Partition of indivisible real estate: statutory priority of in-nature partition over sale by agreement and allocation of lots based on ownership shares and personal circumstances

Şedinţa publică din data de 1 iulie 2020

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

I. Primul ciclu procesual

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, la data de 31 ianuarie 2002, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., încetarea stării de indiviziune asupra imobilului situat în Bucureşti, str. x, sectorul 1 (format din două corpuri de casă şi teren în suprafaţă de 300 mp) şi atribuirea în proprietate a întregului imobil, cu obligarea sa la plata sultelor cuvenite pârâţilor.

Prin sentinţa civilă nr. 7645/16 mai 2006, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a admis cererea de chemare în judecată, a constatat că părţile deţin în coproprietate (reclamantul având o cotă de 1/2 şi pârâţii câte o cotă de 1/4), imobilul situat în Bucureşti, str. x, compus din construcţiile corp A (parţial) şi corp B, identificate prin raportul de expertiză efectuat de expertul D., şi teren în suprafaţă de 326,30 mp, identificat prin raportul de expertiză efectuat de expert E., din care 101,65 mp suprafaţă corespunzătoare cotei indivize din corpul A (parcela C1) şi 224,65 mp suprafaţă exclusivă situată sub construcţia corp B, respectiv liberă de construcţii (parcelele C2 şi Cc2), în valoare de 1.175.425,65 RON; a dispus sistarea stării de coproprietate prin atribuirea către reclamant a imobilului şi obligarea acestuia să plătească fiecărui pârât sultă în valoare de 293.856,4125 RON.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamantul A. şi pârâţii B. şi C..

Prin decizia civilă nr. 1557/24 noiembrie 2008, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamant; a admis apelurile formulate de pârâţi şi a schimbat, în parte, sentinţa apelată, în sensul că a constatat că valoarea totală a imobilului (teren şi construcţie) este de 1.705.506,49 RON, din care 681.883 RON valoarea construcţiilor şi 1.023.623,49 RON valoarea terenului; a obligat reclamantul să plătească fiecărui pârât, cu titlu de sultă, suma de 426.376,622 RON şi au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamantul şi pârâtul C..

Prin decizia civilă nr. 1058 din 24 iunie 2009, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis recursurile declarate de reclamant şi de pârâtul C., a casat decizia civilă nr. 1557/24 noiembrie 2008, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a admis apelurile declarate de pârâţi împotriva sentinţei civile nr. 7645 din 16 mai 2006, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, şi a trimis cauza, pentru judecarea fondului, Tribunalului Bucureşti.

Al doilea ciclu procesual

Prin încheierea din data de 07 decembrie 2010, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a luat act de renunţarea reclamantului la judecata acţiunii.

Prin decizia civilă nr. 642 din 26 mai 2011, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis recursul formulat de pârâtul C., a casat încheierea recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, Tribunalului Bucureşti.

Al treilea ciclu procesual

În rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti sub nr. x/2011.

Prin încheierea de şedinţă din 26 iunie 2012, s-a constatat intervenită transmiterea calităţii procesuale active de la reclamantul A. către F., urmare contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13 martie 2012.

La termenul din 23 octombrie 2012, părţile au declarat că nu doresc atribuirea în natură a imobilului şi au solicitat acordarea unui termen pentru stingerea amiabilă a litigiului.

La termenul din 20 noiembrie 2012, părţile au declarat că stingerea amiabilă a litigiului nu este posibilă, în condiţiile în care reclamantul este de acord să vândă, iar pârâtul C. este de acord să cumpere cota reclamantului, dar nu la preţul solicitat de acesta din urmă.

Prin încheierea de şedinţă din data de 17 decembrie 2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins excepţia tardivităţii cererii de sistare a stării de indiviziune prin vânzarea imobilului, iar, în temeiul art. 67311 alin. (1) C. proc. civ., a dispus vânzarea bunului prin bună învoială, în termen de 3 luni de la rămânerea irevocabilă a încheierii, la împlinirea termenului părţile având obligaţia de a prezenta instanţei dovada vânzării.

În motivarea acestei încheieri, s-a reţinut că, potrivit rapoartelor de expertiză efectuate în cauză, imobilul nu este uşor partajabil în natură, că niciuna dintre părţi nu a solicitat atribuirea provizorie sau definitivă a întregului imobil şi că singura modalitate de realizare a partajului este vânzarea prin bună învoială sau prin executorul judecătoresc. S-a mai reţinut că reclamantul are posibilitatea să precizeze cererea în legătură cu modalitatea de sistare a indiviziunii, deoarece aceasta nu are caracterul unei modificări a acţiunii, în sensul art. 132 C. proc. civ., atâta timp cât, potrivit art. 6732 C. proc. civ., modalitatea în care se solicită sistarea indiviziunii nu figurează printre elementele esenţiale ale cererii de partaj.

Împotriva acestei încheieri a declarat apel pârâtul C., solicitând schimbarea încheierii, în sensul admiterii excepţiei tardivităţii cererii de sistare a stării de indiviziune prin vânzarea imobilului şi efectuării partajului în natură, prin atribuirea întregului imobil către reclamant şi obligarea acestuia la plata sultelor.

Apelul a fost înregistrat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti sub nr. x/2014.

Prin decizia civilă nr. 228A din 22 mai 2014, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins apelul, ca nefondat.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs la data de 18 iunie 2014, pârâtul C., solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii excepţiei tardivităţii cererii de sistare a stării de indiviziune prin vânzarea imobilului şi efectuarea partajului în natură, prin atribuirea întregului imobil către reclamant şi obligarea acestuia la plata sultelor corespunzătoare către pârâţi.

Prin decizia civilă nr. 3063 din 07 noiembrie 2014, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis recursul, a casat decizia civilă recurată şi încheierea pronunţată la 17 decembrie 2012, de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în dosarul nr. x/2011, şi a trimis cauza, spre rejudecare, Tribunalului Bucureşti.

Al patrulea ciclu procesual

În rejudecare, dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă la data de 11 februarie 2015, sub nr. x/2015.

Prin sentinţa civilă nr. 2207 din 26 noiembrie 2018, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis cererea de chemare în judecată, a dispus partajul imobilului situat în str. x sector 1 Bucureşti, compus din teren în suprafaţă de 299 mp şi construcţiile C1 şi C2 situate pe această suprafaţă de teren, în valoare totală de 428.747 euro, astfel cum au fost identificate în raportul de expertiză topografică întocmit de expertul G. (şi în suplimentele ulterioare la acest raport de expertiză) şi în raportul de expertiză în specialitatea construcţii, întocmit de expertul H. (şi a suplimentelor ulterioare la acest raport de expertiză), prin formarea şi atribuirea de loturi în natură conform variantei de lotizare A din suplimentul la raportul de expertiză în construcţii întocmit de expertul H., în sensul că a atribuit pârâtului C. lotul nr. x din varianta de lotizare A, în valoare totală de 223.360 euro, a atribuit pârâtului I. lotul nr. x din varianta de lotizare A, în valoare totală de 205.387 euro, l-a obligat pe pârâtul C. să achite reclamantului suma de 116.173,25 euro, cu titlu de sultă, şi l-a obligat pe pârâtul I. să achite reclamantului suma de 98.200,25 euro, cu titlu de sultă.

Împotriva acestei sentinţe, au declarat apel pârâţii I. şi C..

Pârâtul I. a solicitat schimbarea, în parte, a sentinţei apelate, în sensul atribuirii în natură a lotului nr. x către intimatul-reclamant, cu obligarea celor doi coproprietari la plata sultelor corespunzătoare.

Pârâtul C. a solicitat anularea sentinţei şi reţinerea cauzei pentru evocarea fondului.

Reclamantul F. a formulat apel incident, solicitând schimbarea sentinţei apelate, în sensul încetării stării de indiviziune, în principal, prin vânzarea bunului de către părţi prin buna învoială, într-un termen cuprins între 4 luni şi 6 luni, iar, în subsidiar, prin vânzarea bunului de către executorul judecătoresc.

Prin decizia nr. 1787A/18 decembrie 2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins apelul principal formulat de apelantul-pârât C., ca nefondat; a respins apelul incident formulat de apelantul-reclamant F., ca nefondat; a admis apelul principal formulat de apelantul-pârât I. şi a schimbat, în parte, sentinţa civilă nr. 2207/26 noiembrie 2018, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, atribuind reclamantului F. lotul nr. x din varianta de lotizare A propusă în suplimentul la raportul de expertiză construcţii întocmit de expertul H., în valoare totală de 205.387 euro. L-a obligat pe pârâtul C. să achite reclamantului F. suma de 8.986,50 euro, iar pârâtului I. suma de 107.186,75 euro, cu titlu de sultă; au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

Pentru a decide astfel, curtea de apel a reţinut că nu este fondat motivul de apel prin care apelanţii-pârâţi au învederat că nu au participat la judecată toţi coproprietarii, întrucât reclamantul nu deţine cota de 50% din imobil, ci doar 25%, restul de 25% aparţinând fostei sale soţii, care nu a fost citată în faţa primei instanţe.

Astfel, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13 martie 2012 de B.N.P.A. J., soţii F. şi K. au dobândit în devălmăşie cota de 50% din imobilul situat în Bucureşti, str. x, prin cumpărare de la vânzătorii A. şi L..

Dreptul de proprietate al soţilor M. asupra cotei de 50% din imobil a fost înscris, în cote egale, atât în cărţile funciare nr. x, cât şi în evidenţele fiscale.

Căsătoria dintre soţii F. şi K. a fost desfăcută prin divorţ, conform sentinţei civile nr. 12709/06 iulie 2016, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, în dosarul nr. x/2016, devenită definitivă prin decizia civilă nr. 1860/08 iunie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă.

Prin actul de partaj voluntar autentificat sub nr. x/28 mai 2019 de S.P.N. "N.", foştii soţi F. şi K. au convenit asupra încetării stării de devălmăşie asupra cotei de 50% din imobilul situat în Bucureşti, str. x, în sensul atribuirii către F. a cotei de 50% din dreptul de proprietate asupra imobilului, fără plata unei sulte; dreptul de proprietate al reclamantului F. asupra cotei de 50% din imobil a fost intabulat în cartea funciară nr. x-C1-U1, prin încheierea nr. 52879/05 iunie 2019.

În raport de această situaţie de fapt, care a rezultat din înscrisurile noi administrate în apel, instanţa de apel a constatat că nu se impune anularea sentinţei, astfel cum au solicitat apelanţii-pârâţi, chiar dacă numita K. nu a fost parte în proces.

Cu referire la critica prin care apelantul-pârât C. a învederat că experţii judiciari nu au răspuns obiectivelor pe care le-a propus şi care au fost încuviinţate de către prima instanţă, instanţa de apel a apreciat că nu este fondată.

Astfel, s-a arătat că, prin cererea depusă la data de 12 mai 2015, pârâtul C. a solicitat încuviinţarea unei expertize mixte în specialităţile construcţii şi topografie, propunând următoarele obiective: identificarea imobilului (teren şi construcţii), evaluarea imobilului (teren şi construcţii) şi propuneri de lotizare conform cotelor deţinute de părţi. Pârâtul a solicitat ca răspunsul la aceste obiective să fie formulat prin "actualizarea" rapoartelor de expertiză întocmite în ciclul procesual anterior de către experţii O. şi P., învederând că aceste mijloace de probă au fost dobândite cauzei.

Aceste obiective, ca şi cele propuse de către reclamant au fost încuviinţate de prima instanţă prin încheierea de şedinţă din data de 30 iunie 2015, inclusiv sub aspectul "actualizării" rapoartelor de expertiză întocmite în ciclul procesual anterior, însă, pe parcursul judecăţii, prima instanţă a determinat mai clar obiectivele celor două expertize pe care le-a încuviinţat în cauză, iar, la termenul din 11 octombrie 2016, a dispus ca expertul în specializarea construcţii să stabilească suprafaţa clădirilor, iar expertul în specialitatea topografie să stabilească suprafaţa terenului, cu şi fără construcţii, iar, apoi, cei doi experţi să stabilească împreună dacă este posibilă ieşirea din indiviziune în natură şi, în caz afirmativ, să facă propuneri de lotizare.

Atât prin raportul de expertiză judiciară construcţii, cât şi prin răspunsurile la obiecţiuni, expertul a precizat că nu poate "actualiza" rapoartele de expertiză întocmite în ciclul procesual anterior, întrucât raportul întocmit de expertul P. nu conţine descrierea construcţiilor, planuri şi planşe foto, iar raportul întocmit de expertul O. nu conţine planurile interioare ale construcţiilor. De asemenea, a învederat că standardele de evaluare nu prevăd posibilitatea actualizării valorilor de piaţă prin aplicarea unor indici, iar indicii de evoluţie a preţurilor, publicaţi de Institutul Naţional de Statistică, nu urmăresc evoluţia pieţei imobiliare. Mai mult, expertul a menţionat că a avut în vedere la efectuarea expertizei, atât raportul de expertiză topografică întocmit de expert E., cât şi raportul de expertiză construcţii şi evaluare imobiliară întocmit de expert P..

În acest context, instanţa de apel nu a primit susţinerea apelantului-pârât, în sensul că experţii desemnaţi de prima instanţă nu ar fi ţinut cont de obiectivele încuviinţate.

Contrar susţinerilor apelantului-pârât, instanţa de apel a constatat că experţii judiciari au răspuns obiectivelor şi obiecţiunilor încuviinţate, iar prima instanţă a manifestat un rol activ deosebit în administrarea probatoriului tehnic (expertiză topografică şi construcţii).

Având în vedere multiplele obiecţiuni formulate de apelantul-pârât, răspunsurile date de ambii experţi judiciari, suplimentele la rapoartele de expertiză şi rapoartele de expertiză refăcute, curtea de apel nu a primit critica prin care s-a susţinut că experţii au refuzat să răspundă obiectivelor propuse. Dimpotrivă, curtea de apel a constatat că experţii au răspuns obiectivelor stabilite de prima instanţă, precum şi tuturor obiecţiunilor încuviinţate, cu atât mai mult cu cât apelantul-pârât a formulat acest motiv de apel într-o modalitate generală şi imprecisă, fără a arăta, în concret, care sunt obiectivele la care nu ar fi răspuns cei doi experţi judiciari.

Cu referire la critica prin care apelantul-pârât C. a susţinut că expertiza de evaluare a fost realizată cu mai mult de doi ani înainte de pronunţarea sentinţei apelate, că preţul terenului este exagerat de mare şi că nu reflectă preţul pieţei imobiliare, precum şi că expertul evaluator s-a raportat în mod greşit la loturi individuale, cu deschidere directă la stradă şi fără servituţi, instanţa de apel a reţinut că nu este fondată.

În ceea ce priveşte raportul de expertiză judiciară specialitatea construcţii, prin care a fost evaluat întregul imobil (teren şi construcţii), instanţa de apel a reţinut că acesta a fost depus la dosar la 17 august 2017, fiind completat prin răspunsul la obiecţiuni depus la dosar la data de 08 ianuarie 2018 şi prin suplimentul depus la dosar la data de 12 iulie 2018, iar sentinţa a fost pronunţată la data de 26 noiembrie 2018, fiind incorectă susţinerea apelantului-pârât, în sensul că expertiza a fost realizată cu mai mult de doi ani înainte de pronunţarea sentinţei apelate. A arătat că evaluarea imobilului se face la momentul la care se efectuează expertiza, iar apelantul-pârât nu a invocat şi nu a probat că ar fi intervenit schimbări importante pe piaţa imobiliară între momentul efectuării expertizei şi cel al pronunţării sentinţei apelate.

Referitor la evaluarea terenului, instanţa de apel a reţinut că expertul în specialitatea construcţii şi evaluări imobiliare a ţinut cont de configuraţia şi caracteristicile terenului, inclusiv de faptul că acesta face parte dintr-un lot mai mare, că există alţi cinci proprietari în curte, că nu are ieşire directă la stradă (fiind încastrat între alte proprietăţi), precum şi că prezintă servituţi.

Nu a fost primită nici critica apelantului-pârât, potrivit căreia preţurile similare avute în vedere de expert sunt preţuri propuse, iar nu preţuri ale unor vânzări efective. Aceasta, întrucât la pag. 8 din raportul de expertiză, expertul a arătat că, în lipsa unor informaţii de piaţă suficiente şi credibile, nu se poate aplica nici metoda abordării prin piaţă, nici metoda abordării prin venit, metoda cea mai apropiată de preţurile practicate pe piaţa liberă fiind abordarea prin cost, în care costul de reconstruire este calculat prin metoda comparaţiilor unitare, iar valoarea terenului liber este calculată prin comparaţie directă cu ofertele de vânzare.

De asemenea, nu a fost primită critica prin care apelantul-pârât C. a învederat că, deşi expertul judiciar în specialitatea topografie a propus formarea şi atribuirea a trei loturi, expertul judiciar în specialitatea construcţii a propus formarea şi atribuirea a doar două loturi, iar din această cauză s-au stabilit sulte într-un cuantum exagerat de mare.

A reţinut curtea de apel că expertul în specialitatea topografie nu a propus formarea a trei loturi, în vederea atribuirii câte unui lot fiecăruia dintre coproprietari, ci a menţionat că se pot partaja doar loturile x şi 2 (cuprinzând construcţiile C1 şi C2 şi terenurile aferente), în timp ce lotul x, care reprezintă teren liber de construcţii, nu poate fi atribuit vreunui coproprietar, ci trebuie să rămână în indiviziune, pentru argumentele prezentate în raportul de expertiză. Această concluzie a fost menţinută de expert atât prin suplimentul la expertiză, cât şi prin răspunsul la obiecţiuni.

În acelaşi sens, expertul în specialitatea construcţii şi evaluări imobiliare a arătat că sunt partajabile în natură cele două construcţii, împreună cu terenurile aferente, putând fi formate două loturi, nu trei, întrucât terenul liber nu este partajabil în natură, rămânând în proprietate comună şi putând fi atribuit loturilor 1 şi 2 în cote egale (varianta de lotizare A) sau în cote corespunzătoare suprafeţelor utile totale ale construcţiilor (varianta de lotizare B); această concluzie a fost menţinută de expert şi în răspunsul la obiecţiuni.

A conchis curtea de apel că ambii experţi au indicat posibilitatea formării şi atribuirii către părţi a doar două loturi, nu trei, cum greşit a susţinut apelantul-pârât.

În considerarea celor expuse, curtea de apel a constatat că motivele de apel invocate de apelantul-pârât C. nu sunt fondate, astfel că apelul declarat de acesta a fost respins; din perspectiva limitelor devoluţiunii prevăzute la art. 295 alin. (1) din C. proc. civ., instanţa de apel a reţinut că acest apelant, căruia i-a fost atribuit lotul nr. x din varianta de lotizare A, nu a formulat critici în ceea ce priveşte modalitatea în care prima instanţă a atribuit loturile.

Examinând motivele de apel privitoare la modalitatea de formare şi atribuire a loturilor, care a fost contestată atât de apelantul-pârât I., cât şi de apelantul-reclamant, instanţa de apel, având în vedere dispoziţiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ., a reţinut, cu titlu preliminar, că prin decizia nr. 3063/07 noiembrie 2014, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a casat decizia recurată şi a trimis cauza spre rejudecare primei instanţe, constatând că situaţia de fapt cu privire la posibilitatea efectuării partajului în natură nu a fost lămurită; a apreciat că, din perspectiva analizată, sunt relevante considerentele deciziei de casare prin care s-a statuat în sensul că:

"În ceea ce priveşte voinţa părţilor, în procesele de partaj, atunci când coproprietarii îşi manifestă acordul cu privire la o anumită modalitate de efectuare a partajului, acesta este obligatorie pentru instanţă. Dacă însă nu există un asemenea acord sau el nu subzistă până la momentul efectuării partajului, atunci niciunul dintre coproprietari nu are prioritate la exprimarea unei opţiuni, urmând a se aplica dispoziţiile C. proc. civ.. Astfel, în măsura în care partajul în natură este posibil, însă doar unii dintre coproprietari optează pentru altă modalitate de împărţeală, instanţa, deoarece nu se găseşte în prezenţa acordului de voinţe al tuturor coproprietarilor, va da eficienţă principiului partajării în natură. (…)

În reglementarea C. proc. civ. de la 1865, potrivit dispoziţiilor art. 6734 alin. (2) şi (3) şi art. 6735, partajul se face potrivit învoielii părţilor, iar, în lipsa unei asemenea învoieli, prin împărţirea bunului în natură. În ipoteza în care nu există o înţelegere a coproprietarilor, iar împărţirea în natură nu este posibilă (pentru că, din punct de vedere fizic, bunul nu este susceptibil de divizare sau pentru că prin împărţire şi-ar pierde în mod semnificativ utilitatea practică ori valoarea economică), se va proceda la atribuirea bunului, în favoarea unuia/mai multor coproprietari, la cererea acestora, cu obligaţia de a plăti celorlalţi coproprietari contravaloarea în bani a cotelor părţi din dreptul de proprietate.

În speţă, în ceea ce priveşte prima ipoteză, cei trei coproprietari nu au ajuns la un acord sub aspectul modului de efectuare a partajului, astfel că instanţele de fond şi apel aveau obligaţia de a verifica, pe baza probelor, dacă imobilul poate fi împărţit în natură, având în vedere că, dacă partajul în natură este posibil, sub aspectul posibilităţii practice de împărţire, concomitent cu existenţa posibilităţilor de utilizare normală şi exploatare corespunzătoare economică, această modalitate de împărţire este obligatorie. (…)

Sub aspectul respectării regulilor de efectuare a partajului judiciar, instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 67311 C. proc. civ., în sensul că nu le-a coroborat cu cele ale art. 67310 alin. (1), conform cărora atribuirea bunului în mod provizoriu sau definitiv unuia sau unora dintre coproprietari şi dispunerea efectuării vânzării au ca situaţie premisă împrejurarea că "împărţeala în natură nu este posibilă sau ar cauza o scădere importantă a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod păgubitor destinaţia economică".

Deşi instanţa de apel a apreciat, cu prilejul analizării motivului de apel subsidiar, că partajul în natură nu ar fi posibil, întrucât terenul nu poate fi împărţit comod, s-a constatat că raportul de expertiză la care a făcut referire a fost efectuat în specialitatea topografie, astfel că nu a fost analizată situaţia construcţiilor de pe teren. De altfel, prin probatoriul administrat s-a omis a se verifica situaţia construcţiilor, acestea fiind doar evaluate. Această deficienţă, care pare fi o consecinţă a faptului că reclamantul iniţial, care avea cota majoritară, solicitase atribuirea bunului, iar pârâţii nu s-au opus la acest mod de împărţire, este imputabilă instanţei de fond, care luând act că reclamantul nu mai doreşte atribuirea imobilului, nu a dispus administrarea de probe pentru a verifica dacă construcţiile ar putea fi atribuite în natură, prin alcătuirea de loturi. În acelaşi sens, nu s-a verificat modul în care coproprietarii au utilizat imobilul, ce destinaţiei are acesta etc."

A mai constatat instanţa de apel că prima instanţă a respectat dispoziţiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ., atât în ceea ce priveşte obligativitatea problemelor de drept dezlegate de instanţa de recurs, cât şi necesitatea completării probatoriului. Sub acest ultim aspect, prima instanţă a încuviinţat şi administrat probe cu expertize judiciare în specialităţile topografie, construcţii şi evaluare imobiliară, fixând, printre obiective, şi pe acela ca experţii judiciară să stabilească dacă imobilul (compus din teren şi construcţii) este partajabil în natură, iar, în caz afirmativ, să efectueze propuneri de formare a loturilor, în conformitate cu art. 6736 C. proc. civ.

Instanţa de apel a reţinut că, prin decizia de casare nr. 3063/07 noiembrie 2014, instanţa supremă nu a stabilit că imobilul este comod partajabil în natură, ci a constatat că situaţia de fapt cu privire la posibilitatea efectuării partajului în natură nu este lămurită, astfel că, în mod corect, prima instanţă a procedat la administrarea unor mijloace de probă tehnice sub acest aspect (expertiză topografică şi construcţii); contrar susţinerilor apelantului-reclamant, prima instanţă a constatat în mod corect, pe baza celor două expertize administrate în cauză, că imobilul în litigiu este comod partajabil în natură, ambii experţi propunând formarea a două loturi, în vederea atribuirii.

A arătat instanţa de apel că, potrivit art. 6736 C. proc. civ., revine expertului judiciar sarcina de a stabili dacă imobilul este sau nu partajabil în natură.

Expertul judiciar în specialitatea topografie a apreciat că terenul este comod partajabil în natură, propunând atribuirea a 2 loturi, astfel: lotul nr. x, având o suprafaţă de 77 mp, reprezentat de o parte a construcţiei C1 (întrucât doar un apartament din cele trei existente în construcţia C1 aparţine părţilor litigante) şi lotul nr. x, având o suprafaţă de 72 mp, reprezentat de construcţia C2. De asemenea, expertul a identificat şi terenul rămas liber de construcţii, având o suprafaţă de 133 mp, dar a menţionat că acest teren nu poate fi atribuit unuia dintre coproprietari, ci trebuie să rămână în indiviziune deoarece pe acest teren trebuie asigurat accesul către proprietăţile aflate în spatele şi în dreapta imobilului; terenul este foarte îngust (între pct. 7-8 deschiderea este de 2.97 m, iar între pct. 28-25 deschiderea este de 2.56 m); pe acest teren trebuie asigurat accesul către loturile x şi 2, iar suprafeţele ce ar rezulta în urma partajării acestui teren ar avea o valoare scăzută, deoarece pe ambele părţi ar fi străbătute de drumuri de servitute.

În acelaşi sens, expertul în specialitatea construcţii şi evaluare imobiliară a arătat că sunt partajabile în natură cele două construcţii (C1 şi C2), împreună cu terenurile construite aferente, putând fi formate două loturi, astfel: lotul nr. x, alcătuit din construcţia C1 şi terenul construit aferent, şi lotul nr. x, alcătuit din construcţia C2 şi terenul construit aferent. Ca şi expertul în specialitatea topografie a menţionat că terenul liber de construcţii (identificat drept lotul 3) nu este partajabil în natură, întrucât asigură accesul la construcţiile C1 şi C2, la ap. 1 şi ap. 2 şi la alte două locuinţe din spatele curţii, iar distanţa dintre C1 şi C2, între pct. 25-28, este de 2.56 mp, sub distanţa minimă admisă între ferestre şi limita de proprietate. În acest context, expertul în specialitatea construcţii a propus ca terenul liber de construcţii să rămână în proprietate comună, putând fi atribuit loturilor nr. 1 şi nr. 2 în cote egale (varianta de lotizare A) sau în cote corespunzătoare suprafeţelor utile ale construcţiilor (varianta de lotizare B).

Având în vedere că ambii experţi judiciari au apreciat că imobilul este partajabil în natură, putând fi formate două loturi, în funcţie de construcţiile C1 şi C2 şi de terenurile construite aferente acestora, instanţa de apel a constatat că prima instanţă a respectat dispoziţiile art. 6735 şi următoarele din C. proc. civ., atunci când a procedat la efectuarea partajului în natură, prin formarea şi atribuirea celor două loturi.

În consecinţă, curtea de apel a înlăturat susţinerile apelantului-reclamant referitoare la imposibilitatea de partajare a imobilului în natură, subliniind, totodată, că nu este vorba despre efectuarea unui partaj care vizează doar construcţiile, întrucât cele două loturi propuse de ambii experţi cuprind şi terenul ocupat de construcţii, în suprafaţă de 149 mp, iar, conform variantei A de lotizare (care a fost omologată de prima instanţă), terenul liber de construcţii, în suprafaţă de 133 mp, rămâne în proprietate comună, fiind atribuit loturilor 1 şi 2 în cote egale. Ca atare, este greşită afirmaţia apelantului-reclamant, în sensul că terenul rămâne în indiviziune şi că partajul nu este unul efectiv, neavând ca scop sistarea stării de indiviziune.

În condiţiile în care ambii experţi au constatat că imobilul este partajabil în natură, prin formarea şi atribuirea a două loturi, instanţa de apel a reţinut că motivele invocate de apelantul-reclamant în această privinţă nu pot fi primite. A menţionat că, de vreme ce imobilul poate fi împărţit în natură, nu se impune analizarea susţinerilor apelantului-reclamant referitoare la vânzarea bunului prin bună-învoială sau prin executor judecătoresc, întrucât din coroborarea art. 67310 cu art. 67311 C. proc. civ. rezultă că această modalitate de sistare a indiviziunii poate interveni atunci când împărţeala în natură nu este posibilă, ceea ce nu este cazul în speţă.

De altfel, prin încheierea de şedinţă din 17 decembrie 2012, s-a dispus vânzarea bunului prin bună învoială, însă părţile nu au reuşit să ajungă la o înţelegere nici până în prezent, litigiul având o vechime de optsprezece ani.

A mai reţinut instanţa de apel că, din rapoartele de expertiză şi din celelalte mijloace de probă administrate, nu rezultă că prin partajul în natură conform variantei A de lotizare s-ar ajunge la "diminuarea considerabilă" a valorii imobilului, cum a susţinut apelantul-reclamant; prima instanţă a constatat în mod corect că varianta de lotizare A din suplimentul la raportul de expertiză în construcţii este cea mai echitabilă, deoarece respectă criteriile prevăzute de art. 6735 alin. (2) şi art. 6739 C. proc. civ., având în vedere, printre altele, că terenul liber indiviz a fost atribuit loturilor nr. 1 şi nr. 2 în cote egale, evitându-se astfel fărâmiţarea excesivă a terenurilor şi dându-se posibilitatea valorificării lor eficiente din punct de vedere economic.

Nu a fost primită nici susţinerea apelantului-reclamant privind nerespectarea principiului deplinei egalităţi între coproprietari, întrucât, potrivit art. 6735 alin. (2) teza finală C. proc. civ., în cazul în care loturile nu sunt egale ca valoare, ele se întregesc printr-o sumă în bani, astfel cum în mod corect a procedat prima instanţă.

Instanţa de apel a arătat că sub aspectul modalităţii de atribuire a celor două loturi a formulat apel şi pârâtul I., susţinând că, atribuindu-i lotul nr. x şi obligându-l la plata unei sulte de 98.200,25 euro către reclamant, prima instanţă nu a realizat o împărţeală echitabilă şi nu a ţinut cont de criteriile prevăzute la art. 6739 C. proc. civ. instanţa de apel a constatat că apelul acestui pârât este fondat.

A reţinut curtea de apel că, potrivit dispoziţiilor art. 6739 C. proc. civ.:

"la formarea şi atribuirea loturilor, instanţa va ţine seama, după caz, şi de acordul părţilor, mărimea cotei-părţi ce se cuvine fiecăreia ori masa bunurilor de împărţit, natură bunurilor, domiciliul şi ocupaţia părţilor, faptul că unii dintre coproprietari, înainte de a se cere împărţeala, au făcut construcţii, îmbunătăţiri cu acordul coproprietarilor sau altele asemenea".

Dat fiind caracterul exemplificativ al enumerării legale, în doctrină şi în practica judiciară s-a arătat că pot fi avute în vedere şi alte criterii, precum: copărtaşul nu are altă posibilitatea de a-şi procura o locuinţă; folosirea bunului de către un copărtaş; utilitatea mai mare a bunului pentru unul dintre copărtaşi sau evitarea împărţirii excesive a bunului.

În acord cu susţinerile acestui apelant-pârât, instanţa de apel a apreciat că prima instanţă nu a făcut o aplicare corectă a acestor criterii atunci când a hotărât atribuirea lotului nr. x, întrucât nu a reţinut împrejurări care rezultă din actele dosarului şi care au relevanţă în procesul de atribuire a loturilor, conform criteriilor prevăzute la art. 6739 din C. proc. civ.

Astfel, reclamantul deţine cota cea mai mare din dreptul de proprietate asupra imobilului (1/2), în timp ce apelantul-pârât I. deţine o cotă de 1/4, iar, prin atribuirea lotului nr. x în natură, apelantului-pârât i s-a impus plata unei sulte excesive (98.200.25 euro) în raport cu veniturile sale.

Când apelantul-pârât I. a solicitat, în subsidiar, partajarea conform variantei B din raportul de expertiză construcţii, acesta a avut în vedere atribuirea în natură a celor două loturi către reclamant şi către pârâtul C., aspect învederat nu doar în faţa primei instanţe, ci şi în cadrul cererii de apel şi cu ocazia dezbaterilor în apel.

Prima instanţă nu a ţinut seama de răspunsurile reclamantului la interogatoriul luat de pârâtul C., din care rezultă că reclamantul s-a ocupat de una dintre construcţiile supuse partajului (C1-spaţiul comercial), în sensul că a făcut acte de conservare, obţinând pe cale judecătorească evacuarea unor chiriaşi din acest corp de clădire.

Apelantul-pârât I. nu s-a implicat în administrarea imobilului, are domiciliul în Moreni (primind cota de 1/4 prin moştenire de la mama sa) şi nu are capacitatea financiară de a achita sulta, având venituri mici obţinute din pensie; în plus, reclamantul are domiciliul în municipiul Bucureşti şi activează în domeniul imobiliar.

Pentru considerentele expuse şi având în vedere dezideratul efectuării unei împărţiri echitabile, instanţa de apel a constatat că se impune schimbarea parţială a soluţiei apelate, în sensul atribuirii către reclamant a lotului nr. x din varianta de lotizare A propusă în suplimentul la raportul de expertiză construcţii, în valoare de 205.387 euro. Având în vedere că, potrivit expertizei în specialitatea construcţii şi evaluare imobiliară, valoarea întregului imobil este de 428.747 euro şi ţinând cont de cotele părţilor, instanţa de apel a făcut aplicarea prevederilor art. 6735 alin. (2) C. proc. civ., în sensul că l-a obligat pe pârâtul C. să achite reclamantului suma de 8.986,50 euro, precum şi pârâtului I. suma de 107.186,75 euro, cu titlu de sultă.

Împotriva deciziei civile nr. 1787A/18 decembrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, au declarat recurs reclamantul F. şi pârâtul C..

1. Prin cererea de recurs, recurentul-reclamant F. a solicitat admiterea recursului şi modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului incident formulat şi respingerii apelului formulat de apelantul-pârât I..

În dezvoltarea primului motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul-reclamant a arătat că instanţa de apel a validat în mod eronat raţionamentul instanţei de fond, conform căruia imobilul supus partajării ar fi comod partajabil în natură.

Astfel, partajarea imobilului a fost efectuată prin prisma variantei de lotizare A din suplimentul la raportul de expertiză întocmit de expertul tehnic judiciar H..

Conform acestei variante de lotizare, cele două construcţii pot fi atribuite către doi coproprietari, iar terenul liber rămâne în proprietatea comună a acestora.

A învederat recurentul-reclamant că cererea de partaj vizează sistarea stării de indiviziune cu privire la imobilul din str. x, Bucureşti, compus din teren şi construcţii, nu doar din construcţii; conform concluziilor rapoartelor de expertiză întocmite în faţa instanţei de fond (şi efectuate în ciclurile procesuale anterioare), terenul liber cu privire la care s-a solicitat ieşirea din indiviziune nu poate fi împărţit, astfel că trebuie să rămână în indiviziune.

Prin partaj se urmăreşte sistarea stării de indiviziune, cu scopul ca dreptul asupra unei cote ideale din masa partajabilă să devină un drept exclusiv asupra unui bun determinat în materialitatea sa, fiecare coindivizar devenind proprietar exclusiv.

A susţinut recurentul-reclamant că, întrucât partajul implică, în mod necesar, o repartizare concretă a bunurilor în materialitatea lor nu este admisibil să se atribuie tot cote-indivize, dar asupra fiecărui bun, aşa cum s-a dispus în cauză, nefiind posibil ca părţilor să li se atribuie un lot în indiviziune.

Având în vedere că prin partaj trebuie să se pună capăt stării de indiviziune, menţinerea acestei stări prin atribuire de cote indivize asupra unor bunuri nu este admisibilă; cum, în cauză, nu s-a solicitat partajarea exclusivă a construcţiilor, ci a întregului imobil, partajul trebuie să fie unul efectiv şi să privească bunul în integralitatea lui.

A susţinut recurentul-reclamant că imobilul nu este comod partajabil în natură, de vreme ce terenul liber (cea mai valoroasă componentă a imobilului) rămâne în indiviziune, situaţie în care partajul nu este unul efectiv şi nu are ca scop sistarea stării de indiviziune, pentru că în continuare s-ar menţine această stare de indiviziune asupra terenului.

În opinia recurentului-reclamant sunt eronate considerentele instanţei de apel care a arătat că numai expertul tehnic judiciar poate stabili dacă imobilul este comod partajabil în natură, părţile sau instanţa neavând o asemenea competenţă; este adevărat că, potrivit art. 6736 C. proc. civ., prin raportul de expertiză se va indica dacă bunul este comod partajabil în natură, însă cele stabilite de către expert nu pot constitui o obligaţie în sarcina instanţei, care are obligaţia de a analiza concluziile expertului.

Mai mult, expertiza nu are o valoare probantă preconstituită, aceasta fiind supusă cenzurii instanţei.

Aşadar, aprecierea cu privire la posibilitatea de partajare în natură a unui bun revine instanţei care, potrivit dispoziţiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ., va stabili în baza tuturor probelor administrate şi raportat la susţinerile părţilor, pe baza propriului raţionament, dacă bunul este sau nu comod partajabil.

A conchis recurentul-reclamant că, de vreme ce terenul liber rămâne în coproprietatea părţilor cărora li s-au atribuit cele două construcţii, partajul nu este unul efectiv, întrucât nu vizează întregul imobilul, astfel cum s-a solicitat prin cererea de chemare în judecată.

Sub un alt aspect, recurentul-reclamant a arătat că potrivit art. 67310 C. proc. civ., măsura partajării în natură a imobilului aparţinând părţilor situat în str. x, Bucureşti conduce la diminuarea considerabila valorii acestuia, întrucât imobilul în integralitatea sa (construcţii şi teren) are o valoare mai mare decât valorile individuale ale loturilor formate.

În dezvoltarea aceleiaşi critici de recurs, recurentul-reclamant a arătat că nicio parte nu a solicitat atribuirea întregului bun, opţiunea principală a părtilor litigante fiind vânzarea bunului prin bună învoială.

În acest sens, pe tot parcursul litigiului, părţile au precizat instanţei că soluţia oportună este vânzarea bunului prin buna-învoială, în condiţiile art. 67311 C. proc. civ. astfel, pârâtul I., prin concluziile aflate la fila x, formulate pentru termenul din 09 ianuarie 2018, a optat pentru vânzarea bunului prin bună-învoială, iar pârâtul C. a precizat ca nu se opune vânzării prin buna-învoială, solicitând acest lucru inclusiv cu ocazia dezbaterilor asupra fondului.

A susţinut recurentul-reclamant că, întrucât opinia unanimă a părţilor a fost aceea ca bunul să fie vândut prin buna-învoială, aceasta fiind unica variantă care a fost agreată de toate părţile, deveneau incidente dispoziţiile art. 67311 C. proc. civ.

A conchis recurentul-reclamant că decizia a fost pronunţată de instanţa de apel cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 67310 şi art. 67311 C. proc. civ., care prevăd că în ipoteza în care bunul nu este comod partajabil în natură, iar niciuna dintre părţi nu solicită atribuirea întregului bun (cum este cazul de faţă), partajul se va efectua prin vânzarea bunului prin bună învoială sau prin executorul judecătoresc.

Prin al doilea motiv de recurs, recurentul-reclamant F. a susţinut că instanţa de apel a aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 6739 C. proc. civ., atunci când a atribuit lotul nr. 2.

A arătat recurentul-reclamant că instanţa de apel, schimbând în parte sentinţa pronunţată de tribunal, i-a atribuit în proprietate lotul nr. x, reţinând că deţine cota majoritara din dreptul de proprietate asupra imobilului (1/2 din imobil), în vreme ce intimaţii-pârâţi deţin fiecare câte o cotă de 1/4, că potrivit răspunsului dat la interogatoriu, s-ar fi ocupat de clădirea C1 (inclusă în lotul nr. 1), sens în care a obţinut o hotărâre judecătorească de evacuare a unor persoane care ocupau această clădire, că are domiciliul în municipiul Bucureşti şi că activează în domeniul imobiliar.

A susţinut acest recurent că nu-i poate fi atribuit vreun lot, în lipsa manifestării sale de voinţă, exprimată în sensul de a primi în proprietate un lot din construcţiile supuse partajului.

Astfel, dispoziţiile art. 6739 C. proc. civ. vizează ipoteza în care coindivizarii solicită atribuirea unui bun, sens în care instanţa va stabili persoana căreia i se va atribui, astfel cum rezultă şi din cuprinsul dispoziţiilor art. 67310 C. proc. civ. aşadar, dispoziţiile art. 6739 C. proc. civ. nu îşi găsesc aplicarea de vreme ce niciuna dintre părţi nu a solicitat atribuirea lotului nr. 2.

A susţinut recurentul-reclamant că instanţa de apel a făcut aplicarea greşită a criteriilor prevăzute de dispoziţiile art. 6739 C. proc. civ., deoarece, pe parcursul litigiului, părţilor li s-a solicitat exprimarea poziţiei cu privire la atribuirea întregului imobil sau atribuirea vreunui lot.

Pârâtul C. a solicitat atribuirea lotului nr. 1.

Conform încheierii de şedinţa din data 07 noiembrie 2017, intimatul I. a solicitat atribuirea lotului nr. x (care i-a şi fost atribuit de prima instanţă); ulterior acesta a revenit asupra acestei manifestări de voinţa, susţinând ca doreşte să primească sultă, în vreme ce reclamantul a precizat pe tot parcursul procesului că nu doreşte atribuirea imobilului sau atribuirea vreunui lot din acesta.

Recurentul-reclamant a criticat şi aplicarea criteriului de atribuire privitor la interesul manifestat pentru clădirea C1 (care a fost inclusă, de altfel, în lotul I) şi a arătat, în esenţă, că în realitate a efectuat un act de conservare a bunului şi că răspunsul la interogatoriu nu mai era de actualitate ulterior anului 2015; în plus, clădirea C1 nu a fost inclusă în lotul care i-a fost atribuit.

În opinia recurentului-reclamant, împărţeala în natură nu se poate realiza luând în considerare, în mod exclusiv, criteriul mărimii cotelor de proprietate, cu nesocotirea celorlalte elemente de fapt, deoarece s-ar ajunge la consecinţe inechitabile şi la încălcarea principiilor care guvernează aceasta materie.

Pe de alta parte, a arătat că, deşi are reşedinţa în România (pe raza municipiului Bucureşti), îşi petrece majoritatea timpului în Grecia; de altfel şi intimatul I. are domiciliul în municipiul Bucureşti, însă se află internat pe raza judeţului Dâmboviţa.

A arătat că nici împrejurarea ca ar activa în domeniul imobiliar nu poate reprezenta un criteriu pentru a i se atribui un lot din construcţii, în natură.

2. Recurentul-pârât C. a solicitat modificarea deciziei apelate în sensul admiterii apelului pe care l-a promovat împotriva sentinţei civile nr. 2207/26 noiembrie 2018, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă.

A susţinut că, în cauză, sunt incidente dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. care dispun în sensul că modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere dacă:

"hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii."

De asemenea, a susţinut că sunt incidente dispoziţiile art. 212 pct. 1 C. proc. civ., conform cărora:

"Dacă instanţa nu este lămurită prin expertiza făcută, poate dispune întregirea expertizei sau o nouă expertiză".

Într-o expunere nestructurată sub aspectul criticilor formulate, recurentul-pârât a arătat, ca aspect prealabil, că instanţa de apel nu a analizat critic expertiza evaluatorie a terenului ci a preluat fraze întregi ale textului de prezentare fără o confirmare rezultată din expertiza propriu-zisă sau din existenţa elementelor posibil nefondate.

În acelaşi timp, nu a analizat şi nu a ţinut cont de obiecţiunile punctuale exprimate în acest sens de către expertul parte Q..

Făcând trimitere fila x pct. 4.12, ultimul paragraf din decizia recurată, recurentul-pârât a arătat că aspectele reţinute de instanţă nu corespund realităţii şi tocmai de aceea sunt contradictorii cu natura pricinii.

A susţinut că, în realitate, chiar dacă a înţeles că:

"expertul în specialitatea construcţii şi evaluări imobiliare a ţinut cont de configuraţia şi caracteristicile terenului, inclusiv de faptul că face parte dintr-un lot mai mare, că există alţi 5 proprietari în curte, că nu are ieşire directă la stradă, fiind încastrat între alte proprietăţi, precum şi că prezintă servituţi (...)", curtea de apel a admis propunerea şi folosirea de către expert, a metodei abordării prin cost, în care costul de construcţie este calculat prin metoda comparaţiilor unitare, chiar dacă acelaşi expert a afirmat că metoda cea mai apropriată de preţurile practicate pe piaţa liberă este comparaţia vânzărilor.

Or, alegerea metodei de evaluare a imobilului prin abordarea costului este contrară celor mai elementare principii de folosire a acestei metode, fiind imposibil de a fi folosită pentru evaluarea imobilului în cauză deoarece, metoda de evaluare prin cost se poate aplica doar în realizarea unor studii de fezabilitate care implică investiţii imobiliare, pentru a estima valoarea de piaţă a unor construcţii aflate în proiect sau în evaluarea pentru asigurare; metoda de evaluare prin cost, tehnica comparaţiilor unitare, presupune obligaţia demolării construcţiei existente şi evaluarea unei eventuale construcţii noi.

A arătat recurentul-pârât că, în cauză, construcţia C1 constituie o parte minoritară dintr-un corp de construcţie unic şi integru, care include alte trei proprietăţi, aparţinând altor proprietari, două dintre ele fiind reprezentate în expertiza topometrică aflată la dosar.

În cazul imobilului construcţie (proprietatea părţilor din proces), este imposibil de afirmat posibilitatea realistă a demolării şi eventualitatea reconstrucţiei sale, el fiind de la origine doar un element, o parte dintr-un corp de construcţie ce prezintă în componenţa sa şi alte proprietăţi nedisociabile, faţă şi fără de care părţile nu au drept de intervenţie.

Sub un alt aspect, recurentul-pârât a arătat că expertiza evaluatorie a terenului de sub construcţie, presupus a fi realizată prin "abordarea prin cost", stabileşte aceeaşi valoare a terenului de sub construcţie ca şi valoarea terenului liber, declarat a fi evaluat "pe baza ofertelor de vânzare la zi".

Or, această invenţie, un hibrid unic, care rezultă din folosirea pentru acelaşi imobil a două metode de evaluare diferite, devine o eroare dovedită atunci când valoarea terenului liber este evaluată identic cu valoarea terenului aferent de sub construcţie.

În ceea ce priveşte metoda de evaluare a terenului liber, s-a arătat că metoda valorii de piaţă (aleasă de expert) este utilizată incomplet şi tendenţios, devenind o falsă justificare a unei ipoteze care se doreşte a fi impusă instanţei de judecată.

A mai arătat acest recurent că din studiul ofertelor imobiliare pe care expertul le-a propus instanţei se observa că, în majoritatea lor, profilul este similar cu cel al imobilului din cauză, compus din teren şi construcţii. În plus, imobilele propuse, teren şi construcţii, sunt corespondente ca stare şi poziţie cu imobilul din cauză, preţul ofertei nefiind atribuit doar terenului aşa cum susţine expertul judiciar, ci întregului imobil, compus din teren şi construcţii. Instanţa de apel a ignorat faptul că în privinţa imobilelor propuse a fi comparate cu cel în cauză, nu există termen de comparaţie în ceea ce priveşte existenţa altor proprietari sau drepturi de servitute aferente, imobilele supuse ofertei fiind independente.

În privinţa preţurilor ofertelor, se observă cu uşurinţă că preturile propuse, în aceeaşi zonă, chiar înaintea reducerilor necesare, sunt în jur de 1000 euro/mp, cu 25% inferioare preţului evaluat în cadrul procesului (1248 euro/mp); prin urmare, era necesară evaluarea terenului prin comparare cu proprietăţi care conţin şi construcţii similare situaţiei din cauză.

A învederat recurentul-pârât că, în cadrul pledoariei cazului, la data de 11 decembrie 2019, a susţinut personal că expertiza evaluatorie a fost realizată în urmă cu mai mult de doi ani, dar comparaţia a fost făcută faţă de data şedinţei curente (cea din 11 decembrie 2019), iar nu faţă de data pronunţării, 26 noiembrie 2018. Această evaluare, depusă la dosar la data de 17 august 2017, iniţiată la data de 04 decembrie 2015 prin examinarea terenului, nu putea fi actuală la data şedinţei din 11 decembrie 2019 şi este cu atât mai puţin actuală acum, în timpul sau după perioada stării de urgenţă, instituită la data de 16 martie 2020.

Din perspectiva acestor susţineri, recurentul-pârât a solicitat ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, Înalta Curte să dispună modificarea, în parte, a deciziei apelate în sensul admiterii motivului 3 al apelului pe care l-a promovat, reţinând că sunt incidente dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în sensul că "hotărârea este lipsită de temei legal, ori este dată cu încălcarea sau aplicare greşită a legii".

Astfel, spre a se considera pe deplin edificată, instanţa de apel era datoare, fie să dispună o nouă expertiză care să răspundă cerinţelor de specialitate şi să ţină cont de valoarea mult diferită a terenului liber faţă de cel ocupat de construcţii ori afectat de servituţi, fie să solicite o actualizare a expertizei administrate în fond ţinând seama de dinamica pieţei imobiliare, dar şi de normele vădit încălcate referitoare la principiile de evaluare. Asumând o expertiză eronată şi depăşită în timp, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 212 C. proc. civ. şi normele de evaluare şi a favorizat nepermis primitorii de sulte care, în ipoteza menţinerii deciziei se vor îmbogăţi nejustificat în dauna patrimoniului său. Mai mult, menţinerea deciziei atacate, în contextul actual al crizei imobiliare declanşate de starea de urgenţă provocată de pandemia de coronavirus, l-ar putea plasa în ipoteza de a fi executat silit de către primitorii de sulte, în condiţiile în care valorificarea lotului care i-a fost atribuit ar putea fi făcută la o sumă mult mai mică decât sultele pe care le datorează.

Cu prilejul concluziilor asupra recursului şi prin notele scrise depuse la dosar, recurentul-pârât C. a solicitat ca, în ipoteza respingerii recursului, să îi fie acordat un termen pentru plata sultelor.

Examinând cu prioritate, conform dispoziţiilor art. 137 alin. (1) C. proc. civ., excepţia de netimbrare a recursului declarat de recurentul-pârât C., Înalta Curte reţine că potrivit dispoziţiilor art. 20 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 146/1997, în vigoare la data formulării cererii de chemare în judecată, taxele judiciare de timbru se plătesc anticipat, iar neîndeplinirea obligaţiei de plată până la termenul stabilit se sancţionează cu anularea acţiunii sau a cererii.

În speţă, excepţia a fost pusă în discuţia părţilor având în vedere că recurentul-pârât C. nu a prezentat dovada achitării taxei judiciare de timbru, stabilită în sarcina sa, până la termenul de judecată acordat la data de 17 iunie 2020. Însă, obligaţia de plată a taxei judiciare de timbru a fost complinită mai înainte de pronunţarea hotărârii, conform chitanţei aflate la dosar, astfel că excepţia urmează a fi respinsă.

De asemenea, este nefondată şi urmează a fi respinsă excepţia inadmisibilităţii recursului declarat de recurentul-reclamant F., care a fost invocată de intimatul-pârât I..

În acest sens, Înalta Curte reţine că intimatul-pârât, făcând trimitere la o decizie de speţă pronunţată de instanţa supremă, a susţinut că "recursul/apelul incident este admisibil numai în măsura existenţei riscului schimbării soluţiei date în apel într-un sens favorabil recurentului principal, prin aderarea la recurs urmărindu-se împiedicarea adoptării unei asemenea soluţii în calea extraordinară de atac. În prezenta cauză, apelul/recursul principal al recurentului-pârât a vizat doar motive ce ţin de modul de evaluare a imobilului, criticând punctual cele două rapoarte de expertiză efectuate, deci motive cu totul străine de criticile recurentului-reclamant, care au în vedere modalitatea de partajare a imobilului. Recursul principal a reluat aceleaşi critici referitoare la modalitatea de evaluare, fără a aduce vreo critică modului de partajare a imobilului, care (...) a intrat sub puterea lucrului judecat."

Susţineri similare au fost formulate şi de recurentul-pârât C., care a arătat că, sub aspectul modalităţii de efectuare în natură a partajului, decizia recurată a intrat în puterea lucrului judecat.

Sub un prim aspect, Înalta Curte constată că decizia civilă nr. 1399/20 aprilie 2018, invocată de intimatul-pârât, a fost pronunţată de instanţa supremă în dosarul nr. x/2013, înregistrat pe rolul instanţelor judecătoreşti la data de 06 iunie 2013, care a fost soluţionat conform dispoziţiilor C. proc. civ. aprobat prin Legea nr. 134/2010. Considerentele preluate de intimatul-pârât I. au fost expuse de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în soluţionarea unui recurs incident, instituţie care se regăseşte în noul C. proc. civ.

În reglementarea C. proc. civ. din 1865, aplicabil cauzei în raport de data înregistrării cererii de chemare în judecată, nu se regăseşte instituţia recursului incident, ci doar cea a apelului incident (art. 293). Recursul declarat de recurentul-reclamant are caracter principal.

Sub un alt aspect, Înalta Curte reţine că, în raport de legea procesuală aplicabilă, admisibilitatea recursului declarat de recurentul-reclamant şi autoritatea de lucru judecat, invocate de pârâţi, vizează, în realitate, interesul recurentului-reclamant în declararea căii de atac.

Înalta Curte observă că, prin sentinţa civilă nr. 2207/26 noiembrie 2018, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a procedat la atribuirea celor două loturi către pârâţi, care au fost obligaţi la sultă către reclamant.

Prin urmare, prin modalitatea de efectuare a partajului de către tribunal, reclamantul era îndreptăţit să primească, de la ceilalţi doi coproprietari, contravaloarea cotei sale părţi din dreptul de proprietate asupra imobilului, finalitate la care s-ar fi ajuns şi prin vânzarea bunului.

Faţă de soluţia adoptată de curtea de apel, care a schimbat modalitatea de atribuire a loturilor şi l-a obligat pe reclamant la sultă, Înalta Curte apreciază că acesta justifică interesul de a critica modalitatea de efectuare a partajului şi are deschisă calea de atac a recursului.

De altfel, prin apelul incident pe care l-a declarat în faza procesuală anterioară, reclamantul a susţinut că imobilul nu este comod partajabil în natură, solicitând să se dea eficieţă dispoziţiilor art. 67311 C. proc. civ.

Pe cale de consecinţă, nu vor fi primite susţinerile pârâţilor privitoare la inadmisibilitatea recursului declarat de recurentul-reclamant F., respectiv la autoritatea de lucru judecat a deciziei suspuse controlului judiciar sub aspectul modalităţii de efectuare în natură a partajului.

În ceea ce priveşte recursul formulat de recurentul-pârât C., în privinţa căruia, prin întâmpinările depuse, recurentul-reclamant F. şi recurentul-pârât I. au susţinut că nu cuprinde critici de nelegalitate care să poată fi circumscrise motivelor de recurs prevăzute de art. 304 C. proc. civ., recurentul-pârât I. arătând şi faptul că susţinerile subsumate punctelor A şi B din criticile vizând dispoziţiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ. sunt formulate omisso medio, Înalta Curte reţine următoarele:

Potrivit dispoziţiilor art. 3021 lit. c) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde, sub sancţiunea nulităţii, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat, iar potrivit art. 306 alin. (1) din acelaşi act normativ, recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepţia cazurilor când există motivele de ordine publică, care pot fi invocate şi din oficiu de instanţa de recurs.

Faţă de caracterul extraordinar al recursului, care poate fi exercitat pentru motivele prevăzute expres şi limitativ de art. 304 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că, pentru a răspunde exigenţelor impuse de dispoziţiile legale mai sus menţionate, criticile formulate în recurs trebuie să pună în discuţie modalitatea de interpretare şi aplicare a legii la cazul particular dedus judecăţii de către instanţa care a pronunţat hotărârea atacată.

Pe cale de consecinţă, excedează controlului de legalitate criticile care pun în discuţie situaţia de fapt şi analiza probatoriului, întrucât acestea vizează temeinicia hotărârii atacate.

Examinând cererea de recurs formulată de recurentul-pârât C., Înalta Curte constată că a fost întemeiată, formal, pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., însă dezvoltarea criticilor subsumate acestor motive de recurs nu relevă nicio critică de nelegalitate adusă deciziei pronunţată în apel, recurentul-pârât fiind nemulţumit, în esenţă, de modalitatea în care instanţa de apel a valorificat probele cu expertiză judiciară administrate în cauză.

Astfel, susţinând că decizia atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină, respectiv cuprinde motive contradictorii şi străine de natura pricinii, recurentul-pârât îşi manifestă nemulţumirea faţă de rapoartele de expertiză pe baza cărora s-a stabilit valoarea imobilului supus partajului şi, implicit, a sultelor care au fost stabilite în sarcina acestui recurent.

Înalta Curte reţine, de asemenea, că dispoziţiile art. 212 alin. (1) C. proc. civ., invocate de recurentul-pârât dispun în sensul că: "dacă instanţa nu este lămurită prin expertiza făcută, poate dispune întregirea expertizei sau o nouă expertiză".

În speţă, pentru motivele expuse pe larg în considerentele decizie recurate, instanţa de apel s-a declarat edificată cu privire la expetizele judiciare efectuate în cauză, iar recurentul-pârât nu a învederat Înaltei Curţi din ce perspectivă aceste prevederi legale nu au fost corect interpretate şi aplicate în cauză.

Reţinând că, prin cererea de recurs, recurentul-pârât C. nu a dezvoltat veritabile critici de nelegalitate, care să poată fi circumscrise motivelor de recurs prevăzute expres şi limitativ de dispoziţiile art. 304 C. proc. civ., în temeiul art. 312 alin. (1) şi art. 306 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va constata nulitatea acestui recurs; pe cale de consecinţă nu se mai impune examinarea susţinerilor prin care recurentul-pârât I. a arătat că susţinerile subsumate punctelor A şi B din criticile vizând dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. sunt formulate omisso medio.

Examinând, în continuare, recursul declarat de recurentul-reclamant F., Înalta Curte reţine că nu este fondat şi urmează a fi respins pentru considerentele ce vor succede:

Prin primul motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., acest recurent a criticat decizia pronunţată de curtea de apel susţinând că în mod greşit în cauză s-a apreciat că imobilul situat în Bucureşti str. x sector 1 ar fi comod partajabil în natură, deoarece împărţeala judiciară efectuată nu conduce la formarea de loturi asupra cărora să se exercite drepturi de proprietate exclusivă, că împărţirea în natură conduce la diminuarea valorii imobilului, respectiv că nu s-a dat prioritate acordului părţilor de a se proceda la vânzarea imobilului prin bună - învoială.

Examinând aceste critici în ordinea menţionată de art. 6734 şi 6735 din C. proc. civ., Înalta Curte constată, pe baza situaţiei de fapt reţinute de instanţele de fond, că în cauză nu a fost dovedit acordul de voinţe al coproprietarilor în sensul vânzării bunului prin bună-învoială.

În realitate, din prezentarea istoricului dosarului rezultă cu evidenţă că poziţia procesuală a părţilor nu a fost concordantă, aspect care se reflectă şi în actele procesuale depuse de cei trei coproprietari în prezentul recurs.

În acest sens, Înalta Curte constată că, prin încheierea de şedinţă din data de 17 decembrie 2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a dispus, în temeiul art. 67311 alin. (1) C. proc. civ., vânzarea bunului prin bună învoială, în termen de 3 luni de la rămânerea irevocabilă a încheierii, însă această încheiere a fost casată prin decizia civilă nr. 3063 din 07 noiembrie 2014, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, ca efect al căilor de atac declarate de pârâtul C., care şi prin întâmpinarea depusă cu referire la prezentul recurs declarat de reclamant a arătat că "apreciază a fi just partajul propus prin decizia instanţei de fond, confirmată în apel".

În ceea ce priveşte lipsa caracterului efectiv al partajului, pe care recurentul-reclamant a susţinut-o din perspectiva scopului urmărit prin promovarea cererii de chemare în judecată, Înalta Curte reţine că, potrivit dispoziţiilor art. 728 alin. (1) din C. civ. de la 1864, nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune.

Conform situaţiei de fapt reţinută de instanţele de fond şi necontestată de părţi, imobilul supus partajului este format din construcţii care se regăsesc în două corpuri de clădire şi teren.

Cu referire la teren, instanţa de apel a reţinut, pe baza rapoartelor de expertiză judiciară dispuse în cauză, că "face parte dintr-un lot mai mare, că există încă cinci proprietari în curte, că nu are ieşire directă la stradă, fiind încastrat între alte proprietăţi, (...) şi că prezintă servituţi."

Prin urmare, imobilul supus partajului include un lot de teren care, desi nu este ocupat de construcţii, este destinat accesului la construcţii, inclusiv la construcţii care aparţin unor terţi, fiind afectat de servituţi.

Înalta Curte menţionează că determinarea, în concret, a posibilităţii de partajare în natură a unui imobil este o operaţiune care se circumscrie stabilirii situaţiei de fapt pe baza analizării probatoriului, care excedează controlului de legalitate specific recursului exercitat în condiţiile art. 304 C. proc. civ.

Din perspectiva criticilor care pun în discuţie legalitatea deciziei atacate cu recurs, Înalta Curte reţine că, aşa cum s-a reţinut şi prin decizia de casare nr. 3063/07 noiembrie 2014, în reglementarea C. proc. civ. de la 1865, potrivit dispoziţiilor art. 6734 alin. (2) şi (3) şi art. 673ind. 5, partajul se face potrivit învoielii părţilor, iar, în lipsa unei asemenea învoieli, prin împărţirea bunului în natură. În ipoteza în care nu există o înţelegere a coproprietarilor, iar împărţirea în natură nu este posibilă (pentru că, din punct de vedere fizic, bunul nu este susceptibil de divizare sau pentru că prin împărţire şi-ar pierde în mod semnificativ utilitatea practică ori valoarea economică), se va proceda la atribuirea bunului, în favoarea unuia/mai multor coproprietari, la cererea acestora, cu obligaţia de a plăti celorlalţi coproprietari contravaloarea în bani a cotelor părţi din dreptul de proprietate.

Cum, în speţă, nu a existat o învoială a părţilor, instanţele de fond au procedat la efectuarea partajului în natură, reţinând concluziile experţilor judiciari, desemnaţi în cauză, în sensul că imobilul este comod partajabil în natură, fiind propuse două variante de lotizare.

Recurentul-reclamant a susţinut că în cauză erau aplicabile dispoziţiile art. 67310 C. proc. civ., în considerarea suprafeţei de teren care a fost atribuită în cote-părţi, atât pentru că se perpetuează starea de indiviziune asupra unei părţi din bun, cât şi pentru că acest mod de împărţire diminuează considerabil valoarea imobilului.

Înalta Curte nu îşi însuşeşte acest raţionament, având în vedere că proprietate comună urmează a fi menţinută asupra unei suprafeţe de teren care nu este folosită de părţi în mod exclusiv, ci este destinată asigurării accesului şi către alte corpuri de clădire, fiind grevată de drepturi de servitute.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte constată că, în raport de situaţia de fapt reţinută în speţă, în mod corect au fost aplicate dispoziţiile art. 6735 C. proc. civ., nefiind incidente prevederile art. 67310 ori ale art. 67311 din acelaşi act normativ.

În ceea ce priveşte al doilea motiv de recurs, prin care recurentul-reclamant a susţinut că instanţa de apel a făcut greşita aplicare a dispoziţiilor art. 6739 C. proc. civ., Înalta Curte constată că nu este fondat.

Astfel, instanţa de apel a schimbat sentinţa pronunţată de tribunal cu referire la lotul nr. x, pe care l-a atribuit reclamantului în considerarea faptului că această parte deţine cota cea mai mare din dreptul de proprietate asupra imobilului (1/2), în timp ce apelantul-pârât I. deţine o cotă de 1/4, iar, prin atribuirea lotului nr. x, în natură, apelantului-pârât i s-a impus plata unei sulte excesive (98.200.25 euro) în raport cu veniturile sale.

S-a reţinut că apelantul-pârât I., solicitând, în subsidiar, partajarea conform variantei B din raportul de expertiză construcţii, a avut în vedere atribuirea în natură a celor două loturi către reclamant şi către pârâtul C.; reclamantul s-a ocupat de una dintre construcţiile supuse partajului (C1-spaţiul comercial), în sensul că a făcut acte de conservare, obţinând pe cale judecătorească evacuarea unor chiriaşi din acest corp de clădire.

În plus, apelantul-pârât I. nu s-a implicat în administrarea imobilului, are domiciliul în Moreni (primind cota de 1/4 prin moştenire de la mama sa) şi nu are capacitatea financiară de a achita sulta, având venituri mici obţinute din pensie, în vreme ce reclamantul are domiciliul în municipiul Bucureşti şi activează în domeniul imobiliar.

Înalta Curte constată că instanţa de apel a făcut, cu prilejul reatribuirii lotului nr. x, aplicarea unor criteriile legale, menţionate în art. 6739 C. proc. civ., privitoare la mărimea cotelor părţi din dreptul de proprietate, domiciliul şi ocupaţia părţilor şi interesul manifestat cu privire la bun.

Măsura reatribuirii lotului nr. x a fost motivată în raport de dispoziţiile legale mai-sus menţionate, nefiind aplicat în mod exclusiv, aşa cum a susţinut recurentul-reclamant, criteriul mărimii cotei-părţi deţinute de acesta.

Contrar susţinerilor acestui recurent, criteriul referitor la acordul părţilor are în vedere prioritatea care trebuie acordată unei eventuale înţelegeri a coproprietarilor cu referire la bunurile pe care ar dori să le primească în natură, dispoziţiile art. 6739 C. proc. civ. neputând fi interpretate în sensul că împiedică instanţa să facă atribuirea unui lot dintr-un bun comod partajabil în natură, în lipsa acordului părţii, în speţă al reclamantului.

Celelalte aspecte dezvoltate în susţinerea acestui motiv de recurs nu se impun a fi analizate, întrucât aprecierile făcute de instanţa de apel, pe baza probatoriului administrat, cu privire la atribuirea lotului aflat în discuţie, vizează temeinicia deciziei atacate, care nu poate fi cenzurată în recurs.

Pentru considerentele expuse, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de recurentul-reclamant F., ca nefondat.

În ceea ce priveşte cererea formulată de recurentul-pârât C. de acordare a unui termen pentru plata sultelor, Înalta Curte constată că nu poate fi primită având în vedere prevederile art. 262 C. proc. civ., conform cărora termenul de graţie poate fi acordat, la cererea debitorului prin chiar hotărârea prin care se rezolvă fondul cauzei.

În speţă, prin sentinţa civilă nr. 2207/26 noiembrie 2018, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, pârâtului C. i-a fost impusă obligaţia de plată a sultei în cuantum de 116.173,25 euro, către reclamantul F., în temeiul dispoziţiilor art. 6735 alin. (2) C. proc. civ.

Prin hotărârea care face obiectul controlului judiciar, pârâtul C. a fost obligat să achite, cu titlu de sultă: suma de 8.986,50 euro reclamantului F. şi suma de 107.186,75 euro pârâtului I..

Niciuna dintre aceste instanţe, care au pronunţat în cauză hotărâri asupra fondului, nu au apreciat necesar a acorda termene de graţie debitorilor.

Recurentul-pârât C. nu a solicitat în faza procesuală anterioară acordarea unui asemenea beneficiu procesual; în contextul în care calea de atac declarată de această parte, pentru considerentele care au fost deja expuse, nu îndeplineşte condiţiile impuse de dispoziţiile art. 3021 lit. c) C. proc. civ., urmând a-i fi aplicată sancţiunea prevăzută de art. 306 alin. (1) din acelaşi act normativ, Înalta Curte nu poate face aplicarea dispoziţiilor art. 262 C. proc. civ.

Pe cale de consecinţă, cererea formulată de recurentul-pârât C. de acordare a unui termen pentru plata sultelor urmează a fi respinsă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia netimbrării recursului declarat de recurentul-pârât C..

Respinge excepţia inadmisibilităţii recursului declarat de recurentul-reclamant F..

Respinge recursul declarat de recurentul-reclamant F. împotriva deciziei civile nr. 1787 A din 18 decembrie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, ca nefondat.

Constată nul recursul formulat de recurentul-pârât C. împotriva aceleiaşi decizii.

Respinge cererea formulată de recurentul-pârât C. de acordare a unui termen pentru plata sultelor.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 1 iulie 2020.