Condominium apartmentation nullity: unauthorized change of basement spaces and land to common parts after restitution notification

Asupra recursurilor de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiş la 29 iunie 2016, reclamanţii A., B. şi C. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Timişoara, Consiliul local al municipiului Timişoara, Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului, D., E., F., G., H., I., J., K., L., M., N., O., S.C. P. S.A. şi S.C. Q. S.A.: să se constate nulitatea absolută parţială a actului/documentaţiei de apartamentare înscrisă în CF x Timişoara pentru nr. top. x, ulterior transcrisă în CF x Timişoara în privinţa calificării ca spaţii comune indivize a spaţiilor situate la demisolul imobilului (în fapt, foste apartamente); să se stabilească că o suprafaţă de 973 mp teren din nr. top. x este, în sensul art. 7 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 modificată şi art. 71 din H.G. nr. 250/2007, o suprafaţă suficientă pentru buna utilizare a imobilului construcţie situat în Timişoara b-dul x nr. x ce a aparţinut antecesorilor lor; să se constate nulitatea absolută parţială a actului/documentaţiei de apartamentare înscrisă şi ulterior transcrisă în aceleaşi cărţi funciare şi în privinţa cotelor de teren aferente apartamentelor din imobil; să se dispună reapartamentarea întregului imobil prin atribuirea de cote de teren corespunzătoare apartamentelor/spaţiilor de la demisolul imobilului raportat la suprafaţa construită şi restrângerea în mod corespunzător a cotelor de teren aferente apartamentelor situate la parter şi la etajul construcţiei; să se constate că în fapt imobilul nr. top. x, teren intravilan împrejmuit are o suprafaţă reală de 1.779 mp şi să se dispună rectificarea suprafeţei înscrisă în CF de la 1.287 mp la 1.779 mp; să se dispună dezmembrarea imobilului nr. top. x în loturi noi, unul, ca teren aferent imobilului casă cu mai multe apartamente din Timişoara b-dul x nr. x şi un altul liber, având ca proprietar Statul Român; să se dispună rectificarea tuturor înscrierilor de carte funciară efectuate în baza actelor mai sus arătate a căror nulitate au solicitat a fi constatată şi a cărţilor funciare subsecvent constituite.

La data de 21 octombrie 2016, reclamanţii au depus completare de acţiune în sensul că au solicitat să se constate şi nulitatea absolută a încheierii de carte funciară ce a stat la baza înscrierii actului/documentaţiei de apartamentare indicat/ă în cererea introductivă şi ca admiterea celorlalte capete de cerere indicate în cererea introductivă să se dispună potrivit constatărilor şi concluziilor raportului de expertiză extrajudiciară (anexat) întocmit de expert judiciar R.

Totodată, au solicitat introducerea în cauză în calitate de pârâtă a numitei S., succesoarea numitei E.

2. Sentinţa pronunţată de tribunal

Prin Sentinţa nr. 606 din 5 mai 2017, Tribunalul Timiş, secţia civilă, a admis excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei E. şi a respins cererea de chemare în judecată formulată împotriva acesteia, ca fiind formulată împotriva unei persoane lipsită de capacitate procesuală de folosinţă. A respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice şi excepţia inadmisibilităţii cererii invocată de acelaşi pârât. A respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţi.

3. Decizia pronunţată de curtea de apel

Prin Decizia nr. 208 din 5 decembrie 2018, Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă, a admis apelul reclamanţilor A., B. şi C. împotriva sentinţei tribunalului. A admis cererea de intervenţie accesorie formulată în sprijinul apelanţilor de T., U., V., W., X., Y., Z., AA., BB., CC., DD., EE., FF., GG., HH. şi II. A schimbat, în parte, sentinţa. A admis acţiunea completată. A constatat că suprafaţa reală a imobilului nr. top. x, teren intravilan înscris în CF x Timişoara, actual în CF x Timişoara, este de 1.783 mp şi a dispus modificarea suprafeţei înscrisă în cartea funciară de la 1.287 mp la 1.783 mp. A respins, în rest, acţiunea. A menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei. A respins apelul pârâtului Statului Român, prin Ministerul Finanţelor Publice împotriva aceleiaşi hotărâri. I-a obligat pe pârâţii intimaţi Municipiul Timişoara, Consiliul Local al municipiului Timişoara, G. şi O. la plata, în solidar către reclamanţii apelanţi, a sumei de 700 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

4. Calea de atac a recursului formulată în cauză

Împotriva acestei decizii au declarat recursuri, întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reclamanţii A., B. şi C., precum şi pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Timişoara.

Recurenţii-reclamanţi au învederat că în mod greşit instanţa de apel a apreciat că problema supusă analizei nu viza momentul schimbării destinaţiei spaţiului de la demisol, ci dacă demisolul putea fi apartamentat şi defalcat, respectiv intabulat în CF pe seama unor persoane care nu au cumpărat niciodată demisolul, nici terenul, în condiţiile în care întreg imobilul fusese notificat pentru restituire de vechii proprietari. Acest aspect nu a fost analizat de nicio instanţă, iar motivul esenţial de nulitate al actului contestat este legat de înscrierea în CF (după notificarea imobilului potrivit Legii nr. 10/2001), pe seama altor persoane, a unor spaţii care nu fuseseră înstrăinate şi trebuiau să facă obiectul restituirii în natură.

Au susţinut că atât schiţa de apartamentare, cât şi încheierea de CF sunt nule absolut, întrucât la data întocmirii, respectiv înscrierii - 15 august 2005, acestea nu întruneau condiţiile legale pentru a face posibilă înscrierea în CF, fiind încălcate astfel dispoziţiile art. 22 şi art. 50 din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data arătată.

Recurenţii au mai susţinut că în apel nu a fost analizată situaţia de fapt prin administrarea de probe, toate solicitările de probatorii formulate de reclamanţi fiind respinse, iar argumentele din cererea de apel subzistă, ele fiind confirmate de expertiza topografică efectuată în cauză şi din înscrisurile depuse la dosar. Nulitatea absolută trebuia a fi constatată în raport cu momentul şi data la care au fost efectuate o serie de înscrisuri în CF cu privire la imobilul notificat de reclamanţi în baza Legii nr. 10/2001, înscrieri care îi prejudiciază pe aceştia şi care au făcut imposibilă restituirea în natură a întregii părţi nevândute în temeiul Legii nr. 112/1995 din imobil.

În privinţa terenului, au arătat că prin actul contestat au fost atribuite cote fără a fi respectate dispoziţiile legale ce impuneau determinarea suprafeţei de teren necesare bunei utilizări a construcţiei, condiţii în care au fost atribuite doar apartamentelor de la parter şi de la etaj cote părţi de teren prin raportare la întreaga curte, fără a se ţine seama de apartamentele de la demisol şi fără a fi efectuate măsurători în teren.

După cum s-a probat în privinţa situaţiei terenului cu nr. top. x, nicio cotă de teren nu a fost înstrăinată conform Legii nr. 112/1995, motiv pentru care era necesară o identificare clară a situaţiei de fapt, cu determinarea suprafeţei de teren necesare bunei utilizări a construcţiei, conform art. 7.3 din Normele de aplicare a Legii nr. 10/2001 şi art. 7 din Legea nr. 10/2001.

Au considerat că în cauză se impune reluarea şi completarea expertizei topografice pentru lămurirea tuturor obiectivelor încuviinţate de instanţa de apel, asupra cărora ulterior s-a revenit, respectiv nu s-a determinat suprafaţa necesară bunei utilizări a construcţiei, deşi a fost majorată suprafaţa nr. top notificată la Legea nr. 10/2001.

În rejudecare, se impune a fi analizată cererea de dezmembrare a imobilului nr. top. x în loturi nou create conform expertizei topografice, unul din loturi, ca teren aferent imobilului casă cu mai multe apartamente situate în Timişoara b-dul x nr. x şi un altul liber, având ca proprietar Statul Român.

În mod greşit s-a apreciat asupra cheltuielilor de judecată, în condiţiile în care acţiunea a fost admisă parţial, situaţie faţă de care trebuiau acordate toate cheltuielile efectuate cu expertiza topografică.

Recurentul-pârât a arătat că în mod greşit a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Statului Român, în condiţiile în care imobilul în litigiu, fiind situat în intravilanul localităţii, a fost în permanenţă în administrarea autorităţilor locale, numai acestea reprezentând statul cauză, iar nu şi Ministerul Finanţelor Publice.

Analiza apelului pârâtului trebuia făcută prin raportare la dispoziţiile legale ce vizau reprezentarea în prezenta cauză, iar nu reprezentarea generală a Statului Român.

Lipsa de calitate procesuală invocată rezultă şi din dispoziţiile art. 36 alin. (1) şi (2) al Legii nr. 18/1991, aspect faţă de care instanţa de apel nu s-a pronunţat, fiind incidente dispoziţiile art. 488 alin. (2) teza ultimă C. proc. civ.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata-pârâtă Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului a formulat întâmpinare, prin care a arătat că prin încheierea de şedinţă din 13 ianuarie 2017, Tribunalul Timiş a admis excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, soluţie ce nu a fost criticată prin apelurile declarate, sens în care a intrat în puterea lucrului judecat.

Nu are calitate procesuală pasivă în cauză, întrucât nu se poate pronunţa asupra regimului juridic al unui imobil revendicat decât în condiţiile formulării unei notificări în temeiul Legii nr. 10/2001 şi numai dacă imobilul revendicat se află în patrimoniul unei societăţi comerciale privatizate de Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului.

În cadrul Autorităţii pentru Administrarea Activelor Statului nu există nicio notificare formulată de reclamanţii A., B. şi C., iar dispoziţia Primarului municipiului Timişoara nr. 129/2 februarie 2016 privind imobilul situat în Timişoara, b-dul x nr. x, nu a fost transmisă pârâtei până în prezent.

Instanţa de judecată poate analiza cererea privind măsurile reparatorii numai în măsura în care s-ar fi emis o decizie sau o dispoziţie motivată în procedura Legii nr. 10/2001, care să poată face obiectul controlului de legalitate în condiţiile art. 26 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, republicată.

Întrucât potrivit celor arătate şi dispoziţiilor legale în materie în sarcina pârâtei nu se poate reţine nicio obligaţie legală, aceasta nu are calitatea procesuală de a se pronunţa asupra capetelor de cerere formulate de reclamanţi prin prezenta acţiune.

Intimaţii JJ., KK., K., LL., MM., H., NN., OO. şi S. au formulat întâmpinare, prin care au solicitat, în principal, respingerea recursului reclamanţilor, ca inadmisibil, iar în subsidiar, ca nefondat.

Au arătat că în mod corect instanţele anterioare au reţinut incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, text legal ce prevede, sub sancţiunea nulităţii absolute, schimbarea destinaţiei spaţiului survenită după remiterea notificării, în cauză nefiind făcută dovada că schimbarea destinaţiei spaţiului aflat la subsolul imobilului a avut loc după depunerea notificării.

Au apreciat că în speţă nu există temei care să atragă nulitatea absolută a documentaţiei de apartamentare, în sensul calificării ca spaţii comune indivize a celor situate la demisolul imobilului şi nu există temei pentru atribuirea de cote de teren spaţiilor de la demisol.

Terenul ce constituie nr. top. x este ocupat de casă, curtea comună şi de magaziile cumpărate de către intimaţi, astfel încât întreaga suprafaţă este necesară pentru buna utilizare a construcţiei.

Reclamantul A. nu mai deţine niciun imobil din construcţie, astfel încât se pune problema calităţii procesuale active a acestuia.

Intimata-pârâtă O. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului reclamanţilor, ca nefondat, arătând că documentaţia de apartamentare a fost întocmită conform legii, pe baza înscrisurilor existente în contractele de vânzare-cumpărare şi nu există motiv de constatare a nulităţii absolute parţiale a acesteia.

A considerat că instanţa de apel a aplicat în mod corect dispoziţiile prevăzute de C. proc. civ. în materie de probe şi a respins, în mod legal, ca nefiind utile soluţionării cauzei proba cu interogatoriu, proba testimonială şi proba cu expertiza topografică.

În mod corect instanţa de apel a reţinut că în cauză nu există dovezi care să ateste faptul că schimbarea destinaţiei spaţiului aflat la subsolul imobilului a avut loc după depunerea notificării.

În mod temeinic şi legal instanţa de judecată a apreciat că nu se impune dezmembrarea terenului aflat la nr. top. x şi că cererea de rectificare a acestei suprafeţe de la 1.287 mp la 1.779 mp nu poate fi primită.

Conform extrasului de carte funciară, A. nu mai deţine în prezent niciun imobil, iar B. este decedată.

Intimata-pârâtă D. a depus întâmpinare la recursul reclamanţilor, prin care a arătat că îşi menţine poziţia procesuală din fazele anterioare ale litigiului.

6. Procedura de filtru

Raportul a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 4 decembrie 2019, completul de filtru a admis, în principiu, recursurile declarate de reclamanţii A., B. şi C. şi de pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Timişoara împotriva Deciziei nr. 208 din 5 decembrie 2018 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă, şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică, cu citare părţi la data de 12 februarie 2020.

I. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând recursul declarat de partea reclamantă, Înalta Curte constată că este fondat, în cauză fiind incident motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În drept, schimbarea destinaţiei bunului este un act de dispoziţie care presupune modificarea regimului său juridic.

Actele de folosinţă materială ale unui bun nu sunt apte, prin însele, a schimba destinaţia bunului ori a transforma utilizarea lui obişnuită.

Fiind vorba de un act de dispoziţie, schimbarea destinaţiei unui imobil proprietate exclusivă se poate face numai cu acordul proprietarului, în considerarea dispoziţiilor art. 555 C. civ., iar a unui imobil proprietate comună cu acordul tuturor coproprietarilor, conform dispoziţiilor art. 641 alin. (4) C. civ.. În privinţa proprietăţii comune este de observat că şi modul de folosire a bunului se stabileşte tot prin voinţa părţilor, iar în caz de neînţelegere, prin hotărâre judecătorească (art. 639 C. civ.).

Cât priveşte coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente (condominii), legiuitorul a statuat cu privire la regimul său juridic prin dispoziţiile art. 648 şi urm. C. civ., determinând care părţi ale imobilului sunt părţi comune dacă prin lege sau prin act juridic nu se prevede altfel. Cu privire la alte bunuri, legiuitorul a acordat coproprietarilor posibilitatea ca prin acordul lor să stabilească folosinţa comună prin dispoziţiile 649 alin. (1) lit. d) C. civ.

Terenul pe care se află clădirea, compus din suprafaţa construită şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală, potrivit dispoziţiilor art. 649 alin. (1) lit. a) C. civ. se încadrează în categoria părţilor-comune ale imobilului.

Potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, operaţiunea de împărţire a unei construcţii-condominiu în mai multe unităţi individuale se numeşte apartamentare, iar această operaţiune se face în baza unei documentaţii cadastrale şi a actului autentic întocmite potrivit legii.

Potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol, dreptul de proprietate comună forţată şi perpetuă pe părţile comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinante din acesta.

Reglementarea s-a impus în raport de dispoziţiile art. 648 alin. (2) C. civ. potrivit cărora: Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, care constituie bunurile principale în sensul art. 546.

Rezultă că în cazul clădirilor condominiu stabilirea părţilor comune, bunuri accesorii, se face în temeiul legii sau prin acordul tuturor proprietarilor iar operaţiunea este subsecventă determinării spaţiilor proprietate exclusivă din condominiu, care sunt bunuri principale, urmând ca determinarea cotelor părţi din părţile comune să se realizeze în conformitate cu dispoziţiile art. 652 C. civ., potrivit cărora: În lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părţi se stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire.

Concluzia este valabilă şi în ceea ce priveşte construcţiile-condominiu care au făcut obiectul legilor de reparaţie, anume al Legii nr. 112/1995 şi Legii nr. 10/2001, în urma aplicării cărora au rezultat spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie având proprietari diferiţi.

Anume, mai întâi se impune identificarea bunurilor principale, apoi determinarea bunurilor accesorii reprezentate de părţile comune, conform legii sau prin acordul părţilor, şi mai apoi stabilirea valorii cotelor-părţi şi atribuirea acestora proprietarilor bunurilor principale.

Cât priveşte bunurile principale, identificarea acestora trebuie să se realizeze în acord cu menţiunile din titlurile de proprietate emise în cadrul procedurilor prevăzute de legile speciale, cu luarea în considerare a normelor speciale prin care s-au indisponibilizat temporar astfel de bunuri.

În ceea ce priveşte terenul pe care se află clădirea, determinarea trebuie să se realizeze, de asemenea, cu luarea în considerare şi a normelor speciale din legile de reparaţie, în care acesta este desemnat prin sintagma teren aferent imobilului.

Relevante pentru situaţia unor astfel de imobile sunt dispoziţiile art. 37 şi art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 şi ale art. 7 alin. (1) şi (5) şi art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 şi pct. 7.3 din H.G. nr. 923/2010.

În speţă, pentru imobilul situat în municipiul Timişoara, B-dul x nr. x, înscris în CF nr. x Timişoara sub nr. x, compus din casă şi curte de 1.289 mp teren, (în realitate, 1.783 mp, cum corect s-a stabilit prin hotărârea din apel) a fost intabulat dreptul de proprietate exclusivă al Statului Român, cu titlu de naţionalizare, în baza Decretului nr. 92/1950, fiind în administrarea Primăriei Municipiului Timişoara.

Mai multe spaţii din clădire au fost înstrăinate în favoarea chiriaşilor, în procedura prevăzută de Legea nr. 112/1995, spaţii identificate prin contractele de vânzare-cumpărare încheiate de aceştia cu Primăria Municipiului Timişoara.

Partea reclamantă a înregistrat notificare pentru imobilul menţionat, nr. x din 31 octombrie 2001 a B.E.J. PP. şi QQ., în procedura Legii nr. 10/2001, caz în care asupra imobilului a operat o indisponibilizare până la finalizarea procedurilor administrative şi judiciare prevăzute de acest act normativ de reparaţie.

Prin dispoziţia nr. x din 2 februarie 2016 emisă de Primarul Municipiului Timişoara, părţii reclamante i-au fost restituite în natură un număr de 18 apartamente din clădire şi cote părţi indivize din părţile comune ale construcţiei şi din teren, conform descrierii de carte funciară, precum şi măsuri compensatorii pentru un număr de 11 apartamente înstrăinate persoanelor fizice pârâte în baza Legii nr. 10/2001.

Împotriva acestei dispoziţii partea reclamantă a formulat contestaţie, în temeiul dispoziţiilor art. 26 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, prin care a solicitat restituirea în natură a demisolului construcţiei (contestând că este spaţiu comun), a terenului liber din parcela cu nr. top x (contestând că întreaga parcelă de teren este necesară pentru buna utilizare a construcţie) precum şi a terenului liber din parcela cu nr. top x, ambele înscrise în CF x Timişoara (în Dosarul nr. x/2016 al Tribunalului Timiş, secţia I civilă, în care judecata este suspendată)

Pârâta Primăria Municipiului Timişoara, prin apărările formulate, a precizat că parcela cu nr. top. x înscrisă în CF nr. x Timişoara, cu o suprafaţă totală de 1.287 mp, a fost propusă pentru includerea în domeniul privat al Municipiului Timişoara aprobată prin HCL nr. 569/2013, urmând ca intabularea să se facă după verificarea revendicărilor şi litigiilor pentru terenul respectiv.

La data de 15 august 2005, sub nr. x, a fost înregistrată o documentaţie cadastrală în baza căreia s-au modificat în CF nr. x Timişoara menţiunile relative la proprietatea imobilului, întocmindu-se o carte funciară pentru întreaga construcţie, CF colectivă nr. x - C1 în care s-au identificat ca părţi comune astfel: instalaţia electrică de apă şi canal, podul intrarea în pod, intrările în imobil, casa scărilor, împrejmuirile, faţadele, acoperişul, învelitoarea şi şarpanta, demisolul (toate ap. cu excepţia ap. 22A) şi coborârea la demisol wc-urile pentru ap. nr. 1 coridoarele, terenul construit şi neconstruit şi Observaţii: Casa cu 28 de apartamente, conform extrasului de la dosar fond.

Asupra părţilor comune mai sus arătate, printre care se numără şi demisolul (toate ap. cu excepţia ap. 22A) şi terenul construit şi neconstruit, s-a înscris dreptul de proprietate pe cote părţi în favoarea persoanelor menţionate în extrasul de carte funciară.

În atare condiţii, în mod evident a operat o schimbare a destinaţiei spaţiilor mai sus arătate, deducţie logică care se impune în considerarea operaţiunii de transformare a acestor spaţii din bunuri principale, asupra cărora era intabulat dreptul de proprietate exclusivă al Statului Român, în bunuri accesorii (părţi comune) asupra cărora s-a intabulat un drept de coproprietate comună forţată în favoarea mai multor coproprietari.

Aşa fiind, în mod eronat instanţele de fond au statuat că partea reclamantă nu a probat schimbarea destinaţiei demisolului construcţiei, în considerarea probatoriilor relative la actele materiale de folosinţă ce au fost exercitate de-a lungul timpului asupra acestui spaţiu şi, în ceea ce priveşte ce se identifică cu nr. top. x, fără o motivaţie clară.

Anume, cât priveşte terenul, potrivit considerentelor sentinţei primei instanţe, soluţia s-a impus ca o consecinţă a respingerii cererii de constatare a nulităţii documentaţiei cadastrale privind spaţiile de la demisolul clădirii (pentru care s-a reţinut că nu s-a probat schimbarea destinaţiei după înregistrarea notificării) dar şi în aplicarea dispoziţiilor art. 649 C. civ., instanţa reţinând că întregul teren este ocupat de casă, de curtea comună şi de magaziile cumpărate de către pârâţii-persoane fizice prin actele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995.

Menţinând sentinţa, instanţa de apel a reţinut, în ceea ce priveşte pretenţia de stabilire a suprafeţei de teren necesare bunei utilizări a construcţiei şi de dezmembrare a acesteia din parcela iniţială, că această cerere este în competenţa instanţei învestite cu judecarea contestaţiei formulate de partea reclamantă împotriva dispoziţiei nr. 129/2.02.2016 emisă de Primarul Municipiului Timişoara, (care face obiectul dosarului nr. x/2016 al Tribunalului Timiş, secţia I civilă), statuând că în aceeaşi procedură se impune a fi verificată, totodată, şi pretenţia privind lipsa din dispozitivul dispoziţiei a vreunei referiri la încăperile de la demisol deşi în cuprinsul acesteia s-a menţionat existenţa lor şi faptul că sunt libere.

Ori, reglementând prin dispoziţiile potrivit pct. 7.3 din H.G. nr. 250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 că stabilirea suprafeţei de teren necesar bunei utilizări a construcţiei se face, motivat, de către entitatea învestită cu soluţionarea notificării, legiuitorul a avut în vedere terenurile aflate în patrimoniul entităţii deţinătoare la momentul soluţionării notificării şi asupra cărora aceasta, entitatea deţinătoare, are drept de dispoziţie.

Cât priveşte terenul în litigiu, care se identifică cu nr. top. x, se constată că nu se mai afla în patrimoniul entităţii deţinătoare la momentul soluţionării notificării ca, de altminteri, nici demisolul (descris în dispoziţie ca fiind compus din 48 de încăperi libere de sarcini), ca urmare a modificării regimului juridic în cartea funciară.

În acest sens sunt menţiunile din cuprinsul dispoziţiei din 2.02.2016 potrivit cărora imobilului ce face obiectul notificării este compus din 28 de apartamente cu părţi comune din întreaga construcţie, teren construit şi neconstruit şi ap. 22A care nu are părţi comune din demisol, potrivit menţiunilor extrasului CF x Timişoara din 23.09.2014.

Aşa fiind, Înalta Curte găseşte ca neavenite considerentele instanţei de apel potrivit cărora chestiunea litigioasă a terenului şi demisolul în litigiu şi-ar putea găsi rezolvare în procedura judiciară a Legii nr. 10/2001 prin explicaţiile lămuritoare ale entităţii deţinătoare, explicaţii care nu pot fi date cât timp aceste bunuri nu se mai află în patrimoniul acesteia.

De altminteri, în procesul pendinte, partea reclamantă a justificat interesul promovării cererii în nulitatea absolută parţială a documentaţiei cadastrale şi a încheierii nr. x a OCPI prin imposibilitatea soluţionării de către entitatea deţinătoare, în limitele conferite de Legea nr. 10/2001, a cererii sale de restituire în natură a părţii din imobilul de sub nr. top. x care nu a fost înstrăinată în procedura Legii nr. 112/1995, opunându-i-se modificările operate în foaia de proprietate din cartea funciară a imobilului.

Înalta Curte găseşte ca fiind neavenite şi considerentele prin care instanţa de apel a statuat că nu poate examina motivele de nelegalitate ale încheierii de carte funciară nr. x a OCPI, argumentat de faptul că ar avea natura unor cereri noi formulate direct în apel, cu încălcarea prevederilor art. 478 C. proc. civ., şi de împrejurarea că prin apel nu s-a criticat omisiunea primei instanţe de a se pronunţa asupra acestei cereri.

Statuând prin dispoziţiile art. 478 alin. (3) C. proc. civ. că în apel nu se pot formula pretenţii noi, legiuitorul a avut în vedere acele pretenţii care nu au fost formulate de părţile litigante în faţa primei instanţe.

În speţă, partea reclamantă şi-a completat cererea de chemare în judecată cu această pretenţie iar soluţia de respingere a cererii de chemare pronunţată de prima instanţă impune concluzia potrivit căreia au fost respinse toate pretenţiile deduse judecăţii, astfel fiind exclusă omisiunea de pronunţare asupra acestui capăt de cerere.

Totodată, se observă că partea reclamantă a solicitat în preambulul cererii de apel schimbarea în întregime a sentinţei apelate cu consecinţa admiterii acţiunii completate, iar în cuprinsul apelului a dezvoltat argumentele pentru care, în opinia sa, atât documentaţia cadastrală, cât şi încheierea de carte funciară din nr. x/2005, sunt lovite de nulitate absolută.

Împrejurarea că partea nu a detaliat la judecata în primă instanţă normele de drept încălcate prin emiterea încheierii de carte funciară, ci doar a indicat actele normative nu echivalează cu formularea unor pretenţii noi în apel, în sensul dispoziţiilor art. 478 alin. (3) C. proc. civ., cât timp criticile dezvoltate atât în primă instanţă, cât şi în apel, se subsumează conţinutul normativ al normelor de drept prevăzute de acte normative.

Aşa fiind, în baza dispoziţiilor art. 496 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de partea reclamantă, va casa decizia şi va trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţa.

În rejudecare, instanţa de trimitere va avea în vedere dezlegarea dată prin prezenta decizie chestiunii litigioase privind schimbarea destinaţiei bunurilor ce au fost iniţial înscrise în CF nr. x Timişoara, sub nr. top x, din bunuri principale în bunuri accesorii (părţi comune), astfel cum sunt înscrise în CF colectivă nr. x - C1 Timişoara.

Bunurile sunt descrise în partea introductivă a CF colectivă nr. x astfel: instalaţia electrică de apă şi canal, podul intrarea în pod, intrările în imobil, casa scărilor, împrejmuirile, faţadele, acoperişul, învelitoarea şi şarpanta, demisolul (toate ap. cu excepţia ap. 22A) şi coborârea la demisol wc-urile (pt. ap nr. 1 coridoarele, terenul construit şi neconstruit.

Instanţa de trimitere va avea în vedere, în raport de soluţia dată asupra cererilor principale, că stabilirea cotelor părţi asupra părţilor comune ale unui condominiu (bunuri accesorii), printr-o nouă apartamentare, presupune ca, în prealabil, să fie determinate, în condiţiile legii, atât bunurile aflate în folosinţă comună, cât şi bunurile aflate în proprietate exclusivă (spaţii locative) din întregul condominiu.

Aceasta, întrucât, în lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele părţi se stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire, conform dispoziţiilor art. 652 C. civ.

Rezultă că determinarea valorii procentuale a cotele părţi asupra părţilor comune ale condominiului anterior statuării definitive cu privire la titularii drepturilor de proprietate exclusivă nu va reflecta situaţia reală a drepturilor cuvenite acestora.

Instanţa de trimitere va ţine seama, totodată, de împrejurarea că în părţile comune ale condominiului se include terenul de sub construcţie (terenul aferent, în accepţiunea legilor de reparaţie), a cărui suprafaţă se impune a fi determinată, motivat, în raport şi de normele de drept din legile speciale, nu şi eventualele suprafeţe excedentare.

Analizând recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Timişoara, Înalta Curte constată că este nefondată.

Astfel, potrivit constatărilor instanţelor de fond, calitatea procesuală pasivă a Statului Român a fost reţinută în considerarea faptului că asupra unuia dintre spaţiile locative din imobilul în litigiu este înscrisă o interdicţie de înstrăinare pe 5 ani şi una de grevare cu sarcini pe durata finanţării în favoarea sa.

Critica prin care pârâtul pretinde că în prezentul litigiu se impunea ca, în reprezentarea sa, să fie desemnată Primăria Municipiului Timişoara şi nu Ministerul Finanţelor, în considerarea împrejurării că imobilul în litigiu a aparţinut domeniului privat al acestei unităţi administrativ teritoriale, nu poate fi primită.

Aceasta, întrucât, pe de o parte, soluţia dată asupra excepţiei calităţii sale procesuale pasive nu a fost fundamentată pe acest considerent iar pe de altă parte, critica pune în discuţie o problemă de reprezentare judiciară în combaterea unei soluţii pronunţate asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive, ceea ce nu este permis.

Aşa fiind, constatând că în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte, în baza art. 496 alin. (1) din cod, va respinge recursul declarat de pârât, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanţii A., C. şi B. (în prezent decedată) împotriva Deciziei nr. 208 din 5 decembrie 2018 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă.

Casează, în parte, decizia şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

Menţine dispoziţiile privind:

- admiterea cererii de intervenţie accesorie formulată de T., U., V., W., X., Y., Z., AA., BB., CC., DD., EE., FF., GG., HH. şi II.;

- constatarea faptului că suprafaţa reală a imobilului nr. top. x, teren intravilan înscris în CF x Timişoara, actual CF x Timişoara, este de 1.783 mp şi dispunerea modificării suprafeţei înscrise în cartea funciară de la 1.287 mp la 1.783 mp;

- respingerea apelului declarat de pârâtul Statul Român, reprezentat prin Ministerul Finanţelor Publice, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Timişoara împotriva Sentinţei nr. 606 din 5 mai 2017 a Tribunalului Timiş, secţia I civilă.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Timişoara împotriva aceleiaşi decizii.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 19 februarie 2020.

GGC - ED