în acest sens.

În privinţa bunurilor mobile cu privire la care pârâta solicită predarea, temeinic prima instanţă a reţinut faptul că pârâta nu a făcut dovada existenţei unor astfel de bunuri, care să îi aparţină, în imobil. Au fost administrate probe sub acest aspect dar proba nu a fost făcută. Prin urmare, corect au fost respinse aceste pretenţii ale părţii, ca nedovedite.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul C., solicitând casarea hotărârii şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

În ceea ce priveşte soluţia asupra apelului său, recurentul a invocat motivele de recurs prevăzut de art. 488 pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

În acest cadru, recurentul a susţinut greşita aplicare a dispoziţiilor art. 1533 C. civ., referitoare la condiţiile de existenţă a pactului comisoriu, şi a regulilor de interpretare a clauzelor contractuale cuprinse în art. 1266-1269 C. civ.. Recurentul a apreciat că instanţele de fond au făcut în mod greşit aplicarea pretinsului pact comisoriu inserat în art. 7.2 din convenţia părţilor în condiţiile în care clauza contractuală nu cuprinde în mod expres situaţiile în care promitentul cumpărător este considerat a fi culpabil. Din această perspectivă, recurentul a subliniat faptul că obligaţia de plată a preţului nu este o obligaţie accesorie, ci o obligaţie principală a cumpărătorului, potrivit art. 1719 C. civ., iar culpa sa în neexecutarea obligaţiilor nu putea fi prezumată din simpla neprezentare la notarul public în vederea perfectării contractului de vânzare - cumpărare, fără analizarea motivelor refuzului său, aduse la cunoştinţă promitenţilor vânzători, şi sumele deja investite în imobil.

În ceea ce priveşte reţinerea culpei sale în neexecutarea obligaţiilor asumate, din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurentul a criticat faptul că instanţa de apel a prezumat faptul că motivul neachitării diferenţei de preţ ar fi fost lipsa mijloacelor financiare necesare, desprinzând această concluzie din formularea unei cereri de ajutor public judiciar în cursul procesului şi din declaraţia pârâtei B., care, în realitate, urmărea rezoluţiunea antecontractului, de conivenţă cu reclamantul D..

Recurentul - pârât a contestat şi respingerea apelului formulat cu privire la soluţia asupra cererii reconvenţionale având ca obiect rezoluţiunea antecontractului din culpa reclamantului din culpa promitenţilor vânzători.

În acest cadru, a arătat că, deşi instanţa de apel a reţinut incidenţa răspunderii pentru vicii şi în cazul promisiunii de vânzare, a înlăturat solicitarea sa cu motivarea că pârâţii ar fi cunoscut starea imobilului, apreciind, contrar regulilor de interpretare prevăzute de art. 1266 şi urm. C. civ., că, prin semnarea actelor adiţionale, părţile au înţeles să activeze clauza privind garanţia pentru vicii ascunse în schimbul reducerii preţului cu suma de 50.000 Euro. Recurentul a precizat că diminuarea preţului prin act adiţional semnat la o lună de la încheierea antecontractului a fost justificată de existenţa unor vicii aparente, nu a celor ascunse, care au fost descoperite la o mai atentă inspecţie a imobilului, iar celelalte acte adţionale nu au mai avut drept finalitate reducerea preţului, ci doar restituirea unor părţi din avans în vederea efectuării reparaţiilor la imobil, sumele urmând a fi plătite în contul preţului final.

Totodată, recurentul a susţinut că instanţa de apel nu a răspuns criticii sale referitoare la nemotivarea de către prima instanţă a soluţiei privitoare la excepţia nulităţii absolute a clauzelor din antecontract şi actele adiţionale prin care se tinde la limitarea sau înlăturarea răspunderii pentru vicii.

Recurentul - pârât a invocat contrarietatea din cuprinsul considerentelor deciziei atacate cu privire la obligaţia de răspundere pentru evicţiune, apreciind că aceasta nu poate fi activată anterior transmiterii proprietăţii, spre deosebire de concluziile referitoare la valabilitatea inserării unor clauze privitoare la răspunderea pentru vicii ascunse, care avea o reglementare similară. În acest sens, recurentul a susţinut că a fost evins de promitentul vânzător prin deposedarea de posesia imobilului, cu ajutorul pârâtei B., deşi aceasta nu a locuit niciodată în imobil şi nu mai putea proceda la predarea posesiei imobilului după cesionarea drepturilor sale rezultate din antecontract.

De asemenea, recurentul - pârât a apreciat că instanţa de apel nu a motivat soluţia asupra cererii sale reconvenţionale referitoare la restituirea contravalorii lucrărilor de modernizare efectuate la imobil, rezumându-se la preluarea clauzei inserate în art. 7.2 din antecontract, care în realitate, avea în vedere doar lucrările de remediere a viciilor aparente ale construcţiei, pe care le-a cunoscut la data perfectării antecontractului, respectiv a actului adiţional prin care a fost diminuat preţul, şi nu importantele lucrări de modernizare şi îmbunătăţire efectuate ulterior. Recurentul - pârât a susţinut că existau probe privitoare la faptul că a efectuat lucrări substanţiale de renovare, transformare şi extindere, cuantificate de expert la 321.838 Euro, acţionând în calitate de constructor de bună-credinţă potrivit art. 578 C. civ. şi fiind îndreptăţit, conform art. 581, 583 şi 584 C. civ., la recuperarea sumelor, în mod diferenţiat, după cum era vorba de lucrări necesare sau utile.

În final, recurentul C. a criticat decizia, din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., şi sub aspectul soluţiei instanţei de apel asupra apelului formulat de pârâta B., apreciind că motivarea acesteia este contradictorie deoarece, în raport de soluţia asupra căilor sale de atac, instanţa de rejudecare nu ar putea da o altă dezlegare asupra problemei contravalorii lucrărilor şi sporului de valoare solicitate de aceasta pentru că ar intra în puterea de lucru judecat faptul că toate lucrările executate rămân câştigate promitenţilor - vânzători.

Totodată, a susţinut că această soluţie s-a pronunţat cu încălcarea principiului disponibilităţii câtă vreme părţile nu au investit instanţa cu privire la o cerere referitoare la nevalabilitatea convenţiei de cesiune sau la excepţia de neexecutare a acesteia.

Analizând decizia prin prisma motivelor invocate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată nefondat recursul pentru următoarele considerente:

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată că decizia atacată cuprinde a expunere exhaustivă a considerentelor care au stat la baza pronunţării soluţiei de către Curtea de Apel Cluj, oferind o amplă prezentare a situaţiei de fapt şi a modalităţii de aplicare a normelor de drept incidente în cauză, de natură a facilita analiza criticilor de nelegalitate formulate de recurent.

Părţile au învestit în principal instanţa cu două cereri în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/05.10.2011, modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. x/10.11.2011, actul adiţional autentificat sub nr. x/29.05.2012 şi actul adiţional autentificat sub nr. x/27.05.2013.

Reclamantul a invocat un pact comisoriu de grad IV inserat în art. 7 pct. 2 din antecontract, în baza căruia a declarat, în faţa notarului, potrivit declaraţiei autentificate prin încheierea nr. 3485 din 4 noiembrie 2013, rezoluţionea antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x din 5 octombrie 2011, modificat prin acte adiţionale, rezoluţiune irevocabilă începând cu data de 15 octombrie 2013, deoarece promitenţii cumpărători nu au plătit până la acea dată preţul de vânzare-cumpărare în sumă de 558.000 euro şi nu au consimţit la autentificarea antecontractului.

Recurentul - pârât a contestat valabilitatea pactului comisoriu inserat în convenţie, în temeiul art. 1553 C. civ., pentru neindicarea expresă a obligaţiilor a căror neexecutare atrage rezoluţiunea de drept. Or, instanţa de apel a observat în mod just că pactul comisoriu stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare dedus judecăţii are în vedere în mod explicit şi specific una dintre obligaţiile principale la care a dat naştere raportul juridic contractual, respectiv obligaţia de a consimţi la autentificarea vânzării, regula specializării pactului comisoriu fiind deci respectată. Faptul că modalitatea de formulare a pactului comisoriu reproduce clauzele similare redactate în contextul C. civ. 1864, deşi antecontractul a fost încheiat după intrarea în vigoare a C. civ. 2009, nu este de natură a atrage nevalabilitatea clauzei, prin raportare la dispoziţiile art. 1550 şi 1553 C. civ. 2009, cât timp voinţa părţilor este expresă şi clară în sensul rezoluţiunii de drept a contractului în cazul neîndeplinirii culpabile a obligaţiei de a încheia contractul de vânzare în formă autentică până la data specificată.

Recurentul a contestat aspectul reţinut de instanţe potrivit căruia vânzarea nu a mai fost perfectată deoarece îi lipseau resursele financiare, deşi avea posibilitatea să facă proba faptului pozitiv contrar în tot cursul judecăţii, neavând relevanţă în această privinţă valoarea sumelor deja investite în imobil. Instanţa de apel a utilizat o prezumţie simplă coroborată cu alte probe administrate în cauză pentru a justifica această concluzie, argumentele sale fiind motivate sub acest aspect. Sub aparenţa motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurentul critică în realitate modalitatea de interpretare a probelor, care este un atribut suveran al instanţelor de fond, necenzurabil în calea de atac a recursului.

La rândul său, pârâtul a investit instanţele cu o cerere reconvenţională având ca obiect rezoluţiunea judiciară a antecontractului pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor de către promitentul vânzător. A avut în vedere, cu prioritate, neîndeplinirea obligaţiei de răspundere pentru vicii şi a obligaţiei de răspundere contra evicţiunii. În acest cadru, instanţa de apel a tratat în mod diferit cele două obligaţii, apreciind că doar cea dintâi poate fi inserată în mod valabil şi în cuprinsul unui antecontract de vânzare-cumpărare, în perspectiva autentificării viitoare a vânzării, pe când garanţia contra evicţiunii nu ar putea fi activată decât în urma transmiterii proprietăţii asupra bunului, scop nerealizat prin simpla încheiere a promisiunii bilaterale de vânzare. Diferenţa dintre concluziile instanţei de apel referitoare la cele două obligaţii în contextul încheierii unui antecontract a fost amplu justificată din punct de vedere legal, neputându-se reţine o motivare contradictorie sub acest aspect din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Pentru înlăturarea efectelor obligaţiei de garanţie pentru vicii inserate de părţi în antecontract, instanţa de apel a avut în vedere prevederile actelor adiţionale, prin care părţile au agreat reducerea preţului, iar pârâtul a declarat că nu va mai avea obiecţiuni referitoare la starea imobilului, recunoscând părţilor dreptul de a restrânge sau chiar înlătura această obligaţie, în condiţiile art. 1708 şi 1169 C. civ.. Considerentele ce au stat la baza recunoaşterii valabilităţii clauzelor de limitare a răspunderii pentru vicii au constituit implicit şi motivele respingerii excepţiilor privitoare la nulitatea absolută a acestora.

În acest cadru, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată că instanţele de fond erau ţinute de clauzele inserate în mod liber de părţi, neputând limita sau răsturna înţelesul clar al acestora. Chiar în condiţiile necunoaşterii stării imobilului la momentul încheierii antecontractului, acest lucru nu se mai poate susţine pe măsură ce erau semnate şi actele adiţionale, în această perioadă pârâtul realizând, potrivit propriilor afirmaţii, lucrări de reparaţii ample.

În egală măsură, cu prilejul soluţionării cererii reconvenţionale sub aspectul restituirii contravalorii lucrărilor de modernizare efectuate de pârât asupra imobilului, instanţa de apel a dat curs clauzei inserate de părţi în art. 7.3 din antecontract, potrivit căreia "în situaţia în care promitenţii cumpărători vor face lucrări de amenajare şi/sau reparaţii la imobilul obiect al prezentului antecontract, înaintea achitării integrale a preţului imobilului şi se află în imposibilitatea achitării preţului integral al acestuia, toate amenajările şi/sau finisajele executate de aceştia rămân câştigate promitenţilor vânzători, promitentul cumpărător nemaiavând nici o pretenţie de nici o natură în acest sens". Clauza agreată de părţi nu a fost modificată prin actele adiţionale succesive.

Recurentul - pârât a invocat greşita interpretare a efectelor acestei clauze, susţinând că ea se referă doar la doar lucrările de remediere a viciilor aparente ale construcţiei, pe care le-a cunoscut la data perfectării antecontractului, respectiv a actului adiţional prin care a fost diminuat preţul, şi nu importantele lucrări de modernizare şi îmbunătăţire efectuate ulterior. Or, această distincţie nu rezultă din conţinutul clauzei şi din actele adiţionale semnate ulterior. Această concluzie rezultă şi din faptul că, prin actul adiţional semnat la 29.05.2012, părţile au avut în vedere executarea de către promitentul cumpărător a unor lucrări de modernizare, dar în ceea ce priveşte costurile acestora nu au derogat de la clauza 7.3 din antecontract, deşi au avut în vedere plata de către promitentul vânzător a unei remuneraţii pentru întocmirea documentaţiei proiectului de arhitectură şi restituirea către promitentul cumpărător a unei părţi din avansul achitat în vederea executării lucrărilor, cu luarea însă în considerare a acestei sume în ceea ce priveşte restul din preţ rămas de achitat.

Faţă de cele reţinute, deveneau irelevante susţinerile apelantului - pârât referitoare la diferenţierea categoriilor de lucrări efectuate şi la aplicarea dispoziţiilor referitoare la accesiunea artificială şi nu se impunea analiza lor. De asemenea, soluţia pronunţată asupra cererii reconvenţionale se răsfrângea şi asupra cererii aceesorii privind instituirea ipotecii.

În ceea ce priveşte soluţia asupra apelului promovat de pârâta B., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată că instanţa de apel a apreciat că nu a fost deplin lămurită situaţia de fapt şi de drept incidentă în analiza valabilităţii convenţiei de cesiune a drepturilor şi obligaţiilor încheiate între pârâţi, ce a constituit temeiul admiterii excepţiei lipsei calităţii procesuale active a pârâtei B. în promovarea cererii reconvenţionale. Acesta a constituit motivul admiterii apelului pârâtei şi trimiterii cauzei spre rejudecare.

În acest cadru, recurentul nu poate pretinde că a avut loc încălcarea principiului disponibilităţii, analiza valabilităţii unui act prezentat instanţei pentru susţinerea cererilor sau a excepţiilor invocate în cauză putând fi realizată şi din oficiu, pe cale incidentală.

De asemenea, nu are relevanţă în acest stadiu de judecată a cererii reconvenţionale a pârâtei, efectele pe care le-ar putea avea asupra soluţiei pe fond, chestiunile tranţate în mod definitiv cu prilejul analizării celorlalte cereri formulate în cauză.

Faţă de cele reţinute, în raport de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie apreciază nefondat recursul şi îl va respinge ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul-pârât C. împotriva deciziei civile nr. 286/A/2017 din 20 ianuarie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, în contradictoriu cu intimaţii - reclamanţi D. şi A. şi intimata - pârâtă B..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 3 iulie 2019.