Property overlap: Persistence of good faith throughout construction period required to bar demolition claims under Civil Code Art. 586

Şedinţa publică din data de 12 martie 2020

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 20 septembrie 2017 pe rolul Judecătoriei Braşov, reclamanta A. a solicitat obligarea pârâţilor B. şi C. să îi lase în deplină proprietate şi posesie terenul în suprafaţă de 2.500 mp, situat în judeţ Braşov, să demoleze construcţia de pe acest teren, iar în caz de refuz, să o demoleze reclamanta pe cheltuiala pârâţilor, să reducă terenul la starea iniţială, iar în caz de refuz, să readucă reclamanta pe cheltuiala pârâţilor, cu cheltuieli de judecată.

Hotărârea de declinare

Prin sentinţa nr. 2392/15.03.2018, Judecătoria Braşov a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Braşov, faţă de valoarea obiectului litigiului la data cererii de 282.500 RON.

2. Sentinţa pronunţată de tribunal

Prin sentinţa civilă nr. 258/S din 28.12.2018 pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, s-a admis acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamanta A., au fost obligaţi pârâţii B. şi C. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul teren în suprafaţă de 2.500 mp situat în Predeal, Şoseaua Naţională (D) 23, DN 1, km 140 150 DR, jud. Braşov, Zona Malul Ursului, înscris în CF. x Predeal, nr. cad. x (c.f. veche 1495).

Au fost obligaţi pârâţii la demolarea construcţiei începute pe terenul identificat mai sus, iar în caz de refuz a fost autorizată reclamanta să o desfiinţeze pe cheltuiala acestora.

Au fost obligaţi pârâţii să readucă terenul în starea iniţială, iar în caz de refuz a fost autorizată reclamanta să execute aceste lucrări pe cheltuiala acestora (demontare ţevi, acoperire şi nivelare şanţuri şi nivelare teren).

Au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamantei suma de 11.325 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

3. Decizia pronunţată de curtea de apel

Prin decizia nr. 458 Ap din 3 aprilie 2019, Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă a admis apelul declarat de pârâţii B. şi C., în contradictoriu cu intimata reclamantă A., împotriva sentinţei civile nr. 285/2018 a Tribunalului Braşov, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că:

A respins cererea având ca obiect obligarea pârâţilor la demolarea construcţiei începute pe terenul identificat mai sus, iar, în caz de refuz, de autorizare a reclamantei să o desfiinţeze pe cheltuiala acestora şi cererea având ca obiect obligarea pârâţilor să readucă terenul în starea iniţială, iar, în caz de refuz, de autorizare a reclamantei să execute aceste lucrări pe cheltuiala pârâţilor (demontare ţevi, acoperire şi nivelare şanţuri şi nivelare teren).

A obligat pârâţii la plata către reclamantă a sumei de 8.000 RON reprezentând cheltuieli de judecată în primă instanţă, după compensare.

A menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

A constatat compensate cheltuielile de judecată parţiale la care apelanţii şi intimata aveau dreptul în apel.

4. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de curtea de apel, reclamantă A. a declarat recurs.

În cuprinsul cererii de recurs, reclamanta a susţinut aplicare greşita a legii în ceea ce priveşte capetele 2 şi 3 ale cererii de chemare în judecată, respectiv a art. 586 alin. (1) din C. civ., întrucât s-a reţinut buna-credinţă a pârâţilor la momentul edificării construcţiei.

Reclamanta a arătat că instanţa de apel a interpretat greşit textul de lege care defineşte buna-credinţă, pentru că a reţinut că autorul unei lucrări (construcţii) este de bună-credinţă dacă la data începerii construcţiei era înscris în cartea funciară ca şi proprietar, dacă nu cunoştea la acel moment viciul titlului sau şi dacă a început construcţia cu respectarea autorizaţiilor cerute de lege.

Totodată, a susţinut că s-a apreciat eronat că momentul la care pârâţii au aflat de existenţa viciului titlului lor este determinat de momentul efectuării raportului de expertiză în fata primei instanţe; în realitate momentul determinant este cel al notificării şi aducerii la cunoştinţa pârâţilor a faptului că edifică o construcţie pe terenul proprietatea reclamantei.

A invocat ca si practica judiciara decizia nr. 2652/2010 a secţiei de contencios administrativ şi fiscal şi decizia nr. 621/2003 a secţiei Civile, ambele ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie .

5. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 5 decembrie 2019 completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 458 Ap din 3 aprilie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia I civilă şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică pentru soluţionarea acestuia la data de 12 martie 2020.

6. Apărările formulate în cauză

Intimaţii au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenta reclamantă a depus răspuns la întâmpinare, prin care a combătut susţinerile din întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat, pentru considerentele ce urmează a fi expuse.

Faţă de starea de fapt necontestată şi explicitată şi prin raportul de expertiză efectuat în cauză, Înalta Curte reţine că reclamanta este proprietara tabulară a imobilului în suprafaţă de 2.500 mp, situat în Predeal, zona Malul Ursului, înscris în C.F. x Predeal, nr. cad. x (C.F. veche 1495 Predeal, nr. top. x), cu titlul de drept moştenire, autoarea sa, D., dobândind dreptul de proprietate cu titlul de reconstituire conform Legii nr. 18/1991, iar pârâţii sunt proprietarii tabulari ai imobilului în suprafaţă de 1000 mp, înscris în C.F. x Predeal, nr. cad. x, dobândit prin cumpărare de la numiţii E. şi F., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.04.2013 de notarul public G., precum şi titularii Autorizaţiei de construire nr. x/10.03.2016 emisă de Primăria Predeal, pentru edificarea unei construcţii D+P+E+M, împrejmuire şi organizare de şantier.

Instanţele de apel şi de fond au reţinut că, întrucât cele două titluri ale părţilor provin de la acelaşi autor - Statul Român - este preferabil titlul reclamantei, în condiţiile în care a fost primul înscris în CF, şi în raport de concluziile expertizei tehnice efectuate în cauză de expertul H., din care rezultă că între cele două imobile identificate mai sus există o suprapunere reală, s-a constatat că este întemeiată cererea reclamantei având ca obiect revendicarea terenului în cauză.

În ceea ce priveşte modul de soluţionare a cererii de obligare a pârâţilor la demolarea construcţiei şi la readucerea terenului în starea iniţială, instanţa de apel a reţinut că pârâţi au început construcţia pe terenul de 1000 mp, cu nr. top x, înscris în C.F. nr. x Predeal, cu care figurează ca proprietari în baza autorizaţiei de construire nr. x/10.03.2016, eliberată de Primăria Oraşului Predeal, că în ceea ce priveşte momentul la care au aflat de existenţa viciului titlului lor, respectiv de faptul că există o suprapunere a acestor suprafeţe cu terenul de 2500 mp proprietatea reclamantei, cu număr cadastral x, înscris în Cartea Funciară nr. x Predeal, acesta este cel al efectuării raportului de expertiză în faţa primei instanţe, motiv pentru care s-a apreciat că, la momentul începerii construcţiei, pârâţii erau de bună-credinţă, motiv pentru care s-a apreciat că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile art. 582 C. civ. care permiteau reclamantei să solicite obligarea pârâţilor la desfiinţarea lucrărilor şi la aducerea imobilului în starea iniţială, ci, eventual ale art. 581 C. civ.

Cum criticile reclamantei vizează greşita aplicare a legii, respectiv a dispoziţiilor art. 586 alin. (1) C. civ., întrucât s-a reţinut buna-credinţă a pârâţilor la momentul începerii construcţiei, Înalta Curte reţine următoarele:

C. civ. reglementează conceptul de bună-credinţă în art. 14 alin. (1), statuând asupra faptului că "orice persoană fizică sau persoană juridică trebuie să îşi exercite drepturile şi să îşi execute obligaţiile civile cu bună-credinţă, în acord cu ordinea publică şi bunele moravuri".

În cazul ocrotirii bunei-credinţe în doctrină şi jurisprudenţă, s-a considerat că este de bună-credinţă şi constructorul care are convingerea fermă, dar eronată, că este proprietarul terenului pe care construieşte, că buna-credinţă trebuie să existe atât la începutul construcţiei cât şi pe toată durata executării ei, că buna-credinţă a constructorului încetează în cazul în care apare o îndoială cu privire la legitimitatea sau regularitatea titlului său.

Or, din perspectiva celor expuse, Înalta Curte reţine că, pentru a produce efecte juridice, buna - credinţă a constructorului trebuie să fie nu numai deplină, dar să şi subziste pe toată durata executării lucrărilor, iar atitudinea părţii, care o invocă să nu fie susceptibilă de interpretări sau de echivoc.

Cum instanţa de apel s-a limitat în analiza bunei-credinţe doar la momentul de început al lucrărilor, făcând o greşită interpretare a instituţiei bunei-credinţe din perspectiva dispoziţiilor art. 586 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că, în cauză, sunt incidente dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., motiv pentru care, în temeiul art. 496 alin. .2 C. proc. civ., va admite recursul declarat de reclamantă, va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe, care în rejudecare va putea dispune administrarea probelor necesare şi pertinente în ce priveşte existenţa/inexistenţa bunei-credinţe pe toată durata efectuării lucrărilor, în raport de care se va putea aprecia incidenţa sau neincidenţa instituţiei bunei-credinţe a constructorului.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 458 Ap din 3 aprilie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia I civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 12 martie 2020.