Property recovery and acquisitive prescription: Good faith in purchase from state-owned entity rebutted by contractual notice of litigation; violation of right to counter-proof on court-initiated evidence

1. Hotărârea instanţei de apel

Prin Decizia nr. 493 A din 10 aprilie 2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul formulat de apelantul-pârât A. împotriva Sentinţei civile nr. 1300/2015, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a admis în parte cererea principală şi l-a obligat pe pârâtul-reclamant să lase reclamantelor - pârâte în deplină proprietate şi posesie terenul situat în Bucureşti, str. x, în suprafaţă de 202 mp, astfel cum a fost identificat şi delimitat în raportul de expertiză în specialitatea topografie efectuat în prima judecată a apelului de către expertul judiciar B. şi avizat de OCPI Bucureşti cu Procesul-verbal de recepţie nr. x din 8 august 2017, prin punctele de contur 11-10-9-16-17-M' evidenţiate pe schiţele din planurile de amplasament anexate la expertiză .

A menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei.

A obligat pe intimatele-reclamante-pârâte la plata către apelantul-pârât-reclamant a sumei de 13.945,51 de RON, cheltuieli de judecată în apel (1/2 din taxa de timbru şi onorariul de expertiză în prima judecată a apelului, precum şi onorariul de avocat în rejudecarea apelului).

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a arătat că pricina a fost trimisă instanţei de apel pentru rejudecarea apelului declarat de pârâtul A., prin decizia de casare fiind stabilită cu caracter obligatoriu, faţă de dispoziţiile art. 315 C. proc. civ., necesitatea administrării de probe pentru verificarea susţinerilor părţilor referitoare la condiţia exercitării cu bună-credinţă a posesiei la momentul încheierii actului juridic ce constituie justul titlu invocat de pârât.

Înalta Curte a constatat, totodată, că privitor la posibilitatea ca actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/08.10.1996 încheiat de pârâtul A. cu SC C. SA să constituie just-titlu pe care să se întemeieze uzucapiunea scurtă invocată de pârât, decizia pronunţată în prima judecată a apelului nu a fost criticată, astfel că a intrat în putere de lucru judecat dezlegarea dată sub acest aspect prin decizia recurată.

De asemenea, instanţa de casare a mai stabilit că la data introducerii de către reclamante a cererii de chemare în judecată termenul de uzucapiune era deja împlinit.

Pentru a verifica dacă prezumţia bunei-credinţe ce operează, potrivit art. 1899 alin. (2) C. civ., în favoarea pârâtului, ca persoană ce invocă uzucapiunea, a fost sau nu răsturnată, buna-credinţă fiind potrivit celor reţinute prin decizia de casare singura condiţie ce trebuia să mai fie îndeplinită pentru dobândirea de către pârât a dreptului de proprietate prin uzucapiune, Curtea a administrat în rejudecarea apelului proba cu declaraţia martorului D..

Curtea a apreciat că administrarea acestei probe este pertinentă raportat la împrejurarea că martorul a participat, ca reprezentant al vânzătoarei SC C. SA, la încheierea Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 octombrie 1996, contract considerat de pârât justul titlu pe care şi-a întemeiat posesia. În această calitate, martorul putea aduce lămuriri privitoare la menţiunea din finalul contractului care se referea la existenţa unui litigiu existent referitor la suprafaţa de 24 mp din terenul ce făcea obiectul vânzării, cumpărătorul declarând că îşi asumă riscul dobândirii terenului în condiţiile stabilite prin contract.

Potrivit declaraţiei martorului D., acesta cunoştea că anterior încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 octombrie 1996 exista un litigiu între SC C. SA şi membrii E. (autorii reclamantelor) pentru o suprafaţă de 200 mp A menţionat martorul că, deşi la data vânzării terenul nu era delimitat, a fost întocmită o schiţă în care s-a identificat suprafaţa vândută, susţinând totodată că, deşi ştie că au existat litigii între C. SA şi alţi foşti proprietari, este sigur că cel care se purtase cu E. era în legătură cu suprafaţa de teren de 200 mp. A indicat, totodată, că explicaţia sa pentru faptul că în contractul de vânzare-cumpărare există menţiunea că suprafaţa de 24 mp s-ar afla în litigiu, iar nu de 240 mp, are în vedere o greşeală de dactilografiere, dat fiind că o diferenţă de 24 mp ar fi reprezentat o suprafaţă prea mică pentru a fi menţionată în contract.

Luând în considerare situaţia de fapt ce rezultă din declaraţia martorului, astfel cum a fost în esenţă redată mai sus, coroborată cu celelalte probe administrate în etapele procesuale anterioare, Curtea a apreciat că a fost înlăturată prezumţia bunei - credinţe a posesiei exercitate de pârât în ce priveşte o parte din terenul pentru care s-a formulat de către reclamante acţiunea în revendicare.

Astfel, cum buna-credinţă a posesorului care invocă dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de 10-20 de ani este definită, potrivit art. 1898 alin. (1) C. civ., ca fiind credinţa acestuia că a dobândit dreptul de la adevăratul proprietar cu care a încheiat actul ce constituie justul-titlu, pârâtul nu poate să invoce cu temei, în raport de probele administrate, că s-a aflat într-o astfel de ipoteză la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 1996.

Câtă vreme în cuprinsul Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 octombrie 1996, prin care a dobândit terenul de 630 mp de la SC C. SA, se menţionează că pârâtul are cunoştinţă de existenţa unui litigiu pentru o suprafaţă din terenul care i se vinde, buna sa credinţă nu poate fi reţinută.

Curtea a apreciat că menţiunea privind suprafaţa acestui teren aflat în litigiu, de 24 mp, poate fi considerată rezultat al unei erori materiale, în realitate vânzătoarea SC C. SA dorind să facă referire la o suprafaţă de 240 mp.

Această concluzie se întemeiază pe de o parte pe împrejurarea că autorii reclamantelor (F., G., H. şi I., moştenitor ai fostei proprietare) au revendicat terenul în suprafaţă de 1764 mp, pentru care a fost admisă acţiunea în revendicare prin Sentinţa civilă nr. 6873 din 5 iulie 1994, inclusiv de la C. SA. Astfel, prin cererea de chemare în judecată prin care aceştia au sesizat instanţa de judecată ce a pronunţat sentinţa amintită, s-a menţionat expres că o suprafaţa de 240 mp din totalul de 1.764 mp este ocupată de Cooperativa "C.", restul de 1.524 mp şi corpurile de clădire A şi B fiind deţinute fără drept de Biblioteca Centrală de Stat.

Pe de altă parte, Curtea a notat că termenul litigiu folosit în cuprinsul contractului nu trebuie înţeles în mod automat ca semnificând un proces aflat pe rolul instanţelor de judecată, fiind posibil să fie înţeles de părţi şi în sensul că situaţia privitoare la teren era încă în dispută între acestea, spre exemplu privitor la punerea efectivă în posesie. Ca atare, nu are relevanţă împrejurarea că procesul având ca obiect revendicarea terenului în suprafaţă de 1.764 mp fusese finalizat anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare prin pronunţarea Sentinţei civile nr. 6873 din 5 iulie 1994.

De asemenea, încheierea de către executorul judecătoresc a procesului-verbal de punere în posesie, la data de 20 octombrie 1994, în executarea Sentinţei civile nr. x din 5 iulie 1994, nu poate să înlăture în mod automat concluzia că pentru o anumită suprafaţă de teren (cea ocupată de SC C. SA) s-a realizat efectiv, iar nu numai formal, punerea în posesie. Aceasta, întrucât din cuprinsul procesului-verbal nu rezultă că executorul a procedat la măsurarea terenului ce trebuia pus în posesie şi la stabilirea unor semne de hotar în scopul identificării terenului pus în posesie, cu atât mai mult cu cât prin hotărârea judecătorească acest teren nu era identificat efectiv sub aspectul localizării, nerezultând nici din cuprinsul hotărârii şi nici din cercetarea judecătorească efectuată în prezenta cauză că s-a întocmit o expertiză tehnică ori o altă lucrare de identificare a terenului în procesul finalizat cu pronunţarea sentinţei menţionate.

Curtea a considerat că această din urmă concluzie nu poate fi considerată ca încălcând efectele juridice recunoscute de lege procesului-verbal de punere în posesie încheiat de executorul judecătoresc, ci doar are în vedere limitele probatorii din chiar perspectiva cuprinsului acestuia, evaluat prin raportare la menţiunile executorului judecătoresc.

Curtea a constatat că nu se poate reţine calitatea de posesor de bună - credinţă în sensul art. 1898 alin. (1) C. civ. a pârâtului, astfel încât pretenţia sa, formulată pe calea cererii reconvenţionale, de a se constata că a dobândit dreptul de proprietate privitor la suprafaţa de teren revendicat de reclamante, nu este întemeiată, în lipsa îndeplinirii cumulative a condiţiilor cerute de lege pentru aceasta.

Cât priveşte cererea de chemare în judecată, Curtea a constatat, pe baza probelor administrate în prima judecată a apelului, în special a expertizei tehnice de identificare a terenului deţinut de fiecare dintre părţi potrivit titlurilor de proprietate, că sunt fondate numai în parte criticile apelantului pârât privitor la soluţia dată de prima instanţă pretenţiilor reclamantelor, doar referitor la suprafaţa deţinută de pârât pentru care s-a constatat prin expertiza tehnică imobiliară că nu era inclusă în terenul ce a aparţinut autorilor reclamantelor.

Astfel, Curtea a notat că reclamantele, solicitând instanţei să oblige pârâtul să le lase în proprietate şi posesie suprafaţa de teren de 371,5 mp, au pretins să fie comparate propriul titlu şi cel al autorilor lor cu cel deţinut de pârât, susţinând că dreptul autorilor lor este preferabil celui al autoarei pârâtului, SC C. SA.

Compararea titlurilor presupune aprecierea, în ce le priveşte pe reclamante, nu numai asupra Sentinţei civile nr. 6873/1994 pronunţate de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, prin care s-a constatat validitatea neîntreruptă a dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra imobilului situat în Bucureşti, compus din două corpuri de casă şi o suprafaţă de 1764 mp, ci şi a titlului autoarei de la care statul a preluat imobilul, J.. Aceasta a dobândit imobilul prin actul de partaj voluntar încheiat în urma decesului soţului său K., autentificat sub nr. x din 16 aprilie 1938 de Tribunalul Ilfov, secţia Notariat, iar defunctul K. dobândise imobilul situat în Bucureşti, prin actul autentificat de Tribunalul Ilfov, secţia Notariat la nr. 20047 din 15 iunie 1936 şi transcris sub nr. x din 15 iunie 1936.

Prin expertiza imobiliară efectuată în cadrul primei judecăţi a apelului s-a constatat, prin identificarea amplasamentului imobilului dobândit de K., că terenul reclamantelor este ocupat parţial de pârât, pentru suprafaţa de 202 mp, inclusă în terenul de 630 mp dobândit de acesta de la SC C. SA prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 8 octombrie 1996. Expertul a stabilit, de asemenea, că diferenţa de suprafaţă de 166 mp nu a făcut parte din fostul amplasament al imobilului autorilor reclamantelor, ci a făcut parte din fostul imobil al proprietarului vecin la vest cu autorii reclamantelor (L., pe planul din 1911), ulterior preluării de către stat fiind deţinută de C. SA şi înstrăinată pârâtului prin Contractul de vânzare-cumpărare din 1996.

În raport de aceste constatări ale expertizei tehnice, ţinând seama că, astfel cum s-a arătat deja, nici în cadrul judecăţii finalizate cu pronunţarea Sentinţei civile nr. 6873 din 5 iulie 1994 şi nici la data întocmirii procesului-verbal de punere în posesie nu a fost identificat efectiv terenul prin măsurători şi indicare a vecinătăţilor, Curtea a reţinut că pretenţiile reclamantelor nu sunt întemeiate decât privitor la suprafaţa de 202 mp pe care pârâtul o ocupă din terenul deţinut în proprietate de reclamante, transmis succesiv de la autorii K. şi J.

Curtea a apreciat că o astfel de concluzie nu este de natură a nega puterea de lucru judecat a hotărârii judecătoreşti menţionate, sub aspectul întinderii dreptului de proprietate, ce privea un teren de 1.764 mp, transmis reclamantelor prin actele juridice încheiate ulterior pronunţării sale. Hotărârea nu a făcut altceva decât să recunoască dreptul de proprietate al reclamanţilor, dobândit de autorii lor prin actul de proprietate din 1936, respectiv al actului de partaj din 1938, asupra terenului de 1.764 mp având caracteristicile din actele de proprietate, inclusiv sub aspectul localizării, câtă vreme în cadrul procedurii judiciare nu s-a procedat la identificarea efectivă a terenului.

Ca atare, concluzia că doar o suprafaţă de 202 mp din terenul reclamantelor este ocupată de pârât nu are semnificaţia că acestea nu sunt proprietare asupra unui teren de 1.764 mp, ci că diferenţa de teren pe care acestea nu o au în posesie faţă de cea menţionată în actele de proprietate este posibil să fie deţinută de alte persoane ori să-şi găsească explicaţia în modificări ale limitelor de proprietate survenite în timp. De altfel, chiar expertul ce a realizat expertiza în prima judecată a apelului a indicat că această din urmă ipoteză ori măsurători inexacte cu ocazia întocmirii documentaţiei cadastrale ori a identificării topografice realizate anterior acesteia ar fi putea să justifice diferenţa dintre suprafaţa de 1.764 mp şi suprafaţa de 1.665,14 rezultată din măsurători.

Cât priveşte caracterul preferabil al dreptului autorilor reclamantelor, Curtea a reţinut că este un aspect ce nu poate fi negat, raportat la împrejurarea că pârâtul a dobândit terenul de la C. SA, la rândul său dobânditor de la stat, acesta din urmă preluând bunul fără vreun titlu, potrivit celor statuate prin Sentinţa civilă nr. 6873 din 5 iulie 1994.

În aceste condiţii, neputând fi reţinute nici pretenţiile pârâtului formulate prin cererea reconvenţională privind dobândirea prin uzucapiunea a dreptului de proprietate asupra terenului revendicat de reclamante, privitor la care Curtea a reţinut că este în suprafaţă de 202 mp (raportat la constatarea expertului că numai această suprafaţă făcea partea din amplasamentul imobilului ce s-a aflat în proprietatea autorilor reclamantelor), apelul pârâtului este fondat, câtă vreme cererea de revendicare a reclamantelor este întemeiată numai cât priveşte această suprafaţă.

2. Recursurile

2.1. Motive

Ambele părţi au declarat recurs.

1. Reclamantele au formulat următoarele critici:

- instanţa a schimbat înţelesul lămurit şi vădit temeinic al Sentinţei civile nr. 6873/1994 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 (art. 304 pct. 8 C. proc. civ.).

Prin această sentinţă a fost admisă acţiunea în revendicare a imobilului situat în Bucureşti, str. x, compus din două corpuri de clădire şi teren în suprafaţă de 1.764 mp, formulată de autorii reclamantelor. Pârâţii au fost obligaţi să lase autorilor reclamantelor imobilul revendicat.

Deşi înţelesul Sentinţei civile nr. 6873/1994 este pe deplin lămurit şi vădit neîndoielnic, pe baza unor simple presupuneri făcute în prima expertiză topo şi reluate mecanic în cea de-a doua, instanţa a răsturnat dispoziţiile acesteia.

Încălcând autoritatea de lucru judecat a acestei hotărâri, instanţa a recunoscut reclamantelor dreptul de proprietate numai pentru suprafaţa de teren de 202 mp din totalul de 371,52 mp revendicaţi.

Concluziile raportului de expertiză efectuat de către expertul B. sunt identice cu cele ale expertizei efectuate la instanţa de fond, expertul reţinând că suprafaţa de teren de 166 mp nu ar fi aparţinut autorilor reclamantelor. Experţii nu au avut acte de expropriere sau alte acte din care să rezulte că suprafaţa de teren de 166 mp ar fi fost expropriată de la vecinii autorilor reclamantelor.

Sentinţa civilă nr. 6873/1995 a Judecătoriei sectorului 5 ar fi trebuit să fie prioritară pentru instanţă, faţă de o simplă presupunere a expertului;

- decizia recurată este lipsită de temei legal şi a fost dată cu încălcarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 480 C. civ. şi următoarele (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Instanţa le-a privat pe reclamante de o suprafaţă de 166 mp doar pe baza unor presupuneri, în dezacord total cu Sentinţa civilă nr. 6873/1995 şi cu cele două rapoarte de expertiză care arată, fără echivoc, că terenul în suprafaţă de 371,52 mp revendicat face parte din suprafaţa de teren retrocedată autorilor reclamantelor prin Sentinţa 6873/1995.

În mod explicit instanţa a încălcat şi dispoziţiile art. 480 şi urm. C. civ. care ocrotesc dreptul de proprietate al recurentelor;

2. Criticile formulate de pârât vizează următoarele aspecte:

- decizia recurată este parţial nemotivată (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.)

În speţă, decizia recurată este nemotivată atât sub aspectul respingerii motivului de apel prin care A. a invocat lipsa oricărui drept al reclamantelor cu privire la suprafaţa revendicată, cât şi sub aspectul respingerii motivului de apel, argumentelor şi probelor invocate de A. în consolidarea prezumţiei de bună-credinţă.

Atât prin cererea de apel, cât şi prin concluziile scrise depuse cu prilejul rejudecării apelului, A. a invocat următoarele două motive principale de apel: lipsa unui drept al reclamantelor cu privire la suprafaţa de teren revendicată; incidenţa uzucapiunii de scurtă durată.

Referitor la motivul de apel întemeiat pe lipsa unui drept al reclamantelor cu privire la suprafaţa de teren revendicată, A. şi-a prezentat argumentele la pct. (11) - (25) din cererea de apel, dar şi la pct. (12) -(15) din notele scrise depuse cu prilejul rejudecării apelului. Cu toate acestea, nicăieri în cuprinsul hotărârii nu se face o analiză, fie şi minimală, a motivului de apel privind lipsa oricărui drept al reclamantelor cu privire la suprafaţa de teren revendicată.

Mai mult, instanţa nu doar că a lăsat neanalizat acest motiv de apel, dar a respins inclusiv toate probele solicitate de A. sub acest aspect, refuzând practic să judece acest aspect al cauzei - denegare de justiţie - aşa cum rezultă din dezbaterile consemnate prin încheierile de la termenele din 18 aprilie 2018 şi din 10 octombrie 2018.

Problema de drept privind lipsa oricărui drept al reclamantelor este distinctă de problema de drept a comparării titlurilor. Pentru a putea trece la compararea titlurilor de proprietate, era necesar ca instanţa să analizeze în prealabil (şi eventual să respingă motivat) motivul de apel întemeiat pe lipsa oricărui drept al reclamantelor cu privire la suprafaţa de teren revendicată.

Lipsa de motivare sub aspectul respingerii motivului de apel, argumentelor şi probelor invocate de A. în consolidarea prezumţiei de bună-credinţă, argumentaţie bazată pe probele administrate cu prilejul rejudecării apelului constă în aceea că instanţa de apel nu a făcut nicio referire la argumentele şi probele administrate, limitându-şi analiza pe problema bunei-credinţe strict la următoarele două elemente: menţiunile făcute în cuprinsul Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 8 octombrie 1996 cu privire la litigiul existent în legătură cu suprafaţa de 24 mp.; declaraţia martorului D..

În măsura în care instanţa de apel ar fi analizat inclusiv argumentele şi probele invocate de A., soluţia din apel ar fi fost cu totul alta. Cu toate acestea, în lipsa unei minime analize din partea instanţei, A. nu are cum să cunoască relevanţa argumentaţiei expuse, şi nu are cum să înţeleagă soluţia dispusă de instanţă.

Instanţa de apel a soluţionat problema bunei-credinţe fără a analiza câtuşi de puţin argumentele şi probele invocate de apelantul A., încălcând astfel atât dispoziţiile imperative prevăzute la art. 261 alin. (1) pct. 5) C. proc. civ., cât şi dreptul la apărare al apelantului;

- decizia recurată a fost pronunţată cu încălcarea prevederilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ. (art. 304 pct. 5 C. proc. civ.)

Aşa cum rezultă din cuprinsul deciziei de casare, Înalta Curte a admis atât recursul declarat de A. împotriva soluţiei prin care s-a respins cererea de constatare a intervenirii uzucapiunii de scurtă durată, cât şi recursurile declarate de ambele părţi cu privire la problema suprafeţei de teren revendicată.

Sub aspectul recursurilor formulate în legătură cu suprafaţa de teren revendicată, Înalta Curte a reţinut că decizia din apel conţine considerente contradictorii, motiv pentru care a dispus casarea şi readministrarea de probe inclusiv sub acest aspect. Aceasta fiind situaţia, în conformitate cu prevederile art. 315 alin. (1) C. proc. civ., instanţa de apel era obligată să administreze probe sub toate aspectele menţionate de Înalta Curte şi în raport de care s-a dispus casarea.

Cu toate acestea, instanţa de rejudecare a reţinut în mod greşit faptul că dispoziţiile instanţei de casare ar fi privind administrarea de probe exclusiv sub aspectul prezumţiei de bună-credinţă, împrejurare prin raportare la care a respins toate probele care excedau acestui aspect.

Limitând administrarea de probe exclusiv sub aspectul verificării prezumţiei de bună-credinţă, instanţa de apel a încălcat atât dispoziţiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ., cât şi dreptul la apărare a apelantului A., acesta fiind pus în situaţia de a nu putea administra probe;

- decizia recurată a fost pronunţată cu încălcarea art. 138 alin. (2) C. proc. civ. (art. 304 pct. 5 C. proc. civ.).

Decizia recurată este nelegală întrucât instanţa de apel a respins o contraprobă solicitată de apelantul A. în conformitate cu prevederile art. 138 alin. (2) C. proc. civ.

În speţă, la termenul din 10 octombrie 2018 (al treilea termen din etapa rejudecării apelului), instanţa a pus în discuţia părţilor necesitatea suplimentării probatoriului, propunând ca acesta să fie suplimentat atât sub aspectul probei cu înscrisuri - urmând a fi solicitate înscrisurile care au stat la baza încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 8 octombrie 1996 -, cât şi prin administrarea probei testimoniale cu audierea martorului D.

Având în vedere momentul şi considerentele în lumina cărora instanţa a pus în discuţia părţilor administrarea acestor probe, rezultă fără îndoială că necesitatea administrării probelor a rezultat din dezbateri.

Apelantul A. s-a opus administrării acestor probe, iar imediat după ce instanţa s-a pronunţat în sensul încuviinţării lor, în aceeaşi şedinţă, a reiterat în contraprobă solicitarea de audiere a martorilor M. şi N., martori a căror audiere a fost solicitată inclusiv sub aspectul consolidării prezumţiei de bună-credinţă ce opera în favoarea sa.

Soluţionând cererea de probe formulată de apelantul A., instanţa a respins-o reţinând în mod simplist faptul că probele discutate anterior au fost propuse de instanţă din oficiu, precum şi faptul că probele solicitate de apelant nu sunt utile soluţionării cauzei.

Procedând în această manieră, instanţa de apel a încălcat prevederile art. 138 alin. (2) C. proc. civ. Împrejurarea că suplimentarea probatoriului a fost propusă de instanţă din oficiu, ea nefiind solicitată de partea adversă, nu are nicio relevanţă vis a vis de dreptul apelantului de a solicita o contraprobă în temeiul art. 138 alin. (2) C. proc. civ.

- decizia recurată a fost pronunţată cu încălcarea prevederilor art. 1191 alin. (2) (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Valorificând declaraţia martorului D. pentru a reţine ulterior faptul că litigiul la care s-a făcut menţiune în cuprinsul Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 8 octombrie 1996 privea o suprafaţă de 240 mp, iar nu o suprafaţă de 24 mp, instanţa de apei a încălcat prevederile art. 1191 alin. (2) C. civ.

Această încălcare a legii a avut un rol determinant în maniera de soluţionare a apelului, declaraţia martorului D. reprezentând principala probă în raport de care instanţa a constatat intervenită răsturnarea prezumţiei de bună-credinţă.

A. s-a opus administrării probei testimoniale cu audierea martorului D. (poziţie consemnată prin încheierea de şedinţă din 10 octombrie 2018);

- decizia recurată a fost pronunţată cu încălcarea prevederilor art. 1203 C. civ. (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Aşa cum rezultă din considerentele expuse la pag. 16 din hotărâre, instanţa a soluţionat problema bunei-credinţe prin formularea unei concluzii logice (prezumţie simplă), în cadrul căreia a analizat menţiunile făcute în cuprinsul Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1996, coroborat cu declaraţia martorului D.; a reţinut în final că litigiul menţionat în cuprinsul Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 octombrie 1996 se referea în realitate la o suprafaţă de 240 mp, iar nu de 24 mp, aşa cum s-a menţionat în contract.

Prezumţia simplă a fost valorificată de instanţă într-un context în care legea interzice proba cu martori, încălcându-se astfel prevederile art. 1203 C. civ. şi provocându-i-se apelantului A. o vătămare procesuală ce nu poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea hotărârii;

- decizia recurată a fost pronunţată cu încălcarea art. 24 din Constituţie, art. 15 din Legea nr. 304/2004 şi art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului (art. 304 pct. 5 C. proc. civ. sau art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În speţă, încălcarea dreptului la apărare s-a produs simultan prin respingerea sistematică a tuturor probelor solicitate de apelantul A. şi prin analiza evident trunchiată a materialului probator, instanţa analizând exclusiv acele probe care favorizau poziţia reclamantelor şi ignorând cu desăvârşire, ca şi cum nu ar fi existat, toate probele favorabile apelantului.

Instanţa a respins toate probele solicitate de apelantul A., admiţând în acelaşi timp toate probele solicitate de cele două reclamante. Astfel, deşi apelantul A. a solicitat administrarea probei testimoniale cu audierea martorilor M. şi N., teza probatorie fiind aceea de a proba faptul că: la momentul încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 8 octombrie 1996, terenul revendicat era deţinut de C. (autoarea apelantului), iar nu de O. (autoare intermediară a reclamantelor); la momentul 1996, O. îngrădise deja terenul asupra căruia se considera proprietară, iar suprafaţa revendicată de reclamante nu făcea partea din terenul îngrădit; A. a intrat în posesia celor 630 mp teren cumpăraţi de la C. fără a evinge sau şicana în vreun fel pe O., care nu a ridicat nicio o obiecţie în acest sens instanţa a respins aceste probe, reţinând că apelantul se bucură de o prezumţie legală şi că nu mai este cazul să administreze probe în consolidarea bunei-credinţe.

Mai mult, deşi la termenul din 10 octombrie 2018, apelantul A. a reiterat solicitarea de audiere a celor doi martori, inclusiv cu titlu de contraprobă solicitată faţă de probele a căror necesitate de administrare a rezultat din dezbateri, instanţa a respins din nou cererea de probe.

Dreptul la apărare al lui A. a fost încălcat şi prin valorificarea trunchiată a materialului probator, la dosar găsindu-se mai multe probe din care rezultă faptul că A. a acţionat cu bună-credinţă la momentul încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 8 octombrie 1996.

Înscrisurile administrate în cauză reprezintă o probă destul de puternică în sensul că vânzarea din 1996 s-a făcut cu verificarea formelor de publicitate de la acel moment, aşa cum sistemul de publicitate imobiliară o permitea la acel moment, şi că apelantul A. a acţionat cu bună credinţă şi într-un mod diligent. Cu toate acestea, instanţa de apel a analizat problema bunei-credinţe a apelantului exclusiv prin raportare la declaraţia dată de D., nesocotind cu desăvârşire înscrisurile. Situaţia este şi mai regretabilă în contextul în care aceste înscrisuri au fost depuse la dosar tocmai ca urmare a solicitărilor formulate de instanţa de apel - administrare lor a fost dispusă de instanţă din oficiu, aşa cum rezultă din încheierea din 10 octombrie 2018;

- hotărârea recurată a fost pronunţată cu încălcarea prevederilor art. 1170 C. civ. (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.) care arată că dovada se poate face prin înscrisuri, prin martori, prin prezumţii, prin mărturisirea uneia dintre părţi şi prin jurământ.

Mărturia este reprezentată de declaraţii ale martorului cu privire la fapte şi împrejurări care îi sunt cunoscute. Declaraţiile "din auzite", adăugirile involuntare făcute cu titlu de concluzii personale ale martorului sau părerile exprimate de acesta nu se circumscriu noţiunii de probă testimonială şi nu au valoare probatorie.

Spre deosebire de expertiză şi de proba cu solicitarea opiniei unui specialist, martorului i se solicită să relateze fapte şi împrejurări pe care şi le aminteşte în mod clar, iar nu aprecieri sau păreri personale.

În speţă, declaraţiile martorului nu reprezintă relatări clare ale unor fapte sau evenimente clare, ci doar opinii, aprecieri personale ale acestuia care nu se circumscriu noţiunii de probă testimonială, nu au valoarea probatorie, şi nu pot fi valorificate de instanţă în vederea răsturnării prezumţiei de bună-credinţă instituită de lege în favoarea apelantului A..

Pentru situaţia în care instanţa de recurs va reţine cauza spre rejudecare pe fond, se impune să se constate că în speţă sunt îndeplinite condiţiile uzucapiunii de scurtă durată, probele din dosar nerăsturnând prezumţia de bună-credinţă, ci dimpotrivă, vin să o susţină.

Împrejurarea că A. a acţionat din calitate de cumpărător de bună-credinţă, rezultă din certificatul de atestare a dreptului de proprietate Seria x din 7 noiembrie 1994; certificatul Fiscal emis de Administraţia Financiară a Sectorului 2 Bucureşti la 3 octombrie 1996; certificatul emis de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti la 7 octombrie 1996. Toate aceste înscrisuri fac dovada faptului că vânzarea din 1996 s-a făcut cu verificarea formelor de publicitate de la acel moment, aşa cum sistemul de publicitate imobiliară o permitea la acel moment, şi că apelantul A. a acţionat cu bună-credinţă şi într-un mod diligent. Orice alte înscrisuri depuse de reclamante cu privire la efectuarea unor forme de publicitate de către autorii lor, forme de publicitate în legătură cu care nu s-a probat că au fost sau că puteau fi cunoscute de către apelant cu minime diligente, nu ar putea răsturna în mod rezonabil prezumţia de bună-credinţă ce operează în beneficiul apelantului A.

2.2. Analiza recursurilor

1. Reclamantele au invocat nelegalitatea deciziei din apel întrucât instanţa a schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al Sentinţei civile nr. 6873/1994 a Judecătoriei sectorului 2, în privinţa suprafeţei de teren dobândite de autorii lor, ceea ce ar constitui motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Conform acestui text, modificarea unei hotărâri se poate cere când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia.

Încadrarea motivului de nelegalitate făcută de către recurente nu poate fi primită, art. 304 pct. 8 C. proc. civ. având în vedere încălcarea principiului potrivit căruia convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Prin urmare, ţine de evidenţă că legiuitorul a îngăduit analiza legalităţii hotărârii atacate prin raportare la interpretarea unui act juridic, unilateral sau bilateral, care provine de la părţi ori de la autorii acestora. Hotărârea judecătorească, fiind un act al instanţei, nu poate fi asimilată actului juridic la care se referă art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

În realitate, ceea ce au criticat reclamantele a fost nesocotirea puterii lucrului judecat a Sentinţei civile nr. 6873/1994, cu motivarea că acţiunea a fost admisă pentru o suprafaţă de teren inferioară celei menţionate în dispozitivul acestei sentinţe, ceea ce ar constitui motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., urmare a nesocotirii art. 480 C. civ.

Verificând hotărârea atacată, Înalta Curte a apreciat că instanţa de apel a pronunţat o soluţie legală, valorificând corect puterea de lucru judecat a sentinţei sus-menţionate. Astfel, prin Sentinţa civilă nr. 6873/1994 a fost recunoscut dreptul de proprietate al autorilor reclamantelor asupra terenului de 1.764 mp, situat în Bucureşti, str. x (fost General Mărăşescu), dar acesta nu a fost identificat prin vecinătăţi şi dimensiuni - lucru care, de altfel, nu s-a întâmplat nici cu ocazia punerii în posesie, din procesul-verbal din 9 aprilie 2002, depus de către recurentele-reclamante în etapa prezentului recurs, rezultând că a fost întocmit între un gestionar din cadrul O. şi Promovare SA şi delegaţi ai societăţilor primitoare, fără o identificare efectivă a terenului, făcută prin măsurători.

În aceste condiţii, cum acţiunea în revendicare presupune că posesorul neproprietar va fi obligat la predarea bunului pe care îl deţine fără drept, instanţa de apel a ţinut cont în mod corect de faptul că, potrivit raportului de expertiză, pârâtul ocupă numai 202 mp din cei 371,5 mp revendicaţi de la el. Instanţa de apel a explicat reclamantelor şi că admiterea acţiunii numai pentru o suprafaţă de 202 mp, întrucât atât ocupă pârâtul, nu are semnificaţia că acestea nu sunt proprietare asupra unui teren de 1.764 mp, ci că diferenţa de teren pe care nu le-o acordă este posibil să fie deţinută de alte persoane decât pârâtul.

Având în vedere cele mai sus arătate, criticile formulate de reclamante nu întrunesc cerinţele art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanţa de apel pronunţând o soluţie care respectă prevederile art. 480 C. civ.;

2. Cât priveşte recursul pârâtului, Înalta Curte a reţinut următoarele:

- pârâtul consideră că hotărârea instanţei de apel nu este motivată, întrucât nu s-a răspuns motivului său de apel prin care invoca lipsa oricărui drept al reclamantelor asupra suprafeţei revendicate. În opinia pârâtului, în condiţiile în care nici titlul de proprietate al reclamantelor şi nici titlurile autorilor acestora nu au ataşate schiţe sau măsurători din care să rezulte amplasamentul şi întinderea exactă a proprietăţii, reclamantelor nu li se poate recunoaşte un drept de proprietate cu privire la suprafaţa revendicată. Mai mult, cu ocazia punerii în executare a Sentinţei civile nr. 6873/1994 suprafaţa de teren nu a fost măsurată şi nici identificată prin vreo schiţă.

Critica nu poate fi primită. Instanţa de apel a răspuns pe larg, în analiza cererii de chemare în judecată, de ce aceasta nu poate fi admisă în întregime - tocmai pentru că, în lipsa unei identificări efective a terenului în suprafaţă de 1.764 mp, prin măsurători şi indicare a vecinătăţilor, nu se poate ţine cont în revendicare numai de Sentinţa civilă nr. 6873/1994, în care este menţionată doar adresa unde este situat terenul de 1.764 mp, ci ea trebuie coroborată cu concluziile din raportul de expertiză.

Procedând astfel, instanţa de apel s-a pronunţat asupra aspectului prealabil comparării titlurilor, respectiv al stabilirii întinderii dreptului de proprietate al reclamantelor.

Un al doilea motiv pentru care pârâtul consideră că hotărârea instanţei de apel nu este motivată, priveşte faptul că nu s-a răspuns argumentelor invocate la pct. 12 - 15 din notele scrise pe care le-a depus cu ocazia rejudecării apelului.

Nici această critică nu poate fi primită. În respectarea principiului contradictorialităţii şi al dreptului la apărare, instanţa de apel ar fi pronunţat o soluţie nelegală tocmai prin luarea în considerare a unor aspecte nepuse în dezbaterea părţilor. Cum instanţa de apel a declarat închise dezbaterile şi a rămas în pronunţare la 20 martie 2019, nu putea să aibă în vedere nici măcar argumente suplimentare în susţinerea apelului pârâtului, dacă cealaltă parte nu a avut posibilitatea să se pronunţe asupra lor.

Faţă de cele ce preced, critica întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nu este întemeiată;

- în opinia pârâtului, instanţa de apel a nesocotit prevederile art. 315 C. proc. civ., deoarece Înalta Curte a trimis cauza spre rejudecare atât în privinţa chestiunii bunei-credinţe a posesiei asupra terenului, cât şi în privinţa întinderii suprafeţei de teren.

Critica nu este întemeiată.

Instanţa de trimitere a respectat îndrumările stabilite prin Decizia nr. 316/2018 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, care a impus să se administreze probe pentru a verifica susţinerile părţilor referitoare la condiţia exercitării cu bună-credinţă a posesiei raportat la momentul "câştigării imobilului", astfel cum în mod expres prevede art. 1898 alin. (2). C. civ. de la 1864. Instanţa de recurs a mai arătat că va admite toate recursurile pentru că, în rejudecarea cauzei, probele ce vor fi administrate pentru a cenzura susţinerile părţilor referitoare la condiţia exercitării cu bună credinţă a posesiei la momentul dobândirii imobilului nu pot fi separate de suprafaţa de teren cu privire la care se va verifica îndeplinirea acestei condiţii.

Aşadar, instanţa de recurs a solicitat ca probele ce urmau să fie administrate în rejudecare să determine calitatea posesiei exercitate de pârât la momentul dobândirii imobilului. Cum cerinţa administrării probelor a fost limitată la felul posesiei exercitate de pârât la momentul intrării în stăpânirea terenului aflat în prezent în litigiu, iar nu şi asupra suprafeţei de teren din titlul reclamantelor, instanţa de trimitere a respectat cerinţele art. 315 alin. (1) C. proc. civ. atunci când a administrat dovezi privitoare la aspectul menţionat, iar nu şi în sensul solicitat de către pârât.

Prin urmare, critica nu întruneşte cerinţele art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

- pârâtul susţine că hotărârea instanţei de apel a fost dată cu nesocotirea prevederilor art. 138 alin. (2) C. proc. civ., aşa cum rezultă din încheierea din 10 octombrie 2018.

De asemenea, pârâtul susţine că i-a fost încălcat dreptul la apărare prin faptul că la termenul din 18 aprilie 2018 i-a fost respinsă administrarea de probe pentru a dovedi că: la momentul încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 8 octombrie 1996, terenul revendicat era deţinut de C. SA (autoarea sa), iar nu de O. (autoare intermediară a reclamantelor); la momentul 1996, O. îngrădise deja terenul asupra căruia se considera proprietară, iar suprafaţa revendicată de reclamante nu făcea partea din terenul îngrădit; A. a intrat în posesia celor 630 mp teren cumpăraţi de la C. SA fără a evinge sau şicana în vreun fel pe O., care nu a ridicat nicio o obiecţie în acest sens.

Analizând această critică, Înalta Curte reţine că, în condiţiile art. 138 alin. (2) C. proc. civ., dacă dovezile nu au fost cerute prin cererea de chemare în judecată, întâmpinare sau la prima zi de înfăţişare, fiind încuviinţate ulterior întrucât nevoia dovezii reieşea din dezbateri şi partea nu o putea prevedea, respectiv dovada nu a fost cerută în condiţiile legii, din pricina neştiinţei sau lipsei de pregătire a părţii, care nu a fost asistată sau reprezentată de avocat, partea adversă are dreptul la contraprobă numai asupra aceluiaşi aspect.

Înalta Curte observă că prin modul în care procedat, instanţa de apel a nesocotit, într-adevăr, textul procedural menţionat.

Astfel, la termenul din 10 octombrie 2018 instanţa a apreciat ca fiind utilă proba pusă din oficiu în dezbaterea părţilor la termenul din 13 iunie 2018, respectiv proba cu declaraţia martorului D. care a participat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre pârâtul A. şi C. SA, pentru a conduce la lămurirea menţiunii din contract legată de suprafaţa de 24 mp cu privire la care exista un litigiu, cumpărătorul asumându-şi riscul de a dobândi în aceste condiţii.

La acelaşi termen, instanţa a respins cererea prin care pârâtul solicita să i se încuviinţeze administrarea probei testimoniale pentru a dovedi faptul că: la momentul la care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare terenul de 630 mp se afla în posesia C. SA, autoarea sa, iar nu în posesia O.; O. se afla în posesia terenului pe care îl preluase de la autorii reclamantelor, îl îngrădise şi acesta nu se suprapunea cu nicio suprafaţă din terenul dobândit de pârât; în chiar ziua vânzării, pârâtul a intrat în posesia terenului de 630 mp şi că O., care stăpânea şi avea împrejmuit terenul învecinat, nu a ridicat nicio obiecţie şi nu a invocat nici un drept de proprietate cu privire la o cotă parte din terenul asupra căruia pârâtul intrase în posesie. În încheierea întocmită pentru termenul din 10 octombrie 2018 s-a reţinut că pârâtul a susţinut că toate elementele pe care dorea să le probeze în condiţiile solicitate erau concomitente cu momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Instanţa însă a respins administrarea probelor solicitate de pârât, cu motivarea că se menţin aceleaşi justificări care au condus la respingerea probei testimoniale la termenul din 18 aprilie 2018, dată la care instanţa a apreciat că administrarea probei testimoniale nu este concludentă pentru ceea ce se urmăreşte a se dovedi în cauză, raportat la circumstanţele de fapt şi la susţinerile părţilor.

Or, Înalta Curte constată că proba a cărei administrare a fost solicitată de pârât privea exact împrejurări de fapt concomitente cu momentul intrării sale în stăpânirea terenului asupra căruia poartă în prezent litigiul, teza probatorie impusă de instanţa de recurs prin Decizia nr. 316/2018 fiind referitoare la "calitatea" credinţei pârâtului legată de faptul că, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea, în sensul art. 1898 alin. (1) C. civ. Prin urmare, proba era pertinentă, avea legătură cu soluţionarea cauzei, şi era şi concludentă, prin raportare la cerinţele probatorii impuse prin decizia de casare.

Respingând administrarea probei care era în legătură chiar cu aspectele pentru care ea însăşi a impus audierea martorului care a asistat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare prin care pârâtul A. a dobândit terenul în litigiu, instanţa a nesocotit prevederile art. 138 alin. (2) C. proc. civ.

În consecinţă, critica formulată întruneşte cerinţele art. 304 pct. 5 C. proc. civ., vătămarea pârâtului decurgând din faptul că nu a avut posibilitatea să administreze dovezi în combaterea susţinerilor adversarilor săi.

Prin urmare, în temeiul art. 312 alin. (1) şi (3) C. proc. civ. recursul pârâtului urmează a fi admis, iar hotărârea atacată va fi casată cu trimitere spre rejudecare. Cu ocazia rejudecării, instanţa de trimitere:

- va avea în vedere că este stabilit cu putere de lucru judecat, în sensul celor arătate atunci când a fost analizat recursul reclamantelor, faptul că pârâtul nu deţine din suprafaţa de 371,52 mp revendicată decât 202 mp, motiv pentru care nu ar putea fi obligat să predea reclamantelor o suprafaţă de teren mai mare;

- va administra pentru ambele părţi probe din care să rezulte dacă pârâtul a avut sau nu convingerea că a tratat cu adevăratul proprietar al terenului cumpărat.

Administrarea probelor se va face şi în respectul art. 1191 C. civ., instanţa de trimitere urmând să ţină seamă şi de criticile formulate de pârât sub acest aspect prin motivele de recurs;

- în funcţie de cele ce rezultă din probatoriul administrat, fie va admite acţiunea reclamantelor şi îl va obliga pe pârât să le predea acestora terenul de 202 mp, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză efectuat în cursul judecării primului apel - la termenul din 8 septembrie 2017 apărătorii ambelor părţi învederând instanţei că nu au obiecţiuni la acest raport de expertiză, fie va respinge acţiunea acestora şi va admite cererea reconvenţională.

Cât priveşte cheltuielile de judecată solicitate de părţi, Înalta Curte arată că acestea urmează să fie determinate de instanţa de trimitere, după finalizarea soluţionării litigiului dintre părţi.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâtul A. împotriva Deciziei nr. 493 A din 10 aprilie 2019 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie şi în consecinţă:

Casează decizia şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantele SC P. SRL şi SC Q. SRL împotriva aceleiaşi hotărâri.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 7 noiembrie 2019.

GGC - LM