Nullity of land title under Law 18/1991 and effect on subsequent sales contracts: applicability of absolute nullity versus good faith protection of subsequent purchasers

Şedinţa publică din data de 10 martie 2020

Asupra cauzei de faţă constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa la 14.11.2015, astfel cum a fost precizată, reclamantul Primarul Comunei Agigea, în contradictoriu cu pârâţii Comisia Judeţeana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Constanta, A., B., C., D., E., F., G., H., I., J. şi S.C. K. S.R.L., a solicitat: 1. Constatarea nulităţii absolute parţiale a titlului de proprietate nr. x din 27.05.2002 emis pe numele autoarei L., cu beneficiari H., J. şi I., în ceea ce priveşte suprafaţa de 4 ha şi 1600 mp, teren situat în Comuna Agigea, sat Lazu, parcela x, nr. cadastral x şi 270/2; 2. Constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/28.05.2002 autentificat la BNP M., încheiat între H., J. şi I. în calitate de vânzători şi D. şi E. în calitate de cumpărători, având ca obiect lotul nr. x, în suprafaţa de 20.000 mp; 3. Constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/11.09.2002 la BNP N. perfectat de D. şi E., prin care au vândut lotul x în suprafaţa de 30.000 mp către K. S.R.L.; 4. Constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.12.2004 la BNP O. şi P., încheiat între D. şi E., în calitate de vânzători, şi F. şi G., în calitate de cumpărători, pentru suprafaţa de 20.000 mp, lot x; 5. Constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.12.2004 la BNP O. şi P., încheiat între F. şi G. în calitate de vânzători şi A. şi B., în calitate de cumpărători, pentru suprafaţa de 20.000 mp, lot 1 270/2; 6. Constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/16.04.2007 la BNP Q., încheiat intre A. şi B. şi C., pentru suprafaţa de 20.000 mp;7. Constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.12.2014 la BNP O., încheiat între H., J. şi I. şi A. şi B., pentru suprafaţa de 20.000 mp;

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal.

Prin sentinţa civilă nr. 678 din 16.03.2018, Tribunalul Constanţa a respins excepţia autorităţii de lucru judecat a sentinţei penale nr. 116/12.03.2013 si a deciziei penale nr. 210/P/09.03.2015, pronunţate în dosarul penal nr. x/2009, a admis în parte acţiunea, a constatat nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate nr. x din 27.05.2002 emis de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Constanţa, pe numele autoarei L., cu beneficiari H., J. si I., in ceea ce priveşte suprafaţa de 4 ha si 1.600 mp, teren situat in Comuna Agigea, sat Lazu, parcela x, nr. cadastral x si 270/2 şi a respins celelalte cereri ca nefondate; în temeiul disp.art. 453 alin. (2) C. proc. civ. au fost obligaţi pârâţii la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 500 RON, reprezentând onorariu expert, către reclamant. S-a dispus obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 16200 RON, reprezentând onorariu avocat, redus conform 451 alin. (2) C. proc. civ., către pârâta S.C. K. S.R.L..

3. Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de apel.

Prin decizia nr. 172/C din data de 31 octombrie 2018, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a admis apelul reclamantului Primarul Comunei Agigea împotriva sentinţei nr. 678 din 16 martie 2018, pronunţată de Tribunalul Constanţa, în dosarul nr. x/2015, în contradictoriu cu pârâţii: A., B., C., D., E., F., G., H., I. şi J..

A schimbat, în parte, sentinţa civilă nr. 678 din data de 16 martie 2018 a Tribunalul Constanţa, secţia I civilă, în sensul că a constatat nulitatea absolută şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din data de 28 mai 2002 la B.N.P. M., Constanţa.

A respins apelul pârâtei Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Constanţa şi apelul incident al intimatului K. S.R.L Braşov formulate împotriva sentinţei civile nr. 678 din data del6 martie 2018, pronunţate de Tribunalul Constanţa, în dosarul civil nr. x/2015, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi: A., B., C., D., E., F., G., H., I. şi J..

A menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Constanţa au declarat recurs reclamantul Primarul Comunei Agigea, pârâta S.C. K. S.R.L şi pârâţii D. şi E..

Recursurile formulate în cauză sunt declarate în termen legal.

Recursul declarat de reclamantul Primarul Comunei Agigea: Invocând incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant Primarul Comunei Agigea, în esenţă, a susţinut următoarele:

- instanţele de fond au făcut o greşita aplicare în cauza a dispoziţiilor art. 1295 şi art. 1899 C. civ. de la 1865, reţinând eronat că este aplicabilă excepţia subdobânditorului de bună-credinţă a unui bun cu titlu oneros cu privire la contractele de vânzare-cumpărare încheiate în perioada 2002-2007 cu privire la terenul situat în parcela A 428/21/5, în suprafaţa de 50.000 mp, dezvoltând amplu această critică;

- instanţa de apel a apreciat în mod greşit că, în privinţa contractului autentificat sub nr. x din data de 11 septembrie 2002, prin care K. S.R.L. a devenit proprietarul unei suprafeţe de 8 ha, ca şi în privinţa celorlalte contracte de vânzare-cumpărare încheiate de D. (nr. 6595 şi 6591 din 20.12.2004) şi celelalte subsecvente, subdobânditorii au devenit proprietari în condiţiile care permit constatarea că au acţionat cu bună credinţă, indiferent de reaua-credinţă a lui D.;

- instanţa de apel a reţinut în mod greşit că "prin implicarea autorităţilor publice în diferite activităţi, acestea au suferit modificări de natură a întări aparenţa de validitate a titlului vânzătorului D., chiar dacă obiectul acestor contracte este unul care derivă din titlul de proprietate şi contractul anulat";

- în finalul contractului nr. x din data de 11 septembrie 2002, prin care K. S.R.L. a achiziţionat terenul de 8 ha din care face parte şi suprafaţa de 30.000 mp ce face obiectul prezentei cauze, se menţionează la art. 18 că "la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorii au predat cumpărătoarei în original, o serie de documente", iar din enumerarea făcută de notar rezultă că sunt chiar înscrisurile din care K. S.R.L. putea să deducă situaţia juridică cel puţin precară a terenului.

- instanţa de apel a reţinut în mod eronat că nu a răsturnat prezumţia bunei-credinţe a subdobânditorului cu titlu oneros instituită de art. 1899 alin. (1) C. civ., făcând o greşită aplicare a acestor dispoziţii legale în prezenta cauză;

- nu suntem în prezenţa unei erori invincibile, deoarece conduita lui D. în calitate de proprietar aparent al terenului de 50.000 mp denotă faptul că existau anumite probleme legate de modul de reconstituire al dreptului de proprietate cu privire la acest teren;

- nu poate fi reţinută teza exprimată de către instanţa de apel potrivit cu care "înstrăinătorul D. prezenta toate aparenţele de proprietar", teză contrazisă chiar de aspectele pe care instanţa de apel le reţine atunci când constată reaua-credinţă a vânzătorilor D. şi E., la momentul dobândirii de către aceştia a terenurilor respective;

- D. şi E. au încasat pentru terenul de 5 ha, parcela x suma de 495.798,60 RON din partea cumpărătorului K. S.R.L. şi 342.857,14 RON din partea cumpărătorilor F. şi G., în total 838.655,74 RON pentru terenul de 5 ha. în ceea ce priveşte apărarea K. S.R.L. cu privire la faptul ca a plătit preţul aferent terenului de 30.000 mp, acesta are posibilitatea de a acţiona împotriva vânzătorului D., în temeiul obligaţiei de garanţie pentru evicţiune asumată de către acesta la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare. Plata preţului nu salvgardează actul de vânzare-cumpărare lovit de o cauză de nulitate absolută, respectiv tocmai ca urmare a încălcării unei dispoziţii legale imperative prevăzute de Legea nr. 18/1991, aceea ca persoana beneficiară a titlului să fi avut calitatea de proprietar deposedat anterior anului 1945 sau de moştenitor al acestuia;

- în considerentele deciziei apelate se reţine în mod greşit, ca argument al bunei-credinţe a dobânditorilor succesivi, faptul că "la momentul vânzării despre care se face vorbire în apel, bunurile dobândite de D. erau înscrise în Cartea Funciară a localităţii Agigea";

- prezumţia de bună-credinţă a dobânditorului cu titlu oneros instituită de art. 1898 C. civ. 1864 poate fi răsturnată prin probe, astfel că ea nu are caracter absolut şi nu salvgardează de plano actul juridic lovit de nulitate în ceea ce îl priveşte pe acesta;

- nu suntem în ipoteza în care proprietarii iniţiali, cei în favoarea cărora a fost emis titlul de proprietate - familia R. - să fi acţionat cu rea-credinţă la reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului de 5 ha, iar ulterior D. şi E. să fi dobândit aceste terenuri, fără să cunoască aceste aspecte, ceea ce ar fi făcut ca şi cumpărătorii ulteriori să nu le poată deduce, ci suntem în situaţia în care cei care au acţionat cu rea-credinţă, atât la momentul emiterii titlului de proprietate, cât şi la perfectarea contractului nr. x din data de 28 mai 2002, sunt cumpărătorii D. şi E., astfel că terţele persoane care au dobândit de la aceştia terenurile în cauză aveau posibilitatea, prin raportare la un "minim de diligente", să constate modul precar în care vânzătorii lor dobândiseră terenurile în cauză;

- instanţa de apel consideră în mod eronat că buna-credinţă a terţilor dobânditori este fundamentată pe faptul că "înstrăinătorul era înscris în evidenţele fiscale ale localităţii cu imobilul care se voia înstrăinat";

- faptul că au fost efectuate anumite operaţiuni cadastrale de alipire şi dezlipire a acestui teren de 5 ha şi faptul că s-a introdus terenul în cauză în intravilanul Comunei Agigea nu constituie un impediment în constatarea nulităţii absolute a actelor succesive translative de proprietate;

- edificarea de construcţii de către K. S.R.L. pe terenul de 5 ha ce face obiectul titlului de proprietate deja constatat nul de către prima instanţă de judecată nu validează din punct de vedere al valabilităţii actului, contractele de vânzare-cumpărare prin care K. S.R.L. a devenit titularul dreptului de proprietate cu privire la acest teren;

- instanţa de apel a apreciat în mod greşit că, "chiar dacă obiectul acestor contracte este unul care derivă din titlu de proprietate şi contractul anulat, prin implicarea autorităţilor publice în diferite activităţi, acestea au suferit modificări de natura a întări aparenţa de validitate a titlului vânzătorului D.".

- în condiţiile în care a solicitat nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate nr. x/2002, în mod corect prin expertiza efectuată în cauză s-a stabilit că "suprafaţa de 8.600 mp să fie amplasată în partea de est, învecinată cu fosta parcelă A 428/21/4, cu perimetrul 1-8-9-10-11-a-b-c-l, dat fiind că este o zonă ce prinde mai multe detalii ale noii configurări a proprietăţii K. S.R.L.;

- achitarea de către instanţa penală a lui D. şi a lui S. nu echivalează cu orice lipsă de culpă a acestora la momentul emiterii titlului de proprietate în mod nelegal şi în niciun caz nu poate fi asimilată unei bune-credinţe a lui D. sau a celor care ulterior au cumpărat de la acesta terenurile respective;

- în condiţiile în care titlul de proprietate nr. x/2002 este lovit de nulitate, instanţele de fond ar fi trebuit să dispună şi constatarea nulităţii absolute a tuturor contractelor de vânzare-cumpărare perfectate pentru acest teren de la data emiterii lui şi până în prezent, în baza principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial (resoluto jure dantis, resolvitur jus accipienti), datorită legăturii lor juridice;

- faţă de probele administrate în cauză, rezultă că instanţele de fond au aplicat în mod greşit dispoziţiile legale la situaţia de fapt dedusă judecăţii, în condiţiile în care nu suntem în situaţia excepţiei terţului dobânditor de bună-credinţă a unui bun imobil cu titlu oneros, ci suntem sub sfera de aplicare a principiilor de drept civil ce guvernează instituţia nulităţii absolute, respectiv "accesorium seguitur principale" şi "nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipso habet".

- instanţa de apel a interpretat în mod greşit dispoziţiile art. II alin. (2)/4 din Legea nr. 169/1997, care reprezintă temeiul juridic al acţiunii reclamantului, în raport de care nulitatea absolută a unui titlu de proprietate emis în procedura Legii nr. 18/1991 determină şi nulitatea actelor subsecvente acesteia, norma specială neprevăzând nicio derogare în raport de calitatea dobânditorilor ulteriori ai terenului ce a tăcut obiectul titlului de proprietate constatat nul absolut;

- sunt incidente prevederile art. III alin. (2)4 Legea nr. 169/1997 potrivit cu care "în cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren";

- nu poate fi reţinută teza instanţei de apel expusă în pag nr. 13 şi potrivit cu care "indiferent de interpretarea ce s-ar da dispoziţiilor art. III Legea nr. 169/1997, acesta nu reglementează situaţia particulară a reclamantului apelant şi nici nu se modifică în vreun fel regimul juridic al nulităţii (din perspectiva protecţiei bunei credinţe a dobânditorilor ulteriori)";

- instanţa de apel a interpretat în mod eronat considerentele deciziei Curţii Constituţionale a României nr. 743/2012 prin care a fost respinsă excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. III alin. (2)4 din Legea nr. 169/1997;

- în cazul acţiunilor în constatarea nulităţii unui titlu de proprietate formulată de către primar şi a actelor subsecvente acestuia nu mai există posibilitatea "de a se alege între restituirea preţului de către cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul conform art. III alin. (2)4 din Legea nr. 169/1997 sau aplicarea art. 966-968 C. civ..", aşa cum a reţinut prima instanţă că s-ar interpreta dispoziţiile legale invocate, ci se aplica în mod logic dispoziţiile art. 966-968 C. civ., dispunându-se constatarea nulităţii actelor subsecvente unui titlu de proprietate constatat nul absolut";

- reglementarea expresă instituită de către legiuitor prin art. III alin. (2)4 din Legea nr. 169/1997 arată în mod clar că în situaţia constatării nulităţii unui titlu de proprietate emis conform Legii nr. 18/1991 republicată - act juridic de drept administrativ şi de drept civil cu o natura juridică specială - nulitatea absolută a actelor juridice perfectate ulterior în baza acestuia este una prevăzută în mod expres de lege şi de la care nu se poate deroga, nefiind aplicabile sub acest aspect excepţiile cu privire la constatarea nulităţii unui act juridic civil încheiat între persoane de drept privat, unde anularea actelor subsecvente depinde buna sau reaua credinţă a terţilor care au participat la perfectarea acestora;

- interpretarea corectă a art. III alin. (2)4 din Legea nr. 169/1997 este cea pe care a arătat-o în cererea de chemare în judecată şi în raport de care, în situaţia unui titlul de proprietate constatat nul de către instanţa de judecată, nulitatea actelor subsecvente de înstrăinare succesivă a terenului ce a făcut obiectul acestui titlu este obligatoriu a fi stabilită de către instanţa de judecată, cu obligaţia corelativă a vânzătorului iniţial să restituie preţul încasat dobânditorilor acestor terenuri, din moment ce acest teren revine în patrimoniul proprietarului de drept al terenului, cel în beneficiul căruia ar fi trebuit emis iniţial, în mod corect, titlul de proprietate cu privire la terenul în cauză;

- din perspectiva modului de redactare a textului art. III pct. 1 lit. a) din Legea nr. 169/1997, coroborat cu prevederile art. III alin. (2)4 din Legea nr. 169/1997, rezultă că sunt întrunite exigentele instituie de art. 5 C. civ. 1864 invocate de către intimatul-pârât în ceea ce priveşte modalitatea de instituire de către legiuitor a unei derogări exprese şi de strictă aplicare de la regula generală;

- în condiţiile admiterii în parte a cererii de chemare în judecată, instanţa de apel trebuia să admită apelul reclamantului şi să constate că este nelegală obligarea acestui la plata sumei de 16.200 RON - onorariu avocat către K. S.R.L.

- onorariul de 16.200 RON este exagerat, raportat la munca depusă de avocatul pârâtei K. S.R.L.

Recursul promovat de pârâta S.C. K. S.R.L.: Invocând incidenţa motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă S.C. K. S.R.L a susţinut că instanţa de apel a interpretat vădit nelegal textul art. 451 alin. (2) C. proc. civ. cu referire la art. 453 alin. (1) din acelaşi cod, art. 1357 C. civ. şi art. 132 alin. (3) din Statutul profesiei de avocat, încălcând şi principiile menţionate în art. 90 alin. (2) din Legea nr. 303/2004 privind statutul judecătorilor şi procurorilor şi ale art. 6, 14 şi 24 din Carta interprofesională a judecătorilor, procurorilor şi avocaţilor români. In esenţă, a susţinut că:

- în mod greşit instanţa de apel a respins apelul incident formulat de K. S.R.L., reţinând din cuprinsul art. 451 alin. (2) C. proc. civ. numai doua criterii, respectiv valoarea pricinii şi munca prestata de avocat, fără a ţine seama şi de circumstanţele cauzei, aşa cum prevede textul de lege;

- curtea de apel a minimalizat munca avocatului, neţinând seama de aspectele vizând redactarea actelor procedurale depuse la dosar, apărările formulate împotriva tuturor temeiurilor de drept invocate de reclamant, timpul, învederarea aspectelor ce reieşeau din probe (aspect care a determinat verificarea cu uşurinţă de instanţă a aspectelor legate de reaua şi buna-credinţă), prezenţa la 19 termene de judecată, precum şi verificarea şi studierea tuturor celor 5 documentaţii aferente contractelor de vânzare-cumpărare;

- instanţa de apel, în aplicarea art. 451 alin. (1) C. proc. civ., nu a analizat prevederile art. 453 alin. (1) din acelaşi act normativ, cu referire la culpa reclamantului.

Recursul declarat de pârâţii D. şi E.: Susţinând incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi D. şi E., în esenţă, au arătat următoarele:

- în mod greşit instanţa de apel a admis apelul reclamantului Primarul Comunei Agigea şi a schimbat în parte hotărârea instanţei de fond în sensul că a constatat nulitatea absolută şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din data de 28 mai 2002 la BNP M., contract intervenit între H., J. şi I. în calitate de vânzători şi D. şi E. în calitate de cumpărători, având ca obiect lotul x în suprafaţă de 20.000 mp teren;

- în mod greşit instanţa de apel a reţinut că la perfectarea contractului de vânzare cumpărare terţii cumpărători au acţionat cu rea-credinţă astfel că sancţiunea nulităţii absolute este aplicabilă acestui contract;

- în aprecierea relei-credinţe a cumpărătorilor D. şi E. instanţa de apel a înlăturat în mod greşit efectele pozitive ale puterii de lucru judecat a sentinţei penale nr. 116 din data de 12 august 2013 a Tribunalului Constanţa, definitivă prin decizia penală 210/P din data de 9 martie 2015 a Curţii de Apel Constanţa, şi a reţinut din declaraţiile acestora că îl cunosc pe primarul localităţii Agigea, primar condamnat prin hotărârile penale mai sus arătate;

- instanţa de apel a apreciat greşit faptul că vânzarea-cumpărarea s-a perfectat prin asumarea întregii responsabilităţi a dobândirii unui teren în condiţii care ar fi trebuit să ridice semne de întrebare dacă cumpărătorii ar fi fost de bună credinţă;

- soluţia pronunţată în apel este dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor legale incidente, respectiv cele ce reglementează condiţia terţului dobânditor de bună-credinţă a unui bun imobil;

- instanţa de apel nu a amintit nimic despre reaua sau buna-credinţă a recurentei-pârâte E. la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

5. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 14 ianuarie 2020 completul de filtru a admis în principiu recursul şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică pentru soluţionare la data de 10 martie 2020.

S-a fixat termen de judecată la data de 10 martie 2020, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

6. Apărările formulate în cauză

Recurentul-reclamant Primarul Comunei Agigea a depus întâmpinări la recursurile formulate de pârâta K. S.R.L. şi de pârâţii D. şi E., prin care a solicitat respingerea recursurilor ca nefondate.

Recurenta-pârâtă K. S.R.L. a depus întâmpinări la recursurile formulate de reclamantul Primarul Comunei Agigea şi de pârâţii D. şi E., prin care a solicitat constatarea nulităţii recursului reclamantului şi, în subsidiar, respingerea acestuia ca nefondat, precum şi admiterea recursului pârâţilor persoane fizice.

Recurentul-reclamant Primarul Comunei Agigea a depus răspuns la întâmpinarea formulate de pârâta K. S.R.L., prin care a solicitat respingerea excepţiei nulităţii recursului şi înlăturarea tuturor apărărilor ca nefondate.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursurile declarate sunt nefondate pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

1. Prin recursul declarat de reclamantul Primarul Comunei Agigea se invocă, în esenţă, incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. din perspectiva aplicării în cauză a dispoziţiilor art. 1295 şi art. 1899 C. civ. de la 1865, relativ la excepţia subdobânditorului de bună-credinţă a unui bun cu titlu oneros cu privire la contractele de vânzare-cumpărare încheiate în perioada 2002-2007 (privind terenul situat în parcela A 428/21/5, în suprafaţa de 50.000 mp), a prevederilor art. III alin. (24) din Legea nr. 169/1997, a aplicării deciziei Curţii Constituţionale nr. 743/2012 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. III alin. (24) din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 şi a neaplicării principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial.

Aceste motive de recurs nu sunt fondate.

În privinţa contractelor de vânzare cumpărare încheiate în perioada 2002 - 2007, atât prima instanţă, cât şi instanţa de apel au constatat în mod legal că nu sunt incidente dispoziţiile art. 1254 alin. (2) din noul C. civ., aceste dispoziţii nefiind aplicabile actelor juridice încheiate anterior intrării in vigoare a Noului C. civ.. Curtea de apel a concluzionat astfel, referitor la art. III alin. (2)4 din Legea nr. 169/1997, că legiuitorul nu a prevăzut în mod expres faptul că nulitatea titlului de proprietate atrage de drept nulitatea actelor subsecvente acestuia, astfel cum susţine reclamantul.

Interpretarea este conformă dispoziţiilor legale incidente deoarece legea nouă nu poate atribui efectele sale proprii situaţiilor juridice trecute şi nici actelor sau faptelor juridice din care ele provin, adică nu le poate atribui efecte pe care acestea nu le puteau produce sub imperiul legii sub care s-au format. Cum actele şi faptele juridice nu pot genera decât efectele juridice prevăzute de legea în vigoare la momentul apariţiei lor, fie că este vorba de efecte produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi, fie că este vorba de efectele produse după intrarea în vigoare a legii noi, nu subzistă critica recurentului reclamant sub acest aspect.

În ceea ce priveşte decizia Curţii Constituţionale nr. 743/2012 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. III alin. (24) din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991, în decizie s-a reţinut că prin prevederile de lege criticate "legiuitorul nu a adus atingere drepturilor câştigate în mod legal, ci a statuat, prin norme imperative, că actele de reconstituire şi constituire a dreptului de proprietate, emise în condiţii ilegale, sunt lovite de nulitate absolută. Efectul nulităţii absolute de repunere în situaţiile anterioare deschide posibilitatea celor îndreptăţiţi să beneficieze de reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor. În situaţia în care respectivele titluri de proprietate au intrat în circuitul civil prin acte de vânzare-cumpărare succesive sau în alt mod, fostul proprietar se va adresa justiţiei pentru constatarea nulităţii absolute a titlului iniţial, potrivit art. III din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr. 18/1990. Însă, în aceste cazuri, dispoziţiile legale aplicabile nu trebuie să creeze o stare de instabilitate a raporturilor juridice şi să aducă atingere drepturilor câştigate în temeiul legilor menţionate anterior, ce au reglementat regimul reconstituirii şi constituirii dreptului de proprietate funciară. De aceea, legiuitorul a instituit o excepţie de la regula reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor pe vechile amplasamente, reglementând obligaţia persoanei care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul de a remite preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren.

Aşadar, opţiunea legiuitorului de a-i prefera pe subdobânditorii de bună-credinţă ai înstrăinărilor succesive nu vine în contradicţie cu spiritul Legii nr. 18/1991, şi anume cu caracterul reparator consacrat de aceasta, întrucât, în situaţia în care restituirea în natură nu mai poate opera, devin aplicabile dispoziţiile referitoare la remiterea preţului actualizat.

Instanţa de apel a statuat în mod corect că nu se modifică în vreun fel regimul juridic al nulităţii din perspectiva protecţiei bunei credinţe a dobânditorilor ulteriori, neputând fi primită critica recurentului reclamant în sensul că nu mai operează salvgardarea actelor subsecvente încheiate de terţii dobânditori de bună-credinţă şi că în situaţia în care avem un titlu de proprietate emis în procedura Legii nr. 18/1991 şi constatat nul de către o instanţă, se anulează şi actele subsecvente, potrivit principiului accesorium sequitur principale, fără niciun fel de excepţie.

Pe de altă parte, Curtea de apel reţine în mod legal că reclamantul nu a invocat reaua credinţă a pârâţilor şi, în consecinţă, nici nu a administrat probe în acest sens.

Motivele invocate de recurent privind fundamentarea bunei-credinţe a terţilor dobânditori pe faptul că "înstrăinătorul era înscris în evidenţele fiscale ale localităţii cu imobilul care se voia înstrăinat", cele privind faptul că au fost efectuate anumite operaţiuni cadastrale de alipire şi dezlipire a acestui teren de 5 ha, că s-a introdus terenul în cauză în intravilanul Comunei Agigea, că edificarea de construcţii de către K. S.R.L. pe terenul de 5 ha ce face obiectul titlului de proprietate deja constatat nul de către prima instanţă de judecată nu validează contractele de vânzare-cumpărare prin care K. S.R.L. a devenit titularul dreptului de proprietate cu privire la acest teren constituie chestiuni de fapt ce nu por fi supuse analizei instanţei de control sub aspectul legalităţii deciziei recurate.

Nici critica recurentului Primarul comunei Agigea privind cuantumul onorariului de 16.200 RON la care a fost obligat ca parte căzută în pretenţii nu este fondată, instanţa de apel a făcut o justă aplicare a prevederilor art. 451 C. proc. civ., raportat la munca depusă de avocatul pârâtei K. S.R.L şi la celelalte criterii legale.

Prin Decizia nr. 471/27.06.2017, Curtea Constituţională a reţinut că avocatul, prin exercitarea profesiei sale, îndeplineşte o activitate economică, ce constă în oferirea de bunuri sau servicii pe o piaţă liberă (Hotărârea Curţii de Justiţie a Uniunii Europene din 19.02.2002, pronunţată în Cauza Wouters şi alţii, paragraful 49), însă orice activitate economică se desfăşoară "în condiţiile legii"; în consecinţă, legiuitorul a apreciat că valoarea onorariului trebuie să fie proporţională cu serviciul prestat, instituind astfel posibilitatea limitării sale în cazul în care nu există un just echilibru între prestaţia avocaţială şi onorariul solicitat. De asemenea, prin aceeaşi decizie, Curtea a mai reţinut că obligativitatea plăţii cheltuielilor de judecată, incluzând onorariile avocaţilor, de către partea ale cărei pretenţii nu au fost admise de instanţa de judecată, are la bază ideea de culpă procesuală a acesteia şi nu contravine prevederilor constituţionale. Totodată, prin Decizia nr. 165/27.03.2018, în legătură cu obligativitatea plăţii cheltuielilor de judecată, incluzând onorariul avocatului, de către partea care pierde procesul, Curtea Constituţională a reţinut, invocând jurisprudenţa sa în această materie, că prerogativa instanţei de a cenzura, cu prilejul stabilirii cheltuielilor de judecată, cuantumul onorariului avocaţial convenit, prin prisma proporţionalităţii sale cu amplitudinea şi complexitatea activităţii depuse, este cu atât mai necesară cu cât respectivul onorariu, convertit în cheltuieli de judecată, urmează a fi suportat de partea potrivnică, dacă a căzut în pretenţii, ceea ce presupune, în mod necesar, ca acesta să îi fie opozabil.

Drept urmare, recursul declarat de reclamantul Primarul Comunei Agigea este nefondat.

2. Recursul promovat de pârâta S.C. K. S.R.L.este întemeiat pe incidenţa motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. şi este susţinut prin prisma interpretării nelegale a art. 451 alin. (2) C. proc. civ. cu referire la art. 453 alin. (1) din acelaşi cod, art. 1357 C. civ. şi art. 132 alin. (3) din Statutul profesiei de avocat.

Acest recurs va fi analizat pe fondul acestuia, prin prima motivelor invocate, neputându-se reţine că este incidentă decizia pronunţată în recursul în interesul legii nr. 3/2020 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, dată fiind admiterea în principiu a acestui recurs la data de 14 ianuarie 2020.

Se consideră astfel că în mod greşit instanţa de apel a respins apelul incident formulat de K. S.R.L., reţinând din cuprinsul art. 451 alin. (2) C. proc. civ. numai două criterii, respectiv valoarea pricinii şi munca prestată de avocat, fără a ţine seama şi de circumstanţele cauzei, aşa cum prevede textul de lege.

Motivul de recurs invocat nu este fondat.

Instanţa are posibilitatea să reducă onorariul de avocat, atunci când acesta este "vădit disproporţionat în raport cu valoarea sau complexitatea cauzei ori cu activitatea desfăşurată de avocat, ţinând seama şi de circumstanţele cauzei", fără ca aceasta să însemne intervenirea în raporturile dintre avocat şi clientul său. Dimpotrivă, în virtutea relativităţii efectelor obligatorii ale contractelor, onorariul convenit între părţi rămâne valabil stabilit, dar recuperarea acestuia de la partea căzută în pretenţii se va face în cuantumul şi în limitele stabilite de instanţă, atunci când aceasta apreciază că trebuie redimensionat cuantumul, în raport de criteriile legale. Aşa fiind, invocarea art. 127,128 şi 129 din Statutul profesiei de avocat subliniază tocmai caracterul inter partes al stabilirii onorariului avocaţial, fără însă să poată influenţa aplicarea criteriilor legale în cazul în care instanţa apreciază că se impune reducerea acestuia. Curtea constată că art. 451 alin. (2) noul C. proc. civ. prevede câteva repere în aprecierea cuantumului cheltuielilor de judecată, prevăzând că instanţa poate, chiar şi din oficiu, să reducă motivat partea din cheltuielile de judecată reprezentând onorariul avocaţilor, atunci când acesta este vădit disproporţionat în raport cu valoarea sau complexitatea cauzei ori cu activitatea desfăşurată de avocat, ţinând seama şi de circumstanţele cauzei. Prin urmare, aprecierea se face, pe de o parte, în raport cu valoarea sau complexitatea cauzei, iar, pe de altă parte, cu activitatea desfăşurată de avocat, în ambele cazuri ţinând seama şi de circumstanţele cauzei, circumstanţe avute în vedere la aprecierea cuantumului de 12600 RON.

Nu se poate primi astfel susţinerea acestui recurent în sensul că instanţa de apel ar fi minimalizat munca avocatului, neţinând seama de aspectele vizând redactarea actelor procedurale depuse la dosar, apărările formulate împotriva tuturor temeiurilor de drept invocate de reclamant, învederarea aspectelor ce reieşeau din probe, Curtea de apel făcând o justă aplicare a art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

3. Prin recursul declarat de pârâţii D. şi E. se susţine incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., învederând că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că la perfectarea contractului de vânzare cumpărare terţii cumpărători au acţionat cu rea-credinţă astfel că sancţiunea nulităţii absolute este aplicabilă acestui contract.

Se mai arată că, în aprecierea relei-credinţe a cumpărătorilor D. şi E., instanţa de apel ar fi înlăturat în mod greşit efectele pozitive ale puterii de lucru judecat a sentinţei penale nr. 116 din data de 12 august 2013 a Tribunalului Constanţa, definitivă prin decizia penală 210/P din data de 9 martie 2015 a Curţii de Apel Constanţa, şi a reţinut din declaraţiile acestora că îl cunosc pe primarul localităţii Agigea, primar condamnat prin hotărârile penale mai sus arătate.

Recursul declarat de pârâţii E. şi D. vizează, în esenţă, aplicarea prevederilor legale incidente privind buna credinţă a acestora, recurs ce nu este fondat.

Curtea a reţinut în mod just că buna credinţă se întemeiază nu numai pe existenţa titlului, ci şi pe cercetări suplimentare şi exigente ale titlului proprietarului, pe care cumpărătorul trebuie să le efectueze critic - pentru aflarea situaţiei juridice a imobilului, în scopul înlăturării oricărui echivoc cu privire la valabilitatea titlului înstrăinătorului . În cauză, Curtea de apel a apreciat în mod just că dobânditorul D. nu poate invoca buna sa credinţă, soluţia constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/28.05.2002 la BNP M. fiind dispusă cu aplicarea justă a prevederilor legale incidente, reţinând că numitul D. era o persoană care "făcea investiţii în diferite localităţi", care cunoştea că mandatara vânzătorilor era chiar secretarul localităţii, numitul D. achitând promitenţilor vânzători întreaga sumă reprezentând contravaloarea bunului vândut deşi nu avea nici un fel de garanţie că respectiva vânzare se va finaliza.

Se constată astfel nu poate fi reţinut motivul de recurs privind buna credinţă a subdobânditorului D..

Nu poate fi primit nici motivul de recurs privind înlăturarea de către instanţa de fond a efectelor pozitive ale puterii de lucru judecat a sentinţei penale nr. 116 din data de 12 august 2013 a Tribunalului Constanţa, definitivă prin decizia penală 210/P din data de 9 martie 2015 a Curţii de Apel Constanţa, în faza procesuală a apelului neinvocându-se ca motiv de apel faptul că Tribunalul ar fi interpretat sau aplicat în mod nelegal prevederile legale incidente în privinţa respingerii acestei excepţii, statuarea instanţei de fond nefiind, aşadar, contestată .

Susţinerea recurenţilor privind lipsa din cuprinsul deciziei atacate a unor referiri la reaua sau buna-credinţă a recurentei-pârâte E. la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare nu poate conduce la reţinerea nelegalităţii deciziei recurate deoarece contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/28.05.2002 la BNP M. este încheiat de numitul D. iar în virtutea prezumţiei de mandat tacit reciproc între soţi, fiecare dintre soţi este presupus că, exercitând drepturile conferite de lege soţilor asupra bunurilor comune, acţionează nu numai în nume propriu, ci şi ca reprezentant al celuilalt soţ, legiuitorul prezumând că soţii şi-au dat reciproc mandat de reprezentare pentru exercitarea actelor de administrare, de folosinţă şi de dispoziţie asupra bunurilor comune.

Nici în ceea ce o priveşte pe recurenta E., nu se poate aprecia, aşadar, că soluţia pronunţată în apel este dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor legale incidente, respectiv cele ce reglementează condiţia terţului dobânditor de bună-credinţă a unui bun imobil.

Pentru aceste considerente, se vor respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantul Primarul Comunei Agigea, de pârâţii E. şi D. şi de pârâta S.C. K. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 172/C din data de 31 octombrie 2018 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantul Primarul Comunei Agigea, de pârâţii E. şi D. şi de pârâta S.C. K. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 172/C din data de 31 octombrie 2018 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 10 martie 2020.