Ownership of concessionaire-built structures as "bunuri de preluare" under Law 219/1998 and validity of associated mortgage rights

Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 19 iunie 2011 la Tribunalul Mureş a solicitat, sub nr. Dosar x/2011, reclamanta comuna Sângeorgiu de Mureş în contradictoriu cu pârâtele SC A. SRL şi B.:

1. să se constate nulitatea absolută a actelor în temeiul cărora s-au evidenţiat construcţiile şi s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea societăţii pârâte SC A. SRL, pe nr. cadastral x în CF nr. xN/Sângeorgiu de Mureş, sub B 3, relativ la construcţiile C 5, C 6, C 7, C 8; C 9, C 11, C 12, C 13, C 14, C 15, C 16, C 17, C 18, C 19, C20, C21, C 22, C 23, C24, C25, C26, C 27, C28, C29, C 30 şi baza de tratament şi Centru Spa din C2 şi din construcţiile C1 parter cu 5 sala de mese, oficiul, 1 spălătorie veselă, 1 spălătorie vase, 1 depozit de zi, 1 bucătărie caldă-rece, 1 preparare legume, 1 preparare carne, 1 preparare ouă, 1 coridor, un depozit, 1 vestiar personal, 1 duş, 1 WC, 2 saloane mic dejun, 1 hol cu casa scării, 2 birouri, 3 grupuri sanitare, 1 cabinet medical, 2 sasuri;

2) să se dispună rectificarea înscrierii în carte funciară în sensul radierii drepturilor de proprietate asupra construcţiilor mai sus menţionate concomitent cu restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară,

3) să se constate nulitatea absolută a Contractului de ipotecă nr. x din 24 septembrie 2008 autentificat de BNP C.,

4) rectificarea înscrierilor din foaia C -partea a III -a din cartea funciară în sensul radierii de sub C6 a ipotecii de rangul I pentru suma de 4.358.434 euro + dobânzi şi celelalte obligaţii aferente creditului, împreună cu notarea interdicţiei de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare şi amenajare,

5) notarea procesului în cartea funciară,

6) cu cheltuieli de judecată

Prin precizarea făcută ulterior reclamanta a solicitat următoarele:

1. constatarea nulităţii absolute a actelor în temeiul cărora s-au evidenţiat construcţiile pe seama pârâtei în carte funciară ca şi constatarea nulităţii absolute a dreptului de proprietate în favoarea pârâtei, respectiv nevalabilitatea înscrierii şi a actelor în baza cărora s-a făcut înscrierea.

2. rectificarea înscrierilor în CF nr. xN/Sângeorgiu de Mureş, nr. top x, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra construcţiilor descrise sub C5, C6, C7, C8, C9, C11, C12, C14, C15, C16, C17, C18, C19, C20, C21, C22, C23, C24, C25, C26, C27, C28, C29, C30, Baza de tratament şi centru Spa şi construcţiile C1 parter cu 5 sala de mese, 1 oficiu, 1 spălătorie veselă, 1 spălătorie vase, 1 depozit de zi 1 bucătărie caldă-rece, 1 preparare legume, 1 preparare carne, 1 preparare ouă, 1 coridor, un depozit, 1 vestiar personal, 1 duş, 1 WC, 2 saloane de mic dejun, 1 hol cu casa sării, 2 birouri, 3 grupuri sanitare, 1 cabinet medical, 2 sasuri - concomitent cu restabilirea situaţiei de carte funciară în foaia de avere de proprietate şi de sarcini.

3. constatarea nulităţii absolute a Contractului de ipotecă nr. x/2008 încheiat între SC A. şi B. SA.

4. rectificarea înscrierilor din foaia C în sensul radierii ipotecii înscrise sub C6.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin Sentinţa civilă nr. 232 din 26 martie 2018, Tribunalul Mureş a admis în parte acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş în contradictoriu cu pârâtele SC A. SRL şi B. şi, în consecinţă, a constatat nulitatea Încheierii nr. 33773 din 9 iunie 2008 emisă de OCPI - BCPI Târgu Mureş; a dispus rectificarea înscrierilor din CF nr. xN Sângeorgiu de Mureş, nr. top x, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei SC A. SRL asupra construcţiilor notate cu C5-C9, C11-C30 plus asupra construcţiei denumită Baza de tratament şi Centru SPA din C2 şi din C1, evidenţiate prin această încheiere. De asemenea, Tribunalul Mureş a constatat nulitatea absolută a Contractului de ipotecă nr. 56361 din 24 septembrie 2008 autentificat de BNP C., încheiat între pârâte şi a dispus rectificarea înscrierilor din foaia C a cărţii funciare în sensul radierii ipotecii de rangul I instituită în favoarea pârâtei B.; a luat act de renunţarea la judecată a intervenienţilor D., E., F. şi G., cheltuielile de judecată suportate de reclamantă fiind puse în sarcina pârâtelor.

3. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin Decizia nr. 256/A din 12 iunie 2019 Curtea de apel Târgu Mureş, secţia I civilă a dispus după cum urmează:

A respins excepţia autorităţii de lucru judecat.

A admis apelul formulat de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, cu sediul în Sângeorgiu de Mureş, judeţul Mureş împotriva Sentinţei civile nr. 232 din 26 martie 2018 pronunţată de Tribunalul Mureş în Dosarul nr. x/2014.

A schimbat în parte sentinţa atacată în sensul că:

A dispus rectificarea înscrierilor din CF xN Sângeorgiu de Mureş, nr. topx, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei SC A. SRL asupra construcţiilor de sub C5-C9, C11-C30 şi Baza de tratament şi Centrul SPA din construcţia C2 şi din construcţia C1, parter cu 5 săli de masă, 1 oficiu,1 spălătorie veselă, 1 spălător vase, 1 depozit de zi, 1 bucătărie caldă-rece,1 preparare legume,1 preparare carne,1 preparare ouă, 1 coridor, 1 depozit, 1 vestiar personal, 1 duş, 1 wc, 2 saloane mic-dejun, 1 hol cu casa scării, 2 birouri, 3 grupuri sanitare, 1 cabinet medical, 2 sasuri.

A dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantei Comuna Sângeorgiu de Mureş asupra acestor construcţii.

A respins cererea de constatare a nulităţii încheierii de CF nr. x din 09.06.2008.

A menţinut restul dispoziţiilor hotărârii atacate.

A respins apelul formulat de pârâta B., cu sediul în Bucureşti, B-dul. x, nr. 5, sector 3 precum şi cererea de aderare la apel formulată de pârâta SC A. SRL cu sediul în Sângeorgiu de Mureş, judeţul Mureş, împotriva aceleiaşi hotărâri judecătoreşti.

Obligă pârâtele la plata sumei de 7.140 RON fiecare în favoarea reclamantei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a dispune astfel, instanţa de apel a avut în vedere, în principal, următoarele:

La data de 9 iunie 2008 se înregistrează la OCPI Mureş - BCPI Târgu Mureş cererea formulată de notarul public C., în numele Statului Român - Primăria comunei Sângeorgiu de Mureş prin care se solicită efectuarea a două operaţiuni: alipirea imobilelor înscrise în CF x şi 4417 Sângeorgiu de Mureş şi evidenţierea unor construcţii. Cererea este înregistrată sub numărul x.

Ca documente justificative ale celor două operaţiuni sunt indicate în cerere: actul de alipire autentificat sub nr. x din 6 iunie 2008 şi documentaţie cadastrală.

Cererea este procesată şi prin încheierea cu nr. x (dosar de fond) din aceeaşi dată se dispun mai multe înscrieri în cartea funciară. Astfel, imobilele înscrise în CF nr. x Sângeorgiu de Mureş, terenuri cu construcţii şi cele înscrise în CF nr. x Sângeorgiu de Mureş, teren, se unifică într-un singur corp de proprietate cu suprafaţa de 129.206 *m2, căruia i se atribuie numărul cadastral x şi se transcrie în CF nr. xN, împreună cu construcţiile existente în fostele cărţi funciare, identificate sub C1, C2, C4 şi C10. Împreună cu imobilele se transcriu şi ipotecile şi interdicţiile aferente înscrise în favoarea pârâtei B. precum şi cu dreptul de concesiune înscris în favoarea pârâtei SC A. SRL şi a dreptului de servitute de trecere înscris în favoarea H. SA.

Cea de-a doua operaţiune constă în notarea extinderii construcţiilor existente notate cu indicativul C1 şi C2 şi a edificării unor noi construcţii menţionate cu indicativele C5- C9 şi C11-C30 în favoarea pârâtei SC A. SRL. În încheiere nu sunt descrise aceste construcţii, însă din extrasul de carte funciară rezultă că toate construcţiile sunt descrise din punct de vedere al utilizării lor dar şi din punct de vedere al structurii lor.

În actul de alipire autentificat sub nr. x din 6 iunie 2008 la BNP C. sunt identificate cele două imobile a căror alipire se solicită, precum şi sarcinile care le afectează şi este exprimat acordul proprietarului, reclamanta comuna Sângeorgiu de Mureş, la efectuarea acestor operaţiuni de transcriere şi alipire . Rezoluţia registratorului de carte funciară pentru prima operaţiune a fost dată pe actul de alipire.

Cea de a doua operaţiune de reevidenţiere a unor construcţii vechi şi de evidenţiere a unor construcţii noi s-a întemeiat pe documentaţia depusă la cerere şi înaintată de OCPI Tribunalului Mureş (filele x din vol. III din dosarul de fond) şi cuprinde mai multe înscrisuri: descrierea lucrărilor topografice, plan de încadrare în zonă, tabel de mişcare parcelară, planşe ale construcţiilor cu descrierea acestora, autorizaţii de construcţii, certificate de atestare a construcţiilor, procese-verbale de recepţie la terminarea construcţiilor şi certificatul de urbanism nr. x din 4 iunie 2008.

În acest din urmă înscris ataşat la documentaţia cadastrală, este stabilit regimul juridic al imobilului: Statul Român proprietar al terenului, Primăria Sângeorgiu de Mureş proprietar al construcţiilor şi pârâta SC A. SRL titulară a dreptului de concesiune pe o perioadă de 49 de ani. Regimul juridic al imobilului se întemeiază pe Contractului de concesiune nr. x/1999, cu modificările aduse ulterior prin acte adiţionale.

Registratorul de carte funciară a dat rezoluţia prin care a admis cererea şi a dispus notarea extinderii conform acestui certificat de urbanism .

În aceeaşi documentaţie cadastrală se regăseşte şi tabelul de mişcare parcelară în care sunt menţionaţi ca proprietari: reclamantul pentru construcţiile identificate sub C1 şi C2 şi pârâta SC A. SRL pentru extinderile din C1 şi C2, precum şi pentru construcţiile C5 - C9 şi C11- C30. Nici un alt înscris depus la OCPI Mureş - BCPI Târgu Mureş nu face referire la regimul juridic al construcţiilor evidenţiate.

Aşa cu s-a arătat deja, în certificatul de urbanism nr. x din 4 iunie 2008 emis de reclamantă pentru efectuarea operaţiunilor de carte funciară se menţionează că dreptul de concesiune de 49 de ani s-a stabilit în temeiul contractului de concesiune încheiat între reclamantă şi pârâta SC A. SRL.

Conform Contractului de concesiune nr. x/1999, iniţial reclamanta a încheiat cu SC I. un contract de concesiune pe o perioadă de 49 de ani, în temeiul Legii nr. 219/1998, pentru complexul denumit A. Sângeorgiu de Mureş. Ulterior, prin Actul adiţional nr. x din 27 aprilie 2000 se modifică o parte din clauzele contractului privitoare la data de la care curge contractul, la modul de plată a redevenţei şi la valoarea investiţiilor pe care şi le-a asumat concesionarul.

Prin actul adiţional nr. x la contractul de concesiune se aduc modificări privitoare la regimul bunurilor de retur, menţionându-se că la expirarea contractului de concesiune bunurile de preluare, inclusiv investiţiile la baza de tratament, vor reveni concedentului în schimbul plăţii unei compensaţii.

Dreptul de concesiune se înscrie în cartea funciară prin Încheierea nr. 6970 din 5 mai 2000, schimbarea denumirii concesionarului fiind înscrisă în cartea funciară prin Încheierea nr. 15017 din 23 martie 2006.

În drept.

Reclamanta s-a adresat instanţei de judecată solicitând constatarea nulităţii absolute a actelor care au stat la baza evidenţierii construcţiilor, rectificarea înscrierilor de carte funciară în sensul radierii dreptului de proprietate asupra construcţiilor înscris în favoarea pârâtei SC A. SRL şi restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară; constatarea nulităţii Contractului de ipotecă nr. 56361 din 24 septembrie 2008 şi rectificarea înscrierilor de carte funciară în sensul radierii dreptului de ipotecă.

Ulterior, prin cererea aflată la dosarul iniţial reclamanta şi-a precizat acţiunea, solicitând constatarea nulităţii actelor care au stat la baza înscrierii dreptului de proprietate asupra construcţiilor; nulitatea intabulării dreptului de proprietate asupra construcţiilor în cartea funciară în favoarea pârâtei SC A. SRL; nulitatea absolută a contractului de ipotecă încheiat între pârâte şi radierea din cartea funciară a ipotecii.

Invocând dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, reclamanta a susţinut că înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor, în favoarea pârâtei SC A. SRL, este nelegală.

Potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; că dreptul înscris a fost greşit calificat; că nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.

Evidenţierea unor construcţii în cartea funciară la data la care a fost depusă cererea de alipire şi evidenţiere era reglementată de Ordinul nr. 634/2006. Potrivit art. 17 din acest ordin la documentaţia necesară înscrierii unor construcţii noi sau a unei extinderi la o construcţie veche se ataşează înscrisuri referitoare la regimul juridic al construcţiei.

Singurul înscris care stabileşte clar regimul juridic al construcţiilor extinse şi al celor noi este certificatul de urbanism nr. 252 emis de proprietarul terenului, reclamanta comuna Sângeorgiu de Mureş. Potrivit acestui înscris, proprietar la acea vreme asupra terenului era Statul Român, proprietar asupra construcţiilor era reclamanta, pârâta SC A. SRL având un drept de concesiune pe o perioadă de 49 de ani.

Suportul legal al acestui înscris care stabileşte regimul juridic al construcţiilor îl reprezintă dispoziţiile art. 6 din Legea nr. 50/1991, certificatul de urbanism fiind actul care emană de la autorităţile locale prin care se stabileşte regimul juridic al terenurilor şi al construcţiilor. Nu expertul topograf este cel chemat să stabilească acest regim juridic, ci reclamanta, prin certificatul de urbanism. De altfel, inginerul J., cel care a întocmit tabelul de mişcare, document care nici nu se regăseşte între cele prevăzute de art. 17 din Ordinul nr. 634/2006, nu avea căderea să stabilească regimul juridic al construcţiilor şi, în plus, nu indică temeiul pentru care a stabilit că toate construcţiile noi sunt proprietatea pârâtei SC A. SRL.

Certificatul de urbanism nr. x/2008 emis de reclamantă este susţinut şi de prevederile Contractului de concesiune nr. x/1999 încheiat între reclamantă şi pârâtă. Nicio dispoziţie din contractul iniţial nu stabileşte că investiţiile pe care pârâta s-a angajat să le efectueze la baza de tratament intră în proprietatea concesionarului. Mai mult, potrivit dispoziţiilor art. 10 din contract, la încetarea contractului concesionarul (pârâta) se obliga să restituie concedentului (reclamantei) bunurile de retur, inclusiv investiţiile.

Nici măcar noile dispoziţii cuprinse în actul adiţional nr. x la contractul de concesiune nu prevăd că se naşte în favoarea pârâtei un drept de proprietate asupra construcţiilor edificate, ci doar un drept de creanţă pentru compensaţii egale cu valoarea contabilă a bunurilor denumite bunuri de preluare. În concluzie, Curtea constată că în speţă sunt incidente prevederile art. 34 din Legea nr. 7/1996, înscrierea făcându-se greşit în raport cu înscrisurile anexate cererii înregistrate sub nr. x la 9 iunie 2008.

Apelul reclamantei.

Reclamanta a criticat hotărârea atacată pentru că, deşi a constatat că s-a făcut o înscriere greşită în CF nr. xN Sângeorgiu de Mureş şi a dispus anularea înscrierii şi rectificarea acesteia, nu a dispus restabilirea situaţiei anterioare.

Într-adevăr, instanţa de fond nu a menţionat în dispozitivul hotărârii cine va fi menţionat proprietar al construcţiilor extinse şi edificate prin încheierea atacată. Acest lucru se datorează şi neclarităţii cererilor formulate de reclamantă. Aceasta solicită constatarea nulităţii Încheierii nr. 33773 din 9 iunie 2008 şi instanţa o constată, fără a face distincţie între cele două operaţii dispuse prin această încheiere (alipire şi evidenţiere). În acelaşi timp, reclamanta cere şi rectificarea cărţii funciare, în sensul modificării înscrierilor de carte funciară. Tocmai de aceea Curtea a solicitat clarificări în ceea ce priveşte măsurile solicitate de reclamată în urma rectificării de carte funciară.

În raport cu dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, rectificarea solicitată de reclamantă nu poate avea ca efect decât în sensul de a rectifica înscrierea titularului dreptul de proprietate asupra construcţiilor.

Soluţia adoptată de instanţa de fond este greşită din acest punct de vedere. Reclamanta nu a iniţiat procedura plângerii de carte funciară reglementată de dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 7/1996, în care instanţa este chemată să analizeze legalitatea procedurii administrative de înscriere în cartea funciară, ci a solicitat rectificarea unei înscrieri făcute greşit, prin calificarea eronată a înscrisurilor care însoţeau cererea de înscriere.

Din perspectiva cererii întemeiată pe dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996 nu este necesar a se constata nulitatea încheierii atacate, cu atât mai mult cu cât prin încheiere s-a dispus şi alipirea imobilelor şi transcrierea lor într-o nouă carte funciară, ci doar să se corecteze, să se rectifice înscrierile cu privire la titularul dreptului de proprietate asupra construcţiilor noi. Această măsură se impune chiar dacă ea rezultă din criticile aduse chiar de reclamantă în calea de atac, măsura neaducând atingere drepturilor recunoscute de instanţa de fond.

Apelul pârâtei B.

Pârâta a criticat sentinţa atacată afirmând că prin soluţia adoptată instanţa a încălcat autoritatea de lucru judecat prin raportare la soluţia dată prin Sentinţa nr. 1473 din 21 octombrie 2014 a Tribunalului Mureş, dată în dosarul nr. x/2014.

Critica este nefondată. Litigiul la care face referire pârâta B. a avut un alt obiect şi anume dreptul de proprietate asupra terenului şi ipoteca instituită asupra acestui teren. Pentru a clarifica situaţia trebuie spus că pe parcursul judecăţii cauzei dreptul de proprietate asupra terenului a făcut obiectul unei proceduri de restituire întemeiată pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001, în final imobilul fiind restituit intervenienţilor din prezenta cauză. Cum măsura restituirii a fost dispusă definitiv, intervenienţii au obţinut o hotărâre judecătorească prin care s-a dispus radierea dreptului de ipotecă doar asupra terenului (extras de carte funciară, fila x verso din dosarul de apel) nu şi asupra construcţiilor. Radierea ipotecii asupra construcţiilor s-a dispus doar prin hotărârea atacată în prezenta cauză, doar după ce instanţa de fond a constatat că proprietara construcţiilor este reclamanta.

Invocând aceeaşi legătură între cele două cauze, pârâta critică hotărârea atacată şi pentru că a luat act de renunţarea intervenienţilor la judecarea cererii cu care a fost investit Tribunalul Mureş. Aceleaşi sunt argumentele care fac critica neîntemeiată . Cele două litigii au avut obiecte diferite şi cauze diferite. În plus, principiul disponibilităţii părţilor obligă instanţa să dispună în raport cu voinţa părţilor de a renunţa la judecata unei cereri, chiar şi la o cerere de intervenţie.

Criticele pârâtei au în vedere şi argumentele pentru care instanţa de fond a constatat nulitatea contractului de ipotecă şi a dispus, de astă dată, radierea ipotecii.

Pornind de la starea de fapt reţinută, pârâta B. nu a încheiat un contract de ipotecă cu adevăratul proprietar al construcţiilor. Aşa cum s-a reţinut, înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor s-a făcut greşit, reclamanta fiind proprietarul de drept. Chiar dacă contractul de ipotecă este un act autentic, chiar dacă acesta era accesoriu contractului de împrumut, nelegalitatea acestui contract rezultă din faptul că obligaţia de garantare nu a fost încheiată cu adevăratul proprietar. Potrivit art. 1769 şi 1772 din vechiul C. civ. ipotecile convenţionale nu se pot constitui decât prin acte autentice încheiate între proprietarul bunului ipotecat şi titularul dreptului de creanţă.

Din starea de fapt rezultată în urma administrării probelor rezultă că acest contract a fost încheiat între un neproprietar, pârâta SC A. SRL şi titularul dreptului de creanţă, pârâta B.. Chiar dacă în contractul de ipotecă se menţionează că potrivit Adresei nr. x din 24 septembrie 2008 reclamanta şi-a exprimat acordul asupra constituirii ipotecii, Curtea remarcă faptul că acest acord nu îmbracă forma cerută de lege, act autentic.

Nici celelalte argumente aduse de pârâtă referitoare la faptul că prin contractul de concesiune pârâta a dobândit dreptul de proprietate nu pot fi primite având în vedere cele stabilite deja în privinţa acestor aspecte.

Pârâta a susţinut că nu poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată suportate şi solicitate de reclamantă. Potrivit art. 274 C. proc. civ. partea care cade în pretenţii va fi obligată să suporte cheltuielile de judecată ale părţii adverse. Din dezlegarea dată de instanţa de fond rezultă că pârâta a căzut în pretenţii şi deci, în temeiul art. 274 C. proc. civ. trebuie să suporte, în principiu, aceste cheltuieli împreună cu pârâta SC A. SRL.

Critica pârâtei a avut în vedere şi faptul că instanţa de fond nu a redus cheltuielile, deşi erau exagerate. Într-adevăr, în raport cu circumstanţele cauzei, chiar şi din oficiu, instanţa poate să reducă cheltuielile de judecată, în ceea ce priveşte onorariile avocaţilor. Pârâta a susţinut că nu se justifică acest onorariu în raport cu durata procesului, mai ales că reclamata a contribuit al prelungirea lui. Susţinerile pârâtei nu sunt întemeiate. Litigiul se întinde pe durata de mai bine de 10 ani şi a parcurs mai multe etape procesuale. Chiar dacă reclamanta şi-a precizat pretenţiile şi chiar a fost nevoie de precizări ale cadrului procesual în apel, Curtea constată că în raport de durata litigiului, de numărul mare de înfăţişări la prima judecată şi în rejudecare, de complexitatea şi dificultatea cauzei, onorariul cuprins în cheltuielile de judecată acordate la fond nu sunt disproporţionale.

Cererea de aderare la apel formulată de pârâta SC A. SRL.

Prin demersul său, pârâta a solicitat schimbarea hotărârii instanţei de fond în sensul respingerii acţiunii civile.

Prima critică adusă hotărârii se referă la considerentele pe care se întemeiază, mai exact la trimiterea făcută la decizia de anulare dată de Curtea de apel Târgu Mureş în primul ciclul judiciar. Trimiterea făcută de Tribunalul Mureş în considerente sale este corectă, Curtea stabilind în decizia de anulare că procedura prevăzută de art. 34 din Legea nr. 7/1996 poate fi urmată şi dacă nu s-a depus o plângere împotriva încheierii de carte funciară.

Cea de-a doua critică adusă hotărârii are în vedere dezlegările date în primul ciclu procesual de instanţa de fond, care, nefiind apoi corectate în apel sau recurs, s-ar impune şi în rejudecare.

Critica este nefondată. Tribunalul Mureş a respins iniţial acţiunea reclamantei pe cale de excepţie iar în apel, printr-o decizie confirmată de instanţa de recurs, s-a dispus anularea hotărârii şi trimiterea cauzei spre rejudecare. Hotărârea judecătorească la care face trimitere pârâta a fost anulată şi nu mai produce efecte în rejudecare, obligatorii fiind doar dezlegările date de instanţa de apel (art. 297 teza finală C. proc. civ.).

În fine, pârâta SC A. SRL a susţinut că instanţa de fond a interpretat greşit prevederile cuprinse în contractul de concesiune modificat prin actul adiţional nr. x Fără a repeta argumentele deja precizate, Curtea constată că această critică nu este fondată. Prin raportare la actele care însoţesc cererea de evidenţiere, dreptul de proprietate asupra construcţiilor nu putea fi înscris decât pe seama reclamantei. Registratorul a dispus prin rezoluţia sa ca evidenţierea să se facă conform actului pe care s-a înscris rezoluţia, adică conform Certificatului de urbanism nr. x din 4 iunie 2008, adică: drept de proprietate asupra construcţiilor în favoarea reclamantei şi drept de concesiune pe 49 de ani asupra acestora în favoarea pârâtei SC A. SRL.

Faţă de toate aceste argumente, Curtea va respinge excepţia autorităţii de lucru judecat, iar pe fondul cauzei va respinge apelul pârâtei B., precum şi cererea de aderare la apel formulată de pârâta SC A. SRL; va admite apelul reclamantei; va schimba în parte hotărârea şi va rectifica înscrierea în cartea funciară conform certificatului de urbanism: drept de proprietate asupra construcţiilor în favoarea reclamantei şi drept de concesiune în favoarea pârâtei SC A. SRL. De asemenea, pentru considerentele deja arătate, Curtea va menţine restul dispoziţiilor din hotărârea atacată privind anularea contractului de ipotecă şi radierea dreptului de ipotecă, precum şi la hotărârea de a lua act de renunţare la judecata cererii de intervenţie.

Cheltuieli de judecată.

Reclamanta a solicitat obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată suportate în apel. În acest sens s-au depus factura şi ordinul de plată privind achitarea unui onorariu de 14.280 RON .

Ca urmare, în temeiul art. 274 C. proc. civ. Curtea va obliga pârâtele la plata sumei de 7.140 RON fiecare cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Recursurile declarate în cauză.

1. Împotriva deciziei pronunţate în apel a declarat recurs reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, solicitând modificarea ei în parte, în sensul de a se constata nulitatea parţială a încheierii de carte funciară nr. x din 9 iunie 2008 emisă de O.C.P.I. Mureş, cu referire la radierea dreptului de proprietate al intimatei pârâte SC A. SRL asupra construcţiilor existente, extinse şi nou construite, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii de recurs s-au arătat, în esenţă, următoarele:

a) încheierea de carte funciară atacată cuprinde două categorii de operaţii juridice, una privind unificarea imobilelor înscrise în CF nr. x şi CF nr. x Sângeorgiu de Mureş într-un corp de proprietate comun, avându-l ca proprietar pe Statul Român, iar cealaltă înscrierea în noua carte funciară a construcţiilor existente, a extinderii construcţiilor, a edificării construcţiilor de la C5-C30 cu drept de edificare în cotă de 1/1 în favoarea SC A. SRL.

În acest fel, pârâta SC A. SRL şi-a înscris în mod nelegal un drept de proprietate, cu titlu de edificare, nu doar asupra construcţiilor nou edificate, ci şi asupra celor existente şi extinse.

Or, pentru a da eficienţă deciziei instanţei de apel privitoare la radierea dreptului de proprietate al pârâtei SC A. SRL şi la intabularea recurentei asupra acestor construcţii, se impunea anularea parţială a încheierii de carte funciară nr. x din 9 iunie 2008.

b) În acest fel, instanţa de apel a încălcat legea, neobservând că în baza încheierii de carte funciară litigioase s-a ajuns la înscrierea dreptului de proprietate al intimatei.

Trebuie să se observe şi că există o contradicţie între anularea în întregime a încheierii de carte funciară şi respingerea cererii de anulare parţială a acesteia, în condiţiile în care s-a dispus radierea dreptului de proprietate al intimatei pârâte SC A. SRL şi intabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra construcţiilor.

În drept, a fost indicat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

2. Împotriva deciziei pronunţate în apel a declarat recurs şi pârâta SC A. SRL Sângeorgiu de Mureş, solicitând modificarea ei în sensul admiterii cererii de aderare la apel formulată de această pârâtă şi, pe cale de consecinţă: respingerea capătului de cerere având ca obiect rectificarea înscrierilor din CF xN/Sângeorgiu de Mureş, precum şi respingerea cererii de radiere a dreptului de proprietate al pârâtei SC A. SRL asupra imobilelor înscrise în CF xN Sângeorgiu de Mureş top x, asupra construcţiilor de sub C5-C9, C11- C30 şi baza de tratament şi Centrul SPA din construcţia C2 şi din construcţia C1, parter cu 5 săli de masă, 1 oficiu,1 spălătorie veselă, 1 spălător vase, 1 depozit de zi, 1 bucătărie caldă-rece,1 preparare legume,1 preparare carne,1 preparare ouă, 1 coridor, 1 depozit, 1 vestiar personal, 1 duş, 1 wc, 2 saloane mic-dejun, 1 hol cu casa scării, 2 birouri, 3 grupuri sanitare, 1 cabinet medical, 2 sasuri; respingerea apelului declarat de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii de recurs s-au arătat, în esenţă, următoarele;

a) Instanţa de apel a acordat ceea ce nu s-a cerut, fiind astfel incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ.

Astfel, atât în faţa primei instanţe, cât şi în faţa instanţei de apel reclamanta a solicitat restabilirea situaţiei de carte funciară, fără a face vreo referire la întabularea în favoarea sa a dreptului de proprietate înscris anterior în favoarea pârâtei recurente. Aşa fiind, intabularea reclamantei a fost dispusă de instanţa de apel fără ca aceasta să fi fost legal învestită cu o astfel de cerere, acordându-se ceea ce nu s-a cerut.

b) Hotărârea instanţei de apel a fost dată cu aplicarea greşită a legii, în sensul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 teza finală C. proc. civ.

Din interpretarea per a contrario a dispoziţiilor art. 37 din Legea nr. 50/1991 rezultă că întabularea se putea realiza în baza autorizaţiei de construire şi a proceselor-verbale de recepţie la terminarea lucrărilor. Calitatea de beneficiar al autorizaţiei de construire şi dovada deţinerii unui drept asupra terenului (chiar şi cel de concesiune) îndreptăţeau pârâta recurentă să solicite întabularea respectivelor construcţii, cu atât mai mult cu cât prin eliberarea autorizaţiei de construire şi semnarea proceselor-verbale de recepţie la terminarea lucrărilor reclamanta a recunoscut dreptul de proprietate al pârâtei.

Dispoziţiile art. 37 din Legea nr. 50/1991 se coroborează cu cele ale art. 55 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 (forma de la data intabulării), fiind posibilă concluzia că în mod greşit instanţa de apel a invocat aplicabilitatea Ordinului nr. 634/2006, în condiţiile în care Legea nr. 7/1996 este un act normativ cu o forţă juridică superioară.

Calitatea de proprietar a concesionarului asupra construcţiilor rezultă şi din interpretarea dispoziţiilor art. 41 din Legea nr. 51/1990 (forma în vigoare la data întabulării, potrivit cărora dreptul de concesiune asupra terenului se transmite în caz de înstrăinare a construcţiei pentru a cărei realizare acesta a fost construit.

Instanţa de apel a greşit şi prin aceea că a distorsionat menţiunile cuprinse în certificatul de urbanism, acest act neputând stabili regimul juridic al unor construcţii viitoare.

Mai mult, în considerentele hotărârii recurate instanţa a făcut referire la contractul de concesiune astfel cum acesta a fost modificat prin actul adiţional nr. x, pretinzând că nici măcar acesta nu face referire la un drept de proprietate asupra construcţiilor edificate, ci doar la un drept de creanţă. Or, art. 1 lit. b) din actul adiţional nr. x trimite la concluzia că bunurile de preluare sunt proprietatea concesionarului pe durata concesiunii, ele revenindu-i concedentului doar la finele perioadei de concesionare, contra unei compensaţii financiare.

c) Pârâta recurentă este titular la autorizaţiilor de construire emise în beneficiul său de către reclamantă, statuându-se printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă asupra legalităţii acestor acte administrative.

Nelegalitatea deciziei este evidenţiată şi de împrejurarea că s-a dispus întabularea unui drept de proprietate al reclamantei asupra construcţiilor realizate de pârâta recurentă în baza constructului de cesiune, în condiţiile în care în prezent terenul pe care aceste construcţii sunt amplasate este proprietatea unor persoane fizice. Deşi instanţa nu a fost sesizată cu un capăt de cerere de această natură, s-a ajuns să se dispună intabularea reclamantei asupra unor construcţii amplasate pe terenul aflat în proprietatea unui terţ.

d) Instanţa de apel a făcut o greşită interpretare a legii şi atunci când a apreciat cu privire la acţiunea în rectificare, omiţând că aceasta are un caracter subsidiar în raport cu o acţiune principală. Acţiunea în rectificare de carte funciară este inadmisibilă atunci când titlul în baza căruia s-a înscris dreptul de proprietate nu a fost desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, în acest sens fiind şi practica Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

3. Împotriva deciziei pronunţate în apel a declarat recurs şi pârâta B., solicitând modificarea ei în sensul admiterii apelului declarat de B. SA şi, pe cale de consecinţă, respingerea capătului de cerere cu privire la constatarea nulităţii absolute a Contractului de ipotecă autentificat sub nr. x din 29 februarie 2008 şi la radierea ipotecii din cartea funciară, cu exonerarea recurentei de la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii de recurs s-au arătat, în esenţă, următoarele:

a) Este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. 1865, hotărârea atacată necuprinzând motivele pe care se sprijină.

Instanţa de apel a făcut o analiză formală a apelului declarat de B. S.A., neaplecându-se asupra tuturor motivelor de nelegalitate invocate şi reţinând ca unic argument pe acela că pârâta nu ar fi încheiat un contract de ipotecă cu adevăratul proprietar al construcţiilor, iar adresa prin care Comuna Sângeorgiu de Mureş şi-a dat acordul asupra constituirea ipotecii nu îmbracă forma cerută de lege, nefiind act autentic.

b) Instanţa de apel a interpretat eronat actele deduse judecăţii, în sensul art. 304 pct. 8 C. proc. civ., făcând şi o greşită interpretare a legii în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Construcţiile edificate de pârâta SC A. SRL au fost înscrise în cartea funciară în mod legal în favoarea acestei pârâte, reclamanta nefăcând dovada că aceste bunuri imobile fac parte din domeniul public.

Contractul de credit a fost încheiat cu SC A. SRL în calitate de împrumutat şi cu Comuna Sângeorgiu de Mureş în calitate de garant. În cuprinsul contractului de ipotecă însăşi reclamanta arată că pârâta concesionară este proprietara construcţiei descrise şi identificate la pct. 4.1 b) din contract, de la începutul lucrărilor de construire, consimţind la constituirea ipotecii. La momentul constituirii ipotecii nu se cunoştea niciun viciu în legătură cu titlul de proprietate al constituitorului ipotecii sau al antecesorilor săi.

Pentru valabilitatea contractului de ipotecă au fost respectate condiţiile de fond prevăzute de art. 998 şi urm. C. civ. în cazul convenţiilor.

Din verificarea înscrisurilor cate atestau dreptul de proprietate al garantului ipotecar rezultă că acesta este unicul proprietar al construcţiilor şi avea drept de ipotecare a terenului aferent, în temeiul contractului de concesiune.

Prin urmare, B. SA a fost de bună-credinţă la încheierea contractului de ipotecă, astfel că trebuie să se bucure de protecţia legii, profitându-i inclusiv prevederile art. 1746 C. civ. privitoare la indivizibilitatea şi perpetuitatea ipotecii.

c) Reclamanta nu a dovedit întrunirea cumulativă a condiţiilor cerute de lege pentru a interveni, sancţiunea nulităţii absolute a unui act juridic.

În cauză, s-a constatat abia după circa 10 ani de la încheierea contractului de garanţie că adevăratul proprietar ar fi Comuna Sângeorgiu de Mureş. Or, cauza de nulitate a unui act juridic trebuie să existe la momentul încheierii actului.

d) Instanţa de apel nu a analizat nici critica referitoare la faptul că motivarea cuprinsă în hotărârea primei instanţe este contradictorie, în condiţiile în care prima instanţă afirmă că reclamanta îşi invocă propria culpă atât în privinţa înscrierilor notarilor în cartea funciară, dar cu toate acestea dispune admiterea în parte a acţiunii.

e) Şi în privinţa cheltuielilor de judecată contestate în calea de atac decizia este extrem de succintă şi formală. Sintagma, "cade în pretenţii" se impune a fi verificată în cadrul fiecărui litigiu în parte, în raport de specificul acestuia, de obiectul lui, de soluţia adoptată de instanţă şi, mai ales, de culpa părţilor în declanşarea litigiului. Or, în cauză nu s-a putea reţine culpa B. SA în declanşarea litigiului.

Se impune a se face aplicarea dispoziţiilor privitoare la reluarea onorariului avocaţial, ţinându-se seama de faptul că cheltuielile de judecată trebuie să aibă un caracter real şi rezonabil.

f) Decizia instanţei de apel este netemeinică şi nelegală şi prin raportare la soluţia de admitere a apelului declarat de reclamantă.

Prin art. 4 din actul adiţional nr. x la contractul de concesiune s-a stipulat în mod expres că este de acord concedentul ca terenul şi construcţiile concesionate să fie ipotecate pentru obţinerea creditelor bancare necesare realizării învestiţilor la baza nou de testament.

Întabularea pârâtei SC A. SRL asupra construcţiilor edificate de aceasta s-a făcut în mod legal, aceasta fiind proprietară cu titlu de construire, conformându-se celor convenite prin contractul de concesiune.

S-a ajuns ca instanţa de apel să dispună restabilirea unei situaţii de carte funciară care nu a existat niciodată, nesocotindu-se un drept legal dobândit de către SC A. SRL.

V. Apărările formulate în recurs.

1. Reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş a formulat întâmpinare la recursul declarat de pârâta SC A. SRL, solicitând respingerea acestuia în principal ca inadmisibil, iar în subsidiar ca nefondat.

Sub aspectul inadmisibilităţii, s-a arătat că cererea de aderare la apel făcută de pârâta SC A. SRL nu întrunea condiţiile impuse de art. 293 C. proc. civ., fiind vorba despre o aderare la apelul unei părţi faţă de care nu avea interese contrare, respectiv B. SA. Cererea de aderare la apel fiind inadmisibilă, rezultă că recursul apare ca fiind exercitat omisso medio, astfel că şi el apare ca inadmisibil.

Pe fond, a arătat reclamanta, în esenţă, că recursul este neîntemeiat, instanţa de apel soluţionând cauza în limitele investirii sale şi cu aplicarea corectă a legii.

2. Reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş a formulat întâmpinare şi faţă de apelul declarat de pârâta B. SA, solicitând respingerea acestuia ca nefondat, instanţa de apel arătând în cuprinsul deciziei motivele ce i-au întemeiat decizia, actele juridice deduse judecăţii fiind corect interpretate, iar legea aplicată în mod corect.

3. Pârâta B. SA a formulat întâmpinare, solicitând admiterea recursului declarat de pârâta SC A. SRL şi respingerea ca nefondat a recursului declarat de reclamantă.

4. În şedinţa de judecată din data de 24 octombrie 2019 pârâta SC A. SRL a invocat excepţia de nulitate pentru netimbrare a recursului declarat de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, aceasta nedepunând în original dovada plăţii taxei judiciare de timbru.

VI. Considerentele şi soluţia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Cu privire la excepţia de nulitate pentru netimbrare a recursului reclamantei Comuna Sângeorgiu de Mureş, invocată de pârâta SC A. SRL:

1. Astfel cum rezultă din dovada de îndeplinire a procedurii de citare cu reclamanta, aceasta a fost citată pentru termenul de judecată în recurs din data de 24 octombrie 2019 cu menţiunea de a plăti, aferent recursului pe care l-a declarat împotriva Deciziei civile nr. 256/A din 12 iunie 2019 a Curţii de Apel Târgu Mureş, o taxă judiciară de timbru în sumă de 4 RON, fără a se menţiona însă în citaţie un termen limită până la care recurenta era ţinută a-şi îndeplini obligaţia.

2. Aşa fiind, rămâne a se considera că reclamanta recurentă îşi putea îndeplini obligaţia până la data de 24.10.2019 inclusiv, când a avut loc singura şedinţă publică de judecată în recurs.

3. În data de 24 octombrie 2019 reclamanta a trimis prin fax, la dosarul cauzei, dovada care atestă că taxa judiciară de timbru în sumă de 4 RON fusese plătită în data de 23 octombrie 2019, deci anterior termenului de judecată din data de 29 octombrie 2019.

Ulterior, anume în data de 30 octombrie 2019, reclamanta a depus şi originalul dovezii care atestă plata taxei judiciare de timbru.

În aceste circumstanţe, excepţia nulităţii recursului pentru neplata taxei judiciare de timbru apare ca neîntemeiată, reclamanta îndeplinindu-şi în termen obligaţia ce îi revenea şi făcând dovada plăţii realizate.

Cu privire la excepţia inadmisibilităţii recursului declarat de pârâta SC A. SRL, invocată de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş:

4. Pentru a susţine excepţia inadmisibilităţii recursului declarat de pârâta SC A. SRL, reclamanta a afirmat că acesta trebuie considerat ca fiind exercitat omisso medio, în condiţiile în care cererea de aderare la apel formulată de pârâtă înaintea intenţiei de apel era ea însăşi inadmisibilă, aderarea trebuind făcută la apelul unei părţi cu interese potrivnice, iar nu la apelul unei părţi faţă de care autorul cererii de aderare la apel nu are interese divergente.

5. Excepţia inadmisibilităţii, pe acest temei, a cererii de aderare la apel a fost însă invocată de reclamantă în faţa instanţei de apel, aceasta soluţionând-o în sensul respingerii ei şi calificând cererea de aderare ca admisibilă.

6. Această soluţie se regăseşte în încheierea de şedinţă din data de 21 mai 2019 a Curţii de Apel Târgu Mureş, consecinţa fiind aceea că prin decizia atacată cu recurs cererea de aderare la apel a fost soluţionată pe fondul ei.

7. Faţă de cele astfel dispuse de instanţa de apel cu privire la excepţia inadmisibilităţii cererii de aderare la apel, reclamanta avea posibilitatea de a ataca cu recurs inclusiv încheierea prin care excepţia inadmisibilităţii fusese respinsă ca neîntemeiată, precum şi, în naturală consecinţă, soluţionarea pe fond a cererii de aderare la apel. Reclamanta nu a înţeles însă să atace prin prezentul recurs soluţia dată excepţiei procesuale invocate, precizând în mod expres, în cuprinsul cererii de recurs, că "Criticăm această decizie doar în privinţa respingerii cererii de constatare a nulităţii parţiale a încheierii de carte funciară nr. x din 9 iunie 2008", fără a formula critici şi cu privire la soluţia dată excepţiei de inadmisibilitate a cererii de aderare la apel.

8. Cele de mai sus trimit cu evidenţă la concluzia că, nefiind atacată, soluţia de respingere a excepţiei de inadmisibilitate a devenit irevocabilă, intrând în autoritatea lucrului judecat, astfel că invocarea, sub temeiul ei, a inadmisibilităţii însăşi a recursului declarat de pârâta SC A. SRL ar avea semnificaţia unei rediscutări în recurs, pe cale ocolită, a soluţiei date excepţiei de către instanţa de apel.

9. Drept urmare, Înalta Curte conchide că, raportat la cele sus-arătate, nu poate fi considerată întemeiată excepţia inadmisibilităţii recursului declarat de pârâta SC A. SRL, impunându-se respingerea ei.

Cu privire la recursul declarat în cauză de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş.

10. Astfel cum rezultă din actele dosarului, scopul urmărit de reclamantă în contradictoriu cu pârâta SC A. SRL este, în planul înscrierilor tabulare, acela de a obţine rectificarea înscrierilor existente în CF nr. xN Sângeorgiu de Mureş în favoarea pârâtei SC A. SRL cu privire la edificatele în litigiu, înscrieri realizate prin încheierea de carte funciară nr. x, pronunţată în Dosarul nr. x din 9 iunie 2008 al O.C.P.I. Mureş - B.C.P.I. Târgu Mureş.

11. Sub rezerva îndeplinirii şi a celorlalte condiţii impuse de lege pentru a se obţine radierea din cartea funciară a unui drept înscris în favoarea altuia şi înscrierea unui drept propriu al celui care solicită rectificarea, este de avut în vedere că, aşa cum bine a statuat instanţa de apel, realizarea unei asemenea operaţiuni tabulare nu se află condiţionată de o prealabilă anulare a încheierii de carte funciară în temeiul căreia dreptul a cărui radiere se cere fusese anterior înscris.

12. Examinarea dispoziţiilor de art. 34 din Legea nr. 7/1996, în conţinutul lor în vigoare la data efectuării înscrierilor litigioase, nu lasă nicio îndoială cu privire la această concluzie, rectificarea înscrierilor din cartea funciară putându-se realiza fără ca, în prealabil, să se solicite şi dispună anularea unei asemenea încheieri. Ceea ce prezintă relevanţă sub aspectul rectificării nu este încheierea de carte funciară înţeleasă ca instrument juridic care a condus la efectuarea unei înscrieri, ci înscrierea însăşi, căci doar aceasta atestă dreptul pe care o altă persoană înţelege să îl conteste.

13. Din aceleaşi raţiuni şi în egală măsură, nici întabularea, consecutivă radierii dreptului altuia, solicitată de acela care a cerut rectificarea, nu este condiţionată de o prealabilă anulare a încheierii de carte funciară.

14. Pe cale de consecinţă, în mod legal a dispus instanţa de apel respingerea cererii reclamantei de constatarea a nulităţii încheierii de carte funciară nr. x din 9 iunie 2008. Se impune, deci, respingerea ca nefondat a prezentului recurs, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., instanţa de apel hotărând cu aplicarea corectă a legii, astfel că nu este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Cu privire la recursul declarat de pârâta SC A. SRL, precum şi cu privire la recursul declarat de K. SA.

15. Potrivit dispoziţiilor art. 29 alin. (1) din Legea nr. 219/1998, la expirarea termenului de concesiune concesionarul este obligat să restituie, în deplină proprietate, liber de orice sarcină, bunul concesionat, inclusiv investiţiile realizate, în conformitate cu prevederile contractului de concesiune.

16. Corelativ, alin. (2) al aceluiaşi articol prevede că "În contractul de concesiune trebuie precizate, în mod distinct, categoriile de bunuri ce vor fi utilizate de concesionar în derularea concesiunii, respectiv:

a) Bunurile de retur care revin de plin drept, gratuit şi libere de orice sarcini concedentului, la expirarea contractului de concesiune. Sunt bunuri de retur bunurile care au făcut obiectul concesiunii, precum şi cele care au rezultat în urma investiţiilor impuse în caietul de sarcini;

b) Bunurile de preluare care, la expirarea contractului de concesiune, pot reveni concedentului, în măsura în care acesta din urmă îşi manifestă intenţia de a prelua bunurile respective, în schimbul plăţii unei compensaţii egale cu valoarea contabilă centralizată, conform dispoziţiilor caietului de sarcini. Sunt bunuri de preluare bunurile care au aparţinut concesionarului şi au fost utilizate de către acesta pe durata concesiunii;

c) Bunurile proprii care, la expirarea contractului de concesiune, rămân în proprietatea concesionarului. Sunt bunuri proprii bunurile care au aparţinut concesionarului şi au fost utilizate de către acesta pe durata concesiunii, cu excepţia celor prevăzute de lit. b)."

17. În fine, potrivit alin. (3) al art. 29 din lege, în contractul de concesiune se va menţiona repartiţia acestor bunuri la încetarea, din orice cauză, a concesiunii.

18. Rezultă din cele ce preced că părţile au obligaţia de a preciza în mod expres şi distinct, în cuprinsul contractului de concesiune, categoriile de bunuri ce urmează a fi utilizate de concesionar în derularea concesiunii, fiind necesar a rezulta cu claritate care sunt bunurile respective şi categoria (bunuri de retur, de preluare sau proprii) căreia acestea îi aparţin.

19. În ce priveşte bunurile de retur, acestea sunt chiar bunurile ce au făcut obiectul concesiunii, ele existând, în materialitatea lor, precum şi cele care au rezultat în urma investiţiilor impuse prin caietele de sarcini.

20. Aceste bunuri se aflau sau au intrat prin voinţa legii în proprietatea concedentului, ceea ce a impus şi prevederea legală potrivit căreia ele revin de plin drept, gratuit şi libere de orice sarcini concedentului, la expirarea contractului de concesiune, subînţelegându-se că, în ce le priveşte, concedentul a fost proprietar al lor şi şi-a păstrat această calitate pe întreaga durată a concesiunii.

21. În ce priveşte însă bunurile de preluare, regimul lor juridic este, cu evidenţă, diferit de acela al bunurilor de retur. Este de observat că, în sensul legii, bunurile de preluare nu i-au aparţinut, pe durata concesiunii, concedentului, neaflându-se în proprietatea acestuia, ci în aceea a concesionarului, căci doar acesta poate fi sensul sintagmei "au aparţinut concesionarului".

22. Această concluzie rezultă cu prisosinţă din prevederile tezei finale a dispoziţiilor conţinute la lit. b) a alin. (2) al art. 29 din Legea nr. 219/1998 potrivit cărora, aşa cum deja s-a menţionat mai sus, "Sunt bunuri de preluare bunurile care au aparţinut concesionarului şi au fost utilizate de către acesta pe durata concesiunii"

23. Consecinţa legală a acestui regim juridic specific bunurilor de preluare este aceea că pe durata concesiunii concesionarul, având calitatea de proprietar, poate dispune de ele (inclusiv sub aspectul utilizării lor ca obiect al unui contract de ipotecă), sub condiţia de a fi vorba despre o afectaţiune compatibilă cu clauzele şi particularităţile juridice ale contractului de concesiune.

24. În sensul aceloraşi prevederi legale, transmiterea de la concesionar la concedent a dreptului de proprietate asupra bunurilor de preluare se poate realiza doar la momentul expirării contractului de concesiune, iar aceasta numai în măsura în care concedentul îşi manifestă intenţia de a prelua bunurile respective, plătind compensaţia valorică stabilită de lege.

25. În ce priveşte bunurile proprii, acestea aparţin concesionarului şi rămân în proprietatea acestuia la expirarea concesiunii, în prezenta cauză fiind însă fără interes a analiza această categorie de bunuri, ele nefăcând obiectul litigiului.

26. Având ca fundament aceste dispoziţii ale Legii nr. 219/1998, ca act normativ sub acţiunea căruia s-a încheiat contractul de concesiune între reclamantă şi antecesoarea pârâta SC A. SRL, precum şi actele adiţionale la acesta, Înalta Curte observă că în forma iniţială a contractului de concesiune părţile au făcut referire doar la existenţa unor bunuri de retur, ele fiind enumerate în art. 3 al Contractului nr. x din 20 aprilie 1999.

27. Prin Actul adiţional nr. x la contract, încheiat în data de 20 februarie 2004, părţile au convenit să modifice art. 3 al contractului de concesiune, stipulând că în derularea contractului de concesiune concesionarul va utiliza bunuri de retur (menţionate expres în actul adiţional), precum şi bunuri de preluare, acestea din urmă fiind, de asemenea, şi ele menţionate.

28. Aceste bunuri sunt litigioase în prezentul proces, cu privire la ele reclamanta solicitând rectificarea cărţii funciare în sensul radierii dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtei SC A. SRL, rectificare pe care instanţa de apel a dispus-o în sensul celor arătate în dispozitivul deciziei pe care a pronunţat-o.

29. Tot cu privire la aceste bunuri a dispus instanţa de apel şi întabularea dreptului de proprietate al Comunei Sângeorgiu de Mureş.

30. Fiind însă vorba despre bunuri ce aparţin, în sensul evocatelor prevederi ale art. 29 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 219/1998, categoriei bunurilor de preluare, ele se aflau, încă de la momentul edificării lor în condiţiile autorizaţiei de construire, în proprietatea pârâtei concesionare, urmând a rămâne în proprietatea acesteia pe întreaga durată a concesiunii. Rezultă, totodată, că reclamanta concedentă ar putea dobândi un drept de proprietate asupra lor doar la expirarea duratei concesiunii, sub condiţia plăţii compensaţiei financiare la care art. 29 alin. (2) lit. b) din lege se referă.

31. Având, deci, în temeiul legii calitatea de proprietar al imobilelor ce aparţin categoriei bunurilor de preluare, pârâta SC A. SRL putea dispune de ele în forma afectării lor în Contractul de ipotecă nr. x din 29 septembrie 2008 autentificat de BNP C., încheiat cu pârâta B. SA.

32. Rezultă din cele de mai sus că titlul de proprietate al pârâtei SC A. SRL asupra imobilelor ce aparţin categoriei bunurilor de preluare este reprezentat de însuşi contractul de concesiune în temeiul căruia a dobândit dreptul de a edifica, în calitate de concesionar, construcţiile menţionate în Actul adiţional nr. x/2004 ca fiind bunuri de preluare, totodată prin raportare la dispoziţiile art. 29 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 219/1998.

33. Instanţa de apel a greşit atunci când a ignorat existenţa şi efectele acestor prevederi legale, deşi ele erau decisive în soluţionarea cauzei, preferând a da întâietate unor menţiuni cuprinse în certificatul de urbanism nr. x/4 iunie 2008 emis de Comuna Sângeorgiu de Mureş.

34. A apreciat instanţa de apel că atâta vreme cât în certificatul de urbanism se menţionează că reclamanta este proprietar nu doar al terenului, ci şi al construcţiilor, acesta este titlul care atestă existenţa dreptului de proprietate al reclamantei asupra construcţiilor în litigiu.

35. Această statuare a instanţei de apel este, în considerarea tuturor celor mai sus-evocate de Înalta Curte, eronată, ea nesocotind regimul juridic al bunurilor de preluare, astfel cum acesta este stabilit de lege şi a fost apoi reflectat în actul adiţional nr. x la contractul de concesiune.

36. În ce priveşte certificatul de urbanism, este vădit că acesta nu are valoarea unui titlu asupra terenului ori a unor construcţii la care el s-ar referi: potrivit dispoziţiilor art. 6 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 (în conţinutul în vigoare la data emiterii Certificatului de urbanism nr. x/2008), certificatul de urbanism este actul de informare emis de autorităţile competente prin care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării şi se stabilesc cerinţele urbanistice care trebuie să fie, în concret, îndeplinite.

37. Referirea la informarea solicitantului cu privire la regimul juridic al terenului şi construcţiilor nu poate conferi certificatului de urbanism semnificaţia unui titlu de proprietate autonom, el fiind doar un mijloc de informare, iar nu un veritabil titlu de proprietate. Veritabila dovadă a proprietăţii rămâne a se face potrivit dreptului comun în materie, ţinând seama de prevederile legale care stabilesc modurile de dobândire şi, după caz, de dovedire a proprietăţii.

38. O asemenea concluzie este consolidată de prevederile art. 7 alin. (1) lit. a) şi b) din Legea nr. 50/1991, sus-evocată, care, cu referire la autorizaţia de construire, stabilesc că aceasta se emite pe baza documentaţiei depuse la autorităţile prevăzute la art. 4, care va cuprinde:

"a) certificatul de urbanism; b) dovada titlului asupra terenului şi/sau construcţiilor ...".

39. Rezultă, aşadar, cu deplină claritate că legea distinge între certificatul de urbanism, înţeles ca instrument tehnico-juridic de informare, şi dovada propriu-zisă (titlul) a dreptului de proprietate asupra terenului şi/sau construcţiilor, cele două fiind diferite juridic şi inconfundabile.

40. Pe cale de consecinţă, nu se putea conchide că dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilelor în litigiu rezultă din certificatul de urbanism.

41. Faţă de cele de mai sus, recursul pârâtei SC A. SRL apare ca întemeiat, instanţa de apel făcând o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor legale incidente în cauză, în sensul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

42. Nu s-ar putea însă considera, aşa cum pretinde pârâta recurentă SC A. SRL, că acţiunea în rectificare tabulară era inadmisibilă întrucât reclamanta nu solicitase, în prealabil şi cu titlu principal, anularea (nulitatea) titlului pârâtei SC A. SRL, căci cererea de rectificare formulată de reclamantă avea ca principal temei o afirmată lipsită de titlu al pârâtei asupra imobilelor în litigiu. Or, faţă de aşa-zisa lipsă a unui titlu al pârâtei, nu se putea solicita, prioritar, anularea acestuia.

43. În ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 6 C. proc. civ. 1865, este de avut în vedere că potrivit dispoziţiilor art. 129 alin. (6) C. proc. civ. judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii, fiind, prin urmare, ţinuţi a se pronunţa numai cu privire la ceea ce s-a cerut în condiţiile legii, iar nu cu privire la mai mult, mai puţin sau la altceva decât partea a solicitat.

Or, în cauză reclamanta nu solicitase în mod expres şi înscrierea dreptului ei de proprietate asupra construcţiilor în litigiu, cererea de rectificare pe care ea a dedus-o judecăţii neputând avea altă semnificaţie decât aceea a radierii dreptului înscris deja în favoarea SC A. SRL, iar nu şi, prin ea însăşi, a intabulării dreptului reclamantei, căci acesta nu fusese anterior înscris, pentru a se putea vorbi despre o repunere în situaţia anterioară care să impună şi o astfel de consecinţă.

44. În ce priveşte recursul declarat de pârâta B. SA, Înalta Curte reţine că, într-adevăr, instanţa de apel a apreciat ca oportun să nu răspundă tuturor motivelor de apel invocate de această pârâtă, considerând că este suficient a statua că radierea dreptului de proprietate al pârâtei SC A. SRL atrage după sine şi nulitatea contractului de ipotecă. Or, pârâta apelantă B. SA formulase în cuprinsul cererii de apel şi motive potrivit cărora, prevalându-se de buna sa credinţă, pârâta trebuie să beneficieze de protecţia legii chiar şi în situaţia în care dreptul de proprietate al pârâtei SC A. SRL ar fi radiat din cartea funciară.

45. Dintr-o asemenea perspectivă, raportat la soluţia dată celorlalte două apeluri, instanţa de apel era datoare a răspunde acestor critici. Doar dacă ar fi procedat în acest fel s-ar fi putut considera că exigenţa motivării complete a hotărârii, care să conţină răspunsul instanţei la toate motivele de apel cu care se afla învestită, ar fi fost întocmai respectată, în acord cu prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

46. În ce priveşte motivul de recurs prin care pârâta B. SA critică soluţia instanţei de apel privitoare la cheltuielile de judecată, Înalta Curte îl apreciază ca nefondat, neputându-se considera că instanţa de apel nu ar fi oferit o motivare suficientă soluţiei sale ori că B. SA nu s-ar fi aflat, prin raportare la soluţia dată apelurilor, în culpă procesuală. Culpa procesuală acestei pârâte era atrasă de admiterea cererii de constatare a nulităţii contractului de ipotecă, contract în care B. SA avea calitatea de parte.

47. Faţă însă de toate dezlegările în drept, privite în ansamblu, date de către Înalta Curte prin cele ce preced, rezultă că soluţia care se impune este aceea a admiterii recursurilor declarate de SC A. SRL şi B. SA, şi a casării deciziei atacate fiind necesară, prin raportare la prevederile ar. 313 şi 314 C. proc. civ., trimiterea cauzei spre rejudecare în apel la aceeaşi Curte de Apel.

48. În rejudecare, se va ţine seama, în armonie cu prevederile art. 315 C. proc. civ., de dezlegările obligatorii ale prezentei instanţe, urmând, să fie identificate în concret imobilele care intră în categoria bunurilor de retur, respectiv de preluare şi, în funcţie de aceasta, să se aprecieze asupra temeiniciei acţiunii reclamantei, dându-se apelurilor cuvenita soluţie.

Se va ţine seama, de asemenea, de motivele invocate de pârâta B.., acestea urmând a fi examinate în consecinţă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia de netimbrare a recursului declarat de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş, invocată de pârâta SC A. SRL.

Respinge excepţia inadmisibilităţii recursului declarat de pârâta SC A. SRL, invocată de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureş împotriva Deciziei nr. 256 A din 12 iunie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia I civilă.

Admite recursurile declarate de pârâtele SC A. SRL şi B. SA împotriva Deciziei nr. 256 A din 12 iunie 2019, pronunţată de Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia I civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 7 noiembrie 2019.

GGC - LM