Territorial jurisdiction for real estate ownership acquisition claims under a promise of sale

Şedinţa publică din data de 6 iunie 2018

Deliberând asupra conflictului negativ de competenţă, din actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 15635 din 21 decembrie 2017, pronunţată de Judecătoria Timişoara, secţia I civilă în dosarul nr. x/2017 a fost admisă excepţia necompetenţei teritoriale a instanţei, invocată de pârât, a fost declinată în favoarea Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti competenţa soluţionării cererii de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâtul C..

Instanţa a reţinut că reclamanţii au solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâtul, ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului, teren agricol, situat în extravilanul localităţii Masloc, înscris în CF nr. x Masloc, nr. cadastral x, tarla x, în suprafaţă de 2,90 hectare ca efect al legii, art. 35 C. proc. civ., raportat la art. 1733 C. civ., ca proprietari în CF nr. x.

Deoarece reclamanţii invocă existenţa promisiunii de vânzare-cumpărare şi solicită intabularea dreptului de proprietate al acestora asupra terenului în discuţie, instanţa a constatat că, în speţă, devin incidente dispoziţiile art. 1669 alin. (1) C. civ.:

"Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite."

La data de 12 septembrie 2013, prin decizia nr. 8/2013 dată în recursul în interesul legii privind caracterul acţiunii în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil şi stabilirea competenţei teritoriale în judecarea acestei acţiuni, a fost admis recursul în interesul legii, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a decis că acţiunea prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil are caracterul unei acţiuni personale imobiliare, iar competenţa teritorială de soluţionare a unei astfel de acţiuni, înregistrată înainte de data de 15 februarie 2013, se determină în condiţiile art. 5, 7 şi respectiv 10 pct. l din C. proc. civ. în vigoare la data înregistrării cererii.

Competenţa teritorială de soluţionare a unei asemenea cereri, având caracterul unei acţiuni personale imobiliare, este instanţa de la domiciliul pârâtului. Această competenţă nu este afectată de faptul că interpretarea mai sus enunţată viza vechiul C. proc. civ., întrucât dispoziţiile art. 5 din vechiul cod au fost preluate şi se regăsesc în art. 107 din noul C. proc. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 4321 din 11 aprilie 2018, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti, secţia Civilă a admis excepţia necompetenţei teritoriale, fiind declinată competenţa soluţionării cauzei în favoarea Judecătoriei Timişoara.

S-a constatat ivit conflictul negativ de competenţă şi s-a dispus înaintarea cauzei la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în vederea pronunţării unui regulator de competenţă.

Instanţa a reţinut că, potrivit art. 117 din C. proc. civ., cererile privitoare la drepturile reale imobiliare se introduc numai la instanţa în a cărei circumscripţie este situat imobilul. Având în vedere faptul că reclamantul urmăreşte valorificarea unui drept real, în cauză devin incidente dispoziţiile art. 117 C. proc. civ. şi, prin urmare, competenţa de soluţionare revine Judecătoriei Timişoara. Totodată şi prevederile art. 125 C. proc. civ. trimit implicit şi la art. 117 din acelaşi cod în privinţa regulilor aplicabile pentru determinarea competenţei teritoriale.

Înalta Curte, constatând existenţa unui conflict negativ de competenţă între cele două instanţe, care se declară deopotrivă necompetente în a judeca aceeaşi pricină, în temeiul dispoziţiilor art. 135 alin. (1) din noul C. proc. civ., va pronunţa regulatorul de competenţă, stabilind în favoarea Judecătorie Timişoara, secţia I civilă competenţa de soluţionare a cauzei, pentru următoarele considerente:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Timişoara la data de 31 mai 2017 sub nr. x/2017, reclamanţii B. şi A., în contradictoriu cu pârâtul C., au solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului, teren agricol, situat în extravilanul localităţii Masloc, înscris în CF nr. x Masloc, nr. cadastral x, tarla x, în suprafaţa de 2,90 hectare.

Pentru unele categorii de acţiuni, legea stabileşte competenţa teritorială în favoarea unei anumite instanţe, fără a exista posibilitatea pentru părţi de a conveni ca litigiul să fie soluţionat de altă instanţă.

Potrivit dispoziţiilor art. 129 alin. (2) pct. 3 din noul C. proc. civ., necompetenţa este de ordine publică în cazul încălcării competenţei teritoriale exclusive, când procesul este de competenţa unei instanţe de acelaşi grad şi părţile nu o pot înlătura.

Un caz de competenţă teritorială exclusivă este cel reglementat de dispoziţiile art. 117 alin. (1) din noul C. proc. civ., potrivit cărora, în cererile privitoare la drepturi reale imobiliare se introduc numai la instanţa în a cărei circumscripţie este situat imobilul.

Regula înscrisă în prevederea legală mai sus enunţată este justificată de împrejurarea că instanţa locului situării imobilului poate asigura o judecată în mai bune condiţii, în ceea ce priveşte probele ce urmează a fi administrate, cheltuielile necesare administrării acestor probe fiind mai mici.

Raportat la obiectul cererii de chemare în judecată, prin care reclamanţii au solicitat să se constate dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în extravilanul localităţii Masloc, judeţul Timiş, nu poate fi reţinută incidenţa în cauză a deciziei nr. 8/2013 dată în recursul în interesul legii privind caracterul acţiunii în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil şi stabilirea competenţei teritoriale în judecarea acestei acţiuni.

În speţă, fiind în prezenţa unei acţiuni reale imobiliare, competenţa teritorială se stabileşte potrivit dispoziţiilor art. 117 alin. (1) din noul C. proc. civ.

Aşa fiind, în raport de considerentele expuse şi de principiul asigurării accesului efectiv la justiţie, văzând şi dispoziţiile art. 135 alin. (4) din noul C. proc. civ., Înalta Curte urmează a stabili competenţa de soluţionare a cererii formulate de reclamanţii A. şi B., în favoarea Judecătoriei Timişoara, secţia I civilă, căreia i se va trimite dosarul pentru continuarea judecăţii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Stabileşte competenţa de soluţionare a cauzei privind pe reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâtul C., în favoarea Judecătoriei Timişoara, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 6 iunie 2018.