Nullity of sales contracts for lack of cause and application of resoluto jure dantis in subsequent transfers

Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data 14 octombrie 2016, pe rolul Tribunalului Cluj, secţia Civilă sub nr. x/2016, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B., C., D., E., F., G. şi H. ca prin hotărârea ce se va pronunţa:

- să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x din data de 11.07.2011 de către Notarul Public I. ca fiind lipsit de cauză şi nulitatea contractului de vânzare cumpărare subsecvent autentificat sub nr. x din data de 10.12.2014 de notarul public I., respectiv contractul de vânzare subsecvent autentificat sub nr. x din data de 15.12.2015 de către Notarul Public J. în principal în temeiul principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, în subsidiar pentru preţ fictiv şi a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x clin data de 10.08.2016 de către Notar Public K. în temeiul principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis,

- să se dispună repunerea în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. x/11.07.2011 a cărei nulitate absolută se solicită a se constata prin prezenta acţiune în temeiul principiului restitutio in integrum şi prin urmare, să se dispună restituirea imobilului situat pe str. x în patrimoniul reclamantei şi înscrierea acestuia în cartea funciară pe numele acesteia, cu cheltuieli de judecată.

În drept au fost invocate prevederile art. 948 şi urm. vechiul C. civ., art. 1665 Noul C. civ., art. 194 şi urm. C. proc. civ.

Prin cererea formulată la data de 29 noiembrie 2016, pârâtele F. şi G. au chemat în garanţie pe pârâţii B., C., D. şi E. solicitând ca, în măsura în care se va dispune anularea contractelor de vânzare autentificate sub nr. x/10.12.2014 şi y/15.12.2015, conform solicitărilor reclamantei A., să se dispună admiterea în principiu a prezentei cereri şi, subsecvent, obligarea pârâţilor B. şi C., în solidar, la restituirea în favoarea pârâtelor F. şi G. a sumei de 10.000 euro, reprezentând preţ încasat de aceştia în baza contractului de vânzare autentificat sub nr. x/10.12.2014, precum şi obligarea pârâţilor D. şi E., în solidar, la restituirea în favoarea pârâtelor F. şi G. a sumei de 85.000 euro reprezentând preţul încasat de aceştia în baza contractului de vânzare autentificat sub nr. x/15.12.2015, iar în temeiul art. 453 din C. proc. civ., obligarea chemaţilor în garanţie la plata cheltuielilor de judecată.

Prin modificarea de acţiune depusă la dosarul cauzei la termenul de judecată din data de 22 iunie 2017, reclamanta A. a arătat că înţelege să se judece în contradictoriu şi cu L. SA şi a solicitat:

1. să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x din data de 11.07.2011 de către Notarul Public I., încheiat între A. şi pârâţii D. şi soţia E., respectiv B. şi soţia C., având ca obiect imobilul teren în suprafaţă de 991 mp, cu construcţia imobil nou creat edificată în baza autorizaţiei de construire nr. x/24.04.2006. formată din S+P+E+M, situat în Cluj-Napoca, str. x, imobil înscris iniţial în CF nr. x Cluj (provenită din conversia pe hârtie a CF nr. x), nr. ser. A1, Al. l, nr. cad. x, nr. top. x, nr. cad. x, actualmente înscris în:

- CF nr. x-C1-U1 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 1;

- CF nr. x-C1-U2 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 2;

- CF nr. x-C1-U3 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 3;

- CF nr. x-C1-U4 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 4;

- CF nr. x Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - teren în suprafaţă de 497 mp;

- CF nr. x Cluj, nr. ser. Al, nr. cad. x - teren în suprafaţă de 494 mp

2. să se dispună anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x din data de 10.12.2014 de notarul public I., încheiat între pârâţii D. şi E. cu G. şi F., având ca obiect cota de 1/2 parte din terenul şi apartamentele nr. x, 2, 3, 4 situate în Cluj-Napoca, str. x (fostă str. x), înscrise în cf astfel:

- CF nr. x-Cl-UI Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 1;

- CF nr. x-C1-U2 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 2;

- CF nr. x-C1-U3 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 3;

- CF nr. x-CI-U4 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x -CI-U4 - ap. nr. 4;

- CF nr. x Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - teren în suprafaţă de 497 mp

3. să se dispună anularea contractului de vânzare autentificat sub nr. x din data 15.12.2015 de către Notarul Public J., încheiat între pârâţii B. şi C. cu G. şi F., având ca obiect cota de 1/2 parte din terenul şi apartamentele nr. x, 2. 3. 4 situate în Cluj-Napoca, str. x (fosta str. x), înscrise în CF astfel:

- CF nr. x-C1-U1 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 1;

- CF nr. x-C1-U2 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 2;

- CF nr. x-C1-U3 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 3

- CF nr. x-C1-U4 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 4; - CF nr. x Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x-teren în suprafaţă de 497 mp

4. să se dispună anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x din data de 10.08.2016 de către Notar Public K., încheiat între G. şi F. cu H. având obiect apartamentele nr. x, 2, 4 situate în Cluj-Napoca, str. x (fosta str. x) şi teren aferent, înscrise în CF astfel:

- CF nr. x-C1-U1 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 1;

- CF nr. x-C1-U2 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 2;

- CF nr. x-C1-U4 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 4

5. să se dispună anularea contractului de ipotecă autentificat cu nr. x/10.08.2016 de BNP K., încheiat între H. şi L. SA.

6. să se dispună anularea clauzei din cuprinsul contractului de credit încheiate între H. şi L. SA având ca obiect a interdicţia de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, restructurare şi demolare a apartamentelor nr. x, 2, 4 situate în Cluj-Napoca, str. x (fosta str. x) şi teren aferent, înscrise în CF astfel:

- CF nr. x-C1-U1 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 1;

- CF nr. x-C1-U2 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 2;

- CF nr. x-C1-U4 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x - ap. nr. 4

7. să se dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractelor de vânzare cumpărare nr. x/10.08.2016, nr. y/15.12.2015, nr. z/10.12.2014 respectiv nr. 1699/107.2011, în sensul de a dispune:

A. radierea din CF nr. x-C1-U1 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x:

a) a dreptului de proprietate al pârâtului H. - de sub B14;

b) a interdicţiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, restructurare şi demolare înscrise în favoarea L. SA de sub B15;

c) a notării faptului că imobilul de sub A+1 constituie masa patrimonială afectată exercitării activităţii Biroului Executorului H. de sub B16;

d) a dreptului de proprietate al pârâtei G. - de sub B12 şi B10

e) a dreptului de proprietate al pârâţilor D. şi E. - de sub B4;

f) a dreptului de proprietate al pârâţilor B. şi C. - de sub B5;

g) a dreptului de uzufruct viager a pârâtei F. - de sub C3 şi C5;

h) a dreptului de ipotecă, valoare 1450000 RON şi celelalte obligaţii aferente creditului înscris, în temeiul contractului autentificat cu nr. x/10.08.2016 de BNP K., în favoarea L. SA - de sub C8, cu consecinţa înscrierii dreptului de proprietate al reclamantei A. liber de sarcini;

B. radierea din CF nr. x-C1-U2 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x:

a) a dreptului de proprietate al pârâtului H. - de sub B13;

b) a interdicţiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, restructurare şi demolare înscrise în favoarea L. SA de sub B14;

c) a notării faptului că imobilul de sub A+1 constituie masa patrimonială afectată exercitării activităţii Biroului Executorului H. de sub B15;

d) a dreptului de proprietate al pârâtei G. - de sub B12 şi B11;

e) a dreptului de proprietate al pârâţilor D. şi E. - de sub B4;

f) a dreptului de proprietate al pârâţilor B. şi C. - de sub B5;

g) a dreptului de uzufruct viager a pârâtei F. - de sub C3 şi C5;

h) a dreptului de ipotecă, valoare 1450000 RON şi celelalte obligaţii aferente creditului înscris, în temeiul contractului autentificat cu nr. x/10.08.2016 de BNP K., în favoarea L. SA - de sub C9, cu consecinţa înscrierii dreptului de proprietate al reclamantei A., liber de sarcini.

C. radierea din CF nr. x-C1-U3 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x:

a) a dreptului de proprietate al pârâtei G. - de sub B12 şi B11;

b) a dreptului de proprietate al pârâţilor D. şi E. - de sub B4;

c) a dreptului de proprietate al pârâţilor B. şi C. - de sub B5;

d) a dreptului de uzufruct viager a pârâtei F. - de sub C3 şi C5 cu consecinţa, înscrierii dreptului de proprietate al reclamantei A. liber de sarcini.

D. radierea din CF nr. x-C1-U4 Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x:

a) a dreptului de proprietate al pârâtului H. - de sub B13;

b) a interdicţiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, restructurare şi demolare înscrise în favoarea L. SA de sub B14;

c) a notării faptului că imobilul de sub A+l constituie masa patrimonială afectată exercitării activităţii Biroului Executorului H. de sub B15;

d) a dreptului de proprietate al pârâtei G. - de sub B10 şi B12;

e) a dreptului de proprietate al pârâţilor D. şi E. - de sub B4;

f) a dreptului de proprietate al pârâţilor B. şi C. - de sub B5;

g) a dreptului de uzufruct viager a pârâtei F. - de sub C3 şi C5;

h) a dreptului de ipotecă, valoare 1450000 RON şi celelalte obligaţii aferente creditului înscris, în temeiul contractului autentificat cu nr. x/10.08.2016 de BNP K., în favoarea L. SA - de sub C9, cu consecinţa înscrierii dreptului de proprietate al reclamantei A. liber de sarcini.

E. radierea din CF nr. x Cluj, nr. crt. Al, nr. cad. x:

a) a dreptului de proprietate al pârâtei G. - de sub B9, B11, B12, B13, B14, B15, B16 şi B17;

b) a dreptului de proprietate al pârâţilor D. şi E. - de sub B4;

c) a dreptului de proprietate al pârâţilor B. şi C. - de sub B5;

d) a dreptului de uzufruct viager a pârâtei F. - de sub C3, C4, C5, C6, C8, C10, C12 şi C14 cu consecinţa înscrierii dreptului de proprietate al reclamantei A. liber de sarcini.

8. să se dispună obligarea pârâţilor care se vor opune admiterii prezentei cereri

La termenul de judecată din 25 ianuarie 2018, instanţa a admis excepţia nelegalei timbrări a petitelor 5 şi 6 din cererea de chemare în judecată modificată, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei raportat la motivul de nulitate şi anume preţ fictiv, ca rămasă fără obiect faţă de modificarea de acţiune: a unit cu fondul excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, raportat la aspectul că pentru toate contractele se susţine lipsa cauzei pentru lipsa contraprestaţiei; a admis în principiu cererea de chemare în garanţie a pârâţilor B. şi soţia C. şi D. şi soţia E., a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei cu privire la contractele de ipotecă şi de credit ca rămasă fără obiect: a unit cu fondul excepţia prescripţiei acţiunii de rectificarea a CF şi a respins ca rămase fără obiect invocarea decăderii şi a tardivităţii; a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei L. SA.

Hotărârea pronunţată în primă instanţă:

Prin Sentinţa civilă nr. 231/10.05.2018 a Tribunalului Cluj, pronunţată în Dosar nr. x/2016 s-au anulat ca netimbrate petitele din acţiunea modificată având ca obiect anularea contractului de ipotecă încheiat între pârâţii L. SA şi H. autentificat sub nr. x/10.08.2016 de BNP K. din Cluj-Napoca şi anularea clauzei din contractul de credit nr. x/10.08.2016 încheiat între pârâta L. SA, BEJ H. şi pârâtul H., având ca obiect interdicţia de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, restructurare şi demolare a apartamentelor nr. x, 2, 4 situate în Cluj-Napoca str. x nr. 1 (fostă str. x - 41) şi teren aferent înscrise în CF, astfel: CF nr. x - C1 - U1 Cluj nr. crt. A1, nr. cad x - C1 - U1 - apt - nr. 1; CF nr. x - C1 - U2 Cluj, nr. crt. A1, nr. cad x - C1 - U2 - apt - nr. 2; CF nr. x - C1 - U4 Cluj, nr. crt. A1, nr. cad. x - C1 - U4 - apt. 4.

S-a respins cererea de chemare în judecată modificată formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta L. SA, în privinţa celorlalte petite, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, s-a respins excepţia prescripţiei extinctive a dreptului la acţiune având ca obiect rectificarea de carte funciară, s-a admis, în parte, cererea de chemare în judecată modificată formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâţii B., C., D., E., F., G. şi H. şi în consecinţă: constată nulitatea absolută a următoarelor contracte:

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/11.07.2011 de către Biroul Notarilor Public Asociaţi "S."

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/10.12.2014 de Societatea Profesională Notarială "S."

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/15.12.2015 de Societatea Profesională Notarială "S."

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/10.08.2016 de Biroul Individual Notarial K..

S-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractelor de vânzare-cumpărare nr. x/11.07.2011, nr. y/10.12.2014, nr. z/15.12.2015, nr. w/10.08.2016, în sensul că s-a dispus rectificarea CF nr. x Cluj nr. crt. A1, nr. cad. x, CF nr. x - C1 - U1 Cluj nr. crt. A1 nr. cad. x - C1 - U1, CF nr. x - C1 - U2 Cluj nr. crt. A1 nr. cad. x - C1 - U2, CF nr. x - C1 - U3 Cluj nr. crt. A1, nr. cad. x - C1 - U3 şi CF nr. x - C1 - U4 Cluj nr. crt. A1, nr. cad. x - C1 - U4 şi s-a dispus radierea dreptului de proprietate al pârâţilor B., C., D., E., F., G. şi H., a dreptului de uzufruct viager al pârâtei F., radierea notării faptului că imobilul de sub A+1 constituie masa patrimonială afectată exercitării activităţii BEJ H. de sub B16 şi dispune reînscrierea în cărţile funciare enumerate a dreptului de proprietate al reclamantei A..

S-a respins cererea reclamantei având ca obiect radierea interdicţiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, restructurare şi demolare înscrise în favoarea pârâtei L. SA şi a dreptului de ipotecă în valoare de 1.450.000 Ron şi celelalte obligaţii aferente creditului înscris în temeiul contractului de ipotecă autentificat sub nr. x/10.08.2016 de BNP K. în favoarea pârâtei L. SA de sub C9, ca neîntemeiată.

S-a respins cererea de chemare în garanţie a pârâţilor B., C., D. şi E. formulată de pârâtele F., G., ca neîntemeiată.

Reclamanta a fost obligată să plătească pârâtei L. SA suma de 9.417,49 RON cheltuieli de judecată.

Pârâţii F., G. şi H. au fost obligaţi să plătească reclamantei suma de 22.068 RON cheltuieli de judecată.

Hotărârea pronunţată în apel:

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel atât pârâtul H., cât şi pârâtele F. şi G..

Prin Decizia nr. 104A din 15 mai 2019, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, a respins, ca nefondate, apelurile declarate împotriva Sentinţei civile nr. 231/10.05.2018 a Tribunalului Cluj, pronunţată în Dosar nr. x/2016.

În motivarea apelului, instanţa a reţinut, în ceea ce priveşte primul contract de vânzare-cumpărare, cel autentificat sub nr. x/11.07.2011, de BNP I., că, fiind încheiat sub imperiul vechiul C. civ., sunt incidente prevederile art. 948 şi art. 966 din vechiul C. civ. conform cu care lipsa cauzei atrage sancţiunea nulităţii absolute a contractului. Or s-a dovedit în cauză că reclamanta A. nu a încasat preţul vânzării, banii proveniţi din creditul contractat de pârâţii M. şi N., şi garantat cu acest imobil, fiind viraţi direct în contul fiului reclamantei, O.. De altfel, prin apelul promovat de pârâtele-apelante F. şi G. nu s-a contestat în niciun fel această stare de fapt, care a fost reţinută de altfel încă de la prima instanţă.

Din starea de fapt reţinută în cauză pe baza ansamblului probaţiunii administrate în faţa instanţei de fond instanţa de apel a remarcat că, cel puţin pârâtele F. şi G. nu puteau să fie de bună-credinţă, în condiţiile în care, pe de o parte, cunoşteau foarte bine întreaga conjunctură care a determinat încheierea contractului de vânzare-cumpărare x/11.07.2011 - respectiv luarea de către pretinşii cumpărători a unor credite, garantate cu imobilul litigios, în scopul creditării societăţii P. SRL, al cărei unic asociat şi administrator a fost F., calitate cesionată ulterior de către aceasta în favoarea pârâtei G., prin Decizia nr. 1/12.03.2016, această pârâtă devenind astfel unicul asociat P. SRL, elocventă în acest sens fiind poziţia pârâţilor M. şi N., care, prin răspunsurile la interogatoriile ce le-au fost luate, au confirmat toate susţinerile reclamantei, în sensul că vânzarea dintre reclamantă şi aceştia a fost una fictivă, precum şi în condiţiile în care, pe de altă parte, aceste pârâte apelante nu au fost dobânditori cu titlu oneros.

Instanţa de apel a constat că cele două pârâte-apelante sunt în mod cert subdobânditoare de rea-credinţă şi că nu poate fi primită susţinerea lor în sensul că ar fi subdobânditoare cu titlu oneros, în condiţiile în care aşa-zişii vânzători de la care acestea au cumpărat imobilul, pârâţii M. şi N., au susţinut în mod constant şi vehement că nu au primit de la cele două pârâte nicio sumă de bani cu titlu de preţ.

Susţinerile apelantelor că plata preţului este dovedită cu contractele autentificate sub nr. x/10.12.2014 şi nr. y/15.12.2015, care fac dovada deplină şi absolută a faptului că cele două pârâte apelante ar fi dobânditoare cu titlu oneros, nu au fost primite în condiţiile în care, pe de o parte, prin apelul formulat, pârâtele apelante nu au contestat în nici un fel că nu s-a achitat nici un preţ al vânzării şi nu au produs nicio dovadă în sensul că plata preţului din contractele de vânzare-cumpărare nr. x/10.12.2014 şi nr. y/15.12.2015 s-ar fi făcut în maniera descrisă în contracte, iar pretinşii vânzători au susţinut constant că nu au primit niciun preţ.

Şi în privinţa contractului încheiat de apelantul H., autentificat sub nr. x/10.08.2016, operează pe deplin principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, coroborat cu principiul quod nullum est, nullum producit effectum, fiind mai mult decât evident că pârâtele apelante F. şi G., neavând niciodată în patrimoniul lor dreptul de proprietate asupra acestui imobil, drept de proprietate care niciodată nu le-a fost în mod valabil şi legal transmis, nu puteau să transmită mai departe lui H. un drept de proprietate pe care nu-l aveau şi nu l-au avut niciodată.

Dat fiind că contractele nr. x/10.12.2014, nr. y/15.12.2015 şi nr. 698/10.08.2016 au fost încheiate după intrarea în vigoare a Noului C. civ., independent de ce dispune Noul C. civ. în materie de nulitate, esenţial a fost considerat faptul că aceste contracte sunt desfiinţate în virtutea efectelor pe care le produce nulitatea absolută a contractului autentificat sub nr. x/11.07.2011, în virtutea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, coroborat cu principiul quod nullum est, nullum producit effectum, iar nu din cauză că aceste trei contracte ar fi fost, la momentul încheierii lor, afectate de vreo cauză de nulitate relativă sau absolută, în condiţiile prescrise de art. 1235, art. 1236, art. 1238 Noul C. civ.

Cererile de recurs:

Împotriva acestei ultime hotărâri au declarat recurs pârâtul H. şi pârâtele F. şi G., criticând soluţia pentru nelegalitate.

Dosarul a fost înregistrat la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie la data de 11 iulie 2019 şi a fost repartizat aleatoriu Completului de filtru nr. 6.

1. În motivarea recursului său, pârâtul H. a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate, cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare la instanţa de apel, invocând excepţia peremptorie, de ordine publică, a lipsei calităţii sale procesuale pasive.

În cuprinsul cererii de recurs se arată că, astfel cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare cu încheierea de autentificare sub nr. x/10.08.2016 (cap. III punct 3.5), actul notarial dedus judecăţii a fost încheiat de titularul Biroului Executorului Judecătoresc, ca PFA, şi constituie actul persoanei juridice, potrivit prevederilor O.U.G. nr. 44/2008.

Imobilele au fost cumpărate şi înscrise în cartea funciară, de către titularul PFA, ca patrimoniu de afectaţiune, începând cu data de 10.08.2016, fiind un cumpărător de bună credinţă. Masa patrimonială, afectată exercitării activităţii biroului executorului judecătoresc, are un titular unic, aşa cum este prevăzut în art. 33 alin. (1) noul C. civ. potrivit căruia "Constituirea masei patrimoniale afectate exercitării în mod individual a unei profesii autorizate se stabileşte prin actul încheiat de titular, cu respectarea condiţiilor de formă şi de publicitate, prevăzute de lege". Biroul Executorului Judecătoresc nu are personalitate juridică, fiind reprezentat prin titularul biroului, ca persoana fizică.

Constituirea patrimoniului de afectaţiune se realizează prin simplul act unilateral al persoanei fizice, reprezentant al persoanei fizice autorizate. Potrivit C. civ., pot exista persoane juridice fără personalitate juridică, precum este cazul Biroului Executorului Judecătoresc H., înfiinţat prin ordinul de numire nr. 685/C al Ministrului Justiţiei din data de 04.04.2001, înregistrat în Registrul Special de Evidenţă al Executorilor Judecătoreşti al Curţii de Apel Cluj sub nr. x/2001. Din contractul de ipotecă şi din cel de credit, din registrul de bunuri aflate în patrimoniul de afectaţiune al biroului executorului judecătoresc rezultă clar că bunurile cumpărate au fost destinate biroului de executori judecătoreşti şi nu persoanei fizice independente, H..

În susţinerea argumentelor invocate anterior, recurentul consideră relevante considerentele avute în vedere de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în motivarea deciziei pronunţate în Decizia nr. 1/2016 pronunţată în soluţionarea unei hotărâri prealabile potrivit cărora întreprinderea individuală nu este nici titulara unui patrimoniu propriu, afectat fiinţării sale ca entitate distinctă de întreprinzătorul titular, sub acest aspect, prevederile art. 26 din O.U.G nr. 44/2008 statuând expres că persoana răspunzătoare patrimonial este întreprinzătorul, persoană fizică titular, care poate răspunde cu patrimoniul de afectaţiune "dacă acesta a fost constituit". O atare opţiune a legiuitorului se integrează, în mod coerent, în întreaga construcţie normativă existentă în O.U.G nr. 44/2008, centrată pe ideea recunoaşterii întreprinzătorului ca unic subiect de drept implicat în raporturile juridice pe care le disciplinează.

Prin urmare, întreprinderea individuală nu este implicată ca subiect de drept în raporturile juridice reglementate de O.U.G nr. 44/2008, nu are calitatea de persoană juridică în înţelesul normelor C. civ. şi nu poate fi, în sine, nici destinatar al actelor normative civile ori al dispoziţiilor legislaţiei penale. În acest context normativ, s-a răspuns întrebării preliminare în sensul că întreprinderea individuală constituie o formă de activitate economică organizată în condiţiile legii de persoana fizică titulară, iar nu o entitate de sine stătătoare, capabilă a dobândi drepturi şi obligaţii proprii în condiţiile prevăzute de art. 188 din C. civ. şi, nefiind o persoană juridică, acest tip de întreprindere nu poate răspunde penal în condiţiile prevăzute de art. 135 din C. pen.

Potrivit art. 31 alin. (3) din C. civ., patrimoniul de afectaţiune este acea masă patrimonială constituită în scopul desfăşurării în mod individual a unei profesii autorizate. Prin urmare, numai o persoană fizică poate dispune de o atare masă patrimonială de afectaţiune, constituită exclusiv în scopul exercitării profesiei pentru care s-a emis o autorizaţie. Însă, condiţia pentru constituirea acestei mase patrimoniale o reprezintă calitatea de profesionist, al unei profesii autorizate. Prin noţiunea de profesionist, definită ca principiu la art. 3 din C. civ., se înţelege persoana care exploatează o întreprindere, respectiv, o persoană fizică autorizată să desfăşoare activitate economică sau profesională, după cum se precizează la art. 8 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 de aplicare a noului C. civ.

2. Recurentele-pârâte F. şi G. au invocat motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., în temeiul căruia au solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate, cu consecinţa trimiterii cauzei, spre rejudecare, la instanţa de apel.

Au arătat recurentele că, în mod greşit, instanţa de apel a reţinut că nu au contestat starea de fapt reţinută de prima instanţă cu privire la circumstanţele de fapt ale cauzei subsumate cererii principale.

Din simpla lecturare a cererii de apel pe care au formulat-o, se poate observa că, încă din primele rânduri, au arătat că teza susţinută de către reclamantă este falsă, raportat la actele depuse la dosar. Mai mult, Q., dispunea de multiple proprietăţi şi, chiar şi în cazul în care ipoteza susţinută de către A. era reală (în sensul că societatea P. SRL avea nevoie de lichidităţi), putea proceda la creditarea societăţii.

Teza instanţei de apel potrivit căreia, din moment ce părţile nu au avut reprezentarea plăţii unor contraprestaţii, în mod automat contractul este lipsit de cauză şi deci nul absolut, este eronată întrucât trebuie delimitate noţiunile de cauză ilicită, cauză falsă şi lipsă a cauzei, iar, pe de altă parte, trebuie analizată lipsa cauzei din prisma scopului său mediat, respectiv a scopului său imediat.

Noţiunea de lipsă a cauzei se explică prin distingerea între scopul mediat şi imediat al acesteia. Că există posibilitatea ca obiectul contractului să nu existe în realitate şi să intervină în mod simultan o discuţie asupra lipsei cauzei, este adevărat, însă nu aceasta este ipoteza dată, astfel cum s-a argumentat inclusiv prin cererea de apel, însă de care instanţa de apel a înţeles să facă abstracţie.

Mai precis, distincţia apare dacă contraprestaţia lipseşte în mod obiectiv. În situaţia descrisă de instanţa de apel, aceasta există în materialitatea ei, existând atât bunul, cât şi transferul sumelor de bani, însă părţile ar fi înţeles să dea un alt sens operaţiunii juridice încheiate, prin urmare, în niciun caz nu se poate discuta despre o eventuală lipsă a cauzei, cel mult s-ar putea discuta despre o simulaţie, care este o operaţiune juridică permisă de lege.

Cu alte cuvinte, chiar în situaţia în care constatările instanţei de apel ar fi corecte, ar rezulta că, în realitate, cauza tuturor contractelor de vânzare încheiate a fost aceea de a crea aparenţa unei alte stări juridice decât cea reală.

În această ipoteză, cauza contractelor nici măcar nu trebuie căutată în contractele translative de proprietate, câtă vreme rolul acestora este doar acela de a deghiza o altă realitate juridică, iar, din această perspectivă, actul zis secret, adică înţelegerea părţilor are o cauză, atât în ceea ce priveşte componenţa scopului imediat, acesta fiind deghizarea unei stări juridice într-o alta, iar, în ce priveşte scopul mediat, acesta este acela de a obţine un împrumut.

Eronată este şi constatarea instanţei de apel a faptului că nu s-a achitat un preţ către vânzătoarea iniţială, câtă vreme rezultă din documentele anexate că preţul a fost achitat şi proprietatea a fost transferată.

Un aspect care nu poate fi neglijat este şi împrejurarea conform căreia familiile M. şi N. au tranzacţionat asupra unei părţi din imobil, mai precis prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/10.12.2014 aceştia au înstrăinat societăţii R. SRL o parte din imobil. În aceste condiţii, este dincolo de orice dubiu că aceştia erau proprietarii imobilului achiziţionat de la A., însă, instanţa de apel a făcut abstracţie şi de la această împrejurare.

În mod greşit instanţa de apel a făcut aplicarea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, referitor la contractele de vânzare-cumpărare nr. x/10.12.2014 şi nr. y/15.12.2015, considerând că se impune desfiinţarea acestora având în vedere faptul că "cele două apelante sunt în mod cert subdobânditoare de rea-credinţă" şi nu am fost "dobânditori cu titlu oneros". Aceste constatări ale instanţei de apel sunt contrazise de înscrisurile care se regăsesc la dosarul cauzei.

Chiar dacă s-ar accepta teza potrivit căreia primul contract ar fi nul, devin incidente normele din materie de carte funciară, care blochează aplicabilitatea principiului resoluto iure dantis, resolvitur jus accipientis, câtă vreme recurentele au fost de bună-credinţă la momentul înscrierii dreptului lor în cartea funciară. În susţinerea celor precizate mai sus vin afirmaţiile intimatei din cadrul modificării de acţiune la care am făcut şi anterior referire, cu privire la faptul că un alt contract de vânzare-cumpărare, încheiat între familia M. şi N. şi societatea R. SRL, contract a cărui desfiinţare nu a fost solicitată.

În situaţia în care se admite că starea de fapt reală este cea reţinută de instanţa de apel (şi cea de fond), potrivit căreia ar fi existat o înţelegere complexă între părţi, nu există o lipsă a cauzei câtă vreme aşa-zisa înţelegere secretă a părţilor presupune încheierea unor serii de acte publice pentru a deghiza actul secret, printre care şi aceste două contracte de vânzare-cumpărare. Or, cauza trebuie căutată într-un eventual act secret.

În condiţiile în care inclusiv în cele două contracte încheiate de către părţi s-a consemnat că preţul a fost achitat, în mod greşit instanţa de apel a respins şi cererea de chemare în garanţie considerând că nu s-a făcut dovada achitării preţului către N. şi M..

Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul de filtru, fiind comunicat părţilor, iar, prin încheierea din 12 decembrie 2019, completul de filtru a admis în principiu recursurile declarate de pârâţii H., F. şi G. împotriva Deciziei nr. 104 A din 15 mai 2019, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, şi a stabilit termen de judecată la data de 06 februarie 2020.

Apărările formulate în cauză

Intimata A. a formulat întâmpinare, solicitând atât respingerea recursului declarat de F. şi G., cât şi a recursului declarat de H..

Cu privire la recursul declarat de F. şi G. s-a arătat că a intrat sub putere de lucru judecat soluţia de respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale active şi a excepţiei prescripţiei, de vreme ce, în recursul formulat, recurentele Q. şi G. nu au indicat niciun motiv de nelegalitate a soluţiei prin care s-a menţinut hotărârea instanţei de fond de respingere a celor două excepţii. Totodată, în temeiul art. 430 alin. (2) C. proc. civ., au dobândit autoritate de lucru judecat şi considerentele ce au stat la baza pronunţării soluţiilor celor două excepţii.

Ideea că ar fi trebuit introdusă o acţiune în simulaţie şi nu o acţiune în anulare nu poate fi primită deoarece acţiunea în simulaţie nu poate fi confundată cu acţiunea în nulitate. Simulaţia, prin ea însăşi, este în principiu valabilă, sancţiunea acesteia nefiind nulitatea, ci inopozabilitatea actului secret faţă de terţi. Pe de altă parte, actul public lipsit de cauză este nul. Or, pentru ca instanţa să se poată pronunţa asupra nulităţii unui act, este necesar a fi investită cu o cerere în anulare, nu cu o acţiune în constatarea simulaţiei.

Părţile contractante nu au avut niciodată reprezentarea vreunui transfer de proprietate asupra imobilelor vândute, respectiv a încasării vreunui preţ, sens în care actele atacate, ca acte publice, sunt lipsite de cauză întrucât încalcă dispoziţiile art. 966 din vechiul C. civ., respectiv art. 1236 din noul C. civ., fapt ce atrage sancţiunea nulităţii lor.

Chestiunea litigioasă a lipsei bunei credite a recurentului H. a dobândit autoritate de lucru judecat, astfel că nu ne aflăm în faţa vreunei excepţii de la aplicarea principiului resoluto iure dantis, nefiind într-o situaţie în care părţile să fi fost de bună credinţă.

În întâmpinarea depusă de intimata-reclamantă A. la recursul declarat de H., care vizează exclusiv invocarea excepţiei lipsei calităţii sale procesual pasive, s-a arătat că aceasta a fost respinsă de către instanţa de apel cu motivarea că în cartea funciară este înscris ca proprietar H., iar nu Biroul Executorului Judecătoresc H., astfel că, sub acest aspect, instanţa s-a pronunţat cu autoritate de lucru judecat, argumentele pe care se sprijină excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a lui H. în recurs fiind altele decât cele aduse în apel. Chiar şi în condiţiile în care instanţa de recurs va analiza excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a lui H., ca persoană fizică, şi în raport de noile argumente, intimata/reclamantă arată că acestea sunt nefondate întrucât O.U.G. nr. 44/2008 nu este aplicabilă în cazul profesiilor liberale, precum este cea a executorilor judecătoreşti, deci nu se aplică nici patrimoniilor de afectaţiune ale acestora. În contractul de vânzare-cumpărare este menţionat, în calitate de cumpărător H., ca persoană fizică, identificat cu CNP şi prin date de stare civilă, iar nu BEJ H., iar împrejurarea că s-a solicitat notarea în cartea funciară a constituirii patrimoniului de afectaţiune cu privire la acest imobil, nu transferă dreptul de proprietate asupra imobilului în patrimoniul BEJ, întrucât, potrivit art. 885 alin. (1) şi art. 902 din C. civ., dreptul de proprietate este înscris pe numele persoanei fizice, efectul înscrierii în cartea funciară fiind doar realizarea opozabilităţii faţă de terţi, iar nu constituirea dreptului de proprietate.

Prin răspunsul la întâmpinare, pârâtul H. arată că excepţia autorităţii de lucru judecat invocată de intimată prin întâmpinare este neîntemeiată, profesia de executor judecătoresc fiind reglementată în domeniul profesiilor liberale din România, fiind important să fie remarcată şi distincţia dintre profesiile independente, profesiile liberale şi cele reglementate, de drept comun, prin Legea nr. 200 din 25 mai 3004 privind recunoaşterea diplomelor şi calificărilor profesionale pentru profesiile reglementate din România.

Condiţia de bază a profesiei reglementate este existenţa unui titlu profesional remis fie de o autoritate publică, fie de o organizaţie profesională, astfel de activităţi putând fi exercitate atât independent, cât şi ca salariat. În accepţiunea Legii nr. 200/2004, o profesie reglementată poate fi exercitată atât independent, cât şi ca salariat, criteriul de distincţie este prevederea prin lege specială a profesiei respective, ceea ce, sub aspect fiscal, nu are aceeaşi relevanţă. Tocmai de aceea, legea fiscală nu foloseşte noţiunea de profesie reglementată şi nici nu face trimitere la această lege. În opinia recurentului H., O.U.G. nr. 44/2008 este aplicabilă executorilor judecătoreşti, inclusiv

Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursurile declarate sunt nefondate pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

1. În ceea ce priveşte recursul declarat de pârâtul H., Înalta Curte constată că acesta se referă exclusiv la critici de nelegalitate privind greşita soluţionare a cauzei în contradictoriu cu pârâtul H., ca persoană fizică, iar nu cu Biroul Executorului Judecătoresc (BEJ) H., cum ar fi trebuit, având în vedere că, prin contractul de vânzare-cumpărare a cărui anulare se solicită, s-a cerut înscrierea imobilului în cartea funciară ca patrimoniu de afectaţiune al BEJ H..

Recurentul îşi motivează recursul plecând de la premisa că Biroul executorului judecătoresc este persoană fizică autorizată, iar regimul său juridic este reglementat de O.U.G. nr. 44/2008, astfel cum a statuat Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin Decizia nr. 1/2016 pronunţată într-o hotărâre prealabilă pentru dezlegarea unei chestiuni de drept.

Analizând aceste aspecte, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată, astfel cum corect a menţionat şi intimata-reclamantă în întâmpinare, că profesia de executor judecătoresc este liberală şi independentă, potrivit art. 12 din Statutul din 2010 al Uniunii Naţionale a Executorilor Judecătoreşti şi al profesiei de executor judecătoresc, aprobat prin H.G. nr. 19/2010, motiv pentru care Biroul Executorului Judecătoresc H. nu este persoană fizică autorizată, astfel cum susţine recurentul.

În art. 1 alin. (2) din O.U.G. nr. 44/2008 se menţionează expres că această ordonanţă de urgenţă nu se aplică profesiilor liberale.

De vreme ce profesia de executor judecătoresc este calificată ca profesie liberală, iar aceasta este exclusă în mod expres din domeniul de aplicare al O.U.G. nr. 44/2008, vor fi apreciate ca nefondate toate argumentele din recurs referitoare la incidenţa în prezenta cauză a O.U.G. nr. 44/2008.

Nu pot fi primite nici apărările aduse de recurent, în răspunsul la întâmpinare, referitoare la distincţia dintre profesiile independente, liberale şi cele reglementate prin Legea nr. 200/2004, distincţie în raport de care profesia de executor judecătoresc ar intra sub incidenţa O.U.G. nr. 44/2008, cu toate consecinţele pe care aceasta le are asupra patrimoniului de afectaţiune, întrucât o atare diferenţiere nu modifică în nici un mod calificarea profesiei de executor judecătoresc ca profesie liberală şi nici nu readuce profesia de executor judecătoresc, printr-un text legal expres, derogator de la art. 1 alin. (2) din O.U.G. nr. 44/2008, în domeniul de aplicare al O.U.G. nr. 44/2008.

Calitatea procesuală a pârâtului H. a fost analizată de instanţa de apel care a apreciat că acesta are calitate procesual pasivă în cauză întrucât în cartea funciară este intabulat H., ca persoană fizică, iar nu BEJ H..

Raţionamentul instanţei de apel este corect, calitatea procesuală rezultând din identitatea dintre părţi şi subiectele raportului litigios dedus judecăţii. Cum în contractul de vânzare-cumpărare este menţionat, în calitate de cumpărător, H., ca persoană fizică, identificat cu CNP şi prin date de stare civilă, iar nu BEJ H., este pe deplin dovedită calitatea procesuală pasivă a lui H., ca parte în contractul a cărui nulitate se solicită, iar împrejurarea că s-a cerut notarea în cartea funciară a constituirii patrimoniului de afectaţiune cu privire la acest imobil în favoarea BEJ H. nu transferă dreptul de proprietate asupra imobilului în patrimoniul BEJ H. de vreme ce înscrierea în cartea funciară nu îşi produce încă efectul constitutiv de drepturi, menţionat în art. 885 alin. (1) C. civ., efectul constitutiv al înscrierii în cartea funciară fiind amânat până la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, astfel cum rezultă neechivoc din art. 56 al Legii nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului C. civ. (Legea nr. 287/2009).

Prin întâmpinarea formulată, intimata-reclamantă A. a arătat că, sub aspectul calităţii procesuale pasive, instanţa s-a pronunţat cu autoritate de lucru judecat, iar argumentele pe care se sprijină excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a lui H. în recurs sunt altele decât cele aduse în apel.

Verificând această susţinere, Înalta Curte constată că este nefondată, întrucât recurentul nu aduce noi argumente în susţinerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a persoanei fizice H., de vreme ce chiar prin cererea de apel pe care H. a formulat-o, acesta a solicitat trimiterea cauzei spre rejudecare deoarece imobilul este afectat masei patrimoniale a Biroului Executorului Judecătoresc H., care nu a fost parte în acest dosar. Totodată, prin întâmpinările depuse în faza procesuală a apelului, asupra acestei excepţii părţile adverse au formulat puncte de vedere, ceea ce duce la concluzia că aspectele invocate în recurs nu au caracter de noutate.

În concluziile orale expuse în susţinerea recursului său, recurentul H. a susţinut că buna sa credinţă, în calitate de cumpărător, reiese din contractul de garanţie imobiliară şi din contractul de credit realizate de către persoana fizică individuală H..

Înalta Curte observă că aceste concluzii excedează motivelor de recurs invocate în termenul legal de H., astfel că aspectul referitor la lipsa bunei credinţe a acestui recurent, reţinută de ambele instanţe de fond, a intrat sub putere de lucru judecat, în absenţa contestării sale prin motivele de recurs cu care instanţa a fost legal învestită.

Nici susţinerea, din concluziile orale, ale aceluiaşi recurent, referitoare la nedovedirea de către reclamantă a calităţii şi interesului în formularea prezentei acţiuni, nu poate fi analizată în cadrul prezentului recurs întrucât soluţia de respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale active, precum şi considerentele ce au stat la baza pronunţării soluţiei asupra acestei excepţii, au intrat sub puterea lucrului judecat de vreme ce, în recursurile formulate, recurentele Q. şi G. sau recurentul H. nu au indicat niciun motiv de nelegalitate a soluţiei date în apel, prin care s-a menţinut hotărârea instanţei de fond, de respingere a acestei excepţii, astfel încât orice argumentare peste termenul legal a recursului nu va putea fi avută în vedere, incidentă fiind sancţiunea prevăzută de art. 489 alin. (1) din C. proc. civ.

2. Analizând recursul declarat de pârâtele F. şi G., Înalta Curte constată că este nefondat pentru următoarele considerente:

Recurentele susţin că este eronată teza instanţei de apel potrivit căreia, din moment ce părţile nu au avut reprezentarea plăţii unor contraprestaţii, în mod automat contractul este lipsit de cauză şi deci nul absolut, deoarece distincţia între scopul mediat şi cel imediat apare dacă contraprestaţia lipseşte în mod obiectiv or, în situaţia descrisă de instanţa de apel, aceasta există în materialitatea ei, existând atât bunul, cât şi transferul sumelor de bani, însă părţile au înţeles să dea un alt sens operaţiunii juridice încheiate, prin urmare, în niciun caz nu se poate discuta despre o eventuală lipsă a cauzei, cel mult s-ar putea discuta despre o simulaţie, care este o operaţiune juridică permisă de lege.

Recurentele apreciază că, în această ipoteză, cauza contractelor nici măcar nu trebuie căutată în contractele translative de proprietate, câtă vreme rolul acestora este doar acela de a deghiza o altă realitate juridică, iar, din această perspectivă, actul zis secret are o cauză atât în ceea ce priveşte componenţa scopului imediat, acesta fiind deghizarea unei stări juridice într-o alta, iar, în ce priveşte scopul mediat, acesta este acela de a obţine un împrumut. Astfel, cauza ar trebui căutată într-un eventual act secret.

În alte cuvinte, recurentele susţin că ne aflăm în prezenţa unei simulaţii, în care cauza nu trebuie căutată în actul public, respectiv în contractul de vânzare-cumpărare, ci în cel secret, adică în contractul de împrumut.

Înalta Curte apreciază aceste critici ca nefondate întrucât analiza cauzei, ca şi condiţie esenţială de validitate ce se cere a fi îndeplinită la încheierea unui act juridic, se realizează în raport cu fiecare act juridic în parte, inclusiv în ipoteza simulaţiei, ca operaţiune juridică constând în exprimarea unui singur acord de voinţă prin două contracte care coexistă: un contract public, care nu reflectă voinţa reală a părţilor, şi unul secret, singurul corespunzător voinţei reale a acestora.

Fără a putea analiza dacă ne aflăm în ipoteza unei veritabile simulaţii, deoarece o atare analiză nu face obiectul judecăţii, Înalta Curte observă că, deşi operaţiunea juridică a simulaţiei nu este ilicită, ea presupune ca atât actul public, cât şi cel secret să fie valabil încheiate sub aspectul condiţiilor de formă şi de fond, condiţii care urmează a fi analizate în raport de fiecare act în parte.

Astfel fiind, condiţiile esenţiale de validitate ce se cer a fi respectate la încheierea unui act juridic (capacitate, obiect, cauză şi consimţământ) trebuie să fie analizate în raport de fiecare act juridic încheiat, chiar şi în cazul particular al simulaţiei, în care efectele actului public, aparent, sunt înlăturate sau modificate, total sau parţial, prin actul secret, care conţine în sine acordul părţilor de a simula, neputându-se cerceta existenţa cauzei actului public prin raportare la cauza actului secret, astfel cum solicită recurentele.

Acordul părţilor de a simula ţine de esenţa simulaţiei şi nu poate fi adus ca unic argument pentru a dovedi existenţa cauzei actului public. Altfel spus, existenţa cauzei contractului secret nu poate reprezenta un argument convingător în sprijinul dovedirii existenţei cauzei contractului public întrucât cele două contracte au individualitate proprie.

Recurentele critică decizia pronunţată în apel şi cu privire la împrejurarea că, în mod eronat, s-a reţinut că nu s-ar fi achitat un preţ către vânzătoarea iniţială, întrucât, din documentele anexate, rezultă că preţul a fost achitat şi proprietatea a fost transferată, iar familiile M. şi N. au înstrăinat societăţii R. SRL o parte din imobil, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/10.12.2014, a cărui nulitate nu a fost cerută de către reclamantă, ceea ce, în opinia recurentelor, ar dovedi că este dincolo de orice dubiu că familiile M. şi N. erau proprietarele imobilului achiziţionat de la A., împrejurare pe care instanţa de apel nu a avut-o în vedere.

Analizând aceste susţineri, Înalta Curte observă că instanţa de apel a motivat, pe baza probelor enunţate în cuprinsul considerentelor, că pârâtele-apelante nu au produs nici o dovadă în sensul că plata preţului din contractele nr. x/10 12 2014 şi nr. 4818/15 12 2015 s-ar fi făcut în maniera descrisă în aceste contracte de vânzare-cumpărare.

Întrucât plata preţului nu a fost realizată în faţa notarului, pentru ca acesta să consfinţească o realitate pe care notarul a constatat-o ex propriis sensibus, aceasta reprezintă o împrejurare de fapt care nu face dovada până la înscrierea în fals, potrivit art. 270 alin. (1) din noul C. proc. civ., ci naşte, în temeiul art. 270 alin. (2) din noul C. proc. civ., o prezumţie de adevăr care poate fi răsturnată prin proba contrară, probă care a fost realizată în cauză prin răspunsurile la interogatoriu şi prin înscrisurile care dovedesc cine au fost persoanele care au rambursat sumele primite cu titlu de credit şi închirierea continuă a imobilului de către P. SRL, societate care a şi încasat chiria.

Efectuarea probei contrare, care dovedeşte neachitarea preţului vânzării, lasă fără relevanţă împrejurarea că o altă parte a imobilului în litigiu a fost vândută de către familiile M. şi N., iar, pentru această parte de imobil, reclamanta nu a fi solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare.

Constatându-se lipsa prestaţiei din partea cumpărătorilor, prin neplata preţului, în mod corect instanţa de apel a apreciat că cele două apelante nu au fost dobânditoare cu titlu oneros, deoarece nu au urmărit dobândirea în patrimoniu a unui bun, ci obţinerea unui împrumut, prin aducerea bunului imobil ca gaj, şi că au fost subdobânditoare de rea-credinţă.

Această calificare nu le permite recurentelor să se prevaleze cu succes de inaplicabilitatea principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, în considerarea faptului că ar fi fost de bună-credinţă la momentul înscrierii dreptului lor în cartea funciară, astfel cum pretind în motivarea recursului.

De vreme ce în faza procesuală a apelului a fost reanalizată lipsa cauzei contractului de vânzare-cumpărare, constatându-se, pe baza probelor administrate, că reclamanta nu a vândut imobilul şi nu a încasat preţul vânzării, scopul încheierii contractului contractului de vânzare-cumpărare fiind acela de a ajuta la creditarea P. SRL, iar banii din credit au fost viraţi direct în contul acestei societăţi, rămâne fără relevanţă critica potrivit căreia instanţa de apel ar fi reţinut în mod greşit că nu s-a contestat starea de fapt reţinută de prima instanţă.

Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 496 din C. proc. civ., ambele recursuri urmează a fi respinse, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursul declarat de pârâtul H. şi recursul declarat de pârâtele F. şi G. împotriva Deciziei nr. 104A din 15 mai 2019, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 6 februarie 2020.

GGC - GV