Landowner’s revendication claim fails; transcribed defective title inopposable to bona fide land-register purchasers.

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială la data de 9 octombrie 2007, sub nr. x/2007, reclamanta SC A. SRL a chemat în judecată pe pârâţii B., C., D., E., F., G., H., I., J., K., L., M., N., O., P., Q., R., S., T., U., V., W., X., solicitând: - 1). să se constate, în contradictoriu cu pârâţii B., C., D., E., F., G., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, în suprafaţă de 1.684 mp, identificat cu nr. cadastral x şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată, compus din teren în suprafaţă de 1.684 mp şi construcţii; - 2). să se constate, în contradictoriu cu pârâţii F.

şi G., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, în suprafaţă de 505 mp, identificat cu nr. cadastral x şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată, compus din teren în suprafaţă de 505 mp şi construcţii; - 3). să se constate, în contradictoriu cu pârâţii H. şi I., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, în suprafaţă de 500 mp, identificat cu nr. cadastral x, precum şi pe terenul situat în comuna Mogoşoaia, jud.

Ilfov, tarlaua x, în suprafaţă de 631 mp, identificat cu nr. cadastral x şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilele menţionate, compuse din teren în suprafaţă de 500 mp şi 631 mp şi construcţii; - 4). să se constate, în contradictoriu cu pârâţii J. şi K., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, în suprafaţă de 630 mp, identificat cu nr. cadastral x şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată, compus din teren în suprafaţă de 630 mp şi construcţii; - 5). să se constate, în contradictoriu cu pârâţii L.

şi M., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, în suprafaţă de 630 mp, identificat cu nr. cadastral x şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată, compus din teren în suprafaţă de 630 mp şi construcţii; - 6). să se constate, în contradictoriu cu pârâţii N. şi O., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, în suprafaţă de 900 mp, identificat cu nr. cadastral x şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată, compus din teren în suprafaţă de 900 mp şi construcţii; - 7). să se constate, în contradictoriu cu pârâţii P. şi Q., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în comuna Mogoşoaia, jud.

Ilfov, tarlaua x, în suprafaţă de 280 mp, identificat cu nr. cadastral x şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată, compus din teren în suprafaţă de 280 mp şi construcţii; - 8). să se constate, în contradictoriu cu pârâţii R. şi S., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, în suprafaţă de 411,89 mp, identificat cu nr. cadastral x şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată, compus din teren în suprafaţă de 411,89 mp şi construcţii; - 9). să se constate, în contradictoriu cu pârâţii T.

şi U., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, în suprafaţă de 411,88 mp, identificat cu nr. cadastral x şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată, compus din teren în suprafaţă de 411,88 mp şi construcţii; - 10). să se constate, în contradictoriu cu pârâtul V., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, în suprafaţă de 411,88 mp, identificat cu nr. cadastral x şi să se dispună obligarea pârâtului să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată, compus din teren în suprafaţă de 411,88 mp şi construcţii; - 11). să se constate, în contradictoriu cu pârâtul W., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în comuna Mogoşoaia, jud.

Ilfov, tarlaua x, în suprafaţă de 411,88 mp, identificat cu nr. cadastral x şi să se dispună obligarea pârâtului să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată, compus din teren în suprafaţă de 411,88 mp şi construcţii; - 12). să se constate, în contradictoriu cu pârâtul X., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, în suprafaţă de 593 mp, identificat cu nr. cadastral x şi să se dispună obligarea pârâtului să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată, compus din teren în suprafaţă de 593 mp şi construcţii; -13). să se dispună obligarea tuturor pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie terenul în suprafaţă de 1.497 mp, situat în comuna Mogoşoaia, jud.

Ilfov, tarlaua x, nr. cadastral x, pe care îl stăpânesc în coproprietate forţată, cu destinaţia de drum de acces; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Prin întâmpinarea formulată la data de 31 octombrie 2007, pârâţii J. şi K. au invocat necompetenţa secţiei comerciale a Tribunalului Bucureşti, neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 7203 lit. b) şi c) şi art. 82 şi 83 C. proc. civ., iar, pe fond, au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată. Pe cale reconvenţională, au solicitat obligarea reclamantei la oprirea oricărei tulburări a posesiei pârâţilor asupra terenului, pentru a le permite să-şi exercite liber posesia şi să se bucure pe deplin de dreptul lor de proprietate.

Prin întâmpinările formulate la data de 31 octombrie 2007 şi la data de 30 noiembrie 2007, pârâţii L., M., R., S., T. şi U. au invocat excepţia insuficientei timbrări a cererii principale, excepţia necompetenţei secţiei comerciale, excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, iar, pe fond, au solicitat respingerea acţiunii în revendicare ca neîntemeiată, titlul de proprietate al pârâţilor fiind preferabil.

Prin cererile reconvenţionale formulate la data de 31 octombrie 2007, în contradictoriu cu reclamanta SC A. SRL şi cu Y., Z. şi SC AA. SRL, aceeaşi pârâţi au solicitat instanţei constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 19 ianuarie 1995, încheiat între Y., Z. şi SC AA. SRL, în calitate de vânzători şi reclamanta SC A. SRL, în calitate de cumpărătoare, precum şi constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 22 iulie 1994, încheiat între Y. şi SC AA. SRL.

În ceea ce priveşte nulitatea primului contract, pârâţii au invocat nerespectarea cerinţei formei autentice, motivat de faptul că mandatul dat pentru încheierea contractului nu a îmbrăcat forma autentică, astfel cum se impune ad validitatem pentru mandatele date în vederea încheierii contractelor pentru care este cerută forma autentică.

Au invocat, de asemenea, încălcarea principiului specialităţii capacităţii de folosinţă a persoanei juridice şi frauda la lege, întrucât o societate comercială poate achiziţiona un teren dacă această operaţiune conexă este îndreptată indirect spre realizarea obiectului său de activitate. Or, în speţă, reclamanta nu a desfăşurat niciun fel de activităţi, astfel încât nu se poate invoca accesorialitatea operaţiunii de cumpărare a terenului, această operaţiune fiind realizată pentru a ocoli incapacitatea specială a cetăţenilor străini de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Prin cererea de chemare în garanţie formulată la data de 31 octombrie 2007, astfel cum a fost precizată la data de 3 decembrie 2007, pârâţii L. şi M. au solicitat obligarea chematei în garanţie BB. la plata următoarelor sume de bani: 10.000 RON, sumă actualizată cu indicele de inflaţie la data plăţii efective; sporul de valoare al imobilului teren, între data achiziţionării de către pârâţi şi data hotărârii de evicţiune, evaluat provizoriu la 13.360 RON (reprezentând echivalentul în RON a 4.000 euro); cheltuielile de judecată la care pârâţii vor fi obligaţi către reclamantă; cheltuielile făcute de către pârâţi cu autentificarea Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 19 mai 2005, în cuantum de 300 RON; plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentei cauze.

Pârâţii au arătat că înţeleg să antreneze răspunderea pentru evicţiune a vânzătoarei BB., în conformitate cu dispoziţiile art. 60 C. proc. civ. şi art. 1341, art. 1344 şi art. 998 C. civ.

Prin cererea de chemare în garanţie formulată la data de 31 octombrie 2007, astfel cum a fost precizată la data de 3 decembrie 2007, pârâţii R. şi S. au chemat în garanţie pe BB., Comuna Mogoşoaia şi Oficiul Judeţean de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, solicitând obligarea chemaţilor în garanţie la plata următoarelor sume de bani: 16.000 euro la data plăţii efective, sumă evaluată provizoriu la 53.440 RON (la cursul de schimb din ziua depunerii cererii de chemare în garanţie); sporul de valoare al imobilului teren între data achiziţionării de către pârâţi şi data hotărârii de evicţiune, evaluat provizoriu la 13.360 RON (echivalentul a 4.000 euro la cursul de schimb din ziua depunerii cererii de chemare în garanţie); cheltuielile de judecată la care pârâţii vor fi obligaţi către reclamantă; cheltuielile făcute de către pârâţi cu autentificarea Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 19 mai 2005, în cuantum de 800 RON; plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentei cauze.

Pârâţii au indicat dispoziţiile art. 60 C. proc. civ. şi art. 1341, art. 1344 şi art. 998 C. civ., care antrenează răspunderea pentru evicţiune a vânzătoarei BB..

În ceea ce priveşte chemarea în garanţie a Comunei Mogoşoaia, au arătat că această parte se face vinovată de crearea unei aparenţe de proprietate în favoarea numitei CC. şi, ulterior, a succesoarei acesteia BB., ceea ce a făcut posibilă încheierea Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 19 mai 2005 de către pârâţi. Astfel, aceasta a eliberat Certificatul nr. x din 4 decembrie 2003 şi Adeverinţa nr. x din 4 noiembrie 2003, care atestau că CC. este proprietara terenului intravilan în suprafaţă de 9.500 mp şi care au stat la baza încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 4 decembrie 2003, încheiat între CC. şi BB. Pârâţii au invocat răspunderea civilă delictuală a acestei chemate în garanţie, întemeiată pe dispoziţiile art. 998 C. civ., arătând că fapta ilicită constă în ţinerea unor evidenţe fiscale necorespunzătoare realităţii, prin omisiunea radierii proprietarei iniţiale CC. şi neînscrierii cumpărătorilor ulteriori; că vinovăţia constă în faptul că prepuşii chematei în garanţie au omis operarea cuvenitelor modificări, deşi au fost făcute cereri de deschidere a rolului fiscal de către cumpărători; or, condiţia vinovăţiei în materia răspunderii civile delictuale se consideră a fi îndeplinită nu doar în caz de intenţie, ci şi pentru cea mai mică culpă; prejudiciul cauzat pârâţilor este pierderea contravalorii terenului dacă vor fi evinşi şi cheltuielile suportate de către aceştia; legătura de cauzalitate este directă.

Referitor la cererea de chemare în garanţie a Oficiului Judeţean de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, aceasta este întemeiată pe dispoziţiile art. 1000 alin. (3) C. civ., întrucât prepuşii chematului în garanţie aveau îndatorirea de a cerceta, înainte de intabularea în cartea funciară a dreptului autoarei BB., registrele de publicitate imobiliare anterioare. În lipsa acestor demersuri, chematul în garanţie a contribuit în egală măsură la crearea unei aparenţe de legalitate, ceea ce a determinat încheierea de către pârâţi a Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 19 mai 2005.

Prin cererea de chemare în garanţie formulată la data de 30 noiembrie 2007, astfel cum a fost precizată 28 ianuarie 2008, pârâţii T. şi U. au solicitat obligarea chematei în garanţie BB. la plata următoarelor sume de bani: 16000 euro la data plăţii efective; sporul de valoare al imobilului teren, între data achiziţionării de către pârâţi şi data hotărârii de evicţiune, evaluat provizoriu la echivalentul în RON a 4.000 euro; cheltuielile de judecată la care pârâţii vor fi obligaţi către reclamantă; cheltuielile făcute de către pârâţi cu autentificarea Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 19 mai 2005, în cuantum de 300 RON; plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentei cauze.

Pârâţii şi-au întemeiat pretenţiile pe dispoziţiile art. 60 C. proc. civ. şi art. 1341, art. 1344 şi art. 998 C. civ.

Prin întâmpinarea depusă la 27 noiembrie 2007, pârâtul X. a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată. În motivare, a arătat că, la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 13 iulie 2004, BB. a prezentat extras de carte funciară şi certificat fiscal eliberat de Primăria Mogoşoaia, din care rezulta că aceasta este proprietară a terenului pe care l-a vândut pârâtului. A mai arătat că, de la data cumpărării terenului şi până în prezent, l-a stăpânit netulburat, neavând motive să se îndoiască de valabilitatea actelor de proprietate prezentate de vânzătoare. A susţinut că este cumpărător de bună credinţă cu titlu oneros, astfel încât se impune respingerea cererii de contestare a dreptului său astfel dobândit.

A invocat dispoziţiile art. 36 - 38 din Legea nr. 7/1996, art. 948, 966, 968 C. civ.

Prin cererea de chemare în garanţie formulată la 27 noiembrie 2007, astfel cum a fost precizată la 25 februarie 2008, pârâtul X. a chemat în garanţie pe BB., Comuna Mogoşoaia prin Primar, Oficiul Judeţean de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov şi Ministerul Justiţiei, solicitând obligarea în solidar a chemaţilor în garanţie la plata următoarelor sume: 10.000 RON, reprezentând preţul vânzării ce urmează a fi actualizat cu indicele de inflaţie la data plăţii efective, sporul de valoare al imobilului teren între data achiziţionării de către pârât şi data hotărârii de evicţiune; cheltuielile de judecată la care pârâtul va fi obligat către reclamantă; cheltuielile făcute de către pârât cu autentificarea Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 19 mai 2005, în cuantum de 250 RON; plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentei cauze.

Prin întâmpinarea formulată la 28 noiembrie 2007, pârâţii H. şi I. au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, iar, pe fond, au solicitat respingerea acţiunii ca nefondate.

Prin cererea de chemare în garanţie formulată la aceeaşi dată, H. şi I. au chemat în judecată pe CC. şi BB., solicitând ca, în eventualitatea admiterii cererii principale, să se dispună obligarea în solidar a chematelor în garanţie la despăgubirea pârâţilor, prin restituirea preţului plătit la valoarea actualizată şi la plata de daune pentru pierderea dreptului de proprietate asupra imobilelor.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1336, 1337 şi următoarele C. civ.

Prin întâmpinarea formulată la 8 decembrie 2007, pârâţii F. şi G. au invocat excepţiile lipsei calităţii procesuale pasive şi lipsei calităţii procesuale active, iar, pe fond, au solicitat respingerea acţiunii ca nefondate.

Prin cererea reconvenţională formulată la data de 8 decembrie 2007, în contradictoriu cu reclamanta SC A. SRL şi cu Y., Z. şi SC AA. SRL, pârâţii F. şi G. au solicitat constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 19 ianuarie 1995, încheiat între Y., Z. şi SC AA. SRL, în calitate de vânzători şi reclamanta SC A. SRL, în calitate de cumpărătoare, precum şi constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 22 iulie 1994, încheiat între Y. şi SC AA. SRL

Motivele de nulitate invocate sunt în esenţă aceleaşi cu ale pârâţilor L., M., R., S., T., U..

Prin cererea de chemare în garanţie formulată la data de 08 decembrie 2007, pârâţii F. şi G. au solicitat obligarea chematei în garanţie BB. la restituirea preţului plătit de aceştia pentru teren în baza Contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x şi y din 13 iulie 2007 de BNP DD., a cheltuielilor pricinuite de cele două vânzări, precum şi a cheltuielilor suportate în prezenta judecată .

Pârâţii au arătat că înţeleg să antreneze răspunderea pentru evicţiune a vânzătoarei BB., în conformitate cu dispoziţiile art. 60 C. proc. civ. şi art. 1341, art. 998 C. civ.

Prin întâmpinarea formulată la termenul din 3 decembrie 2007, pârâţii W. şi V. au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, arătând că au dobândit dreptul de proprietate de la BB., care a făcut dovada dreptului său de proprietate asupra terenului, iar dobânditorii au cumpărat imobilele cu bună credinţă, de la adevăratul proprietar, astfel cum s-a făcut dovada la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Prin cererile de chemare în garanţie formulate la data de 3 decembrie 2007, pârâţii W. şi V. au chemat în judecată pe Statul Roman prin Ministerul Economiei şi Finanţelor, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, Ministerul Justiţiei, Comuna Mogoşoaia prin Primar, notarul public EE., BB., solicitând ca, în cazul în care se va considera ca acţiunea formulată de reclamanta SC A. SRL ar fi întemeiată, instanţa să oblige chemaţii în garanţie ca, în solidar, să îi despăgubească cu o sumă egală cu valoare de piaţă a imobilului, ce urmează a fi stabilită printr-o expertiză tehnică.

Prin întâmpinarea formulată la termenul din 3 decembrie 2007, pârâţii D., E., B. şi C. au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, arătând că au dobândit în indiviziune dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1.648 mp, lotul I, tarlaua x, conform Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 13 iulie 2004 autentificat de BNP DD., de la BB., care a făcut dovada dreptului său de proprietate asupra terenului, iar pârâţii dobânditori au cumpărat imobilele cu bună credinţă, de la adevăratul proprietar, astfel cum s-a făcut probat la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Prin cererile de chemare în garanţie formulate la data de 3 decembrie 2007, pârâţii D., E., B. şi C. au solicitat, în contradictoriu cu vânzătoarea BB., obligarea chematei în garanţie să îi despăgubească, prin restituirea preţului actualizat la zi, aferent terenului în suprafaţă de 1.684 mp, lotul I, situat în intravilanul comunei Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarla x, cu cheltuielile de judecată.

Prin întâmpinarea formulată la termenul din 25 ianuarie 2008, pârâţii O. şi N. au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, iar, pe fond, au solicitat respingerea acţiunii ca nefondată.

Prin întâmpinarea formulată la data de 24 ianuarie 2008, chematul în garanţie EE. a solicitat respingerea cererilor formulate împotriva sa ca neîntemeiate.

Prin întâmpinarea formulată la termenul din 25 februarie 2008, chemata în garanţie BB. a solicitat respingerea acţiunii formulată de reclamantă ca neîntemeiată şi, în consecinţă, respingerea cererilor de chemare în garanţie formulate de pârâţi împotriva sa ca neîntemeiate.

Prin întâmpinarea formulată la data de 25 februarie 2008, chematul în garanţie Ministerul Justiţiei a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi a solicitat respingerea cererilor de chemare în garanţie formulate de pârâţi împotriva sa în raport de dispoziţiile art. 60 C. proc. civ., întrucât între acesta şi părţile din proces nu există o obligaţie de garanţie.

Prin încheierea de şedinţă de la termenul din 24.03.2008, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială a admis excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a pârâtei SC AA. SRL, iar, prin încheierea de şedinţă de la termenul din 17 noiembrie 2008, aceeaşi instanţă a admis excepţia necompetenţei funcţionale şi a trimis cauza spre repartizare unei secţii civile.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă la data de 19 decembrie 2008, sub nr. x/2008.

Prin întâmpinarea formulată la data de 19 martie 2010, chemată în garanţie Comuna Mogoşoaia a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi a solicitat respingerea cererilor formulate de pârâţi împotriva sa în raport de dispoziţiile art. 60 C. proc. civ., întrucât între acesta şi părţile din proces nu există o obligaţie de garanţie, această obligaţie revenind, conform art. 1337 C. civ., vânzătorului, ţinut să răspundă pentru evicţiune.

Prin încheierea de şedinţă de la termenul din 20 septembrie 2009, tribunalul a dispus unirea excepţiei lipsei calităţii procesuale active şi excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive cu fondul cauzei. Ulterior, la termenul din 19 martie 2012, a respins excepţia inadmisibilităţii cererii reconvenţionale, invocată de reclamantă prin cererile formulate la data de 21 noiembrie 2011 şi, respectiv, 17 ianuarie 2012, precum şi excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a reclamantei, invocată de pârâţi la termenul din 23 ianuarie 2012.

Prin Sentinţa civilă nr. 963 din 27 aprilie 2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins, ca neîntemeiate, excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor H., I., F. şi G., pe cererea principală; a respins, ca neîntemeiată, acţiunea; a respins, ca lipsite de interes, cererile reconvenţionale formulate de J., K., L., M., R., S., T., U., F. şi G., în contradictoriu cu pârâţii Y., Z. şi SC AA. SRL; a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a chemaţilor în garanţie Comuna Mogoşoaia prin Primar şi Oficiul Judeţean de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, pe cererea de chemare în garanţie, formulată de pârâţii R. şi S. şi a respins cererea de chemare în garanţie, ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă; a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a chemaţilor în garanţie Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, Oficiul Judeţean de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, Comuna Mogoşoaia prin Primar, notar public EE. şi Ministerul Justiţiei şi a respins, ca rămase fără obiect, cererile de chemare în garanţie formulate de pârâţii L., M., R., S., X., U., X., F., G., W., V., B., C., D. şi E. împotriva chematei în garanţie BB..

Pentru a statua astfel, prima instanţă a reţinut următoarele:

Prin Titlul de proprietate nr. x din 22 iunie 1992 emis de Comisia Municipiului Bucureşti şi a S.A.I., proprietarei CC. i-a fost reconstituit, în baza Legii nr. 18/1991, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1 ha şi 5.300 mp situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, din care suprafaţa de 5.500 mp situată în extravilan, tarlaua x, suprafaţa de 5.000 mp situată în extravilan, tarlaua x, suprafaţa de 4.000 şi 600 mp intravilan arabil situată în tarlaua Z 330 şi 200 mp curţi construcţii.

Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 26 octombrie 1992 de Notariatul de Stat S.A.I., CC. a vândut terenul în suprafaţă de 4.600 mp intravilan situat în tarlaua Z 330 lui FF.. Actul a fost transcris în Registrul de Transcripţiuni Inscripţiuni sub nr. x din 26 octombrie 1992.

FF. a dobândit şi dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 500 mp, situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, intravilan, situat în tarlaua Z 330, prin cumpărare de la GG., conform Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 26 octombrie 1992 de Notariatul de Stat S.A.I. Actul a fost transcris în Registrul de Transcripţiuni Inscripţiuni sub nr. x din 26 octombrie 1992 .

La rândul său, FF. a vândut întregul teren în suprafaţă de 5.100 mp, dobândit prin cele două acte de vânzare-cumpărare, către Y., prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 4 august 1993 de Notariatul de Stat S.A.I., actul fiind transcris sub nr. x din 4 august 1993.

Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 22 iulie 1994 de Notariatul de Stat S.A.I., Y. şi Z. au vândut terenul în suprafaţă de 5.100 mp, dobândit de la FF., către SC AA. SRL. Actul a fost transcris în Registrul de Transcripţiuni Inscripţiuni sub nr. x din 22 iulie 1992.

Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 19 ianuarie 1995 de Notariatul de Stat S.A.I., vânzătoarea SC AA. SRL a vândut reclamantei SC A. SRL terenul în suprafaţă de 5.100 mp, situat în parcela x Mogoşoaia, cu următoarele vecinătăţi: la Nord, HH.; la Sud, II.; la Est, Y. şi Z.

Prin acelaşi contract, vânzătorii Y. şi Z. au vândut reclamantei SC A. SRL terenul în suprafaţă de 5.500 mp situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, având ca vecini: la Nord, HH.; la Sud, II.; la Est, Drum; la Vest, SC AA. SRL. Actul a fost transcris în Registrul de Transcripţiuni Inscripţiuni sub nr. x din 19 ianuarie 1995. Şi terenul de 5.500 mp face parte din terenul reconstituit lui CC. prin Titlul de proprietate nr. x din 22 iunie 1992, care l-a înstrăinat către JJ., prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 24 august 1993 transcris în Registrul de transcripţiuni imobiliare sub nr. x din 24 august 1993. Aceasta, la rândul său, l-a înstrăinat către Z. şi Y., prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 2 septembrie 1994, transcris în Registrul de transcripţiuni imobiliare sub nr. x din 20 septembrie 1994, care l-au vândut către reclamantă, prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 19 ianuarie 1995.

Ulterior, într-o altă succesiune de acte juridice, fosta proprietară CC. a vândut a doua oară o parte semnificativă, de 9.500 mp, din terenul descris mai sus.

Astfel, prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 4 decembrie 2003, KK. a vândut către cumpărătoarea BB., prin mandatar LL., terenul în suprafaţă de 9.500 mp, situat în tarlaua x, compus din suprafaţa de 5.500 mp, care, între timp, a fost trecută în intravilan, prin PUG, aprobat prin H.C.L. nr. 34/1999, precum şi din suprafaţa de 4.000 mp intravilan, conform Titlului de proprietate nr. x din 22 iunie 1992.

Pentru terenul în suprafaţă de 9.500 mp, ce a format obiectul Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 4 decembrie 2003, la data de 27 noiembrie 2003 s-a avizat documentaţia cadastrală nr. x şi, prin Încheierea de carte funciară nr. x din 22 decembrie 2003, s-a dispus înscrierea în Cartea Funciară x a localităţii Mogoşoaia, în favoarea cumpărătoarei BB.

Prin actul de dezmembrare autentificat cu nr. x din 25 martie 2004 de BNP "MM.", cumpărătoarea BB. a dezmembrat terenul în suprafaţă de 9.500 mp, dobândit prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 4 decembrie 2003, în 11 loturi, pe care le-a vândut pârâţilor.

Tribunalul a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, ca neîntemeiată, reţinând că aceasta a învestit instanţa de judecată cu o acţiune în revendicare împotriva pârâţilor. Or, reclamanta se bucură, până la anularea titlului său de proprietate, de prezumţia de validitate a acestuia şi de mijloacele juridice puse la îndemână pentru apărarea dreptului de proprietate dobândit, între care se regăseşte şi dreptul de a formula o acţiune în revendicare pentru dobândirea posesiei. Astfel cum rezultă din succesiunea actelor juridice încheiate, atât reclamanta, cât şi pârâţii invocă un drept de proprietate asupra aceluiaşi teren, situat în localitatea Mogoşoaia.

Cum acelaşi argument a fost invocat şi în susţinerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor F. şi G., dar şi a pârâţilor H. şi I., tribunalul a înlăturat apărările lor, în sensul inexistenţei unei suprapuneri între terenul reclamantei şi terenurile pe care aceştia le-au dobândit de la BB. şi a respins atât excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, pe cererea principală, cât şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor H., I., F. şi G., pe cererea principală, ca neîntemeiate.

În ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a chemaţilor în garanţie Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, Oficiul Judeţean de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, Comuna Mogoşoaia prin Primar, notar public EE., Ministerul Justiţiei, tribunalul a constatat că este întemeiată şi a admis-o, în raport de dispoziţiile art. 30, 31 şi 36 din Legea nr. 7/1996 (fostele art. 33 şi 34 din lege), respectiv art. 33 alin. (1) din acelaşi act normativ (în forma iniţială aplicabilă la data înscrierii drepturilor pârâţilor):

În acelaşi sens s-a reţinut că reclamanta prin actele sale ulterioare a lăsat posibilitatea creării unei alte aparenţe de drept, aceea care opera în favoarea proprietarei iniţiale CC. şi, ulterior, în favoarea autoarei pârâţilor, BB., iar această inacţiune a făcut posibilă menţinerea în evidenţele cadastrale şi fiscale ale Primăriei comuna Mogoşoaia, ca titulară a dreptului de proprietate asupra terenului, a proprietarei iniţiale CC., astfel cum reiese din Adeverinţa nr. x din 4 noiembrie 2003 eliberată de Primăria comunei Mogoşoaia.

Prin urmare, tribunalul a apreciat că pârâţii sunt de bună credinţă.

Referitor la afirmaţiile reclamantei, conform cărora titlul pârâţilor nu este preferabil, întrucât aceştia nu puteau dobândi valabil de la un non dominus, tribunalul le-a apreciat ca nerelevante, reţinând că, în cauză, nu este aplicabil principiul nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet, pentru considerentele expuse mai sus.

Prin Decizia civilă nr. 315A din 9 decembrie 2013, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie a anulat, ca netimbrate, cererile de intervenţie în interes propriu formulate de JJ. şi NN.. A respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta reclamanta SC A. S.R.L împotriva Sentinţei civile nr. 963 din 27 aprilie 2012, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimaţii pârâţi B., C., D., E., F., G., J., K., L., M., T., U., R., S., N., O., P., Q., Z., Y., SC AA. SRL şi cu intimaţii-chemaţi în garanţie BB., Comuna Mogoşoaia prin Primar, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, Ministerul Justiţiei, EE., Statul Român prin Ministerul Economiei şi Finanţelor. A respins, ca nefondate, şi apelurile declarate de apelanţii aderenţi W., V., X., H. şi I.. A obligat pe apelanta reclamantă la 636 RON cheltuieli de judecată către apelanţii pârâţi H. şi I.; la 2.305 RON către apelantul pârât W.; la 5.865 RON către apelantul pârât V.; la 2.500 RON către apelantul pârât L. şi la 850 RON către intimaţii pârâţi N. şi O.

Prin Decizia nr. 3035 din 5 noiembrie 2014, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis recursul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva deciziei Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a casat parţial decizia recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel; a fost menţinută soluţia privind anularea, ca netimbrată, a cererilor de intervenţie formulate de intervenienţii JJ. şi NN..

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa supremă a reţinut că instanţa de apel nu a tranşat în mod coerent care sunt regulile aplicabile în cauză, expunând un raţionament în care argumentele a fortiori se amestecă în diverse planuri, fiind contradictorii, nu răspunde argumentelor esenţiale ale reclamantei, determinante pentru soluţionarea cauzei, neputându-se decela care sunt argumentele decisive care au determinat deznodământul judiciar criticat de către recurentă, ceea ce determină imposibilitatea exercitării controlului judiciar, din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ., devenind incident motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

În acest cadru, instanţa de recurs a apreciat că, numai după ce se va stabili care este situaţia juridică a titularului unui drept real transcris în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, dar neînscris în cartea funciară, dacă acţiunea în revendicare mai poate fi un mijloc de apărare a dreptului de proprietate transcris într-un astfel de registru, vătămat prin înscrierea sa ulterioară în cartea funciară şi dacă se poate aplica principiul publicităţii materiale în cazul revendicării unui imobil dobândit sub imperiul vechiului sistem de publicitate imobiliară şi pentru care, ulterior, s-a deschis carte funciară pe numele altor persoane, deci, în cazul concursului între persoane care şi-au dobândit drepturile de proprietate în sisteme de publicitate imobiliară diferite, se va putea trece la analiza atitudinii subiective a subdobânditorilor cu titlu oneros, în raport de dispoziţiile Legii nr. 7/1996, cu privire la care se va stabili acţiunea lor în timp, precum şi la analiza incidenţei în cauză a prescripţiei invocată de intimaţi.

În ceea ce priveşte buna credinţă, s-a arătat că aceasta trebuie cercetată prin raportare la elementele concrete ale speţei, iar nu printr-o interpretare generală şi abstractă, elemente relative la obligaţiile ce incumbau părţilor interesate, dar şi autorităţilor implicate, cu privire specială asupra titularului obligaţiei legale de verificare sau conversie a datelor din Registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, după înfiinţarea cărţilor funciare, asupra păstrării a două roluri fiscale pentru acelaşi imobil, eliberării de certificate fiscale neconforme cu realitatea, se va evalua atitudinea intimatei BB. şi în ce măsură renunţarea expresă a acesteia la cercetarea registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni poate avea vreo influenţă asupra titlului său şi asupra bunei-credinţe a terţilor subdobânditori, aceasta după ce se va tranşa dacă este aplicabil în cauză principiul publicităţii materiale sau cel al priorităţii înscrierilor, cu distincţiile deja expuse sub aspectul condiţiilor de aplicare şi al efectelor juridice pe care acestea le presupun.

În acelaşi sens, s-a statuat că trebuie distins între buna credinţă şi teoria validităţii aparenţei în drept (error communis facit ius) în regimul de carte funciară, în măsura în care s-ar putea considera că terţul dobânditor de bună credinţă şi cu titlu oneros s-ar fi aflat într-o eroare comună şi invincibilă cu privire la titlu juridic al autorului său.

De asemenea, s-a constatat că din examinarea considerentelor deciziei recurate, nu rezultă că instanţa de apel s-ar fi pronunţat asupra criticii ce viza situaţia juridică particulară a suprafeţei de teren de 500 mp, inclusă în lotul x, în prezent, proprietatea lui D. şi E., despre care recurenta afirmă că nu a fost niciodată cumpărată de intimata BB., şi nici parcelată sau vândută pârâţilor.

Înalta Curte a mai statuat, totodată, că, în raport de soluţia pronunţată asupra apelului reclamantei, în rejudecare, se vor repune sau nu în discuţie cererile reconvenţionale şi cererile de chemare în garanţie formulate de pârâţi, cu respectarea tuturor garanţiilor impuse de un proces echitabil, reţinând că soluţia privind anularea, ca netimbrată, a cererilor de intervenţie formulate de intervenienţii JJ. şi NN. nu a fost criticată, nefiind supusă cenzurii instanţei de recurs, astfel că aceasta a fost menţinută.

Prin Decizia nr. 484A din 16 octombrie 2015, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul principal declarat de apelanta reclamantă SC A. SRL şi apelurile incidente declarate de apelanţii pârâţi W., V., X., H. şi I., împotriva Sentinţei civile nr. 963 din 27 aprilie 2012, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a schimbat în parte sentinţa apelată şi, pe fond, a admis în parte acţiunea formulată de reclamantă şi a obligat pârâţii să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul în suprafaţă de 9.500 mp situat în comuna Mogoşoaia, jud.

Ilfov, tarlaua x, astfel: pârâţii B., C., D., E., F., G. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, format din teren în suprafaţă de 1.684 mp, identificat cu nr. cadastral x, respectiv B., C. - 353,46 mp, D., E. - 1.155,21 mp şi F., G. - 176,71 mp; pârâţii F. şi G. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, format din teren în suprafaţă de 505 mp identificat cu nr. cadastral x; pârâţii H.

şi I. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, format din teren în suprafaţă de 500 mp identificat cu nr. cadastral x, precum şi terenul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, în suprafaţă de 631 mp, identificat cu nr. cadastral x. Totodată, s-a constatat că reclamanta este proprietara în baza accesiunii imobiliare a construcţiilor edificate de pârâţii Alecu pe terenul în suprafaţă de 500 mp; pârâţii J. şi K. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în comuna Mogoşoaia, jud.

Ilfov, tarlaua x, format din teren în suprafaţă de 630 mp, identificat cu nr. cadastral x; a constatat că reclamanta este proprietară în baza accesiunii imobiliare a construcţiilor edificate de pârâţii Radu pe teren; pârâţii L. şi M. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, format din teren în suprafaţă de 630 mp, identificat cu nr. cadastral x; pârâţii N. şi O. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în comuna Mogoşoaia, jud.

Ilfov, tarlaua x, format din teren în suprafaţă de 900 mp, identificat cu nr. cadastral x; pârâţii P. şi Q. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, format din teren în suprafaţă de 280 mp, identificat cu nr. cadastral x; pârâţii R. şi S. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, format din teren în suprafaţă de 411,89 mp, identificat cu nr. cadastral x; pârâţii T. şi U. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în comuna Mogoşoaia, jud.

Ilfov, tarlaua x, format din teren în suprafaţă de 411,88 mp, identificat cu nr. cadastral x; pârâtul V. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, format din teren în suprafaţă de 411,88 mp, identificat cu nr. cadastral x; pârâtul W. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, format din teren în suprafaţă de 411,88 mp, identificat cu nr. cadastral x; pârâtul X. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în comuna Mogoşoaia, jud.

Ilfov, tarlaua x, format din teren în suprafaţă de 593 mp, identificat cu nr. cadastral x. A obligat toţi pârâţii să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie terenul în suprafaţă de 1.497 mp situat în comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua x, nr. cadastral x, pe care-l stăpânesc în coproprietate forţată cu destinaţia de drum de acces.

A respins capătul de cerere privitor la constatarea calităţii de proprietar prin accesiune al reclamantei cu privire pretinsele construcţii edificate de B., C., D., E., F., G., L., M., N., O., P., Q., R., S., T., U., V., W., X., ca neîntemeiat. A admis cererile de chemare în garanţie formulate de B., C., D., E., F., G., H., I., J., K., L., M., P., Q., R., S., T., U., V., W., X. şi a obligat chemata în garanţie BB. să restituie contravaloarea imobilelor constând în preţul actualizat şi sporul de valoare, exprimate în euro, plătibilă în RON la cursul BNR la data plăţii, astfel: pârâţilor B., C. - 23.745,4 euro; pârâţilor D. şi E. - 77.607 euro; pârâţilor F., G. - 45.797,4 euro; pârâţilor H., I. - 75.981 euro; pârâţilor J., K. - 42.323,4 euro; pârâţilor L., M. - 42.323,4 euro; pârâţilor P., Q. - 18.810,4; pârâţilor R., S. - 27.677 euro; pârâţilor T., U. - 27.677 euro; pârâtului V. - 27.677 euro; pârâtului W. - 27.677 euro; pârâtului X. - 39.838 euro, conform raportul de expertiză efectuat de expert OO., pe care l-a omologat. A respins cererile reconvenţionale, ca neîntemeiate. A menţinut modul de soluţionare al excepţiilor: lipsei calităţii procesuale active a reclamantei SC A. SRL pe cererea principală; lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor H., I., F. şi G. pe cererea principală; lipsei calităţii procesuale pasive a chemaţilor în garanţie Comuna Mogoşoaia prin Primar şi Oficiul Judeţean de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov pe cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţii R. şi S.; lipsei calităţii procesuale pasive a chemaţilor în garanţie Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, Oficiul Judeţean de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, Comuna Mogoşoaia prin Primar, notar public EE. şi Ministerul Justiţiei pe cererile de chemare în garanţie formulate de pârâţii W. şi V..

De asemenea, a obligat intimata BB. la plata cheltuielilor de judecată, astfel: reclamantei 18.190,72 RON (reprezentând taxe de timbru achitate la judecarea fondului şi în apel şi 501,7 RON onorariu de expert); apelanţilor aderenţi pârâţi PP. 637 RON (reprezentând taxa de timbru); apelantului aderent pârât V. 2.305 RON (reprezentând taxa de timbru) şi 1.000 RON (onorariu de avocat, redus în condiţiile art. 274 alin. (3) C. proc. civ.); apelantului aderent pârât X. 410 RON (reprezentând taxa de timbru); apelantului aderent pârât W. - 2.305 RON (reprezentând taxa de timbru) şi 500 RON (onorariu de expertiză); intimaţilor QQ. 1.000 RON (onorariu de avocat, redus în condiţiile art. 274 alin. (3) C. proc. civ.); intimaţilor RR. 1.000 RON (onorariu de avocat, redus în condiţiile art. 274 alin. (3) C. proc. civ.) şi a respins cererea intimaţilor SS. la obligarea la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.

Prin încheierea din 4 decembrie 2015, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondată, cererea de îndreptare eroare materială formulată de petentul W. privind Decizia nr. 484 din 16 octombrie 2015, pronunţată în Dosarul nr. x/2008.

Prin Încheierea din 18 decembrie 2015, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondată, cererea de îndreptare eroare materială formulată de petentul V. privind Decizia nr. 484 din 16 octombrie 2015, pronunţată în Dosarul nr. x/2008, având în vedere aceleaşi considerente ca cele reţinute prin încheierea din 4 decembrie 2015, din acelaşi dosar.

Prin Decizia civilă nr. 1459 din 30 iunie 2016, Înalta Curte a admis recursurile declarate de recurenţii-pârâţi D., E., F., G., H., I., L., M., N., O., R., S., U., T., V., W., X., J. şi K. şi de recurenta - chemată în garanţie BB. împotriva deciziei nr. 484A din 16 octombrie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie şi recursurile formulate de recurentul - pârât W. împotriva încheierii de şedinţă din data de 4 decembrie 2015 şi de recurentul-pârât V. împotriva încheierii de şedinţă din 18 decembrie 2015, s-a dispus casarea deciziei şi încheierilor recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe.

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa supremă a reţinut, în esenţă, că rejudecarea pricinii în faţa instanţei de apel s-a realizat fără respectarea obligatorie a îndrumărilor dispuse de instanţa de casare prin Decizia nr. 3035 din 5 noiembrie 2014 şi a dispoziţiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ., ci în condiţii care nu au asigurat garanţiile dreptului la un proces echitabil, guvernat de art. 21 alin. (3) din Constituţie şi art. 6 parag. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

Tot astfel, s-a reţinut că instanţa de apel, examinând incidenţa în cauză a prevederilor art. 58 din Legea nr. 7/1996, s-a limitat doar la a nota că transcrierea Contractului de vânzare-cumpărare nr. x/1995 s-a făcut în conformitate cu actele normative în vigoare în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, omiţând atât apărările formulate în speţă, prin care s-a contestat faptul că acest contract de vânzare-cumpărare a fost transcris în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni şi analiza probelor avute în vedere în analiza acestei situaţii de fapt şi de drept.

Cu referire la art. 59 din Legea nr. 7/1996, Înalta Curte a reţinut că instanţa de apel deşi a apreciat contradictoriu, reţinând că, la momentul înscrierii imobilului în cartea funciară, cumpărătoarea BB. şi autorităţile responsabile cu întocmirea evidenţelor nu au respectat procedurile legale a considerat că titlul chematei în garanţie BB. este afectat de clauza inserată în cuprinsul convenţiei, privind scutirea de cercetarea sarcinilor şi a situaţiei juridice a imobilului achiziţionat, aceste vicii fiind transmise şi contractelor de vânzare-cumpărare încheiate ulterior de această parte cu pârâţii în cauză.

De asemenea, s-a constatat că instanţa de apel a analizat atitudinea subiectivă a subdobânditorilor cu titlu oneros printr-o interpretare generală şi abstractă, iar nu cu referire la elemente concrete din speţă prin raportare la fiecare parte în cauză, raportându-se la premisa greşită că actele juridice respective sunt nelegale, deşi acestea se bucură de prezumţia de valabilitate.

Înalta Curte a constatat, în privinţa modului de soluţionare a cererilor reconvenţionale formulate de pârâţii J., K., H. şi I., că raţionamentul expus nu s-a axat pe o situaţie de fapt concret expusă cu privire la construcţiile în litigiu şi că analiza realizată nu s-a preocupat să lămurească un aspect esenţial al judecăţii, privind identificarea şi evaluarea eventualelor construcţiilor edificate de pârâţii în cauză pe terenul revendicat de reclamantă.

În legătură cu soluţia dată cererilor de chemare în garanţie formulate în contradictoriu cu Comuna Mogoşoaia prin Primar, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov şi Ministerul Justiţiei, Înalta Curte a observat că instanţa de apel, în condiţiile în care se invocase faptul că aceste părţi au calitate procesual pasivă în cauză, a conchis succint, raportat la concluziile raportului de expertiză omologat, că în mod corect s-au soluţionat excepţiile invocate fără a răspunde apărărilor formulate de apelantul X. în condiţiile art. 261 pct. 5 C. proc. civ.

Cât priveşte soluţionarea cererilor privind constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare nr. x/1995 şi nr. y/1994, Înalta Curte a constatat că motivarea instanţei de apel trebuia să se raporteze strict la motivele de fapt şi de drept expuse prin cererile formulate, în sensul de a se verifica dacă sunt aplicabile cauzele de nulitate susţinute de pârâţi la situaţia de fapt dedusă judecăţii, or, instanţa de apel a analizat doar parţial argumentele invocate de pârâţii şi s-a raportat la o situaţie de fapt greşită, respectiv că în speţă, instanţa de apel a reţinut că au fost admise toate cererile de chemare în garanţie, fără însă a motiva în vreun fel care sunt considerentele care au condus la formarea convingerii cum că pârâţii au fost evinşi, prin raportare la situaţia particulară a fiecărui pârât, respectiv că instanţa de apel trebuia să stabilească partea din hotărârea de prima instanţă ce se impune a fi conservată, pe temeiul puterii de lucru judecat, întrucât nu a fost criticată în apel şi să aibă în vedere limitele casării.

Cauza a fost înregistrată la data de 6 februarie 2017 pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie sub nr. x/2008.

Prin decizia civilă nr. 393 A din 17 aprilie 2018, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a luat act de renunţarea la drept a reclamantului, a admis formal apelul principal declarat de apelantul - reclamant SC A. SRL împotriva Sentinţei civile nr. 963 din data de 27 aprilie 2012, pronunţate de către Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în Dosarul nr. x/2008, a anulat, în parte, sentinţa atacată în sensul că a respins pe fond cele două capete de cerere vizând constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra clădirilor edificate de pârâţii H., I., J. şi K. şi revendicarea acestor clădiri.

Totodată, s-a dispus respingerea, ca nefondate, a apelurilor incidentale formulate de apelanţii-incidentali W. şi V. împotriva aceleiaşi sentinţe, au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate, fiind respinsă, ca nefondată, cererea reclamantului de acordare a cheltuielilor de judecată, fiind obligat reclamantul la plata cheltuielilor de judecată astfel: suma de 636 RON către apelanţii-pârâţi H. şi I., suma de 7.529 RON către apelantul-pârât V., suma de 4.329 RON către apelantul-pârât W.; suma de 2.559 RON către apelantul-pârât X., suma de 9.700 RON către intimaţii-pârâţi L. şi M., suma de 3.400 RON către intimaţii-pârâţi N. şi Vasile; 3.024 RON către intimaţii-pârâţi R. şi S., suma de 2.023 RON către intimaţii-pârâţi T. şi U.; 5.168 RON către intimaţii-pârâţi J. şi K., respectiv, suma de 2.700 RON către chemata în garanţie BB..

S-a luat act că intimaţii-pârâţi D. şi TT. au solicitat cheltuieli de judecată pe cale separată, respectiv că intimaţii-pârâţi N. şi O., R. şi S., T. şi U. şi L. şi M. şi-au rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată, constând în onorariul de avocat pe cale separată.

Pentru a dispune astfel, instanţa de rejudecare a reţinut, în esenţă, următoarele:

În ceea ce priveşte lanţul de transmisiuni imobiliare succesive, finalizat cu Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 286/1995 ce constituie titlul de proprietate de care se prevalează reclamanta, s-a constatat că practic, toate dobândirile succesive de proprietate care se interpun între proprietarul iniţial, CC. şi reclamant, inclusiv acesta, sunt dobândiri pe risc din perspectiva perioadelor ce nu au făcut obiectul verificărilor.

Instanţa de apel a constatat că într-o situaţie similară se află şi chemata în garanţie BB., care a renunţat expres, potrivit clauzelor contractuale la cercetarea registrului de transcripţiuni.

În ceea ce priveşte situaţia reclamantei, s-a apreciat că acesta trebuie considerată ca fiind transcrisă în Registrul de Transcripţiuni şi Inscripţiuni, prin raportare la relaţiile furnizate de OCPI, în urma solicitărilor instanţelor de rejudecare. Potrivit informaţiilor furnizate de OCPI în cadrul aceleiaşi adrese de răspuns, acesta nu deţine în arhivă o copie a contractului de vânzare cumpărare al reclamantei, la dosar fiind comunicată copia obţinută în urma demersurilor întreprinse la Camera Notarilor Publici, care poartă, potrivit observaţiilor instanţei, după încheierea de autentificare confirmarea faptului că respectul act de dobândire de drepturi reale imobiliare a fost transcris în Registrul de Transcripţiuni sub nr. x din data de 19 ianuarie 1995.

Examinând conţinutul transcrierii realizate, instanţa de apel a constatat că reclamanta nu figurează ca dobânditor. În acest context, s-a apreciat că împrejurarea că transcrierea s-a realizat parţial şi inexact nefiind imputabilă reclamantei nu e de natură să o priveze pe aceasta de beneficiul transcrierii şi de efectele juridice ce decurg din îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară.

În ceea ce priveşte statutul juridic al reclamantei, de proprietar transcris în registrul de transcripţiuni dar neînscris în cartea funciară, în opoziţie cu situaţia pârâţilor, care sunt proprietari tabulari şi posesori ai loturilor de teren revendicate, Curtea a apreciat că prevederile art. 58 coroborate cu art. 59 din Legea nr. 7/1996, evidenţiază că legiuitorul pune pe plan de egalitate atât proprietarul tabular, cât şi pe cel transcris, dar neînscris în cartea funciară, în condiţiile în care atât sistemul registrelor de transcripţiuni, cât şi sistemul de carte funciară instituit de Legea nr. 7/1996 produc, în esenţă, acelaşi efect juridic la înscrierea drepturilor reale imobiliare, conferind opozabilitate faţă de terţi.

Prin urmare, s-a apreciat că simpla înscriere în cartea funciară a uneia dintre părţi nu poate constitui, prin ea însăşi, în cadrul acţiunii de faţă, un criteriu de preferinţă în detrimentul părţii adverse.

Din interpretarea art. 58 alin. (1), art. 59 şi art. 61 din Legea nr. 7/1996 instanţa de apel a reţinut că legiuitorul recunoaşte efectele specifice juridice transcrierilor realizate în registrele de transcripţiuni, conform normelor în vigoare la momentul îndeplinirii acestor forme de publicitate imobiliară, după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, care instituie un sistem de publicitate imobiliară cu totul diferit de cel reglementat de C. civ. vechi, astfel că, se permite funcţionarea în paralel a sistemului de carte funciară cu sistemul de transcripţiuni, tocmai datorită faptului că lucrările cadastrului general nu s-au putut realiza la parametrii optimi.

Din această perspectivă, instanţa de apel a observat că reclamanta nu a invocat şi nici nu a dovedit, că ar fi formulat o cerere de înscriere a dreptului său, în conformitate cu prevederile art. 61 din Legea nr. 7/1996, conduită de natură să denote o lipsă de preocupare faţă de situaţia juridică a proprietăţii sale imobiliare şi faţă de posibilitatea de a uza de toate instrumentele juridice puse la dispoziţie pentru conservarea şi opozabilitatea dreptului său.

În consecinţă, instanţa de apel a apreciat că pentru situaţia juridică a reclamantei sunt incidente prevederile art. 58 din Legea nr. 7/1996 şi cele ale art. 72 alin. (2) din aceeaşi lege, în sensul că aceasta se bucură de opozabilitatea dreptului său real imobiliar faţă de terţi, în virtutea transcrierii titlului său în registrul de transcripţiuni.

Curtea de apel a mai reţinut că, din analiza succesiunii operaţiunilor juridice realizate de părţile litigante, în cauză, rezultă că reclamanta a dobândit şi şi-a transcris dreptul de proprietate dobândit la data de 19 ianuarie 1995, iar pârâţii au dobândit dreptul de proprietate asupra celor 11 loturi de teren, dezmembrate de chemata în garanţie BB. în perioada iulie 2004 - mai 2005, când s-au şi intabulat, ceea ce denotă faptul că în intervalul de timp cuprins între 1996 - 2004, reclamanta avea atât posibilitatea legală, conform prevederilor art. 61 din Legea nr. 7/1996, cât şi posibilitatea practică, prin raportare şi la prevederile art. 72 alin. (2) din aceeaşi lege (care prevăd expres că la finalizarea lucrărilor cadastrale şi a noilor registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul unei judeţ, îşi încetează aplicabilitatea vechile dispoziţii legale ce reglementau publicitatea imobiliară) de a-şi înscrie dreptul real dobândit de la autorul iniţial, CC., într-o carte funciară nedefinitivă.

În subsidiar, pornind de la caracterul incomplet şi inexact al modalităţii în care s-a realizat transcrierea actului juridic, de care reclamanta se prevalează pentru dovedirea dreptului de proprietate revendicat, instanţa de apel a apreciat că terţilor le poate fi opus doar ceea ce a fost transcris şi în forma şi în limitele în care s-a transcris, astfel că, din perspectiva pârâţilor, reclamanta nu este beneficiarul îndeplinirii formelor de publicitate imobiliară, cu consecinţa inopozabilităţii dreptului său.

Instanţa de apel a reţinut că pârâţii sunt dobânditori ulteriori ai aceluiaşi drept real imobiliar, care s-au încrezut cu bună credinţă în cuprinsul cărţii funciare, ce o consacra drept proprietar tabular pe chemata în garanţie BB., neexistând nici un indiciu al fraudei acestora şi cărora nu le revenea în niciun fel obligaţia transcrierii, având în vedere sancţiunea care intervine în cazul neîndeplinirii formelor de publicitate imobiliară, constând în inopozabilitatea dreptului real faţă de terţi, sancţiune tradusă prin lipsirea de eficacitate juridică a actului sau faptului juridic generator se ajunge la concluzia că dreptul de proprietate al reclamantei nu ar putea fi opus, respectiv valorificat cu succes faţă de pârâţi, care se situează pe poziţia terţilor.

S-a mai reţinut că, indiferent de modalitatea în care s-ar tranşa situaţia juridică a reclamantei, prin prisma îndeplinirii formalităţilor de transcriere, incidenţa în cauză a principiului publicităţii materiale este certă, iar prin expirarea termenului de 3 ani, calculat în condiţiile dispoziţiilor art. 38 din Legea nr. 7/1996, pârâţii îşi consolidează, în temeiul unui efect al legii, dreptul real imobiliar intrat în patrimoniul lor, prin mijlocirea unui act translativ de proprietate, care se dovedeşte a fi nevalabil, pentru lipsa calităţii înstrăinătorului (direct chemata în garanţie BB. şi mediat, CC.) de proprietar.

Raportându-se la statuările deciziilor de casare instanţa de apel a apreciat că este necesar a avea în vedre împrejurarea că pârâţii sunt dobânditori în regim de carte funciară, proprietari tabulari şi posesori ai parcelor de teren cumpărate de la chemata în garanţie BB. şi că aceştia s-au apărat prin invocarea principiului publicităţii materiale pentru a paraliza acţiunea în revendicare promovată de reclamantă.

Având în vedere că data încheierii contractelor de vânzare cumpărare de către pârâţi se situează în intervalul iulie 2004 - mai 2005, curtea de apel s-a raportat în analiza sa la forma Legii nr. 7/1996 în vigoare începând cu data de 7 iunie 2004, adică anterior modificărilor aduse prin dispoziţiile Legii nr. 247/2005.

Raportându-se la dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, instanţa de apel a constatat că aceste norme instituie o prezumţie absolută, iuris et de iure care reprezintă fundamentul principiului publicităţii materiale, principiu menit să ocrotească terţul subachizitor, considerând că înscrierea dreptului acestuia în cartea funciară este exactă dacă a dobândit dreptul cu titlu oneros şi cu bună credinţă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare şi care produce efecte numai dacă s-a împlinit termenul în care adevăratul proprietar putea să exercite împotriva terţului subdobânditor acţiunea în rectificare de carte funciară.

În privinţa condiţiilor ce se cer a fi întrunite cumulativ pentru ca terţul dobânditor să beneficieze de protecţia conferită de înscrierea drepturilor reale în cartea funciară, în virtutea principiului publicităţii materiale s-a reţinut că acestea decurg din interpretarea dispoziţiilor art. 38 din Legea nr. 7/1996 şi constau în: existenta unei inexactităţi în privinţa înscrierii în cartea funciară a titularului aparent sau dobânditorului nemijlocit(sau succesorul tabular), cu precizarea că acesta din urmă trebuie să fi fost înscris în cartea funciară ca titular al dreptului la data la care terţul subdobânditor a formulat cererea de înscriere a dreptului său, deoarece altfel s-ar încălca principiul relativităţii înscrierii, respectiv să fi avut loc o transmisiune valabilă, cu titlu oneros şi cu titlu particular, iar dobândirea dreptului real să se realizeze de către terţul care a îndeplinit la rândul său formalităţile de publicitate imobiliară, prin înscrierea dreptului real care i s-a transmis, în cartea funciară, cu bună-credinţă. De asemenea, s-a constatat că pentru aplicarea principiului publicităţii materiale este necesară expirarea unui termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere a dobânditorului nemijlocit sau a titularului aparent.

În acest context, instanţa de apel a apreciat că în prezenta cauză, cel care se pretinde a fi titularul adevărat al dreptului de proprietate se identifică în persoana reclamantului, terţii subdobânditori se regăsesc în persoana pârâţilor, iar dobânditorul nemijlocit, autorul tabular al terţilor subachizitori se identifică în persoana chematei în garanţie BB..

S-a apreciat că adevăratul proprietar, vătămat prin înscrierea nevalabilă se situează în aceeaşi situaţie cu antecesorul tabular, în sensul că niciunul a avut o contribuţie la efectuarea înscrierilor nevalabile, astfel că fiind evident caracterul clandestin al operaţiunii juridice de transfer sau constituire de drepturi reale în favoarea lui secundus, nu există nicio raţiune pentru a se putea considera doar în ipoteza proprietarului netranscris, faptul că nu ar fi putut reacţiona, fiind în imposibilitatea de a-şi apăra drepturile, neavând cunoştinţă de existenţa şi conţinutul înscrierilor inexacte din cartea funciară, o asemenea distincţie negăsindu-şi suport legal, cu atât mai mult cu cât acesta avea posibilitatea, în temeiul dispoziţiilor art. 61 din Legea nr. 7/1996 să ceară şi să obţină înscrierea dreptului său într-o carte funciară nedefinitivă.

Curtea a apreciat că acest principiu îşi găseşte incidenţa ori de câte ori un subdobânditor tabular e în pericol de a fi evins, deşi el a dobândit cu bună credinţă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare (cu îndeplinirea cumulativă a celorlalte cerinţe legale prevăzute de dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996), indiferent de numărul transmisiunilor imobiliare anterioare şi de câte dintre acestea poartă viciul relei credinţe a dobânditorilor intermediari, în sensul că au cunoscut nevalabilitatea titlului lor de dobândire.

Astfel, s-a apreciat că, interpretând sistematic întreaga reglementare a acestei materii, nu este incidentă o omisiune involuntară a legiuitorului, ci una intenţionată, ce reflectă intenţia acestuia de a conferi principiului publicităţii materiale un câmp extins de aplicabilitate.

Corelativ acestor aspecte, instanţa de apel a relevat pasivitatea reclamantei care, timp de 12 ani, nu a luat nicio măsură pentru protejarea şi conservarea dreptului de care se prevalează în prezentul proces, astfel încât deşi nu se reţine şi nu s-ar putea reţine vreo culpă a reclamantului pentru crearea unei situaţii tabulare neconforme realităţii, atitudinea sa de pasivitate a favorizat acest lucru.

În ceea ce priveşte invocarea prevederilor art. 79 din Legea nr. 71/2011, s-a constatat că înscrierea în cartea funciară a pârâţilor s-a realizat anterior intrării în vigoare a noului C. civ., precum şi faptul că în ipoteza pârâţilor, termenul de 3 ani, instituit de dispoziţiile art. 38 din Legea nr. 7/1996, în interiorul căruia operează suspendarea principiului publicităţii materiale, este deja împlinit, ceea ce conduce la concluzia inaplicabilităţii în cauză a acestor prevederi legale.

Instanţa de apel a constatat că principiul publicităţii materiale este un principiu de drept substanţial, nu de natură procesuală, fiind considerat un mod originar de dobândire a drepturilor reale imobiliare, dând expresie unei excepţii veritabile de la principiile conform cărora nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are şi, respectiv, potrivit căruia anularea actului principal atrage şi anularea celui subsecvent.

În privinţa respectării acestor cerinţe, care condiţionează producerea efectelor juridice ce decurg din aplicarea principiului publicităţii materiale, s-a reţinut că CC., proprietarul iniţial a dobândit terenul în litigiu prin Titlul de proprietate nr. x/1992 emis în temeiul legislaţiei fondului funciar, prin operaţiunea de reconstituire, iar acest titlu a fost înregistrat în registrul de transcripţiuni la data de 19 iulie 1993. CC. a înstrăinat la data de 4 decembrie 2003 terenul către chemata în garanţie BB., în condiţiile în care, în perioada anilor 1992 - 1993 vânduse acelaşi teren, către autorii reclamantei.

Având în vedere că nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are, faţă de situaţia de fapt expusă, care relevă o nevaliditate a contractului de vânzare-cumpărare a chematei în garanţie determinată de lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului, lipsă care dăinuie din momentul în care CC. a înstrăinat terenul prima dată la nivelul anilor 1992 - 1993, instanţa de apel a reţinut că este îndeplinită prima condiţie a principiului publicităţii materiale, referitoare la existenţa unei înscrieri inexacte în cartea funciară.

De asemenea, s-a constatat că, prin înscrierea dreptului real imobiliar dobândit de chemata în garanţie BB. în cartea funciară, s-a creat o aparenţă de proprietate în favoarea acesteia, chiar dacă, în realitate, înscrierea este inexactă şi nu s-a putut realiza transferul dreptului real în litigiu.

Totodată, raportat la succesiunea operaţiunilor juridice prin care chemata în garanţie, primul proprietar tabular, a dezmembrat la data de 25 martie 2004 terenul cumpărat de la CC., în suprafaţă totală de 9.500 mp, în 11 loturi, pe care le-a vândut pârâţilor în intervalul iulie 2004 - mai 2005, s-a reţinut că este îndeplinită şi condiţia care constă în transmiterea sau constituirea de către cel înscris în cartea funciară(secundus) a unui drept în favoarea terţilor prin acte juridice valabile, cu titlu oneros şi cu titlu particular.

În privinţa condiţiei referitoare la buna credinţă a terţilor subdobânditori cu titlu oneros, curtea de apel a constatat că sunt incidente prevederile art. 34 din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la momentul perfectării contractelor de vânzare cumpărare ale pârâţilor.

În ceea ce priveşte atitudinea subiectivă a autoarei BB., care a renunţat expres la verificarea registrului de transcripţiuni, s-a constatat că această manieră de dobândire a dreptului real imobiliar este o cumpărare pe risc de natură să afecteze buna credinţă a chematei în garanţie.

În privinţa apărărilor chematei în garanţie referitoare la verificările efectuate de aceasta în privinţa evidenţelor fiscale ale imobilului, s-a apreciat că acestea nu sunt de natură să-i confere, prin ele însele, beneficiul bunei credinţe, chiar dacă au relevat calitatea lui CC. de titular de rol fiscal şi nu pe cea a reclamantei (ceea ce ar conduce la concluzia existenţei unei duble evidenţe fiscale pentru acelaşi teren), deoarece menţiunile registrelor de evidenţă fiscală nu sunt apte să dovedească existenţa dreptului de proprietate în patrimoniul unei persoane, iar simpla şi exclusiva cercetare a acestor înregistrări fiscale nu poate constitui o verificare suficientă pentru clarificarea situaţiei juridice a imobilului, obiect al transmisiunii sau constituirii de drepturi reale .

Prin urmare, s-a conchis că buna-credinţă a autoarei BB. este viciată sub acest aspect, astfel că problema ce se impune a fi elucidată este dacă acest viciu radiază şi asupra pârâţilor, terţi cumpărători cu titlu oneros.

Instanţa de apel a apreciat că atitudinea subiectivă a chematei în garanţie nu este de natură să influenţeze buna credinţă, prezumată, conform legii, a pârâţilor, respectiv că trebuie avută în vedere conduita ulterioară a chematei în garanţie care, a supus formelor de publicitate imobiliară, prevăzute de Legea nr. 7/1996, actul său de dobândire a terenului, iar la scurt timp după intabularea dreptului real în cartea funciară, a dezmembrat parcela de teren de 9.500 mp în 11 loturi, pe care le-a înstrăinat pârâţilor din cauză, toate aceste operaţiuni derulându-se pe parcursul a aproximativ 1 an şi jumătate (13 iulie 2004 - 19 mai 2005), constatând, totodată, că o atare conduită este similară circumstanţelor prezente în cadrul şirului de transmisiuni succesive încheiat cu dobândirea terenului de către reclamantă.

În acest sens, instanţa de apel a reţinut incidenţa prevederilor art. 54 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, că la momentul cumpărării loturilor de teren, pârâţii au avut girul verificărilor de specialitate realizate de o autoritate competentă în domeniu, astfel că, practic, din punctul lor de vedere, graţie contextului normativ anterior examinat, asumarea riscului de către chemata în garanţie la momentul dobândirii dreptului de proprietate imobiliară, nu avea conotaţiile unei împrejurări de natură a le ridica suspiciuni, deoarece, prin aplicarea corectă şi coerentă a prevederilor art. 54 din Legea nr. 7/1996, dacă s-ar fi identificat vreo problemă de nevalabilitate sau ineficacitate a titlului lui BB., intabularea trebuia respinsă.

Din această perspectivă, instanţa de apel a apreciat că obligaţia de diligenţă a pârâţilor nu trebuie supradimensionată, în sensul că pentru a-şi conserva buna credinţă şi a neutraliza efectele cumpărării pe risc a terenului de către autorul lor imediat, pârâţii să fie ţinuţi a îndeplini ei înşişi verificările în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, pe care chemata în garanţie a renunţat să le efectueze, dar pe care OCPI ar fi trebuit în mod imperios să le realizeze anterior deschiderii noii cărţi funciare şi înscrierii dreptului de proprietate în favoarea lui BB..

Curtea de apel a apreciat că a considera altfel ar însemna o agravare nejustificată a situaţiei terţilor subdobânditori, prin punerea în sarcina lor a unei obligaţii de verificare împovărătoare, care îmbracă forma unei sarcini disproporţionate şi incompatibile cu principiile cărţii funciare, având în vedere mai ales principiul forţei probante a înscrierilor de carte funciară, consacrat de prevederile art. 33 din Legea nr. 7/1996 şi principiul specialităţii, potrivit căruia cuprinsul cărţii funciare trebuie să fie exact, clar şi complet, astfel încât să nu existe nicio îndoială în privinţa felului, obiectului şi semnificaţiei înscrierilor pe care le atestă.

Cum potrivit dispoziţiilor art. 34 din Legea nr. 7/1996, buna-credinţă a pârâţilor se examinează la momentul înregistrării cererii de înscriere a dreptului real dobândit în cartea funciară, prin raportare la conţinutul cărţi funciare, în sensul dacă era notată vreo acţiune prin care să se conteste conţinutul acesteia sau dacă au cunoscut cauza de inexactitate din altă parte, s-a constatat că materialul probator administrat în cauză nu relevă niciuna dintre aceste situaţii, şi nici nu s-a dovedit de către partea adversă, în speţă reclamanta, căreia îi revine sarcina probei relei credinţe, că pârâţii ar fi avut cunoştinţă de lipsa calităţii de proprietar a lui CC. şi implicit a lui BB., autorul nemijlocit al acestora şi nici de calitatea reclamantei de titular al dreptului de proprietate asupra aceluiaşi teren.

Curtea a observat că înstrăinarea dreptului de proprietate s-a realizat cu verificarea cuprinsului cărţii funciare, potrivit extraselor de carte funciare care au însoţit fiecare operaţiune juridică în parte şi care au relevat inexistenţa vreunui impediment, precum şi cu verificarea corespunzătoare a situaţiei fiscale a fiecărui lot de teren, potrivit certificatelor fiscale emise de Primăria Mogoşoaia, care au relevat că toate sarcinile fiscale, constând în taxe şi impozite, sunt achitate la zi de către vânzător.

Suplimentar, s-a argumentat că raportat la atitudinea pasivă şi neglijentă a titularului dreptului evins de a nu contesta exactitatea înscrierilor din cartea funciară, respectiv la faptul că legalitatea şi realitatea înscrierilor în cartea funciară au făcut obiectul unor verificări prealabile din partea agentului instrumentator (notarul public) cât şi a autorităţii de carte funciară validarea soluţiei contrare ar însemna să se diminueze considerabil valoarea înscrierilor în cartea funciară şi să fie privită cu suspiciune valabilitatea oricărei convenţii prin care se transmite sau de constituie drepturi reale imobiliare, ceea ce ar limita drastic forţa, credibilitatea şi avantajele incontestabile ale sistemului de carte funciară, deşi reglementarea prevederilor art. 34 din Legea nr. 7/1996 relevă că intenţia legiuitorului a fost de a-l exonera pe terţul subdobânditor de obligaţia de cercetare a documentelor de carte funciară.

În plus, ambii antecesori ai pârâţilor - BB. şi CC. - îşi legitimau calitatea de proprietar prin titluri de proprietate (reprezentate de contractul de vânzare cumpărare, respectiv Titlul de proprietate nr. x/1992) supuse formalităţilor de publicitate imobiliară, prin înscriere în cartea funciară, respectiv prin transcriere în registrul de transcripţiuni, şi care, prin conţinutul lor nu creează aparenţa în sensul că ar fi contrare cuprinsului cărţii funciare.

În ceea ce priveşte momentul la care trebuie verificată buna credinţă a terţilor subachizitori, curtea de apel a reţinut că este vorba exclusiv de momentul înregistrării cererii de înscriere a dreptului real dobândit, în condiţiile în care toate efectele juridice ale înscrierilor în cartea funciară retroactivează până la data introducerii cererii de înscriere.

În consecinţă, curtea de apel a concluzionat că pârâţii sunt dobânditori de bună- credinţă, care au procedat, în acord cu dispoziţiile legale, la verificarea cuprinsului cărţii funciare la momentul autentificării contractelor de vânzare cumpărare, prin obţinerea extraselor de carte funciară, care nu au relevat niciun impediment de natura celor stabilite de prevederile art. 34 din Legea nr. 7/1996.

În ceea ce priveşte termenul de 3 ani instituit de prevederile art. 38 din Legea nr. 7/1996, s-a constatat că acesta curge de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului real imobiliar a cărui rectificare se cere, adică de la data înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară formulată de secundus, a cărui poziţie este ocupată în speţa de faţă de chemata în garanţie BB., iar în cauză, titlul acestei autoare s-a înscris în cartea funciară la data de 22 decembrie 2003, în timp ce acţiunea reclamantului având ca obiect revendicarea imobiliară, a fost introdusă la data de 9 octombrie 2007, respectiv după împlinirea termenului impus de legea specială pentru a se produce efectele juridice ale principiului publicităţii materiale.

În consecinţă, s-a reţinut că situaţia juridică a terţilor dobânditori de bună-credinţă (pârâţii) s-a consolidat în mod definitiv, şi în dauna adevăratului proprietar.

Cum scopul reclamantului la promovarea acestei acţiuni este recunoaşterea calităţii sale de proprietar al terenului în suprafaţă totală de 9.500 mp dobândit de pârâţi, având în vedere că pârâţii stăpânesc terenul şi sunt înscrişi în cartea funciară, aspect ce constituie pentru reclamant un impediment major pentru în a-şi exercita atributele dreptului de proprietate, inclusiv de a-l supune publicităţii imobiliare, potrivit noului sistem de carte funciară, mijlocul procesual pe care reclamantul îl are la dispoziţie este rectificarea cuprinsului cărţii funciare, având în vedere că reclamantul se prevalează în susţinerea demersului său judiciar de existenţa veritabilă a dreptului de proprietate în patrimoniul său.

Prin urmare, rectificarea cărţii funciare nu trebuie privită ca o simplă operaţiune scriptică de remediere a cuprinsului cărţii funciare, deoarece acţiunea în rectificare include sau cel puţin se impune a fi precedată de o judecată pe fondul drepturilor reale imobiliare aflate în concurs, care implică, ca mecanism logico-juridic, compararea acestora pentru a stabili care este preferabil, ceea ce echivalează cu o acţiune în revendicare(în cadrul căreia se va stabili prevalenţa dreptul real al uneia dintre părţile litigante).

Prin urmare, revendicarea imobiliară, astfel cum a fost formulată de reclamant în cauza de faţă, este o etapa absolut necesară a rectificării de carte funciară, în condiţiile în care efectul inerent al recunoaşterii, ca prevalent, a dreptului reclamantului ar avea drept consecinţă radierea drepturilor reale înscrise în favoarea pârâţilor sau recunoaşterea dreptului de proprietate, invocat de pârâţi, determină în cazul reclamantului pierderea dreptului său, astfel că nu se mai pune problema intabulării, punându-se astfel în acord situaţia tabulară cu cea reală, stabilită de organul judiciar prin evaluarea drepturilor reale pe care sprijină părţile în litigiu.

Pentru considerentele expuse în detaliu, răspunzându-se chestiunilor de drept, trasate de instanţa supremă prin cele două decizii de casare, s-a apreciat că acţiunea în revendicare constituie un mijloc de apărare a dreptului de proprietate al reclamantului, dar rezultatul său este determinat prin aplicarea regulilor de carte funciară.

În ceea ce priveşte celelalte aspecte invocate de reclamant prin cererea de apel, instanţa de apel a reţinut că protecţia întemeiată pe prevederile art. 41 din Constituţie şi art. 1 din primul protocol adiţional la CEDO, de care se prevalează apelantul principal nu este contrazisă sau minimizată de aplicarea dispoziţiilor legale incidente cauzei, iar protecţia oferită de normele constituţionale şi convenţionale care operează în aceeaşi parametri şi în cazul pârâţilor, care, de asemenea, se legitimează ca titulari ai dreptului real al imobilului teren în litigiu nu o pot pune la adăpost de aplicarea normelor dreptului intern, ce reglementează modalitatea de soluţionare a concursului între mai mulţi titulari ai aceluiaşi drept de proprietate.

În ceea ce priveşte susţinerile reclamantei referitoare la îndeplinirea formalităţilor administrative de înregistrare fiscală a dreptului de proprietate dobândit, s-a constatat că potrivit relaţiilor furnizate de autorităţile fiscale competente reiese că reclamantul şi-a deschis rol fiscal la data de 24 ianuarie 1995, imediat după perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, iar ulterior a mai depus declaraţii de impunere la data de 8 octombrie 2004 şi 26 octombrie 2005, Primăria Comunei Mogoşoaia comunicând, totodată, un tabel centralizator cuprinzând debitele restante ale acesteia pe perioada 1 ianuarie 2014 - 1 ianuarie 2018.

Deşi înscrierea imobilului în evidenţele fiscale atât de către reclamantă, cât şi de către pârâţi nu are relevanţă prin ea înseşi, în condiţiile în care litigiul poartă asupra dreptului de proprietate imobiliară, ce nu poate fi dovedit prin înmatricularea fiscală a imobilului curtea de apel a apreciat că se impune valorizarea evidenţelor fiscale exclusiv în coroborare directă şi strânsă cu evidenţele de carte funciară, care dovedeau existenţa dreptul de proprietate asupra terenului achiziţionat de pârâţi, pentru a statua asupra bunei lor credinţe.

În subsidiar, analizând acţiunea în revendicare a reclamantei din perspectiva criteriilor clasice de comparare a titlurilor părţilor, instanţa de apel a reţinut că atât aceasta, cât şi pârâţii au dobândit un drept real imobiliar supus formelor de publicitate imobiliară, potrivit legii în vigoare la momentul dobândirii, context în care, ţinând cont şi de aspectele obligatorii, referitoare la teoria validităţii aparenţei în drept, pe care instanţa supremă le-a impus a fi dezlegate de către instanţa de rejudecare, s-a constatat că această teorie este confirmată de doctrină şi jurisprudenţă ca fiind aplicabilă şi în cadrul acţiunii în revendicare.

Făcând trimitere la condiţiile statuate pe cale jurisprudenţială şi doctrinară pentru aplicarea acestei teorii şi la efectele produse, s-a reţinut, în esenţă, că teoria aparenţei conturează un mod de dobândire a drepturilor subiective civile, iar noţiunea de proprietate aparentă desemnează modul de dobândire care legitimează dreptul de proprietate în patrimoniul terţului, care a contractat cu proprietarul aparent fiind aplicabilă în ipoteza înstrăinării cu titlu oneros a bunului altuia, astfel încât, în măsura în care operează proprietatea aparentă, terţul dobânditor, deşi a încheiat actul juridic translativ de proprietate cu un non dominus, respectiv cu o persoană care a înstrăinat bunul altuia, nu va mai putea fi evins de proprietarul iniţial.

Verificând incidenţa în cauză a acestei instituţii, instanţa de apel a reţinut că pârâţii au dobândit loturile de teren de la chemata în garanţie, care ocupă poziţia unui proprietar aparent, înscris în cartea funciară, respectiv că, doctrina acceptă unanim faptul că respectarea formalităţilor de publicitate imobiliară are ca efect, de principiu, limitarea cazurilor de proprietate aparentă aducând la cunoştinţa terţilor anumite situaţii juridice, dar şi că, în egală măsură, pot contribui la crearea erorii comune prin înscrierea titlului proprietarului aparent.

Ca urmare, s-a apreciat această ipoteza este incidentă în speţa de faţă, coroborat cu faptul că pârâţii au depus toate diligenţele necesare şi au obţinut la momentul perfectării actelor de înstrăinare, aşa cum relevă clauzele contractelor de vânzare cumpărare, extrasul de carte funciară pentru fiecare lot de teren, care nu a scos în evidenţă existenţa vreunui impediment la cumpărare sau vreo împrejurare susceptibilă să reliefeze vreo neconcordanţă între situaţia tabulară şi cea reală, precum şi certificatul fiscal, care atestă, în concordanţă cu extrasul, calitatea lui BB. de titular de rol fiscal fără restanţe fiscale.

Având în vedere că BB., autorul imediat al pârâţilor a fost prima care şi-a înscris dreptul de proprietate, dobândit în temeiul unui titlu de proprietate nevalabil, deschizându-se carte funciară pentru prima dată pentru terenul revendicat, s-a reţinut incidenţa în cauză a prevederilor art. 54 din Legea nr. 7/1996, care impun expres judecătorului de carte funciară verificarea riguroasă a situaţiei dreptului de proprietate supus întabulării, ceea ce implica, în condiţiile date, verificarea efectivă a registrelor de transcripţiuni, astfel că verificările întreprinse de pârâţi în mod s-au just s-au limitat la cercetarea cuprinsului cărţii funciare.

S-a apreciat că, pornind de la toate caracteristicile şi principiile cărţii funciare, examinate anterior, care conferă o garanţie concretă, sub aspectul existenţei şi valabilităţii drepturilor reale intabulate, înscrierea dreptului de proprietate asupra terenului de 9.500 mp dobândit de chemata în garanţie este de natură să creeze o aparenţă de proprietate în persoana sa, din punctul de vedere al pârâţilor, terţi subdobânditori, care au contractat cu credinţa, întemeiată pe înscrierea existentă în cartea funciară, că dreptul autorului lor a fost verificat în privinţa existenţei sale la momentul intabulării chematei în garanţie şi al deschiderii cărţii funciare pentru prima dată pentru terenul în litigiu, astfel că neverificarea registrelor de transcripţiuni de către aceştia nu poate fi calificată drept o dovada de lipsă de diligenţă, de natură să-i priveze de beneficiile aparenţei de proprietate în care s-au încrezut.

Concluzionând, curtea de apel a considerat că realizarea formelor de publicitate imobiliară în favoarea chematei în garanţie, conform regimului de carte funciară, caracterizat prin rigoare şi disciplină transmisiunilor şi a constituirilor de drepturi reale imobiliare, constituie o cauză de eroare comună şi invincibilă, ce confirmă buna credinţă a pârâţilor şi eroarea scuzabilă în care s-au aflat.

Pe cale de consecinţă, reţinând aplicabilitatea teoriei validităţii aparenţei în drept, instanţa de apel a apreciat că şi din perspectiva dreptului comun, acţiunea în revendicare clasică a reclamantului nu ar putea avea şanse de câştig în faţa pârâţilor, subdobânditori de bună credinţă şi cu titlu oneros, care s-au aflat în eroare comună şi insurmontabilă la dobândirea loturilor de teren, întrucât înscrierea unui drept real este de natură să determine convingerea generală că titularul aparent este adevăratul proprietar.

Răspunzând argumentului reclamantei întemeiat pe imprescriptibilitatea acţiunii în rectificare, instanţa de apel l-a înlăturat ca nefondat, apreciind că acţiunea în rectificare îşi păstrează neatins caracterul imprescriptibil, putându-se intenta oricând numai dacă nu sunt îndeplinite condiţiile cumulative în care operează principiul publicităţii materiale.

În privinţa porţiunii de teren de 500 mp despre care reclamantul învederează că a fost dobândită de antecesorii săi de la GG. şi nu de la CC., instanţa de apel, raportându-se la concluziile raportului de expertiză topografică, a constatat, analizând comparativ planul aferent actul de dezmembrare, realizat de chemata în garanţie BB., cu situaţia topografică constată pe teren, că expertul a reţinut existenta unei extinderi a terenului lotizat de către BB. în x, cu suprafaţa de 9.500 mp, spre Şoseaua Bucureşti - Târgovişte, suprapunându-se cu fosta parcela GG., menţionată iniţial ca vecinătate estică a terenului din titlul de proprietate a lui CC., context în care a conchis că porţiunea de 500 mp, identificată prin patrulaterul a-b-c-d este inclusă în lotul cu numărul cadastral x din parcelarea efectuată de chemata în garanţie, fiind o triplă suprapunere de proprietăţi.

În acest context, instanţa de apel a apreciat că, nici în acest caz nu este înlăturat de la aplicare principiul publicităţii materiale, acesta operând în toate cazurile în care înscrierea în favoarea lui secundus, adică chemata în garanţie BB., este inexactă, cauza acestei inadvertenţe, putând consta în lipsa titlului sau în nevalabilitatea sa.

Or, din moment ce pârâţii UU. au dobândit lotul de teren pe care l-au înscris în cartea funciară de la BB., lot care include şi această suprafaţă de 500 mp, s-a apreciat că este incidentă situaţia în care caracterul inexact al înscrierii în cartea funciară a chematei în garanţie se datorează lipsei titlului de proprietate, în privinţa acestei parcele, ipoteză care, sub aspectul consecinţelor juridice, nu diferă cu nimic de cea a celorlalte loturi de teren.

În ceea ce priveşte apelurile incidentale, s-a constatat că pârâţii V., W., X. şi H. şi I. au repus în discuţie, prin intermediul lor, cererile de garanţie formulate, în ipoteza admiterii apelului principal al reclamantului, iar în cazul apelului incident promovat de pârâţii H. şi I., s-a readus în discuţie şi cererea reconvenţională formulată, sub aspectul constatării nulităţii contractelor de vânzare cumpărare al reclamantului şi al antecesorului său SC VV. SRL, determinat de motivul neautenficării împuternicii de care s-au prevalat reprezentanţii societăţilor comerciale la perfectarea contractelor de vânzare cumpărare.

În privinţa cererii reconvenţionale, s-a constatat că deşi în faza judecăţii în primă instanţă, apelanţii pârâţi H. şi I. au invocat nulitatea celor două contracte de vânzare cumpărare din perspectiva a două motive de nulitate: cel anterior menţionat şi încălcarea principiului specialităţii şi frauda la lege, justificat de faptul că dobândirea terenului de către reclamant s-a realizat în condiţiile în care societatea comercială respectivă nu a desfăşurat niciodată vreo activitate comercială, iar asociatul acesteia fiind cetăţean străin a urmărit de fapt să eludeze prevederile legale care nu-i permit dobândirea terenurilor în proprietate pe teritoriul României, prin apelul incident nu s-a mai susţinut şi cel de-al doilea motiv de nulitate referitor la principiul specialităţii capacităţii de folosinţă şi frauda la lege.

În consecinţă, instanţa de apel a constatat, în principal, faptul că este obligată să se pronunţe în limitele învestirii, astfel că poate examina doar primul motiv de nevalabilitate, reiterat prin cererea de declarare a apelului incident.

Un alt aspect apreciat relevant a vizat faptul că prima instanţă a respins ca lipsită de interes cererea reconvenţională formulată de pârâţii H. şi I., justificat de faptul că, faţă de respingerea acţiunii introductive a reclamantului, aceştia nu pot obţine un folos suplimentar în temeiul cererii reconvenţionale formulate.

Având în vedere că aceşti pârâţi nu au promovat apel principal, prin care să supună cenzurii instanţei de control judiciar soluţionarea cererii reconvenţionale în temeiul excepţiei lipsei de interes, instanţa de apel a conchis că examinarea fondului pretenţiilor formulate prin intermediul cererii reconvenţionale s-ar impune doar în ipoteza în care s-ar admite apelul principal şi implicit cererea de chemare în judecată a reclamantei, astfel că, sub aspect procedural, este inutilă reexaminarea motivului de nulitate invocat în privinţa celor două contracte de vânzare cumpărare.

Cu toate acestea, raportându-se la îndrumările obligatorii, în temeiul prevederilor art. 315 C. proc. civ., trasate de instanţa supremă prin decizia de casare, instanţa de apel a apreciat că se impune analiza substanţială a aspectelor de drept invocate prin cererea reconvenţională de pârâţii H. şi I., în limitele motivelor de nulitate reiterate în apelul incident şi în considerarea apărărilor de fond invocate de pârâţi, prin întâmpinările formulate împotriva apelului principal al reclamantului.

Sub acest aspect, s-a statuat că examinarea relaţiilor furnizate de ORC, relevă faptul că SC VV. SRL a avut iniţial la nivelul anului 1993, un unic asociat: WW., care îndeplinea şi funcţia de administrator al societăţii comerciale. La data de 1 iunie 1994 s-a produs o modificare, în privinţa asociaţilor acestei societăţi, în sensul că alături de asociatul iniţial a devenit asociat şi XX., fără a se preciza vreo modificare în privinţa persoanei administratorului.

În ceea ce o priveşte pe reclamantă, potrivit informaţiilor obţinute de la ORC, s-a constatat că de la data înfiinţării şi până la data perfectării contractului de vânzare cumpărare a cărui anulare se cere, nu a intervenit nicio modificare, în sensul că asociat unic şi administrator a fost YY. x.

Potrivit împuternicirilor existente în dosarele notariale ale contractelor de vânzare-cumpărare, contractele au fost semnate în calitate de reprezentant al celor două societăţi de cei doi asociaţi şi administratori anterior menţionaţi.

Reţinând că deşi pârâţii nu justifică un interes concret în invocarea unei nulităţii, motivat de faptul nu se poate identifica o vătămare determinată de pretinsa neregularitate privind reprezentarea societăţilor comerciale la momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare, instanţa de apel a constatat totuşi incidenţa dispoziţiilor art. 145 din Legea nr. 31/1990 care fac trimitere la prevederile art. 45, 46, 47 şi 49 din aceeaşi lege, respectiv că, potrivit acestor ultime dispoziţii legale, dreptul de a reprezenta societatea aparţine fiecărui administrator, afară de cazul unei stipulaţii contrare în actul constitutiv.

Prin urmare, constatând că dreptul de reprezentare a societăţii comerciale cu răspundere limitată este conferit prin lege administratorului, s-a concluzionat că, dovada acestei calităţi este suficientă pentru a reţine ca fiind dovedită puterea de reprezentare în persoana celor doi administratori care au semnat actele de vânzare cumpărare, astfel că, nefiind necesară o împuternicire specială din partea societăţii, nu se pune problema formei autentice, pe care pârâţii pretind că ar fi trebuit să o îmbrace procura, conform principiului simetriei juridice.

În ceea ce priveşte cererile de chemare în garanţie, instanţa de apel a constatat că luându-se în considerare şi soluţia dată apelului principal, se impune menţinerea soluţiei primei instanţe.

Cu caracter subsidiar, curtea de apel a reţinut justeţea soluţiei pronunţate de prima instanţă, atât sub aspectul rămânerii fără obiect a cererii de chemare în garanţie a lui BB. (soluţie determinată de relaţia de dependenţă dintre rezolvarea dată cererii principale şi cea a cererii incidentale), cât şi sub aspectul respingerii cererii incidentale ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă, având în vedere că nu se poate identifica o obligaţie de garanţie nici legală şi nici convenţională a celor chemaţi în garanţie faţă de pârâţi.

Solicitarea intimaţilor pârâţi D. şi TT., de admitere a cererii de chemare în garanţie formulate în faza procesuală a judecăţii în primă instanţă, a fost apreciată ca inadmisibilă, în condiţiile în care Aceştia nu sunt titularii unei cereri de apel incident, prin care să fi readus în discuţie, în etapa procesuală a apelului, problematica cererii incidentale şi nici nu au promovat un apel principal împotriva soluţiei date de prima instanţă asupra acestei cereri.

În ceea ce priveşte nevalabilitatea contractelor de vânzare cumpărare care au avut ca obiect terenul în suprafaţă de 4.600 mp, şi respectiv terenul în suprafaţă de 5.500 mp din perspectiva amplasamentului loturilor de teren şi al categoriei de folosinţă, instanţa de apel a reţinut că aceste cauze de nevaliditate au fost invocate de pârâţi cu titlu de apărări de fond şi nu prin intermediul unei cereri reconvenţionale, ce ar fi trebuit formulate în faţa primei instanţei, în condiţiile impuse de dispoziţiile procedurale.

Examinându-le în parametrii procesuali în care au invocate, instanţa de apel a constatat că se susţine nulitatea unor acte juridice bilaterale - contractele încheiate de antecesorii reclamantei - ale căror părţi nu figurează în totalitate în actualul cadru procesual, astfel că criticile de nevalabilitate invocate de pârâţi nu pot fi examinate, nici pe cale incidentală.

De asemenea, în situaţia particulară a lui JJ., s-a apreciat că împrejurarea că aceasta a formulat o cerere de intervenţie principală în etapa apelului în primul ciclu procesual, care însă a fost anulată ca netimbrată - această soluţie rămânând irevocabilă prin neexercitarea căilor de atac - sunt aplicabile aceleaşi raţiuni ca şi în cazul anterior.

În ceea ce priveşte nerespectarea dreptului de preempţiune, instituit de prevederile art. 48 din Legea 18/1991, în forma în vigoare la momentul la care s-a realizat înstrăinarea terenului aflat în extravilan, s-a reţinut că sancţiunea instituită de legiuitor în cazul nerespectării dreptului de preempţiune este nulitatea relativă a actului de înstrăinare încheiat în aceste condiţii.

În consecinţă, raportându-se la regimul juridic al acestui tip de nulitate, instanţa de apel a constatat că legitimarea de a se prevala de această sancţiune revine subiectelor de drept care sunt în mod direct vătămate prin nerespectarea dreptului de preempţiune (şi în favoarea cărora a fost instituit acest drept), din categoria cărora nu fac parte pârâţii.

În privinţa nerespectării interdicţiei constituţionale de dobândire a terenurilor de către cetăţenii străini, instanţa de apel a constatat că acest motiv de nevalabilitate a fost invocat în referire la contractul de vânzare-cumpărare prin care JJ. a înstrăinat terenul în suprafaţă de 5.500 mp către Z., în privinţa căruia se afirmă că este cetăţean străin, astfel că nu ar fi putut dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Verificând datele de identificare ale cumpărătorului, menţionate în încheierea de autentificare a contractului, instanţa de apel a constatat că acesta s-a legitimat prin buletinul de identitate, cu indicarea seriei şi a numărului corespunzător, emis de secţia 21 de Poliţie, aşadar că modalitatea de legitimare a cumpărătorului este specifică unui cetăţean român, fiind indiferent modul acesta a dobândit cetăţenia română, în condiţiile în care cetăţenii străini chiar beneficiarii unui drept de şedere, se identifica în temeiul altor documente juridice, astfel, că s-a apreciat că nu este incidentă interdicţia invocată.

În ceea ce priveşte nerespectarea principiului specialităţii capacităţii de folosinţă şi frauda la lege - cauze de nulitate care deşi au fost invocate pe cale reconvenţională de către pârâţii H. şi I., nu au fost reiterate prin intermediul apelului incident promovat de aceşti pârâţi - curtea de apel a apreciat că aceste aspecte se impun a fi examinate în actualul stadiu procesual, în condiţiile în care intimaţii pârâţi F. şi ZZ., W. şi V. s-au apărat invocând aceste cauze de nulitate prin intermediul întâmpinărilor formulate în apel, acestea fiind calificate drept apărări de fond, admisibile din perspectiva prevederilor art. 294 C. proc. civ.

În acest sens, s-a constatat că, potrivit menţiunilor din statutul reclamantei (ce stabilesc ca obiect principal de activitate comercializarea ciocolatei şi a produselor zaharoase, iar obiectul secundar cuprinde o paleta foarte largă şi diversă de activităţi), dobândirea unui teren în proprietate nu poate fi privită ca un act contrar scopului comercial în vederea căruia s-a înfiinţat.

Având în vedere că intimaţii pârâţi se prevalează de faptul că scopul comercial ar fi fost încălcat din perspectiva faptului că s-a urmărit de fapt dobândirea mascată a dreptului de proprietate asupra terenurilor de către unicul asociat al societăţii reclamante, cetăţean străin, s-a constatat că potrivit relaţiilor furnizate de ORC, rezultă că reclamanta nu a desfăşurat activitate comercială, aspect, care coroborat cu conduita generală a acesteia - constând în depunerea declaraţiilor de impunere pentru terenul în cauză la intervale mari de timp (prima declaraţie fiscală, ce datează din 24 ianuarie 1995, care a determinat deschiderea rolului fiscal pe numele reclamantei, fiind urmată abia în anul 2004 şi ulterior în 2005 de alte două declaraţii de impunere, societatea figurând cu debite restante, potrivit relaţiilor furnizate de autorităţile fiscale) şi cu pasivitatea acesteia privind înscrierea dreptului său în cartea funciară, chiar nedefinitivă, a fost apreciat ca fiind de natură să denote o lipsă de preocupare a reclamantei faţă de situaţia de fapt şi de drept a terenului.

În condiţiile în care reclamanta nu a desfăşurat deloc activitate comercială, deşi unicul asociat al acesteia este cetăţean irakian şi intra, la momentul încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1995, sub interdicţia instituită de art. 41 alin. (2) din Constituţie şi art. 47 din Legea nr. 18/1991, s-a apreciat că această împrejurare este de natură să dea naştere unor suspiciuni legate de realitatea şi veridicitatea caracterului accesoriu al operaţiunii juridice de achiziţionare a terenului.

În acest context, s-a reţinut că scopul cumpărării terenului în litigiu nu a fost acela de a aservi derulării unei activităţi comerciale a reclamantei, care nu a existat, ci de a eluda normele legale prohibitive în privinţa asociatului unic al reclamantei, prin utilizarea unei operaţiuni juridice permisă de lege, ceea ce impune la concluzia nevalabilităţii contractului vânzare cumpărare, ce constituie titlul de care se prevalează reclamanta.

Cum nulitatea titlului reclamantei, reprezintă o sancţiune de natură să-l lipsească de efecte juridice, s-a apreciat că o atare constatare constituie un argument suplimentar în sprijinul legalităţii şi temeiniciei soluţiei de respingere ca nefondată a acţiunii reclamantului.

În ceea ce priveşte renunţarea reclamantului la drept cu privire la capătul de cerere având ca obiect constatarea şi revendicarea dreptului de proprietate asupra clădirilor edificate de pârâţii H. şi I., J. şi K., instanţa de apel, examinând actelor depuse în susţinere a constatat că cererea cu acest obiect a fost formulată de către societatea reclamantă prin administratorul şi asociatul unic al acesteia, fiind depusă în traducere legalizată, respectiv că s-a depus o certificare oficială din partea Ambasadei Republicii Irak emisă la data de 14 noiembrie 2017, care atestă faptul că AAA. este una şi aceeaşi persoană cu BBB.

Faţă de prevederile art. 247 C. proc. civ., instanţa de apel a luat act de renunţarea reclamantei la acest drept, considerent în raport de care a admis formal apelul principal promovat de această parte şi a anulat, în parte, sentinţa atacată, dispunând respingerea pe fond a celor două capete de cerere vizând constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra clădirilor edificate de cei doi pârâţi şi revendicarea acestor clădiri.

Faţă de soluţia adoptată în cauză şi dând eficienţă prevederilor art. 274 C. proc. civ., a fost respinsă ca nefondată cererea reclamantului de acordare a cheltuielilor de judecată.

Având în vedere soluţia pronunţată de tribunal în primul ciclu procesual s-a constatat că cererile de acordare a cheltuielilor de judecată aferente acestei faze procesuale, formulată în apel de pârâţi, trebuiau soluţionate în etapa judiciară de primă instanţă, în condiţiile în care consemnările încheierii de dezbateri relevă faptul că pârâţii au solicitat astfel de cheltuieli de judecată.

Astfel, s-a reţinut incidenţa prevederilor art. 2812 C. proc. civ., care evidenţiază caracterul obligatoriu al realizării procedurii de completare a hotărârii, pentru remedierea unor omisiuni ale instanţei de a se pronunţa asupra unor cereri, inclusiv de acordare a cheltuielilor de judecată, cu excluderea posibilităţii de a exercita calea de atac a apelului, ceea ce face imposibilă acordarea acestor cheltuieli de judecată în stadiul procesual al apelului.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată aferente celorlalte etape procesuale, s-a constatat că apelanţii pârâţi H. şi I. au solicitat acordarea taxelor de timbru şi onorariul de expertiză, astfel că, în raport de prevederile art. 274 C. proc. civ. şi de soluţia ce urmează a se pronunţa în cauză, s-a apreciat că aceştia sunt îndreptăţiţi să primească de la reclamant taxa judiciară de timbru în cuantum de 636 RON, aferentă apelului din primul ciclu procesual.

În privinţa onorariului de expertiză, achitat în prima fază procesuală s-a constatat că nu este posibilă, din punct de vedere procedural, acordarea acestuia, pentru raţiunile anterior evocate.

În privinţa apelanţilor pârâţi W. şi V., s-a constatat că aceştia au solicitat acordarea taxelor judiciare de timbru, a onorariului de expertiză şi a onorariului de avocat aferent acestui apel.

Făcând aplicarea prevederilor art. 274 C. proc. civ. şi faţă de soluţia ce urmează a se pronunţa în cauză, instanţa de apel a apreciat că aceştia sunt îndreptăţiţi să primească, fiecare, de la reclamantă, taxa judiciară de timbru de 2.305 RON aferentă apelului din primul ciclu procesual, taxa judiciară aferentă recursului din cel de-al doilea ciclu procesual, în valoare de 2.024 RON, iar nu şi onorariul de expertiză, achitat în prima fază procesuală.

De asemenea, s-a dispus obligarea reclamantei la plata către apelantul pârât V. a sumei de 3.200 de RON, reprezentând onorariul de avocat aferent acestui apel.

În privinţa apelantului pârât X., s-a constatat că acesta a solicitat cheltuieli de judecată constând în taxele judiciare de timbru şi onorariul de expertiză, însă, în ceea ce priveşte taxele judiciare de timbru, dosarul Curţii de Apel Bucureşti aferent apelului din primul ciclu procesual nu relevă dovada achitării taxei judiciare de timbru de către această parte, astfel că instanţa de apel a constatat îndreptăţirea apelantului pârât la a primi taxa judiciară de 2.559 RON aferentă recursului din cel de-al doilea ciclu procesual.

În privinţa intimaţilor pârâţi N. şi O., R. şi S., T. şi U. şi L. şi M., s-a constatat că acordarea onorariului de avocat a fost solicitată pe cale separată, în acest stadiu procesual fiind solicitate taxele judiciare de timbru şi onorariul de expertiză.

În privinţa taxelor de timbru, instanţa de apel a reţinut îndreptăţirea intimaţilor pârâţi să primească de la reclamant taxa judiciară astfel: suma de 9.700 de RON achitată cu acest titlu de pârâţii L. şi M., suma de 3.400 de RON achitată de pârâţii N. şi O., suma de 3.024 de RON achitată de pârâţii R. şi S. şi suma de 2.023 de RON achitată de pârâţii T. şi U.

Totodată, s-a luat act că intimaţii pârâţi UU. au solicitat cheltuielile de judecată pe cale separată.

S-a mai constatat că intimaţii pârâţi J. şi K. au solicitat acordarea cheltuielilor de judecată, constând în taxele judiciare, onorariul de expertiză şi onorariul de avocat.

În temeiul considerentelor anterior expuse, s-a constatat că aceştia sunt îndreptăţiţi să primească de la reclamantă suma de 2.668 de RON, reprezentând taxă de timbru aferentă recursului din cel de-al doilea ciclu procesual, precum şi suma de 2.500 de RON constituind onorariu de avocat aferent apelului din primul ciclu procesual.

În privinţa chematei în garanţie BB., s-a reţinut că aceasta a solicitat acordarea onorariului de avocat aferent acestei etape procesuale, în valoare de 2.700 de RON, astfel că s-a apreciat că reclamanta este obligată la suportarea acestuia.

Împotriva Deciziei civile nr. 393 A din data de 17 aprilie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie au declarat recurs reclamanta SC A. SRL şi pârâţii V. şi W..

În motivarea recursului formulat, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 5, 7, 8 şi 9 C. proc. civ., recurenta reclamantă a invocat următoarele critici:

Într-o primă critică, se arată că decizia atacată este pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 298 raportat la art. 129 alin. (4) C. proc. civ., a art. 294, art. 295, art. 296 C. proc. civ. şi a art. 315 C. proc. civ.

În acest sens, recurenta a invocat că instanţa de apel a calificat eronat regimul juridic al cererii de chemare în judecată, fără a pune în discuţia părţilor acest aspect.

Astfel, instanţa reţine că reclamanta şi-a întemeiat cererea pe principiul priorităţii înscrierii, consacrat de prevederile art. 27 din Legea nr. 7/1996, că acţiunea ar materializa acţiunea în rectificare de carte funciară întemeiată pe prevederile art. 36 alin. (1) pct. 1 din Legea nr. 7/1996, iar fizionomia juridică a cererii de chemare în judecată formulată de reclamant este cea a unei acţiuni în rectificare de carte funciară, încadrabilă în prevederile art. 34 pct. 1 din Legea 7/1996. Or, reclamanta a învestit instanţa de judecată cu o acţiune în revendicare clasică, întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C. civ. alături de principiile regimului doctrinar consacrat pentru o astfel de acţiune, incluzând qui prior tempore, potior iure, fără a invoca dispoziţiile Legii nr. 7/1996 prin cererea de rectificare.

Aşadar, instanţa de apel a calificat acţiunea reclamantei drept acţiune în rectificare, fără a pune în discuţia părţilor acest aspect esenţial, iar pe de altă parte, contrar regimului vădit al acţiunii şi voinţei reclamantei, astfel cum acestea rezultă fără echivoc din cuprinsul motivelor de fapt şi de drept.

Se mai susţine că instanţa de apel a reţinut considerente contradictorii privind transcrierea titlului reclamantei.

În acest sens se arată că instanţa de apel reţine într-o primă fază faptul că titlul reclamantei constând în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 19 ianuarie 1995 de Notariatul de Stat al Sectorului Agricol Ilfov este transcris în Registrul de transcripţiuni, sub nr. x din 19 ianuarie 1995, iar societatea trebuie considerată ca fiind transcrisă în Registrul de Transcripţiuni şi Inscripţiuni, însă ulterior, arată că reclamanta nu ar fi beneficiarul îndeplinirii formelor de publicitate imobiliară cu consecinţa inopozabilităţii dreptului său.

Caracterul contradictoriu al acestor considerente este vădit, chiar şi dacă se ia în considerare menţiunea privind presupusul caracter subsidiar invocat, menţiune inacceptabilă în condiţiile în care instanţa era chemată să tranşeze acest aspect esenţial, conform ultimei decizii de casare şi nicidecum să ofere variante alternative.

Susţine recurenta că titlul său este transcris în Registrul de transcripţiuni, sub nr. x din 19 ianuarie 1995, conform art. 711 pct. 1 C. proc. civ. 1993, care stabileşte că nu se transcriu drepturi, ci actele juridice, în sensul de instrumentum, referitoare la diverse drepturi asupra bunurilor imobile, iar publicitatea unui astfel de act se face prin depunerea actului într-o mapă numerotată corespunzător numerelor de transcriere în registru.

În opinia recurentei, faptul că în coloanele privind numele părţilor şi descrierea imobilului există câteva erori materiale şi omisiuni (este prezentat eronat cumpărătorul, care este de fapt unul dintre vânzători, numele cumpărătorului nu este menţionat, una dintre cele două parcele nu este inclusă în descrierea imobilului vândut) nu prezintă nicio relevanţă sub aspectul operaţiunii tehnico-juridice a transcrierii, întrucât conţinutul unui act translativ de proprietate nu este analizat în raport de menţiunile privind părţile şi descrierea imobilului din registrul de transcripţiuni, ci doar analizând actul propriu-zis.

Arată recurenta că nu s-a invocat de către părţi sau instanţă din oficiu, că modalitatea de transcriere a titlului acesteia ar fi viciată prin prisma nesocotirii vreunei norme legale şi nici ipotetica sancţiune şi temeiul de drept al acesteia.

O altă critică vizează faptul că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a principiului publicităţii materiale în speţă, pronunţând o hotărâre cu încălcarea dispoziţiilor legale care protejează şi garantează dreptul de proprietate, respectiv art. 480 C. civ. vechi, art. 44 din Constituţie şi art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, cu încălcarea principiului aplicării legii în timp, precum şi cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996, încălcând deopotrivă hotărârea instanţei de casare privind problemele de drept deja dezlegate.

Făcând referire la Decizia de casare nr. 3035 din 5 noiembrie 2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi la doctrina de specialitate, recurenta arată că principiul publicităţii materiale nu se aplică în speţă, ci se circumscrie exclusiv cadrului juridic legal definit de cartea funciară.

Or, reclamanta nu a fost niciodată proprietar tabular, dreptul său de proprietate fiind supus procedurii de publicitate imobiliară în vigoare la data dobândirii acestuia, respectiv registrul de transcripţiuni imobiliare, iar în cazul în care este incidentă o situaţie în care cartea funciară este deschisă abuziv, nelegal, este evident că un astfel de cadru tehnico-juridic ilicit nu poate da naştere vreunui drept ope legis.

Se arată că, în speţă, cartea funciară a imobilului ulterior dezmembrat a fost deschisă cu încălcarea dispoziţiilor art. 54 din Legea nr. 7/1996, nefiind verificată situaţia dreptului de proprietate, aşa cum rezultă ea din registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, ceea ce face să lipsească chiar premisa aplicării principiului publicităţii materiale în speţă.

Legea nr. 7/1996 nu îşi poate produce efectele decât strict asupra drepturilor intabulate în cartea funciară, acţiunea în rectificare de la regimul căreia a fost dezvoltată teoria analizată, fiind rezervată antecesorului tabular, în contra cui s-ar fi întabulat un drept, contrar situaţiei juridice reale.

Or, proprietarul străin de cartea funciară nou deschisă cu ignorarea dreptului său (opozabil erga omnes prin efectul transcrierii în registrul de inscripţiuni şi transcripţiuni) nu a avut niciodată calitatea de antecesor tabular sau de persoană interesată (respectiv acea persoană care a avut sau are un drept înscris în cartea funciară, conform art. 100 alin. (1) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară din x), neavând aşadar Ia dispoziţie niciodată acţiunea în rectificare reglementată de art. 36 din Legea nr. 7/1996.

În aceste condiţii, recurenta apreciază că nu poate fi sancţionată pentru omisiunea de a nu ar fi exercitat o acţiune pe care nu a avut-o niciodată la dispoziţie.

În opinia recurentei, prevederile art. 56, în diversele numerotări ulterioare (58) (59) din Legea nr. 7/1996 nu fac decât să confirme faptul că înscrierea în Registrele de transcripţiuni nu este afectată sub nicio formă de intrarea în vigoare a noului sistem de Carte Funciară, confirmând astfel validitatea înscrierii cu prioritate a reclamantei.

De asemenea, conform art. 52 din Legea nr. 7/1996 (forma 2004) încheierea de întabulare se comunică tuturor persoanelor interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, prevedere dublată de dispoziţiile art. 100 din Regulamentul de aplicare menţionat mai sus, prin persoană interesată înţelegându-se acea persoană care a avut sau are un drept înscris în cartea funciară, drept ce a fost lezat de noua înscriere, aceasta fiind diferenţa esenţială între antecesorul tabular şi proprietarul cu titlu transcris.

Este aşadar lipsit de raţiune ca şi proprietarul cu titlu transcris asupra unui imobil în privinţa căruia se deschide nelegal o carte funciară să fie supus unei sancţiuni similare, în condiţiile în care nu i se poate imputa nimic similar cu antecesorul din ipoteza anterioară.

De asemenea, cât timp art. 58 din Legea nr. 7/1996 confirmă că regimul înscrierilor făcute sub vechiul sistem de transcriere rămâne valabil, iar înscrierile îşi vor produce efectele specifice legii anterioare, este evident că cele doua sisteme de publicitate imobiliară îşi vor produce efectele în paralel, până la unificarea cadastrului la nivel naţional.

Prin dispoziţiile art. 58 din Legea nr. 7/1996 legiuitorul consacră expres principiul tempus regit actum, cu corolarul său, principiul neretroactivităţii legii, din moment ce titlul transcris în registrul de transcripţiuni produce efectele de opozabilitate şi după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996.

Ca urmare, în lipsa oricărui text expres, în speţă, instanţa de apel a interpretat, a instituit prezumţii şi limite de rezonabilitate şi chiar a eliminat din analiză principiul echităţii, exclusiv în favoarea beneficiarilor fraudei care a condus la prezentul litigiu.

În opinia recurentei, este inacceptabil în acest context ca instanţa de apel să aducă drept argument o presupusă tăcere intenţionată a legiuitorului, care ar fi dorit implicit, subînţeles şi retroactiv să aplice normele Legii nr. 7/1996 şi proprietarilor cu titlu transcris anterior intrării în vigoare a legii, contrar practicii judiciare.

De asemenea, se arată că sub nicio formă o nu i se poate aplica unei acţiuni formulate în anul 2007, forma legii din anul 2004, respectiv că, prin faptul că s-a acordat relevanţă juridică unui termen de 3 ani - care curge între 22 decembrie 2003 şi 22 decembrie 2006 - trebuie avute în vedere formele legii pe tot parcursul curgerii acestui termen.

În opinia recurentei, un rol esenţial în dezvoltarea principiului publicităţii materiale îl are interpretarea art. 38 din Legea nr. 7/1996, coroborat cu forma avută de art. 36 (în forma legii din 7 iunie 2004) pe care instanţa de apel a avut-o în vedere.

Se arată în acest sens că, din momentul în care art. 38 a fost modificat, aria lui de aplicabilitate a fost restrânsă doar la punctele 1 şi 2 ale art. 36, aşa cum rezultă neechivoc din forma articolului de la nivelul anului 2005, iar art. 38 constituie o excepţie de la dispoziţiile art. 37 (după excepţia de la art. 37 alin. (2) care stabileşte că acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond, va fi imprescriptibilă, care impune o interpretare restrictivă.

Reclamanta precizează că nu a invocat în prezenta cauză, nevalabilitatea titlurilor pârâţilor, ci a formulat o acţiune în revendicare al cărei efect va fi acela de încetare (suprimare) a efectelor juridice ale titlurilor pârâţilor care formal rămân valabile (aceasta fiind situaţia tipică a revendicării prin comparare de titluri), acţiune care cu efectul său specific, de încetare a efectelor titlului pârâtului, se încadrează în ipoteza prevăzută de art. 36 pct. 3 teza a II-a, în care acţiunea în rectificare este imprescriptibilă şi opozabilă terţului fără restricţii, iar această concluzie este în concordanţă cu caracterul imprescriptibil al revendicării, al protecţiei la nivel constituţional şi european a dreptului de proprietate şi cu dispoziţiile în materie de prescripţie achizitivă.

Cum termenul de 3 ani invocat de instanţa de apel nu se împlinise la data de 25 iulie 2005, atunci când textul legal invocat drept fundament a încetat să producă efecte, el a încetat să curgă, cu consecinţa faptului că nu s-a împlinit niciodată.

Printr-o altă critică, se susţine că instanţa de apel a reţinut în mod eronat buna-credinţă a pârâţilor specifică atât teoriei erorii invincibile, cât şi principiului publicităţii materiale.

În condiţiile în care principiul publicităţii materiale nu este aplicabil în cauză, în mod evident analiza bunei-credinţe a pârâţilor în raport de condiţiile de aplicare a acestui principiu devine inutilă.

În opinia recurentei, nu se poate reţine buna-credinţă a pârâţilor, fiind exclusă incidenţa unei erori invincibile, care, prin definiţie, implică lipsa oricărei culpe sau îndoieli imputabile, fiind absolut imposibil de prevăzut şi de înlăturat.

Recurenta pretinde că pârâţii sunt de rea-credinţă, cât timp au luat cunoştinţă în mod nemijlocit din cuprinsul titlului vânzătoarei de la care au cumpărat că la deschiderea cărţii funciare nu a fost verificat registrul de transcripţiuni.

În condiţiile în care vânzătorul pârâţilor a cumpărat pe riscul său, aceştia în calitate de cumpărători diligenţi erau obligaţi să solicite verificarea registrului respectiv, având cel puţin un indiciu extrem de grav, dacă nu o certitudine că există posibilitatea unei nereguli.

Arată recurenta că vânzătoarea BB. este o persoană care se ocupă de afaceri imobiliare de anvergura, iar pârâţii - cumpărători, care au cheltuit sume foarte mari de bani pentru aceste achiziţii, sunt persoane cu o situaţie socială mult peste medie, neexistând niciun motiv obiectiv pentru a fi prezumaţi drept neinstruiţi şi incapabili să verifice minimal titlul vânzătorului lor.

Pârâţii au ales să cumpere de la un vânzător care dobândise terenul fără a face nicio verificare cu privire la situaţia juridică a acestuia şi nici ei înşişi nu au înţeles să facă verificarea respectivă, pe deplin conştienţi că imobilul era întabulat într-o carte funciară deschisă nelegal, fără verificarea vechilor evidenţe de publicitate imobiliară.

Aşadar, nu se poate reţine vreo eroare de nicio natură, comună sau personală, în ceea ce îi priveşte pe pârâţi, cât timp, o simplă verificare în registrele de transcripţiuni le-ar fi oferit informaţia existenţei unor contracte de vânzare a terenului de către CC. încă din 1992 şi 1993.

În opinia recurentei, trebuia verificat dacă CC. mai vânduse, iar dacă ar fi verificat, pârâţii ar fi aflat că aceasta vânduse, încă din 1992 şi 1993, autorilor săi, fără a se putea reţine că, în acest mod, aceştia ar fi fost supuşi unor eforturi disproporţionate, fiind vorba de o simplă verificare în registrul de transcripţiuni, care nu presupune vreo dificultate, de nicio natură.

Se susţine, aşadar, că soluţia instanţei de apel, care consideră preferabile titlurile pârâţilor este nelegală, fiind rezultatul ignorării criteriului clasic aplicabil în speţă principiul priorităţii înscrierii în evidenţele de publicitate imobiliară.

În opinia recurentei, criteriul priorităţii înscrierii invocat expres prin cererea de chemare în judecată este pe deplin aplicabil raportat la consideraţiile teoretice impuse prin decizia de casare şi situaţia de fapt reţinută şi necontestată, motiv pentru care urmează a fi aplicat şi, în consecinţă stabilit că dreptul său este preferabil faţă de cele ale pârâţilor, iar aspectele reţinute de instanţa de apel, privind o presupusă pasivitate în deschiderea unei cărţi funciare provizorii sau cele referitoare la faptul că autorii reclamantei nu ar fi făcut verificări extinse în cadrul succesiunii de vânzări anterioare titlului subscrisei sunt lipsite de orice relevanţă, neconstituind criterii legale sau doctrinare utile analizei, dat fiind că pasivitatea în exercitarea dreptului de proprietate este sancţionată civil prin intermediul instituţiei prescripţiei achizitive, ceea ce nu este cazul în speţă.

Scurgerea unui termen de o zi sau de 9 ani şi 364 de zile este absolut irelevantă, cât timp nu se împlineşte termenul de prescripţie achizitivă, orice altă apreciere la intervalul de timp de presupusă pasivitate a proprietarului fiind total gratuită.

O ultimă critică vizează soluţia instanţei de apel referitoare la nevalabilitatea titlului reclamantei. În acest sens, se arată că instanţa de apel nu a fost învestită cu un apel incident care să aibă ca obiect nulitatea Contractului autentificat sub nr. x din 19 ianuarie 1995, pe motiv de fraudare a legii şi încălcarea principiului specialităţii de folosinţă, în scopul ilicit de a eluda dispoziţiile privind interdicţia de cumpărare instituită pentru cetăţenii străini.

În ciuda considerentelor expuse în decizia recurată, corecte din punct de vedere procedural, instanţa de apel analizează totuşi pe fond acest motiv de nulitate şi concluzionează în sensul nevalabilităţii contractului de vânzare cumpărare ce constituie titlul de care se prevalează reclamanta, valorificând această concluzie ca argument suplimentar în sprijinul soluţiei adoptate

În opinia reclamantei, soluţia este vădit nelegală, în condiţiile în care motivul de nulitate respectiv a fost invocat pe calea cererii reconvenţionale în faţa instanţei de fond, iar soluţia de respingere a acesteia pe acest motiv nu a fost atacată cu apel.

Prin urmare, instanţa de apel nu a fost învestită cu acest motiv de nulitate, după cum şi reţine în mod expres.

De asemenea, cât timp nu a fost admis niciun apel incident, recurenta susţine că i s-a creat în propria cale de atac o situaţie mai grea decât cea din sentinţa atacată, în sensul că acum titlul său este nul, spre deosebire de situaţia din fond, unde doar pierduse comparaţia din cadrul revendicării, rămânând însă valabil, ceea ce constituie o încălcare la fel de flagrantă a art. 296 C. proc. civ.

În opinia recurentei, este exclus ca achiziţionarea unui teren (1995) de către o societate nou înfiinţată (1994) să poată fi apreciat drept fraudă la lege sau încălcarea principiului specialităţii de folosinţă, cât timp analiza incidenţei unui eventual motiv de nulitate se face raportat strict la momentul încheierii actului atacat. Or, persoana dobânditoare a terenului este o persoană juridică română, asupra căreia nu intervine nicio restricţie.

De asemenea, aspectele de fapt ulterioare, respectiv pasivitatea în începerea efectivă a activităţii nu pot fi reţinute drept motive care să fundamenteze ipotetice motive de nulitate anterioare, suspiciunile evocate de instanţa de apel neputând constitui prin definiţie motive de nulitate.

Nulitatea se constată numai în cazuri de certitudini privind încălcarea legii la momentul încheierii actului şi nicidecum pe bănuieli deduse din fapte ulterioare.

Arătă recurenta că, unicul acţionar şi administrator al acesteia, cetăţean irakian, s-a aflat pentru o perioadă semnificativă de timp în imposibilitate de a veni în România, pe fondul situaţiei deosebit de complicate politic şi social din Irak, iar când în final, a putut ajunge şi a dorit să deschidă carte funciară pentru a putea valorifica terenul în cadrul activităţii societăţii, a constatat că terenul are noi proprietari.

Prin definiţie, faptul că nici societatea şi nici acţionarul său nu au folosit efectiv terenul în discuţie, nu poate să susţină nici teoria încălcării specialităţii de folosinţă, cât timp nu a fost folosit contrar obiectului de activitate şi nici teoria fraudei la lege, cât timp nici acţionarul nu a folosit în niciun fel terenul, el rămânând tot timpul în patrimoniul reclamantei.

În motivarea recursului formulat de către recurenţii pârâţi, W. şi V. se susţine că hotărârea recurată nu cuprinde motivele pe care se sprijină şi este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşita a legii.

În acest sens, se arată că prin concluziile scrise, recurentul W. a solicitat obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 7.299,2 RON, reprezentând: 2.458,5 RON taxa judiciara de timbru şi timbru judiciar (5 RON) aferente chemării în garanţie formulate în faţa primei instanţe; 501,7 RON onorariu expertiza tehnică judiciară; 2.305 RON taxa judiciara de timbru aferentă atât valorii suplimentare cu care şi-a majorat pretenţiile (cerere precizatoarea depusă la 30 septembrie 3013), cât şi taxa de timbru aferenta apelului cererii de chemare în garanţie; 2.034 RON taxă de timbru recurs (ds. x/3/2008*) şi timbru judiciar (5 RON), depuse la termenul din 25 martie 2016.

Totodată, recurentul pârât V. a solicitat cheltuieli de judecată în valoare totală de 16.276,2 RON, reprezentate de: 2.458,5 RON taxa judiciara de timbru 5 RON timbru judiciar (5 RON), aferente chemării în garanţie formulate în faţa tribunalului); 501,7 RON onorariu expertiza tehnica judiciara; 2.305 RON taxa judiciara de timbru aferenta atât valorii suplimentare cu care şi-a majorat pretenţiile (cerere precizatoarea depusă la 30 septembrie 3013), cât şi taxa de timbru aferentă apelului cererii de chemare în garanţie; 2.034 RON taxă de timbru recurs (ds. x/3/2008*) şi timbru judiciar (5 RON), depuse la termenul din 25 martie 2016; 8.977 de RON reprezentat de onorariu avocat (compus din 3.560 de RON onorariu judecată apel - chitanţa depusa în şedinţa din 25 noiembrie 2013, 2.217 de RON onorariu prima rejudecare depus în şedinţa din 18 septembrie 2015 şi 3.200 RON onorariu a II-a rejudecare apel depus în şedinţa din 3 aprilie 2018).

Susţin recurenţii că din considerentele deciziei civile recurate nu reiese (nici măcar implicit) de ce au fost respinse cheltuielile neacordate, soluţia de respingere rezultând doar din cuantumul total, astfel că au fost încălcate prevederile art. 261 pct. 5. din C. proc. civ.

Apărările formulate în cauză.

Prin întâmpinările formulate, intimaţii W., V., J. şi K., BB., H. şi I., N., O., S., L., M., U., T., X., prin care au solicitat respingerea recursului declarat de recurenta reclamantă ca nefondat.

În motivare, aceştia au invocat lipsa de temei a susţinerilor recurentei reclamante, arătând în esenţă că nu s-a procedat la o recalificare a obiectului cererii deduse judecaţii, ci s-a răspuns obiectivelor stabilite de Înalta Curte prin decizia de casare.

În opinia pârâţilor este temeinică statuarea din apel în sensul că transcrierea actului juridic în Registrele de publicitate imobiliar şi de care reclamanta a avut un caracter incomplet şi inexact, respectiv cea care justifică aplicabilitatea principiului publicităţii materiale în cauză.

În motivarea şi argumentarea juridică a principiului publicităţii materiale pe care Curtea de Apei îl consideră ca fiind aplicabil în cauză, instanţa s -a referit şi la principiul priorităţii înscrierii invocat de reclamantă şi a argumentat inaplicabilitatea acestuia, fără însă a recalifica cererea de chemare în judecată.

Argumentele referitoare la incidenţa publicităţii materiale, răspund solicitării instanţei superioare, dar şi apărărilor formulate de pârâţi în acest sens, încă din prima fază procesuală, arătându-se, totodată, că instanţa de apel a realizat o aplicare judicioasă a normelor în vigoare la data înscrierii drepturilor acestora în cartea funciară, cauza rectificării fiind contemporană întabulării.

Se mai arată că acţiunea în revendicare nu mai poate reprezenta un mijloc de apărare al dreptului de proprietate în situaţia în care s-ar aduce atingere unui alt drept de proprietate, context în care afirmaţia instanţei de apel în sensul că această acţiune ar materializa o acţiune în rectificare de carte funciară întemeiată pe art. 36 din Legea nr. 7/1996, este corectă.

În referire la criticile vizând argumentele contradictorii expuse de instanţa de apel în decizia recurată, se arată că, în realitate, acestea sunt scoase din contextul general ar argumentaţiei instanţei, fără să se ţină seama de întreaga construcţie juridică.

Se mai arată că, în toate ciclurile procesuale anterioare, au fost invocate în apărare aceste neregularităţi în transcrierea acestui titlu, iar instanţa pornind de la susţinerile părţilor şi de la dispoziţiile instanţei de casare a dispus efectuarea de verificări suplimentare în registrele de publicitate imobiliară.

Precizează intimaţii că reclamanta nu apare înregistrată în calitate de cumpărător pentru suprafaţa totală de 10.600 mp în niciun registru, iar transcrierea astfel realizată este inexactă şi incompletă şi din acest punct de vedere nu este opozabilă acestora.

Intimaţii au precizat, totodată, că instanţa de apel a explicitat şi argumentat de o manieră judicioasă, cu respectarea deciziilor de casare anterioară şi a limitelor în care s-a dispus rejudecarea, aplicarea în speţă a principiului publicităţii materiale, şi a reţinut în mod corect buna-credinţă a acestora.

În acest sens, se susţine că pârâţii din prezenta cauza şi-au înscris cu bună-credinţă, dreptul de proprietate, consfinţit printr-un contract de vânzare cumpărare încheiat în faţa notarului public, în Cartea Funciară a Com. Mogoşoaia, or, înscrierile în noile Cărti Funciare au pe lângă un rol de opozabilitate şi un rol de legalitate a actelor înscrise.

Totodată, buna-credinţă viciată a chematei în garanţie, nu radiază şi asupra pârâţilor, terţi cumpărători cu titlu oneros, care au crezut în corectitudinea şi în exactitatea înscrierilor din cartea funciara, la momentul achiziţionării imobilelor şi care fuseseră deja trecute prin filtrul verificării şi analizei actelor de către judecătorul de carte funciară, de către notarul public care a întocmit contractul de vânzare cumpărare, de către organele administrative locale unde autoarea lor a deschis rol fiscal, astfel încât obligaţia de diligenţă a pârâţilor nu trebuie supradimensionată.

Se precizează că, la data încheierii contractelor de vânzare cumpărare în fata notarului public, s-au făcut toate demersurile pe care orice cumpărător de buna-credinţă le poate face, respectiv s-au solicitat extrase de carte funciară asupra acestor suprafeţe de teren, de la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara, din cuprinsul acestora reieşind fără echivoc, că imobilul nu este urmărit, nu are sarcini şi nu era înscris niciun litigiu pe rolul vreunei instanţe judecătoreşti. Or, înlăturarea bunei lor credinţe nu poate avea loc decât dacă s-ar fi dovedit cunoaşterea efectivă a viciilor titlului autoarei lor.

Tot cu ocazia autentificării actului de vânzare cumpărare s-a solicitat certificat fiscal de la Primăria Mogoşoaia, din care reieşea fără dubiu că terenul era înregistrat pe rolul fiscal al vânzătoarei BB. şi că toate taxele şi impozitele erau achitate la zi de aceasta.

De asemenea, se precizează că, de la data încheierii actelor de vânzare cumpărare asupra terenurilor au intrat în posesia şi folosinţa acestora şi le-au folosit fără să fie tulburaţi în vreun fel de nici o persoană.

De asemenea, se arată că în decizia recurată s-a răspuns în mod concret şi argumentat de ce nu este aplicabil principiul priorităţii înscrierii.

Totodată, în ceea ce priveşte critica recurentei potrivit căreia instanţa a reţinut nevalabilitatea titlului reclamantei, se arată că aceasta este nefondată, din înscrisurile aflate la dosar rezultând că aceasta a fost constituită doar pentru a fi achiziţionate terenuri, iar ulterior înfiinţării nu a mai desfăşurat niciun fel de activitate.

Intimata BB. a precizat, în plus, că nu este o persoană care se ocupă de afaceri imobiliare.

Prin întâmpinarea formulată, intimatul OCPI a solicitat menţinerea soluţiei prin care tribunalul a respins cererea de garanţie formulată împotriva acestuia, iar în subsidiar, în ipoteza admiterii recursului reclamantei a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive.

Comuna Mogoşoaia, a solicitat prin întâmpinarea formulată, scoaterea sa din cauză. Aceasta a precizat că a invocat în prima fază procesuală excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive raportat la faptul că nu are o obligaţie de garanţie în raport cu pârâţii, neavând calitatea de vânzător, impusă de art. 1337 din C. civ.

În privinţa recursului formulat de recurenţii pârâţi W. şi V., prin întâmpinarea formulată de intimaţii H. şi I., s-a arătat că erorile în privinţa cărora au fost invocate criticile acestor recurenţi au fost îndreptate deja prin Decizia civilă nr. 1144A din 6 noiembrie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III - a civilă.

II. Soluţia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

În ceea ce priveşte recursul declarat de recurenta reclamantă SC A. SRL împotriva Deciziei civile nr. 393 A din data de 17 aprilie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Preliminar, Înalta Curte precizează că analiza criticilor de nelegalitate expuse în memoriul de recurs, urmează a fi realizată în ordinea impusă de logica raţionamentului judiciar.

În ceea ce priveşte critica vizând schimbarea obiectului şi cauzei juridice a cererii de chemare în judecată şi încălcarea dreptului recurentei la apărare ca urmare a omisiunii instanţei de apel de a pune în dezbaterea contradictorie a părţilor această chestiune:

Critica care se impune a fi analizată prin prisma motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 5 din C. proc. civ. - cererea de chemare în judecată neputând fi asimilată unui act juridic care să fi fost greşit interpretat în cauză, premisă impusă de motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 din C. proc. civ., invocat eronat de recurentă, în speţă - nu poate fi validată.

În acest sens, se constată că potrivit îndrumărilor date instanţei de rejudecare prin Decizia de casare nr. 3035/2014 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, era în sarcina instanţei de apel să tranşeze dacă, în cauză este aplicabil principiul publicităţii materiale sau cel al priorităţii înscrierilor.

Or, readucând în dezbaterea judiciară aspectul vizând ignorarea obiectului şi temeiului de drept al cererii de chemare în judecată, recurentul ignoră efectele pe care le produc statuările din cuprinsul deciziilor de casare pronunţate în cauză, în ceea ce priveşte limitele rejudecării.

În acest sens, dispoziţiile art. 315 alin. (1) şi (3) din C. proc. civ. sunt clare în sensul că instanţa de trimitere nu este îndreptăţită să reexamineze îndrumările obligatorii date prin decizia instanţei de recurs.

Aşa fiind, în rejudecarea cauzei nu putea fi ignorată modalitatea în care instanţa de recurs, prin decizia de casare, au fost stabilite reperele care trebuiau avute în vedere în soluţionarea acţiunii în revendicare formulată de reclamantă şi criteriile în raport de care instanţa de rejudecare avea a decela normele legale incidente cauzei şi a stabili dreptul mai bine caracterizat.

Aceste aspecte nu mai puteau face obiectul controlului instanţei sesizate după casarea cu trimitere, deoarece, potrivit art. 315 alin. (1) din C. proc. civ., statuările irevocabile ale unei hotărâri judecătoreşti se impun, deopotrivă, părţilor şi instanţei ulterioare.

Este real că, aşa cum corect a constatat şi instanţa de apel, acţiunea în rectificare de carte funciară poate reprezenta, în măsura în care sunt îndeplinite condiţiile impuse de legea specială, un mijloc prin care se asigură protecţia juridică a drepturilor de proprietate, alături de alte mijloace directe sau indirecte.

Or, Înalta Curte constată, contrar argumentelor recurentei, că deşi raţionamentul care a fundamentat adoptarea soluţiei în privinţa acţiunii în revendicare nu excelează prin rigoare, din verificarea considerentelor deciziei recurate, în ansamblul lor, rezultă că instanţa de apel s-a considerat învestită cu o acţiune în revendicare, şi nu cu o acţiune de carte funciară.

În acest context, de vreme ce, în acţiunea în revendicare, trebuie determinat dreptul preferabil, împrejurarea că în privinţa criteriilor de preferabilitate aplicabile titlurilor opuse de părţile litigante în privinţa aceluiaşi imobil, instanţa de apel a apreciat că trebuie valorificate şi regulile şi principiile consacrate de legea specială în materie de carte funciară, comune celor specifice acţiunii în rectificare, astfel cum aceasta era reglementată la data înscrierii drepturilor pârâţilor în cartea funciară, respectiv incidenţa prezumţiei absolute de proprietate care funcţionează ope legis, după împlinirea termenului de trei ani de la înscrierea dreptului pârâţilor de proprietate în cartea funciară, nu echivalează cu o schimbare a obiectului sau cauzei acţiunii deduse judecăţii, ci, poate avea cel mult, cel mult, valenţa unei erori de judecată, aspect ce va fi analizat în cele ce urmează.

Tot astfel, critica analizată ignoră şi faptul că limitele învestirii instanţei nu se stabilesc exclusiv în raport de temeiul de drept al cererii de chemare în judecată, ci şi de apărările de fapt şi de drept formulate de părţile adverse; or, în cauză, pârâţii au invocat încă din faţa primei instanţe, aplicarea normelor speciale înscrise în Legea nr. 7/1996, care reglementează principiile publicităţii materiale şi publicităţii reale, iar aceste apărări au fost reiterate şi în faţa instanţei de apel.

Ca atare, nu numai că reclamanta a fost în măsură să cunoască aceste argumente ci şi să se apere răspunzându-le, ceea ce exclude în cauză incidenţa unei situaţii de nelegalitate întemeiată de recurentă pe pretinsa încălcare a art. 129 alin. (4) din C. proc. civ.

Este, de asemenea, nefondată critica întemeiată pe motivul de recurs reglementat de prevederile art. 304 pct. 5 din C. proc. civ., prin care se tinde la a se evidenţia o pretinsă ignorare a limitelor devoluţiunii în apel, în legătură cu statuarea realizată în apel asupra caracterului viciat al transcrierii titlului reclamantei.

În acest sens, se observă, contrar celor relevate prin memoriul de recurs, că pârâţii au înţeles să conteste argumentul reclamantei vizând îndeplinirea de către aceasta a formalităţilor de publicitate imobiliară, solicitând, în mod consecvent, atât în primul ciclu procesual, cât şi în faţa instanţei de rejudecare, încuviinţarea unor probe în ceea ce priveşte realitatea transcrierii contractului de vânzare exhibat de recurentă, respectiv au invocat vicierea procedurii transcrierii, aspect care rezultă neîndoielnic şi din cuprinsul încheierii de dezbateri, care face corp comun cu decizia recurată.

Or, de vreme ce în justificarea acţiunii în revendicare formulată de reclamantă aceasta a pretins constatarea preferabilităţii titlului său, tocmai în considerarea opozabilităţii dreptului său de proprietate în raport cu terţii, care s-ar fi produs de la momentul transcrierii titlului său - 19 ianuarie 1994, iar acest mijloc de apărare a constituit obiect al dezbaterilor contradictorii ale părţilor, nu s-ar imputa instanţei de apel depăşirea limitelor învestirii, în analiza efectelor produse de procedura transcrierii în cazul reclamantei, această instanţă având obligaţia de a analiza, deopotrivă şi apărările esenţiale ale pârâţilor, în privinţa acestei chestiuni litigioase, cu a căror analiză a fost învestită.

În ceea ce priveşte critica vizând inserarea unor considerente contradictorii în cuprinsul deciziei civile recurate în ceea ce priveşte transcrierea titlului recurentei reclamante:

Verificând din perspectiva motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 din C. proc. civ. această critică, Înalta Curte constată că potrivit analizei realizate în cauză în privinţa chestiunii litigioase privind îndeplinirea de către reclamantă a formelor de publicitate prevăzute de legea în vigoare la data încheierii actului juridic exhibat de acesta drept titlu de proprietate, operaţiunea de transcriere în registrul special nu a fost în afara oricărui viciu.

În acest sens, instanţa de apel a constatat, în cadrul situaţiei de fapt, pe care se grefează controlul de legalitate în recurs, că transcrierea titlului reclamantei în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni nu a fost completă şi nici corectă, în sensul că nu s-a menţionat nici persoana reclamantei - titular al dreptului transcris, ci, în calitate de cumpărător este menţionat SC AA. SRL - şi nici întreaga suprafaţă a terenului care fusese cumpărat de titulara acţiunii în revendicare prin actul supus acestei operaţiuni de publicitate - în registru fiind menţionat că obiectul contractului transcris este format din lotul de teren de 5.500 mp, deşi potrivit clauzelor contractuale, vânzători figurează soţii Z. şi CCC., împreună cu SC AA. SRL, iar calitatea de cumpărător aparţine societăţii reclamante, iar obiectul actului de înstrăinare este reprezentat de două loturi de teren: primul de 5.500 mp şi cel de-al doilea de 5.100 mp.

Raportat la această situaţie de fapt, rezultată din analiza probelor administrate în cauză, care nu constituie obiect de dezbatere în recurs, instanţa de apel analizând efectele vicierii procedurii de transcriere, a reţinut pe de o parte că, ele nu pot fi imputate reclamantei, astfel încât aceasta se bucură de opozabilitatea dreptului său imobiliar faţă de terţi, iar pe de altă parte, că, în raport cu pârâţii, caracterul incomplet şi inexact al modalităţii în care s-a realizat transcrierea are drept consecinţă inopozabilitatea dreptului reclamantei.

Înalta Curte, constată că într-adevăr concluziile trase de instanţa de apel, raportat la aceleaşi fapte sunt contradictorii.

Cu toate acestea, se impune a se constata, contrar argumentelor recurentei, că sancţiunea nulităţii hotărârii prevăzută de art. 105 din C. proc. civ., operează ca ultim remediu procesual, adică numai în cazul inexistenţei unui alt mijloc prin intermediul căruia să se poată înlătura vătămarea suferită de parte prin îndeplinirea unui act procedural cu neobservarea formelor legale; or, în speţă, vătămarea pretinsă de reclamantă, poate fi înlăturată, fără a se dispune casarea deciziei recurate.

În acest sens, se reţine că raţionamentul criticat în recurs, expus de instanţa de apel în această privinţă, nu reprezintă o consecinţă a aplicării unor alte norme legale decât cele avute deja în vedere, la momentul formulării primei concluzii şi nici al interpretării diferite dată aceloraşi mijloace de dovadă administrate de părţile litigante.

Or, fiind în prezenţa unei chestiuni litigioase care nu presupune o reanalizare a probatoriului, ci determinarea efectelor nerespectării, la data transcrierii, a obligaţiei de a se menţiona în registrul special de transcripţiuni toate datele necesare pentru identificarea deţinătorului dreptului şi a bunului cumpărat, ca urmare a aplicării normelor legale incidente, o atare operaţiune nu excedează controlului de legalitate care poate fi realizat în recurs, instanţa de control judiciar având potrivit art. 312 din C. proc. civ. posibilitatea de a valida, eventual complinind motivarea instanţei de apel, doar acel considerent care va fi apreciat ca fiind rezultatul aplicării corecte în cauză a acestor norme şi de a înlătura, aprecierile eronate în drept ale instanţei de apel, care astfel devin inutile şi indiferente.

De altfel, chiar în jurisprudenţa CEDO s-a statuat că "o instanţă superioară poate, în anumite cazuri, să remedieze deficienţele procedurii în primă instanţă" (cauza Kyprianou vs. Cipru), iar echitatea procedurii se raportează la ansamblul etapelor jurisdicţionale.

În referire la motivele de recurs întemeiate pe art. 304 pct. 5 şi 9 din C. proc. civ. vizând aplicarea eronată în cauză a criteriilor de comparaţie consacrate pe cale doctrinară aplicabile în materia revendicării imobiliare, respectiv a dispoziţiilor înscrise în art. 52 şi art. 58, respectiv, art. 36 şi art. 38 din Legea nr. 7/1996 în forma în vigoare la data înscrierii drepturilor pârâţilor:

În analiza criticilor recurentei subsumate acestor motive de recurs, Înalta Curte va avea în vedere faptul că în speţă, instanţa de apel, învestită cu analiza acţiunii în revendicare formulată de reclamantă, a apreciat în sensul că acesta este nefondată, reţinând pe de o parte, incidenţa principiului publicităţii materiale a cărţilor funciare, iar pe de altă parte, buna credinţă a pârâţilor şi incidenţa principiului error communis facit jus.

În acest context, deşi justeţea argumentelor teoretice prezentate de recurentă în recurs în referire la modalitatea de interpretare şi aplicare în speţă, a prevederilor înscrise în art. 38 şi art. 52 din Legea nr. 7/1996, în vederea stabilirii ipotezelor avute în vedere de legiuitor în care este aplicabil principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare, nu poate fi negată, aşa cum se va arăta în cele ce urmează, analiza legalităţii hotărârii recurate nu poate face abstracţie de circumstanţele particulare ale cauzei, la care trebuie raportate criteriile de comparaţie specifice acţiunii în revendicare, consacrate pe cale jurisprudenţială şi doctrinară anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996 şi care au aptitudinea de a susţine soluţia adoptată prin decizia civilă recurată, pentru argumentele care vor fi prezentate în analiza criticilor din recurs subsumate acestei chestiuni litigioase

În privinţa argumentelor din recurs vizând lipsa incidenţei în cauză a principiului publicităţii materiale, Înalta Curte reţine că, spre deosebire de sistemul publicităţii pur formale al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare care asigură numai opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale imobiliare, fără a garanta existenţa şi/sau valabilitatea acestora, sistemul de publicitate bazat pe cartea funciară consacră opozabilitatea înscrierii în favoarea subdobânditorului tabular şi împotriva antecesorului tabular - adevăratul proprietar.

Ca urmare, odată cu definitivarea cadastrului general, în ipoteza aplicării sistemului de publicitate bazat pe cartea funciară, dacă subdobânditorul a dobândit cu bună credinţă, prin act juridic cu titlu oneros, vreun drept tabular de la succesorul tabular, care l-a dobândit de la adevăratul proprietar, terţul subdobânditor va putea opune acest drept adevăratului proprietar, chiar dacă dreptul succesorului tabular este atacabil, terţul subdobânditor fiind pus la adăpost de cauzele de evicţiune anterioare titlului său de dobândire. În acest caz nu se aplică regula nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.

Verificând raţionamentul expus de către instanţa de apel, în rejudecare, se constată că, aşa cum corect s-a apreciat prin decizia recurată, aplicarea art. 38 din Legea nr. 7/1996 - în forma în vigoare la data realizării înscrierilor dreptului în Cartea funciară (privind principiul publicităţii materiale) presupune întrunirea, în mod cumulativ, a trei condiţii: imobilul să fie înscris în cartea funciară; dreptul antecesorului tabular să fie vătămat de înscrierea efectuată în folosul succesorului tabular; subdobânditorul tabular să fi dobândit un drept de la succesorul tabular, caz în care înscrierea realizată în folosul succesorului tabular nefiind valabilă, antecesorul tabular, vătămat prin înscrierea respectivă, poate obţine restabilirea concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală.

În ceea ce priveşte însă verificarea întrunirii acestor condiţii, în speţă, Înalta Curte constată că instanţa de apel a ignorat faptul că Legea nr. 7/1996 urmăreşte tranşarea conflictelor între proprietarii tabulari, or reclamanta nu este proprietar tabular, dreptul de proprietate pretins în cauză nefiind supus procedurii de publicitate prevăzute de această lege, ci doar transcris.

Această interpretare este în concordanţă cu principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară (art. 52 din Legea nr. 7/1996) care exprimă cerinţa ca înscrierea în cartea funciară să se facă numai cu consimţământul titularului înscris.

Or, este evident că un proprietar al cărui titlu este doar transcris în registrul special, prevăzut de art. 710 din C. proc. civ. de la 1865, nefiind înscris în cartea funciară nu poate consimţi la înscrierile ulterioare, în conformitate cu norma anterior evocată, după cum, în privinţa acestuia nu este incidentă nici procedura de comunicare a încheierilor de carte funciară.

De asemenea, potrivit art. 58 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 "înscrierile făcute în conformitate cu actele normative în vigoare în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, în cărţile funciare şi în cărţile de publicitate funciară, înainte de data intrării în vigoare a prezentei legi, îşi vor produce şi după această dată efectele prevăzute, cu excepţia cazurilor în care drepturile de proprietate şi celelalte drepturi reale au fost afectate în orice mod prin efectul legii".

Ca atare, deşi această normă nu reglementează expres situaţia conflictului între titularul unui drept de proprietate transcris, dar neîntabulat şi cel al unui drept înscris într-o carte funciară nedefinitivă, stabilind că formalităţile de publicitate personală continuă să producă efecte juridice, consacră implicit regula că proprietarului care are un titlu transcris nu i se poate opune lipsa întabulării dreptului său.

Dat fiind că principiul publicităţii materiale a cărţii funciare este o modalitate de dobândire a unui drept real, ope legis, este necesar ca formalităţile de publicitate imobiliară să fie realizate în mod complet, corespunzător, de natură a permite terţilor interesaţi să cunoască situaţia juridică reală a bunului imobil.

Or, nu se poate ignora faptul că, în absenţa unui cadastru general definitivat, ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996 nu s-a putut trece la deschiderea din oficiu a cărţilor funciare, ci numai la deschiderea de cărţi funciare la cererea părţilor interesate şi, deci, la înscrierea individuală şi selectivă a imobilelor, pe măsura săvârşirii/întocmirii de acte sau fapte juridice având ca obiect imobile susceptibile de înscriere în cartea funciară.

În acest fel, s-a creat posibilitatea ca deschiderea cărţilor funciare să se facă la cererea unor persoane care se prevalează de acte juridice valabile, încheiate cu privire la imobile care însă au fost identificate eronat ca aparţinând acestora, deşi ele erau proprietatea unor terţi.

În consecinţă, în opinia Înaltei Curţi, principiul publicităţii materiale nu este incident în cazurile în care deschiderea cărţilor funciare nu a fost însoţită de măsuri de publicitate adecvate, cum s-ar fi întâmplat cu ocazia punerii în aplicare a cadastrului general în unitatea administrativ teritorială respectivă, fiind eronată aprecierea instanţei de apel, întemeiată pe identitatea de situaţii între adevăratul proprietar întabulat şi cel care a urmat doar procedura de publicitate personală, obţinând transcrierea titlului, necunoscând deschiderea cărţii funciare.

În realitate, în ipoteza unei norme incomplete, dar cu caracter special cum este cea înscrisă în art. 58 din Legea nr. 7/1996 este necesară decelarea voinţei legiuitorului prin raportare la ansamblul reglementărilor care au justificat consacrarea legislativă a principiului publicităţii materiale.

Or, trebuie observat că deşi legea cadastrului şi publicităţii imobiliare recunoaşte efectele de opozabilitate dobândite conform regulilor aplicabile publicităţii personale, prevederile art. 38 din Legea nr. 7/1996, care este tot o normă specială, vizează proprietarii tabulari, iar o interpretare extensivă a acesteia ar putea opera doar în ipoteza identităţii de situaţii - premisă care nu este incidentă în cauză.

În acest sens, Înalta Curte a arătat, prin Decizia civilă nr. 3035/2014, că "principiul publicităţii materiale presupune un conflict între antecesorul tabular şi avânzii săi cauză succesivi, deci, un conflict între adevăratul proprietar (verus dominus înscris în cartea funciară) şi cei care au dobândit fără cauză legitimă un drept care s-a transmis ori constituit succesiv prin acte juridice consecutive" şi "serveşte la dobândirea unui drept tabular, chiar dacă cel care l-a conferit nu este adevăratul său titular".

Câtă vreme, potrivit art. 58 din Legea nr. 7/1996, opozabilitatea drepturilor transcrise sub imperiul vechiul C. proc. civ., este conservată ope legis, iar legea specială permite, inclusiv în acest caz, deschiderea de cărţi funciare individuale - fără a impune în sarcina celor care doar şi-au transcris drepturile obligaţia de a solicita deschiderea de cărţi funciare înăuntrul termenului de 3 ani prevăzut de art. 38 din lege - rezultă că, prin voinţa legiuitorului cele două sisteme de publicitate coexistă, astfel că nu există nicio raţiune pentru a se putea deduce că, în raport cu adevăratul proprietar, efectele publicităţii personale ar putea fi anihilate.

În asemenea cazuri, pentru care s-au deschis cărţi funciare pe numele altor persoane decât adevăratul proprietar (verus dominus) - care nu şi-a înscris dreptul în cartea funciară, ci a înţeles să supună transcrierii titlul său -interpretarea corectă a acestor norme impune concluzia că dreptul acestuia din urmă de a revendica imobilul de care a fost deposedat, ulterior împlinirii termenului de trei ani, stabilit de art. 38 din Legea nr. 7/1996 nu poate fi negat, întrucât, prin ipoteză acesta nu a fost încunoştinţat de deschiderea cărţii funciare şi nici de operaţiunile subsecvente, de publicitate imobiliară, iar dreptul de proprietate este imprescriptibil, existând, de altfel, o jurisprudenţă constantă a instanţei supreme, care consacră această opinie.

De altfel, această interpretare a fost consacrată şi legislativ, ulterior intrării în vigoare a noului C. civ., prin art. 79 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, stipulându-se că în cazul în care, pentru prima dată, s-au înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă, drepturi reale potrivit art. 58 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, pe baza actelor de proprietate şi a unei documentaţii cadastrale sau din oficiu (este vizată prima înregistrare a imobilelor în cadastru şi cartea funciară la cerere), terţii dobânditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar, întemeindu-se, cu bună credinţă, pe cuprinsul cărţii funciare, nu se pot prevala contra adevăraţilor proprietari, străini de cartea funciară, de dispoziţiile art. 31 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, referitoare la principiul publicităţii materiale, cât timp nu s-a împlinit termenul uzucapiunii sau dacă în acest termen nu s-a înscris o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare.

Or, în cauză, reclamanta exhibă un titlu de proprietate care nu a fost înscris în cartea funciară, ci doar formalităţilor de publicitate prevăzute de C. proc. civ. la data încheierii acestui act juridic, iar pârâţii, deşi sunt în posesia unor titluri de proprietate neanulate (şi care, nefiind contestate în condiţiile legii, se bucură de prezumţia de validitate), înscrise în cartea funciară, au dobândit de la autoarea BB. care, la rândul său, a cumpărat un imobil care nu se mai afla în proprietatea vânzătoarei CC. fiind anterior înstrăinat, de aceeaşi vânzătoare către autorii reclamantei.

Înalta Curte constată, aşadar, că în raport de art. 58 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, a căror incidenţă a fost în mod corect reţinută în speţă şi de împrejurarea că pentru opozabilitatea dreptului său de proprietate pretins în cauză, reclamanta a urmat doar procedura transcrierii, înainte de adoptarea Legii nr. 7/1996, în situaţia premisă expusă în care părţile se prevalează de titluri de proprietate care provin de la acelaşi autor, nu se poate da eficienţă titlurilor intimaţilor-pârâţi în considerarea principiului publicităţii materiale.

În concluzie, este fondată critica recurentei în sensul că, în cazul imobilelor înmatriculate pentru prima dată în cartea funciară, înscrierea fiind făcută pe baza documentelor cadastrale nedefinitive, la cererea persoanei interesate, principiul publicităţii materiale nu se aplică contra reclamantei, care poate să-şi apere dreptul de proprietate, în condiţiile dreptului comun, prin formularea acţiunii în revendicare, care este admisibilă.

În acest caz, în soluţionarea acţiunii în revendicare sunt aplicabile regulile stabilite pe cale jurisprudenţială, în ipoteza în care titlurile provin de la acelaşi autor, fiind aşadar nefondată statuarea instanţei de apel în sensul că fizionomia cererii în revendicare formulată de reclamantă este specifică unei acţiuni în rectificare de carte funciară.

În considerarea argumentelor prezentate în cele ce preced, considerentele instanţei de apel vizând rezolvarea conflictului temporal între normele Legii nr. 7/1996, ca urmare a modificărilor succesive aduse acestui act normativ, în intervalul de timp scurs între data întabulării dreptului pârâţilor şi cea a formulării acţiunii introductive, devin lipsite de relevanţă juridică, urmând a fi înlăturate.

Acelaşi raţionament este pe deplin aplicabil, fără a se mai impune a fi reluat şi în privinţa argumentelor expuse de recurentă în ceea ce priveşte sfera situaţilor în care poate fi formulată acţiunea în rectificare tabulară ca urmare a modificărilor suferite de art. 36 -38 din Legea nr. 7/1996, ulterior momentului la care drepturile pârâţilor au fost înscrise în cartea funciară, respectiv a criticilor care tind la a demonstra ignorarea regulii referitoare la imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare ca efect al paralizării acesteia prin invocarea regulilor consacrate de art. 36 şi art. 38 din Legea nr. 7/1996.

O atare constatare nu este însă suficientă în speţă pentru a justifica casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare, câtă vreme, raţionamentul expus de instanţa de apel care a condus la concluzia caracterului nefondat al cererii de chemare în judecată s-a raportat, aşa cum rezultă din cele anterior prezentate şi la aceste criterii, iar acestea au fost aplicate corespunzător raportat la circumstanţele specifice ale situaţiei de fapt relevate de probele administrate de părţile litigante, argumentele invocate de recurentă în sens contrar, neputând fi validate.

În acest context, Înalta Curte constată, că pârâţii s-au apărat, în cauză invocând nu numai normele din Legea nr. 7/1996, care consacră principiul publicităţii materiale, ci au înţeles să conteste opozabilitatea transcrierii titlului reclamantei, respectiv au susţinut că au fost de bună-credinţă, la data încheierii actelor juridice ce reprezintă titlurile acestora şi că s-au aflat într-o eroare comună şi invincibilă.

Totodată, prin decizia de casare anterioară - nr. 3235/2014 - Înalta Curte a statuat în sarcina instanţei de rejudecare obligaţia de a tranşa temeinicia dreptului pretins de reclamantă, în ipoteza constatării admisibilităţii acţiunii în revendicare de drept comun, inclusiv prin luarea în considerare a acestor apărări.

În acest context, Înalta Curte constată că deşi instanţa de apel a prezentat de o manieră exhaustivă considerentele jurisprudenţiale şi doctrinare, care au justificat aplicarea principiului error communis facit jus în soluţionarea acţiunilor în revendicare de drept comun, cum este şi cazul celei formulate de reclamantă, ca mod originar de dobândire a proprietăţii, recurenta nu invocă o ipoteză de nelegalitate a deciziei recurate din această perspectivă, ci subsumează criticile formulate aspectului vizând neîndeplinirea condiţiilor consacrate de aceeaşi jurisprudenţă, pentru a se putea reţine dobândirea dreptului de proprietate în temeiul teoriei proprietăţii aparente.

Or, instanţa de recurs subliniază că este ţinută să realizeze controlul jurisdicţional şi să analizeze legalitatea deciziei recurate în limitele stabilite prin cererea de recurs.

Verificând, în aceste coordonate, legalitatea raţionamentului expus de instanţa de apel, prin decizia civilă recurată, în privinţa aplicării acestor ultime criterii specifice acţiunii în revendicare, Înalta Curte constată că deşi, în opinia recurentei reclamante, având în vedere situaţia premisă reţinută de instanţa de apel - aceea că atât reclamanta, cât şi pârâţii deţin titluri valabile cu privire la imobilul revendicat, care provin de la un autor comun - analiza instanţei de apel ar fi trebuit să se limiteze, în cauză, la constatarea că, potrivit regulilor consacrate în jurisprudenţă, în conflictul dintre aceştia, are câştig de cauză proprietarul care a realizat primul aceste formalităţi, Înalta Curte constată că potrivit art. 182 din C. civ. de la 1864, actul translativ de proprietate este opozabil terţilor dacă a fost transcris.

Înalta Curte reţine, totodată, că raţiunea consacrării criteriului de comparaţie specific acţiunii în revendicare în ipoteza titlurilor care provin de acelaşi autor - prioritatea titlului mai întâi transcris - a avut ca temei necesitatea asigurării stabilităţii circuitului civil, opozabilitatea titlului semnificând faptul că terţele persoane au obligaţia de se abţine de la a aduce atingere dreptului constatat printr-un astfel de titlu fără a mai putea pretinde necunoşterea acestuia, de la data îndeplinirii formelor de publicitate impuse de lege.

Pe de altă parte, din coroborarea prevederilor art. 710 - 720 din C. proc. civ. de la 1865 cu cele ale art. 1295 alin. (2) şi art. 1802 din C. civ. de la 1864 şi rezultă că sistemul de publicitate imobiliară era unul personal deoarece registrele erau ţinute pe numele proprietarilor - adică pe persoane şi nu pe imobile, astfel încât situaţia juridică a imobilului poate fi aflată numai cunoscând proprietarii săi succesivi.

Această menţiune este importantă, întrucât, în speţă, deşi reclamanta pretinde că titlul său este preferabil fiind transcris la 19 ianuarie 1994, potrivit situaţiei de fapt a cauzei, transcrierea titlului acesteia în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost inexactă. Astfel, deşi registrul trebuia să evidenţieze persoana care a dobândit dreptul de proprietate, iar reclamanta avea calitatea de cumpărător al imobilului, numele acesteia nu apare menţionat în rubricile registrului de transcripţiuni, care consemnează transcrierea Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x din 19 ianuarie 1994, încheiat între reclamantă, în calitate de cumpărător şi Z. şi SC AA. SRL, în calitate de vânzători, ci la rubrica cumpărător este completat numele unui vânzător - SC AA. SRL.

De vreme ce, în speţă, formalităţile de transcriere au fost în viciate în chiar substanţa lor, astfel încât terţii care ar fi consultat registrele de transcripţiuni nu ar fi avut posibilitatea de a lua cunoştinţă de dobândirea dreptului de proprietate de către reclamantă, iar pentru opozabilitate sunt relevante menţiunile din registrul public (iar nu cele din cuprinsul titlului dobânditorului aflat în posesia acestuia, cum nefondat susţine recurenta) o atare ipoteză echivalează cu însăşi neîndeplinirea acestei formalităţi obligatorii, cu consecinţa că, în prezenţa a două titluri care se bucură de prezumţia de validitate trebuie acordată prevalenţă titlului în privinţa căruia au fost îndeplinite operaţiunile de publicitate impuse de lege, cu respectarea tuturor exigenţelor impuse de lege, chiar dacă data acestui ultim titlu este ulterioară celei la care este încheiat primul act juridic exhibat drept titlu de proprietate.

În consecinţă, aşa cum corect a statuat şi instanţa de apel, reclamanta deşi a urmat procedura de publicitate imobiliară a transcrierii, nu poate opune pârâţilor decât o transcriere inexactă şi informă a dreptului dobândit prin act autentic, inaptă a face opozabil titlul exhibat de titularul acţiunii în revendicare.

Este real că vicierea procedurii transcrierii nu este rezultatul acţiunii reclamantei, însă, ignorarea acestor vicii, ar avea pe de o parte, valenţa unui tratament inechitabil aplicat părţilor litigante, în condiţiile în care reclamanta, care pretinde sancţionarea pârâţilor ca urmare a omisiunii acestora de a cerceta registrul de transcripţiuni, prin conduita sa, a contribuit la perpetuarea acestei situaţii şi la formarea convingerii publice că autoarea pârâţilor este adevăratul proprietar al terenului cumpărat de pârâţi, iar pe de altă parte ar fi de natură a afecta principiul securităţii circuitului civil.

Astfel, în speţă, reclamanta nu numai că nu a făcut alte demersuri pentru conservarea dreptului dobândit şi nu a verificat regularitatea transcrierii titlului său, dar nici nu a exercitat acte de posesie asupra terenului în litigiu un interval lung de timp, de cca. opt ani - în care autoarea pârâţilor a exercitat toate atributele corespunzătoare dreptului de proprietate şi s-a comportat public ca un veritabil proprietar, respectiv a deschis rol fiscal, a dezmembrat şi parcelat terenul, a procedat la schimbarea categoriei sale de folosinţă, sens în care a îndeplinit procedura de întocmire a unui plan urbanistic general, ce a fost aprobat prin H.C.L. nr. 34 din 18 noiembrie 1999, a procedat la înscrierea imobilului în cartea funciară, operaţiune care a presupus, de asemenea, lucrări de identificare şi măsurători cadastrale, a încheiat acte juridice prin care a dispus de acesta - prin inacţiunile sale, aceasta dând posibilitatea creării în conştiinţa publică a percepţiei comune că autoarea pârâţilor - BB. este adevăratul proprietar al terenului înstrăinat pârâţilor.

Apărarea recurentei în sensul că aceasta nu avea obligaţia de a lua măsuri pentru conservarea dreptului său, care este imprescriptibil nu este suficientă pentru a impune soluţia de admitere a acţiunii în revendicare, în speţă.

În acest sens, Înalta Curte reaminteşte că atât în legislaţia internă, cât şi în jurisprudenţa instanţelor naţionale s-a apreciat că acţiunea în revendicare formulată de un reclamant care s-a dezinteresat de bunul deţinut în proprietate, o perioadă de timp îndelungată, poate fi paralizată prin invocarea de către pârâtul de bună-credinţă a unei situaţii juridice creatoare de drept, fără ca aceste situaţii de excepţie (cum sunt aplicarea regulilor specifice uzucapiunii sau a principiului aparenţei în drept) să poată fi considerate ca reprezentând încălcări nejustificate sau disproporţionate ale dreptului de proprietate.

În acelaşi sens, în cauză, reclamanta recurentă nu a expus argumente care să evidenţieze o situaţie fortuită în care s-ar fi aflat administratorul său şi care ar fi justificat neexercitarea prerogativelor dreptului deţinut asupra imobilului revendicat, respectiv neplata impozitelor aferente acestui bun, timp de mai mulţi ani, neputându-se ignora nici faptul că, în speţă, reclamanta este o persoană juridică, caz în care exercitarea dreptului de proprietate şi gestionarea corespunzătoare a patrimoniului societăţii nu impun cu necesitate fapte personale ale administratorului sau prezenţa fizică a acestuia la locul situării imobilului.

Astfel, faptul că administratorul reclamantei este un cetăţean irakian, în contextul în care nu s-a invocat faptul că acesta s-ar fi aflat în imposibilitate de a rămâne pe teritoriul României, ca urmare a unei acţiuni a autorităţilor statului român nu poate fi asimilat unei imposibilităţii de desemnare a unui alt administrator sau persoane împuternicite să gestioneze patrimoniul societăţii, şi nici nu putea avea semnificaţia unei imposibilităţi fortuite de a acţiona a însăşi societăţii.

Pe de altă parte, contrar argumentelor recurentei care contestă buna-credinţă a pârâţilor, Înalta Curte apreciază, în acord cu considerentele expuse în privinţa acestei chestiuni litigioase de către instanţa de apel, că atitudinea subiectivă a acestora la momentul dobândirii imobilului revendicat, fiind o stare de fapt, se impune fi verificată întotdeauna în persoana dobânditorului, aprecierea pornind de la cunoaşterea de către acesta a unei situaţii juridice reale, existente anterior actului încheiat şi care este de natură a evidenţia viciile titlului cocontractantului său.

În consecinţă, argumentele contrare expuse de recurenta reclamantă în sensul că reaua credinţă a autoarei pârâţilor s-ar fi reflectat şi asupra acestora nu pot fi validate.

Aşa cum corect a subliniat instanţa de apel, dispoziţiile art. 34 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data înscrierii dreptului acestora, instituie o prezumţie de bună-credinţă, care urmează a se aprecia prin raportare la conţinutul cărţii funciare.

Potrivit situaţiei de fapt a cauzei, pârâţii au efectuat verificările necesare în ceea ce priveşte cartea funciară deschisă de autoarea BB., iar din cuprinsul acesteia, nu rezulta, la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra loturilor de teren cumpărate nicio inadvertenţă între situaţia reliefată de titlul vânzătoarei şi cea rezultată din înscrierea în cartea funciară, în sensul că altcineva ar putea fi adevăratul proprietar al terenului revendicat.

Tot astfel, deşi reclamanta susţine că instanţa de apel a ignorat faptul că în speţă, raportat la conţinutul titlului autoarei lor - care a renunţat la verificarea registrelor de transcripţiuni - s-ar fi impus reţinerea, în sarcina pârâţilor, a obligaţiei de cercetare a registrelor de publicitate imobiliară, corect a observat instanţa de apel, că practica încheierii contractelor de vânzare cumpărare care cuprindeau astfel de clauze a fost utilizată chiar şi de către reclamantă şi de autorii acesteia, o atare formă de consemnare a clauzelor contractului neavând, în mod evident, în acest context particular aptitudinea de a răsturna prezumţia de bună credinţă de care de bucură pârâţii.

De altfel, nu se poate ignora faptul că, deşi procedura realizării transcrierii titlului reclamantei este una administrativă acesta s-a dovedit a fi viciată, iar o atare situaţie, deşi neimputabilă reclamantei nu poate fi ignorată în analiza bunei credinţe a pârâţilor şi implicit, a temeiniciei acţiunii în revendicare formulată de reclamantă, de vreme ce simpla operaţiune de cercetare a acestor registre nu putea prezenta relevanţa juridică pretinsă de recurentă, din această perspectivă, în condiţiile în care, în mod singular, aceste registre oficiale, nu aveau aptitudinea ca, prin datele relevate, să justifice o inadvertenţă între cuprinsul cărţii funciare şi situaţia juridică reală a imobilului.

Astfel, de vreme ce registrul de transcripţiuni nu cuprinde date din care să rezulte că reclamanta ar fi dobândit un drept de proprietate asupra terenului în litigiu, acest registru astfel cum a fost completat, nu avea nici aptitudinea de a naşte o suspiciune în privinţa caracterului veridic al înscrierilor realizate anterior de autoarea BB. în cartea funciară.

Totodată, deşi potrivit anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996, transcrierea se realiza în ordinea depunerii actelor necesare acestei operaţiuni, la data intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996 registrele de transcripţiuni fiind înlocuite cu mape în care sunt păstrate actele supuse transcrierii, împreună cu cererile care le însoţesc în ordinea lor, în speţă, potrivit relaţiilor comunicate de OCPI, această convenţie în materialitatea sa şi nici transcrierea acesteia, nu s-a regăsit în arhiva acestei instituţii, titlul reclamantei fiind comunicat către OCPI de către Camera Notarilor Publici, în urma demersurilor realizate în speţă, de către instanţele de fond care aveau menirea de a lămuri contextul realizării transcrierii.

De asemenea, câtă vreme prin Decizia civilă nr. 3035/2014 a Înaltei Curţi, s-a statuat că buna-credinţă trebuie cercetată prin raportare la elementele concrete ale speţei relative la obligaţiile ce incumbau părţilor interesate, dar şi autorităţilor implicate, nu se poate imputa instanţei de apel faptul că s-a raportat la aceste circumstanţe, reţinând că, situaţia particulară relevantă în privinţa atitudinii subiective a pârâţilor este reprezentată de deschiderea anterioară a cărţii funciare pentru imobilele dobândite de aceştia ca urmare a procedurii realizate de către autoarea acestora, BB..

Totodată, recurenta nu contestă în recurs faptul că potrivit art. 54 din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data deschiderii cărţii funciare, în speţă, exista o obligaţie legală de verificare şi conversie a datelor din registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, la momentul înfiinţării cărţilor funciare, ce revenea registratorului de carte funciară, fiind corectă aprecierea instanţei de apel în sensul că o atare împrejurare a concurat la crearea convingerii pârâţilor că autoarea lor este proprietarul terenului cumpărat; or, în acest caz în revenea reclamantei obligaţia de a administra probe care să răstoarne prezumţia de bună credinţă întemeiată pe cuprinsul cărţii funciare, dovedind că aceştia au cunoscut la momentul cumpărării terenului revendicat viciile titlului autoarei lor.

În acest context, este judicioasă aprecierea instanţei de apel în sensul că încuviinţarea cererii de întabulare a dreptului de proprietate asupra terenului revendicat în cauză în favoarea autoarei pârâţilor, BB., unită cu lipsa oricăror menţiuni contrare înscrise în cartea funciară nedefinitivă, respectiv cu adeverinţele eliberate de autorităţile fiscale- în referire la calitatea acesteia de titular al rolului fiscal - şi de cele locale - la momentul la care această autoare a îndeplinit, în calitate de proprietar, procedura de scoatere din extravilan a terenului revendicat- reprezenta atât din perspectiva pârâţilor, cât şi din cea a unui cumpărător diligent, o garanţie suficientă a existenţei şi a valabilităţii dreptului dobândit de către aceasta.

Ca urmare, nu pot fi validate argumentele recurentei reclamante în sensul că inserarea, în cuprinsul titlului prin care chemata în garanţie BB. a dobândit dreptul de proprietate înstrăinat ulterior către pârâţi, a clauzei prin care aceasta a renunţat la verificarea registrelor de transcripţiuni avea aptitudinea de a trezi suspiciuni referitoare la calitatea acesteia de proprietar.

În consecinţă, raportat la circumstanţele factuale concrete anterior reliefate, întrucât nu se poate imputa pârâţilor faptul că s-au încrezut cu bună credinţă în cuprinsul cărţii funciare şi nici modalitatea în care s-au realizat verificările de specialitate care erau în sarcina autorităţilor cu competenţe în această materie, respectiv caracterul deficitar al transcrierii titlului reclamantei, statuarea din cuprinsul deciziei recurate în sensul că nu se poate reţine reaua- credinţă a pârâţilor care au cumpărat loturile de teren revendicate în speţă încrezându-se în cuprinsul cărţii funciare, nu relevă o situaţie de nelegalitate a hotărârii ce constituie obiect al recursului de faţă.

În caz contrar, s-ar ajunge nu numai la impunerea unei obligaţii disproporţionate în sarcina pârâţilor, dar şi la lipsirea nejustificată de efecte a principiilor forţei probante a înscrierilor de carte funciară, consacrat de prevederile art. 34 din Legea nr. 7/1996 şi a principiului specialităţii ce guvernează regimul cărţii funciare, care au menirea de a asigura securitatea dinamică a circuitului civil.

De asemenea, potrivit situaţiei de fapt, care scapă cenzurii instanţei de recurs, în privinţa terenului în litigiu, autorităţile competente au deschis două roluri fiscale - cel de care se prevalează reclamanta, deschis în anul 1994 şi care nu a fost urmat de plăţi anuale succesive a taxelor datorate şi cel de care se prevalează pârâţii şi care le-a fost prezentat de autoarea lor, BB., la momentul perfectării titlurilor acestora, fiind analizat de către notarul instrumentator şi de registratorul de carte funciară. Ca urmare, nici din această perspectivă nu s-ar putea imputa pârâţilor că s-au încrezut în realitatea şi veridicitatea relaţiilor comunicate de aceste autorităţi, care atestau că autoarea BB. figura ca proprietar şi titular de rol fiscal, inclusiv în cuprinsul evidenţelor emitenţilor acestor înscrisuri şi care se coroborau cu conţinutul cărţii funciare.

În acest context, raţionamentul instanţei devolutive în sensul că aparenţa generată de conţinutul cărţii funciare, unită cu împrejurările de fapt anterior reliefate, nu puteau induce pârâţilor decât convingerea fermă, neîndoielnică asupra faptului că tratează, în persoana autoarei BB., cu un proprietar al cărui titlu asupra bunului nu putea fi contestat ori pus sub semnul îndoielii, respectiv că starea de fapt coincide cu cea de drept, în sensul că BB. avea calitatea de adevărat proprietar nu relevă incidenţa unei situaţii de nelegalitate a deciziei recurate, nici din perspectiva criteriilor relevante pentru aplicarea principiului error communis facit jus.

Cum principiul validităţii aparenţei în drept înlătură orice eventuale vicii ale titlului de proprietate al pârâţilor şi permite producerea efectelor juridice pe care proprietarul aparent şi dobânditorul de bună-credinţă le-au avut în vedere, se impune păstrarea soluţiei adoptate în apel, de respingere a acţiunii în revendicare, fiind în acest fel pe deplin respectat şi principiul securităţii raporturilor juridice.

În acest sens, Înalta Curte se raportează la jurisprudenţa instanţei europene, care, a subliniat importanţa respectării principiului securităţii juridice, considerat ca fiind în mod necesar inerent atât dreptului Convenţiei, cât şi dreptului comunitar în jurisprudenţa sa, (cauza Marcks împotriva Belgiei, 1979), statuând că exigenţele art. 1 din Protocolul nr. 1 şi principiul securităţii raporturilor juridice, trebuie respectate atât în cazul fostului proprietar, cât şi în cel al cumpărătorului de bună-credinţă, astfel că, oricare dintre aceştia nu poate fi lipsit de proprietate decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

În ceea ce priveşte critica vizând greşita reţinere a nevalabilităţii titlului reclamantei prin decizia civilă recurată întemeiată pe motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 5 din C. proc. civ.

Sub acest aspect, Înalta Curte constată că, în speţă, instanţa de apel a reţinut pe de o parte că, susţinerile referitoare la nulitatea titlului reclamantei şi al autorilor acesteia, s-ar fi impus a fi deduse judecăţii în prima fază procesuală, pe calea cererii reconvenţionale, iar pe de altă parte, că ele pot fi analizate ca apărări de fond în apel.

Referitor la prima statuare, Înalta Curte, constată că, în faţa primei instanţe pârâţii H., I., F., G., M., L., DDD., S., T. şi U., au formulat cereri reconvenţionale, prin care au invocat nulitatea titlului exhibat de reclamantă pentru încălcarea principiului specialităţii şi frauda la lege.

Prin apelurile incidente, titularii acestor căi de atac nu au reiterat drept cauze de nulitate a titlului reclamantei toate temeiurile care au justificat această pretenţie dedusă judecăţii primei instanţei prin cererile reconvenţionale. Astfel, în apelul incident, nu s-a criticat respingerea cererilor reconvenţionale ca efect al unei greşite aprecieri în privinţa nulităţii titlului reclamantei ca urmare a nerespectării principiului specialităţii capacităţii de folosinţă şi fraudării legii la momentul încheierii acestuia.

Ca urmare, pârâţii F. şi G. care au formulat cerere reconvenţională solicitând constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 19 ianuarie 1995, invocând şi aceste cauze de nulitate, nu puteau să repună în discuţie aceeaşi pretenţie, ca apărare de fond, invocată prin întâmpinarea formulată la apelul principal, ci raportat la soluţia pronunţată de tribunal în privinţa cererii lor reconvenţionale, aceştia aveau posibilitatea şi obligaţia de a învesti instanţa de apel cu o cerere de apel prin care să reitereze aceleaşi cauze de nulitate.

Or, raportat la cadrul procesual stabilit în cauză, verificarea incidenţei acestor cauze de nulitate a titlului reclamante, nu putea fi subsumată unor simple apărări de fond, care ar putea fi invocate direct în apel, cu ignorarea premisei la care s-a raportat tribunalul în justificarea soluţiei date acţiunii în revendicare - anume valabilitatea titlurilor exhibate de părţile litigante.

Pe de altă parte, trebuie observat că prin Decizia de casare nr. 3035/2014 Înalta Curte statuând asupra limitelor rejudecării apelurilor, a apreciat că, în raport de soluţia pronunţată asupra apelului reclamantei, în rejudecare, se vor repune sau nu în discuţie cererile reconvenţionale şi cererile de chemare în garanţie formulate de pârâţi, cu respectarea tuturor garanţiilor impuse de un proces echitabil.

Aşa fiind, dincolo de justeţea argumentelor reclamantei potrivit cu care, cauzele de nulitate nu pot fi stabilite în considerarea unor circumstanţe deduse din conduita ulterioară încheierii actului pretins nul a părţilor contractante, astfel că inclusiv prezumţiile simple, trebuie raportate la momentul încheierii actului, iar nu la fapte conexe ulterioare acestui moment, analiza acestor cauze de nulitate s-ar fi dovedit utilă numai în ipoteza reformării soluţiei primei instanţe relative la fondul acţiunii în revendicare îndreptată împotriva pârâţilor.

Raportat la împrejurările anterior reliefate, constatând, totodată, că statuarea în fond a instanţei de apel în privinţa acestor motive de nulitate a fost justificată prin chiar această decizie ca reprezentând un argument subsidiar în justificarea raţionamentului relativ la menţinerea soluţiei primei instanţe de respingere a acţiunii în revendicarea terenului, Înalta Curte, apreciază că o atare constatare nu justifică anularea deciziei recurate, ci doar înlăturarea acestor considerente eronate şi supraabundente, vătămarea înregistrată de recurentă prin inserarea acestora în decizia recurată fiind astfel remediată.

Pentru toate argumentele anterior evocate, nereţinându-se în speţă, incidenţa motivelor de nelegalitate invocate de recurentă, Înalta Curte va dispune, respingerea recursului declarat de recurenta reclamantă împotriva Deciziei civile nr. 393 A din data de 17 aprilie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, ca nefondat.

B. În ceea ce priveşte recursul declarat de pârâţii V. şi W. împotriva deciziei civile nr. 393 A din data de 17 aprilie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

În esenţă, Înalta Curte constată că, prin acest recurs se tinde la a se evidenţia o situaţie de nelegalitate a deciziei recurate, dedusă de recurenţi din modalitatea în care, instanţa de apel a cuantificat cheltuielile de judecată la care recurenţii pârâţi apreciază că sunt îndreptăţiţi, susţinerea concretă din recurs vizând nemotivarea soluţiei de respingere parţială a acestor cheltuieli.

Verificând legalitatea deciziei recurate în aceste limite, Înalta Curte constată că instanţa de apel a justificat de o manieră coerentă, făcând trimitere la normele legale incidente soluţia adoptată în privinţa cererilor de acordare a cheltuielilor de judecată solicitate în apel de aceşti recurenţi.

În acest sens, s-a subliniat că, deşi sunt părţi câştigătoare, recurenţii pârâţi nu pot solicita în apel cheltuielile de judecată pe care le-au avansat în faţa tribunalului, aceştia având, în cazul acestor cheltuieli doar posibilitatea de a uza de procedura completării sentinţei apelate, conform prevederilor înscrise în art. 2812 din C. proc. civ.

În privinţa celorlalte sume, deşi este real că instanţa de apel s-a limitat în analiza realizată la a evidenţia cheltuielile care, în opinia sa, erau aferente etapelor procesuale ulterioare soluţionării pricinii în prima instanţă, făcând în acest sens trimitere la taxa judiciară de timbru de 2.305 RON aferentă apelului din primul ciclu procesual, respectiv la taxa judiciară aferentă recursului din cel de-al doilea ciclu procesual, în valoare de de 2.024 RON în cazul ambilor pârâţi, fără a explicita soluţia în raport de care restul sumelor solicitate de recurenţi nu au fost acordate -nu se poate ignora faptul că, prin Decizia civilă nr. 1144A din 6 noiembrie 2018, instanţa de apel a lămurit decizia recurată, explicitând raţionamentul care a justificat admiterea parţială a acestor cereri, în privinţa cărora în recurs s-a invocat absenţa raţionamentului judiciar sub acest aspect, respectiv a dispus îndreptarea erorilor materiale din cuprinsul deciziei recurate în privinţa cuantumului sumelor reprezentând cheltuieli de judecată.

Or, de vreme ce aspectele pretins omise a fi analizate au fost tranşate prin decizia anterior menţionată, care, de altfel, nici nu a fost recurată, nu mai subzistă un interes legitim al recurenţilor în susţinerea acestor critici.

În consecinţă, această critică apare ca nefondată, aceasta fiind, de altfel, şi poziţia procesuală a apărătorului recurenţilor pârâţi la termenul de judecată la care au avut loc dezbaterile asupra recursului.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge acest recurs, ca nefondat.

În conformitate cu prevederile art. 316 coroborat cu art. 274 din C. proc. civ., Înalta Curte va dispune admiterea cererilor formulate de intimaţii J. şi K., BB., S., T., M. şi X., având ca obiect obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În acest sens se constată că, raportat la soluţia ce urmează a fi adoptată în privinţa recursului pe care l-a formulat, recurenta reclamantă se află în culpă procesuală, astfel încât acesteia îi revine sarcina de a suporta cheltuielile efectuate şi solicitate de către intimaţii menţionaţi, potrivit dovezilor anexate la dosarul de recurs, respectiv: suma de 2.500 RON către pârâţii J. şi K., (reprezentând onorariu avocat conform chitanţei nr. 737/2019 - dosar); suma de 1.000 RON către pârâta BB. (reprezentând onorariu avocat achitat conform chitanţei nr. MP19RO- 62 din 8 mai 2019 - dosar); suma de 1.000 RON către pârâta S. (reprezentând onorariu avocat achitat conform chitanţei nr. 22/2019 - dosar); suma de 1.000 RON către pârâtul T. (reprezentând onorariu avocat achitat conform chitanţei nr. 20/2019 - dosar); suma de 1.000 RON către pârâta M. (reprezentând onorariu avocat achitat conform chitanţei nr. 21/2019 - dosar); suma de 1.432,77 RON (echivalentul a 300 euro) către pârâtul X., (reprezentând onorariu avocat conform ordinului de plată aflat la dosar).

În ceea ce priveşte cererea de obligare a recurentei reclamante la plata cheltuielilor de judecată formulată de recurentul pârât V., Înalta Curte, apreciază că acesta este îndreptăţit la restituirea parţială a cheltuielilor de judecată avansate în cauză în sumă de 1.900 RON conform dovezii eliberate de EEE. la data de 8 mai 2019 - dosar), dat fiind că recursul declarat de această parte urmează a fi respins ca fiind nefondat, ceea ce semnifică faptul că, la rândul său, acest recurent a căzut în pretenţii.

În consecinţă, în conformitate cu prevederile art. 316 coroborat cu art. 276 din C. proc. civ., va dispune obligarea recurentei reclamante la plata sumei de 950 RON, către recurentul pârât V., cu titlul de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva Deciziei civile nr. 393 A din data de 17 aprilie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Respinge recursul declarat de pârâţii V. şi W. împotriva Deciziei civile nr. 393 A din data de 17 aprilie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Obligă pe reclamanta SC A. SRL la plata sumei de 950 RON către pârâtul V., la plata sumei de 2.500 RON către pârâţii J. şi K., la plata sumei de 1.000 RON către pârâta BB., la plata sumei de 1.000 RON către pârâta S., la plata sumei de 1.000 RON către pârâtul T., la plata sumei de 1.000 RON către pârâta M. şi la plata sumei de 1.432,77 RON (echivalentul a 300 euro) către pârâtul X., cu titlu de cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 20 noiembrie 2019.

GGC - LM