Expropriation compensation upheld at €4.99 million with goodwill after income-approach valuation affirmed.

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

1. Procedura în primă instanţă

Prin contestaţia înregistrată la data de 17 septembrie 2010, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, reclamanta SC A. SRL a solicitat, iniţial, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România, ulterior, la 16 martie 2011, precizând că înţelege să se judece doar cu Municipiul Bucureşti, prin primarul general, anularea parţială a Hotărârii de expropriere nr. 79 din 3 august 2010 emise de Municipiul Bucureşti - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 cu privire la cuantumul despăgubirilor; obligarea pârâtului la plata despăgubirilor reale datorate reclamantei în calitate de proprietar pentru imobilul expropriat situat în Bucureşti, str. x, sector 1 - B., evaluând provizoriu cuantumul despăgubirilor la suma de 5.000.000 euro.

2. Soluţia primei instanţe

Prin Sentinţa civilă nr. 539 din 15 aprilie 2015, Tribunalul Bucureşti, secţia IV-a civilă a admis în parte acţiunea, astfel cum a fost precizată; a anulat în parte Hotărârea de expropriere nr. 79 din 3 august 2010 emisă de Municipiul Bucureşti - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor, a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru expropriere la suma de 15.333.910 RON şi a obligat pârâtul la plata acestor despăgubiri în termen de 30 zile de la rămânerea definitivă a hotărârii; a admis în parte cererea privind plata cheltuielilor de judecată şi a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 3.000 RON, reprezentând onorariu experţi.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut, în esenţă, că, întrucât în cadrul punctului de vedere exprimat privind exproprierea reclamanta a estimat prejudiciul la suma de 15.333.910 RON, conform ofertei iniţiale din notificarea Primăriei Municipiului Bucureşti nr. 237 din 21 aprilie 2008, arătând că nu este de acord cu suma de 6.060.677 RON stabilită ulterior de expropriator, aceasta nu poate pretinde un prejudiciu mai mare, ca cel determinat prin expertiza tehnică judiciară, care este un simplu mijloc de probă ce trebuie evaluat în contextul celorlalte mijloace de probă.

3. Soluţia instanţei de apel

Prin Decizia civilă nr. 837 din 29 noiembrie 2016, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelurile şi a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că despăgubirile sunt în cuantum de 1.496.957 euro, echivalent în RON la data plăţii - contravaloare construcţie şi 150.000 euro, echivalent în RON la data plăţii - contravaloare fond de comerţ, total 1.646.957 euro, echivalent în RON la data plăţii. A stabilit cuantumul cheltuielilor pentru fond de 700 RON şi a obligat intimata-pârâtă să plătească apelantei-reclamante 1.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, onorariu expert apel, luând act că apelanta-reclamantă şi-a rezervat dreptul de a solicita celelalte cheltuieli pe cale separată, iar apelanta-pârâtă de a solicita toate cheltuielile pe cale separată.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, concluziile raportului de expertiză efectuat în apel, având ca obiectiv evaluarea imobilului la momentul transferului dreptului de proprietate, respectiv 04 noiembrie 2011 şi, parţial, concluziile raportului de expertiză contabilă judiciară întocmit de experţii C., D. şi E., depus la data de 08.12.2010 în faţa primei instanţe (prin care s-a apreciat că reclamantei i s-a produs un prejudiciu suplimentar constând în: valoarea contractelor de împrumut cu asociaţii; valoarea reprezentând suma trasă de reclamantă din împrumutul suplimentar; valoarea dobânzilor şi comisioanelor bancare plătite de la data exproprierii până în luna noiembrie 2013).

În ceea ce priveşte apelurile formulate de pârât şi de Ministerul Public, instanţa de apel a constatat că oferta de despăgubire iniţială făcută de expropriator pentru suma de 15.333.910 RON şi-a încetat efectele în momentul emiterii H.G. nr. 590/2010, date în aplicarea Legii nr. 198/2004 (astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 184/2008), astfel încât în mod greşit tribunalul a avut-o în vedere pentru a considera că îi sunt incidente prevederile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (aplicabil conform art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004. De vreme ce legea permite în mod expres contestarea cuantumului despăgubirilor, suma acordată de comisia de stabilire a despăgubirilor nu are relevanţă.

Referitor la metodele de evaluare folosite de către fiecare din experţii ce au făcut parte din comisia care a efectuat expertiza din apel, curtea s-a raportat la dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere art. 9 din Legea nr. 198/2004. A fost reţinută opinia majoritară a experţilor şi singura comparabilă viabilă - F., imobil situat în Bucureşti, str. x, a cărui destinaţie nu a fost iniţial comercială, apreciindu-se rezonabil să fie avută în vedere întrucât este singura disponibilă; s-a arătat că în intervalul noiembrie 2010 - noiembrie 2011 nu au existat în concret fluctuaţii majore ale pieţei imobiliare, astfel că nu există în mod obiectiv pentru experţi o posibilitate să procedeze într-o altă manieră, cu atât mai mult cu cât este vorba de un imobil cu un grad înalt de specificitate.

În concluzie, curtea a reţinut valoarea construcţiei ca fiind de 1.079.028 euro şi valoarea terenului de 484.118 euro determinată în opinia majoritară prin raportare la Ghidul privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare Bucureşti 2010, întocmit de Camera Notarilor Publici.

Sub aspectul daunelor economice pretinse de apelanta-reclamantă, instanţa de apel a pornit de la faptul că, odată cu transferul dreptului de proprietate, fructele civile ale imobilului transmis se cuvin noului proprietar. Pe cale de consecinţă, aceasta nu mai este îndreptăţită să dobândească chiriile imobilului după momentul exproprierii, indiferent că sunt privite ca o "distrugere a afacerii" şi calculate în funcţie de tarifele de închiriere practicate de unitatea administrativ teritorială sau că sunt determinate prin extrapolarea profitului obţinut din chirii anterior exproprierii. Noul proprietar nu poate fi ţinut răspunzător de o consecinţă mai îndepărtată, şi anume pierderea suferită prin lipsirea fostului proprietar de sursa de venituri reprezentată de chirii.

Sub un alt aspect, curtea a avut în vedere că reprezintă într-adevăr un prejudiciu ceea ce excede pierderii atributelor dreptului de proprietate asupra imobilului, şi anume pierderea fondului de comerţ, evaluat prin tranzacţia nr. 1 din 23 februarie 2007 încheiată între SC A. SRL şi G., atestată la data de 8 martie 2007, sub nr. x, la suma de 150.000 euro.

Dat fiind că, potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, expropriatul nu poate contesta decât cuantumul despăgubirii, instanţa de apel a constatat un impediment de ordin procedural în examinarea pe fond a criticii privind suprafaţa construcţiei (utilă, desfăşurată, la sol) care trebuia luată în considerare în hotărârea de stabilire a despăgubirilor.

5. Hotărârea instanţei de recurs

Prin Decizia civilă nr. 825 din 18 mai 2017 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a fost respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamantă împotriva încheierii din 26 ianuarie 2016 şi au fost admise recursurile formulate de SC A. SRL, de pârâtul Municipiul Bucureşti şi de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti împotriva Deciziei nr. 837 din 29 noiembrie 2016 şi recursurile exercitate de reclamantă împotriva Încheierilor din 10 ianuarie 2017 şi 2 februarie 2017 şi de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti împotriva Încheierii din 10 ianuarie 2017. S-a dispus casarea deciziei recurate şi a Încheierilor din 10 ianuarie 2017 şi 2 februarie 2017, cauza fiind trimisă spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

Soluţia de admitere a recursurilor a fost întemeiată pe următoarele:

1. Critica reclamantei referitoare la nepronunţarea instanţei cu privire la motivul de apel ce viza neacordarea despăgubirilor raportat la suprafaţa reală a imobilului expropriat este fondată.

În cauză, reclamanta nu a contestat exproprierea şi nici nu a solicitat să se exproprieze o suprafaţă mai mare decât cea expropriată efectiv, ci a contestat modul de evaluare efectuat de prima instanţă, prin raportare la suprafaţa construită la sol şi nu prin raportare la suprafaţa construită desfăşurată, sau măcar la suprafaţa utilă a construcţiei. Ca atare, aceasta a contestat cuantumul despăgubirii, prin prisma modului în care a fost utilizată una dintre caracteristicile tehnice ale construcţiei, aspect care nu excede cadrului procesual obiectiv configurat de art. 9 din Legea nr. 198/2004 şi cu privire la care instanţa de apel ar fi trebuit să se pronunţe.

În plus, în faza procesuală a apelului, instanţa a reţinut valoarea construcţiei ca fiind de 1.079.028 euro, astfel cum a fost propusă de experţii în opinia majoritară, iar din raportul de expertiză rezultă că experţii au avut în vedere la stabilirea acestei valori un preţ de 736 euro/mp, care a fost înmulţit cu suprafaţa de 1.466,07 mp, fără ca experţii sau instanţa să explice modul în care s-a ajuns la această suprafaţă, care nu coincide cu niciuna dintre cele menţionate anterior (suprafaţă construită la sol de 1.333,08 mp, suprafaţa desfăşurată de 2.154,18 mp şi suprafaţa utilă de 1834,98 mp).

2. Înalta Curte a constatat întemeiată critica formulată de toţi recurenţii, referitoare la aplicarea greşită a prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât în expertiza pe care s-a bazat decizia instanţei de apel experţii au evaluat construcţia expropriată prin analogie cu o cotă indiviză de 22% din dreptul de proprietate asupra unei autogări, comparabilă improprie şi care nu respectă criteriile de evaluare prevăzute de lege.

Astfel, raportat la norma invocată, caracterul "obişnuit" al tranzacţiilor de vânzare, care ar putea fi utilizate drept comparabile, implică existenţa unui număr rezonabil de asemenea tranzacţii, iar imobilele la care se referă respectivele tranzacţii trebuie să fie "de acelaşi fel" cu cel expropriat, ceea ce presupune existenţa unor caracteristici asemănătoare cum ar fi suprafaţă, vechime, amplasament, utilitate, etc. În sensul dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, se poate dovedi, de regulă, cu înscrisuri reprezentând contracte autentice de vânzare-cumpărare, care exprimă cel mai convingător preţul rezultat în urma întâlnirii cererii cu oferta.

Însă, inexistenţa tranzacţiilor pe piaţa imobiliară nu poate determina blocarea procedurii de evaluare. În lipsa unor astfel de dovezi, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă în vedere alte criterii, precum: ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare sau preţurile de tranzacţionare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobile de acelaşi fel, metoda comparaţiei în raport de diferitele preţuri de tranzacţionare, caracteristicile fizice ale terenului, localizare, acces, alte elemente caracteristice ale proprietăţii, etc. Dacă s-ar restrânge posibilitatea experţilor de a evalua imobilul numai în raport de tranzacţiile deja efectuate la data transferului dreptului de proprietate, în condiţiile în care există riscul ca la acel moment să nu se fi încheiat acte juridice cu privire la imobile "de acelaşi fel", s-ar limita nejustificat atributul acestora de apreciere în domeniul lor de specialitate şi s-ar nesocoti scopul pentru care legea a dispus întocmirea unui raport de către o comisie formată din trei experţi, propuşi de instanţă şi de părţile aflate în conflict. În această situaţie, este firesc ca expertiza să se realizeze în raport şi de alte criterii şi metode de evaluare, a căror apreciere trebuie făcută de instanţă, pe baza propunerilor şi a explicaţiilor specialiştilor.

În speţă, evaluarea construcţiei în apel s-a întemeiat pe o singură comparabilă (singularitate care exclude caracterul "obişnuit" al preţului), aceasta nu constituie o tranzacţie de vânzare, ci reprezintă cel mult o intenţie de vânzare, neexistând probe că vânzarea efectivă s-ar fi realizat şi nici la ce dată ar fi avut loc, iar obiectul său nu este un imobil "de acelaşi fel" cu cel expropriat, ci o cotă parte dintr-un imobil cu caracteristici constructive şi funcţionale diferite. De asemenea, folosind această comparabilă, instanţa de apel nu respectă cele statuate prin Decizia nr. 12/2015 a Curţii Constituţionale, referitoare la necesitatea ca evaluarea să se facă în raport cu momentul transferului dreptului de proprietate, deoarece valoarea cu privire la care s-a apreciat în legătură cu cota indiviză de 22% din autogară este din data de 28 noiembrie 2011, o data ulterioară celei la care a operat transferul dreptului de proprietate, 4 noiembrie 2010.

3. Instanţa de apel şi-a însuşit necritic punctul de vedere al experţilor în opinia majoritară, care au ţinut cont exclusiv de Ghidul privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare Bucureşti 2010, întocmit de Camera Notarilor Publici şi au stabilit că valoarea terenului este de 484.118 euro.

Evaluarea efectuată exclusiv prin raportare la ghidul privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare, elaborat pentru uzul birourilor notariale, are caracter estimativ şi se raportează la criterii generice vizând terenurile situate într-o anumită unitate administrativ-teritorială, fără a se particulariza pentru situaţia fiecărui imobil expropriat în parte. Or, o astfel de estimare ca modalitate de determinare a unor valori nu poate fi utilizată, ca unică metodă de evaluare, în procedura judiciară de stabilire a despăgubirilor, care se bazează pe un probatoriu complet, administrat cu respectarea principiului contradictorialităţii şi care trebuie să ţină seama de caracteristicile concrete ale imobilului expropriat.

4. Este întemeiată critica privind nemotivarea hotărârii sub aspectul acordării sumei de 150.000 euro reprezentând despăgubiri pentru pierderea fondului de comerţ. În lipsa considerentelor de fapt şi de drept care au determinat instanţa de apel să acorde reclamantei aceste despăgubiri, instanţa de control judiciar se află în imposibilitatea de a examina criticile recurenţilor referitoare la legalitatea acestei soluţii.

În concluzie, s-a constatat că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu nerespectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cât priveşte stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantei, fiind admise şi recursurile formulate împotriva încheierilor din 10 ianuarie 2017 şi 2 februarie 2017, ca încheierii ulterioare deciziei recurate, în condiţiile art. 106 alin. (1) C. proc. civ.

S-a stabilit ca, în rejudecarea cauzei, instanţa de apel: 1. să dispună refacerea expertizei, de către comisia de experţi constituită în condiţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, urmând ca experţii să analizeze toate contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar în ciclurile procesuale anterioare, precum şi alte probe care sunt relevante sub aspectul valorii la care se vând imobile de acelaşi fel, inclusiv probele noi ce se vor administra în rejudecare, dacă este cazul, şi să motiveze atât alegerea, cât şi înlăturarea unora dintre ele prin raportare la criteriile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994; 2. să stabilească despăgubirile cuvenite reclamantei în raport de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data exproprierii, preţ rezultat, în principal, din contracte de vânzare-cumpărare autentice privind imobile similare, încheiate cât mai aproape de acest moment, iar în cazul în care, în urma unor verificări reale, se va constata că nu există tranzacţii care să îndeplinească aceste condiţii, să se aibă în vedere alte metode propuse de experţi; 3. să fie soluţionată motivat cererea privind acordarea despăgubirii pentru pierderea fondului de comerţ; 4. să se lămurească care este suprafaţa reală a construcţiei expropriate.

6. În rejudecare

Prin Decizia nr. 474 din 8 aprilie 2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelurile formulate de apelanta-reclamanta SC A., de apelantul-pârât Municipiul Bucureşti, prin primarul general şi de Ministerul Public - reprezentat de Parchetul de pe lângă Tribunalul Bucureşti şi, în cursul judecării apelului, de Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti, împotriva Sentinţei civile nr. 539 din 15 aprilie 2015 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că despăgubirile pentru imobilul expropriat sunt în cuantum de 4.844.189 euro, echivalent în RON la data plăţii şi 150.000 euro, echivalent în RON la data plăţii - contravaloare fond de comerţ, a menţinut celelalte dispoziţii ale hotărârii, a admis, în parte, cererea de majorare formulată de experţi, în sensul majorării onorariului iniţial stabilit cu suma de 1.500 RON (câte 500 RON pentru fiecare expert), în sarcina apelantei-reclamante şi a apelantului-pârât în cote egale, a obligat apelantul-pârât la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 1.500 RON (onorariu expertiză în primul ciclu procesual al apelului) şi, în rejudecarea apelului, a sumei de 1.500 RON (onorariu expertiză iniţial, suportat de apelanta-reclamantă) şi a sumei de 750 RON (onorariu expertiză majorat suportat de apelanta-reclamantă), a luat act că apelanta-reclamantă şi-a rezervat dreptul de a solicita celelalte cheltuieli pe cale separată.

6.1. Având de lămurit suprafaţa reală a construcţiei expropriate, curtea a reţinut că, prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 17 octombrie 2005, SC H. SRL a vândut societăţii reclamante spaţiul comercial compus din teren în suprafaţă de 1.466,07 mp şi construcţie compusă din subsol, etaj 1 şi mansardă, în suprafaţă construită la sol de 1.333,08 mp şi suprafaţă desfăşurată de 2.154,18 mp, respectiv suprafaţă utilă 1.834,98 mp.

Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 79 din 3 august 2010, pârâtul, în calitate de expropriator, a propus despăgubiri de 6.060.677 RON pentru exproprierea imobilului teren de 671 mp şi construcţie de 1.834,98 mp.

Prima instanţă a constatat că reclamanta a dobândit în proprietate prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 17 octombrie 2005 numai suprafaţa de 1.333,08 mp construcţie, însă partea în cauză a susţinut că valoarea despăgubirilor trebuie să fie raportată la suprafaţa de 2.154,18 mp.

În raport de menţiunile actului translativ de proprietate, dar şi de cele ale Hotărârii nr. 79 din 3 august 2010 care identifică construcţia expropriată, curtea a constatat că obiect al exproprierii l-a constituit întreaga construcţie dobândită prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 17 octombrie 2005, compusă din subsol, etaj 1 şi mansardă, în suprafaţă construită la sol de 1.333,08 mp şi suprafaţă desfăşurată de 2.154,18 mp, respectiv suprafaţă utilă 1.834,98 mp.

Toate aceste suprafeţe sunt reale, însă ele exprimă tehnic caracteristici diferite ale imobilului construcţie. Astfel, având ca referinţe dispoziţiile Legii nr. 350/2001, Legii nr. 50/1991, Legii nr. 114/1996, instanţa de apel a reţinut că suprafaţa construită la nivelul solului este amprenta la sol a unei construcţii, exceptând terasele descoperite ale parterului care depăşesc planul faţadei, platformele, scările de acces şi incluzând proiecţia la sol a balcoanelor a căror cotă de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat şi a logiilor închise ale etajelor; suprafaţa utilă reprezintă diferenţa dintre suprafaţa construită desfăşurata şi suprafaţa ocupată de pereţi, stâlpi şi alte elemente structurale, respectiv suma tuturor suprafeţelor utile (văzute) alte tuturor încăperilor; suprafaţa construită desfăşurată reprezintă suprafaţa desfăşurată a tuturor planşeelor (fără a se lua în calcul suprafaţa subsolurilor cu înălţimea liberă de până la 1,80 m, suprafaţa subsolurilor cu destinaţie strictă pentru gararea autovehiculelor, spaţiile tehnice sau spaţiile destinate protecţiei civile, suprafaţa balcoanelor, logiilor, teraselor deschise şi neacoperite, teraselor şi copertinelor necirculabile, precum şi a podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare, trotuarele de protecţie). Dat fiind că această construcţie are mai multe nivele, ceea ce este de natura evidenţei, în condiţiile art. 329 C. proc. civ., este aceea că valoarea sa nu trebuie raportată la suprafaţa construită la nivelul solului, valoarea unei construcţii etajate fiind superioară unei construcţii cu etaj. Cu toate acestea, având în vedere modalitatea de evaluare selectată în cele ce urmează de instanţă dintre cele propuse de experţi, dat fiind că nu a fost reţinută metoda comparaţiei, curtea a constatat că în cadrul evaluării nu prezintă relevanţă suprafaţa construită sau utilă a imobilului, întrucât valoarea nu a fost stabilită pe baza unor comparabile cu suprafaţă construită sau utilă similare.

Tot în contextul metodei de evaluare propusă de experţi şi validată de instanţă, s-a apreciat că îşi pierde relevanţă valoarea distinctă a terenului (care în urma aplicării metodei abordării prin venit şi potrivit menţiunilor făcute de cu privire la teren) se încorporează în valoarea stabilită de experţi fără a mai reprezenta o componentă a despăgubirii determinată în raport de ghidul privind valorile orientative ale Camerei Notarilor Publici sau în raport de alte criterii.

6.2. Din perspectiva valorii imobilului, curtea a reţinut că, în baza HCGMB nr. 262 din 2 noiembrie 2006, pârâtul a emis notificarea nr. x din 21 aprilie 2008, prin care a propus suma de 15.333.910 RON. Reclamanta a formulat întâmpinare, întrucât, în cadrul procedurii de finanţare de către I. SA, fusese stabilită o valoare de cca. 9.000.000 euro de către evaluatorul imobiliar. Ca urmare a modificărilor legislative, expropriatorul a stabilit prin hotărârea contestată în prezenta cauză suma de 6.060.677 RON.

În primă instanţă, la data de 15 noiembrie 2011, a fost efectuată o expertiză tehnică judiciară în specialitatea evaluări imobiliare. În opinie majoritară (experţii J. şi K.), s-a estimat că valoarea imobilului la data de 08 septembrie 2011 este de 27.899.860 RON (6.540.510 euro), din care 4.266.720 RON (1.000.240 euro) pentru terenul în suprafaţă de 1.433,07 mp (adică incluzând şi pe cel neexpropriat) şi 23.633.170 RON (5.540.270 euro) pentru construcţie. Expertul L. a apreciat că valoarea imobilului este de 7.204.955 RON (1.689.955 euro), din care 2.559.000 RON (599.900 euro) pentru teren şi 4.645.962 RON (1.089.144 euro) pentru construcţie.

Printr-o a doua expertiză specialitatea evaluări imobiliare, depusă în primă instanţă la data de 19 februarie 2013, în opinie majoritară (experţii M. şi N.), s-a estimat că valoarea imobilului la data efectuării expertizei este de 21.871.644 RON (4.820.091 euro), pentru terenul în suprafaţă de 1.333,08 mp (situat sub construcţie) şi pentru construcţie. Prin răspunsul la obiecţiuni depus la data de 20.05.2014 s-a arătat că valoarea terenului în suprafaţă de 671 mp este de 1.613.700 RON (356.630 euro). Expertul O. a apreciat că valoarea imobilului la data efectuării expertizei este de 6.153.122 RON (1.414.509 euro), pentru terenul în suprafaţă de 671 mp şi pentru construcţie.

În cadrul apelului, s-a dispus efectuarea unei noi expertize tehnice de specialitate, prin care să se evalueze imobilul la momentul transferului dreptului de proprietate, respectiv 04 noiembrie 2011. În raport de concluziile formulate de comisia de experţi alcătuită din P., Q. şi R., prima instanţă de apel a apreciat că valoarea construcţiei în litigiu este de 1.079.028 euro (considerându-se relevantă comparabila F.), iar valoarea terenului este de 484.118 euro.

În rejudecare, s-a procedat la efectuarea unei noi expertize de către comisia de experţi S., Q. şi R., având ca obiectiv evaluare imobil expropriat (teren şi construcţie) la data acordării despăgubirii (4 noiembrie 2010), în cele trei variante de suprafeţe ce reprezintă caracteristicile tehnice ale imobilului, atât conform comparabilelor aflate la dosar şi ghidului privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare, elaborat pentru uzul birourilor notariale, precum şi potrivit oricăror alte criterii de evaluare cum ar fi ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare sau preţurile de tranzacţionare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobile de acelaşi fel, metoda comparaţiei în raport de diferitele preţuri de tranzacţionare, caracteristicile fizice, localizare, alte elemente caracteristice ale proprietăţii, etc.

În cadrul metodei de abordare prin piaţă, experţii au constatat că toate cele 31 de comparabile (contracte de vânzare-cumpărare din perioada relevantă, noiembrie 2010) nu reprezintă tranzacţii imobiliare similare în sensul standardelor metodei de abordare prin piaţă, deoarece acestea prezintă diferenţe majore (cantitative şi/sau calitative) faţă de proprietatea subiect şi nu pot fi utilizate din cauza ajustărilor prea mari necesar a fi aplicate.

În consecinţă, experţii au procedat în continuare la cercetarea ofertelor de vânzări, dar şi de închirieri, prin preluarea de date de la Biblioteca Naţională, prin consultarea publicaţiei T., iar, din cele 13 anunţuri identificate iniţial, experţii au selectat 3 în raport de care au realizat grila de comparaţie. În aceste condiţii, în care experţii au exprimat rezerve repetate faţă de validitatea stabilirii despăgubirii prin aplicarea acestei metode, aceştia au stabilit totuşi că valoarea de piaţă, în considerarea suprafeţei construite de 2.154,18 mp este de 2.591.943 euro (valoare ce include şi valoarea terenului), iar în considerarea suprafeţei construite de 1.333,08 mp este de 1.568.134 euro.

Curtea a reţinut că, într-adevăr, niciunul dintre imobile avute în vedere spre comparaţie nu are specificaţii tehnice apropiate (număr de etaje în cazul comparabilei 1; zonă şi suprafaţă în cazul comparabilei 2; zonă şi suprafaţă în cazul comparabilei 3) şi nici o valoare deosebită arhitecturală sau o finalitate comercială (hală) ca cea a imobilului expropriat (pentru niciuna dintre comparabile). O comparabilă similară putea fi dată doar de o construcţie care să prezinte aceeaşi proporţie între suprafeţele construite la sol/utilă/desfăşurată, dat fiind că imobilul era, în realitate, o hală, respectiv o construcţie înaltă şi spaţioasă, o piaţă acoperită, monument istoric, grupa valorică B cu caracteristici arhitecturale deosebite, semnificative din punctul de vedere al categoriei legale de monument istoric. Or, un asemenea imobil nu a fost identificat nici de către părţi şi nici prin diligenţele experţilor, aceştia specificând faptul că B., alături de U. (pentru care însă nu există tranzacţii sau oferte în perioada relevantă), sunt singurele hale comerciale de secol XIX care mai existau în capitală la începutul secolului XXI, valoare istorică şi culturală a construcţiei expropriate fiind notorie, de altfel.

Astfel, curtea a constatat că nu poate fi validată niciuna dintre variantele de determinare a despăgubirii pe baza metodei de abordare prin piaţă.

În privinţa metodei de abordare prin cost, care determină o valoare de piaţă apropiată de valoarea de piaţă necesară pentru reconstrucţia imobilului, în considerarea categoriei de monument istoric a imobilului, experţii şi-au declinat competenţa susţinând că o astfel de evaluare trebuie realizată de către un specialist atestat de Ministerul Culturii şi Cultelor. În condiţiile în care, anterior, la solicitarea instanţei de a comunica dacă în cadrul instituţiei există experţi evaluatori proprietăţi imobiliare care sunt monumente istorice, Ministerul Culturii şi Identităţii Naţionale a răspuns, cu Adresa nr. x din 28 aprilie 2018, că orice activitate de expertiză în domeniul protejării monumentelor istorice se poate desfăşura doar prin procedura prevăzută de Ordinul nr. 2495/2010, printre specializările prevăzute la art. 8 neregăsindu-se şi cea de evaluator, instanţa de apel a respins cererea Ministerului Public de solicitare a unui punct de vedere Ministerului Culturii, reţinând că stabilirea despăgubirilor (inclusiv prin metoda abordării prin cost) presupune în sine o acţiune de evaluare, pentru care ministerul a declinat competenţa specialiştilor săi. Prin urmare, curtea a constatat că imobilul nu a fost supus evaluării şi prin această metodă (a abordării prin cost), însă, pe lângă dificultatea obţinerii unui răspuns tehnic din această perspectivă, a apreciat că metoda în sine era mai puţin relevantă decât metoda abordării prin venit, deoarece abordarea prin cost ar fi relevat numai specificitatea imobilului sub aspectul faptului că acesta este monument istoric, pe când abordarea prin venit relevă atât această specificitate, cât şi cea decurgând din utilizarea imobilului ca spaţiu de comerţ.

În cadrul raportului de expertiză, exprimându-şi părerea tehnică că metoda de abordare prin venit este cea mai adecvată, întrucât veniturile obţinute din chirii din contractele existente oferă imaginea cea mai fidelă (suprafaţă închiriată - 1.255,10 mp, total chirii lunare - 52.309,75 euro), experţii au stabilit că pentru suprafaţa construită desfăşurată de 2.154,18 mp despăgubirile sunt de 3.633.142 euro, iar pentru suprafaţa de 1.333,08 mp în cuantum de 2.591.943 euro.

În acest context, având în vedere lipsa unor comparabile pertinente şi imposibilitatea tehnică de determinare a valorii despăgubirii prin metoda abordării prin piaţă, curtea a validat opinia experţilor în sensul că valoarea acestei despăgubiri trebuie determinată prin metoda abordării prin venit, aceasta reflectând valoarea proprietăţii din perspectiva veniturilor sale reale.

Utilizând această metodă, experţi au stabilit valoarea de 2.591.943 euro pentru varianta suprafeţei de 1333,08 mp şi de 3.633.142 euro pentru varianta de suprafaţă de 2.154,18 mp. Amprenta la sol (1.333,08 mp), care cuprinde exclusiv spaţiile de la parter, a fost considerată ca lipsită de utilitate în cauză, întrucât despăgubirile sunt datorate pentru o construcţie P+1+M, fiind supusă exproprierii întreaga clădire, iar nu numai parterul său. Prin urmare, s-a luat în considerare suma de 3.633.142 euro pentru varianta de suprafaţă construită desfăşurată de 2.154,18 mp, apreciată şi de experţi ca fiind ipoteza relevantă.

În continuare, într-o variantă experţii, reţinând că reprezintă suprafaţă cu potenţial de închiriere suprafaţa de 1467,98 mp, determinată ca procent din suprafaţa utilă (0,80 * 1834,98 mp), au stabilit valoarea despăgubirii la 4.297.725 euro. În cea de-a doua variantă, experţii au luat în considerare suprafaţa efectiv închiriată (rezultată din însumarea contractelor de închiriere existente), respectiv 1255,10 mp, totalizând chirii lunare de 52.309,75 euro. Plecând de la aceste date au stabilit venitul brut anual (52.309,75 euro * 12 luni), din care, deducând un procent de 10% pentru neocupare/neîncasare chirii, au obţinut venitul brut efectiv de 564.945 euro. Scăzând cheltuielile de exploatare şi cheltuielile cu reparaţiile şi întreţinerea, experţii au determinat venitul net de exploatare anual la suma de 435.977 euro.

În acord cu opinia exprimată de experţi, referitoare la această ipoteză a abordării prin venit în raport de chiriile efectiv încasate (rămânând astfel fără relevanţă diferenţa de suprafaţă între cea utilă şi cea construită desfăşurată), curtea a validat această modalitate de stabilire a despăgubirii (care are drept criteriu tehnic suprafaţa efectiv închiriată).

6.3. Curtea şi-a însuşit obiecţiunea formulată de reclamantă în privinţa ratei de capitalizare de 12% aplicată de experţi la venitul net din exploatare de 435.977 euro, în urma căruia aceştia au concluzionat că despăgubirea este de 3.633.142 euro.

Astfel, în cadrul răspunsului la obiecţiuni, experţii au arătat că au adăugat ratei de capitalizare de 9% preluată din Raportul de piaţă - Bucureşti 2010 o marjă de risc de 3%.

Potrivit Standardelor de evaluare a bunurilor ANEVAR - GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile (atât în ediţiile anterioare, cât şi în ediţia 2018), "Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informaţii suficiente de piaţă, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informaţii despre tranzacţii sau oferte de vânzare de proprietăţi imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărţirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare" şi "Metodele incluse în abordarea prin venit sunt: capitalizarea venitului, în care unui venit reprezentativ dintr-o singură perioadă i se aplică o rată cu toate riscurile incluse sau o rată de capitalizare totală;".

Or, reiese că în cadrul abordării prin venit, rata de capitalizare include toate riscurile. Cum experţii, în cadrul răspunsului la obiecţiuni nu au prezentat riscul concret, suplimentar, pentru imobil, curtea a apreciat că referirile generale la posibilitatea investitorului în domeniul imobiliar de a suferi o pierdere financiară, incertitudinea realizării veniturilor viitoare previzionate (criteriu reţinut în privinţa procentului de 10% neocupare/neîncasare chirii) şi nivelul aşteptat al inflaţiei sunt deja cuprinse în rata comună de capitalizare de 9%. De altfel, s-a constatat că noţiunea de risc apare în cadrul standardelor cu referire la rata de actualizare, care este însă specifică unei alte metode, respectiv cea a fluxurilor de numerar, metodă care nu a fost utilizată de experţi.

Prin urmare, s-a reţinut rata de capitalizare de 9%, iar nu de 12%, şi, aplicând această rată venitului net din exploatare anual stabilit de experţi (435.977 euro), s-a constatat că despăgubirea este 4.844.189 euro.

6.4. Curtea a considerat că această despăgubire trebuie să cuprindă şi suma de 150.000 euro reprezentând despăgubiri pentru pierderea fondului de comerţ, având în vedere că, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune, pe lângă valoarea imobilului, şi din prejudiciul cauzat proprietarului.

Or, prin tranzacţia nr. 1 din 23 februarie 2007 încheiată între reclamantă şi G., atestată de avocat V. la data de 08 martie 2007 sub nr. x, SC A. SRL a cumpărat, în schimbul unui preţ de 150.000 euro, fondul de comerţ reprezentat de "ansamblul bunurilor mobile - corporale şi incorporale, clientela şi vadul comercial, instalaţiile şi îmbunătăţirile aduse în interiorul şi exteriorul halei, zugrăvelile, vitrinele frigorifice, accesoriile amplasate în hală - ex. tavane false, podele etc., frigiderele de la subsol, instalaţiile de frig, precum şi orice alt bun şi/sau drept subiectiv civil şi/sau comercial existent în legătură cu acest imobil, cu excepţia dreptului de proprietate asupra imobilului - teren şi construcţie - care nu formează obiectul vânzării, întrucât hala este deja proprietatea reclamantei". Această tranzacţie a fost reţinută ca relevantă inclusiv în raportul de expertiză contabilă judiciară întocmit în primă instanţă de experţii C., D. şi E., depus la data de 8 decembrie 2010.

Rezultă, astfel, că fondul de comerţ (clientela şi vadul comercial, precum şi elemente corporale) se afla în patrimoniul apelantei-reclamante anterior exproprierii, fiind dobândit distinct de construcţie, are o valoare certă determinată de preţul achiziţiei, iar pierderea sa este consecinţa exproprierii imobilului, existând un temei juridic cert pentru suportarea sa de către expropriator ca prejudiciu al faptei de expropriere, acest fond de comerţ ataşat clădirii dispărând din proprietatea apelantei odată cu clădirea.

Prin urmare, având în vedere că toate apelurile au cuprins critici în privinţa despăgubirilor stabilite de prima instanţă, curtea le-a admis şi, schimbând în parte sentinţa apelată, a stabilit că despăgubirile pentru imobilul expropriat sunt în cuantum de 4.844.189 euro, echivalent în RON la data plăţii, şi 150.000 euro, echivalent în RON la data plăţii - contravaloare fond de comerţ

Faţă de dificultatea culegerii datelor relevante efectuării expertizei ca urmare a particularităţilor expertizei şi volumul de lucru efectiv depus de experţi, a admis în parte cererea de majorare formulată de experţi, în sensul majorării onorariului iniţial stabilit cu suma de 1.500 RON (câte 500 RON pentru fiecare expert), în cote egale pentru apelanta-reclamantă şi pentru apelantul-pârât.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, a făcut aplicarea art. 274 C. proc. civ., potrivit dovezilor de la dosar, şi a obligat apelantul-pârât la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 1.500 RON (onorariu expertiză în primul ciclu procesual al apelului) şi, în rejudecarea apelului, a sumei de 1.500 RON (onorariu expertiză iniţial, suportat de apelanta-reclamantă) şi a sumei de 750 RON (onorariu expertiză majorat suportat de apelanta-reclamantă).

7. Procedura în recurs

Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primarul general.

După prezentarea situaţiei de fapt, cât priveşte aplicarea prevederilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul-pârât a arătat că, în rejudecare, instanţa de apel a omologat o expertiză tehnică judiciară cu încălcarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, fără să analizeze probele existente la dosar în integralitatea lor, curtea a preluat opinia comisiei de experţi referitoare la imposibilitatea utilizării celor 31 de comparabile, ignorând faptul că atât expertul O., cât şi expertul R. au întocmit rapoarte de evaluare bazate pe metoda de evaluare a comparaţiei de piaţă. În plus, instanţa de apel a încălcat şi îndrumările instanţei de recurs, care erau în sensul ca instanţa de rejudecare să stabilească valoarea despăgubirilor aferente imobilului expropriat în raport de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, preţ rezultat, în principal, din contracte de vânzare-cumpărare autentice pentru imobile similare, iar, în cazul în care, în urma unor verificări reale, se va constata că nu există tranzacţii care să îndeplinească aceste condiţii, ar urma să se aibă în vedere şi alte metode propuse de experţi.

Potrivit susţinerilor recurentului-pârât, curtea nu a observat că în raportul de expertiză întocmit de experţi metoda abordării prin piaţă a fost posibilă, însă aceasta a fost invalidată de lipsa tranzacţiilor sau a ofertelor de pe piaţă. Or, lipsa acestora nu echivalează cu inexistenţa lor. Ca atare, orice altă metodă propusă de experţi este nelegală. Cât priveşte metoda abordării prin venit, experţii au considerat că este necesară o analiză mai amplă a investigaţiilor, respectiv stabilirea unei alte comisii pentru evaluarea proprietăţii în ansamblul ei ca generatoare de venit. Cu toate acestea, s-a considerat că este suficient pentru prezenta cauză ca despăgubirile să se raporteze la "contrate de închiriere existente", ceea ce contravine dispoziţiilor legale menţionate, încălcate de instanţa de apel. De altfel, această împrejurare, referitoare la stabilirea despăgubirilor cuvenite în urma exproprierii prin raportare la nivelul chiriilor încasate de expropriat începând cu anului 2007, a format obiectul criticilor pârâtului în primul ciclu procesual, ocazie cu care s-a arătat, de către expert Q., că opiniile prezentate în acest sens nu respectă dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Recurentul-pârât a mai susţinut că metoda avută în vedere la pronunţarea deciziei atacate este utilizată, de regulă, pentru estimarea valorii de piaţă a proprietăţilor imobiliare care generează venit la data evaluării, iar, în cauză, proprietatea evaluată nu este una vacantă şi nici ocupată de proprietar, intimata-reclamantă nedeţinând, în concret, la data efectuării expertizei, vreo calitate asupra construcţiei expropriate.

În consecinţă, recurentul-pârât a precizat că, în absenţa datelor certe, reale de pe piaţa de profil, singura metodă care ar fi putut reflecta o valoare a imobilului expropriat cât mai aproape de realitate ar fi fost cea a abordării prin cost, cu aplicarea indiciilor corespunzători.

Cu referire la modalitatea în care experţii au înţeles să aplice metoda abordării prin venit, recurentul-pârât a mai arătat că preluarea şi utilizarea unor date incerte (din raportul de expertiză contabilă neomologat de către prima instanţă), extrapolate pe o perioadă de 3 ani, fără a avea certitudinea că provin de pe piaţa de profil, reprezintă o încălcare a normei deja invocată.

Cât priveşte soluţia pronunţată în legătură cu rata de capitalizare, recurentul-pârât a învederat că, deşi comisia de experţi a explicat în mod clar că alegerea procentului aplicabil în acest caz trebuie să fie "coerentă cu datele disponibile de piaţă", fără a necesita judecăţi de valoare şi cunoştinţe referitoare la atitudinile predominante ale pieţei, la indicatori macroeconomici, totuşi, instanţa de apel a apreciat că deţine aceste componente şi cunoştinţe profesionale şi a înlăturat opinia experţilor în sensul aplicării unui procent de 12%, stabilind valoarea ratei de capitalizate la 9%, ceea ce a condus la mărirea valorii despăgubirilor acordate intimatei-reclamante. Însă, această abordare nu poate fi primită, în condiţiile în care, în estimarea ratei adecvate de actualizare sau de capitalizare, analistul trebuie să ţină cont de rata dobânzii, de riscul inerent fluxului de beneficii economice, etc. Or, din motivarea deciziei recurate nu rezultă că instanţa de apel a aplicat corect procentul pentru rata de capitalizare, astfel că au fost încălcate dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, dar şi îndrumările din Decizia nr. 875 din 18 mai 2017 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

În continuare, recurentul-pârât a susţinut că, pentru soluţionarea motivată a cererii relative la acordarea despăgubirii pentru pierderea fondului de comerţ, instanţa de apel avea obligaţia să analizeze conţinutul tranzacţiei nr. 1 din 23 februarie 2007, prin care SC A. SRL a cumpărat acest fond pentru suma de 150.000 euro. Astfel, referitor la bunurile mobile din cuprinsul tranzacţiei, prezintă importanţă faptul că, la data demolării efective a construcţiei, intimata-reclamantă ridicase deja vitrinele frigorifice, instalaţiile de frig, frigiderele de la subsol, aspect ignorat de curte. Ca atare, acordarea unor despăgubiri în cuantumul solicitat de intimata-reclamantă pentru bunurile astfel enumerate este nelegală. Trebuie avut în vedere şi faptul că zugrăvelile, tavanele false şi podelele au fost evaluate de expropriator la data întocmirii documentaţiei specifice procedurii de expropriere, aşadar acestea se includ în valoarea despăgubirii acordate.

În legătură cu incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurentul-pârât a menţionat că decizia civilă recurată cuprinde o serie de contradicţii cu privire la suprafaţa construcţiei expropriate.

Astfel, pe de o parte, instanţa de apel constată că în cadrul evaluării nu prezintă relevanţă suprafaţa construită sau utilă a imobilului, întrucât valoarea nu a fost stabilită prin raportare la comparabile similare, pentru ca, ulterior, să reţină că va lua în considerare suma stabilită pentru varianta de suprafaţa construită desfăşurată, de 2.154,18 mp.

Or, dacă este lipsită de relevanţă suprafaţa construcţiei, instanţa de apel putea să se raporteze la suprafaţa de 1.333,08 mp sau la cea de 1.834,98 mp.

O altă critică fundamentată pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. a vizat faptul că instanţa de apel a omis să motiveze soluţia adoptată în legătură cu apelul formulat de pârâtul Municipiul Bucureşti. Singura frază care face referire la calea de atac exercitată de acest pârât, şi care nu poate fi asimilată unei veritabile motivări, este cea în care se arată că toate apelurile au cuprins critici în privinţa despăgubirilor stabilite de prima instanţă. Însă, această motivare nu exprimă argumentele logico-juridice ce au stat la baza formării convingerii judecătorului asupra soluţiei pronunţate.

Referitor la cheltuielile de judecată acordate în faza procesuală a apelului, recurentul-pârât a solicitat să fie respinse, în condiţiile în care onorariile aferente expertizei au fost stabilite în sarcina intimatei-reclamante, iar raportul de expertiză nu poate fi omologat, fiind întocmit cu încălcarea dispoziţiilor legale.

Prin întâmpinare, intimata-reclamantă a invocat excepţia nulităţii recursului pentru neîncadrarea criticilor în dispoziţiile art. 304 C. proc. civ.. A susţinut că, în realitate, motivele de recurs formulate reprezintă o analiză a probelor administrate în cauză.

În subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, arătând, în esenţă, că echipa de experţi a stabilit în unanimitate că nu există comparabile de vânzări similare, astfel încât nu poate fi folosită metoda valorii de piaţă, aspect probat prin inserarea în cadrul raportului de expertiză a tuturor contractelor de vânzare-cumpărare comunicate de autorităţi timp de 9 ani. Expropriatorul solicită în al doilea ciclu procesual, în recurs, stabilirea preţului folosind comparabilele avute în vedere de expert O., însă opiniile acestui specialist au fost înlăturate de prima instanţă de recurs. În realitate, concluziile raportului de expertiză omologat de instanţa de apel respectă dispoziţiile legale pretins încălcate, dar şi deciziile Curţii Constituţionale, realitatea faptică şi principiile trasate de decizia de casare. Totodată, valoarea stabilită de această instanţă este cea corectă, întrucât aplicarea unei rate de capitalizare de 9% se regăseşte în argumentele experţilor ce au întocmit raportul de expertiză în rejudecarea apelului şi coincide cu datele din piaţa imobiliară din zonă şi perioada de referinţă. Cât priveşte suprafaţa expropriată, a arătat că despăgubirea aferentă construcţiei trebuie să fie raportată la întreaga suprafaţă a clădirii, de 2.154,18 mp. De asemenea, a învederat că recurentul-pârât invocă pentru prima dată, în recurs, faptul că intimata-reclamantă a ridicat frigiderele din imobil; în subsol, însă, erau camere frigorifice cu instalaţii de frig înglobate în pereţi, imobile prin destinaţie, care au fost distruse odată cu construcţia.

8. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

8.1. În raport de prevederile art. 137 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a analiza, cu prioritate, excepţia nulităţii recursului, invocată prin întâmpinare de către intimata-reclamantă, asupra căreia constată:

Potrivit art. 3021 lit. c) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde, sub sancţiunea nulităţii, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor, iar, conform art. 306 alin. (3) C. proc. civ., indicarea greşită a motivelor de recurs nu atrage nulitatea recursului, dacă dezvoltarea acestora face posibilă încadrarea lor într-unul din cazurile prevăzute de art. 304 C. proc. civ. per a contrario, dacă dezvoltarea motivelor expuse nu face posibilă încadrarea lor într-unul din cazurile de nelegalitate stipulate expres şi limitativ de art. 304 C. proc. civ., sancţiunea care intervine este nulitatea recursului.

Aşadar, motivarea recursului înseamnă, pe de o parte, arătarea cazului de nelegalitate prin indicarea unuia dintre motivele prevăzute limitativ de art. 304 alin. (1) pct. 1 - 9 C. proc. civ., iar, pe de altă parte, dezvoltarea acestuia, în sensul formulării unor critici concrete cu privire la judecata realizată de instanţa care a pronunţat hotărârea atacată, din perspectiva motivului de nelegalitate invocat.

În cauză, prin cererea de recurs dedusă judecăţii, recurentul-pârât a susţinut nelegalitatea deciziei atacate din perspectiva art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ. şi a combătut soluţia pronunţată în apel de Curtea de Apel Bucureşti, în sensul dezvoltării unor critici circumscrise motivelor de recurs indicate, dar şi a dispoziţiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ. (încadrare realizată de Înalta Curte în condiţiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ.), de natură a face posibilă exercitarea controlul de legalitate. Acesta a invocat faptul că hotărârea recurată cuprinde considerente contradictorii cu privire la suprafaţa construcţiei expropriate şi că aceasta nu este motivată în legătură cu apelul formulat de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, dar şi încălcarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi ale art. 315 C. proc. civ.

Ca atare, Înalta Curte constată că cererea de recurs dedusă judecăţii îndeplineşte cerinţa prevăzută de art. 3021 lit. c) C. proc. civ., astfel că nu se impune aplicarea sancţiunii nulităţii, reglementată prin dispoziţiile art. 306 alin. (1) din acelaşi cod. În consecinţă, Înalta Curte va respinge excepţia nulităţii recursului, invocată de intimata-reclamantă.

8.2. Examinând recursul formulat în cauză, prin prisma dispoziţiilor legale relevante, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestuia, pentru considerentele ce vor succede:

Structurând motivele de recurs invocate de către recurentul-pârât, Înalta Curte constată că argumentele acestei părţi vizează, din perspectiva art. 304 pct. 5 şi 9 C. proc. civ., conţinutul raportului de expertiză dispus şi administrat în cauză în rejudecarea apelului, prin raportare la dispoziţiile art. 315 C. proc. civ., respectiv cele ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Potrivit deciziei de casare, în primul ciclu procesual expertiza pe care s-a bazat decizia instanţei de apel a avut în vedere evaluarea construcţiei expropriate prin analogie cu o cotă indiviză de 22% din dreptul de proprietate asupra unei autogări, comparabilă improprie, care nu îndeplineşte criteriile de evaluare precizate de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. S-a reţinut că, folosind această comparabilă, instanţa de apel nu a respectat nici cele statuate de Curtea Constituţională, prin Decizia nr. 12/2015, referitoare la necesitatea ca evaluarea să se facă în raport cu momentul transferului dreptului de proprietate, comparabila avută în vedere fiind din data de 28 noiembrie 2011, dată ulterioară celei la care a operat transferul dreptului de proprietate în prezenta cauză - 4 noiembrie 2010.

În acest context, instanţa de casare a dispus ca, în rejudecare, să se dispună refacerea expertizei, urmând ca experţii "să analizeze toate contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar în ciclurile procesuale anterioare, precum şi alte probe care sunt relevante sub aspectul valorii la care se vând imobilele de acelaşi fel, inclusiv probele noi ce se vor administra în rejudecare, dacă este cazul, şi să motiveze atât alegerea, cât şi înlăturarea unora dintre ele prin raportare la criteriile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994".

Analizând critica prin care se invocă faptul că instanţa de apel nu a avut în vedere concluziile exprimate anterior, la judecata în fond, de experţii O. şi R., care au întocmit rapoarte de expertiză bazate pe metoda de evaluare a comparaţiei de piaţă, Înalta Curte constată că recurentul-pârât ignoră dispoziţiile art. 315 C. proc. civ., care prevăd că, în caz de casare, hotărârile instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum şi asupra necesităţii administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.

În aplicarea acestui text de lege, instanţa de rejudecare a reţinut, de altfel, că este învestită, în limitele deciziei de casare, cu stabilirea despăgubirilor cuvenite intimatei-reclamante cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, sens în care a observat că, prin primele expertize tehnice judiciare în specialitatea evaluări imobiliare, întocmite la judecata în fond, estimarea valorii imobilului a fost făcută la o altă dată decât cea a transferului dreptului de proprietate, respectiv la data efectuării expertizei. Ca atare, a dispus, în rejudecare, efectuarea unei alte expertize având ca obiectiv evaluare imobil expropriat (teren şi construcţie) la data acordării despăgubirii, atât potrivit comparabilelor aflate la dosar şi ghidului privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare, elaborat pentru uzul birourilor notariale, precum şi potrivit oricăror alte criterii de evaluare, în acord cu recomandările obligatorii ale deciziei de casare (conform cărora, în situaţia în care, în urma unor verificări reale, se va constata că nu există tranzacţii privind imobile similare, încheiate cât mai aproape de data exproprierii, se vor avea în vedere alte metode propuse de experţi).

În aceste condiţii, Înalta Curte reţine că rapoartele de expertiză efectuate la judecata în fond ori în apel, în primul ciclu procesual, nu au fost omologate de instanţa de judecată anterior pronunţării deciziei recurate, situaţie în care nu puteau fi validate concluziile exprimate la acel moment de experţii judiciari care au întocmit respectivele acte procedurale, care ar fi vizat, în opinia recurentului-pârât, utilizarea metodei de evaluare a comparaţiei de piaţă pentru stabilirea valorii despăgubirilor aferente imobilului expropriat.

Drept consecinţă, din această perspectivă nu se poate reţine încălcarea dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ., critica astfel dezvoltată fiind lipsită de suport legal.

Cu privire la motivul de recurs prin care se susţine încălcarea dispoziţiilor legale prin raportare la condiţia sintagmei "imobile de acelaşi fel", instanţa de recurs reţine că decizia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, prin care s-a dispus casarea cu trimiterea cauzei spre rejudecare, a statuat cu caracter irevocabil că expertizele anterioare erau greşite şi că instanţa de apel trebuia să dispună refacerea lucrării, cu posibilitatea folosirii comparabilelor ce se aflau deja la dosar, în măsura în care acestea respectă criteriile impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Conform textului de lege invocat, "la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială", la data exproprierii.

În speţă, având în vedere îndrumările din decizia de casare, precum şi opinia exprimată de comisia de experţi (inclusiv de expertul propus de către recurentul-pârât) - în sensul că toate cele 31 de comparabile depuse la dosar din perioada relevantă nu reprezintă tranzacţii imobiliare similare potrivit standardelor impuse de metoda de evaluare a comparaţiei prin piaţă - instanţa de apel, în exercitarea deplinei jurisdicţii, în fapt şi în drept, şi-a însuşit motivat concluziile raportului de expertiză ce dădeau valoare metodei abordării prin venit.

Astfel, nu se poate reţine că experţii sau instanţa de judecată ar fi ignorat tranzacţiile concrete, cum susţine expropriatorul, ci nu le-au identificat ca tranzacţii similare, pentru a putea opta pentru valorificarea metodei abordării prin piaţă.

În concret, instanţa de apel a reţinut că, în cadrul metodei de abordare prin piaţă, experţii au constatat că toate cele 31 de comparabile existente la dosar nu reprezintă tranzacţii imobiliare similare, deoarece acestea prezintă diferenţe majore (cantitative şi/sau calitative) faţă de proprietatea subiect şi nu pot fi utilizate din cauza ajustărilor prea mari necesar a fi aplicate.

În consecinţă, experţii au procedat în continuare la cercetarea ofertelor de vânzări, dar şi de închirieri, prin preluarea de date de la Biblioteca Naţională ori din publicaţia T., iar, din cele 13 anunţuri identificate iniţial, au selectat 3, în raport de care au realizat grila de comparaţie. Cu toate că experţii au exprimat rezerve repetate faţă de validitatea stabilirii despăgubirii prin aplicarea acestei metode, aceştia au stabilit totuşi valoarea de piaţă, în considerarea suprafeţei de 2.154,18 mp şi de 1.333,08 mp.

Evaluând cele 3 comparabile, instanţa de apel reţinut că, într-adevăr, niciunul dintre imobile avute în vedere spre comparaţie nu are specificaţii tehnice apropiate, astfel că a constatat că nu poate fi validată niciuna dintre variantele de determinare a despăgubirii pe baza metodei de abordare prin piaţă.

În privinţa metodei de abordare prin cost, având în vedere dificultăţile de ordin tehnic cât priveşte desemnarea unei comisii de experţi, curtea a considerat că imobilul nu a putut fi supus evaluării şi prin această metodă; pe lângă dificultatea obţinerii unui răspuns tehnic din această perspectivă, a apreciat că metoda în sine era mai puţin relevantă decât metoda abordării prin venit, deoarece abordarea prin cost ar fi prezentat numai specificitatea imobilului sub aspectul faptului că acesta este monument istoric, pe când abordarea prin venit redă atât această specificitate, cât şi cea decurgând din utilizarea imobilului ca spaţiu de comerţ.

În cadrul raportului de expertiză, experţii şi-au exprimat părerea tehnică că metoda de abordare prin venit este cea mai adecvată, întrucât veniturile obţinute din chirii din contractele existente oferă imaginea cea mai fidelă.

Drept consecinţă, curtea, având în vedere lipsa unor comparabile pertinente şi imposibilitatea tehnică de determinare a valorii despăgubirii prin metoda abordării prin piaţă, a validat opinia experţilor în sensul că valoarea acestei despăgubiri nu poate fi determinată decât prin metoda abordării prin venit, aceasta reflectând valoarea proprietăţii din perspectiva veniturilor sale reale.

Prin urmare, faţă de critica privind constatările greşite reţinute de instanţa de apel conform raportului de expertiză (vizând invalidarea metodei comparaţiei prin piaţă), Înalta Curte reţine că modalitatea de interpretare a concluziilor expertizei efectuate în apel era apanajul instanţei de judecată în aplicarea dispoziţiilor legale în materia probelor, astfel că orice critică formulată sub acest aspect excede atribuţiilor instanţei de control judiciar în recurs. Astfel, nu vor putea fi primite orice alte argumente de netemeinicie invocate, întrucât aceste aspecte nu pot fi cenzurate în recurs, cale extraordinară de atac, în care pot fi verificate exclusiv chestiuni de nelegalitate circumscrise dispoziţiilor expres şi limitativ reglementate prin prevederile art. 304 C. proc. civ.

Totodată, instanţa de recurs apreciază că instanţa de apel a dat preferinţă unor elemente de evaluare (cu referire aici la stabilirea valorii despăgubirilor prin metoda însuşită) care respectă cerinţele impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în acord cu dezlegările date de instanţa de casare.

Aceasta, întrucât, conform art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî. Or, instanţa de judecată are obligaţia să compare rezultatul expertizei cu oferta expropriatorului şi cu cererea titularului dreptului de proprietate, fiind suverană în stabilirea valorii despăgubirilor.

Întrucât au fost aplicate corect prevederile sus menţionate, Înalta Curte reţine că în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

De asemenea, în condiţiile în care instanţa de apel a motivat alegerea făcută în privinţa valorificării uneia dintre metodele de evaluare prezentate de experţi şi, totodată, a prezentat considerentele pentru care, în concret, a înlăturat celelalte metode avute în vedere pentru determinare, recurentul-pârât nu poate invoca eludarea îndrumărilor deciziei de casare cu referire la criteriile prevăzute de Legea nr. 33/1994, cu consecinţa aplicării art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

În concluzie, Înalta Curte apreciază, din perspectiva legalităţii, că, la stabilirea despăgubirilor în raport de metoda sus enunţată, instanţa de apel a enunţat argumentele de fapt şi de drept care au determinat-o în luarea deciziei contestate, astfel că nu se poate decela niciun argument de nelegalitate a hotărârii recurate.

Înalta Curte reţine, totodată, că, în aplicarea art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul-pârât a contestat soluţia adoptată de instanţa de apel în legătură cu reducerea ratei de capitalizare de la valoarea de 12% la valoarea de 9%, susţinând că nu au fost respectate prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Instanţa de recurs observă că instanţa de apel şi-a însuşit obiecţiunea formulată de intimata-reclamantă în privinţa ratei de capitalizare, sens în care constată că reducerea aplicată a fost motivată potrivit dispoziţiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ.. De altfel, recurentul-pârât nu a adus critici concrete raţionamentului instanţei cu privire la marja de risc reflectată în coeficientul de capitalizare pentru a putea fi avute în vedere prin raportare la temeiul de drept invocat - art. 304 pct. 9 C. proc. civ., ci, fiind nemulţumit de cuantumul despăgubirilor acordate, a criticat, din perspectiva temeiniciei măsurii dispuse, modificarea procentului aplicat.

Cât priveşte obligarea recurentului-pârât la plata sumei de 150.000 euro, reprezentând contravaloarea fondului de comerţ, acesta a susţinut faptul că instanţa de apel avea obligaţia de a analiza conţinutul tranzacţiei nr. 1 din 23 februarie 2007 şi de a observa că bunurile mobile cuprinse în acest contract au fost deja valorificate de expropriat.

Înalta Curte constată că instanţa de apel a aplicat în mod corect dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, reţinând că despăgubirea se compune, pe lângă valoarea imobilului, şi din prejudiciul cauzat proprietarului.

Curtea a apreciat că fondul de comerţ (care cuprinde clientela, vadul comercial, dar şi elementele corporale) se afla în patrimoniul intimatei-reclamante anterior exproprierii, fiind dobândit în mod distinct de construcţie şi teren, iar pierderea sa este consecinţa exproprierii imobilului.

Cum fondul de comerţ era destinat efectiv desfăşurării activităţii societăţii expropriate şi a dispărut din proprietatea intimatei-reclamante odată cu imobilul expropriat, Înalta Curte apreciază că există un temei juridic cert pentru suportarea sa, în integralitate, de către recurentul-pârât, dată fiind afectaţiunea fondului, ca prejudiciu al exproprierii, astfel cum a reţinut şi instanţa de apel.

Ca atare, nu au relevanţă apărările formulate de recurentul-pârât în sensul că, la data demolării efective a construcţiei, intimata-reclamantă ridicase deja vitrinele frigorifice, instalaţiile de frig şi frigiderele de la subsol ori că zugrăvelile, tavanele false şi podelele au fost evaluate de expropriator la data întocmirii documentaţiei specifice procedurii de expropriere, aceste aspecte reprezentând, de altfel, chestiuni de fapt, iar nu de nelegalitate a hotărârii recurate.

O altă critică formulată de către recurentul-pârât, cu referire la dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în sensul că decizia atacată cuprinde motive contradictorii, vizează considerentele relative la suprafaţa avută în vedere în cadrul evaluării.

Înalta Curte observă că o astfel de motivare contradictorie nu se regăseşte în cauză, reţinând că instanţa de apel, atunci când a analizat actul translativ de proprietate, dar şi Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 79 din 3 august 2010, care identifică construcţia expropriată, a constatat că obiect al exproprierii l-a constituit întreaga construcţie dobândită prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2005, compusă din subsol, etaj 1 şi mansardă, în suprafaţă construită la sol de 1.333,08 mp şi suprafaţă desfăşurată de 2.154,18 mp, respectiv suprafaţă utilă 1.834,98 mp, şi a considerat că toate aceste suprafeţe sunt reale, însă ele exprimă tehnic caracteristici diferite ale imobilului construcţie. În acest context, a concluzionat că, dat fiind că această construcţie are mai multe nivele, ceea ce este de natura evidenţei este aceea că "valoarea sa nu trebuie raportată la suprafaţa construită la nivelul solului, valoarea unei construcţii etajate fiind superioară unei construcţii cu etaj". Cu toate acestea, faţă de modalitatea de evaluare selectată dintre cele propuse de experţi, întrucât nu a fost reţinută metoda comparaţiei, curtea a apreciat că în cadrul evaluării nu prezintă relevanţă suprafaţa construită sau utilă a imobilului, întrucât valoarea nu a fost stabilită pe baza unor comparabile cu suprafaţă construită sau utilă similare.

Ulterior, validând opinia experţilor în sensul că valoarea despăgubirii trebuie determinată prin metoda abordării prin venit, instanţa de apel a observat că experţi au stabilit valoarea de 2.591.943 euro pentru varianta suprafeţei de 1.333,08 mp şi de 3.633.142 euro pentru varianta de suprafaţă de 2154,18 mp. Totodată, a reţinut, cum a arătat şi anterior, că amprenta la sol (1.333,08 mp), care cuprinde exclusiv spaţiile de la parter, este lipsită de utilitate în cauză, având în vedere că despăgubirile sunt datorate pentru o construcţie P+1+M, fiind supusă exproprierii întreaga clădire, iar nu numai parterul său.

În concret, însă, instanţa de apel s-a raportat la suprafaţa efectiv închiriată (rezultată din însumarea contractelor de închiriere existente), respectiv 1.255,10 mp, totalizând chirii lunare de 52.309,75 euro. Plecând de la aceste date, potrivit raportului de expertiză, a stabilit venitul brut anual (52.309,75 euro * 12 luni), din care a fost dedus un procent de 10% pentru neocupare/neîncasare chirii, astfel că a obţinut un venit brut efectiv de 564.945 euro. Scăzând cheltuielile de exploatare şi cheltuielile cu reparaţiile şi întreţinerea, a determinat venitul net de exploatare anual la suma de 435.977 euro, la care a aplicat rata de capitalizare de 9%, rezultând valoarea de 4.844.189 euro.

Ca atare, prin validarea metodei abordării prin venit - în raport de chiriile efectiv încasate, care are drept criteriu tehnic suprafaţa efectiv închiriată, instanţa de apel a apreciat că rămâne fără relevanţă diferenţa de suprafaţă între cea utilă şi cea construită desfăşurată, context în care Înalta Curte nu poate reţine că decizia recurată cuprinde o serie de contradicţii cu privire la suprafaţa construcţiei expropriate.

Recurentul-pârât a criticat hotărârea instanţei de apel şi în considerarea faptului că aceasta a omis să motiveze soluţia adoptată în legătură cu apelul formulat de Municipiul Bucureşti.

Verificând considerentele acestei decizii, Înalta Curte constată că, prin apelul formulat, recurentul-pârât a solicitat admiterea apelului şi, pe fondul cauzei, omologarea opiniei separate la raportul de evaluare întocmit de expertul evaluator O., ca fiind singurul realizat pe baza tranzacţiilor efectiv încheiate, conform dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994; în primul ciclu procesual, în recurs, aceeaşi parte a învederat că Decizia civilă nr. 837 din 29 noiembrie 2016 este nelegală sub aspectul acordării despăgubirilor pentru imobilul expropriat compus în întregul său din 671 mp teren şi construcţia edificată pe acesta în suprafaţa totală de 1.834,98 mp, cât şi sub aspectul acordării sumei de 150.000 euro cu titlu de despăgubiri pentru fondul de comerţ. A invocat încălcarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Prin decizia de casare, instanţa de recurs a dispus ca, în rejudecare, instanţa de apel să reanalizeze pe fond şi să motiveze soluţia cu privire la despăgubirile solicitate de reclamantă, ţinând seama şi de argumentele invocate în recurs de recurenţii Municipiul Bucureşti, prin primarul general şi Ministerul Public.

Or, Înalta Curte constată că instanţa de apel, reţinând că toate apelurile au cuprins critici în privinţa despăgubirilor stabilite de prima instanţă, a răspuns, printr-un considerent comun, tuturor argumentelor invocate de apelanţi, aşadar şi motivelor de apel formulate de pârâtul Municipiul Bucureşti, ceea ce nu contravine dispoziţiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ.

Astfel, fiind exprimate de către curtea de apel argumentele logico-juridice ce au stat la baza formării convingerii judecătorilor asupra soluţiei pronunţate, nu subzistă invocarea art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Nu este fondată nici critica întemeiată pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. cu referire la art. 274 C. proc. civ., care vizează cheltuielile de judecată acordate de instanţa de apel.

Recurentul-pârât a solicitat să fie respinse aceste cheltuieli, în condiţiile în care onorariile aferente expertizei au fost stabilite în sarcina intimatei-reclamante, iar raportul la expertiză nu poate fi omologat, fiind întocmit cu încălcarea dispoziţiilor legale.

Aşadar, singurul argument invocat pentru neobligarea la plata cheltuielilor de judecată este legat de valorificarea expertizei de către instanţa de apel, iar, în condiţiile în care hotărârea din apel va fi menţinută, Înalta Curte reţine că recurentul-pârât a căzut în pretenţii la judecata în apel, astfel că în mod corect s-au avut în vedere dispoziţiile art. 274 C. proc. civ.

Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. raportat la dispoziţiile art. 304 pct. 5, 7 şi 9 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului, formulată de intimata-reclamantă SC A. SRL.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, împotriva Deciziei nr. 474 din 8 aprilie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 noiembrie 2019.

GGC - LM