Hidden defect in real estate: physical defect versus subjective fear and applicable limitation period for redhibitory action

Şedinţa publică din data de 4 iunie 2020

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele;

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 7 februarie 2018 pe rolul Tribunalului Cluj, secţia civilă, sub nr. x/2017, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi E. S.A., rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi cu pârâţii C. şi D., autentificat sub nr. x/13.07.2012 de BNP F., repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului prin obligarea pârâţilor la restituirea către reclamanţi a sumei de 80.000 euro sau echivalentul în RON de la data plăţii, precum şi a cheltuielilor vânzării, în cuantum de 4.957 RON; obligarea pârâţilor C. şi D. la plata sumei de 12.016,37 euro, sau echivalentul în RON la data plăţii, cu titlu de daune interese, reprezentând dobânda achitată de reclamanţi în favoarea S.C. E. S.A., de la data încheierii contractului până la 31.01.2017, precum şi sumele viitoare pe care reclamanţii vor fi ţinuţi să le achite cu titlu de dobândă în favoarea E. S.A., conform contractului de credit nr. x/13.07.2012, de la 01.02.2017, până la restituirea de către pârâţii C. şi D. a preţului de 80.000 euro, urmare rezoluţiunii contractului menţionat.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal.

Prin sentinţa nr. 225 din 7 mai 2018, Tribunalul Cluj, secţia civilă a respins, ca inadmisibilă, excepţia de nelegalitate a avizului nr. x/03.04.2006 eliberat de Compania de Apa Someş S.A.. A respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată prin întâmpinare. A admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi E. S.A. şi a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.07.2012 de BNP F. şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, prin obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 80.000 euro sau echivalentul în RON la data plăţii, precum şi a cheltuielilor vânzării în cuantum de 4.957 RON. A respins restul pretenţiilor formulate. I-a obligat pe pârâţii C. şi D., în solidar, să plătească reclamanţilor suma de 13.500,5 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale, reprezentând onorariu avocaţial şi taxă judiciară de timbru.

3. Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de apel.

Prin decizia nr. 68 din 10 aprilie 2019, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a admis apelul principal declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei nr. 225 din 7 mai 2018 a Tribunalului Cluj, secţia civilă pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a admis petitul referitor la plata daunelor interese, obligându-i pe pârâţii C. şi D. să le plătească reclamanţilor A. şi B. suma de 12.016,37 euro, echivalentă în RON la cursul BNR din ziua plăţii fiecărei rate, reprezentând dobânda achitată către E. S.A. în perioada 15.08.2012 - 31.01.2017, precum şi sumele viitoare pe care reclamanţii le vor plăti cu titlu de dobândă către bancă, conform contractului de credit nr. x/13.07.2012, începând cu 01.02.2017, până la restituirea de către pârâţi a preţului de 80.000 euro. A menţinut restul dispoziţiilor din sentinţa apelată. A respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâţii C. şi D., împotriva aceleiaşi sentinţe. A admis excepţia inadmisibilităţii apelului incident şi a respins, ca inadmisibil, apelul incident declarat de reclamanţi. I-a obligat pe intimaţii C. şi D. să plătească apelanţilor A. şi B. suma de 10.982,04 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în apel şi în fond.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâţii C. şi D..

În susţinerea motivului de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenţii au arătat că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 477 alin. (1) C. proc. civ. - limitele efectului devolutiv determinat de ceea ce s-a apelat, ale art. 481 din acelaşi act normativ - neînrăutăţirea situaţiei în propria cale de atac, ale art. 13 din acelaşi cod - dreptul la apărare cu referire şi la art. 249 C. proc. civ. - sarcina probei.

În acest sens au susţinut că instanţa de apel nu a judecat în limitele criticilor formulate prin motivele de apel, ci a reluat judecata asupra tuturor problemelor de fapt şi de drept invocate în faţa primei instanţe; această împrejurare încălcă regula tantum devolutum quantum apellatum, întrucât instanţa de apel nu s-a raportat exclusiv la criticile recurenţilor şi la apărările invocate de intimaţii A. şi B. prin întâmpinare, ci a rejudecat cauza dincolo de aceste limite, prin raportare la criticile formulate de reclamanţi în apelul incident, care însă a fost respins, ca inadmisibil.

Procedând astfel, instanţa de apel a nesocotit limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a apelat, cauzând înrăutăţirea situaţiei recurenţilor în propria cale de atac; acest aspect rezultă din statuarea Curţii potrivit căreia, în condiţiile în care imobilul a fost achiziţionat cu fosă septică, imposibilitatea racordării acestuia la reţeaua publică de canalizare nu prezintă relevanţă în cauză, care să justifice admiterea acţiunii, determinantă fiind starea reală de temere a reclamanţilor care, datorită subtraversării imobilului de o conductă magistrală de apă, sunt expuşi unui risc continuu de a suporta consecinţele care s-ar produce în cazul avarierii acesteia.

În plus, analizând cererea reclamanţilor privind obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată, Curtea a stabilit că aspectele invocate pe fondul apelului incident, respins ca inadmisibil, au constituit principalul argument pentru care s-a respins apelul pârâţilor cu privire la soluţia dată asupra fondului.

Cu privire la încălcarea dreptului la apărare, prevăzut de art. 13 C. proc. civ., recurenţii au arătat că, la termenul de judecată din 10.04.2019, având în vedere motivele de apel pe care le-au formulat, au solicitat, în probaţiune, efectuarea de către instanţa de apel a unei adrese către Compania de Apă Someş S.A., pentru a răspunde solicitării înregistrate la 27.03.2019, în sensul de a comunica dacă, la momentul judecării apelului, imobilul care formează obiectul contractului a cărui rezoluţiune se cere, este racordat sau nu la reţeaua publică de canalizare. Această cerere era esenţială în susţinerea motivelor de apel, în condiţiile în care au criticat modalitatea în care prima instanţă a identificat viciul ascuns al imobilului în litigiu, prin raportare la motivele prezentate de reclamanţi prin cererea introductivă. Răspunsul G. S.A. nr. 9507DD/BTA/08.04.2019, transmis reprezentantului convenţional al recurenţilor prin poşta electronică la 10.04.2019, ulterior strigării cauzei în şedinţa publică, a fost în sensul confirmării branşării imobilului în litigiu la reţeaua publică de canalizare şi ar fi fost de natură a invalida teza primei instanţe referitoare la viciul ascuns al imobilului şi, totodată, de a confirma susţinerea recurenţilor potrivit căreia subtraversarea terenului de către conducta de aducţiune nu reprezintă un viciu ascuns al construcţiei. Susţin că nu poate fi primită motivarea Curţii, în sensul că proba solicitată nu ar fi fost utilă soluţionării cauzei, excedând limitelor stabilite de reclamanţi prin cererea de chemare în judecată întrucât reclamanţii au motivat existenţa viciului şi prin imposibilitatea de racordare a imobilului în litigiu la reţeaua publică de canalizare, alegaţie validată de Tribunalul Cluj prin considerentele sentinţei pronunţate.

Atingerea dreptului la apărare al recurenţilor rezultă şi din nesocotirea regulii prevăzute de art. 249 C. proc. civ., care reglementează sarcina probei; în acest context a arătat că instanţa de apel, inversând în mod nepermis sarcina probei, au reţinut că, deşi pârâţii au contestat, prin memoriul de apel, traseul conductei stabilit de Compania de Apă Someş S.A. în cuprinsul adresei nr. x/20.12.2016 de care se prevalează reclamanţii, nu au solicitat administrarea probelor pe acest aspect; or, dovada contrară solicitată de recurenţi a fost avizul nr. x/03.04.2006, aspect care i-a determinat pe reclamanţi să invoce excepţia de nelegalitate a acestuia, în condiţiile art. 4 din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, excepţie ce a fost respinsă, astfel că acest aviz, ce se bucură de prezumţia de legalitate, este o probă câştigată cauzei. În condiţiile în care, cu privire la acelaşi aspect, fiecare parte a propus probe, instanţa de apel ar fi trebuit să aplice dispoziţiile art. 254 alin. (5) C. proc. civ., dând eficienţă rolului său activ pentru ca, în baza art. 22 alin. (2) din acelaşi act normativ, să prevină orice greşeală cu privire la aflarea adevărului, pe baza stabilirii faptelor şi prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale.

Instanţa de apel a inversat sarcina probei atunci când a avut în vedere planurile depuse la dosar de Compania de Apă Someş S.A., necontestate, din cuprinsul cărora rezultă că amprenta clădirii construite depăşeşte cu 3,35 m, respectiv 3,59 m amprenta clădirii proiectate; planurile au fost depuse de Compania de Apă Someş S.A. cu prilejul invocării de către pârâţi a excepţiei de nelegalitate a avizului nr. x/03.04.2006, care a fost respinsă, ca inadmisibilă, de prima instanţă, soluţia nefiind atacată de reclamanţi. Întrucât această soluţie a intrat sub autoritatea lucrului judecat, recurenţii au susţinut că nu s-au aflat în situaţia de a formula apel principal, conform art. 461 alin. (1) C. proc. civ. pentru a putea contesta aceste planuri; instanţa de apel a nesocotit dispoziţiile art. 254 alin. (5) şi art. 22 alin. (2) C. proc. civ., limitându-se ca, pe baza prezumţiilor judiciare, să concluzioneze asupra unor fapte nelămurite, în lipsa completării probelor şi punerii în discuţia părţilor a necesităţii administrării altor probe (expertiza în construcţii şi expertiza tehnică de specialitate pentru identificarea traseului conductei de apă).

În susţinerea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii au arătat că instanţa de apel a încălcat principiul tantum devolutum quantum apellatum, consacrat de art. 477 alin. (1) din acelaşi act normativ şi principiul privind neînrăutătirea situaţiei în propria cale de atac, reglementat de art. 481 din acelaşi cod; considerentele instanţei de apel nu sunt de natură a susţine soluţia, întrucât, deşi respinge apelul incident, aceasta îşi însuşeşte motivele de apel pentru a respinge apelul principal al recurenţilor; prin urmare, în situaţia în care Curtea a respins, ca inadmisibil, apelul incident, nu există nicio justificare pentru care să fie analizate "aspectele care nu au fost explicit reţinute de prima instanţă", care au format obiectul apelului incident.

În susţinerea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 teza a II-a C. proc. civ., recurenţii au invocat aplicarea greşită a normelor de drept material ce vizează obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru vicii ascunse, aceasta incluzând prescripţia dreptului material la acţiune (art. 2531 alin. (1) lit. b) C. civ.), identificarea viciului ascuns (art. 1707 C. civ.) şi întinderea obligaţiei de garanţie (art. 1712 C. civ.).

Susţin că instanţele de fond nu au arătat motivul pentru care un element exterior construcţiei este interpretat ca fiind o deficienţă care face construcţia improprie folosirii potrivit destinaţiei sale.

Instanţa de apel a extins sfera de aplicare a dispoziţiilor art. 2531 alin. (1) lit. b) C. civ., adăugând la lege atunci când a statuat că, în situaţia în care înstrăinarea a vizat o construcţie sunt incidente aceste prevederi legale. Fiind vorba de norme care reglementează termenul de garanţie legală, art. 2531 alin. (1) lit. b) C. civ. este de ordine publică, de strictă interpretare şi aplicare.

Contrar aspectelor statuate de reclamanţi, reţinute de instanţa de apel, terenul este bun principal, în raport cu construcţia, chiar dacă destinaţia acesteia este de locuinţă; termenul de prescripţie de 3 ani a dreptului material la acţiunea în rezoluţiune pentru vicii ascunse, prevăzut art. 2517 C. civ., a început să curgă de la împlinirea unui an de la data predării către reclamanţi a terenului şi a construcţiei aferente, respectiv de la 6 august 2013, prescripţia dreptului material la acţiune fiind împlinită la momentul sesizării Tribunalului Cluj.

În ceea ce priveşte obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru vicii ascunse, au susţinut că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 1707 alin. (1) şi alin. (3) C. civ. nefiind îndeplinite condiţiile privind răspunderea pentru garanţia contra viciilor bunului vândut, întrucât aspectul reţinut nu poate fi considerat un defect fizic al lucrului.

Soluţia Curţii de Apel Cluj cu privire la întinderea obligaţiei de garanţie a fost dată cu aplicarea greşită a prevederilor art. 1712 C. civ.. Instanţa de apel trebuia să analizeze buna credinţă a recurenţilor, prin raportare la conduita acestora la momentul încheierii contractului de vânzare autentificat sub nr. x/13.07.2012, iar nu la elemente exterioare, cum ar fi existenţa unui antecontract încheiat de coproprietarul terenului.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata H. (succesoarea în drept a S.C. E. SA) a formulat întâmpinare, solicitând admiterea recursului în baza dispoziţiilor art. 488 pct. 5 C. proc. civ., din perspectiva depăşirii limitelor devoluţiunii determinate prin motivele de apel şi a încălcării regulii non reformatio in peius, dar şi a dispoziţiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., prin raportare la interpretarea greşită a art. 1707, 1712 şi 2531 C. civ., referitoare la identificarea viciului ascuns ce a determinat rezoluţiunea contractului de vânzare, cu menţiunea că, în ceea ce o priveşte, dreptul de ipotecă asupra imobilului al creditorului de bună credinţă subzistă.

Intimaţii A. şi B. au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat cu motivarea că nu au fost încălcate limitele devolutive ale apelului, întrucât instanţa a valorificat apărările invocate de reclamanţi, inclusiv din faţa primei instanţe, în condiţiile în care legea nu prevede o cale de atac împotriva erorii sau omisiunii instanţei de a reţine toate argumentele aduse de reclamanţi în susţinerea cererii, instanţa de apel, procedând la o nouă judecată în fond, poate să modifice considerentele care sprijină soluţia din dispozitiv valorificând argumentele aduse de reclamanţi în susţinerea cererii introductive.

Intimaţii au mai susţinut că nu a fost încălcat principiul non reformatio in peius, dat fiind că apelul recurenţilor a fost respins ca nefondat, menţinându-se hotărârea primei instanţe, că nu le-a fost încălcat acestora dreptul la apărare şi nici nu s-a inversat sarcina probei, că dispozitivul hotărării prin care se respinge apelul recurenţilor este susţinut de considerente.

Cu privire la dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., intimaţii au susţinut că excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune a fost corect soluţionată în raport de art. 2531 alin. (1) lit. b) C. civ., prin raportare la construcţie şi nu la teren şi că subtraversarea imobilului de către magistrala de apă reprezintă un viciu prin prisma pericolului real şi iminent reprezentat de posibilitatea producerii unor avarii, ceea ce reprezintă o deficienţă a bunului vândut care îl face impropriu utilizării conform destinaţiei. De asemenea, au arătat că dispoziţiile art. 1712 C. civ. au fost corect interpretate şi aplicate, recurenţii având cunoştinţă de viciul ascuns la momentul încheierii contractului.

6. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 20.02.2020 completul de filtru a admis în principiu recursul şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică pentru soluţionare la data de 21.05.2020.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte reţine următoarele:

Primele critici formulate se circumscriu dispoziţiilor art. 488 pct. 5 C. proc. civ., recurenţii considerând că au fost încălcate o serie de principii care guvernează desfăşurarea procesului civil.

În acest sens, se invocă încălcarea limitelor devolutive ale apelului, susţinând recurenţii că, deşi instanţa de apel a respins apelul incident al reclamanţilor ca inadmisibil, pe motiv că vizează o completare a considerentelor, a utilizat afirmaţiile conţinute în acest apel pentru a combate argumentele pârâţilor şi a substitui motivarea primei instanţe.

Înalta Curte reţine că reclamanţii au solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi pe motiv că este lovit de un viciu ascuns, respectiv că locuinţa cumpărată este subtraversată de o conductă de canalizare ce deserveşte oraşul, cu un diametru foarte mare. Au susţinut reclamanţii că au aflat de această situaţie la momentul la care Compania de Apă a emis un aviz negativ de racordare a imobilului la reţeaua de canalizare, în care a fost menţionat pericolul ca o avarie la conductă să producă pagube majore pentru care operatorul nu îşi asumă responsabilitatea. Această situaţie a creat în psihicul lor o stare de intensă şi continuă temere cu privire la riscul de avarie, ceea ce i-a făcut să părăsească imobilul. Au mai susţinut reclamanţii că pârâţii au fost de rea credinţă, întrucât cunoşteau situaţia imobilului, astfel că au solicitat, pe lângă rezoluţiunea contractului şi restituirea preţului, şi obligarea lor la plata unor despăgubiri în care au inclus dobânda bancară pe care au achitat-o la contractul de credit încheiat în vederea cumpărării acestui imobil, până la restituirea efectivă a preţului.

Pârâţii I. s-au apărat invocând, cu prioritate, prescripţia dreptului material la acţiunea în rezoluţiune pentru viciu ascuns, despre care au susţinut că ar afecta terenul şi nu construcţia, motiv pentru care sunt incidente dispoziţiile art. 2517 raportate la cele ale art. 2531 alin. (1) lit. a) şi nu) lit. b) C. civ.. Au arătat că imobilul nu a fost amplasat pe conducta publică de apă, că nu sunt îndeplinite condiţiile privind răspunderea pentru garanţia contra viciilor şi că au acţionat cu bună credinţă.

Prima instanţă a admis acţiunea redhibitorie, dispunând rezoluţiunea contractului şi restituirea preţului, cu motivarea că imobilul înstrăinat este lovit de viciul ascuns reprezentat de subtraversarea acestuia de către conducta de canalizare a oraşului, ceea ce a făcut imposibilă racordarea lui la reţeaua de canalizare, deficienţă calitativă care limitează posibilitatea de utilizare a construcţiei conform destinaţiei.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâţii care au susţinut că nu există un viciu care să facă improprie utilizarea locuinţei, imobilul fiind prevăzut cu fosă septică şi, ulterior, racordat de reclamanţi la reţelele de apă şi canalizare.

Reclamanţii au formulat apel principal, solicitând să se constate reaua credinţă a vânzătorilor şi să fie obligaţi aceştia la plata despăgubirilor accesorii preţului.

Totodată, au promovat un apel incident prin care au arătat că instanţa de fond a omis să reţină, ca viciu ascuns, şi pericolul grav pe care îl reprezintă existenţa conductei în viaţa lor.

Instanţa de apel a respins apelul pârâţilor cu motivarea că existenţa conductei determină un viciu al bunului şi că reclamanţii s-au prevalat în cauză nu doar de imposibilitatea de a obţine racordarea, aspect reţinut de prima instanţă, dar nerelevant pentru a justifica admiterea acţiunii în condiţiile în care imobilul avea fosă septică, ci şi de starea reală de temere, determinantă în cauză, întrucât aceştia sunt expuşi unui risc continuu de avariere şi distrugere a construcţiei şi de a le fi pusă viaţa în pericol, viciu deosebit de grav. A apreciat că starea de temere este firească, în condiţiile în care există riscul ca locuinţa reclamanţilor să fie distrusă, viaţa şi integritatea lor şi a celor 4 copii să fie pusă în pericol, reţinând din întreaga motivare a acţiunii că acesta a fost principalul motiv pentru care reclamanţii au solicitat rezoluţiunea contractului, respectiv starea de temere invocată ca fiind consecinţa directă a viciului ascuns. De asemenea, a fost admis apelul principal al reclamanţilor sub aspectul întinderii despăgubirilor, instanţa reţinând reaua credinţă a pârâţilor, care au cunoscut existenţa viciului anterior încheierii contractului de vânzare.

Înalta Curte mai reţine că instanţa a respins apelul incident al reclamanţilor ca inadmisibil, apreciind că aceştia solicită de fapt completarea considerentelor sentinţei atacate cu argumente în sensul reţinerii riscului la care sunt supuşi, teză neacoperită de dispoziţiile art. 461 alin. (2) C. proc. civ. care, reglementând obiectul apelului împotriva considerentelor, îl limitează la dezlegările greşite în fapt sau în drept.

Cu toate acestea, din analiza considerentelor deciziei recurate se observă că, la momentul analizei culpei procesuale, în aplicarea art. 453 C. proc. civ., instanţa de apel a consemnat că aspectele invocate pe fondul apelului incident au constituit principalul argument pentru care a respins apelul pârâţilor cu privire la soluţia dată fondului, aspecte care, într-adevăr, nu ar fi fost explicit reţinute de prima instanţă.

În legătură cu acest raţionament judiciar recurenţii au invocat, în baza art. 488 pct. 5 C. proc. civ., încălcarea dispoziţiilor art. 477 alin. (1) C. proc. civ. - limitele efectului devolutiv determinat de ceea ce s-a apelat, ale art. 481 din acelaşi act normativ - neînrăutăţirea situaţiei în propria cale de atac, ale art. 13 din acelaşi cod - dreptul la apărare cu referire la art. 249 C. proc. civ. - sarcina probei.

În acest sens au susţinut că instanţa de apel nu a judecat în limitele criticilor formulate prin motivele de apel, încălcând regula tantum devolutum quantum apellatum, întrucât nu s-a raportat exclusiv la criticile recurenţilor şi la apărările invocate de intimaţii-reclamanţi, ci a reluat judecata asupra tuturor problemelor de fapt şi de drept invocate în faţa primei instanţe, valorificând criticile formulate de reclamanţi în apelul incident deşi a respins această cale de atac ca inadmisibilă.

Înalta Curte nu va reţine o astfel de critică având în vedere că limitele devoluţiunii în apel se stabilesc atât prin raportare la criticile celui care a iniţiat calea de atac, dar şi prin raportare la apărările pe care intimatul le aduce acestor critici. Or, subsumată noţiunii de viciu ascuns şi efectelor pe care subtraversarea imobilului de către conducta de apă le-a produs, în primă instanţă a fost afirmată şi teza stării de temere cu privire la potenţialul risc de avarie, nu doar imposibilitatea obiectivă a racordării imobilului la reţeaua de canalizare, teză validată de prima instanţă.

Motivului de apel care încerca să demonstreze că neracordarea la reţeaua de utilităţi nu este un defect fizic şi că imobilul era dotat cu fosă septică de la momentul edificării sale, iar starea de temere este un element de ordin psihologic care nu intră în sfera noţiunii de viciu ascuns, reclamanţii i-au opus, prin întâmpinare, apărarea că starea de temere este cea care i-a determinat să părăsească imobilul şi că subtraversarea construcţiei de către conducta de apă reprezintă un viciu grav al imobilului atât pentru riscul generat de o eventuală deteriorare a conductei, cât şi din cauza imposibilităţii racordării la reţeaua de canalizare.

Prin urmare, nu se poate aprecia că instanţa a depăşit limitele învestirii în apel analizând existenţa viciului ascuns din perspectiva celor două elemente, cel obiectiv şi cel subiectiv, privite ca efect al situaţiei de fapt a subtraversării terenului de către conductă. Chiar dacă instanţa de fond nu a reţinut elementul subiectiv reprezentat de starea de temere ca aparţinând viciului ascuns ce a determinat pronunţarea soluţiei de desfiinţare a actului translativ de proprietate, aceasta a fost menţionată în motivele de apel şi în apărarea intimaţilor, astfel că a intrat în sfera de analiză a instanţei dat fiind caracterul devolutiv al căii de atac ce permite analiza situaţiei de fapt sub toate aspectele de fapt deduse judecăţii în respectiva fază procesuală. În acest context, împrejurarea că aceleaşi susţineri din întâmpinare au fost reluate şi în conţinutul apelului incident, fiind dezvoltate ca şi critici ale considerentelor hotărârii de primă instanţă, nu conferă un caracter fondat motivului de nelegalitate referitor la încălcarea limitelor devolutive, chiar dacă apelul incident a fost respins ca inadmisibil, pe motiv că tinde la completarea considerentelor şi nu învederează o greşită statuare în fapt sau în drept, şi nu pe fond.

Recurenţii mai susţin că înlăturarea de către instanţa de apel a elementului obiectiv şi reţinerea celui subiectiv constituie o înrăutăţire a situaţiei în propria lor cale de atac în condiţiile respingerii apelului incident care avea acest obiect şi a recunoaşterii, în considerente, că aspectele invocate pe fondul apelului incident au constituit principalul argument pentru care s-a respins apelul pârâţilor cu privire la soluţia dată asupra fondului.

Astfel cum s-a arătat, elementul subiectiv a constituit o referinţă pentru ambele părţi în susţinerea dezbaterilor asupra existenţei viciului ascuns, motiv pentru care, în cazul în care sancţiunea civilă a desfiinţării contractului aplicată de instanţa de fond s-a menţinut, nu se poate reţine o înrăutăţire a situaţiei juridice a părţii în propria cale de atac.

Recurenţii au afirmat că li s-a încălcat dreptul la apărare prin respingerea unei cereri de probatoriu în susţinerea motivelor de apel, ce tindea la a dovedi că imobilul era racordat la reţeaua de canalizare, criticând aprecierea instanţei în sensul că proba solicitată nu ar fi fost utilă soluţionării cauzei întrucât ar exceda limitelor stabilite de reclamanţi prin cererea de chemare în judecată deşi aceştia au motivat existenţa viciului şi prin prisma imposibilităţii de racordare a imobilului în litigiu la reţeaua publică de canalizare, alegaţie validată de Tribunalul Cluj prin considerentele sentinţei pronunţate.

Înalta Curte apreciază că susţinerile recurenţilor nu se circumscriu unor aspecte de nelegalitate, câtă vreme, deşi formal, invocă încălcarea unui principiu de drept procesual civil, în realitate critică modalitatea de apreciere a instanţei asupra pertinenţei administrării unor mijloace de probă, împrejurare ce ţine de temeinicia soluţiei pronunţate şi care nu poate fi analizată în cadrul procesual al recursului. În acest sens, se constată că recurenţii au beneficiat de apărare calificată în faţa instanţei, solicitările lor sub aspect probatoriu fiind analizate din perspectiva utilităţii, pertinenţei şi concludenţei acestora. Este atributul exclusiv al instanţelor de fond, în etapa devolutivă a procesului, să aprecieze asupra utilităţii probatoriului şi să propună administrarea acelor probe care să le formeze convingerea că situaţia de fapt pretinsă de părţi corespunde realităţii.

Se invocă de către recurenţi şi încălcarea dreptului la apărare reglementat de art. 13 C. proc. civ., întrucât instanţa de apel ar fi nesocotit regula prevăzută de art. 249 C. proc. civ., inversând sarcina probei. În condiţiile în care, cu privire la acelaşi aspect, fiecare parte a propus probe care se contrazic, respectiv adresa nr. x/20.12.2016 de care se prevalează reclamanţii şi avizul nr. x/03.04.2006, ce se bucură de prezumţia de legalitate, invocat de pârâţi, instanţa de apel ar fi trebuit să aplice dispoziţiile art. 254 alin. (5) C. proc. civ., dând eficienţă rolului său activ, în baza art. 22 alin. (2) din acelaşi act normativ pentru a preveni orice greşeală cu privire la aflarea adevărului. În acest sens, susţin că instanţa de apel a avut în vedere planurile depuse la dosar de Compania de Apă Someş S.A., cu prilejul invocării de către pârâţi a excepţiei de nelegalitate a avizului nr. x/03.04.2006, care a fost respinsă, ca inadmisibilă, din cuprinsul cărora rezultă că amprenta clădirii construite depăşeşte cu 3,35 m, respectiv 3,59 m amprenta clădirii proiectate şi s-a limitat ca, pe baza prezumţiilor judiciare, să concluzioneze asupra unor fapte nelămurite, în lipsa completării probelor şi punerii în discuţia părţilor a necesităţii administrării altor probe (expertiza în construcţii şi expertiza tehnică de specialitate pentru identificarea traseului conductei de apă).

Prin aceste critici, recurenţii contestă modalitatea în care instanţa de apel a interpretat probele administrate, împrejurare ce nu poate fi asimilată cu încălcarea dreptului la apărare sau a principiului rolului activ. Evaluarea instanţei cu privire la aceste probe şi întemeierea raţionamentului judiciar pe acele probe pe care le-a apreciat ca fiind concludente şi lămuritoare pentru situaţia de fapt reţinută reprezintă un aspect de temeinicie şi nu de nelegalitate, a cărui analiză este incompatibilă cu controlul de legalitate efectuat în recurs.

În baza art. 488 pct. 6 C. proc. civ., recurenţii susţin că, tot din perspectiva încălcării principiilor tantum devolutum quantum apellatum, consacrat de art. 477 alin. (1) din acelaşi act normativ şi al neînrăutătirii situaţiei în propria cale de atac, reglementat de art. 481 din acelaşi cod, soluţia pronunţată nu este susţinută de considerentele instanţei de apel care, deşi respinge apelul incident îşi însuşeşte motivele de apel pentru a respinge apelul principal al recurenţilor; consideră că, în situaţia în care Curtea a respins, ca inadmisibil, apelul incident, nu există nicio justificare pentru care să fie analizate "aspectele care nu au fost explicit reţinute de prima instanţă", care au format obiectul apelului incident.

Înalta Curte consideră că, deşi nu contestă, întrucât nu au interes, soluţia de respingere ca inadmisibil a apelului incident, criticile recurenţilor asupra considerentelor decizorii ale hotărârii ce valorifică, în defavoarea lor, argumentele din conţinutul declaraţiei de apel incident sunt admisibile.

Critica este fondată, însă nu pentru că ar duce la încălcarea principiilor menţionate, cazul de nelegalitate prevăzut de pct. 5 al art. 488 C. proc. civ. fiind distinct de cel reglementat la pct. 6 al aceluiaşi articol.

Astfel, motivul de recurs reglementat la punctul 6, este incident în situaţia în care hotărârea atacată cuprinde în considerentele sale constatări distincte, contradictorii sau confuze, astfel că instanţa de recurs nu poate determina în ce măsură o anumită normă juridică a fost sau nu corect aplicată.

Din acest punct de vedere se constată că, pe de o parte, instanţa de apel a respins ca inadmisibil apelul incident, pe motiv că nu se încadrează în tezele reglementate de art. 461 alin. (2) C. proc. civ., care permit reformarea hotărârii prin admiterea căii de atac incidentale, iar, pe de altă parte, a afirmat că principalul argument pentru care a respins apelul pârâţilor a rezultat din valorificarea susţinerilor reclamanţilor pe fondul apelului incident.

Prin urmare, aceste considerente din hotărârea atacată conduc spre concluzia că instanţa de apel ar fi valorificat şi aspectele de fond ale apelului incident, deşi acesta, în mod formal, nu a fost primit spre analiză.

Este adevărat că, astfel cum instanţa de recurs a arătat anterior cu ocazia analizei criticilor întemeiate pe dispoziţiile art. 488 pct. 5 C. proc. civ., aspectele analizate fuseseră deja deduse judecăţii prin apelul principal al pârâţilor şi apărările formulate de reclamanţi în legătură cu acest apel, nefiind necesar ca instanţa de apel să recurgă la criticile din apelul incident. Cu toate acestea, procedând astfel, instanţa de apel a dezvoltat o motivare contradictorie sub acest aspect, impunându-se înlăturarea acelor considerente care, raportat la soluţia de respingere a căii de atac, nu mai puteau valorifica aspectele de netemeinicie conţinute în declaraţia de apel incident.

În susţinerea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 teza a II-a C. proc. civ., recurenţii au invocat aplicarea greşită a normelor de drept material ce vizează obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru vicii ascunse, sub trei aspecte: prescripţia dreptului material la acţiune (art. 2531 alin. (1) lit. b) C. civ.), identificarea viciului ascuns (art. 1707 C. civ.) şi întinderea obligaţiei de garanţie (art. 1712 C. civ.).

O primă critică subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 teza a II-a C. proc. civ., se referă la prescripţia dreptului material la acţiune, respectiv la stabilirea termenului de garanţie de la expirarea căruia începe să curgă termenul de prescripţie de 3 ani prevăzut de art. 2517 C. civ.. Recurenţii susţin că dreptul la acţiune este prescris în raport de dispoziţiile art. 2531 alin. (1) lit. a) C. civ., întrucât terenul este bun principal, în raport cu construcţia, astfel că termenul de prescripţie de 3 ani a dreptului material la acţiunea în rezoluţiune pentru vicii ascunse a început să curgă de la împlinirea unui an de la data predării către reclamanţi a terenului şi a construcţiei aferente, respectiv de la 6 august 2013, şi nu după 3 ani de la predare, astfel cum dispune art. 2531 alin. (1) lit. b) C. civ.. Astfel, prescripţia dreptului material la acţiune era împlinită la momentul sesizării Tribunalului Cluj.

Critica este nefondată. Astfel, în cauza dedusă judecăţii se aplică termenul de garanţie de 3 ani prevăzut pentru construcţii şi nu cel de un an reglementat pentru alte tipuri de bunuri transmise, cum este terenul.

Aceasta pentru că se invocă un viciu ascuns care face locuinţa improprie utilizării conform scopului pentru care a fost cumpărată şi nu terenul, care poate fi privit, din această perspectivă, ca un accesoriu al construcţiei, bunul principal în considerarea căruia a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare.

Prin urmare, instanţele de fond au făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor legale în materia prescripţiei.

O altă critică întemeiată pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ. este aceea conform căreia instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 1707 alin. (1) şi alin. (3) C. civ., recurenţii susţinând că nu sunt îndeplinite condiţiile privind răspunderea pentru garanţia contra viciilor bunului vândut întrucât aspectul reţinut nu poate fi considerat un defect fizic al lucrului.

Este întemeiată această susţinere în condiţiile în care viciul care afectează un bun reprezintă un defect fizic ce face bunul impropriu întrebuinţării lui după destinaţie sau îi diminuează întrebuinţarea sau valoarea de utilizare.

Potrivit obligaţiei legale de garanţie pentru vicii, vânzătorul trebuie să asigure stăpânirea utilă a bunului vândut, fiind esenţial a se face distincţie între defectul ascuns, reglementat de art. 1707 C. civ. şi eroarea, ca viciu de consimţământ, asupra substanţei obiectului contractului, în sensul de împrejurare sau calitate esenţială care ar fi dus la neîncheierea contractului, astfel cum este reglementată de art. 1207 alin. (2) pct. 2 C. civ.

În cauză reclamanţii au arătat că imposibilitatea racordării imobilului la reţeaua de canalizare şi starea de temere pentru riscul apariţiei de avarii, ambele cauzate de subtraversarea construcţiei de către conducta de apă reprezintă viciul ascuns al imobilului ce îl face total impropriu locuirii.

Prima disfuncţionalitate a fost înlăturată în apel ca neconstituind un viciu al construcţiei în condiţiile în care imobilul a fost dotat încă de la momentul cumpărării cu fosă septică şi, ulterior, a fost racordat la utilităţi, fiind reţinut al doilea aspect, cel al stării de temere în care s-ar afla întreaga familie a cumpărătorilor în faţa riscului de producere a unor avarii la conducta de apă ce ar pune în pericol integritatea bunului, dar şi siguranţa persoanelor.

Înalta Curte apreciază că starea de temere este un element subiectiv de percepţie a realităţii ce nu poate constitui un viciu în sensul legii întrucât nu poate fi asimilată unui defect fizic, material, evaluabil din punct de vedere tehnic şi care afectează utilizarea bunului.

În cazul dedus prezentei judecăţi, ceea ce s-ar putea constitui într-un viciu ascuns al construcţiei nu poate fi decât subtraversarea construcţiei de către conducta de apă, cu condiţia ca această împrejurare să determine, în mod direct, o utilizare improprie a imobilului ori diminuarea valorii de circulaţie a acestuia.

Or, pentru a constata existenţa unui astfel de viciu, instanţa de apel şi-a întemeiat în mod greşit raţionamentul juridic exclusiv pe un element subiectiv, statuând, în abstract, asupra unui un risc potenţial ce ar determina apariţia stării de temere, fără însă a identifica, în concret, în ce constă deficienţa de bună utilizare a imobilului, pentru a putea reţine că sunt îndeplinite condiţiile de admitere a acţiunii redhibitorii. În lipsa unei astfel de analize, nu se poate constata dacă dispoziţiile art. 1707 C. civ. sunt incidente în cauză.

Din acest motiv se impune admiterea recursului în baza art. 488 pct. 8 C. proc. civ., casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel care va trebui, plecând de la împrejurarea potrivit căreia imobilul este subtraversat de o conductă de apă, raportat la poziţia exactă faţă de construcţie şi la modalitatea de exploatare a acesteia de către operatorul autorizat, să stabilească, în mod concret, din punct de vedere tehnic, constructiv şi funcţional, care sunt consecinţele unei astfel de situaţii, dacă existenţa conductei constituie un pericol real şi iminent de afectare a integrităţii bunului şi a siguranţei persoanelor care îl exploatează, respectiv dacă riscul de avarie este esenţial pentru a considera că determină o întrebuinţare improprie a imobilului potrivit destinaţiei şi, în raport de aceste constatări, sancţiunea civilă aplicabilă.

În fine, o ultimă critică formulată în cauză vizează aplicarea greşită a prevederilor art. 1712 C. civ. cu privire la întinderea obligaţiei de garanţie. În acest sens, recurenţii susţin că instanţa de apel trebuia să analizeze buna lor credinţă prin raportare la conduita acestora la momentul încheierii contractului de vânzare autentificat sub nr. x/13.07.2012, iar nu la elemente exterioare, cum ar fi existenţa unui antecontract încheiat de un alt coproprietar al terenului.

Această critică nu va mai fi analizată întrucât întinderea obligaţiei de garanţie este subsecventă analizei îndeplinirii condiţiilor de existenţă a unei atare obligaţii. Prin urmare, faţă de soluţia desfiinţării hotărârii recurate sub aspectul apelului pârâţilor, în care urmează a se analiza îndeplinirea condiţiilor pentru reţinerea unui viciu ascuns al construcţiei, se va rejudeca şi apelul reclamanţilor referitor la întinderea obligaţiei de garanţie, ţinându-se cont şi de criticile formulate în acest sens în recurs.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte va admite recursul declarat de pârâţii C. şi D. împotriva deciziei nr. 68/A din 10 aprilie 2019, pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, în baza art. 488 pct. 6 şi 8 C. proc. civ., va casa în parte decizia recurată şi va trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel pentru soluţionarea apelurilor principale, menţinând celelalte dispoziţii ale deciziei privind respingerea apelului incident, soluţie ce nu a fost recurată în cauză.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâţii C. şi D. împotriva deciziei nr. 68/A din 10 aprilie 2019, pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

Casează în parte decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel pentru soluţionarea apelurilor principale.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 4 iunie 2020.