Specific performance of private preliminary sale agreement: evidentiary force of attested clause on conventional set-off against successors in title

Şedinţa publică din data de 7 iulie 2020

Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

I.1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, la data de 26.10.2017, sub nr. x/2017, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâtele B. şi C., solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru cota de 1/2 din imobilul situat în Bucureşti, str. x sector 1, cu obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, s-au invocat dispoziţiile art. 966, art. 1073 şi art. 1077 C. civ. de la 1864.

Prin întâmpinarea formulată la data de 04.12.2017, pârâtele au solicitat respingerea acţiunii, ca nefondată.

La aceeaşi dată, acestea au formulat cerere reconvenţională, prin care au solicitat să se constate că reclamantul nu a achitat decât parţial preţul prevăzut de Antecontractul de vânzare - cumpărare atestat sub nr. x/27.03.2009 de Av. D., respectiv suma de 20.000 euro; să fie obligat reclamantul la plata echivalentului sumei de 85.000 euro (394.663,5 RON, la un curs BNR de 1 euro = 4,6431 RON, la data formulării cererii - 27.11.2017), reprezentând diferenţă de plată a preţului prevăzut în antecontractul de vânzare - cumpărare atestat sub nr. x/27.03.2009 de av. D., în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârii ce se va pronunţa, în caz contrar, la împlinirea termenului de 30 de zile, urmând ca antecontractul de vânzare - cumpărare atestat sub nr. x/27.03.2009 de Av. D., să se considere rezoluţionat de plin drept, fără o altă intervenţie a instanţei de judecată; să se dispună în mod accesoriu, stingerea dreptului de retenţie asupra imobilului situat în Bucureşti, str. x, drept al promitentului - cumpărător, ca urmare a rezoluţionarii antecontractului de vânzare - cumpărare atestat sub nr. x/27.03.2009 de av. D..

I.2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 1326/25.06.2018, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis cererea principală formulată de reclamantul-pârât A., în contradictoriu cu pârâtele-reclamante, B. şi C., a constatat intervenită vânzarea cumpărarea cotei de 1/2 din imobilul situat în Bucureşti, str. x sector 1, hotărârea ţinând loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobil şi, pe cale de consecinţă, a respins cererea reconvenţională, ca nefondată.

I.3. Hotărârea pronunţată în apel

Împotriva acestei hotărâri, au declarat apel pârâtele B. şi C..

Prin întâmpinarea formulată, intimatul - reclamant a invocat ca apărare procesuală excepţia insuficientei timbrări a apelului, faţă de motivele de apel invocate care privesc atât cererea principală, cât şi cererea reconvenţională şi a susţinut respingerea apelului ca nefondat. În opinia sa, susţinerile apelantelor-pârâte sunt total nefondate, atât din perspectiva dispozitivului hotărârii prin care se constată intervenită vânzarea-cumpărarea doar a cotei de 1/2 din imobil, dar şi din perspectiva susţinerilor relative la plata preţului vânzării, care îndeplineşte toate calităţile prevăzute de lege, respectiv să fie sincer şi serios, fiind achitat în integralitate la momentul încheierii promisiunii bilaterale.

Prin decizia nr. 329 A din 12 martie 2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtele B. ş C., împotriva sentinţei tribunalului; a respins, ca nefondată, cererea apelantelor privind acordarea cheltuielilor de judecată în apel şi s-a luat act că intimatul şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată, pe cale separată.

II. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de instanţa de apel au declarat recurs pârâtele-reclamante B. ş C., solicitând admiterea recursului, casarea în tot a deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel.

II.1. Motivele de recurs

În dezvoltarea motivelor de recurs, după prezentarea situaţiei de fapt, recurentele-pârâte au criticat hotărârea instanţei de apel, ca fiind netemeinică şi nelegală, pentru următoarele motive de casare:

1. Prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii (art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.).

2. Hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, cuprinde motive străine de natura cauzei (art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.).

3. Hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material (art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.).

În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., recurentele arată că prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, faţă de faptul realizării de către instanţa de apel a unei motivări insuficiente, parţial străine de natura cauzei, parţial neînsuşită de instanţa de apel, reprezentând doar o citare a considerentelor primei instanţe, considerente criticate prin motivele de apel, dar la care instanţa de apel nu a răspuns nimic, deşi trebuia să o facă.

Astfel, recurentele învederează că instanţa de apel nu explică de ce apreciază că părţile antecontractului s-au desocotit prin compensarea reciprocă a datoriilor dintre ele, statuând aceasta în mod implacabil.

Recurentele apreciază că prin aceasta au fost încălcate prevederile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. care se referă la conţinutul hotărârii judecătoreşti, iar printre elementele pe care aceasta trebuie sa le conţină se numără şi motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia.

În concret, se învederează de către recurente, au arătat în faţa instanţelor de fond faptul că în dosar nu există proba existenţei unor datorii reciproce între părţi, nu există proba existenţei unor datorii ale defunctului către intimatul - reclamant, că nu există proba unor datorii scadente reciproce; mai mult decât atât, recurentele susţin că au dovedit că suma de 63.000 euro care a fost considerată componentă a preţului, nu putea fi scadentă, întrucât acesta era comisionul realizării unui mandat (de a se vinde imobilul către terţi), mandat care nu era realizat la momentul pronunţării instanţei de fond, şi care, de altfel, nu a mai fost realizat vreodată.

De asemenea, instanţa de apel nu explică de ce "intimatul - reclamant, prin declaraţia inserată în cuprinsul promisiunii, demonstrează că părţile contractuale şi-au compensat datoriile reciproce" şi de ce pârâtelor, în calitate de avânzi - cauză, le incumbă obligaţia autorului lor de a încheia actul în forma autentică, fără vreo posibilitate de apreciere.

Recurentele susţin că în calitate lor de avânzi-cauză, se subrogă în drepturile şi obligaţiile defunctului, aşadar şi în dreptul de a cunoaşte cum a fost plătit preţul din acest antecontract, respectiv dacă promitentul - cumpărător şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale în mod real. Astfel cum rezultă din dosar, potrivit soluţiilor pronunţate de instanţe în celelalte procese purtate între părţi, s-a apreciat că sunt ţinute de obligaţiile asumate de autorul lor, dar fără a putea cunoaşte şi tot ceea ce face obiectul drepturilor acestuia.

Recurentele apreciază că un drept preluat de la defunct, în calitatea sa de promitent - vânzător, este şi aceia de a fi în cunoştinţă de cauză asupra realităţii plăţii preţului de către promitentul-cumpărător, o componentă a acestui aspect fiind să cunoască dacă între părţi existau într-adevăr obligaţii reciproce, iar acest lucru nu poate rezulta în mod neechivoc decât din prezentarea probelor care denotă existenţa şi cuantumul obligaţiilor defunctului către promitentul - cumpărător.

Instanţa de fond nu a motivat de ce a înlăturat apărarea formulată de către pârâte, nu a motivat de ce a considerat contrariul, în ce temei de fapt şi de drept şi-a însuşit punctul de vedere contrar apărării lor.

Din perspectiva dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. - hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, cuprinde motive străine de natura cauzei - recurentele susţin că, având în vedere petitele acţiunii şi ale cererii reconvenţionale, apărarea formulată şi modul de soluţionare a cauzei, motivarea instanţei de apel este incoerentă din punct de vedere juridic, conţinând, pe alocuri, argumente care nu erau contestate în cauză.

Recurentele apreciază motivarea instanţei de apel ca fiind parţial străină de natura cauzei, parţial neînsuşită de instanţa de apel, reprezentând doar o citare a considerentelor primei instanţe, considerente pe care pârâtele le-au criticat prin motivele de apel, dar la care instanţa de apel nu a răspuns.

Recurentele consideră că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază şi prin faptul că instanţa de apel nu a răspuns următoarelor critici formulate prin motivele de apel:

- aprecierea instanţei de fond în sensul că în speţă promitentul - cumpărător şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului.

Au arătat în motivarea apelului formulat şi au dovedit prin actele dosarului că nu există nicio probă concretă a plăţii preţului.

Instanţa de apel, prin soluţia pronunţată, a respins această critică, implicit, fără a motiva respingerea.

- Pe de altă parte, au criticat soluţia primei instanţe sub aspectul reţinerii că în speţă a operat o compensaţie convenţională între reclamant şi autorul lor. Instanţa de apel, cu privire la acest aspect, a apreciat în considerente doar "că părţile antecontractului s-au desocotit prin compensarea reciprocă a datoriilor dintre ei", fără însă a explica acest considerent.

Se mai susţine de către pârâte că au arătat în motivarea apelului în ce condiţii operează compensaţia (obligaţiile să fie reciproce; obligaţiile să aibă ca obiect prestaţia de a plăti sume de bani sau de a preda alte bunuri fungibile de aceeaşi specie - nu s-a probat niciuna dintre aceste condiţii; creanţele reciproce să fie certe, lichide şi exigibile - nu s-a dovedit acest aspect, ci, dimpotrivă, s-a făcut proba contrară).

Instanţa nu a motivat de ce a înlăturat apărările pârâtelor, ci a trecut peste acestea, ignorându-le.

Pe de altă parte, curtea de apel a apreciat că nu poate fi primită critica cu privire la caracterul echivoc al hotărârii apelate, întrucât prima instanţă a constatat intervenită vânzarea doar în ceea ce priveşte cota de 1/2 din imobilul în litigiu; recurentele susţin că această susţinere nu este adevărată.

De asemenea, prin motivele de recurs se arată că hotărârea de apel cuprinde motive străine de natura cauzei, prin motivarea unor aspecte care sunt străine de petitele şi motivările părţilor.

Promitentul - vânzător a declarat în antecontract că dobândirea/redobândirea imobilului a fost posibilă datorită eforturilor financiare unilaterale ale promitentului - cumpărător.

Recurentele consideră că acesta nu poate fi un argument de drept sau de fapt, pe fondul cauzei, întrucât nu are relevanţă cum s-a dobândit/redobândit imobilul.

Faptul că antecontractul nu a fost defăimat în niciun caz nu putea conduce instanţa la concluzia că reclamantul este partea care şi-a executat obligaţia de plată a preţului. Autorul recurentelor s-a aflat într-o stare precară materială şi de sănătate pentru a realiza demersuri legale de defăimare a înscrisului.

Acest înscris nu a fost defăimat nici de recurente, întrucât, probabil, că acesta a fost semnat de autorul lor, însă în condiţiile unui şantaj material şi emoţional intens la care a fost supus de către intimatul - reclamant.

Linşajul la care acesta l-a supus pe autorul lor transpare şi din succesiunea actelor pe care acesta le-a semnat, modul de redactare, dezechilibrul prestaţiilor şi garanţiilor părţilor.

Respingerea, într-un dosar anterior, a pretenţiei reclamantului A. de constatarea unei creanţe în cuantum de 210.000 euro asupra succesiunii, întrucât pretenţia nu a fost dovedită în mod convingător, nu poate fi opusă în prezentul dosar.

Acesta este un aspect care nu a fost antamat de niciuna dintre părţile din dosar, iar aceste argument apare ca o motivare nenecesară.

Totodată, instanţa de apel a acordat un spaţiu larg conţinutului deciziei civile nr. 710R/22.06.2015, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a-IV-a civilă, fără a concluziona în vreun fel cu privire la aceasta. Aceasta decizie este cea care practic a lansat necesitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare - cumpărare. În mod evident, toate considerentele acestei hotărâri judecătoreşti sunt în sensul netranşării problemei rezoluţiunii antecontractului de vânzare - cumpărare.

Recurentele apreciază că a prelua considerentele acelei hotărâri care avea un alt obiect decât al dosarului de faţă, reprezintă o incoerenţă logico-juridică, însuşirea considerentelor acelei hotărâri care s-a pronunţat într-un dosar având ca obiect exact opusul prezentului dosar, reprezintă motive străine de natura cauzei.

Din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. - hotărârea a fost dat cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material - recurentele susţin următoarele:

Prima instanţă şi cea de apel au calificat în mod greşit posibilitatea recurentelor de a verifica plata reală şi efectivă a preţului de către promitentul-cumpărător, în calitatea lor de avânzi - cauză.

Momentul la care se face verificarea îndeplinirii obligaţiilor de către părţile promisiunii de vânzare - cumpărare este momentul încheierii actului autentic. Aşa fiind, recurentele consideră că atâta vreme cât sunt ţinute de obligaţiile asumate de autorul lor, în egală măsură trebuie să poată exercita aceleaşi drepturi ca şi acesta.

Recurentele consideră că instanţele anterioare au încălcat prevederile art. 1235 şi urm. din C. civ. cu privire la cauza actului juridic civil, faţă de faptul că acestea nu au un motiv care să le determine să încheie actul juridic civil (contractul de vânzare - cumpărare autentic), astfel cum este definită cauza actului juridic civil de C. civ.

Chiar dacă sunt ţinute de respectarea faptului primirii preţului de către autorul lor, recurentele declară că sunt dispuse să accepte acest fapt, însă, in măsura în care li se va releva un motiv care să le determine să încheie actul juridic civil, iar acest motiv este asigurarea lor că preţul a fost plătit în mod real şi efectiv.

A considera altfel, înseamnă a fi obligate să încheie un act juridic în lipsa unei cauze a acestuia, ceea ce legal nu este posibil. Lipsa oricăruia dintre elementele actului juridic civil conduce către o imposibilitate de încheiere legală a actului.

Pe de altă parte, intimatul-reclamant s-a opus să probeze plata reală şi efectivă a preţului, cu atât mai mult cu cât recurentele au formulat un petit expres cu un astfel de obiect şi pentru care au timbrat considerabil.

Recurentele susţin că este mai mult decât evident că plata preţului nu s-a realizat niciodată (cei 85.000 euro), cu atât mai mult cu cât au dovedit logic faptul că suma de 63.000 euro nu se putea plăti, întrucât nu era scadentă.

Se mai arată de către recurente că instanţele anterioare, prin soluţia pronunţată, au încălcat şi prevederile art. 1488 alin. (1) din C. civ. privind obligaţia de a da o sumă de bani, potrivit căruia: "Debitorul unei sume de bani este liberat prin remiterea către creditor a sumei nominale datorate."

Intimatul - reclamant nu a remis vreo sumă de bani defunctului, invocând în mod nelegal compensaţia.

De asemenea, instanţele anterioare au calificat greşit faptul că datoria lui A. reprezentată de plata preţului a fost stinsă prin compensaţia sumei de 85.000 euro, cu datorii anterioare ale defunctului către acesta.

Recurentele susţin că au arătat în mod constant că în cauză nu putea opera compensaţia, faţă de faptul că nu erau îndeplinite condiţiile realizării unei compensaţii.

Condiţiile în care operează compensaţia sunt următoarele: obligaţiile să fie reciproce, obligaţiile să aibă ca obiect prestaţia de a plăti sume de bani sau de a preda alte bunuri fungibile de aceeaşi specie, creanţele reciproce trebuie să fie certe, lichide şi exigibile.

Recurentele susţin că în speţă nu s-a dovedit că între promitentul - vânzător şi promitentul - cumpărător existau obligaţii reciproce, nu s-a dovedit că existau creanţe reciproce, care să fie certe şi exigibile.

Creanţele sunt considerate certe atunci când existenţa lor este sigură. O creanţă litigioasă nu are caracter cert şi titularul său nu poate opune debitorului compensaţia.

Mai mut decât atât, creanţa nu era exigibilă, cel puţin sub aspectul sumei de 63.000 euro reprezentând 30% din preţui de vânzare al imobilului, conform Convenţiei notariale autentificate sub nr. x/03.06.2005 de E. din Bucureşti care avea ca obiect reprezentarea de către A. a lui F., pentru dezbaterea succesiunii de pe urma sorei acestuia, G., plata documentaţiei cadastrale şi a intabulării imobilului, prezentarea de potenţiali cumpărători, asistarea ia vânzarea imobilului. Tot acest mandat nu a fost realizat de către A., întrucât situaţia de fapt şi de drept a imobilului era cu totul alta.

Câtă vreme acest mandat nu a fost realizat, cată vreme dezbaterea succesiunii de pe urma sorei autorului lor, G., s-a realizat într-un proces deschis de recurente în contradictoriu cu A., câtă vreme acesta trebuia să îl asiste pe defunct la vânzarea imobilului, iar acela era momentul antecontractului, rezultă că acea sumă nu putea fi considerată scadentă. Aceasta devenea scadentă abia la realizarea integrală a mandatului ce făcea obiectul Convenţiei notariale autentificate sub nr. x/03.06.2005 de E. din Bucureşti.

Recurentele susţin, nu în ultimul rând, că au arătat că este nepermis din punct de vedere legal a se proceda la plata preţului unei vânzări cu o creanţă viitoare, incertă (remunerarea posibilă a unui mandat despre care nu se cunoştea dacă va fi îndeplinit).

În concluzie, cu privire la aceasta sumă de bani în cuantum considerabil, de 63.000 euro, nu putea opera compensaţia între părţi, întrucât suma nu era scadentă.

Recurentele consideră că prin modul de soluţionare al acestui aspect, au fost încălcate prevederile art. 1616 şi urm. privind compensaţia, precum şi ale art. 2027 din C. civ. privind remuneraţia mandatului. Nu se poate pune problema remuneraţiei mandatului, cată vreme nu se cunoaşte dacă operaţiunea juridică ce face obiectul mandatului a fost finalizată (cu mandat executat/cu mandat eşuat, dar în lipsa culpei mandatarului).

II.2. Apărările formulate în cauză

La 31 iulie 2019, reclamantul-pârât A., prin avocat H. (cu împuternicire aflată la dosar), a depus întâmpinare prin care, pentru motivele arătate pe larg în cuprinsul acesteia, a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi obligarea recurentelor la plata cheltuielilor de judecată ocazionate cu judecarea prezentei căi de atac (dosar ÎCCJ).

II.3. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 28 ianuarie 2020, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei nr. 329 A din 12 martie 2019 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie şi a fixat termen de judecată la data de 7 aprilie 2020, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, când, în temeiul Decretului nr. 195 din 16 martie 2020 privind instituirea stării de urgenţă pe teritoriul României, publicat în Monitorul Oficial al României nr. 212 din data de 16 martie 2020, cauza a fost suspendată de drept, iar prin rezoluţia din 18 mai 2020, prezenta cauză a fost repusă pe rol şi s-a fixat termen în şedinţa publică de astăzi.

II.4. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează.

Se constată că deşi recurentele-pârâte se prevalează atât de motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5, cât şi de ipoteza de la art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., pentru susţinerea ambelor ipoteze de nelegalitate, acestea, în esenţă, invocă aceleaşi pretinse neregularităţi ale deciziei date în apel, în sensul unei motivări insuficiente, parţial străine de natura cauzei ori neanalizarea unora dintre motivele de apel, aspecte care vădesc, în opinia recurentelor, nesocotirea dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ.

Înalta Curte apreciază că, astfel cum sunt concepute, argumentele prezentate în susţinerea primelor două motive de recurs, sunt susceptibile de încadrare numai în ipoteza de nelegalitate reglementată de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., întrucât recurentele nu indică regulile de procedură care ar fi fost încălcate şi a căror nerespectarea atrage sancţiunea nulităţii hotărârii, pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 5 din acelaşi cod.

Nu s-ar putea considera că în legătură cu încălcarea dispoziţiilor art. 425 din C. proc. civ. ar fi incident motivul de casare de la art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., având în vedere existenţa unui motiv de casare subsecvent şi distinct cu un atare obiect - art. 488 alin. (1) pct. 6 din Cod - prin care se sancţionează trei tipuri de neregularităţi ale motivării hotărârii - nemotivare (nu cuprinde motivele pe care se sprijină), inserarea unor motive contradictorii ori a unor motive străine de natura pricinii.

Aşa fiind, rezultă că motivul de la art. 488 alin. (1) pct. 5 constituie regula pentru invocarea oricărei neregularităţi de procedură care, potrivit legii, se sancţionează cu nulitatea, în timp ce pentru încălcarea standardelor normei de la art. 425 este reglementată o ipoteză specifică de casare, anume, motivul de la art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ. prin urmare, astfel de critici se încadrează în ipoteza de recurs având acest obiect de reglementare explicit. De altfel, această normă reprezintă o aplicare particulară a sancţiunii nulităţii - în legătură cu raţionamentul logico-juridic al instanţei în fundamentarea soluţiei pronunţate expus în considerentele hotărârii -, câtă vreme constatarea caracterului fondat al criticilor susceptibile de analizare pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 din Cod poate conduce la casarea hotărârii recurate.

Analizând decizia recurată în raport cu criticile privind calitatea motivării instanţei de apel, Înalta Curte constată că aceasta corespunde dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., întrucât curtea de apel a prezentat situaţia de fapt avută în vedere pentru soluţionarea cauzei, a arătat regulile de drept aplicabile, argumentând modalitatea de aplicare a lor la speţă şi înlăturând motivat criticile formulate de către pârâte prin motivele de apel împotriva soluţiei tribunalului.

În cadrul acestei critici, recurentele susţin că instanţa de apel nu a argumentat de ce a apreciat că părţile antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată, atestat de av. D. prin încheierea de atestare nr. 2/27.03.2009, s-au desocotit prin compensarea reciprocă a datoriilor dintre ele.

Această critică nu poate fi reţinută, întrucât se constată că în cadrul verificării situaţiei de fapt stabilite de prima instanţă, instanţa de apel a reţinut că antecontractul de vânzare-cumpărare nu a fost defăimat de către pârâte şi, totodată, a procedat la redarea unor clauze din cuprinsul acestuia, coroborându-le cu alte înscrisuri ale cauzei (chitanţa nr. 3 de la dosar apel) pentru a fundamenta confirmarea constatărilor primei instanţe cu privire la faptul că reclamantul este partea care şi-a executat obligaţia din antecontract, anume aceea de plată a preţului.

Înalta Curte apreciază că această argumentare respectă structura raţionamentului logico-juridic, iar succesiunea argumentelor curţii de apel este aptă să demonstreze concluzia cu privire la partea care şi-a executat obligaţia de plată a preţului, obiect al contestării pârâtelor prin cererea reconvenţională.

Din punctul de vedere al aplicării normelor de drept material, Înalta Curte va proceda la analizarea pe fond a raţionamentului instanţei de apel, în cadrul examinării motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

În temeiul aceluiaşi motiv de casare analizat, recurentele pretind că deşi au arătat că în dosar nu există proba existenţei unor datorii reciproce şi scadente între părţi, precum şi faptul că au dovedit că suma de 63.000 euro care a fost considerată o componentă a preţului, nu putea fi scadentă, întrucât acesta era comisionul realizării unui mandat (de a se vinde imobilul către un terţ), mandat care nu era realizat la momentul pronunţării instanţei de fond, şi care, de altfel, nu a mai fost realizat vreodată, instanţa de apel a apreciat că "intimatul - reclamant, prin declaraţia inserată în cuprinsul promisiunii, demonstrează că părţile contractuale şi-au compensat datoriile reciproce."

În acelaşi timp, se susţine că nu s-a argumentat de ce pârâtelor, în calitate de avânzi - cauză, le incumbă obligaţia autorului lor de a încheia actul în forma autentică, fără vreo posibilitate de apreciere.

În ceea ce priveşte prima dintre aceste susţineri, se constată că astfel de verificări au fost efectuate în limitele învestirii instanţei, având în vedere cadrul obiectiv al judecăţii (cererile formulate în cauză de către părţi).

Astfel, cererea principală a avut ca obiect solicitarea intimatului-reclamant A., în contradictoriu de a se pronunţa, în temeiul art. 966, art. 1073 şi art. 1077 C. civ. de la 1864, o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra cotei de 1/2 din imobilul situat în Bucureşti, str. x sector 1, în valorificarea obligaţiei de a face asumate de autorul lor, F. prin antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, atestată prin încheierea nr. 2/27.03.2009 de av. D..

La rândul lor, pârâtele au învestit instanţa cu o cerere reconvenţională prin care au solicitat să se constate că reclamantul nu a achitat decât parţial preţul prevăzut de antecontractul de vânzare - cumpărare, respectiv suma de 20.000 euro, astfel încât, au solicitat să se dispună obligarea acestuia la plata echivalentului sumei de 85.000 euro, reprezentând diferenţă de plată a preţului prevăzut în antecontract, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârii ce se va pronunţa, în caz contrar, la împlinirea termenului de 30 de zile, urmând ca antecontractul de vânzare - cumpărare atestat sub nr. x/27.03.2009 de av. D., să se considere rezoluţionat de plin drept, fără o altă intervenţie a instanţei de judecată; să se dispună, în mod accesoriu, stingerea dreptului de retenţie al promitentului - cumpărător asupra imobilului situat în Bucureşti, str. x, ca urmare a rezoluţionării antecontractului de vânzare - cumpărare, atestat sub nr. x/27.03.2009 de av. D..

Prin urmare, având în vedere contestarea achitării sumei de 85.000 euro din preţul total al vânzării convenit pentru întregul imobil la nivelul sumei de 210.000 euro (recurentele-pârâte admiţând încasarea efectivă de autorul lor doar a sumei de 20.000 euro încasată la momentul încheierii antecontractului), Înalta Curte constată că instanţa de apel, în confirmarea soluţiei de respingere a cererii reconvenţionale, s-a raportat în considerentele deciziei, la modalitatea în care părţile contractante au convenit asupra acestei părţi din preţ de 85.000 euro, sens în care a fost redată clauza contractuală cu acest obiect; asupra forţei şi valorii probante a acestei clauze se va reveni la momentul cercetării motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Această constatare, unită cu împrejurarea că pârâtele nu au defăimat acest înscris (afirmaţie reluată şi prin motivele de recurs, în sensul că nu au înţeles să conteste că antecontractul a fost semnat de autorul lor), cu observarea clauzei din care rezultă compensaţia convenţională asumată de părţile semnatare ale antecontractului, ţinând cont şi de opozabilitatea antecontractului faţă de recurente (ca, de altfel, a întregului antecontract) decurgând din calitatea lor de avânzi-cauză ai autorului lor F. (în calitate de succesori cu titlu universal) constituie argumente juridice de natură a fi dovedit netemeinicia cererii reconvenţionale, fiind redate în considerentele deciziei recurate.

În plus, împrejurarea că recurentele sunt în continuare debitoare ale obligaţiei de a face (de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare cu intimatul-reclamant, promitent cumpărător) la care s-a angajat autorul lor prin încheierea antecontractului sub semnătură privată din 27.03.2009, a fost statuată cu autoritate de lucru judecat prin sentinţa civilă nr. 21768/8.11.2013 a Judecătoriei sector 1, pronunţată în dosarul nr. x/2012, definitivă prin decizia civilă nr. 1693A/7.11.2014 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 710R/22.06.2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

În judecata anterioară, între altele, s-a constatat nulitatea absolută parţială a antecontractului de vânzare-cumpărare pentru cota de 1/2 din imobil, acesta fiind motivul pentru care intimatul-reclamant a solicitat, în pricina de faţă, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru cota de 1/2 din imobil la preţul de 105.000 euro (adaptarea clauzelor antecontractului în acest sens fiind un aspect necontestat de vreuna dintre părţi).

În consecinţă, în mod legal şi pertinent instanţa de apel a redat în cuprinsul considerentelor, pasaje relevante din motivarea deciziei civile nr. 710R/22.06.2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a cărei autoritate de lucru judecat, din perspectiva efectului pozitiv, a aplicat-o în cauza de faţă, în privinţa reţinerii calităţii recurentelor de debitoare ale obligaţiei de a face, anume de a perfecta în formă autentică actul de vânzare-cumpărare cu intimatul-reclamant, promitent cumpărător, pentru cota de 1/2 din imobil (partea valabilă din antecontractul sancţionat cu nulitatea parţială), în cauza anterioară dezlegându-se aspecte aflate într-o legătură de materie litigioasă cu cele dezbătute în cauza pendinte.

Faţă de aceste precizări, Înalta Curte va înlătura ca nefondate şi criticile susţinute pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ. privind o pretinsă motivarea deciziei recurate pe baza unor argumente străine de natura cauzei, aceleaşi concluzie impunându-se şi cu privire la o pretinsă motivare neesenţială, sub aspectul unor elemente de fapt care nu intră sub cenzura instanţei de recurs (conduita intimatului-reclamant în vederea redobândirii proprietăţii imobilului de către autorul recurentelor).

În cadrul aceluiaşi motiv de casare, recurentele susţin că instanţa de apel nu a analizat şi nu a răspuns argumentat mai multor motive de apel, şi anume:

- aprecierea instanţei de fond în sensul că promitentul - cumpărător şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului;

- pe de altă parte, au criticat soluţia primei instanţe sub aspectul reţinerii că în speţă a operat o compensaţie convenţională între reclamant şi autorul lor, instanţa de apel, cu privire la acest aspect, apreciind în considerente doar "că părţile antecontractului s-au desocotit prin compensarea reciprocă a datoriilor dintre ei", fără însă a explica acest considerent;

- se mai susţine că deşi au argumentat în motivarea apelului în ce condiţii operează compensaţia (obligaţiile să fie reciproce, obligaţiile să aibă ca obiect prestaţia de a plaţi sume de bani sau de a preda alte bunuri fungibile de aceeaşi specie, condiţii nedovedite în cauză; creanţele reciproce să fie certe, lichide şi exigibile - nu s-a dovedit nici această cerinţă, ci, dimpotrivă, s-a făcut proba contrară).

Înalta Curte constată că recurentele reiau, sub altă formulare, aceleaşi critici cu cele anterior analizate, astfel încât vor fi înlăturate ca nefondate, în timp ce chestiunea compensaţiei convenţionale va fi examinată în cadrul analizei art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Totodată, este util a fi precizat că dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ. nu impun instanţei să răspundă tuturor argumentelor invocate de părţi în justificarea pretenţiilor sau apărărilor formulate în cauză, fiind suficient a analiza cererile deduse judecăţii, pe baza unei corecte stabiliri a situaţiei de fapt, prin demonstrarea aplicării normelor de drept incidente, precum şi să analizeze acele apărări esenţiale susţinute în proces şi care, în opinia părţii adverse, ar fi fost în măsură să anihileze pretenţia reclamantului.

Ca atare, şi instanţa de apel, pentru motivarea deciziei pronunţate, putea să sistematizeze criticile formulate de apelante şi să răspunsă acestora în cadrul unui considerent comun, fără a fi necesară înlăturarea punctuală a fiecărui argument susţinut invocat prin motivele de apel, regula aplicabilă fiind aceeaşi şi pentru analizarea apărărilor formulate în apel de către de intimat, astfel încât să rezulte o examinare reală şi efectivă a cauzei deduse judecăţii, prin demonstrarea în fapt şi în drept a soluţiei pronunţate

Din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurentele au susţinut că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor materiale incidente în cauză.

Astfel cum s-a arătat deja, obiectul cererii de chemare în judecată formulate de intimatul-reclamant priveşte executarea silită în natură a obligaţiei de a face, generate de antecontractul încheiat între autorul recurentelor-pârâte, în calitate de promitent-vânzător şi intimat, în calitate de promitent-cumpărător, sub semnătură privată, potrivit încheierii de atestare nr. 2/27.03.2009 de av. D., având ca obiect (după constatarea nulităţii absolute parţiale a acestuia pentru cota de 1/2), o cotă de 1/2 din imobilul situat în Bucureşti, str. x, compus din teren în suprafaţă de 387,23 mp şi construcţie edificată pe acesta în suprafaţă de 82,17 mp.

Temeiul juridic al cererii de chemare în judecată este reprezentat de dispoziţiile art. 1073 şi art. 1077 din C. civ. de la 1864, având în vedere data perfectării acestui antecontract, dar şi dispoziţiile art. 6 alin. (2) din Legea nr. 287/2009 privind C. civ., intrat în vigoare la 1.10.2011.

Recurentele-pârâte au formulat cerere reconvenţională prin care au solicitat să se dispună obligarea reclamantului la plata sumei de 85.000 euro, parte a preţului de 105.000 euro pentru înstrăinarea cotei de 1/2 din imobil, urmare a aplicării principiului conversiunii actelor juridice civile, după constatarea nulităţii absolute parţiale a antecontractului de vânzare-cumpărare menţionat, în baza demersului juridic iniţiat de către recurente în dosarul nr. x/2012, soluţionat prin sentinţa civilă nr. 21768/8.11.2013 a Judecătoriei sector 1, definitivă prin decizia civilă nr. 1693A/7.11.2014 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 710R/22.06.2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă; în subsidiar, în cazul în care nu s-ar admite acest capăt de cerere, au solicitat, în esenţă, să se considere că a intervenit rezoluţiunea de plin drept a antecontractului, iar, accesoriu, să se dispună stingerea dreptului de retenţie al reclamantului, recunoscut pe cale judiciară în litigiul menţionat, asupra întregului imobilul.

Recurentele-pârâte, astfel cum instanţele de fond au reţinut, au calitatea de avânzi-cauză ai autorului lor, F., promitentul-vânzător din antecontract, întrucât au calitatea de succesoare cu titlu universal al acestuia, fiind succesoarele autorului lor direct, I. (fratele lui F.), în timp ce F. a fost moştenit de I., potrivit celor stabilite prin sentinţa civilă nr. 21768/8.11.2013 a Judecătoriei sector 1, definitivă şi irevocabilă.

Din categoria avânzilor-cauză sau a succesorilor în drepturi fac parte persoanele care, din cauza legăturii lor juridice cu părţile actului juridic, suportă sau profită de efectele acestuia, deşi nu au participat la încheierea lui.

Aşa fiind, recurentele, în calitatea lor de succesori cu titlu universal, suportă efectele antecontractului încheiat de autorul lor şi se subrogă în poziţia acestuia, putând exercita drepturile lui, dar şi fiind ţinute să execute obligaţiile autorului lor.

De altfel, în acest sens au stabilit şi instanţele învestite cu soluţionarea dosarului nr. x/2012, anume că soluţia de constatare a validităţii antecontractului pentru cota de 1/2 din imobil, dă posibilitatea părţilor de a executa obligaţiile din cuprinsul său sau de a cerere rezoluţiunea, acesta fiind întocmai obiectul litigiului de faţă, prin cererile cu care părţile au învestit instanţa.

Dată fiind calitatea pârâtelor de succesori cu titlu universal a promitentului-cumpărător şi opozabilitatea directă a antecontractului de vânzare-cumpărare şi faţă de acestea, rezultă că toate clauzele antecontractului le sunt opozabile întocmai ca autorului lor, prin urmare şi cele convenite de părţi cu privire la plata unei părţi din preţ (sau din avans, la momentul perfectării antecontractului), precum şi la modalitatea în care această plată a operat (cu referire la suma de 85.000 euro din preţul de 105.000 euro).

Se constată însă că recurentele, în formularea unor critici, se situează în afara regimului juridic anterior descris, pretinzând dovezi suplimentare cu privire la preexistenţa unor creanţe reciproce între părţile iniţiale ale raportului juridic, în condiţiile în care nu sunt terţi faţă de antecontract.

Ca atare, această chestiune trebuie analizată în mod identic cu siţuaţia în care însuşi autorul acestora ar pretinde astfel de dovezi, în contra sau peste ceea ce este cuprins în antecontract, precum şi în celelalte înscrisuri (chitanţa nr. 3 de la dosar apel, indicată de instanţa de apel) ori dacă dispoziţiile legale permit ca părţile unui înscris sub semnătură privată să facă sau să pretindă probe contrar celor declarate şi recunoscute prin clauzele convenţiei a cărei executare silită în natură se cere.

În acest sens, Înalta Curte constată că antecontractul de vânzare-cumpărare din 27.03.2009 este un înscris sub semnătură privată, convenţie cu privire la care a fost îndeplinită formalitatea atestării identităţii părţilor printr-un avocat, potrivit dispoziţiilor art. 3 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 51/1995 pentru organizarea şi exercitarea profesiei de avocat.

Pornind de la corolarul prevederilor art. 969 din C. civ., prezintă relevanţă şi dispoziţii legale următoare.

Art. 1176 din C. civ. de la 1864 prevede astfel: "Actul sub semnătură privată, recunoscut de acela căruia i se opune, sau privit, după lege, ca recunoscut, are acelaşi efect ca actul autentic, între cei care l-au subscris şi între cei care reprezintă drepturile lor."

Art. 1177: "Acela căruia i se opune un act sub semnătură privată este dator a-l recunoaşte sau a tăgădui curat scriptura sau subsemnătura sa.

Moştenitorii săi sau cei care reprezintă drepturile aceluia care se pretinde că ar fi făcut actul pot declara că nu cunosc scriptura sau semnătura autorului lor."

Şi art. 1178 din acelaşi cod: "Când cineva nu recunoaşte scriptura şi subsemnătura sa, sau când succesorii săi declară că nu le cunosc, atunci justiţia ordonă verificarea actului."

Or, astfel cum instanţa de apel a reţinut şi cum recurentele au reconfirmat şi prin motivele de recurs, acestea, în calitatea de succesori ai promitentului-vânzător, nu au procedat la defăimarea înscrisului şi în cadrul dosarului de faţă, astfel că, această convenţie le este opozabilă cu valoarea unui înscris autentic, potrivit art. 1176 anterior citat (în condiţiile în care veridicitatea semnăturii autorului lor a fost confirmată printr-o expertiză efectuată în cadrul dosarului penal iniţiat de recurente împotriva intimatului, soldat cu neînceperea urmăririi penale, dosar fond).

În acest sens, art. 1173 şi 1174 din C. civ. de la 1864 prevăd după cum urmează:

Art. 1173: " Actul autentic are deplină credinţă în privirea oricărei persoane despre dispoziţiile şi convenţiile ce constată. (...)."

Art. 1174: "Actul cel autentic sau cel sub semnătură privată are tot efectul între părţi despre drepturile şi obligaţiile ce constată, precum şi despre aceea ce este menţionat în act, peste obiectul principal al convenţiei, când menţionarea are un raport oarecare cu acest obiect.

Dar menţionările care au ca obiect un fapt cu totul străin de acela al convenţiei, nu pot servi decât numai la un început de dovadă."

Or, din interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 1173 şi art. 1174, rezultă că menţiunile din antecontract privitoare la drepturile şi obligaţiile ce constată au deplin efect între părţile convenţiei, precum şi faţă de succesorii lor, în condiţiile descrise la art. 1176-1178 din C. civ.

Prin urmare, de această valoare probatorie beneficiază şi clauza convenită de părţile antecontractului de vânzare-cumpărare cu privire la modalitatea de plată a sumei de 85.000 RON, prin compensarea convenţională a unor datorii reciproce, intenţia neechivocă a acestora fiind de a recurge la această modalitate simplificată de executare a obligaţiilor, compensaţia fiind o modalitate prevăzută de lege pentru stingerea unor datorii reciproce.

Stingerea datoriilor are loc nu numai prin plată (art. 1096 din C. civ. de la 1864, recurentele referindu-se în mod eronat la dispoziţiile din Legea nr. 287/2009, art. 1488, în condiţiile în care noul C. civ. nu este incident în speţă), ci şi prin orice altă modalitate prezumată de lege ca liberatorie pentru debitorul obligaţiei.

Înalta Curte reţine, pe de o parte, că instanţele de fond au calificat această modalitate convenită de părţi ca fiind o compensaţie convenţională, iar, pe de altă parte, se constată că recurentele se raportează la cerinţele prevăzute de lege pentru compensaţia legală, anume: obligaţiile să fie reciproce, să aibă ca obiect prestaţia de a plăti sume de bani sau de a preda alte bunuri fungibile de aceeaşi specie, iar creanţele reciproce să fie certe, lichide şi exigibile, potrivit art. 1143-1153 din C. civ.

Compensaţia, ca mod de stingere a obligaţiilor poate fi legală, când operează în puterea legii, prin întrunirea anumitor condiţii (art. 1143-1153 din C. civ. anterior); convenţională, când operează prin convenţia părţilor sau judecătorească sau judiciară, când operează prin hotărârea instanţei de judecată.

Esenţial este că, pentru a opera compensaţia convenţională, este necesar ca părţile să realizeze un acord de voinţă cu un astfel de obiect explicit, iar o atare de convenţie are valoare prevăzută de art. 969 din C. civ.: "Convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante."

Totodată, este util a se preciza că, potrivit doctrinei, părţile pot recurge la această compensaţia convenţională atunci când nu sunt întrunite condiţiile compensaţiei de legale sau de drept (cerinţele enunţate de către recurente), precum şi atunci când au interes să stingă anumite obligaţii reciproce pe această cale.

Mai mult decât atât, instanţa de apel s-a raportat nu numai la clauza prin care s-a convenit compensaţia unor datorii reciproce, ci şi prin invocarea declaraţiei de recunoaştere dată de autorul recurentelor, la aceeaşi dată, 27.03.2009 .

În aceste condiţii, Înalta Curte constată că în cauză recurentele nu erau în măsură să conteste, în acest cadru procesual, clauze din antecontractul de vânzare-cumpărare cu obiectivul de a invoca neîndeplinirea obligaţiei reciproce şi interdependente din antecontract de către promitentul-cumpărător, întrucât, la finalitatea preconizată, puteau tinde prin formularea unei cereri în anularea antecontractului pentru eventuale vicii de consimţământ ale autorului lor, în condiţiile şi termenele prevăzute de lege.

Aşa fiind, nu pot fi analizate celelalte susţineri de fapt din motivele de recurs, întrucât acestea nu pot fi obiect valabil al recursului, dat fiind că recursul este o cale extraordinară de atac prin care se realizează exclusiv un control judiciar de legalitate, pentru motivele expres şi limitativ prevăzute de lege, în baza criticilor susceptibile de încadrare în oricare dintre ipotezele de casare.

Faţă de cele ce preced, Înalta Curte, în aplicarea dispoziţiilor art. 497 rap. la art. 496 din C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâte, în cauză nefiind întrunite niciuna dintre ipotezele de nelegalitate invocate de acestea.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtele B. şi C. împotriva deciziei nr. 329A din 12 martie 2019 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 7 iulie 2020.