Nullity of historical monument sale for violation of statutory preemption rights and failure to isolate protected asset from unrelated property package

Deliberând asupra cauzei civile de faţă şi văzând dispoziţiile art. 499 C. proc. civ., constată următoarele:

1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei Oradea, secţia civilă, la data de 29 mai 2017, sub nr. x/2017, reclamantul Judeţul Bihor - Consiliul Judeţean Bihor a solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâtele A. S.A. şi S.C. B. S.R.L., ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 31 martie 2017 de Biroul individual notarial C., în ceea ce priveşte vânzarea imobilului - monument istoric, identificat prin cod monument x, parte din ansamblul "Hotelul, Băile D. şi Cafeneaua E.", situat în Oradea, str. x, corp x, înscris în CF nr. x Oradea, nr. cadastral x.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 192 şi urm. C. proc. civ., art. 4 din Legea nr. 422/2001 şi art. 1730 C. civ.

Prin Sentinţa civilă nr. 5.730 din 13 septembrie 2017, Judecătoria Oradea, secţia civilă, a admis excepţia necompetenţei materiale a instanţei, invocată de pârâţi prin întâmpinare, şi declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bihor, unde cauza a fost înregistrată sub acelaşi număr de dosar.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă:

Prin Sentinţa civilă nr. 202/C din 21 decembrie 2017, Tribunalul Bihor, secţia I civilă, a respins excepţia lipsei de interes, invocată de pârâta S.C. B. S.R.L.

A admis acţiunea formulată de reclamantul Judeţul Bihor - Consiliul Judeţean Bihor, în contradictoriu cu pârâtele A. S.A. şi S.C. B. S.R.L., şi a constatat nulitatea parţială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între A. S.A. şi S.C. B. S.R.L., autentificat sub nr. x din 31 martie 2017 de Biroul individual notarial C., privind imobilul situat în Oradea, str. x, corp x, judeţul Bihor, înscris în CF x Oradea cu nr. cadastral x, reprezentând monument istoric, cod x, parte a ansamblului "Hotelul, Băile D. şi Cafeneaua E.".

3. Hotărârea pronunţată în apel:

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâtele A. S.A. şi S.C. B. S.R.L.

Prin Decizia civilă nr. 1.069/2018 - Ap din 23 octombrie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă, au fost respinse, ca nefondate, apelurile declarate de apelantele-pârâte A. S.A. şi S.C. B. S.R.L. împotriva Sentinţei civile nr. 202/C din data de 21 decembrie 2017, pronunţată de Tribunalul Bihor, secţia I civilă.

4. Cererea de recurs:

Împotriva Deciziei civile nr. 1.069 - Ap din 23 octombrie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă, au declarat recurs recurentele-pârâte S.C. B. S.R.L. şi A. S.A., cu a căror soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.

I. Recursul declarat de recurenta-pârâta B. S.R.L.:

Recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, iar, pe fondul cauzei, în rejudecare, respingerea cererii de chemare în judecată formulată de Consiliul Judeţean Bihor, ca neîntemeiată.

Prin criticile formulate, această recurentă-pârâtă a arătat că instanţa de fond şi instanţa de apel au reţinut în mod greşit faptul ca nu a fost respectat dreptul de preempţiune al Consiliului Judeţean Bihor, precum şi faptul că acesta şi-a exercitat dreptul de preempţiune în conformitate cu termenele şi condiţiile prevăzute de art. 4 din Legea nr. 422/2001.

Astfel instanţa de apel a aplicat în mod greşit normele de drept privitoare la dreptul de preempţiune şi a constatat că preemptorul are posibilitatea de a "dicta" condiţiile vânzării, iar vânzătorul are obligaţia de a vinde bunul supus preempţiunii doar preemptorului, fără a avea în vedere că în acest mod este încălcat dreptul vânzătorului de a dispune în mod liber de bunurile sale. Instanţa de apel a ignorat faptul că, deşi conform legii, preemptorul are dreptul de a fi preferat la vânzare, termenii şi condiţiile vânzării se stabilesc de către vânzător.

Instanţa de apel a stabilit corect că normele prevăzute de C. civ., cu privire la dreptul de preempţiune, sunt norme cu caracter general, iar normele prevăzute de Legea nr. 422/2001 sunt norme cu caracter special, care primează, conform principiului specialia generalibus derogant, însă modul în care au fost aplicate normele de drept material este greşit.

A învederat că legea specială (Legea nr. 422/2001) cuprinde o singură prevedere cu privire la modul şi termenul de exercitare a dreptului de preemţiune, în art. 4 alin. (8). Astfel, prevederea legală menţionează că autorităţile publice locale pot exercita dreptul de preemţiune cu privire la monumentele istorice, precum şi termenul în care poate fi exercitat acest drept, respectiv 15 zile de la înregistrarea notificării din partea vânzătorului, care este un termen legal de decădere.

În opinia acestei recurente, Consiliul Judeţean Bihor nu şi-a exercitat dreptul de preempţiune în termenul legal de 15 zile.

S-a învederat că, având în vedere că legea specială nu prevede alte aspecte cu privire la modul de exercitare a dreptului de preempţiune, dispoziţiile legii speciale se completează cu cele ale art. 1732 - 1736 C. civ., conform căror dreptul de preempţiune conferă titularului sau preemptorului posibilitatea de a cumpăra un bun cu prioritate, în condiţiile legii.

Potrivit art. 4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001, termenul de exercitare a dreptului de preemţiune al statului este de 25 de zile de la data înregistrării înştiinţării, documentaţiei şi a propunerii de răspuns ale Ministerului Culturii şi Cultelor sau, după caz, la serviciile deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor, iar titularii dreptului de preemţiune vor menţiona în bugetul propriu sumele necesare, destinate exercitării dreptului de preemţiune, valoarea de achiziţionare negociindu-se cu vânzătorul.

Potrivit alin. (8) al art. 4, în cazul în care Ministerul Culturii şi Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor nu îşi exercită dreptul de preemţiune în termenul prevăzut în alin. (7), acest drept se transferă autorităţilor publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile.

În cauză, Ministerul Culturii nu şi-a exercitat dreptul de preemţiune în termenul legal de 25 de zile, astfel încât autoritatea publică locală (respectiv reclamantul) a avut la dispoziţie un termen de 15 zile în care să-şi exercite acest drept, în sensul acceptării ofertei şi consemnării preţului negociat.

A mai arătat această recurentă că, deşi Consiliul Judeţean Bihor şi-a exprimat acordul cu privire la cumpărarea imobilului, conform Hotărârii nr. 36 din 03 martie 2017, nu a consemnat preţul la dispoziţia cumpărătorului, în termenul de 15 zile prevăzut de art. 4 alin. (7) din lege, şi nici nu a prevăzut în bugetul propriu sumele necesare exercitării dreptului; prin urmare, dreptul său de preemţiune s-a stins prin neexercitarea în termenul prevăzut de lege.

De asemenea, recurenta-pârâtă B. S.R.L. a susţinut că sunt aplicabile dispoziţiile art. 1736 C. civ., din interpretarea cărora rezultă că plata integrală a preţului este o condiţie necesară pentru ca exercitarea dreptului de preempţiune să fie eficientă.

II. Recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.A.:

Această recurenta-pârâtă a invocat motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. şi a solicitat admiterea recursului şi casarea hotărârii atacate, cu consecinţa trimiterii cauzei, spre o nouă judecată, instanţei de apel.

Prin criticile invocate, recurenta-pârâtă a arătat că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii şi este dată cu aplicarea greşită a normele de drept material.

Privitor la curgerea termenului de 15 zile, în care Consiliul Judeţean Bihor ar fi fost în măsură să îşi exprime dreptul de preempţiune, motivarea instanţei de apel este contradictorie şi dată cu aplicarea greşită a normele de drept material, întrucât evocă dispoziţiile art. 1735 alin. (1) C. civ., deşi în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 1735 alin. (2) C. civ.

A arătat această recurenta-pârâtă, că, în calitate de preemptor, Consiliului Judeţean Bihor nu îi este conferit dreptul de a alege achiziţionarea doar a unui imobil la un anumit preţ dintr-un pachet sau de a impune vânzătorului obligaţia de a extrage bunul imobil din pachet.

Intimatul-reclamant nu trebuia să îşi exprime dreptul de preempţiune asupra tuturor bunurilor imobile aflate în pachet, cum în mod greşit a reţinut instanţa de apel, ci doar asupra imobilului ce reprezintă monument istoric; în situaţia în care, exprimându-şi intenţia de exercitare a dreptului de preemţiune asupra imobilului clasificat monument istoric, ar fi intenţionat să achiziţioneze întregul pachet de imobile, în condiţiile art. 1735 alin. (2) C. civ., ar fi trebuit să consemneze preţul de 800.000 euro, stabilit de bancă.

În opinia acestei recurente-pârâte, preemptorul Consiliul Judeţean Bihor nu şi-a exprimat opţiunea de cumpărare în termenul legal de 15 zile, care a început să curgă de la data de 09 februarie 2017 (dată care reprezintă momentul luării la cunoştinţă despre conţinutul notificării băncii), astfel că instanţa de apel a făcut aplicarea greşită a normele de drept material, iar hotărârea conţine motive contradictorii.

Privitor la paguba produsă acestei recurente-pârâte, s-a arătat că deţinerea în continuare în proprietate a imobilelor generează costuri suplimentare băncii, costuri asimilate noţiunii de prejudiciu, aceste motive legale fiind obiective şi fără legătură cu dispoziţiile C. fisc. , evocate de către instanţa de apel. Nu se poate reţine atitudinea culpabilă a băncii, sub aspectul îndatoririlor legale specifice monumentelor istorice prevăzute de Legea nr. 422/2001, întrucât nu a fost sancţionată în vreun fel de nicio instituţie pentru presupusa degradare a imobilelor. Motivele pentru care se doreşte vânzarea imobilelor constau în reducerea costurilor cu deţinerea acestora, întrucât domeniul de funcţionare al băncii nu este cel imobiliar ci cel bancar, care nu permite efectuarea de tranzacţii în vederea obţinerii unui profit imobiliar.

S-a mai arătat că, în speţă, Consiliul Judeţean Bihor nu a făcut dovada punerii la dispoziţia vânzătorului cel puţin a sumei de 310.000 euro, reprezentând contravaloarea din pachet a imobilului monument istoric, motivarea instanţei fiind contradictorie sub acest aspect. Astfel, instanţa de apel a arătat că acest argument are o aparenţă de legalitate, însă mai departe, nu a primit susţinerea potrivit căreia preemptorul ar fi trebuit să pună la dispoziţia vânzătorului, potrivit legii, suma întregului pachet de imobile, 800.000 euro, şi nici pe cea potrivit căreia preemptorul ar fi trebuit să pună la dispoziţia vânzătorului cel puţin suma de 310.000 euro, aferentă imobilului monument istoric. Consiliul Judeţean Bihor nu a făcut dovada consemnării vreuneia dintre aceste sume la dispoziţia vânzătorului, operaţiune care trebuia sa aibă loc în termenul de 15 zile prevăzut de art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001.

În condiţiile în care vânzătorul a decis vânzarea unui pachet format din patru imobile contra sumei de 800.000 euro, recurenta-pârâtă a susţinut că, prin contraoferta de cumpărare doar a imobilului din Oradea la suma de 310.000 euro, preemptorul nu şi-a manifestat intenţia de cumpărare cu prioritate, potrivit art. 1730 alin. (1) C. civ., astfel că oferta de vânzare trebuie considerată ca fiind respinsă, prin prisma prevederilor art. 1730 alin. (3) C. civ.

S-a arătat că raţionamentul instanţei de apel este corect într-o primă teză referitoare la pachetul de imobile şi la dreptul de dispoziţie al proprietarului asupra acestora, însă în continuarea argumentării se regăsesc motive contradictorii, iar normele de drept material au fost greşit aplicate.

În opinia acestei recurente, instanţa de apel a apreciat în mod greşit faptul că intimatul-reclamant nu a avut posibilitatea să îşi exercite efectiv dreptul de preempţiune întrucât condiţia impusă de A. S.A. ar fi fost în afara legii, ceea ce se circumscrie încălcării sau aplicării greşite a normele de drept material.

5. Apărările formulate în cauză

Intimatul-reclamant Judeţul Bihor - Consiliul Judeţean Bihor a formulat întâmpinare la recursurile declarate de recurentele-pârâte S.C. B. S.R.L. şi A. S.A., solicitând respingerea acestora, ca nefondate.

Recurenta - pârâtă S.C. B. S.R.L. a formulat întâmpinare la recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.A., prin care a solicitat admiterea recursului, astfel cum a fost formulat, casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, Curţii de Apel Oradea.

6. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor; prin încheierea din 11 decembrie 2019, completul de filtru a admis în principiu recursurile declarate de pârâtele S.C. B. S.R.L. şi A. S.A. împotriva Deciziei civile nr. 1.069 - Ap din data de 23 octombrie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă, şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică, pentru soluţionarea recursurilor, la data de 19 februarie 2020.

7. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată că recursurile declarate nu sunt fondate şi urmează a fi respinse pentru considerentele ce succed:

Cu titlu prealabil, Înalta Curte menţionează că, întrucât obiectul recursului îl reprezintă decizia pronunţată de instanţa de apel, controlul de legalitate urmează a fi efectuat, în limita criticilor de nelegalitate, cu referire la statuările curţii de apel; având în vedere că recursurile declarate de recurentele-pârâte cuprind critici care prezintă elemente de similitudine, acestea urmează a fi examinate împreună, urmând a li se răspunde prin considerente comune.

Potrivit situaţiei de fapt reţinute de instanţele de fond, între pârâtele A. S.A. şi S.C. B. S.R.L. s-a încheiat, la data de 21 decembrie 2016, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 21 decembrie 2016 de BPN F., prin care A. S.A. s-a obligat să vândă către S.C. B. S.R.L. mai multe imobile situate în Oradea, Salonta, Târgu-Mureş şi Alba Iulia.

Având în vedere că imobilul situat în municipiul Oradea reprezintă o parte din imobilul clasificat monument istoric "Fost Hotel şi Băi D. şi fosta Cafenea E. din Oradea", astfel cum rezultă din adresa nr. x din 31 ianuarie 2017, emisă de Direcţia Judeţeană pentru Cultură Bihor, promitentul-vânzător a demarat procedura prevăzută de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, cu privire la exercitarea dreptului de preempţiune cu privire la acesta, pentru suma de 310.000 euro.

Faţă de împrejurarea că Ministerul Culturii şi Identităţii Naţionale, prin Direcţia Judeţeană pentru Cultură Bihor, a transmis, prin adresa nr. x din 31 ianuarie 2017, că nu intenţionează să exercite dreptul de preempţiune, promitentul-vânzător a notificat, la data de 09 februarie 2017, Consiliul Judeţean Bihor cu privire la vânzarea imobilului în litigiu.

În această notificare a fost precizat atât preţul imobilului în cauză (310.000 euro), cât şi faptul că înstrăinarea acestui bun nu se face în mod singular, ci împreună cu alte trei proprietăţi, preţul total fiind de 800.000 euro.

Condiţia vânzării "numai la pachet împreună cu alte trei proprietăţi" a fost reiterată în adresa nr. x din 17 februarie 2017, emisă de A. S.A., cu precizarea că imobilul în litigiu "nu se vinde" în cazul în care "din vreun motiv, unul dintre imobile nu se poate vinde."

Consiliul Judeţean Bihor şi-a exprimat intenţia de a cumpăra bunul în litigiu, sens în care a transmis către A. S.A. o solicitare de a transmite oferta de vânzare doar în privinţa monumentului istoric, conform adresei nr. x din 16 februarie 2017, însă aceasta a precizat că vânzarea separată nu este posibilă, conform adresei nr. x din 17 februarie 2017.

Urmare acestei corespondenţe, Consiliul Judeţean Bihor a emis Hotărârea nr. 36 din 3 martie 2017, de exercitare a dreptului de preempţiune pentru imobilul situat în Oradea, str. x, corp x, jud. Bihor, înscris în CF x Oradea cu nr. cadastral x, reprezentând monument istoric, cod x, parte din ansamblul "Hotelul, Băile D. şi Cafeneaua E.", la preţul de 310.000 euro, şi de aprobare a alocării sumei necesare din buget în acest sens.

La data de 31 martie 2017, pârâtele au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 31 martie 2017 de BIN C., prin care vânzătorul A. S.A. a vândut cumpărătorului S.C. B. S.R.L. imobilele care au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 21 decembrie 2016 de BPN F.

Cu referire la termenul de exercitare a dreptului de preemţiune, ambele recurente-pârâte au susţinut că intimatul-reclamant nu a respectat prevederile art. 4 din Legea nr. 422/2001, în sensul că nu a exercitat dreptul de preemţiune în termenul de 15 zile calculat de la data notificării (09 februarie 2017).

Înalta Curte reţine că, potrivit dispoziţiilor art. 4 alin. (4) - (8) din Legea nr. 422/2001, privind protejarea monumentelor istorice: "(4) Monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condiţiile exercitării dreptului de preemţiune al statului român, prin Ministerul Culturii şi Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori al unităţilor administrativ-teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancţiunea nulităţii absolute a vânzării.

(5) Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenţionează să vândă monumente istorice, transmit serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor înştiinţarea privind intenţia de vânzare, însoţită de documentaţia stabilită prin ordin al ministrului culturii şi cultelor.

(6) Serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor transmit Ministerului Culturii şi Cultelor înştiinţarea, documentaţia şi propunerea de răspuns, în termen de 5 zile lucrătoare de la primirea acestora.

(7) Termenul de exercitare a dreptului de preemţiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrării înştiinţării, documentaţiei şi a propunerii de răspuns la Ministerul Culturii şi Cultelor sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor; titularii dreptului de preemţiune vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare destinate exercitării dreptului de preemţiune; valoarea de achiziţionare se negociază cu vânzătorul.

(8) În cazul în care Ministerul Culturii şi Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor nu îşi exercită dreptul de preemţiune în termenul prevăzut la alin. (7), acest drept se transferă autorităţilor publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile."

Aceste dispoziţii cu caracter de normă specială se completează în mod corespunzător cu dispoziţiile cuprinse în art. 1730 şi următoarele din C. civ., care reprezintă norma generală în materia exercitării dreptului de preempţiune.

Cu referire la respectarea de către intimatul-reclamant a termenului de 15 zile, prevăzut de art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001, curtea de apel a reţinut că momentul de la care începe să curgă acest termen trebuie să fie precedat de transmiterea înştiinţării proprietarului privind intenţia acestuia de vânzare; pentru a produce efecte (inclusiv în privinţa curgerii termenului în discuţie), o astfel de comunicare, trebuie să fie conformă cu legea.

A mai reţinut instanţa de apel că preemptorul avea posibilitatea să cumpere numai monumentul istoric, dreptul de preemţiune fiind legat doar de acesta, în acord cu dispoziţiile art. 1735 alin. (1) teza finală din C. civ., iar vânzătoarea putea pretinde doar preţul pentru monumentul istoric, nu şi pentru celelalte bunuri.

Or, prin notificarea intenţiei de vânzare, A. S.A. nu a pretins doar suma aferentă bunului în litigiu, ci preţul de 800.000 euro stabilit pentru toate cele patru imobile, cu încălcarea art. 1735 alin. (1) teza finală din C. civ.

În opinia instanţei de apel, condiţionarea impusă preemptorului, de cumpărare nu numai a bunului clasificat monument istoric, ci şi a altor bunuri care nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de art. 1735 alin. (2) din C. civ. a fost de natură să împiedice nu numai exercitarea dreptului de preempţiune, ci şi curgerea termenului de 15 zile.

Prin urmare, Înalta Curte reţine că, deşi apelurile declarate în cauză de pârâte au fost respinse, fiind păstrată soluţia de admitere a cererii de chemare în judecată şi de constatare a nulităţii parţiale a contractului de vânzare-cumpărare, curtea de apel nu şi-a însuşit argumentul tribunalului în sensul că termenul de 15 zile a început să curgă cel mai devreme la data de 20 februarie 2017, dată la care reclamantul a luat cunoştinţă despre poziţia fermă a pârâtei în sensul că vânzarea se face numai la pachet, ci a apreciat că în absenţa unei notificări care să îndeplinească toate prescripţiile legale, termenul pentru exercitarea dreptului de preempţiune nu a început să curgă.

Verificarea interpretării şi aplicării în cauza dedusă judecăţii a prevederilor art. 4 din Legea nr. 422/2001, implică deopotrivă verificarea incidenţei dispoziţiilor art. 1735 C. civ., având în vedere că promitenta-vânzătoare a notificat intimatului-reclamant intenţia de vânzare a unui imobil clasificat monument istoric, însă ca parte a unui pachet imobiliar compus din patru imobile situate în localităţi diferite, chiar în judeţe diferite, iar intimatul - reclamat şi-a manifestat intenţia de exercitare a dreptului de preempţiune, dar numai cu privire la imobilul care intra sub incidenţa art. 4 din Legea nr. 422/2001, aflat în raza sa administrativ-teritorială.

Din această perspectivă, Înalta Curte reţine că, în speţă, procedura de exercitare a dreptului de preempţiune a fost declanşată în temeiul art. 4 alin. (4) - (8) din Legea nr. 422/2001, în considerarea faptului că bunul imobil oferit spre vânzare, situat în municipiul Oradea, este parte a unui ansamblu clasificat monument istoric.

De altfel, notificarea transmisă de recurenta-pârâtă A. S.A. Direcţiei Judeţene pentru Cultură Bihor, în conformitate cu dispoziţiile art. 4 alin. (4) şi (5) din Legea nr. 422/2001, a vizat, conform adresei nr. x din 16 ianuarie 2017, aflată la dosarul Judecătoriei Oradea, numai imobilul situat în municipiul Oradea, înscris în CF x pentru preţul de 310.000 euro.

Neexercitarea de către Ministerul Culturii şi Cultelor, prin Direcţia Judeţeană pentru Cultură Bihor, a dreptului de preempţiune cu privire la bunul imobil - monument istoric, a condus, în condiţiile art. 4 alin. (8) din actul normativ sus-menţionat, la transferul acestui drept către autorităţile publice locale.

Din această perspectivă, Înalta Curte reţine că, întrucât dreptul autorităţii publice locale este subsidiar, recurenta-pârâtă A. S.A. avea obligaţia de a continua procedura iniţiată în aceleaşi condiţii, nefiind permisă modificarea condiţiilor vânzării.

În acest sens Înalta Curte menţionează că tocmai în considerarea faptului că de esenţa dreptului de preempţiune este preferinţa de care se bucură preemptorul la preţ egal, preţul vânzării trebuie să fie acelaşi pe durata derulării procedurii prevăzute de Legea nr. 422/2001.

De asemenea, Înalta Curte reţine că aplicarea în speţă a dispoziţiilor art. 1735 alin. (2) C. civ., care dispun în sensul că "în cazul în care s-au vândut şi alte bunuri decât acela supus preempţiunii, dar care nu puteau fi despărţite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător, exercitarea dreptului de preempţiune nu se poate face decât dacă preemptorul consemnează preţul stabilit pentru toate bunurile vândute" trebuie subsumată raţiunii instituirii prin norma specială (reprezentată de legea privind protejarea monumentelor istorice), a dreptului de preemţiune asupra acestor bunuri, respectiv conservarea patrimoniului istoric.

Din acest punct de vedere, conform situaţiei de fapt reţinute de instanţele de fond, în speţă, s-a susţinut că vânzarea imobilului reprezentând monument istoric împreună cu alte imobile a fost determinată de faptul că celelalte bunuri s-ar afla într-o zonă mai slab dezvoltată ori cu potenţial mai redus, urmărindu-se, astfel, valorificarea (vânzarea) mai uşoară a proprietăţilor respective; de asemenea, au fost invocate considerente referitoare la diminuarea costurilor generate de întreţinerea proprietăţilor şi de plata impozitelor.

Instanţa de apel a apreciat că aceste argumente nu sunt de natură să justifice aplicarea dispoziţiilor art. 1735 alin. (2) C. civ., ci tind să lase fără efect prevederile legale care instituie dreptul de preemţiune al intimatului-reclamant.

A conchis această instanţă că adresei nr. x din 08 februarie 2017 nu îi pot fi recunoscute efectele prevăzute de art. 4 din Legea nr. 422/2001, în sensul că, de la data înregistrării la sediul intimatului-reclamant, această parte avea la dispoziţie termenul de 15 zile pentru comunicarea acordului şi pentru consemnarea preţului, în condiţiile în care achitarea unui preţ parţial, adică numai pentru monumentul istoric, era exclusă, conform pretinsei înştiinţări.

Criticând modalitatea de interpretare şi aplicare în cauză a dispoziţiilor legale sus-menţionate, recurentele-pârâte S.C. B. S.R.L. şi A. S.A. au susţinut, în esenţă, că instanţa de apel a recunoscut preemptorului dreptul de a impune condiţiile vânzării, respectiv că a nesocotit caracterul special al Legii nr. 422/2001, care cuprinde o singură normă incidentă respectiv art. 4 alin. (8), normă ce nu a fost respectată de intimatul-reclamant, în sensul că intenţia de exercitare a dreptului de preempţiune nu s-a circumscris termenului de 15 zile, calculat de la data notificării.

Criticile nu sunt fondate.

Înalta Curte reţine astfel că, în condiţiile particulare ale cauzei, solicitarea intimatului-reclamant de încheiere a contractului translativ de proprietate exclusiv cu privire la imobilul care are statutul de monument istoric, situat în municipiul Oradea, nu se întemeiază pe recunoaşterea în favoarea acestei părţi a unui drept neprevăzut de lege, ci se circumscrie operaţiunii de determinare a limitelor dreptului de preempţiune sub aspectul obiectului.

Cum exercitarea dreptului de către preemptor trebuie să fie precedată de înştiinţarea privind intenţia de vânzare, transmisă de proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenţionează să vândă monumente istorice, Înalta Curte reţine că nerespectarea de către recurenta-pârâtă A. S.A. a obligaţiilor care îi incumbau conform prevederilor art. 4 din Legea nr. 422/2001 au avut drept consecinţă imposibilitatea exercitării în concret a dreptului de preemţiune recunoscut de lege cu referire exclusiv la imobilul reprezentând monument istoric. Prin urmare, nu sunt îndeplinite condiţiile premisă care să permită examinarea conduitei preemptorului din perspectiva respectării termenului de 15 zile, care nu începe să curgă mai înainte de îndeplinirea de către proprietarul imobilului monument istoric a obligaţiei de înştiinţare a acestuia, în condiţiile legii.

Pe cale de consecinţă, criticile referitoare la depăşirea termenului de către preemptor nu pot fi primite.

Recurenta S.C. B. S.R.L. a susţinut în mod eronat că situaţiei de fapt din cauză îi sunt aplicabile doar prevederile art. 4 alin. (8) din legea specială; în realitate, indiferent dacă dreptul de preempţiune se exercită de autoritatea centrală sau de cea locală, vânzării imobilelor reprezentând monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat îi sunt aplicabile prevederile art. 4 alin. (4) - (9) din Legea nr. 422/2001.

Or, conform art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001, nerespectarea dreptului de preempţiune este sancţionată cu nulitatea absolută a vânzării.

Examinând, în continuare, criticile prin care recurenta-pârâtă A. S.A. a susţinut că, sub aspectul referitor la curgerea termenului de 15 zile în care Consiliul Judeţean Bihor ar fi fost în măsură să îşi exprime dreptul de preempţiune, motivarea instanţei de apel este contradictorie şi dată cu aplicarea greşită a normele de drept material, întrucât evocă dispoziţiile art. 1735 alin. (1) C. civ., deşi în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 1735 alin. (2) C. civ., Înalta Curte constată că nu sunt fondate.

Aşa cum s-a arătat deja, instanţa de apel a expus propriul raţionament judiciar, conform căruia termenul de 15 zile pentru exercitarea dreptului de preempţiune de către intimatul-reclamant nu a început să curgă, în decizia supusă controlului judiciar neexistând considerente contradictorii sub acest aspect.

De asemenea, instanţa de apel, analizând incidenţa în cauză a prevederilor art. 1735 C. civ., a arătat motivat de ce nu se poate aprecia că în speţă sunt incidente prevederile alin. (2) din acest text legal, prin raportare la motivele invocate de către apelante.

Susţinerile acestei recurente-pârâte în sensul că deţinerea în continuare în proprietate a imobilelor incluse în pachetul oferit spre vânzare generează costuri suplimentare băncii, costuri pe care le-a asimilat noţiunii de prejudiciu, nu pot fi primite, deoarece prioritar recurenta-pârâtă trebuia să probeze existenţa situaţiei premisă care să permită aplicarea dispoziţiilor art. 1735 alin. (2) C. civ.

Astfel, Înalta Curte reţine că art. 1735 alin. (2) C. civ. nu permite reunirea din diverse considerente care ţin exclusiv de voinţa titularului dreptului de proprietate a oricăror bunuri cu cel supus exercitării dreptului de preempţiune, ci numai a acelora care nu pot fi despărţite de acesta.

Or, în speţă, recurenta-pârâtă a reunit într-un pachet de vânzare, după propria dorinţă, patru imobile individual determinate care au un sigur element comun, respectiv faptul că se aflau concomitent în proprietatea aceleiaşi persoane juridice.

Cum norma legală examinată nu are în vedere ipoteze de reunire convenţională a unor bunuri, ci imposibilitatea separării unor bunuri de cel cu referire la care este instituit un drept de preempţiune, rezultă cu evidenţă că instanţa de apel a apreciat în mod corect că în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 1735 alin. (1) C. civ.

Pe cale de consecinţă sunt lipsite de relevanţă susţinerile recurentelor privitoare la pagubele pe care ar urma să le suporte A. S.A. ca efect al păstrării soluţiei pronunţate de instanţa de fond şi menţinută de instanţa de apel, ca şi cele prin care s-a susţinut că nu se poate reţine atitudinea culpabilă a băncii, sub aspectul îndatoririlor legale specifice monumentelor istorice prevăzute de Legea nr. 422/2001, întrucât nu a fost sancţionată în vreun fel de nicio instituţie pentru presupusa degradare a imobilelor.

Faptul că motivele pentru care s-a dorit vânzarea şi a celorlalte trei imobile este reducerea costurilor cu deţinerea acestora nu priveşte judecata de faţă în condiţiile în care, aşa cum s-a arătat, imobilul înstrăinat cu nerespectarea dreptului de preempţiune al intimatului-reclamant nu se află în situaţia de a nu putea fi, în sensul art. 1735 alin. (2) C. civ., despărţit de imobilele aflate în alte unităţi administrativ teritoriale şi neafectate de prevederile Legii nr. 422/2001.

Cu referire la criticile prin care recurentele-pârâte au susţinut că motivarea instanţei de apel ar fi nelegală, respectiv contradictorie cu privire la faptul că preţul nu a fost consemnat de către preemptor, Înalta Curte constată că nu sunt fondate.

Astfel, spre deosebire de norma generală (art. 1732 alin. (3) din C. civ.), care prevede că exercitarea dreptului de preempţiune se face prin comunicarea acordului preemptorului de a încheia contractul de vânzare, însoţită de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului, norma specială (art. 4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001), care se aplică cu prioritate, conform principiului specialia generalibus derogant, prevede că în cazul exercitării dreptului de preempţiune asupra monumentelor istorice, titularii acestui drept vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare, iar valoarea de achiziţie se va negocia cu vânzătorul.

Conform Hotărârii nr. 36 din 3 martie 2017, privitoare la exercitarea dreptului de preempţiune pentru imobilul situat în Oradea, str. x, corp x, jud. Bihor, înscris în CF x Oradea cu nr. cadastral x, reprezentând monument istoric, cod x, parte din ansamblul "Hotelul, Băile D. şi Cafeneaua E.", la preţul de 310.000 euro, intimatul-reclamant a aprobat alocarea sumei necesare din buget în acest sens.

Având în vedere dispoziţiile legale evocate şi faptul că, ulterior emiterii acestei hotărâri, recurentele-pârâte au tranzacţionat asupra bunului cu încălcarea dispoziţiilor art. 4 din Legea nr. 422/2001, nu se poate reţine că neconsemnarea preţului de 310.000 euro de către Consiliul Judeţean Bihor la dispoziţia vânzătorului ar influenţa legalitatea soluţiei pronunţate de instanţa de apel, cu atât mai mult cu cât prin cererea de chemare în judecată nu s-a solicitat să se constate că ar fi operat transferul dreptului de proprietate în patrimoniul preemptorului, ci s-a solicitat să se constatate nulitatea parţială a vânzării, cu referire la imobilul clasificat monument istoric.

Or, constatarea nulităţii vânzării, care reprezintă consecinţa nerespectării dreptului de preempţiune, nu este condiţionată, potrivit legii, de consemnarea preţului de către preemptor.

Pentru considerentele expuse, constatând că în cauză nu sunt incidente motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (6) şi (8) C. proc. civ., în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursurile declarate de recurentele-pârâte S.C. B. S.R.L. şi A. S.A., ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile declarate de recurentele-pârâte S.C. B. S.R.L. şi A. S.A. împotriva Deciziei civile nr. 1.069/2018-Ap din data de 23 octombrie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 19 februarie 2020.

GGC - ED