Res judicata bars lease rescission; contractual renegotiation clause excludes judicial rent fixation

Şedinţa publică din data de 31 ianuarie 2018

Asupra recursurilor, din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, la data de 13 decembrie 2012, sub numărul x/2012, astfel cum a fost modificată, reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat, în principal, rezilierea contractului de locaţiune/închiriere încheiat la data de 18.11.2002, în conformitate cu dispoziţiile art. 13 şi art. 18 din contract, din culpa exclusivă a pârâtei S.C B. S.R.L., iar în subsidiar stabilirea pe cale judiciară a cuantumului chiriei pentru închirierea de către pârâtă a terenului proprietatea acesteia situat în Bucureşti, str. x, în suprafaţă de 3.104,96 mp conform art. 9 din contract.

Pârâta S.C B. S.R.L. a formulat cerere reconvenţională, prin care a invocat mai multe excepţii şi a solicitat recunoaşterea unui drept de superficie instituit prin contractul de asociere încheiat cu Municipiul Bucureşti.

Prin sentinţa civilă nr. 559 din 02 februarie 2016, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI a civilă, a fost admisă cererea principală formulată de reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta-reclamantă S.C C. S.R.L., astfel cum a fost modificată. A fost stabilită valoarea chiriei pentru închirierea de către pârâta-reclamantă a terenului proprietatea reclamantei-pârâte situat în Bucureşti, str. x C, în suprafaţă de 3.104,96 mp la suma de 21.139 Ron pe lună sau 253.666 Ron pe an, echivalent a 4.760 Euro pe lună sau 57.129 Euro pe an. A fost respinsă cererea reconvenţională ca neîntemeiată.

Prin decizia nr. 589/2017 din 24 martie 2017, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins apelul formulat de reclamanta S.C. A. S.R.L., împotriva încheierilor de şedinţă din 26.02.2014, 15.10.2014, 28.10.2015, precum şi a sentinţei civile nr. 559/02.02.2016, ca nefondat. A respins apelul formulat de pârâta S.C. C. S.R.L. (fosta S.C. B. S.R.L.) împotriva încheierilor de şedinţă din 06.03.2013, 26.02.2014 şi 02.04.2014, ca nefondat. A admis apelul pârâtei împotriva sentinţei civile nr. 559 de la 02 februarie 2016. A schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a respins pretenţiile reclamantei referitoare la stabilirea pe cale judiciară a cuantumului chiriei, ca neîntemeiată. A admis în parte cererea de cheltuieli de judecată formulată de apelanta-pârâtă, obligând intimata la plata către apelantă a sumei de 84.305,5 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa a reţinut, în esenţă, următoarele:

Cu privire la apelul pârâtei, formulat împotriva încheierilor de şedinţă din datele de 06.03.2013, 26.02.2014 şi 02.04.2014, Curtea a considerat că se impune respingerea acestuia ca nefondat.

Astfel, în fapt, prin încheierea de şedinţă din data de 06.03.2013, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a dispus respingerea excepţiei de tardivitate a completării/precizării cererii principale, cu motivarea că la data de 23.01.2103 nu a fost prima zi de înfăţişare, iar completarea cererii de chemare în judecată a fost formulată în termen.

De asemenea, instanţa de fond a mai reţinut că potrivit dispoziţiilor art. 132 din C. proc. civ., la prima zi de înfăţişare se poate acorda termen reclamantului pentru întregirea sau modificarea cererii.

În înţelesul dat acestui termen de art. 134 din C. proc. civ., prima zi de înfăţişare este socotit acel termen la care părţile legal citate pot pune concluzii.

Examinând încheierea de şedinţă de la termenul din data de 23.01.2013, Curtea a reţinut că la acel termen de judecată reclamanta a depus o cerere modificatoare a cererii de chemare în judecată şi a dispus pentru următorul termen de judecată - 06.03.2013 - completarea taxei de timbru, evaluarea capătului doi din cererea precizatoare a reclamantei, precum şi indicarea valorii obiectului cererii reconvenţionale în vederea stabilirii timbrajului.

Revenind asupra încheierii de şedinţă din data de 06.03.2013, Curtea a reţinut că tribunalul a acordat termen pentru data de 20.03.2013, în vederea soluţionării cererii de ajutor public judiciar, precum şi termen de fond la data de 03.04.2013 pentru depunerea înscrisurilor de care înţeleg să se folosească părţile pentru soluţionarea excepţiei de litispendenţă invocată.

Aşadar, la data de 06.03.2013 nu erau îndeplinite cele două condiţii prevăzute de art. 134 din C. proc. civ., potrivit cărora: "Este socotită prima zi de înfăţişare aceea în care părţile, legal citate, pot pune concluzii", deoarece cererea modificatoare depusă la termenul din data de 23.01.2013 a fost formulată cu respectarea cerinţelor art. 132 din acelaşi cod, iar la data de 23.01.2013 nu era prima zi de înfăţişare la care părţile să poată pună concluzii, atâta timp cât la acel termen instanţa de fond a stabilit în sarcina pârâtei obligaţia indicării valorii obiectului cererii reconvenţionale şi achitării taxei de timbru sub sancţiunea anulării cererii.

Cu privire la critica referitoare la încheierea de şedinţă din data de 26.02.2014, Curtea a reţinut că prin această încheiere s-a dispus respingerea excepţiei autorităţii de lucru judecat cu privire la capătul de cerere subsidiar prin care s-a solicitat stabilirea pe cale judiciară a cuantumului chiriei.

Pentru a se reţine existenţa autorităţii de lucru judecat se impunea o triplă identitate, de părţi, obiect şi cauză prin raportare la litigiul anterior.

Or, în litigiul anterior finalizat cu rămânerea definitivă şi irevocabilă a sentinţei civile nr. 8828 din 04 iunie 2007, pronunţată în dosarul nr. x/2007 de către Judecătoria Sector 1 Bucureşti, s-a solicitat rezilierea de drept a contractului de locaţiune de către reclamanta S.C. A. S.R.L.

În prezenta cauză, printr-unul dintre petite s-a solicitat stabilirea pe cale judiciară a cuantumului chiriei, astfel că nu există identitate de obiect, şi pe cale de consecinţă lipseşte una dintre condiţiile cerute de art. 1201 din vechiul C. civ., şi anume obiectul.

Or, în aceste condiţii, Curtea constatând că între obiectele celor două cereri nu există identitate, nu există nici autoritate de lucru judecat, iar cerinţele art. 1201 din vechiul C. civ. nefiind îndeplinite, în mod temeinic şi legal tribunalul a respins excepţia autorităţii de lucru judecat referitoare la stabilirea pe cale judiciară a preţului chiriei.

Cu privire la critica referitoare la încheierea de şedinţă din data de 02.04.2014, prin această încheiere de şedinţă tribunalul a dispus respingerea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune privind stabilirea pe cale judiciară a cuantumului chiriei şi excepţia prematurităţii formulării cererii având acelaşi obiect.

Cu privire la excepţia prescripţiei dreptului la acţiune în privinţa stabilirii pe cale judiciară a preţului chiriei, Curtea a reţinut că dat fiind faptul că o asemenea acţiune este exercitată în conformitate cu executarea contractului de locaţiune existent între părţi şi în susţinerea căreia s-a invocat drept temei contractual art. 9 din acest contract, nu poate fi vorba despre un drept de creanţă asupra căruia a intervenit prescripţia.

Mai mult decât atât, nu există nici un temei contractual sau legal în baza căruia să se constate că termenul de prescripţie a început să curgă şi ulterior s-a împlinit.

În ceea ce priveşte excepţia prematurităţii acestei acţiuni, de asemenea, Curtea a considerat că în mod temeinic şi legal a fost respinsă şi această excepţie pentru că nu există nici un temei legal sau contractual care să stabilească un termen până la care nu se poate exercita o asemenea acţiune şi raportat la care s-ar putea constata prematuritatea formulării unei asemenea cereri.

Examinând sentinţa civilă nr. 559 din 02 februarie 2016, prin raportare la apelul formulat de către apelanta-pârâtă, Curtea, în temeiul art. 296 vechiul C. proc. civ., a dispus admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinţei atacate, în sensul respingerii pretenţiilor reclamantei referitoare la stabilirea pe cale judiciară a cuantumului chiriei, ca fiind neîntemeiate.

În speţă, printr-un capăt de cerere subsidiar, s-a solicitat stabilirea pe cale judiciară a cuantumului chiriei pentru închirierea de către pârâta-reclamantă a terenului proprietatea acesteia situat în Bucureşti, str. x, în suprafaţă de 3.104,96 mp, conform art. 9 din contract.

Prin sentinţa civilă pronunţată, instanţa de fond a dispus în mod netemeinic şi nelegal admiterea în parte a cererii de chemare în judecată, stabilind astfel pe cale judiciară preţul chiriei asupra imobilului ce face obiectul contractului de locaţiune.

Raporturile juridice dintre părţi sunt întemeiate pe contractul de locaţiune/închiriere încheiat între acestea la data de 18.11.2002.

În art. 2 din acest contract se prevede că "Obiectul contractului constă în închirierea terenului situat în Bucureşti, str. x, în suprafaţă totală de 3.104,96 mp, cu vecinătăţile menţionate în schiţa ce face parte integrantă din prezentul contract (Anexa nr. 1), în scopul exploatării staţiei de distribuţie carburanţi D. construită deja şi a serviciilor conexe acestei activităţi".

Actualul litigiu dintre părţi este generat de interpretarea în mod diferit a dispoziţiilor art. 9 din Contractul de locaţiune privind "Chiria şi modalităţile de plată" prevăzută în Capitolul IV art. 9.

Textul art. 9 din contractul de locaţiune/închiriere are următorul conţinut:

"Părţile au convenit ca, după trecerea unei perioade de 3 ani (trei) ani de la data intrării în vigoare a prezentului contract, respectiv de la data de 18.11.2002, valoarea chiriei se va renegocia. Valoarea astfel renegociată nu va putea fi mai mică de 38.000 USD/an+TVA".

Dat fiind faptul că, în urma discuţiilor avute în cadrul renegocierii, partea reclamantă nu a obţinut un cuantum al chiriei pe care l-a solicitat, pârâta i-a plătit acesteia suma de 38.000 USD/an plus TVA.

Însă, urmare a refuzului reclamantei de a încasa această sumă, pârâta a formulat o cerere de chemare în judecată având ca obiect validarea plăţii de 38.561 RON, consemnată la dispoziţia pârâtei S.C. A. S.R.L., reprezentând contravaloarea chiriei, acţiune ce a fost admisă prin sentinţa civilă nr. 8828 din 04 iunie 2007, pronunţată în dosarul nr. x/2007 de către Judecătoria Sector 1 Bucureşti şi care a devenit definitivă şi irevocabilă prin respingerea apelului de către Tribunalul Bucureşti prin decizia civilă nr. 16A din 25.05.2009 şi prin respingerea recursului de către Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a Comercială prin decizia comercială nr. 286 din 08 februarie 2010.

Reclamanta şi-a întemeiat pretenţiile pe dispoziţiile art. 9 din contractul de locaţiune, potrivit căruia i se conferă dreptul de a renegocia preţul chiriei, având în vedere că nu a avut loc o veritabilă negociere a preţului prin raportare la valorile de pe piaţa liberă.

Pretenţiile reclamantei privind stabilirea preţului chiriei pe cale judiciară sunt netemeinice şi nelegale.

Contractul de locaţiune/închiriere a fost încheiat sub regimul juridic al vechiul C. civ., care prevedea în art. 1411 că: "Locaţiunea este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită locatar (chiriaş), folosinţa temporară, totală sau parţială, a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte prestaţii, numită chirie".

Chiria, tot potrivit vechiul C. civ., se fixează în raport cu durata contractului, fie global, fie pe unităţi de timp şi se plăteşte la termenele stipulate, de regulă în mod succesiv.

Toate aceste elemente legale se regăsesc în contractul de locaţiune/închiriere pe care se întemeiază pretenţiile deduse judecăţii.

Din interpretarea - literară, gramaticală şi logică a clauzei prevăzute la art. 9 din contract nu rezultă că, în situaţia în care locatorul nu obţine în cadrul renegocierilor purtate cu locatarul un anumit preţ al chiriei, are dreptul ca, pe cale judiciară, să obţină cuantumul chiriei pe care a solicitat-o în cadrul negocierilor.

Având în vedere că în urma discuţiilor purtate în cadrul renegocierii locatoarea-reclamantă nu a obţinut preţul solicitat locatarei-pârâte, aceasta din urmă i-a plătit suma de 38.000 USD/an plus TVA, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 9 teza finală din contract.

Art. 9 din contractul de locaţiune nu conferă sub nicio formă posibilitatea pentru locatoare (reclamanta) de a obţine în cadrul renegocierii un anumit preţ al chiriei.

Argumente precum durata foarte mare a contractului de locaţiune (45 de ani), evoluţia chiriilor pe piaţa imobiliară şi mai cu seamă zona în care se află imobilul sau invocarea în apărare de către intimata-reclamantă în cadrul apelului a unor presupuse condiţii speciale/deosebite pe care şi-a întemeiat apărările sau pretenţiile, dar fără să dovedească ori să explice ce însemnă acestea, nu constituie un motiv de natură contractuală sau legală în temeiul căruia o instanţă judecătorească să dispună stabilirea preţului acestei chirii, substituindu-se în obligaţiile părţii chiriaşe (locatare).

Dacă ar proceda de această manieră, instanţa de judecată în lipsa unei stipulaţii contrare exprese sau implicite s-ar substitui voinţei uneia dintre părţi şi practic ar nesocoti libertatea de voinţă contractuală a pârâtei cu privire la stabilirea preţului locaţiunii/închirierii.

În al doilea rând, nu există nicio dispoziţie legală care să îndreptăţească partea locatoare să formuleze o cerere de chemare în judecată prin intermediul căreia să fie modificat preţul chiriei pe cale judiciară în afara cadrului de negociere de care părţile dispun în cadrul principiului "mutuus consensus mutuus dissensus".

De asemenea, constatând lipsa temeiurilor convenţionale şi legale în ceea ce priveşte pretenţiile deduse judecăţii referitoare la stabilirea pe cale judiciară a preţului chiriei, Curtea a apreciat că nici probatoriul administrat în cauză, constând din efectuarea a două expertize contabile nu sunt utile şi, pe cale de consecinţă, nu pot fi luate în considerare.

Clauza din art. 9 a contractului de locaţiune/închiriere nu creează un drept în favoarea reclamantei în ceea ce priveşte rezultatul unei negocieri/renegocieri a preţului chiriei, constând într-un anume preţ pe care aceasta îl solicită indiferent de preţul cerut sau presupus ca fiind pe piaţă, deoarece nici una dintre clauzele contractuale acceptate de părţi nu prevede un asemenea drept pentru pârâtă.

În contractul de locaţiune/închiriere nu se prevede doar dreptul locatoarei la renegocierea chiriei în sensul creşterii acesteia pe baza unor elemente de piaţă pur şi simplu şi fără să se ţină cont de cealaltă parte.

De altfel, dacă aceasta ar fi semnificaţia renegocierii, practic am avea de-a face cu un dezechilibru contractual, întrucât nu există nicio clauză în contract de scădere a preţului chiriei din cauza unor dezechilibre ale aceleiaşi pieţe imobiliare, invocată drept temei absolut de către reclamantă.

În ceea ce priveşte pretenţiile pârâtei cu privire la constatarea unui drept de superficie deduse judecăţii pe calea cererii reconvenţionale, Curtea a constatat şi reţinut că, în mod temeinic şi legal, instanţa de fond a dispus respingerea acestei pretenţii ca neîntemeiată.

Solicitarea pârâtei să-i fie recunoscut un drept de superficie asupra terenului de către reclamantă este de asemenea lipsită de un temei convenţional sau legal, întrucât contractul de asociere în participaţie nu-i este opozabil reclamantei, pentru că aceasta din urmă s-a subrogat doar în drepturile Consiliului General al Municipiului Bucureşti nu şi în obligaţia de recunoaştere a unui drept de superficie în favoarea pârâtei.

În plus, Consiliul General al Municipiului Bucureşti nu putea să-i constituie locatarei o superficie în mod valabil din moment ce aceasta nu a fost niciodată proprietară asupra terenului în cauză, fiind evinsă de locatoare ca urmare a reconstituirii dreptului de proprietate acesteia, în conformitate cu Legea nr. 10/2001.

În acest sens sunt şi dispoziţiile art. 14 din Legea nr. 10/2001: "Dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească face obiectul unui contract de locaţiune, concesiune, locaţie de gestiune sau asociere în participaţiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deţinătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii".

Cu privire la apelul reclamantei S.C. A. S.R.L., formulat împotriva încheierilor de şedinţă din datele de 26.02.2014, 15.10.2014, 28.10.2015, Curtea a considerat că se impune respingerea acestuia ca nefondat.

Prin încheierea de şedinţă din data de 26.02.2014, tribunalul a dispus admiterea excepţiei autorităţii de lucru judecat cu privire la capătul de cerere principal, prin care s-a solicitat rezilierea contractului de locaţiune/închiriere încheiat la data de 18.11.2002.

Autoritatea de lucru judecată este întemeiată pe dispoziţiile art. 1201 din vechiul C. civ. şi a fost invocată în condiţiile art. 166 din vechiul C. proc. civ., plecând de la premisa că prin sentinţa civilă nr. 8828 pronunţată în dosarul nr. x/2007 de către Judecătoria Sector 1 Bucureşti şi devenită definitivă şi irevocabilă s-a dispus respingerea ca neîntemeiată a cererii reconvenţionale formulate de către reclamanta S.C. A. S.R.L., având ca obiect rezilierea de drept a contractului de locaţiune/închiriere încheiat la data de 18.11.2002, ca urmare a neîndeplinirii obligaţiei esenţiale de renegociere prevăzute de art. 9 şi sancţionată potrivit art. 13 din contract.

Prin cererea de chemare în judecată ce face obiectul prezentului dosar s-a solicitat rezilierea de drept a contractului de închiriere din data de 18.12.2002, în conformitate cu dispoziţiile pactului comisoriu de grad IV prevăzut de art. 13 şi art. 18 din contract, ca urmare a neîndeplinirii de către pârâtă a obligaţiei de renegociere a cuantumului chiriei.

Această a doua acţiune îndeplineşte cerinţele art. 1201 din vechiul C. civ., deoarece există o triplă identitate de părţi, obiect şi cauză între două cereri, astfel că sunt îndeplinite cerinţele autorităţii de lucru judecat, iar tribunalul în mod temeinic şi legal a admis excepţia autorităţii de lucru judecat referitor la rezilierea de drept a contractului de locaţiune.

Respingerea cererii reconvenţionale a apelantei-reclamante în dosarul nr. x/2007 în mod definitiv şi irevocabil a fost întemeiată pe faptul că înscrisurile administrate în cauză probează existenţa unei renegocieri a preţului chiriei, fără însă ca părţile să ajungă la o înţelegere.

Pe cale de consecinţă, reluarea pretenţiilor privind rezilierea de drept a contractului de locaţiune este afectată de efectul autorităţii de lucru judecat rezultat din sentinţa civilă definitivă şi irevocabilă menţionată mai sus.

În ceea ce priveşte critica referitoare la încheierile de şedinţă din datele de 15.10.2014, 28.10.2015, Curtea a reţinut că acestea sunt temeinice şi legale, întrucât reflectă pe de o parte existenţa unui control de legalitate şi temeinicie al probei cu expertiză contabilă dispusă în cauză, iar pe de altă parte, în contextul modificării sentinţei atacate şi respingerii ca neîntemeiate a pretenţiilor privind stabilirea pe cale judiciară a preţului chiriei, probatoriul reprezentat de cele două expertize contabile este pur şi simplu lipsit de valoare juridică, atât timp cât netemeinicia pretenţiilor nu îşi are izvorul în aceste expertize contabile.

Prin urmare, în raport de soluţia pe fond, Curtea a considerat criticile la adresa celor două încheieri ca fiind neîntemeiate.

Cu privire la apelul reclamantei S.C A. S.R.L., formulat împotriva sentinţei civile nr. 559 din 02 februarie 2016, Curtea, în temeiul art. 296 din C. proc. civ., a considerat că se impune respingerea acestuia ca nefondat.

Obiectul petitului referitor la majorarea cuantumului chiriei se referă nu la dreptul care i se cuvine reclamantei în calitatea sa de proprietar asupra fructelor civile - reprezentate de preţul chiriei - ci a unui cuantum anume ca urmare a dreptului la renegocierea contractului.

În cauză, din probatoriul administrat rezultă că intimata-pârâtă îi plăteşte lunar apelantei-reclamante o chirie al cărui cuantum a fost stabilit de către părţi în conformitate cu propria lor voinţă.

Aşa cum rezultă din interpretarea articolului 9 din contract, în urma renegocierii chiria nu poate fi mai mică de 38.000 USD/an.

Având în vedere că în urma discuţiilor dintre părţi nu s-a ajuns la un preţ superior şi dorit de către reclamantă, atunci partea locatară (intimata-pârâtă) a trecut la plata sumei de 38.000 USD/an.

Nici una dintre clauzele contractuale nu prevede că renegocierea acestei chirii se consideră realizată doar dacă proprietara terenului pe care se află Staţia de carburanţi se declară mulţumită de suma de bani pe care a solicitat-o şi a încasat-o.

Mai mult decât atât, nu există nici un impediment contractual sau legal ca părţile contractului să renegocieze/negocieze un alt preţ al chiriei, întrucât acestea în virtutea libertăţii contractuale pot face toate demersurile pe care le consideră necesare în ceea ce priveşte cuantumul chiriei.

Având în vedere faptul că prin apelul pârâtei Curtea a reţinut ca fiind lipsite de temei legal şi convenţional pretenţiile privind stabilirea pe cale judiciară a unui anumit cuantum al preţului chiriei, cu atât mai mult sunt neîntemeiate diferenţele de pretenţii suplimentare faţă de cele obţinute de către reclamantă în faţa instanţei de fond.

Reclamanta S.C. A. S.R.L. a declarat recurs împotriva deciziei nr. 589/2017 din 24 martie 2017, iar pârâta S.C. C. S.R.L. (fostă B. S.R.L.) a declarat recurs împotriva încheierii din 17 februarie 2017 şi a deciziei nr. 589/2017 din 24 martie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Motivele recursului declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. sunt, în esenţă, următoarele:

Hotărârea recurată încalcă cerinţa impusă sub sancţiunea nulităţii de art. 261 pct. 5 din C. proc. civ., privind motivarea în fapt şi în drept, astfel încât se impune casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare către instanţa de apel - motiv de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 5 din C. proc. civ.

Deşi aparent suntem în situaţia unei motivări exhaustive a instanţei de apel, în realitate, Curtea de Apel Bucureşti s-a limitat să reia exclusiv aspecte generale, prezentând trunchiat şi eronat cele reţinute anterior în hotărâri pronunţate în alte dosare, al căror efect instanţa de apel l-a considerat ca fiind cel al unei autorităţi de lucru judecat faţă de prezenta cauză în ceea ce priveşte rezilierea, respectiv a stabilit, fără a-şi motiva în realitate soluţia, imposibilitatea stabilirii pe cale judiciară a cuantumului chiriei.

În ceea ce priveşte motivul de apel referitor la reziliere, instanţa de apel s-a limitat să reţină aşa-zisa autoritate de lucru judecat a hotărârilor pronunţate litigiile anterioare, fără a se pronunţa cu privire la motivele ce duceau la fundamentul real pentru care anterior, în litigiul precedent, a fost respinsă cererea de reziliere, astfel cum rezultă în mod cert din considerentele hotărârilor judecătoreşti pronunţate în respectivul dosar.

Prin motivarea implicită a instanţei de apel s-a încercat înlăturarea de plano a tuturor criticilor de nelegalitate invocate de reclamantă în ceea ce priveşte soluţia referitoare la autoritatea de lucru judecat a capătului de cerere referitor la reziliere, instanţa refuzând să analizeze motivele de apel privitoare la necesitatea stabilirii fundamentului reţinut de instanţe în litigiul anterior ca temei pentru respingerea cererii de reziliere, iar motivele pentru care au fost considerate ca nefondate argumentele prezentate ca temei al respingerii celorlalte motive de apel ce vizau acest capăt principal de cerere lipsesc în totalitate.

Totodată, pe lângă necercetarea tuturor motivelor invocate şi nepronunţării asupra acestora, instanţa de apel a nesocotit cerinţa motivării obligatorii a hotărârii judecătoreşti, ce este prevăzută în mod imperativ de art. 261 pct. 5 din C. proc. civ. ca element esenţial al conţinutului oricărei hotărâri judecătoreşti.

Interpretând în mod greşit actul dedus judecăţii şi extinzând eronat efectele hotărârilor judecătoreşti pronunţate în litigiile anterioare şi al autorităţii/puterii de lucru judecat al acestora, instanţa de apel a respins motivul de apel ce critica soluţia pronunţată de prima instanţă, în sensul admiterii excepţiei autorităţii de lucru judecat, motive de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7,8 şi 9 din noul C. proc. civ.

În motivarea instanţei de apel referitoare la excepţia autorităţii de lucru judecat, instanţa de apel s-a limitat în a prezenta, în primele două paragrafe, obiectul celor două dosare.

Pe lângă nemotivarea cu respectarea exigenţelor procedurale impuse sub sancţiunea nulităţii şi care fac obiectul primului motiv de recurs mai sus menţionat, soluţia instanţei de apel a fost dată cu prezentarea trunchiată şi total eronată a considerentelor reţinute de instanţele de judecata în litigiul anterior, interpretându-se eronat actul dedus judecaţii, motivele reţinute fiind străine realităţii ce decurgea din fundamentarea dată anterior soluţiei de respingere a cererii privind rezilierea şi aplicându-se în mod greşit normele legale ce guvernau condiţiile cerute pentru existenta autorităţii de lucru judecat.

Nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute în mod cumulativ de dispoziţiile art. 1201 C. civ. şi de art. 166 C. proc. civ. pentru a exista autoritate de lucru judecat.

Trebuia avută în vedere particularitatea contractului de locaţiune, ce a fost încheiat între două societăţi comerciale pe o perioadă de 45 de ani (perioadă îndelungată fiind mai degrabă proprie unor contracte de concesiune, iar nu de închiriere).

În anul 2005 reclamanta a notificat D. (autoarea pârâtei) să se prezinte în vederea stabilirii noului preţ al chiriei.

În condiţiile în care nu s-a putut determina o valoarea a chiriei faţă de poziţiile antagonice ale părţilor de la acel moment, S.C. A. S.R.L. a solicitat rezilierea contractului şi evacuarea D. de pe terenul proprietatea acesteia, cu obligarea de a ridica construcţiile edificate pe teren.

În realitate, în acel dosar, instanţele judecătoreşti au confirmat de plano dreptul reclamantei S.C. A. S.R.L. de a renegocia preţul chiriei în conformitate cu dispoziţiile art. 9 din contract şi obligaţia corelativă a S.C. D., însă au respins cererea de reziliere exclusiv din cauza viciilor procedurii de renegociere şi faptului că între părţi nu a avut loc o veritabilă negociere a preţului prin raportare la valorile de pe piaţa libera, ci fiecare din părţi a încercat să îşi impună punctul de vedere.

Aceste aspecte reies din considerentele sentinţei nr. 8828 din 04 iunie 2007, pronunţate de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. x/2007, decizia nr. 16A din 25 mai 2009, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a Comercială în dosarul nr. x/2007, decizia nr. 286 din 08 februarie 2010, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V - a Comercială în dosarul nr. x/2007.

Aşa cum rezultă din acţiunea introductivă, astfel cum a fost modificată/precizată, s-a solicitat la primul punct al petitului:

a) rezilierea contractului de locaţiune/închiriere încheiat la data de 18.11.2002, în conformitate cu dispoziţiile art. 13 şi art. 18 din contract, din culpa exclusivă a pârâtei-reclamante S.C. B. S.R.L.;

b) urmare a rezilierii contractului de locaţiune din culpa exclusivă a pârâtei-reclamante, obligarea S.C. B. S.R.L. să predea terenul proprietatea societăţii reclamante liber şi lipsit de sarcini şi, în consecinţă, să ridice, pe cheltuiala sa, construcţiile edificate pe teren.

În aceste condiţii, rezultă, pe de o parte, faptul că punctul b) putea fi analizat exclusiv în ipoteza rezilierii contractului şi reprezenta chiar efectul rezilierii, iar pe de altă parte, că, datorită respingerii capătului de cerere referitor la reziliere ca urmare a admiterii excepţiei autorităţii de lucru judecat, nu s-a intrat în cercetarea fondului acestei categorii a cererii şi totodată, cererea de predare a terenului şi de ridicare a construcţiei a rămas fără obiect.

În mod vădit nelegal, interpretând în mod greşit actul dedus judecăţii şi aplicând în mod greşit legea, a dispus instanţa de apel admiterea parţială a apelului pârâtei-reclamante, schimbând în parte sentinţa primei instanţe şi respingând pretenţiile reclamantei referitoare la stabilirea pe cale judiciară a cuantumului chiriei.

Iniţial, prin hotărârea recurată, la momentul respingerii motivelor de apel ale pârâtei-reclamante referitoare la soluţionarea excepţiilor soluţionate de prima instanţă prin încheierile de şedinţă din 06.03.2013, 26.02.2014 şi 02.04.2014, instanţa de apel a recunoscut în mod implicit dreptul societăţii recurente de a renegocia preţul chiriei.

În continuare însă, instanţa de apel a reţinut că nu poate exista dreptul reclamantei de a solicita stabilirea pe cale judiciară a cuantumului chiriei.

Or, în anul 2012, contrar celor prezentate de instanţa de apel, reclamanta nu a încercat să impună o anumită valoare a chiriei, ci a demarat doar procedura contractuală de renegociere, arătând un preţ orientativ al chiriei ca şi criteriu de la care urmau să fie purtate discuţiile.

Pârâta-reclamantă a blocat, prin refuzul/pasivitatea sa de a discuta cu privire la cuantumul chiriei, orice posibilitate de negociere, astfel încât posibilitatea contractuală de renegociere a preţului a fost paralizată şi lipsită de conţinut prin lipsa unui răspuns al societăţii locatare.

În ipoteza în care s-ar urma raţionamentul instanţei de apel, procedura contractuală a fost modificată, obligaţia societăţii locatare de a renegocia fiind transformată într-o obligaţie pur potestativă.

Atât la momentul notificării de prezentare la discuţii în procedura renegocierii din anul 2012, cât şi în prezenta procedură judiciară, recurenta a solicitat doar preţul pieţei, ca şi valoare a chiriei, neîncercând să îi impună pârâtei un anumit preţ determinat.

Nu există un dezechilibru contractual în ipoteza în care s-ar modifica preţul chiriei prin raportare la valorile de pe piaţa liberă, ci, dimpotrivă, dezechilibrul ar apărea în situaţia în care, prin refuzul de renegociere al locatarului s-ar impune şi s-ar menţine pe o perioadă de 42 de ani un preţ minim al chiriei, ce nu ar mai putea fi modificat nici prin convenţia părţilor, nici prin intervenţia instanţei, în caz de divergenţă.

Mai mult, şi în ipoteza apariţiei unui aşa-zis dezechilibru contractual, pârâta-reclamantă ar fi avut/ar avea la dispoziţie o acţiune judiciară întemeiată pe noţiunile de impreviziune/rebus sic standibus.

La momentul edificării construcţiilor de către autoarea pârâtei-reclamante, pe rolul instanţelor judecătoreşti era înregistrat litigiul având ca obiect acţiunea în revendicare a imobilului de către autorii reclamantei, astfel încât D. a construit având reprezentarea situaţiei juridice reale a proprietăţii.

Restituirea imobilului către autorii reclamantei a fost condiţionată de către unitatea administrativă de respectarea dispoziţiilor corespunzătoare din Legea nr. 10/2001.

Potrivit art. 14 din Legea nr. 10/2001 se instituie posibilitatea pentru reclamantă (în calitate de succesoare cu titlu particular a persoanei îndreptăţite) de a se subroga în drepturile unităţii deţinătoare (Municipiului Bucureşti), nepreluând însă şi obligaţiile acesteia.

Această dispoziţie legală s-a materializat prin încheierea unui contract de cedare a folosinţei terenului către D. pentru o perioada de 45 de ani, preţul iniţial al chiriei rămânând cel din vechiul contract de asociere încheiat cu CGMB, respectiv 33.000 USD plus TVA pe an, cu posibilitatea actualizării acestuia la perioade determinate pe întreaga perioadă contractuală.

Dispoziţiile art. 9 din contractul de locaţiune reprezintă o clauză expresă de renegociere stipulată în favoarea şi pentru protecţia proprietarului, clauză ce poate fi aplicată pentru ajustarea corespunzătoare a chiriei, raportat la valoarea de piaţă pe perioada contractuală. având în vedere termenul extrem de lung de locaţiune. ce echivalează în fapt cu o expropriere.

Ca urmare a acestui aspect a fost stabilită iniţial o chirie în cuantumul menţionat la punctul 7 din contract (preţul chiriei rămânând cel din vechiul contract de asociere încheiat cu CGMB).

Prin art. 9 din contract s-a determinat modalitatea de renegociere a valorii chiriei, precum şi sancţiunea în caz de nerespectare a obligaţiei esenţiale de renegociere (art. 13 şi 18).

Prin contract nu s-a stipulat că ar putea opera o singură modificare a valorii chiriei pe întreaga perioadă de 45 de ani, ci doar s-a stabilit un termen de minim trei ani, după care se putea valorifica acest drept şi un prag minim al chiriei renegociate.

Cu privire la cuantumul chiriei, (încheierea de şedinţă de la termenul de judecată din data de 10.03.2017 prin care a fost respinsă solicitarea reclamantei de administrare în apel a probei cu expertiza fiind nelegală şi impunându-se a fi cenzurată în calea de atac a recursului), soluţia instanţei de apel este nelegală, aceasta având posibilitatea de a analiza şi aspectele tehnice prezentate în cererile de refacere a raportului de expertiză/obiecţiunile prezentate de reclamantă în faţa Tribunalului Bucureşti şi reluate la punctul IV din motivele de apel şi să se raporteze şi la următoarele aspecte:

Prin raportul de expertiză efectuat de către comisia de experţi s-a stabilit aceeaşi valoare a chiriei pentru teren, suma stabilită de către experţi fiind identică în ambele metode de evaluare pentru teren liber, cât şi ca teren ocupat de construcţii.

Experţii au arătat că, în cazul de faţă, cea mai bună utilizare pentru teren este cea actuală, de "benzinărie" cu magazin, cafenea şi spălătorie auto, respectiv spaţii pentru exploatare comercială şi de servicii.

În aceste condiţii, valoarea stabilită de către experţi, încă de la momentul redactării primului raport şi menţinută prin cel depus în luna septembrie 2015, reprezintă în realitate valoarea chiriei în varianta propusă de către apelanta-pârâtă-reclamantă, şi care ţine cont de gradul de ocupare a terenului de construcţiile existente la acest moment.

Având în vedere această situaţie, ar fi trebuit să fie înlăturată corecţia de 0.70, care nu îşi mai are sensul în varianta raportului în care se răspunde la obiectivul propus de către reclamantă.

Terenul se află în zona central nordică a capitalei şi are deschidere directă la B-dul x, iar proprietatea are o suprafaţa plană, forma regulată - dreptunghiulară.

Zona este în expansiune şi predominant dezvoltată din punct de vedere comercial, existând în vecinătate numeroase centre comerciale şi hipermarketuri, dar şi o zonă rezidenţială semnificativă, alcătuită atât din blocuri de locuinţe, cât şi din case şi vile. Majoritatea străzilor din zonă sunt asfaltate. Terenul dispune de toate utilităţile: gaze, canalizare, apă curentă, electricitate.

O valoare a terenului actuală este între 700-1000 EURO/mp, aşa cum reiese din contractele de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare, fapt ignorat atât de experţi, cât şi de prima instanţă.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 5, 7, 8 şi 9 din vechiul C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L.

Motivele recursului declarat de recurenta - pârâtă S.C. C. S.R.L. (fostă B. S.R.L.) împotriva încheierii din 17 februarie 2017 şi a deciziei nr. 589/2017 din 24 martie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă sunt, în esenţă, următoarele:

Prin cererea de apel depusă de către S.C. A. S.R.L. la data de 27.06.2016, aceasta a înţeles să învestească instanţa de control exclusiv cu o cale de atac împotriva sentinţei civile nr. 559 din 02 februarie 2016.

Din cuprinsul motivelor de apel, depuse la data de 30.09.2016, rezultă că S.C. A. S.R.L. înţelege să atace un număr multiplu de hotărâri, respectiv:

· sentinţa civilă nr. 559 din 02 februarie 2016 (hotărâre atacată şi prin declaraţia de apel din data de 27.06.2016);

· încheierea de şedinţă prin care a fost admisa excepţia autorităţii de lucru judecat în privinţa capătului de cerere principal, prin care se solicita rezilierea contractului de locaţiune/închiriere din data de 18.11.2012, încheiere menţionată de partea adversă ca fiind din data de "28 februarie 2014" (data corectă fiind 26 februarie 2014 -încheiere, atacată pentru prima oară la data de 30.09.2016, prin motivele de apel);

· încheierea de şedinţă din data de 15 octombrie 2014, prin care a fost anulat raportul de expertiză efectuat de expert E. (prima oară atacată la data de 30.09.2016, prin motivele de apel);

· încheierea de şedinţă din data de 28 octombrie 2015, prin care au fost respinse obiecţiunile la raportul de expertiză efectuat de către comisia de trei experţi.

Practic, prin motivele de apel, partea adversă a înţeles să extindă cadrul procesual dedus judecăţii în apel, promovând apel şi faţă de hotărâri ce nu fuseseră atacate la data de 27.06.2016.

Din cele trei încheieri învederate anterior, două (cea din data de 26 februarie 2014 şi cea din 15 octombrie 2014) sunt încheieri interlocutorii, în privinţa cărora norma instituie necesitatea existenţei unei manifestării de voinţă constând în promovarea căii de atac ce trebuie să fie expresă şi distinctă, prin indicarea punctuală a hotărârii atacate.

În privinţa încheierilor de şedinţă din 26 februarie 2014 şi 15 octombrie 2014 suntem în prezenţa unor apeluri distincte de apelul declarat faţă de sentinţă prin cererea din 27.06.2016 şi prin astfel de apeluri se tinde la desfiinţarea unor hotărâri cu individualitate proprie, separat de sus indicata hotărâre.

În raport de aceste aspecte, în apel, pârâta S.C. C. S.R.L. a invocat trei excepţii de tardivitate, respectiv:

- tardivitatea apelului declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva încheierilor de şedinţă din 26 februarie 2014 şi 15 octombrie 2014 (apel declarat la data de 30.09.2016);

- tardivitatea apelului declarat de aceeaşi reclamantă împotriva sentinţei civile nr. 559 din 02 februarie 2016 (apel declarat la data de 27.06.2017);

- tardivitatea motivării apelului.

Toate cele trei excepţii au fost soluţionate de către instanţa de apel prin încheierea din data de 17 februarie 2017.

Soluţia de respingere a excepţiei tardivităţii apelului declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva încheierilor de şedinţă din 26 februarie 2014 şi 15 octombrie 2014 este pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii - art. 304 pct. 9 din C. proc. civ.

Instanţa a reţinut eronat, ca prima zi de înfăţişare, data de 30.09.2016 şi a apreciat că, în raport de prevederile art. 287 alin. (4) din vechiul C. proc. civ., faţă de faptul că nici după depunerea de către S.C. A. S.R.L. a cererii de comunicare a sentinţei nu s-a realizat un astfel de demers către partea adversă, sens în care aceasta se afla în termen de motivare a apelului.

Instanţa a apreciat că nu suntem în prezenţa unor cereri de apel distincte - cel promovat la data de 27.06.2016 şi cel promovat la data de 30.09.2016, în cuprinsul motivelor de apel, prin extinderea cadrului procesual - apreciind că nici una dintre încheieri nu au întrerupt cursul judecăţii, apelul formulat împotriva sentinţei considerându-se formulat şi împotriva tuturor încheierilor premergătoare pronunţării sentinţei şi nu doar asupra unora dintre acestea.

Se impune a fi subliniată distincţia expresă între termenul legal în care poate fi declarat apelul (reglementat de art. 284 vechiul C. proc. civ.) şi cel în care poate fi motivat acesta (art. 287 din acelaşi cod).

Primul text de lege reglementează manifestarea de voinţă în sensul atacării soluţiei pronunţate de prima instanţă şi termenul în cadrul căruia trebuie exteriorizată o astfel de voinţă, în timp ce cel de-al doilea text reglementează termenul în care pot fi depuse argumentele ce stau la baza primei manifestări. Între cele două există o legătură de la cauză la efect (în sensul că declararea apelului generează şi dreptul de motivare a acestuia), însă art. 287 din vechiul C. proc. civ. nu reglementează o extindere a termenului până la care poate fi manifestată voinţa de a ataca hotărârea instanţei de fond.

Astfel, potrivit prevederilor art. 284 din vechiul C. proc. civ., termenul de apel este de 15 zile de la comunicarea hotărârii, dacă legea nu dispune altfel, iar potrivit alin. (3) al textului sus indicat:"Dacă o parte face apel înainte de comunicarea hotărârii, aceasta se socoteşte comunicată la data depunerii cererii de apel".

Din piesele dosarului rezultă că la data de 27.06.2016, reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L. a formulat atât o cerere de comunicare a sentinţei, dar şi declaraţia de apel formulată exclusiv împotriva sentinţei nr. 559 din 02 februarie 2016.

Pe cale de consecinţă, fără a renunţa, diminua, sau înlătura în vreun fel, vreunul dintre argumentele privind corecta comunicare, în martie 2016, a sentinţei la sediul procesual ales al S.C. A. S.R.L., din Bucureşti, str. x, şi dacă s-ar aprecia ca sentinţa nu ar fi fost comunicată, în mod legal, la nivelul lunii martie 2016, către partea adversă, în considerarea formulării sus indicatei declaraţii de apel la data de 27.06.2016, o astfel de hotărâre se consideră a fi, în mod neechivoc, comunicată la data de 27.06.2016.

Faptul că celei de-a doua cereri formulate de către S.C. A. S.R.L. la data de 27.06.2016 instanţa a apreciat că nu i s-a dat curs, nu produce efecte în materia declarării apelului, generând consecinţe doar în materia motivării apelului, sens în care argumentele învederate de instanţa de apel - trimiterea la art. 287 vechiul C. proc. civ. spre a realiza o analiză a momentului declarării apelului în discuţie - reprezintă o greşită aplicare a legii.

În mod contrar celor reţinute de instanţa de apel, prima zi de înfăţişare în apel nu a fost cea din data de 30.09.2016, ci termenul de judecată din data de 24.06.2016, când ambele părţi prezente, prin reprezentanţi convenţionali au formulat concluzii de amânare a cauzei, în vederea comunicării motivelor de apel.

Şi la termenul de judecată din data de 30.09.2016 s-a dispus amânarea cauzei pentru motive similare - comunicarea motivelor de apel - sens în care, pentru identitate de raţionament, dacă termenul din data de 30.09.2016 a fost calificat, de către instanţa de apel, drept prim termen de înfăţişare, cu atât mai mult se impune a fi calificat în acelaşi sens şi cel din data de 24.06.2017.

Din cuprinsul declaraţiei de apel depuse la data de 27.06.2016, rezultă că apelanta-reclamantă S.C. A. S.R.L. a înţeles să atace, prin acest demers procedural, exclusiv sentinţa civilă nr. 559 din 02 februarie 2016, iar nu şi încheierea de şedinţă din data de 26.02.2014, încheiere interlocutorie prin care a fost admisă excepţia autorităţii de lucru judecat în privinţa capătului de cerere principal, prin care se solicită rezilierea contractului de locaţiune/închiriere din data de 18.11.2012.

Din cuprinsul declaraţiei de apel depusă la data de 27.06.2016 rezultă manifestarea de voinţă a părţii adverse în privinţa exercitării căii de atac exclusiv împotriva sentinţei, fără a se face vreo menţiune în privinţa altor încheieri de şedinţă.

Primul înscris emanând de la reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L. prin care aceasta învederează promovarea unei căi de atac împotriva sus indicatei încheieri (din data de 26.02.2014) a fost petiţia cuprinzând "Motivele de apel", depusă la dosar la data de 30.09.2016.

Cât priveşte argumentul instanţei potrivit căruia promovarea apelului împotriva sentinţei presupune promovarea implicită a apelului şi împotriva încheierilor de şedinţă, cu excepţia unei singure categorii, respectiv cele ce întrerup cursul judecaţii, prin sentinţă a fost soluţionat exclusiv petitul privind stabilirea pe cale judecătorească a chiriei, în timp ce prin încheierea din data de 26 februarie 2014 a fost soluţionat petitul privind rezilierea contractului, reţinându-se incidenţa autorităţii de lucru judecat.

Pe cale de consecinţă, urmând raţionamentul instanţei sus indicat (potrivit căruia încheierile de şedinţă care întrerup cursul judecăţii trebuiesc atacate cu apel în mod separat), este evident că prin încheierea de şedinţă din data de 26 februarie 2014 a fost întrerupt cursul judecăţii în ceea ce priveşte petitul principal formulat de partea adversă - reziliere contract - judecata continuând doar în sensul soluţionării petitului subsidiar.

Petitul privind stabilirea pe cale judiciară a chiriei a fost afectat, la momentul formulării sale, de o condiţie suspensivă, acesta fiind exhibat de partea adversă doar în măsura respingerii primului petit. Pe cale de consecinţă, faţă de condiţia suspensivă instituită asupra acestuia de însăşi reclamanta S.C. A. S.R.L., rezultă că efectele învestirii instanţei cu un astfel ce petit s-au produs doar ulterior momentului respingerii petitului privind rezilierea.

În contextul descris anterior, este evident că la data de 26 februarie 2014 a încetat judecata în privinţa petitului principal şi, drept efect al încetării unei astfel de judecăţi, a fost demarată judecata în privinţa petitului subsidiar.

Aspectul soluţionării ambelor cererii în cadrul aceluiaşi dosar - nr. x/2012 - nu este de natură a înlătura efectele admiterii autorităţii lucrului judecat în privinţa petitului privind rezilierea (întreruperea cursului judecăţii în privinţa acestuia), căci în cadrul unui dosar constituit potrivit prevederilor art. 93 şi urm. din Regulamentul de ordine interioară al instanţelor judecătoreşti 2005, pot fi supuse spre soluţionare completului de judecată un număr multiplu de cereri. Or, art. 282 alin. (2) din vechiul C. proc. civ. prevede noţiunea de încetare a cursului judecăţii, iar nu de soluţionare a dosarului.

Pe cale de consecinţă, în mod eronat şi cu interpretarea şi aplicarea greşită a normelor sus citate, instanţa a reţinut că nu poate fi vorba despre o cerere de apel separată, întrucât niciuna dintre încheierile de şedinţă atacate de către reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L. nu au întrerupt cursul prescripţiei, când, potrivit celor indicate anterior, cel puţin prin încheierea din data de 26 februarie 2014 a fost întrerupt cursul judecăţii în privinţa petitului privind rezilierea.

Mai mult, potrivit prevederilor art. 268 alin. (3) din vechiul C. proc. civ., încheierile interlocutorii sunt hotărâri judecătoreşti distincte, prin care deşi nu se decide în totul pricina, se pregăteşte dezlegarea pricinii sau se rezolvă parţial un aspect al procesului.

Este adevărat ca potrivit art. 282 alin. (2) din vechiul C. proc. civ., împotriva încheierilor premergătoare se poate face apel doar odată cu fondul, însă din chiar sus indicatul text de lege rezultă că exercitarea unei astfel de căi de atac trebuie să vizeze, în mod expres, astfel de încheieri.

Formularea "odată cu fondul" vizează exclusiv momentul la care se poate exercita calea de atac (în sensul că astfel de încheieri nu pot fi atacate, în mod separat, anterior momentului dezînvestirii instanţei de soluţionarea, in integram, a litigiului), iar nu şi obiectul unei astfel de căi.

În cuprinsul alin. (2) al art. 282 din vechiul C. proc. civ. se vorbeşte expres despre apel împotriva încheierilor premergătoare.

În ceea ce priveşte caracterul interlocutoriu al încheierii din data de 26 februarie 2014, acesta derivă din faptul că, prin intermediul unei astfel de încheieri, judecătorul fondului a admis excepţia autorităţii de lucru judecat în privinţa capătului de cerere principal (rezilierea contractului de locaţiune/închiriere din data de 18.11.2012), fiind astfel rezolvată parţial cauza, pe aspectul unui astfel de petit.

De asemenea, în ceea ce priveşte caracterul interlocutoriu al încheierii din data de 15 octombrie 2014, acesta derivă din faptul că printr-o astfel de încheiere instanţa a realizat o analiză a materialului probator constând în raportul de expertiză realizat de expertul E. şi a apreciat că acesta nu este în măsură a contribui la dezlegarea pricinii, nefiind întocmit într-o manieră pertinentă şi legală. Pe cale de consecinţă, în cazul de faţă analiza realizată de instanţă ţine de interpretarea probei în discuţie, anularea raportului fiind de natură a pregăti dezlegarea pricinii, din perspectiva faptului că instanţa a decis că o astfel de probă deja administrată nu este de natură a lămuri instanţa, sens în care nu va fi reţinută în dezlegarea pricinii.

Astfel, în ceea ce priveşte încheierea de şedinţă din data de 28 octombrie 2015, prin care a fost respinsă cererea de refacere a raportului de expertiză efectuat de către comisia de trei experţi, o astfel de încheiere are natura juridică a unei încheierii preparatorii (iar nu a uneia interlocutorii).

Astfel, spre deosebire de încheierea din data de 15 octombrie 2014, ce tratează materia interpretării probatoriului administrat, încheierea din data de 28 octombrie 2015 vizează materia încuviinţării unui nou mijloc de probă. Cu alte cuvinte, prin prima încheiere judecătorul a statuat asupra capacităţii probei administrate de a conduce la dezlegarea cauzei, în timp ce prin încheierea din data de 28 octombrie 2015 judecătorul a decis asupra utilităţii administrării unui mijloc de probă suplimentar.

În contextul indicat anterior, în privinţa încheierii de şedinţă din data de 28 octombrie 2015, nu suntem în prezenţa unui apel distinct, de sine stătător, ci a unor apărări de fond legate de nelegalitatea sentinţei, generată de o pretinsă neadministrare a întregului material probator.

Prin cererea de apel depusă de către partea adversă la data de 27.06.2016, aceasta a înţeles să învestească instanţa de control exclusiv cu o cale de atac îndreptata împotriva sentinţei civile nr. 559 din 02 februarie 2016.

La toate acestea se adaugă faptul că, în luna martie 2016, s-a realizat comunicarea sentinţei în mod legal, prin expedierea acesteia la sediul procesual ales.

Instanţa de apel a reţinut că incidentul schimbării sediului social al părţii adverse nu a fost comunicat în condiţiile de legalitate impuse de art. 98 din vechiul C. proc. civ., sens în care o astfel de modificare de sediu nu este de natură a produce efecte în prezenta cauză şi nici nu putea fi luată în seamă, în mod legal, de instanţa de fond.

Cu toate acestea, instanţa a apreciat că însăşi alegerea sediului procesual ales nu a fost realizată cu respectarea prevederilor art. 93 din vechiul C. proc. civ., întrucât partea adversă, prin demersul de alegere a sediului procesual, nu indicat persoana însărcinată cu primirea actelor de procedură. Astfel, instanţa a reţinut că pe tot cursul judecăţii în fond, alegerea domiciliului procesual s-a realizat cu nerespectarea prevederilor art. 93 din vechiul C. proc. civ., motiv pentru care citarea la un astfel de sediu s-ar fi realizat nelegal, dar lipsa de procedură privind citarea s-a acoperit prin luarea termenului la cunoştinţă de către reprezentantul convenţional, nefiind aceeaşi situaţie în privinţa comunicării sentinţei.

Instanţa a omis să observe că, în speţă, alegerea sediului procesual în vederea comunicării a fost la sediul apărătorilor aleşi, în chiar cererea de chemare în judecată indicându-se expres avocatul desemnat spre a realiza actele de procedură în cauză.

În virtutea prevederilor art. 68 alin. (3) şi (4) din vechiul C. proc. civ., coroborate cu art. 3 din Legea nr. 51/1995 şi art. 221 din Statutul profesiei de avocat 2011, faţă de natura juridică de mandat a raporturilor dintre avocat şi client, născute în temeiul unui contract de asistenţă juridică, mandatul este presupus dat pentru toate actele judecăţii, inclusiv procedura de comunicare a actelor de procedură.

Mai mult, potrivit prevederilor art. 221 alin. (2) din Statutul profesiei de avocat 2011, în lipsa unor prevederi contrare, avocatul poate să efectueze orice act specific profesiei pe care îl consideră necesar pentru promovarea drepturilor şi intereselor legitime ale clientului, inclusiv primirea actelor de procedură.

De asemenea, în măsura în care forma de exercitare a profesiei reprezentantului convenţional profesionist este cea de societate civilă profesională, în temeiul art. 196 alin. (2) din Statutul profesiei de avocat 2011, raportul juridic civil se naşte între client şi societatea civilă profesională, serviciile profesionale urmând să fie îndeplinite de oricare dintre avocaţii desemnaţi de avocatul coordonator, fără a se cere opţiunea clientului, cu excepţia situaţiei în care serviciile profesionale constau în asistenţă şi reprezentare juridică la instanţe, parchete, organe de cercetare penală sau alte autorităţi, când în contractul de asistenţă juridică se menţionează numele avocatului desemnat.

Menţionarea expresă, în însăşi cererea introductivă de instanţă, a avocatului împuternicit a realiza actele de procedură în cauză (prin menţionarea numelui acestuia la finele unei astfel de cereri), face dovada mandatului acordat acestuia.

Faţă de aceste aspecte, în mod corect, instanţa de fond a procedat la comunicarea sentinţei la sediul procesual ales.

Pe cale de consecinţă, atât în raport de data comunicării hotărârii către partea adversă (martie 2016), dar şi faţă de data declaraţiei de apel depusă în 27.06.2016 (prin care a fost atacată exclusiv sentinţa), declararea apelului împotriva încheierii de şedinţă din data de 26.02.2014 a fost formulată cu depăşirea termenului de 15 zile reglementat de alin. (1) al art. 284 din vechiul C. proc. civ., sens în care se impune modificarea deciziei şi admiterea unei astfel de excepţii, cu efectul respingerii apelului ca tardiv formulat.

În ceea ce priveşte respingerea excepţiei tardivităţii declarării apelului împotriva sentinţei civile nr. 559 din 02 februarie 2016, pentru aceleaşi argumente, instanţa a realizat o greşită aplicare şi interpretare a legii, ignorând incidenţa normelor speciale: Legea nr. 51/1995 şi Statutul profesiei de avocat.

Soluţia instanţei de apel, în sensul respingerii excepţiei tardivităţii motivării apelului, este pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii - motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 9 din vechiul C. proc. civ.

Potrivit prevederilor art. 287 alin. (2) teza a II-a din vechiul C. proc. civ., motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază apelul se pot depune până cel târziu la prima zi de înfăţişare.

Pentru termenul de judecată din data de 24.06.2016 procedura de citare a fost legal îndeplinită, momentul primei zile de judecată fiind epuizat la această dată.

În acest context, depunerea motivelor de apel la data de 30.09.2016 s-a realizat în mod tardiv, sancţiunea fiind decăderea părţii adverse din dreptul de a mai motiva apelul în cauză şi de a solicita probatorii (art. 287 alin. (2) din vechiul C. proc. civ.).

Motivele recursului declarat împotriva deciziei nr. 589/2017 din 24 martie 2017 sunt, în esenţă, următoarele:

Soluţia de respingere a apelului declarat de pârâta-reclamantă împotriva încheierii de şedinţă din data de 06.03.2013 este pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii - art. 304 pct. 9 din vechiul C. proc. civ.

Argumentele învederate de către instanţa de apel, prin decizie, din perspectiva criteriilor de calificare a unui termen de judecată drept prima zi de înfăţişare, sunt în contradicţie cu cele reţinute de aceeaşi instanţă, prin încheierea de şedinţă din data de 17.02.2017, spre a califica, în virtutea prevederilor art. 287 alin. (4) din vechiul C. proc. civ. şi art. 134 din acelaşi cod, termenul de judecată din data de 30.09.2016 drept prima zi de înfăţişare în apel.

Astfel, prin decizie, instanţa apreciază că termenul de judecată din data de 23.01.2013 nu poate fi apreciat drept prima zi de înfăţişare în fond întrucât, la termenul respectiv instanţa de fond a stabilit în sarcina pârâtei obligaţia indicării valorii obiectului cererii reconvenţionale şi achitării taxei de timbru sub sancţiunea anulării cererii.

Pe de altă parte, prin încheierea din data de 17.02.2017 (încheiere pronunţata in apel), aceeaşi instanţă apreciază că data de 30.09.2016 reprezintă prima zi de înfăţişare în apel, în condiţiile în care la respectivul termen instanţa a dispus: comunicarea către apelanta-pârâtă a motivelor de apel formulate de apelanta-reclamantă, a stabilit în sarcina apelantei-reclamante obligaţia indicării valorii obiectului cererii reconvenţionale şi achitării taxei de timbru sub sancţiunea anulării cererii.

Practic, soluţia de respingere a apelului pârâtei împotriva încheierii de şedinţă din data de 06.03.2013, este pronunţată cu încălcarea caracterului obligatoriu al dezlegărilor date de către instanţa de judecată prin încheierea interlocutorie din 17.02.2017.

Prin excepţia invocată şi respinsă prin încheierea instanţei de fond din data de 06.03.2013, pârâta a învederat că depunerea, la termenul din data de 06.03.2013, a unei cereri modificatoare, prin care s-a introdus un nou petit, respectiv obligarea sa la predarea terenului proprietatea reclamantei liber şi lipsit de sarcini şi, în consecinţă, la ridicarea, pe cheltuiala proprie, a construcţiilor edificate pe teren, urmare a rezilierii, este tardivă.

În virtutea prevederilor art. 132 din vechiul C. proc. civ., coroborate cu cele ale art. 134 din acelaşi cod, cererea de chemare în judecată poate fi modificată până la prima zi de înfăţişare, ce este socotită ca fiind aceea în care părţile legal citate pot pune concluzii.

Prima zi de înfăţişare în cauză a fost cea aferentă termenului din 23.01.2013, când părţile legal citate au fost prezente în faţa instanţei prin avocaţi şi au formulat concluzii orale pe aspectele legate de timbraj.

Însăşi instanţa a reţinut cauza în pronunţare pe aspectul timbrajului şi s-a pronunţat cu privire la acest aspect.

Argumentul invocat de instanţă, în sensul că în cauză nu s-ar putea reţine ca fiind prima zi de înfăţişare termenul din data de 23.01.2013, întrucât la acel moment instanţa nu era legal învestită, nefiind lămurită problema timbrajului, este în discordanţă cu prevederile art. 134 din vechiul C. proc. civ.

Prin sintagma "a pune concluzii" se înţelege orice afirmaţie ori susţinere în faţa instanţei, mai ales că la prima zi de înfăţişare părţile nu vor pune (decât în cazuri excepţionale) "concluzii pe fond", ci vor pune concluzii asupra altor chestiuni inerente litigiului (şi care ţin, de regulă, de chestiuni prealabile ori de probele ce urmează a fi administrate).

În plus faţă de aceste aspecte, obiectul petitului cu care reclamanta-pârâtă a lărgit cadrul procesual obiectiv la data de 06.03.2013 constă în solicitarea obligării pârâtei ca, în urma rezilierii contractului, să fie ţinută la a preda terenul proprietatea reclamantei liber şi lipsit de sarcini şi, în consecinţă, la ridicarea, pe cheltuiala proprie, a construcţiilor edificate pe teren.

Un astfel de petit accesoriu rezilierii putea fi prevăzut de către reclamanta-pârâtă încă de la momentul formulării cererii de chemare în judecată.

Faţă ce toate aceste aspecte, soluţia instanţei de apel de respingere a apelului împotriva acestei încheieri este una nelegală, fiind pronunţată cu aplicarea şi interpretarea greşită a legii.

Soluţia de respingere a apelului formulat împotriva încheierii din data de 02.04.2014 nu cuprinde motivele pe care se sprijină din perspectiva respingerii apelului împotriva încălcării caracterului obligatoriu al dezlegărilor date prin încheierea din 26.02.2014 şi netemeiniciei unor dezlegări ale situaţiei de fapt reţinute prin această încheiere - art. 304 pct. 7 din vechiul C. proc. civ. şi este pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii - art. 304 pct. 9 din acelaşi cod.

Instanţa de apel, soluţionând apelul formulat de pârâtă împotriva sus indicatei hotărâri judecătoreşti (în sensul art. 255 alin. (2) din vechiul C. proc. civ.) a motivat respingerea motivului de apel exclusiv în ceea ce priveşte nelegalitatea soluţiei pronunţate, fără a motiva însă soluţia din perspectiva motivelor de apel constând în: încălcarea caracterului obligatoriu a dezlegărilor date de către instanţa de judecată prin încheierea interlocutorie din data de 26.02.2014, netemeinicia unor dezlegări ale situaţiei de fapt reţinute prin această încheiere.

În raport de aceste aspecte, faţă de lipsa motivării soluţiei de respingere a apelului din perspectiva anterior indicatelor motive de apel, soluţia instanţei este nelegală, fiind incidente dispoziţiile art. 304 pct. 7 din vechiul C. proc. civ.

În ceea ce priveşte aspectul încălcării, prin soluţia pronunţată de către instanţă prin încheierea din data de 02.04.2014, a caracterului obligatoriu al dezlegărilor date de către instanţa de judecată prin încheierea interlocutorie din data de 26.02.2014:

Practic, motivarea invocată în încheierea din data de 02.04.2014 de către instanţa în justificarea soluţiei de respingere a sus indicatelor excepţii este în totala contradicţie cu motivarea reţinută de către instanţă în justificarea admiterii excepţiei autorităţii de lucru judecat pe primul petit şi a respingerii aceleiaşi excepţii în privinţa celui de-al doilea petit, învederată prin încheierea din data de 26.02.2014.

Este adevărat că, în privinţa completului ce a pronunţat soluţia din data de 26.02.2014 şi cel a pronunţat soluţia din data de 02.04.2014 nu a existat continuitate, cele două soluţii fiind pronunţate de judecători diferiţi, însă judecătorul ce a soluţionat excepţiile prin încheierea din data de 02.04.2014 era obligat să se circumscrie dezlegărilor de drept date de către judecătorul cauzei la termenul de judecată din data de 26.02.2014.

Astfel, prin încheierea din data de 26.02.2014, instanţa a reţinut că se impune admiterea excepţiei autorităţii de lucru judecat în privinţa cererii de reziliere a contractului, întrucât în cauză ar fi întrunită tripla identitate, inclusiv cea de obiect.

Instanţa învederează în mod expres faptul că atât în primul litigiu cât şi în prezentul s-a solicitat rezilierea pentru nerespectarea sus indicatei obligaţii de renegociere.

Practic, prin maniera în care instanţa a reţinut, prin încheierea din data de 26.02.2014, existenţa triplei identităţi, inclusiv din perspectiva obiectului, lipsa de temeinicie a susţinerilor părţii adverse, precum şi aspectul realizării renegocierii, aceasta a dezlegat şi problema de drept legată de faptul epuizării obligaţiei de renegociere la nivelul anului 2005, obligaţia fiind stinsă conform art. 1091 din vechiul C. civ.

În ciuda aspectelor reţinute de către instanţa prin sus indicata încheiere interlocutorie din data de 26.02.2014, prin încheierea din 02.040.2014, respingând excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, în ceea ce o priveşte pe reclamantă instanţa a reţinut că "din interpretarea gramaticală a textului nu rezultă că valoarea chiriei se va renegocia o singură dată" şi că "obligaţia de renegociere a preţului chiriei este văzută ca fiind una continuă, pe tot parcursul derulării relaţiei contractuale...", "după trecerea termenului de 3 ani de la data încheierii contractului, oricare din părţi putea demara procedura de renegociere ori de cate ori se impunea pe durata contactului, nu o singură dată şi nici din trei în trei ani."

În acest context, motivarea instanţei reţinute în încheierea din data de 02.04.2014 în justificarea soluţiei de respingere a excepţiilor prescripţiei şi prematurităţii este în totală contradicţie cu aspectele reţinute prin încheierea de şedinţă din data de 26.02.2014.

În plus faţă de aceste aspecte, soluţia de respingere a celor două excepţii, ce a fost menţinută prin soluţia instanţei de apel, este una nelegală.

Practic, în faza de judecată a fondului - şedinţa din 02.04.2014 - judecătorul şi-a motivat soluţia invocând, în principal, argumente de echitate, iar nu de drept sau de aplicare a principiilor legale de interpretare, ignorând faptul că sistemul de drept românesc este guvernat de principiul legalităţii, iar nu al echităţii.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei, potrivit prevederilor art. 9 din contract:

"părţile au convenit ca, după trecerea unei perioade de 3 (trei) ani de la data intrării în vigoare a prezentului contract, respectiv de la data de 18.11.2002, valoarea chiriei se va renegocia. Valoarea astfel renegociată nu va putea fi mai mică de 38.000 USD/an + TVA."

Pe cale de consecinţă, contrar celor învederate de către instanţa de apel -respectiv că nu ar exista temei legal sau contractual în baza căruia termenul de prescripţie să fi început să curgă şi ulterior să se fi împlinit, dezlegarea chestiunii de drept în discuţie ţine de maniera de interpretare a obligaţiei reglementate în anterior indicatul text contractual, iar nu de existenţa unui efectiv text contractual care să reglementeze un termen de prescripţie.

Aşadar, în funcţie de calificarea obligaţiei de renegociere - drept obligaţie uno ictu sau obligaţie cu executare succesivă - se poate determina şi termenul de prescripţie ce ar afecta dreptul la acţiune al părţii adverse, corelativ unei astfel de obligaţii.

De altfel, motivarea instanţei în susţinerea respingerii apelului asupra unei astfel de încheieri (02.04.2014) este în contradicţie cu cea aferentă respingerii apelului reclamantei faţă de încheierea din data de 26.02.2014, pentru aceleaşi argumente precum cele expuse mai sus.

În ceea ce priveşte calificarea obligaţiei de renegociere, şi de invocare a acestei obligaţii drept temei al formulării petitului de stabilire pe cale judecătoreasca a chiriei, instanţa de apel a menţionat exclusiv aspectul potrivit căruia, dat fiind faptul ca o astfel de acţiune este exercitată în conformitate cu executarea contractului de locaţiune şi în susţinerea acesteia s-a invocat drept temei contractual art. 9, nu poate fi vorba despre un drept de creanţă asupra căruia a intervenit prescripţia.

Prin maniera în care instanţa a reţinut, prin încheierea din data de 26.02.2014, existenta triplei identităţi, inclusiv din perspectiva obiectului, aceasta a dezlegat şi problema de drept legată de faptul epuizării obligaţiei de renegociere la nivelul anului 2005, obligaţia fiind stinsă conform art. 1091 din vechiul C. civ., orice altă interpretare (precum cea susţinută de către reclamanta-pârâtă şi de către instanţă prin încheierea din data de 02,04.2014) ar lipsi de conţinut ideea de identitate de obiect, căci un caracter continuu al obligaţiei de renegociere ar genera un obiect distinct aferent fiecărui demers de renegociere în parte şi ar elimina, astfel ideea de identitate în privinţa unui astfel de element al litigiului.

În conformitate cu legea aplicabilă contractului - art. 1780 alin. (2) vechiul C. civ., raportat la art. 1660 şi următoarele din acelaşi cod - preţul determinat la momentul contractului (obligatoriu pe întreaga perioadă a contractului) reprezintă regula inclusiv în materia locaţiunii, posibilitatea modificării acestuia prin renegociere reprezentând excepţia.

Pe cale de consecinţă, cum excepţia este de strictă interpretare, nu se poate susţine că un caracter continuu al posibilităţii de renegociere este subînţeles şi că părţile, daca doreau să limiteze renegocierea la o singură operaţiune trebuia să precizeze acest aspect în mod expres.

Argumente precum cele privind durata contractului - de 45 de ani - şi pretinsa restituire de către reclamanta-pârâtă a terenului, condiţionat de încheierea unui contract de închiriere pe durata anterior menţionată, nu pot fi reţinute drept elemente ce ar creiona voinţa părţilor în ideea unei renegocieri continue a valorii chiriei.

Cât priveşte aspectul potrivit căruia:

"restituirea către reclamanta-pârâtă ...a fost condiţionată de către unitatea administrativă de încheierea acestui contract, pe durata anterior-menţionată şi cu menţinerea chiriei din vechiul contract de asociere" acesta este nereal.

Întrucât pretinsul drept al părţii adverse de a se adresa instanţei în vederea stabilirii pe cale judecătorească a valorii chiriei este unul mobiliar (cum însăşi instanţa reţine), supus termenului general de prescripţie, de trei ani, iar un astfel de drept a devenit exigibil la data de 18.11.2005, termenul de prescripţie se împlinea la data de 18.11.2008.

În speţă, partea adversă a introdus cererea de chemare în judecată la data de 12.12.2012, mult după expirarea sus indicatului termen, motiv pentru care soluţia instanţei de fond de respingere a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune este una nelegală.

În ceea ce priveşte excepţia de prematuritate, invocată de pârâtă în subsidiar şi doar în măsura respingerii excepţiei prescripţiei, instanţa a învederat aceleaşi considerente în motivarea respingerii acesteia, sens în care şi recurenta-pârâtă pentru aceleaşi considerente, apreciază că în mod nelegal instanţa a reţinut caracterul continuu al obligaţiei de renegociere.

Doar în măsura în care s-ar trece peste excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi prevederile art. 9 din contract ar fi interpretate ca generând drept de renegociere repetată, într-un astfel de context, prevederile în discuţie nu pot fi apreciate ca fiind prevăzute contractual doar în beneficiul locatorului, cum eronat reţine instanţa.

Interpretarea, în acest context, a textului în discuţie în sensul existenţei unei periodicităţi din 3 în 3 ani, reflecta, de departe, mai bine ideea avută în vedere la momentul semnării contractului, respectiv cea de a asigura o stabilitate şi predictibilitate pentru locatar în privinţa obligaţiei de plată a chiriei ce îi incumba.

Teza reţinută de către instanţă, potrivit căreia oricând după împlinirea termenului iniţial de 3 ani oricare dintre părţi ar putea iniţia renegocierea chiriei, generează o lipsă de predictibilitate a obligaţiei de plată a chiriei, căci nimic nu ar împiedica, în acest context, locatorul spre a iniţia anual, sau chiar lunar, noi proceduri de renegociere.

În plus, potrivit principiului de drept potrivit căruia în cazul clauzelor neclare acestea se interpretează în favoarea debitorului, prevederea art. 9 trebuie interpretată în sens favorabil recurentei-pârâte, în calitate de debitoare a obligaţiei.

Faţă de toate aceste aspecte, în materia excepţiei prematurităţii, relevantă prioritar este data convocării la renegociere realizată de către partea adversă, aceasta realizându-se la data de 12 octombrie 2012.

Din cuprinsul cererii introductive de instanţă, precum şi din înscrisurile depuse în probaţiune de către partea adversă, rezultă faptul că acţiunea ce face obiectul prezentei cauze a fost iniţiată în virtutea demersurilor de renegociere realizate de către partea adversă în data de 12 octombrie 2012, iar nu prin raportare la cele aferente anului 2010 (respectiv 18 august 2010).

Termenul de 3 ani prevăzut de art. 9 din contract este unul primordial, respectiv un termen de începere de la care trebuie să curgă obligaţia de a face, constând în renegocierea chiriei.

În speţa de faţă, prin parcurgerea procedurilor realizate în 11 august 2010, respectiv 18 august 2010, s-a stins obligaţia de renegociere aferentă acelui moment şi s-a născut o noua obligaţie, afectată însă de un termen.

Potrivit voinţei părţilor, orice procedură judiciară nu poate fi iniţiată decât după parcurgerea etapei de renegociere, iar în speţă, însăşi etapa de renegociere (ca şi procedura prealabilă) a fost realizată prematur, aspect ce goleşte de orice efecte juridice demersul astfel realizat.

Şi în ipoteza în care s-ar îmbrăţişa una dintre poziţiile doctrinare, potrivit cărora împlinirea termenului suspensiv până la momentul soluţionării excepţiei prematurităţii, ar înlătura incidenţa unei astfel de excepţii, aspectul lipsei de actualitate al dreptului dedus judecăţii s-ar menţine, căci nu se poate reţine şi împlinirea condiţiei suspensive.

Faţă de data parcurgerii ultimei proceduri de renegociere (11 august 2010, respectiv 18 august 2010), iniţierea uneia noi la data de 12 octombrie 2012, anterior epuizării termenului suspensiv de 3 ani, reprezintă un demers prematur al părţii adverse, căci, în virtutea art. 1023 vechiul C. civ., creditorul nu poate cere executarea obligaţiei înainte de termen.

Critica adusă încheierii în discuţie din perspectiva netemeiniciei unor dezlegări ale situaţiei de fapt reţinute prin această încheiere, vizează aspectele reţinute de instanţă potrivit cărora restituirea către reclamanta-pârâtă ...a fost condiţionată de către unitatea administrativă de încheierea acestui contract, pe durata anterior-menţionată şi cu menţinerea chiriei din vechiul contract de asociere".

O altfel de dezlegare a situaţiei de fapt şi de drept este nereală, întrucât:

• restituirea terenului s-a realizat în temeiul Legii nr. 10/2001;

• potrivit prevederilor art. 14 din Legea nr. 10/2001, persoanele beneficiare ale dispoziţiei nr. 84/29.08.2001 s-au subrogat în drepturile F., dobândind beneficiile şi obligaţiile ce derivau din contractul de asociere în participaţiune nr. 1839/12 iulie 1995;

• reclamanta-pârâtă a dobândit în proprietate imobilul în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 5 septembrie 2002 de BNPA G.;

• la data achiziţiei imobilului, pe acesta era edificată deja staţia de carburanţi, aspect ce rezultă din chiar art. 5 al contractului de vânzare-cumpărare;

• reclamanta, drept efect al calităţii de succesor în drepturi a persoanelor beneficiare ale Dispoziţiei nr. 84/29.08.2001, în contextul perfectării contractului de vânzare-cumpărare s-a subrogat în drepturile derivând din contractul de asociere;

• decizia de a perfecta un contract de închiriere pentru imobil a aparţinut părţii adverse, fără a fi impusă de vreo autoritate,;

• perfectarea de către reclamanta-pârâtă a contractului de închiriere a reprezentat o manifestare de voinţă liberă emanând de la partea adversă, durata şi valoarea chiriei, precum şi totalitatea prevederilor contractuale, fiind stabilite de comun acord de către părţi.

Soluţia de respingere a cererii reconvenţionale a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii - art. 304 pct. 9 din vechiul C. proc. civ.

Argumentele instanţei de apel se întind pe numai trei paragrafe, preluate, în mare parte, din întâmpinarea părţii adverse, instanţa aducând numai un singur element de noutate.

Cererea reconvenţională formulată în cauză are natura juridică a unei acţiuni confesorii în superficie (art. 696 C. civ.).

Recurenta-pârâtă este titulara unui drept de superficie ce a fost constituit prin convenţie, în acest sens fiind prevederile art. 2.1. ale contractului de asociere în participaţiune nr. 1839 din 12 iulie 1995.

Conform prevederilor art. 1.2 din contractul de asociere, scopul asocierii în participaţiune a fost "construirea şi exploatarea unei reţele de staţii de carburanţi în Bucureşti, pe baza contribuţiilor specifice ale fiecărei părţi, precum şi realizarea, în comun, potrivit prevederilor contractului, a unor activităţi conexe, producătoare de venituri."

De esenţă este natura juridică a unui astfel de contract, dar şi aspectul potrivit căruia contractul de asociere (în care reclamanta a devenit parte urmare a subrogării sale, în baza contractului de vânzare-cumpărare, în drepturile beneficiarilor dispoziţiei 84/09.08.2001, care s-au subrogat în drepturile CGMB în temeiul art. 14 alin. (2) din Legea 10/2001) nu a fost niciodată reziliat între recurenta-reclamantă şi recurenta-pârâtă, neexistând un act de "mutuus dissensus" în acest sens, ori intervenirea vreunei sancţiuni (precum nulitatea, ori rezilierea) care să afecteze existenţa unui astfel de act.

Pe cale de consecinţă, nu pot fi reţinute aspectele învederate de către instanţă, potrivit cărora reclamanta ar fi terţ faţă de contractul de asociere în participaţiune, întrucât aceasta a devenit parte a unui astfel de contract prin subrogare.

Perfectarea contractului de închiriere a generat caducitatea acelor prevederi contractuale ce se suprapuneau cu cele din contractul de închiriere, însă contractul de asociere a rămas în continuare valabil cu privire la dreptul de superficie.

Contractul de asociere nu este negat de partea adversă, aceasta limitându-se la a afirma că subrogarea a vizat doar drepturile unităţii deţinătoare, iar nu şi obligaţiile acesteia.

Aceste susţineri, preluate de altfel de către instanţă, (potrivit cărora, în considerarea prevederilor art. 14 din Legea nr. 10/2001, ar fi operat o subrogare doar în drepturile unităţii deţinătoare, iar nu şi în obligaţii), nu poate fi reţinută în contextul în care subrogarea într-un contract bilateral (cum este cel în discuţie) presupune o preluare a poziţiei contractuale, cu drepturi şi obligaţii.

O ipoteză precum cea învederată de partea adversă ar presupune o modificare a naturii contractului din act cu titlu oneros în act cu titlu gratuit, căci doar una dintre părţi ar avea beneficii (drepturi), în timp ce partea co-contractantă ar avea doar obligaţii.

În plus, o astfel de teză lipseşte de conţinut raportul juridic născut în actele în discuţie.

Din art. 14 din Legea nr. 10/2001 nu rezultă voinţa legiuitorului de a transforma toate contractele, în care statul sau unităţile deţinătoare erau parte, în acte cu titlu gratuit sau a lipsi părţile contractante de drepturile şi obligaţiile ce s-au născut în virtutea unor astfel de contracte, ci cea de a asigura o continuitate a acestora.

Prin perfectarea contractului de închiriere, părţile au stabilit noi prevederi contractuale ce se suprapun parţial cu cele din contractul de asociere, dar nu au modificat în niciun fel prevederile privind dreptul de superficie, prevederi ce au rămas în vigoare.

Dreptul de superficie a fost constituit prin convenţie la data de 12.07.1995, cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă aplicabile datei contractării.

Aşadar, obiectul cererii reconvenţionale nu este cel al constituirii unui drept de superficie, ci cel al recunoaşterii acestuia şi obligarea reclamantei la respectarea sa.

Mai mult, întrucât constituirea dreptului s-a realizat prin "mutuus consensus", exprimat în forma scrisă, potenţiala desfiinţare a unui astfel de drept se poate realiza doar prin "mutuus dissensus", exprimat cu respectarea simetriei formelor actului. Or, în speţă, între părţi nu a fost semnat niciun acord, care sa genereze desfiinţarea dreptului de superficie.

În mod contrar celor reţinute de instanţă, reclamanta-pârâtă s-a obligat prin art. 20 alin. (2) din contractul de vânzare-cumpărare, prin care a dobândit proprietatea asupra imobilului, astfel:"Cumpărătoarea va respecta dreptul de superficie al S.C. D. S.A. asupra terenului ce formează obiectul contractului, aşa cum este stabilit în contractul de asociere nr. x din 12.07.1995 încheiat cu F.."

Pe cale de consecinţă, dreptul de superficie al recurentei-pârâte este opozabil reclamante, atât în calitate de succesor cu titlu particular al beneficiarilor dispoziţiei, cât şi în virtutea obligaţiilor asumate personal prin contractul de vânzare-cumpărare.

Chiar dacă, prin absurd, s-ar aprecia că prin de asociere nu a putut fi constituit un drept de superficie opozabil părţii adverse, un astfel de drept a fost, în mod cert, constituit prin actul autentic reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare ce conţine o stipulaţie pentru altul.

Astfel, art. 20 alin. (2) din contractul de vânzare-cumpărare a generat un drept de superficie în patrimoniul pârâtei, obligaţia instanţei fiind de a da eficienţă juridică acesteia, căci clauzele contractuale se interpretează în sensul de a produce efecte juridice, iar nu în cel de a nu produce.

În conformitate cu art. 969 şi 970 C. civ., reclamanta are obligaţia de a respecta dreptul de superficie pe durata şi în condiţiile contractului de asociere mai sus menţionat, fiind ţinută şi de obligaţia negativă generală ce revine subiectului pasiv al dreptului real sus indicat.

În ceea ce priveşte soluţia instanţei de apel cu privire la apelul declarat de pârâtă cu privire la obligarea acesteia la plata sumei de 66.736 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, aceasta nu cuprinde motivele pe care se sprijină - art. 304 pct. 7 din vechiul C. proc. civ.

Instanţa de apel a admis apelul pârâtei, însă a schimbat doar în parte sentinţa nr. 559 din 02 februarie 2016, în sensul de a respinge pretenţiile reclamantei referitoare la stabilirea pe cale judiciara a cuantumului chiriei, a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate şi a admis, în parte, cererea de cheltuieli de judecată formulată de pârâtă, obligând "intimata" la plata sumei de 84305,5 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Cererea reclamantei-pârâte S.C. A. S.R.L. de obligare a pârâtei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată reprezintă o cerere distinctă, iar din maniera de pronunţare a deciziei, rezultă că menţinând celelalte dispoziţii ale sentinţei ş dispunând doar asupra cererii de cheltuieli de judecată formulată de pârâtă, instanţa a respins, în realitate, apelul acesteia asupra unui astfel de petit.

Potrivit aspectelor reţinute în partea finală a sentinţei, suma stabilită de instanţă în sarcina pârâtei cu titlu de cheltuieli de judecată datorate părţii adverse ar fi compusă exclusiv din: taxe de timbru, timbru judiciar şi onorarii expert (iar nu şi onorarii avocat).

Analizând materialul probator în virtutea căruia partea adversă a achitat cheltuielile reprezentate de onorarii experţi, rezultă că acestea vizau cererea principală a cărei titulară era reclamanta S.C. A. S.R.L., iar partea adversă a achitat taxa de timbru şi timbru judiciar exclusiv în considerarea cererilor sale.

Faţă de soluţia instanţei de apel, prin care aceasta a respins apelul părţii adverse şi a admis apelul pârâtei, schimbând sentinţa în sensul de a respinge şi capătul de cerere subsidiar - pretenţiile reclamantei referitoare la stabilirea pe cale judiciară a cuantumului chiriei - în temeiul art. 274 din vechiul C. proc. civ., pârâta nu poate fi obligată la plata niciunei categorii de cheltuieli de judecată din categoria celor acordate de instanţa de fond (taxe de timbru, timbru judiciar şi onorarii expert), partea căzută în pretenţii, pe cererea principală, fiind S.C. A. S.R.L.

Mai mult, analizând încheierile de şedinţă prin care au fost stabilite taxele de timbru şi onorariile de expert în cauză, rezultă că suma de 66.736 RON excede cu mult plăţile realizate de către partea adversă, generând o îmbogăţire fără justă cauză părţii adverse.

Soluţia instanţei de apel, faţă de apelul pârâtei formulat împotriva încheierii de şedinţă din data de 26.02.2014, respectiv numai în privinţa respingerii autorităţii de lucru judecat în ceea ce priveşte capătul de cerere subsidiar, privind stabilirea pe cale judecătorească a cuantumului chiriei, este pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii - art. 304 pct. 9 din C. proc. civ.

Instanţele de judecată au constatat, într-adevăr, existenţa dreptului reclamantei S.C. A. S.R.L. de a renegocia chiria, însă au statuat, cu putere de lucru judecat, că acest drept a fost epuizat la nivel contractual şi că părţile au statuat, prin voinţa lor comună şi consecinţa nerealizării unui acord de voinţă în sensul modificării cuantumului chiriei, respectiv incidenţa valorii prag.

Din analiza comparativă a celor două speţe, respectiv cea care a făcut obiectul judecăţii în faţa Judecătoriei Sectorului 1 în dosarul nr. x/2007, în care s-a pronunţat sentinţa rămasă definitivă prin respingerea apelului S.C. A. S.R.L. de către Tribunalul Bucureşti şi irevocabila ca urmare a respingerii recursului aceleiaşi părţi de către Curtea de Apel Bucureşti şi decizia recurată, rezultă că sunt întrunite cumulativ condiţiile impuse de art. 1201 din vechiul C. civ.

Astfel, atât prezenta cauză, cât şi cea anterioară se poartă între aceleaşi părţi şi, mai mult, în aceeaşi calitate procesuală, invocându-se nerespectarea de către pârâtă a obligaţiei de renegociere şi prevederile ale art. 9 din contract, motiv pentru care există şi identitate de obiect şi cauză.

Faţă de aceste aspecte, în mod nelegal instanţa a respins, prin încheierea de şedinţă din data de 26.02.2014 excepţia autorităţii de lucru judecat, în ceea ce priveşte capătul de cerere subsidiar, privind stabilirea pe cale judecătorească a cuantumului chiriei.

Recursul a fost întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 din vechiul C. proc. civ., coroborate cu art. 299 şi urm. din acelaşi cod.

Recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului declarat de recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L.

Analizând motivele de recurs invocate, Înalta Curte constată că ambele recursuri sunt nefondate, pentru următoarele considerente:

Un prim motiv al recursului declarat de recurenta - reclamantă S.C. A. S.R.L., întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 5 din C. proc. civ., vizează lipsa de motivare, în fapt şi în drept a hotărârii recurate.

În argumentarea acestui motiv, recurenta a susţinut că, deşi aparent, faţă de întinderea hotărârii recurate, motivarea instanţei este exhaustivă, în realitate, instanţa s-a limitat să reia aspecte generale, prezentând trunchiat şi eronat aspecte reţinute anterior prin hotărâri judecătoreşti. Prin motivarea implicită, instanţa s-a limitat să reţină aşa-zisa autoritate de lucru judecat a hotărârilor pronunţate în litigiile anterioare, încercând înlăturarea de plano a tuturor criticilor aduse de reclamantă cu privire la autoritatea de lucru judecat, fără să analizeze toate motivele invocate de către aceasta şi fără să se pronunţe asupra acestora, fapt ce contravine dispoziţiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.

Prealabil, se impune a se arăta că motivarea hotărârii înseamnă că aceasta trebuie să cuprindă în considerentele sale, potrivit art. 261 alin. (1) din C. proc. civ., motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei şi au condus la soluţia pronunţată, care au legătură directă cu aceasta şi care susţin soluţia pronunţată.

Dispoziţiile evocate au consacrat principiul potrivit căruia hotărârile trebuie să fie motivate, iar nerespectarea acestui principiu constituie motiv de casare potrivit art. 304 pct. 7 din C. proc. civ., rolul textului fiind acela de a se asigura o bună administrare a justiţiei şi exercitarea controlului judiciar de către instanţele superioare.

Această concluzie se impune, deoarece numai printr-o motivare clară, precisă şi necontradictorie, din care să rezulte justeţea soluţiei pronunţate, se poate înlătura arbitrariul şi se poate efectua controlul judiciar.

În speţă, Înalta Curte constată că decizia instanţei de apel îndeplineşte aceste cerinţe, întrucât a fost motivată sub toate aspectele invocate, astfel încât, coroborat cu principiile şi regulile de drept substanţial şi procesual, să conducă în mod logic la soluţia pronunţată şi să permită realizarea controlului judiciar.

Instanţa de apel a examinat motivele de apel ce vizau autoritatea de lucru judecat cu privire la capătul de cerere principal, prin care s-a solicitat rezilierea contractului de locaţiune încheiat la data de 18.11.2002, considerentele instanţei fiind clare şi explicite, exprimând raţiunile avute în vedere la adoptarea soluţiei, astfel că nu se poate susţine cu temei că decizia nu este motivată.

Mai mult decât atât, Înalta Curte constată că argumentele recurentei în susţinerea acestui motiv de recurs sunt generice, fără a se arăta în concret în ce anume constă nelegalitatea hotărârii pronunţate, alegaţii în sensul că instanţa a prezentat trunchiat şi eronat aspecte reţinute anterior prin hotărâri judecătoreşti, fără a analiza motivele ce au dus la fundamentul real pentru care anterior a fost respinsă cererea de reziliere, neputând constitui veritabile critici de nelegalitate.

Recurenta a invocat, de asemenea, în temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 7, 8, 9 din vechiul C. proc. civ. faptul că instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii şi extinzând eronat efectele hotărârilor judecătoreşti pronunţate în litigiile anterioare, a respins motivul de apel ce critica soluţia pronunţată de prima instanţă, cu privire la autoritatea de lucru judecat.

Având în vedere argumentele privitoare la motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 7 din vechiul C. proc. civ. expuse mai sus, acestea nu vor mai fi reluate.

Art. 304 pct. 8 din acelaşi cod prevede că modificarea sau casarea unei hotărâri poate fi cerută "când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia", incidenţa acestui motiv de nelegalitate neputând fi reţinută în cauză.

În sensul legii procesuale civile, interpretarea greşită de către instanţă a actului juridic dedus judecăţii (prin schimbarea naturii sau înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia) vizează interpretarea dată actului juridic încheiat de părţile litigante, care guvernează raporturile dintre acestea, şi în legătură cu care s-a născut diferendul între ele.

Înalta Curte constată că recurenta nu aduce niciun argument concret în susţinerea motivului de recurs mai sus arătat.

Critica ce vizează nelegala soluţionare a excepţiei autorităţii de lucru judecat cu privire la capătul principal de cerere nu poate fi reţinută.

Autoritatea de lucru judecat este o prezumţie legală absolută şi irefragabilă reglementată de art. 1201 din vechiul C. civ.: "Este lucru judecat atunci când a doua cerere în judecată are acelasi obiect, este întemeiată pe aceeaşi cauză şi este între aceleaşi părţi, făcută de ele şi în contra lor în aceeaşi calitate". Este în acelaşi timp şi o excepţie de fond, peremptorie şi absolută, conform dispoziţiilor art. 166 din vechiul C. proc. civ.

Ceea ce legimitează autoritatea de lucru judecat este adevărul care trebuie să stea la baza hotărârii, urmărind în acelaşi timp evitarea contrazicerilor dintre două hotărâri judecătoreşti, în sensul ca drepturile recunoscute printr-o hotărâre definitivă să nu fie contrazise printr-o hotărâre ulterioară, dată în alt proces.

Pentru a se verifica existenţa autorităţii de lucru judecat trebuie observată tripla identitate de elemente la care se referă art. 1201 din vechiul C. civ., respectiv identitatea de părţi, obiect şi cauză.

În mod legal, instanţa de apel, raportat la dispoziţiile art. 1201 din vechiul C. civ. şi la art. 166 din vechiul C. proc. civ., a admis excepţia autorităţii de lucru judecat cu privire la capătul de cerere ce vizează rezilierea contractului de locaţiune din 18.11.2002.

Prin sentinţa civilă nr. 8828 din 04 iunie 2007, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. x/2007, definitivă şi irevocabilă, a fost respinsă cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. A. S.R.L., având ca obiect rezilierea contractului de locaţiune din 18.11.2002, ca urmare a neîndeplinirii de către reclamanta-pârâtă S.C. D. S.A. (actuala S.C. C. S.R.L.) a obligaţiei esenţiale de renegociere prevăzute de art. 9 din contractul de închiriere şi sancţionată conform pactului comisoriu expres de grad IV, prevăzut de art. 13 din contract.

Având în vedere că prin cererea de chemare în judecată ce face obiectul cauzei deduse judecăţii, reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat, în principal rezilierea contractului de locaţiune/închiriere încheiat la data de 18.11.2002, în conformitate cu dispoziţiile art. 13 şi art. 18 din contract, din culpa exclusivă a pârâtei-reclamante S.C B. S.R.L. (actuala S.C. C. S.R.L.), în mod corect, instanţa de apel a reţinut identitatea de părţi, obiect şi cauză şi incidenţa autorităţii de lucru judecat cu privire la acest capăt de cerere.

Un ultim motiv de recurs vizează faptul că în mod nelegal, interpretând în mod greşit actul juridic dedus judecăţii şi aplicând greşit legea, instanţa de apel a respins pretenţiile reclamantei referitoare la stabilirea pe calea judiciară a cuantumului chiriei.

Argumentele invocate de către recurenta-reclamantă nu pot fi reţinute, recurenta neindicând, concret, prevederea contractuală ce permitea stabilirea chiriei pe cale judiciară, prevedere ce a fost interpretată greşit de către instanţă.

Dispoziţiile art. 9 din contractul de locaţiune, invocate de către recurenta-reclamantă, prevăd că "Părţile au convenit ca după trecerea unei perioade de 3 (trei) ani de la data intrării în vigoare a prezentului contract, respectiv de la data de 18.11.02, valoarea chiriei se va renegocia. Valoarea astfel renegociată nu va putea fi mai mică de 38.000 USD/an+TVA."

Potrivit dispoziţiilor art. 977 din vechiul C. civ. "Interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor."

Interpretarea sistematică este stabilită de art. 982 din acelaşi cod, potrivit căruia toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din actul întreg, când este îndoială, convenţia interpretându-se în favoarea celui care se obligă (art. 983 din C. civ.).

Relevant în cauză este şi art. 984 din acelaşi cod, conform căruia "Convenţia nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părţile şi-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a încheiat."

Raportat la aceste dispoziţii contractuale şi legale, în mod legal, instanţa de apel a reţinut în mod expres că "nu există niciun impediment contractual sau legal ca părţile contractului să renegocieze/negocieze un alt preţ al chiriei, întrucât acestea, în virtutea libertăţii contractuale pot face toate demersurile pe care le consideră necesare în ceea ce priveşte cuantumul chiriei."

Critica din perspectiva aplicării greşite a art. 14 din Legea nr. 10/2001, care prevede că "Dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească face obiectul unui contract de locaţiune, concesiune, locaţie de gestiune sau asociere în participaţiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deţinătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii", nu poate fi reţinută.

În considerentele pentru care instanţa de apel a respins apelul pârâtei privitor la constatarea dreptului de superficie, aceasta a arătat că reclamanta, prin raportare la dispoziţiile art. 14 din Legea nr. 10/2001 s-a subrogat doar în drepturile Consiliului General al Municipiului Bucureşti.

Mai mult decât atât, aceste text de lege nu conferă reclamantei dreptul de a stabili chiria pe cale judiciară, ci dreptul de a renegocia clauzele contractului de locaţiune.

Argumentele recurentei-reclamante cu privire la cuantumul chiriei, prin care s-a invocat nelegalitatea deciziei recurate, întrucât instanţa avea posibilitatea de a analiza şi aspectele tehnice prezentate în cererile de refacere a raportului de expertiză şi din obiecţiunile prezentate în faţa tribunalului, care se regăseau în motivele de apel, nu vor fi analizate. Acestea reprezintă critici de netemeinicie şi nu de nelegalitate, făcând referire la raportul de expertiză întocmit de comisia de experţi, precum şi la situaţia de fapt, aspecte ce exced căii de atac a recursului.

Recursul declarat de recurenta - pârâtă S.C. C. S.R.L. (fosta B. S.R.L.) împotriva încheierii din 17 februarie 2017 şi a deciziei nr. 589/2017 din 24 martie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă este, de asemenea, nefondat.

Prin încheierea din 17 februarie 2017, curtea de apel a respins excepţiile privind tardivitatea declarării apelului şi a motivelor de apel formulate împotriva sentinţei civile nr. 559 din 02 februarie 2016 şi a încheierilor de şedinţă din 26.02.2014, 15.10.2014 şi 28.10.2015.

Prin încheierea de şedinţă din 26 februarie 2014, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă s-a constatat că taxa judiciară de timbru stabilită prin încheierea din data de 23.01.2013 pentru primul capăt de cerere, respectiv rezilierea contractului de locaţiune/închiriere încheiat la data de 18.11.2002, a fost corect stabilită. A fost admisă excepţia autorităţii de lucru judecat cu privire la capătul de cerere principal, prin care se solicită rezilierea contractului de locaţiune/închiriere încheiat la data de 18.11.2002, invocată de pârâta-reclamantă B. S.R.L. A fost respinsă excepţia autorităţii de lucru judecat cu privire la capătul de cerere subsidiar, prin care se solicită stabilirea pe cale judiciară a cuantumului chiriei, invocată de pârâta-reclamantă B. S.R.L., ca neîntemeiată.

Prin încheierile din 15 octombrie 2014 şi respectiv 29 octombrie 2014, aceeaşi instanţă s-a pronunţat cu privire la aspectele legate de probatoriul administrat sau care urma să fie administrat în cauză.

Potrivit art. 268 din C. proc. civ., toate încheierile care preced hotărârea şi au ca scop să pregătească soluţionarea pricinii sunt încheieri premergătoare.

Unele dintre acestea pot conţine dispoziţii premergătoare (încheieri cu caracter preparatoriu), care nu leagă instanţa (art. 268 alin. (2) din C. proc. civ.) sau, dimpotrivă, pot conţine soluţionări parţiale ale unor aspecte ale litigiului care leagă instanţa (încheieri interlocutorii), în sensul că ea nu mai poate reveni asupra celor hotărâte în cuprinsul celor din urmă hotărâri (art. 268 alin. (3) din acelaşi cod).

Consecinţa practică a unei astfel de reglementări constă, printre altele, în aceea că, de regulă, încheierile premergătoare, indiferent de felul lor, nu pot fi atacate decât odată cu fondul, dacă prin acestea nu a fost întrerupt cursul judecăţii - excepţia prevăzută de art. 282 alin. (2) din C. proc. civ.

Drept urmare, apelul nu ar putea fi declarat numai împotriva încheierii prin care s-a soluţionat o excepţie procesuală, prin aceasta cursul judecăţii nefiind întrerupt. Împrejurarea că instanţa a rezolvat printr-o încheiere premergătoare sentinţei una sau mai multe excepţii, continuând judecata cu referire la celelalte aspecte ale litigiului, nu înseamnă că s-a dezînvestit sau că a întrerupt cursul judecăţii.

Încheierile prin care instanţa se pronunţă asupra excepţiilor sunt susceptibile de a fi atacate cu apel numai o dată cu hotărârea, câtă vreme sunt încheieri care nu întrerup cursul judecăţii. Nu este posibil, din punct de vedere procedural, ca în cazul fiecărei excepţii admise, instanţa să pronunţe o hotărâre, supusă căilor de atac şi să disjungă restul cauzei, fragmentând în mod nejustificat judecata, prin pronunţarea mai multor hotărâri succesive, fiecare supusă căilor de atac prevăzute de lege.

Drept urmare, având în vedere prevederile legale mai sus menţionate, măsurile instanţei de judecată dispuse printr-o încheiere premergătoare, altele decât cele prin care s-a întrerupt cursul judecăţii, nu pot face obiectul vreunei căi de atac decât odată cu fondul.

Raportat la aceste considerente, în mod legal, curtea de apel a reţinut că niciuna dintre cele trei încheieri nu a întrerupt cursul judecăţii şi că apelul formulat împotriva sentinţei se consideră formulat şi împotriva tuturor încheierilor premergătoare.

În ceea ce priveşte termenul de declarare a apelului, potrivit dispoziţiilor art. 284 alin. (1) din C. proc. civ., acesta este de 15 zile de la comunicarea hotărârii, dacă legea nu dispune altfel, iar raportat la prevederile alin. (3) ale aceluiaşi articol, "Dacă o parte face apel înainte de comunicarea hotărârii, aceasta se socoteşte comunicată la data depunerii cererii de apel."

În speţă, se constată că sentinţa civilă nr. 559 din 02 februarie 2016 nu a fost comunicată, aşa cum reiese din dovada aflată la dosarul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, fila x, care poartă menţiunea "destinatar mutat".

Raportat la această situaţie, în mod corect instanţa de apel a respins excepţia tardivităţii apelului declarat de reclamantă împotriva sentinţei civile nr. 559 din 02 februarie 2016 şi a încheierilor de şedinţă din 26.02.2014, 15.10.2014 şi 28.10.2015.

Nici excepţia tardivităţii motivării apelului nu poate fi reţinută.

Conform dispoziţiilor art. 287 alin. (2) din C. proc. civ., motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază apelul pot fi depuse, cel mai târziu, la prima zi de înfăţişare.

Potrivit dispoziţiilor art. 134 din C. proc. civ. "Este socotită ca prima zi de înfăţişare aceea în care părţile, legal citate pot pune concluzii."

A putea pune concluzii, în sensul art. 134 din C. proc. civ. presupune ca părţile să îşi poată exprima poziţia cu privire la orice aspect din procesul respectiv. Acest moment nu se identifică cu cel al concluziilor pe fond, care se pun înainte de închiderea dezbaterilor şi nici cu punerea efectivă a concluziilor, constând în posibilitatea de a se pune concluzii.

Înalta Curte constată că la data de 27 iunie 2016, reclamanta S.C. A. S.R.L. a formulat declaraţie de apel împotriva sentinţei civile nr. 559 din 02 februarie 2016, motivele apelului fiind depuse în şedinţa publică din 30 septembrie 2016.

Nu poate fi reţinută alegaţia recurentei-pârâte în sensul că prima zi de înfăţişare în apel a coincis cu termenul de judecată de la data de 24 iunie 2016, întrucât la acest termen condiţia impusă de legiuitor, în sensul că părţile legal citate puteau pune concluzii nu era îndeplinită, motivat de faptul că la acest termen, s-a dispus amânarea cauzei în vederea comunicării motivelor de apel formulate de apelanta-pârâtă S.C. C. S.R.L. (fostă B. S.R.L.).

Reiese că depunerea motivelor de apel de către reclamanta S.C. A. S.R.L. la data de 30 septembrie 2016, respectiv la următorul termen de judecată s-a făcut în termen.

Raportat la aceste considerente, Înalta Curte apreciază că nu se mai impune analizarea celorlalte argumente aduse de recurentă cu privire la excepţiile tardivităţii declarării şi motivării apelului de către reclamantă împotriva sentinţei civile nr. 559 din 02 februarie 2016 şi a încheierilor de şedinţă din 26.02.2014, 15.10.2014 şi 28.10.2015.

Critica de nelegalitate ce vizează nelegala respingere a apelului declarat de pârâtă împotriva încheierii de şedinţă din data de 06 martie 2013 nu poate fi reţinută.

Fără a fi reluate considerentele teoretice expuse anterior cu privire la prima zi de înfăţişare, Înalta Curte constată că în mod legal curtea de apel a apreciat că cererea modificatoare depusă la data de 23 ianuarie 2013 a fost formulată cu respectarea dispoziţiilor art. 132 din C. proc. civ., în condiţiile în care, la acest termen de judecată prima instanţă a amânat judecarea cauzei şi a pus în vedere reclamantei să evalueze capătul doi din cererea precizatoare şi să timbreze cererea la acea valoare sub sancţiunea anulării cererii, iar pârâtei să indice valoarea obiectului cererii reconvenţionale şi să timbreze cererea la valoarea indicată sub sancţiunea anulării cererii.

La termenul de judecată de la data de 23 ianuarie 2013 părţile, legal citate, nu au putut pune concluzii, în accepţiunea dispoziţiilor art. 134 din C. proc. civ., în condiţiile în care cadrul procesual nu era stabilit, cu privire la pretenţiile reciproce ale părţilor.

Nu se poate aprecia, aşa cum susţine recurenta-pârâtă, că soluţia de respingere a apelului acesteia împotriva încheierii de şedinţă din 06 martie 2013 este dată cu încălcarea caracterului obligatoriu al dezlegărilor date de instanţă prin încheierea interlocutorie din data de 17 februarie 2017, în condiţiile în care instanţa de apel a analizat condiţiile îndeplinirii cerinţelor impuse de legiuitor pentru a putea fi reţinută prima zi de înfăţişare cu privire la două termene procesuale distincte.

Argumentele recurentei-pârâte cu privire la nelegalitatea soluţiei pronunţate de instanţa de apel cu privire la respingerea apelului declarat de această parte împotriva încheierii de şedinţă din 02.04.2014 vor fi, de asemenea, înlăturate.

Recurenta a invocat faptul că soluţia cu privire la încheierea din 02.04.2014 nu cuprinde motivele pe care se sprijnă, din perspectiva respingerii apelului împotriva caracterului obligatoriu al dezlegărilor date prin încheierea din data de 26.02.2014, netemeinicia unor dezlegări ale situaţiei de fapt reţinute prin această încheiere şi este pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii.

Instanţa a motivat exclusiv respingerea criticii privind nelegalitatea soluţiei pronunţate, fără a motiva sub aspectul criticilor de apel ce vizează încălcarea caracterului obligatoriu a dezlegărilor date de instanţa de judecată prin încheierea interlocutorii din 26.02.2014, precum şi netemeinicia unor dezlegări de fapt reţinute prin această încheiere.

Înalta Curte constată că prin încheierea din 26.02.2014 tribunalul a admis excepţia autorităţii de lucru judecat cu privire la capătul de cerere privind rezilierea contractului de locaţiune încheiat la data de 18.11.2002 şi a respins excepţia autorităţii de lucru judecat cu privire la capătul de cerere subsidiar, prin care se solicită stabilirea pe cale judiciară a cuantumului chiriei.

Prin încheierea din 02.04.2014 tribunalul a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune privind stabilirea pe cale judiciară a cuantumului chiriei şi excepţia prematurităţii formulată cererii având acelaşi obiect.

Curtea de apel, în mod legal a respins apelul declarat împotriva încheierii din 02.04.2014, instanţa analizând criticile formulate de parte. Motivarea în conformitate cu cerinţele legii procesuale nu presupune ca instanţa să răspundă tuturor argumentelor invocate de parte, ci să facă un examen efectiv al acestora, astfel încât să cuprindă în considerentele sale, potrivit art. 261 alin. (1) din C. proc. civ., motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei şi au condus la soluţia pronunţată, care au legătură directă cu aceasta şi care susţin soluţia pronunţată.

Argumentele recurentei ce vizează în mod direct încheierile de şedinţă din 26.02.2014 şi respectiv 02.04.2014, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă nu pot fi analizate, întrucât recursul vizează analiza nelegalităţii deciziei pronunţate de instanţa de apel şi nu a hotărârii pronunţate de prima instanţă.

Înalta Curte constată că nu există contradicţie între motivarea apelului ce viza încheierea din 02.04.2014 şi cel ce avea ca obiect încheierea din 26.02.2014, în condiţiile în care situaţiile juridice ce au făcut obiectul controlului efectuat de către instanţa de apel sunt distincte.

De altfel, interpretarea dată de instanţa de apel dispoziţiilor ce se regăsesc în art. 9 din contractul de locaţiune încheiat de părţi este în concordanţă cu prevederile art. 977, art. 982-984 din vechiul C. civ., care au fost redate anterior. În mod corect instanţa de apel a reţinut, interpretând această dispoziţie contractuală, că art. 9 nu stabileşte un termen până la care nu ar putea fi exercitată acţiunea ce face obiectul cauzei deduse judecăţii şi respectiv că nu naşte un drept de creanţă cu privire la care a intervenit prescripţia.

Dispoziţiile art. 9 din contractul de locaţiune prevăd că "Părţile au convenit ca după trecerea unei perioade de 3 (trei) ani de la data intrării în vigoare a prezentului contract, respectiv de la data de 18.11.02, valoarea chiriei se va renegocia. Valoarea astfel renegociată nu va putea fi mai mică de 38.000 USD/an+TVA."

Faţă de conţinutul acestei prevederi contractuale, nu poate fi reţinută alegaţia recurentei în sensul că renegocierea se putea efectua o singură dată, după împlinirea unui termen de 3 ani de la intrarea în vigoare a contractului, respectiv de la data de 18.11.2002 şi nici că aceasta nu se putea efectua decât la intervale succesive de 3 ani, în lipsa unei stipulaţii exprese în acest sens.

Argumentele aduse de recurentă cu privire la netemeinicia unor dezlegări ale situaţiei de fapt reţinute prin încheiere nu pot fi analizate, calea extraordinară de atac a recursului vizând, în mod exclusiv, aspecte de nelegalitate şi nu de netemeinicie.

În ceea ce priveşte criticile ce vizează respingerea apelului declarat de pârâtă cu privire la: cererea reconvenţională, obligarea pârâtei la plata sumei de 66.736 RON cu titlu de penalităţi de întârziere, precum şi referitor la respingerea excepţiei autorităţii de lucru judecat cu privire la capătul de cerere subsidiar, prin care s-a solicitat stabilirea chiriei pe care judiciară, Înalta Curte constată că acestea nu corespund exigenţelor impuse de dispoziţiile art. 302 indice 1 alin. (1) lit. c) din vechiul C. proc. civ.

Simpla reluare a situaţiei de fapt a cauzei şi prezentarea din nou a argumentelor expuse în cererea de apel contravin cerinţelor art. 302 indice 1 alin. (1) lit. c) din vechiul C. proc. civ., care impun invocarea unor critici ce pot fi încadrate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 din acelaşi cod.

Prin reluarea criticilor deja cenzurate de instanţa de apel, pârâta tinde să obţină o nouă verificare a susţinerilor sale, cu toate că legea recunoaşte doar dublul grad de jurisdicţie şi căile extraordinare de atac, iar nu şi al treilea grad devolutiv.

Raportat la modul de redactare a acestor motive de recurs, reiese că pârâta nu a formulat nicio critică care să poată fi încadrată în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 din C. proc. civ., fiind reluate în mod identic motivele apelului, iar indicarea celor reglementate de art. 304 pct. 9 a fost făcută doar formal.

Având în vedere cele reţinute mai sus, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge recursurile declarate de recurenta - reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 589/2017 din 24 martie 2017 şi de recurenta - pârâtă S.C. C. S.R.L. (fosta B. S.R.L.) împotriva încheierii din 17 februarie 2017 şi a deciziei nr. 589/2017 din 24 martie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta - reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 589/2017 din 24 martie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, ca nefondat.

Respinge recursul declarat de recurenta - pârâtă S.C. C. S.R.L. (fosta B. S.R.L.) împotriva încheierii din 17 februarie 2017 şi a deciziei nr. 589/2017 din 24 martie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 31 ianuarie 2018.