Revendication claim fails where building owner's separate title defeats landowner's action; appeal rejected, prior judgments binding.

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată şi valoarea litigiului

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, sub nr. x/2015, la data de 27.11.2015, astfel cum a fost precizată, reclamanţii A., B., C., D., E. şi F. au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul G., obligarea acestuia să le restituie terenul în suprafaţă de 3.000 mp, situat în Bucureşti, str. x, sector 3; obligarea pârâtului la desfiinţarea construcţiilor existente pe teren, iar în măsura în care acesta nu se va conforma, autorizarea reclamanţilor să procedeze în acest sens, pe cheltuiala pârâtului.

Valoarea obiectului litigiului este de 650.335 RON (525.162 pentru teren şi 125.173 RON pentru construcţii (stabilită prin încheierea din 22.02.2017, avându-se în vedere concluziile raportului de expertiză în specialitatea evaluarea proprietăţii imobiliare).

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti

Prin Sentinţa nr. 1394/11.10.2017, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins cererea, ca neîntemeiată.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti

Prin Decizia nr. 1397/A/12.11.2018 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins apelurile principale formulate de reclamanţii A., B., C., D., E., F. împotriva sentinţei, ca nefondate; a anulat, ca netimbrat, apelul incident declarat de pârâtul G..

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii au declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., reclamanţii A., B., C., D., E., F., formulând următoarele critici:

- Prin respingerea acţiunii în revendicare, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 555 alin. (1) şi art. 556 C. civ., dispoziţiile şi ale art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, texte legale raportat la care nu rezultă că exercitarea dreptului de proprietate ar fi îngrădită sau condiţionată de existenţa unor fapte sau acte juridice lăturalnice acestui drept, precum existenţa unui drept efemer asupra unei construcţii, mai ales că această construcţie este supusă efectelor hotărârii judecătoreşti irevocabile prin care s-a dispus desfiinţarea sa;

- Hotărârea instanţei de apel cuprinde motive contradictorii, respectiv deşi a constatat că reclamanţii au titlu de proprietate asupra terenului iar pârâtul nu deţine acte de proprietate, cu toate acestea a trecut la analiza susţinerilor pârâtului, conform cărora titlul de proprietate al autorului reclamanţilor ar fi nul pentru nesocotirea dispoziţiilor art. 29 din Legea nr. 18/1991 şi că terenul ar fi fost adus ca aport la capitalul social al H. SRL, de către reclamantul F., prin contractul de asociere încheiat la data de 25.05.1993 şi autentificat sub nr. x/15.02.1995 de Notariatul de Stat al Sectorului 3 Bucureşti, înlăturând în final toate aceste afirmaţii. În baza aceloraşi considerente, potrivit cărora în cauză sunt îndeplinite toate condiţiile prevăzute de C. civ. pentru a se admite acţiunea în revendicare, instanţa a respins în mod greşit apelul şi implicit acţiunea în revendicare, pe considerentul că pârâtul are o construcţie pe teren;

- Sentinţa nr. 4879/02.06.2006 a Judecătoriei Sector 3 Bucureşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare pentru construcţiile ce compun Ferma de legume nr. 3 situată în Bucureşti, str. x nu a fost analizată sub aspectul naturii juridice şi al efectelor pe care aceasta le produce. Această hotărâre nu putea fi pronunţată decât dacă instanţa constata ca au fost îndeplinite condiţiile de valabilitate ale unui contract. Ori, în considerentele acestei sentinţe s-a constatat că pârâtul nu a fost de acord cu admiterea acţiunii (deci, lipsea consimţământul), iar din preţul vânzării stabilit prin antecontract la suma de 600.000.000 RON s-a achitat numai 100.000.000 RON, deşi în antecontract s-a prevăzut că diferenţa de bani se va achita la data perfectării actului în forma autentică, astfel că nu erau îndeplinite condiţiile de validitate pentru încheierea unui contract, respectiv pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic;

- Sentinţa nr. 4879/02.06.2006 a Judecătoriei Sector 3 Bucureşti nu a fost pronunţată nici prin raportare la Sentinţa nr. 7392/02.10.1997 a aceleiaşi instanţe, prin care SC I. SRL (ulterior SC J. SA) a fost obligată la desfiinţarea lucrărilor de construcţii nelegal executate în str. x A, o extindere a construcţiei existente 140 mp din beton armat şi BCA şi o nouă construcţie 80 m x 50 m parter şi un nivel din BCA şi beton armat;

- Instanţa de apel nu a observat şi nu a analizat succesiunea pronunţării hotărârilor judecătoreşti, respectiv nu a observat că la data de 02.10.1997 s-a dispus, în mod irevocabil, prin hotărâre judecătorească, desfiinţarea tuturor construcţiilor din str. x, că la data de 26.11.1997 s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare privind vânzarea aceloraşi construcţii şi că hotărârea ce ţine loc de act autentic s-a pronunţat la data de 02.06.2006;

- Trimiterile instanţei de apel la hotărâri judecătoreşti pronunţate în alte cauze nu au legătură şi nu afectează natura şi conţinutul celor două sentinţe anterior menţionate.

5. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 29 ianuarie 2020, completul de filtru a admis în principiu recursul şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică, cu citare părţi, pentru soluţionarea acestuia, la data de 26.02.2020.

6. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea formulată în termen legal, intimatul-pârât G. a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, iar prin răspunsul la întâmpinare formulat în termen legal, recurentul-reclamant F. a solicitat admiterea recursului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată că recursul este nefondat.

În drept, potrivit dispoziţiilor art. 563 alin. (1) C. civ., "Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul". Potrivit alin. (3) al aceluiaşi articol, "Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut".

Dispoziţiile art. 555 alin. (1) C. civ. precizează că "Proprietarul are dreptul de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege", iar dispoziţiile art. 556 C. civ. prevăd care sunt limitele exercitării dreptului de proprietate privată.

În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art. 1 alin. (1) din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului potrivit cărora: "Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional".

Statuând prin normele de drept menţionate cu privire la dreptul de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv în considerarea calităţii de proprietar, legiuitorul nu face nicio distincţie între dreptul de proprietate care poartă asupra unui teren şi dreptul de proprietate care poartă asupra unor construcţii, proprietarii unor astfel de imobile având a-şi exercita drepturile lor de proprietate în limitele stabilite de lege.

În cazul în care imobilul compus din teren şi construcţii are proprietari diferiţi, rezolvarea conflictului ivit între proprietarul terenului şi proprietarul construcţiilor nu se poate realiza pe calea acţiunii în revendicare prin comparare de titluri îndreptată de proprietarul terenului împotriva proprietarului construcţiilor, întrucât titlurile de proprietate poartă asupra unor bunuri diferite (şi nu asupra aceluiaşi bun) şi ambii proprietari beneficiază de protecţia conferită dispoziţiile legale menţionate.

În această situaţie, proprietarul terenului are a apela la acele mijloace legale care îi conferă posibilitatea valorificării dreptului de proprietate asupra terenului ocupat de construcţiile aparţinând altui proprietar de bună-credinţă.

Aceasta, întrucât, dreptul proprietarului terenului de a poseda, folosi şi dispune de bun trebuie să se realizeze cu respectarea dreptului proprietarului construcţiei de a poseda, folosi şi dispune, la rându-i, de bunul său, drept care implică şi folosinţa terenului pe care sunt edificate construcţiile.

Totodată, dispoziţiile art. 431 alin. (2) C. proc. civ. prevăd următoarele: Oricare dintre părţi poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluţionarea acestuia din urmă.

Ca atare, partea interesată poate opune într-un nou proces dezlegarea dată asupra chestiunilor litigioase judecate anterior, în măsura în care acestea au legătură cu soluţionarea noului proces.

În speţă, analizând considerentele hotărârii instanţei de apel care au fundamentat soluţia pronunţată se constată că acestea nu sunt contradictorii în înţelesul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. şi că ele fundamentează soluţia pronunţată prin dispozitiv.

Astfel, statuarea instanţei de apel potrivit căreia reclamanţii sunt titularii dreptului de proprietate asupra suprafeţei de 3000 mp teren nu presupune, în mod obligatoriu, astfel cum eronat pretind reclamanţii prin recurs, obligarea părţii pârâte la predarea posesiei respectivului teren, instanţele de fond având a stabili, totodată, dacă pârâtul posedă fără drept acest teren, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 563 alin. (1) C. proc. civ.

În cauză, instanţele de fond au constatat că reclamanţii sunt titularii dreptului de proprietate asupra suprafeţei de 3000 mp teren în baza Titlul de proprietate nr. x/21.01.1997 eliberat de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor din municipiul Bucureşti, în temeiul Legii nr. 18/1991, unit cu contractul de partaj voluntar autentificat sub nr. x/05.02.2003 de către B.N.P. K..

Totodată, au constatat că şi pârâtul este titularul dreptului de proprietate asupra construcţiilor edificate pe acest teren, (construcţii ce compun Ferma nr. 3 legume, situate în Bucureşti, str. x, respectiv clădire principală P+E+M, clădire anexă D+P, trei garaje din beton, platformă betonată, wc, grajd şi gard împrejmuitor), titlul său de proprietate fiind reprezentat de Sentinţa civilă nr. 4879/02.06.2006 a Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, rămasă irevocabilă, hotărâre prin care s-a validat antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în data de 26.11.1997 între pârâtul G., în calitate de promitent-cumpărător, şi SC J. SA, în calitate de promitent-vânzător.

Instanţele de fond au reţinut şi că anterior, în litigiul din Dosarul nr. x/2008 al Judecătoriei sectorului 3 Bucureşti, o cerere formulată de reclamanţi de desfiinţare a construcţiilor de către pârât, sub motiv că este constructor de rea-credinţă, a fost respinsă prin Sentinţa civilă nr. 6661/22.04.2013 a Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, rămasă definitivă prin Decizia civilă nr. 391A/26.03.2014 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a, hotărâri judecătoreşti prin care au fost dezlegate probleme litigioase a căror autoritate de lucru judecat se opune în prezentul proces .

În raport de aceste constatări instanţele de fond au statuat că există un impediment în ceea ce priveşte obligarea pârâtului la predarea posesiei terenului către reclamanţi reprezentat de existenţa pe teren a construcţiilor proprietatea pârâtului, construcţii cu privire la care s-a statuat prin hotărâri judecătoreşti definitive că nu pot fi ridicate (solicitare reiterată, de altminteri, de reclamanţi şi în procesul pendinte).

Aşa fiind, cum considerentele care au fundamentat soluţia de respingere a cererii în revendicare prezintă într-o manieră clară argumentele de fapt şi drept reţinute de instanţa de apel, Înalta Curte va respinge critica reclamanţilor privind caracterul contradictoriu al considerentelor hotărârii recurate în raport de soluţia pronunţată, ca nefondată.

Înalta Curte constată că nu poate fi primită nici critica de nelegalitate prin care reclamanţii pretind că instanţa de apel a reţinut eronat calitatea pârâtului de proprietar asupra construcţiilor, omiţând analizarea naturii juridice şi a efectelor juridice ale sentinţei civile definitive nr. 4879/02.06.2006 a Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, critică subsumată motivului de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. şi a cărei examinare cu prioritate este impusă de logica raţionamentului judiciar.

În susţinerea acestei critici, reclamanţii au pretins că Sentinţa civilă nr. 4879/02.06.2006 a Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, prin care s-a validat antecontractul de vânzare-cumpărare intervenit la data de 2.06.1997 între pârâtul G. şi SC J. SA, nu putea fundamenta calitatea de proprietar a pârâtului, deoarece analizarea acestei hotărâri evidenţia faptul că fost pronunţată fără a se ţine seama că nu erau întrunite unele dintre condiţiile de valabilitate ale antecontractelor de vânzare-cumpărare (pe care le detaliază în cuprinsul cererii de recurs) şi fără a se observa că efectele Sentinţei civile nr. 7392/02.10.1997 a aceleiaşi instanţe impuneau soluţia contrară.

Verificând considerentele deciziei recurate se observă că instanţa de apel nu a omis această analiză ci a statuat că ea a fost realizată în litigiul din Dosarul nr. x/2008 al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti ce a avut ca obiect cererea prin care reclamanţii A., B., C., D. şi F. au solicitat obligarea pârâtului G. la desfiinţarea construcţiilor amplasate pe suprafaţa de teren de 3000 m.p., litigiu soluţionat prin Sentinţa civilă nr. 6661/22.04.2013 a Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, rămasă definitivă prin Decizia civilă nr. 391A/26.03.2014 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, hotărâri judecătoreşti care beneficiază de efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat care se opune reanalizării acestor chestiuni litigioase în procesul pendinte.

Instanţa de apel a reţinut că prin considerentele hotărârilor judecătoreşti menţionate s-a statuat asupra calităţii pârâtului de proprietar al construcţiei edificate pe terenul proprietatea reclamanţilor în considerarea efectelor Sentinţei civile nr. 4879/02.06.2006 a Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, titlu de proprietate cu privire la care s-a reţinut că este opozabil reclamanţilor ca mijloc de probă, precum şi asupra netemeiniciei cererii de desfiinţare a construcţiilor de către pârât, sub motiv că acestea au fost edificate în anul 1978, adică anterior reconstituirii dreptului de proprietate al reclamanţilor în procedura Legii nr. 18/1991, caz în care pârâtul poate fi asimilat unui constructor de rea-credinţă.

Instanţa de apel a mai constatat, totodată, că în considerentele aceloraşi hotărâri judecătoreşti definitive s-a reţinut că nu poate fi valorificată în contra pârâtului G. apărarea reclamaţiilor referitoare ilegalitatea edificării construcţiilor constatată prin Sentinţa civilă nr. 7392/02.10.1997 a Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, hotărâre prin care s-a dispus la cererea reclamantei Primăria Municipiului Bucureşti desfiinţarea adăugirilor la construcţiile vechi efectuate de pârâta SC I. SRL fără autorizaţie de construire, întrucât prin această hotărâre s-a soluţionat un raport de drept administrativ care nu-l privea pe pârât.

Faţă de dezlegările date prin hotărârile judecătoreşti definitive pronunţate în Dosarul nr. x/2008 al Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, instanţa de apel a reţinut în mod corect că nu putea primi şi reanaliza în procesul pendinte aceleaşi chestiuni litigioase, întrucât acest fapt echivala cu încălcarea efectului pozitiv al autorităţii de lucru judecat al considerentelor respectivelor hotărâri, Sentinţa civilă nr. 6661/22.04.2013 a Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti şi Decizia civilă nr. 391A/26.03.2014 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, ceea ce nu este permis.

Împrejurarea că Sentinţa civilă nr. 7392/02.10.1997 a Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, prin care SC I. SRL a fost obligată la dezafectarea lucrărilor de construcţii pe care le-a executat fără autorizaţie de construcţie, a fost pronunţată anterior momentului la care s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, faţă constatările din hotărârile judecătoreşti definitive mai sus arătate, nu sunt de natură să conducă la concluzia nevalabilităţii titlului de proprietate al pârâtului, astfel cum pretind reclamanţii prin recurs.

Cât priveşte critica de nelegalitate prin care reclamanţii pretind că soluţia de respingere a cererii de revendicare a fost pronunţată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 555-536 C. proc. civ. şi ale art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, Înalta Curte constată, de asemenea, că nu poate fi primită.

Aşa cum s-a arătat, statuând prin dispoziţiile art. 555 alin. (1) C. civ. cu privire la dreptul proprietarului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, legiuitorul nu face nici o distincţie între dreptul de proprietate care poartă asupra unui teren sau dreptul de proprietate care poartă asupra unor construcţii, proprietarii unor astfel de imobile având a-şi exercita atributele proprietăţii în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, bineînţeles, în limitele stabilite de lege.

Ca atare, pretinzând că pârâtul are a le recunoaşte dreptul de proprietate asupra terenului, la rândul lor, reclamanţilor le incumbă obligaţia de a recunoaşte dreptul de proprietate al pârâtului asupra construcţiilor edificate pe acest teren, construcţii cu privire la care s-a statuat prin hotărâri judecătoreşti definitive că nu pot fi ridicate (demolate).

Date fiind circumstanţele de fapt particulare ale speţei, Înalta Curte constată că soluţia de respingere a acţiunii în revendicare, justificată fiind nu de lipsa dreptului de proprietate al reclamanţilor ci de imposibilitatea predării terenului liber de construcţii de către pârât, nu pune în discuţie interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor legale indicate de reclamanţi.

Aceasta, întrucât, pârâtul nu ocupă terenul proprietatea reclamanţilor fără drept, astfel cum impun dispoziţiile art. 563 alin. (1) C. civ., ci în exercitarea prerogativelor legale ce îi sunt conferite de calitatea sa de proprietar al construcţiilor existente pe acest teren.

Aşa fiind, constatând că în cauză nu sunt incidente motivele de nelegalitate prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte, în baza dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A., cu domiciliul în Bucureşti, B., cu domiciliul în Bucureşti, C., cu domiciliul în Bucureşti, D., cu domiciliul în Bucureşti, E., cu domiciliul în Bucureşti, F., cu domiciliul în Bucureşti, împotriva Deciziei nr. 1397/A din 12 noiembrie 2018 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în contradictoriu cu intimatul-pârât G., cu domiciliul în Bucureşti, str. x.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică azi, 26 februarie 2020.

GGC - GV