Rescission of sale-purchase with viager habitational right due to owner's failure to maintain property for habitation

Contract de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră. Acțiune în rezoluțiune. Neîndeplinirea culpabilă a obligației privind asigurarea folosinței imobilului

Cuprins pe materii: Drept civil. Contracte. Contract de vânzare-cumpărare

Index alfabetic: drept de habitație viageră

rezoluțiune

C.civ. din 1864, art. 565 – 573, art. 540 – 564

Din coroborarea dispoziţiilor art. 574 cu cele ale art. 545 din Codul civil din 1864 rezultă că obligaţiile ce-i revin titularului dreptului de abitaţie în legătură cu întreţinerea bunului au ca obiect reparațiile de întreținere, iar "Reparaţiile cele mari rămân în sarcina proprietarului, afară numai dacă acestea s-a fi cauzat din lipsa reparaţiilor de întreţinere de la deschiderea uzufructului, în care caz uzufructuarul este obligat a le face şi pe acestea”.

Legea distinge, aşadar, între reparaţii de întreţinere, înţelese ca mici reparaţii, şi care cad în sarcina titularului dreptului de abitaţie, şi reparaţiile mari, acestea aflându-se în sarcina proprietarului. Prin urmare, atunci când sunt necesare reparaţii mari, iar acestea nu îşi au cauza în neefectuarea culpabilă de către uzuar a reparaţiilor mici cu care era dator, ele cad în sarcina proprietarului.

Prin urmare, în cazul în care părţile contractului de vânzare-cumpărare au convenit instituirea unui drept de abitaţie, nudului proprietar îi revine, în lipsă de stipulaţie contractuală contrară, obligaţia de a oferi şi menţine imobilul într-o stare care să-i permită beneficiarului abitaţiei să îl folosească potrivit acestei destinaţii, socotite după standardele şi exigenţele fireşti la data încheierii convenţiei. În măsura în care proprietarul, în calitatea lui de constituitor al dreptului, nu realizează aceasta, dreptului de abitaţie ajunge să fie periclitat în substanţa lui, fiind vorba despre neîndeplinirea unei obligaţii esenţiale pentru beneficiarul abitaţiei.

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 331 din 6 februarie 2020

I. Circumstanţele cauzei:

A.Primul ciclu procesual

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la data de 31.10.2012 pe rolul Tribunalului Ilfov-Secţia civilă, A. a chemat în judecată pe pârâţii B., C. și D., solicitând instanţei să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră autentificat sub nr. x din 21.09.2011 de B.N.P. X., încheiat între reclamantă în calitate de vânzătoare şi pârâţi în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul situat în localitatea Voluntari, pentru imposibilitatea obiectului, pe de o parte, şi preţul derizoriu, pe de altă parte, lipsa cauzei şi cauza ilicită şi imorală; să dispună restabilirea situaţiei anterioare (restitutio in integrum) în sensul de a dispune ca dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din imobilul să revină în patrimonial său, iar în subsidiar, în situaţia în care va aprecia că nu sunt cauze de nulitate, a solicitat instanţei să pronunţe rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră anterior menţionat, având în vedere neexecutarea obligaţiei de respectare a dreptului real de habitaţie, obligaţie pe care şi-au asumat-o prin contractul de vânzare-cumpărare. A solicitat şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată efectuate în cadrul acestui proces.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Ilfov

Prin sentinţa civilă nr. 614 din 24.02.2015, Tribunalul Ilfov- Secţia civilă a respins cererea formulată de reclamanta A., în contardictoriu cu pârâţii B., C. și D., ca neîntemeiată.

3. Apelul declarat în cauză

Împotriva sentinței primei instanțe a declarat apel reclamanta.

Apelanta a solicitat admiterea apelului, în principal modificarea hotărârii atacate, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată, iar în subsidiar anularea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

4. Decizia pronunțată de Curtea de Apel București

Prin decizia civilă nr. 133 A din 25.02.2016 Curtea de Apel Bucureşti - Secţia a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-reclamantă A. împotriva sentinţei civile nr.614/2015 a Tribunalului Ilfov - Secţia civilă.

5. Recursul declarat în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 133 A/2016 a Curții de Apel Bucureşti - Secţia a IV-a civilă, a declarat recurs reclamanta, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 5, 7 și 9 din Codul de procedură civilă, prin care a solicitat casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanței de apel, având în vedere că nepronunțarea asupra tuturor motivelor de apel și motivarea lapidară echivalează cu lipsa motivării. În subsidiar, a solicitat modificarea hotărârii recurate, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată.

6. Decizia pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție

Prin decizia civilă nr. 1849 din 8.11.2016, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Secţia a II-a civilă a admis recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 133 A/2016 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti-Secţia a IV-a civilă, pe care a casat-o şi a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiași instanțe.

Considerentele instanței de recurs au fost următoarele:

Cu referire la incidența dispozițiilor art.304 pct. 7 din Codul de procedură civilă prin raportare la dispozițiile art. 261 alin. (1) din același cod, Înalta Curte a arătat că motivarea hotărârii trebuie să cuprindă, în considerentele sale, motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței și au condus la soluția pronunțată, care au legătură directă cu aceasta și care susțin soluția.

În acest sens, a reținut că un proces civil finalizat prin hotărârea care dezleagă fondul, cu garanțiile date de art. 6.1 din Convenția europeană privind drepturile omului, include printre altele dreptul părților de a fi în mod real ascultate, adică în mod corect examinate de către instanța sesizată. Aceasta implică obligația instanţei de a proceda la un examen efectiv, real și consistent al mijloacelor, argumentelor și elementelor de probă ale părților, cel puțin pentru a le aprecia pertinența în determinarea situației de fapt.

Prin urmare, în speță, Înalta Curte a constatat că decizia instanței de apel nu îndeplinește cerințele menționate, întrucât nu a fost motivată sub toate aspectele invocate sau a fost motivată lapidar, astfel încât, coroborat cu principiile și regulile de drept substanțial și procesual, să conducă în mod logic la soluția pronunțată și să permită realizarea controlului judiciar.

B. Al doilea ciclu procesual

1.Decizia Curții de Apel București

Prin decizia civilă nr. 770 A din 29.09.2017, Curtea de Apel Bucureşti - Secţia a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinţei civile nr. 614/2015, pronunţată de Tribunalul Ilfov - Secţia civilă.

2.Recursul declarat în cauză

Împotriva deciziei pronunțate de curtea de apel, a declarat recurs reclamanta, solicitând casarea hotărârii atacate şi reţinând cauza spre rejudecare, să fie admis apelul, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizată.

3.Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție

Prin decizia nr. 2470 din 06.06.2018, Înalta Curte de Casație și Justiție - Secţia a II-a civilă a admis recursul declarat de recurenta-reclamantă împotriva deciziei civile nr. 770 A/2017, pronunţată de Curtea de Apel București – Secția a IV-a civilă, a casat decizia recurată și a trimis cauza Curţii de Apel București- Secția a IV-a civilă în vederea rejudecării.

Înalta Curte a stabilit, în esenţă, că în rejudecare se impune a se analiza capătul de cerere în rezoluţiunea contractului, acesta rămânând necercetat de către instanţa de apel, în condiţiile în care intenţia părţilor a fost aceea de a încheia un singur act juridic cu caracter complex, respectiv un contract de vânzare-cumpărare cu drept de obligaţie viageră în favoarea vânzătoarei.

C. Al treilea ciclu procesual

1.Decizia Curții de Apel Bucureşti

Prin decizia civilă nr.184 A din 08.02.2019, Curtea de Apel București - Secția a IV-a civilă a admis apelul împotriva sentinţei civile nr. 614/2015 pronunţată de Tribunalul Ilfov Secţia civilă formulat de către apelanta reclamantă; a schimbat în tot sentinţa apelată astfel: a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A.; a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră autentificat sub nr. x/2011 de B.N.P. X. şi rectificat şi completat prin încheierea de rectificare nr. 03/2012 emisă de acelaşi notar public; a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului rezolvit; a obligat pârâţii să plătească reclamantei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxe judiciare de timbru suma de 23.061,59 lei.

Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a apreciat. în raport de dispozițiile art. 3151 din Codul de procedură civilă și considerentele deciziei de casare nr. 2470/2018 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, limitele rejudecării apelului au fost fixate la pretenția apelantei-reclamante privind rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră autentificat sub nr. x/2011 și rectificat prin încheierea de rectificare nr. 03/2012.

Prin urmare, au fost tranșate în mod irevocabil chestiunile litigioase privind pretenția apelantei-reclamante de constatare a nulității/anularea aceluiași contract de vânzare-cumpărare, Înalta Curte de Casație și Justiție oferind dezlegări irevocabile asupra tuturor aspectelor litigioase privind această pretenție principală din acțiunea reclamantei în privința motivelor de nulitate absolută/relativă invocate pentru invalidarea contractului de vânzare cumpărare cu drept de habitație viageră.

În ceea ce privește rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră autentificat sub nr. x/2011 de B.N.P. X. și rectificat și completat prin Încheierea de rectificare nr. 03/2012 emisă de același notar public, curtea de apel a avut în vedere dezlegarea instanței supreme din ultima decizie de casare, potrivit căreia la data de 21.09.2011 între reclamanta A., în calitate de vânzătoare și pârâții B., C. și D., în calitate de cumpărători, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră, autentificat sub nr. x de B.N.P. X. și rectificat ulterior. Părțile au menționat că obiectul actului îl reprezintă cota de ½ din dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din imobilul situat în localitatea Voluntari, sub rezerva dreptului de habitație viageră asupra cotei de locuință, pentru prețul de 100.000 euro.

A statuat Înalta Curte că raportat la dispozițiile contractuale mai sus arătate, reiese că părțile au înțeles să încheie un singur act juridic complex – vânzare-cumpărare cu clauză de habitație viageră – cu drepturi și obligații reciproce, astfel că în acest context, respectiv din perspectiva unui singur act juridic complex, trebuie analizate obligațiile părților și rezoluțiunea contractului invocată de către recurenta-reclamantă.

Prin urmare, în raport de această dezlegare, curtea de apel a reținut ca fiind nefondată concluzia tribunalului în sensul că o eventuală nerespectare de către pârâți a dreptului de abitație viageră a reclamantei nu poate determina aplicarea unei sancțiuni întregului contract de vânzare-cumpărare.

Din această perspectivă, instanța de apel a arătat că prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare litigios, intimații-pârâți, în calitate de cumpărători, și-au asumat pe lângă obligațiile specifice contractului numit de vânzare-cumpărare și obligația constituirii și asigurării unui drept de abitație viageră în favoarea apelantei-reclamante, în calitate de vânzătoare.

După cum Înalta Curte a subliniat, respectivul contract, privit ca un singur act juridic complex, a dat naștere la drepturi și obligații reciproce (contractul fiind unul sinalagmatic), conținutul acestui act juridic fiind de asemenea complex în sensul că alături de drepturile și obligațiile ce derivă în mod uzual din încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, au fost constituite drepturi și asumate obligații specifice unui alt drept real, cel de abitaţie.

Dreptul de abitație, dezmembrământ al dreptului de proprietate, se constituie și se exercită potrivit regulilor aplicabile uzufructului (art. 565-567 din vechiul Cod civil), putând fi constituit și prin convenția părților, aspect subliniat și de instanța supremă prin decizia sa de casare.

Contrar concluziei reținute de prima instanță, în speță este vorba de un act juridic unic, complex, sub aspectul conținutului său (drepturi și obligații specifice unor acte juridice diferite), rezoluțiunea pentru neîndeplinirea anumitor obligații esențiale poate interveni și poate determina invalidarea întregului act juridic – contract sinalagmatic în cazul de față – chiar dacă obligațiile a căror nerespectare este reclamată sunt în legătură cu unul din actele juridice, iar nu comune ambelor acte juridice conținute de unicul contract sinalagmatic.

Astfel, neîndeplinirea unor obligații specifice constituirii dreptului de abitație viageră poate determina rezoluțiunea întregului contract de vânzare-cumpărare, chiar dacă obligațiile specifice vânzării-cumpărării au fost pe deplin executate de părțile raportului contractual.

Totodată, curtea de apel a adăugat faptul că inserarea clauzei contractuale privind constituirea dreptului de abitație viageră în favoarea apelantei-reclamante, vânzătoare în cadrul contractului litigios, este apreciată că a avut caracter determinant la încheierea vânzării-cumpărării de către reclamanta vânzătoare. Nașterea acestui drept de abitație viageră în favoarea vânzătoarei reprezintă un element esențial, determinant, în exprimarea consimțământului la vânzare, având în vedere și faptul că reclamanta vânzătoare și-a înstrăinat cota de ½ din locuința ce a reprezentat obiectul abitației către cei doi fii ai săi și soției unuia dintre aceștia.

Or, dacă reclamanta vânzătoare a urmărit instituirea în favoarea sa a acestui drept de abitație viageră, intimații-pârâți cumpărători fiind de acord cu constituirea acestui dezmembrământ, curtea de apel a apreciat că vânzarea a fost consimțită de reclamantă asupra cotei sale de ½ din întregul imobil în considerarea abitației ce avea a-i fi constituită prin contractul încheiat, chiar și doar asupra locuinței, astfel cum s-a stipulat în clauza menționată în prima pagină a contractului. Iar dacă împrejurarea constituirii în favoarea sa a abitației viagere a reprezentat un element esențial în acordul dat pentru vânzare, atunci apare ca fiind logică concluzia că negarea acestui drept și încălcarea acestuia, în mod culpabil, de către intimații-pârâți, poate conduce la rezoluțiunea întregului contract litigios.

Totodată, a mai reținut că tribunalul a nesocotit obiectul acțiunii cu care a fost învestit și nu a ținut cont de faptul că apelanta-reclamantă a înțeles să pretindă desființarea cu efect retroactiv a contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de abitație viageră ca urmare a neîndeplinirii culpabile a unor obligații asumate de intimații-pârâți, în calitate de cumpărători, obligații în legătură cu dreptul ei de abitație.

Prin urmare, reținând nerespectarea de către tribunal a obiectului acțiunii cu care a fost învestit și neanalizarea pe fond a pretenției privind rezoluțiunea contractului litigios, prin raportare la condițiile rezoluțiunii judiciare, curtea de apel a examinat această pretenție a apelantei-reclamante.

Din punctul de vedere al condițiilor necesare pentru pronunțarea rezoluțiunii judiciare (neexecutarea obligației asumate, culpa părții, punerea în întârziere a debitorului contractual), curtea de apel a apreciat că în cauză s-a probat neexecutarea culpabilă a obligațiilor asumate de către intimații-pârâți în ceea ce privește constituirea și asigurarea dreptului de abitație viageră în favoarea apelantei reclamante. Astfel, abitația, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, variantă a uzului, se deosebește de acesta din urmă numai prin obiectul său, și anume o casă de locuit.

Pornind de la drepturile născute în favoarea titularului abitației prin convenția părților, instanța de apel a reținut în cauză, pe baza probatoriilor administrate de prima instanță, că prin (in)acțiunile lor intimații-pârâți au împiedicat și îngreunat folosirea de către reclamantă a cotei sale din locuință, golind de conținut dreptul acesteia și punând-o în imposibilitate de a se bucura de dreptul de abitație ce i-a fost constituit.

Sub acest aspect, a avut în vedere concluziile celor două expertize tehnice efectuate în cauză din care rezultă că la nivelul anului 2014 au existat degradări suplimentare apărute la casa de locuit C2 după anul 2012, în special igrasie și mucegai pe pardoseli și la baza pereților, aspecte factuale ce au oferit o imagine de ansamblu asupra stării tehnice a casei de locuit. De altfel, situația clădirii de locuit, de la fața locului nici nu a fost contestată punctual de către intimații-pârâți, în sensul că starea tehnică a acesteia ar fi fost alta, prin chiar răspunsurile la interogatoriul administrat acestora fiind aduse în discuție aspecte privind inundarea casei, spargerea țevilor, stricarea centralei, demontarea caloriferelor, scoaterea ușilor, a pardoselii, demolarea parțială a unui perete, etc. La întrebările adresate celor doi intimate-pârâți aceștia nu au susținut contrariul și anume că starea clădirii de locuit ar fi fost alta. Nu în ultimul rând, instanța de apel a reținut că într-o anumită măsură, și martorii audiați în cauză au relatat despre împrejurări precum spargerea țevilor, spargerea caloriferelor, lambriul din hol și parchetul umflate de la apă, sobă de teracotă căzută, ușă stricată, martora E. apreciind că în casă nu se putea locui, în lipsa caloriferelor.

Or, în raport de toate aceste aspecte, curtea de apel a apreciat că intimații-pârâți, obligați a-i asigura și respecta apelantei-reclamante dreptul de abitație viageră, prin conduita lor, au golit de substanță acest drept, ceea ce a condus practic la negarea dreptului de abitație al apelantei-reclamante.

A subliniat faptul că respectarea dreptului de abitație viageră al apelantei-reclamante de către intimații-pârâți era independentă de conduita acesteia (a reclamantei), de faptul că aceasta ar fi părăsit locuința în iarna anului 2011, plecând la fiica sa, nefiind relevant a se stabili dacă această plecare a fost benevolă, impusă, la cerere sau determinată de alte motive, căci intimaților-pârâți le revenea obligația asigurării dreptului de abitație viageră, indiferent de faptul dacă apelanta-reclamanta locuia acolo efectiv, constant, sau avea perioade mai lungi în care pleca, iar mai apoi revenea.

Dreptul de abitație viageră se constituie în favoarea titularului său pe toată durata vieții acestuia, reprezentând asigurarea unei case de locuit pentru nevoile titularului și ale familiei sale, astfel că asigurarea dreptului nu implică prezența permanentă a titularului în casa de locuit.

Chiar dacă apelanta-reclamantă a părăsit casa de locuit în iarna anului 2011 pentru a locui cu fiica sa o perioadă mai lungă de timp (fără a se proba că ar fi renunțat la dreptul său), acest fapt nu scutea pe intimații-pârâți de obligația asigurării dreptului de abitație viageră al apelantei, aceasta putând reveni oricând, chiar pentru perioade scurte, în casa de locuit.

2.Recursurile declarate în cauză

2.1 Împotriva deciziei civile nr. 184 A/2019 pronunțată de Curtea de Apel București- Secția a IV-a civilă, au declarat recurs pârâții B. şi C.

1. Recurenții-pârâți au invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 şi art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă și au solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi reţinându-se cauza spre rejudecare, să se respingă apelul formulat de apelanta-reclamantă, ca neîntemeiat, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată, ca nefondată.

În esenţă, recurenții-pârâți au criticat decizia atacată sub următoarele aspecte:

a) Hotărârea instanței de apel nu cuprinde motivele pe care se sprijină, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct.7 din Codul de procedură civilă.

Au susținut recurenții-pârâți că argumentația ce a stat la baza pronunţării soluţiei de rezoluțiune a contractului de vânzare dedus judecaţii nu se bazează pe un text de lege şi nu rezultă din interpretarea contractului, lipsind dovada certă care să ateste că instituirea dreptului de habitație viageră ar fi reprezentat elementul esenţial şi determinant la perfectarea vânzării.

Contrar celor statuate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în sensul în care contractul de vânzare-cumpărare cu drept de abitație viageră trebuie privit ca un act juridic complex, cu drepturi şi obligaţii interdependente şi reciproce, în interpretarea obiectului contractului instanţa de apel a concluzionat, cu depășirea limitelor învestirii, că esenţială pentru perfectarea vânzării a fost constituirea acestui dezmembrământ al dreptului de proprietate, prioritizare care nu se regăsește în reglementările dedicate contractului de vânzare-cumpărare (art. 1294 - 1309 din Codul civil) coroborate cu cele ale dreptului de abitație viageră ( art. 565 - 573 din Cod civil raportate la art. 540-564 din același cod).

În orice contract de vânzare-cumpărare scopul urmărit de vânzător este acela al încasării preţului ce constituie elementul determinant al încheierii convenţiei deduse judecăţii asupra căruia instanța de apel nu s-a aplecat în contextul în care plata preţului reprezintă atât o obligaţie a cumpărătorilor, cât și scopul imediat al vânzătorului, iar constituirea dreptului de habitație viageră nu a fost consecinţa existenţei unei obligaţii asumate de recurenți care să corespundă unui drept subiectiv recunoscut reclamantei prin contractul de vânzare-cumpărare, ci a fost un drept constituit la iniţiativa recurenților.

Totodată, elementul determinant al vânzării l-ar fi putut constitui şi sarcinile ce grevau imobilul la momentul încheierii antecontractului şi a contractului de vânzare-cumpărare respectiv: existența unei ipoteci ce greva întregul imobil care a garantat contractul de credit încheiat de recurentul C. şi în cuprinsul căruia apelanta-reclamantă avea calitatea de garant alături de recurent pentru efectuarea la data scadenței a tuturor plăților către împrumutător.

Au arătat recurenții-pârâți că prin perfectarea vânzării a încetat existența unor datorii (36.331 lei) reprezentând impozite aferente veniturilor obţinute din închirierea spaţiului comercial pentru perioada 2008-2011 (venituri încasate de tatăl recurenților şi reclamantă), întrucât în acea perioadă nu au fost plătite creanţele bugetare, astfel cum rezultă din somația nr.234020027837967 şi titlul executoriu nr. 234020017945475, emise în dosarul de executare din 2011.

b) Hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, fiind incident motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.

Au susținut recurenții-pârâți că hotărârea pronunţată a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 565 din Codul civil raportat la art. 517, art. 545, art. 546 şi art. 547 din același cod în contextul în care instanţa de apel a apreciat că în speță sunt incidente dispozițiile art. 1020 din Codul civil, statuând că, din punct de vedere al condiţiilor necesare pentru pronunţarea rezoluțiunii judiciare (neexecutarea obligaţiei asumate, culpa părții, punerea în întârziere a debitorului contractual) s-a probat neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate de către intimaţii-pârâţi în ceea ce priveşte constituirea şi asigurarea dreptului de habitație viageră.

Totodată, instanţa a apreciat că, pornind de la drepturile născute în favoarea titularului abitației, recurenții au împiedicat şi îngreunat folosirea de către reclamantă imobilului, golind de conţinut dreptul acesteia şi punând-o pe aceasta în imposibilitate de a se bucura de dreptul ce i-a fost constituit.

Or, de vreme ce dezmembrământul a fost constituit prin chiar contractul dedus judecăţii, naşterea dreptului de abitație viageră s-a produs la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, când apelanta-reclamantă locuia efectiv în casa - obiect al dreptului de abitație.

Tot de la o premisă greșită a pornit aceeaşi instanţă de apel atunci când a considerat că în cauză sunt îndeplinite condiţiile rezoluțiunii, apreciind că trebuie luate în considerare exclusiv drepturile născute în favoarea titularului abitației.

Câtă vreme îndrumarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie a fost aceea ca instanţa de apel să analizeze contractul de vânzare-cumpărare dedus judecăţii ca un act juridic complex, care încorporează atât o vânzare, cu toate drepturile şi obligaţiile specifice părților contractante - vânzător şi cumpărători -, cât şi constituirea dreptului de habitație viageră, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, dreptul de habitație viageră constituit în favoarea apelantei-reclamante nu a dat naştere numai unui drept de a locui în casă corelativ obligaţiei recurenților de a-i respecta dreptul, ci a dat naştere şi obligaţiilor legale stabilite titularului habitației, astfel cum sunt reglementate de art. 565 din Codul civil raportat la art. 540-549 din același cod.

Au arătat că reparaţiile ce trebuiau aduse construcţiei C2, astfel cum au fost menționate în ambele rapoarte de expertiză, nu intrau în conţinutul celor reglementate de art. 546 din Codul civil și nici în sarcina recurenților, ci aveau caracterul unor reparaţii de întreţinere ce cădeau în sarcina apelantei-reclamante.

Astfel, cu nesocotirea dispozițiilor legale instanța de apel a apreciat că dreptul de habitație viageră reprezintă un dezmembrământ al dreptului de proprietate care atribuie titularului său doar dreptul de a locui în casă şi de a-i fi garantată această locuire, fără a avea nicio obligaţie cu privire la întreţinerea locuinţei.

De asemenea, recurenții-pârâți au susținut că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1020 din Codul civil pentru intervenirea sancţiunii rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare ce face obiectul prezentului litigiu, câtă vreme nu au încălcat obligaţia asumată în temeiul acordului de voinţă în ceea ce privește constituirea şi respectarea dreptului de abitație viageră al apelantei-reclamante.

Or, intimata-reclamantă nu a făcut nicio dovadă privind nerespectarea de către recurenți a acestui drept, mai mult, a fost cea care a rămas singură în casa de locuit şi pe care a înțeles s-o părăsească din proprie iniţiativă; imobilul și-a păstrat structura şi componența pe care le avea la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare, după cum reiese din raportul de expertiză, actele de proprietate şi procesul-verbal întocmit de executorul judecătoresc Y. cu privire la constatarea situaţiei de fapt.

În condiţiile în care apelanta a înţeles să părăsească construcţia, nu și-a îndeplinit obligaţia de întreţinere aferenta cotei de 1/2 din casa de locuit, nu s-a îngrijit de lucru ca un bun proprietar, nu a conservat substanţa acestuia şi totodată s-a opus efectuării oricăror lucrări de consolidare, nu rezultă încălcarea dreptului ei de abitație viageră.

c) Hotărârea recurată este nelegală și prin prisma încălcării dispozițiilor art. 574 din Codul civil raportat la art. 545 din același cod.

Din motivarea instanței de apel reiese faptul că titularul dreptului de habitație viageră are facultatea de a părăsi chiar mai mulţi ani locuinţa, timp în care proprietarii sunt ținuți să efectueze reparaţii de orice natură, fără a exista vreo obligaţie din partea beneficiarului dezmembrământului.

Or, art. 574 raportat la art. 545 din Codul civil reglementează obligaţia uzufructuarului (şi a titularului dreptului de abitație viageră) de întreținere a lucrului, obligaţie ce are ca finalitate asigurarea substanţei materiale a imobilului ce face obiectul dezmembrământului.

Dispoziţiile legale care guvernează abitația instituie obligaţia celui ce îl foloseşte de a efectua cheltuielile de întreţinere în sensul că se aplică deopotrivă şi titularului dreptului de habitație viageră, după cum urmează: dacă titularul uzului sau abitației foloseşte întregul bun în interesul său şi al familiei, va fi ţinut de toate obligaţiile uzufructuarului; dacă el foloseşte însă numai o parte din bun, va contribui la cheltuieli în mod proporţional.

Câtă vreme apelanta-reclamantă a manifestat o atitudine pasivă cu privire la cheltuielile de reparaţii curente şi întreţinere ce reprezintă obligaţii corelative dreptului său de abitație viageră, aceasta echivalează cu nerespectarea obligaţiei acesteia de a se îngriji de lucru ca un bun proprietar şi de a conserva substanţa acestuia.

2.2 Recurenta-pârâtă D. a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă și a solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul precizării dispoziţiei privind repunerea părţilor în situaţia anterioară cu obligaţia reclamantei de a restitui prestaţia executată de pârâţi, respectiv de a restitui acestora suma de 100.000 euro achitată cu titlu de preţ al vânzării-cumpărării rezolvite, criticând decizia instanței de apel, în esență, sub următoarele aspecte:

a) Hotărârea instanței de apel a fost dată cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1034 din vechiul Cod civil.

În dezvoltarea acestui motiv de recurs recurenta-pârâtă a arătat, în esenţă, că instanţa de apel a admis cererea de rezoluțiune a contractului cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii actului de vânzare-cumpărare fără a menţiona în concret care sunt prestaţiile ce trebuie restituite şi în ce procente.

A apreciat recurenta-pârâtă că instanța de apel a omis faptul că în speţă contractul analizat a avut 3 cumpărători, sens în care preţul a fost achitat proporţional cu cota dobândită de fiecare dintre aceştia, urmând ca repunerea în situaţia anterioară să aibă loc cu precizarea exactă a prestaţiilor care se întorc şi identificarea creditorului fiecărei prestaţii.

În cauza de faţă, cu toate că instanţa de apel a apreciat că sunt îndeplinite condiţiile rezoluțiunii judiciare prin raportare la art. 1020-1021 din vechiul Cod civil și a dispus rezoluţiunea contractului şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, ca efect al rezoluțiunii, nu a precizat care sunt prestaţiile ce urmează a fi restituite de către părţile participante la contractul rezolvit.

Totodată, nu s-a reținut în dispozitivul deciziei atacate solicitarea reclamantei de repunere a părţilor în situaţia anterioară, cu revenirea în patrimoniul său a bunului vândut.

b) În condiţiile în care s-a produs rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare și bunul a revenit în patrimoniul vânzătorului, preţul vânzării -100.000 euro - pe care pârâţii l-au achitat anterior încheierii contractului, fapt statuat cu putere de lucru judecat prin decizia civilă nr.2470/2018, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în al doilea ciclu procesual), a devenit o plată nedatorată care trebuie restituită.

Sub acest aspect, pronunţarea instanței de apel cu privire la cererea de repunere în situaţia anterioară este lacunară, întrucât nu menţionează conţinutul concret al obligaţiilor ce urmează a fi executate ca o consecinţă a rezoluţiunii.

3. Apărările formulate în cauză

Intimata-reclamantă a depus întâmpinare la recursurile declarate de recurenţii-pârâți.

A invocat excepţia netimbrării căii de atac prin raportare la dispozițiile art.32 din O.U.G. nr.80/2013 privind taxele judiciare de timbru, dispoziții care se regăsesc și în Legea nr.146/1997.

În măsura în care recurenţii-pârâți nu au achitat taxa de timbru în cuantum de 50% din taxa de timbru datorată la fond, a solicitat anularea recursurilor, ca netimbrate.

Cu privire la fondul recursul declarat de pârâți, a solicitat respingerea recursului, ca neîntemeiat:

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Cu privire la recursurile declarate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiție are în vedere următoarele:

În legătură cu recursul declarat de pârâţii B. şi C.

Este în afara îndoielii că, în acord cu prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C.pr.civ. 1864 (potrivit cărora hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă „motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților”), motivarea hotărârii reprezintă nu doar o cerinţă legală obligatorie, ci şi una fundamentală în planul garantării efective a dreptului părţilor la un proces echitabil. În sensul scopului urmărit de legiuitor, nu este suficient ca părţile să cunoască soluţia pe care judecătorul a dat-o litigiului, fiind necesar inclusiv ca judecătorul să arate, în raport de particularităţile cauzei, motivele de fapt şi de drept care i-au întemeiat soluţia.

Doar în acest fel se asigură înţelegerea şi mai buna acceptare de către părţi a soluţiei pronunţate, ele putând să decidă în cunoştinţă de cauză şi ţinând seama de măsura în care raţionamentul instanţei li s-a părut pertinent, oportun, legal şi, în cele din urmă, convingător, dacă este cazul să exercite, în condiţiile legii, o cale de atac împotriva respectivei hotărâri.

În ce priveşte prezentul proces, Înalta Curte apreciază însă că sunt nefondate susţinerile pârâţilor recurenţi potrivit cărora instanţa de apel nu ar fi arătat motivele în raport de care a tras concluzia că, în cauză, dreptul de abitaţie constituit în favoarea reclamantei ar fi avut un caracter esenţial la încheierea contractului de vânzare-cumpărare litigios.

Cu caracter preliminar, valorând observaţie generală în legătură cu motivarea pe care instanţa de apel a oferit-o deciziei sale, Înalta Curte socoteşte oportun a menţiona că examinarea în integralitatea lor a considerentelor cuprinse în decizia atacată relevă serioasa preocupare a Curţii de Apel Bucureşti pentru a realiza un examen amplu, atent şi detaliat al acelor elemente ale cauzei relevante în soluţionarea apelului, motivarea conţinută în decizie având calitatea de a ilustra o verificare jurisdicţională completă şi, cu evidenţă, dedicată cercetării elementelor de fapt şi drept importante în economia judecăţii.

În ce priveşte motivarea care însoţeşte statuarea potrivit căreia constituirea dreptului de abitaţie în favoarea reclamantei ar fi reprezentat un element determinant la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, este de observat că în considerentele deciziei s-a arătat, între altele, că instanţa „… priveşte naşterea acestui drept de abitaţie viageră în favoarea vânzătoarei ca reprezentând un element esenţial, determinant, în exprimarea consimţământului la vânzare, având în vedere şi faptul că reclamanta vânzătoare şi-a înstrăinat cota de ½ din locuinţa ce a reprezentat obiectul abitaţiei către cei doi fii ai săi şi soţiei unuia dintre aceştia. Or, dacă reclamanta a urmărit instituirea în favoarea sa a acestui drept de abitaţie viageră, intimaţii cumpărători fiind de acord cu constituirea acestui dezmembrământ, Curtea apreciază că vânzarea a fost consimţită de reclamantă asupra cotei sale de ½ din întregul imobil în considerarea abitaţiei ce avea a-i fi constituită prin contractul încheiat, chiar şi doar asupra locuinţei, astfel cum s-a stipulat în clauza menţionată în prima pagină a contractului”.

Rezultă din cele de mai sus că instanţa de apel nu s-a mărginit la a declara că instituirea dreptului de abitaţie în favoarea reclamantei reprezintă un element determinant al încheierii contractului, ea alăturând acestei concluzii şi aserțiunea, valorând motivare, potrivit căreia imobilul avea chiar destinaţia de locuinţă a reclamantei vânzătoare.

Or, în condiţiile în care, aşa cum s-a arătat în cauză, construcţia în litigiu reprezenta singura locuinţă a vânzătoarei (în sensul de imobil având destinaţia de locuinţă cu privire la care aceasta era titulara unui drept de proprietate), concluzia instanţei de apel potrivit căreia instituirea dreptului de abitaţie constituite, pentru reclamantă, un element esenţial la încheierea contractului, apare ca îndreptăţită.

Acest motiv al recursului, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C.pr.civ. 1865, este, deci, nefondat.

Contrar celor afirmate de pârâţii-recurenţi, nu se poate considera nici că decizia atacată este lipsită de temei legal, în sensul prevederilor art. 304 pct. 9 C.pr.civ.1865.

Apreciind că instituirea dreptului de abitaţie în beneficiul reclamantei are semnificaţia unui element esenţial, instanţa de apel nu a afirmat şi că acesta ar fi fost singurul element cu semnificaţie majoră în luarea de către reclamantă a hotărârii de a încheia contractul.

După cum se cunoaşte, atunci când o persoană hotărăşte să încheie un act juridic, această decizie a ei se sprijină pe motivaţii subiective, de natură personală şi concretă, care variază (sau pot varia) de la o persoană la alta. Alcătuind ceea ce, juridic, desemnează cauza concretă (zisă şi mediată) a actului, toate aceste mobiluri subiective, cu vădit caracter personal, pot fi reprezentate de un singur element motivaţional sau, dimpotrivă, de mai multe, în raport de care persoana apreciază că este în interesul ei să încheie actul juridic respectiv.

Transpunând aceste aserţiuni cu caracter general la prezentul proces, este util a avea în vedere că, în sensul celor deja stabilite cu forţă obligatorie într-un ciclu procesual anterior, convenţia în litigiu este un act juridic complex (vânzare-cumpărare cu clauză de abitaţie viageră) prin care s-au instituit drepturi şi obligaţii reciproce.

Acest caracter complex al convenţiei evidenţiază, o dată în plus, că în planul motivaţiei (mobilului) de natură personală care a determinat-o pe reclamantă să încheie contractul, instituirea dreptului de abitaţie reprezenta doar un element, după cum, pe lângă constituirea acestui drept, încasarea unui preţ (chiar dacă mai mic decât valoarea reală de piaţă a cotei din imobil vândute), putea reprezenta, în egală măsură, un alt mobil cu rol determinant.

Tot astfel, încetarea existenţei unei datorii sau existenţa unei ipoteci asupra imobilului puteau constitui, în mod distinct, elemente care să fi avut, pentru reclamantă, relevanţă la încheierea contractului.

Rezultă, aşadar, că instanţa de apel era în drept să aprecieze că instituirea dreptului de abitaţie în favoarea reclamantei a reprezentat un element determinant la încheierea contractului, fără ca aceasta să însemne că el ar fi fost singurul element cu un asemenea rol.

Nu este, deci, vorba - în sensul limbajului utilizat de recurenţi - de o prioritizare lipsită de fundament legal, ci, pur şi simplu, despre prerogativa instanței de apel de aprecia, prin raportare la conţinutul actului juridic în discuţie şi la probele administrate, că instituirea dreptului de abitaţie a reprezentat un element important în planul cauzei obligaţiilor pe care reclamanta şi le-a asumat, însă nu neapărat singurul.

Nu s-ar putea considera că uzând de o asemenea interpretare instanţa de apel ar fi încălcat dispoziţiile legale privitoare la contractul de vânzare-cumpărare (art. 1294-1309 C.civ. 1864), la dreptul de abitaţie viageră (art. 565-573 raportate la art. 540 – 564 C.civil 1864), după cum nu s-ar putea accepta nici că s-a ajuns la încălcarea prevederilor art. 977 C.civ., ca dispoziţie legală potrivit căreia interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor întrebuinţaţi în contract.

Fără temei afirmă recurenţii şi că hotărârea instanţei de apel este dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, ceea ce, de asemenea, ar atrage, potrivit recurenţilor, incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. 1865, fiind vorba despre încălcarea prevederilor art. 565 raportate la cele ale art. 517, 545, 546 şi 547 C.civil 1864.

Nu încape nicio îndoială că, având ca prim temei dispoziţiile art. 567 C.civ. 1864, potrivit cărora „uzuarul şi cel ce are dreptul de abitațiune trebuie să se folosească de ele ca un bun părinte de familie”, titularul dreptului de uz trebuie să îşi exercite dreptul cu grijă, astfel încât acest exerciţiu să nu provoace alte pagube ori pierderi de valoare ale bunului decât cele pe care o folosire atentă şi de bună-credinţă le-ar putea genera.

În ce priveşte însă obligaţiile ce-i revin titularului dreptului de abitaţie în legătură cu întreţinerea bunului, din dispoziţiile art. 574 coroborate cu cele ale art. 545 C.civ. 1864 rezultă că titularul dreptului „… nu este obligat decât la reparaţii de întreţinere. Reparaţiile cele mari rămân în sarcina proprietarului, afară numai dacă acestea s-a fi cauzat din lipsa reparaţiilor de întreţinere de la deschiderea uzufructului (sau abitaţiei, n.n.), în care caz uzufructuarul este obligat a le face şi pe acestea”.

Legea distinge, aşadar, între reparaţii de întreţinere, înţelese ca mici reparaţii, şi care cad în sarcina titularului dreptului de abitaţie, şi reparaţiile mari, acestea aflându-se în sarcina proprietarului. Prin urmare, atunci când sunt necesare reparaţii mari, iar acestea nu îşi au cauza în neefectuarea culpabilă de către uzuar a reparaţiilor mici cu care era dator, ele cad în sarcina proprietarului.

În fine, este oportun a preciza şi că atâta vreme cât părţile au convenit instituirea unui drept de abitaţie, nudului proprietar îi revine, în lipsă de stipulaţie contractuală contrară, obligaţia de a oferi şi menţine imobilul într-o stare care să-i permită beneficiarului abitaţiei să îl folosească potrivit acestei destinaţii, socotite după standardele şi exigenţele fireşti la data încheierii convenţiei. În măsura în care proprietarul, în calitatea lui de constituitor al dreptului, nu realizează aceasta, dreptului de abitaţie ajunge să fie periclitat în substanţa lui, fiind vorba despre neîndeplinirea de către proprietar a unei obligaţii esenţiale pentru beneficiarul abitaţiei.

În prezentul proces instanţa de apel tocmai asemenea elemente a reţinut în contra pârâţilor recurenţi, concluzionând, în urma analizării şi interpretării probelor administrate (în principal a expertizelor efectuate), că starea de degradare în care se află construcţia (rezultată din nefuncţionarea centralei termice, spargerea ţevilor, demontarea caloriferelor, scoaterea uşilor, pardoselii şi a unor ferestre, demolarea parţială a unui perete, existența igrasiei şi a mucegaiului) a condus la golirea de substanţă a dreptului de abitație al reclamantei, fiind vorba despre o conduită culpabilă a pârâţilor în ceea ce priveşte garantarea dreptului de abitaţie constituit în favoarea reclamantei.

Faţă de ampla analiză a materialului probator relevant în cauză pe care instanţa de apel a realizat-o, această concluzie a instanţei este una corectă, astfel că în mod legal s-a apreciat că se poate dispune rezoluţiunea contractului în litigiu.

Referirea pe care o fac recurenţii la obligaţiile ce-i reveneau reclamantei, potrivit legii, în legătură cu întreţinerea imobilului ar fi avut relevanţă numai în situaţia în care, prin raportare la sus-evocatele prevederi ale art. 545 C.civil 1864, starea de degradare a imobilului şi-ar fi avut cauza în neîndeplinirea de către reclamant a obligaţiilor care cădeau în sarcina ei. Or, în cauză nu s-a avut în vedere că neefectuarea unor reparaţii de întreţinere, înţelese ca mici reparaţii, ar fi cauzat degradarea imobilului şi aflarea lui într-o stare care îl face impropriu unui exerciţiu normal al dreptului de abitaţie, instanţa de apel reţinând, în temeiul probelor administrate, o culpă exclusivă a pârâţilor-recurenţi.

Incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. 1865 nu ar putea fi reţinută nici în legătură cu afirmata încălcare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 574 raportate la cele ale art. 545 C.civ. 1864.

Pornind de la constatarea că un drept subiectiv trebuie înţeles ca putere conferită unei persoane de lege sau de un act juridic, în virtutea căreia respectiva persoană poate să acţioneze într-un mod determinat, rezultă, cu privire la dreptul de abitaţie, că titularului acestuia trebuie să i se asigure în mod continuu şi rezonabil posibilitatea de a-şi exercita dreptul în totalitatea prerogativelor care îl alcătuiesc, asigurându-i-se şi garantându-i-se conţinutul ce-i este specific.

Astfel fiind, este în totul justă statuarea instanţei de apel potrivit căreia, în egală măsură, beneficiarul dreptului de abitaţie viageră are facultatea de a nu locui constant în casa de locuit, însă ori de câte ori beneficiarul abitaţiei doreşte exercitarea dreptului trebuie să i se asigure aceasta. Prin urmare, faptul că în iarna anului 2011 reclamanta a părăsit casa în litigiu pentru a locui la fiica sa nu îi exonera pe pârâţi de obligația de a menţine locuinţa la un nivel de întreţinere şi al dotărilor care să-i îngăduie reclamantei ca, atunci când va dori, să revină pentru a o folosi în condiţii de deplină normalitate a exerciţiului locativ.

Faptul că beneficiarul abitaţiei alege să nu folosească imobilul o anumită perioadă nu îl exonerează, într-adevăr, de obligaţia legală de a suporta micile reparaţii; observă, însă, Înalta Curte că, în sensul unor dezlegări deja făcute mai sus, în prezentul litigiu starea de degradare a imobilului nu îşi are cauza în neîndeplinirea de către reclamantă a propriilor obligaţii, ci în conduita culpabilă a pârâţilor recurenţi.

Faţă de toate cele ce preced, rezultă că hotărârea instanţei de apel este una legală, impunându-se respingerea ca nefondat, conform art. 312 alin. 1 C.pr.civ. 1865, a recursului declarat de pârâţii B. şi C.

În legătură cu recursul declarat de pârâta D.:

Potrivit dispoziţiilor art. 1 din Legea nr. 146/1997 (ca lege sub acţiunea căreia a început prezentul proces), acţiunile şi cererile introduse la instanţele judecătoreşti sunt supuse taxelor judiciare de timbru prevăzute în aceasta lege şi se taxează diferenţiat, după cum obiectul acestora este sau nu evaluabil în bani, cu excepţiile prevăzute de lege.

Corelativ, art. 20 alin. (3) din aceeaşi lege stabilește că neîndeplinirea obligaţiei de plată pusă la termenul stabilit se sancţionează cu anularea acţiunii sau a cererii.

În procesul de faţă pârâta D. a fost citată cu menţiunea de a plăti, aferent recursului pe care l-a declarat, suma de 1939,75 lei cu titlu de taxă judiciară de timbru.

Obligaţia a rămas însă neîndeplinită până la momentul încheierii dezbaterilor asupra recursului, astfel că în temeiul dispoziţiilor legale sus-arătate s-a dispus anularea ca netimbrat a recursului declarat de pârâtă.