Recusal of civil action challenging simulated sale-purchase contract and usurious loan concealed by real estate guarantee; appeal dismissed

1. Obiectul acţiunii:

Prin acţiunea înregistrată la 11.08.2015 la Tribunalul Timiş, reclamanta A. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul B. ca instanţa, prin hotărârea ce va da:

- să constate caracterul simulat al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr. x/20.04.2012 încheiată între reclamanta promitent-vânzător şi pârâtul promitent-cumpărător;

- să constate nulitatea absolută a promisiunii şi a actului adiţional nr. x/16.07.2012 încheiate între aceleaşi părţi;

- să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului situat în Timişoara, str. x, jud. Timiş, înscris în CF nr. x Timişoara, nr. top. x încheiat prin efectul Deciziei nr. 944/R/04.12.2014 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara în Dosar nr. x/2012;

- să dispună radierea din CF nr. x Timişoara a dreptului de proprietate al pârâtului.

În drept a invocat art. 1237, 1238 alin. (2), 1247 C. civ., art. 1 din Legea nr. 216/2011, art. 3 alin. (3) şi art. 5 din O.G. nr. 13/2011.

Prin întâmpinare, pârâtul a solicitat respingerea cererii reclamantei.

2. Hotărârea pronunţată de instanţa de fond:

Prin Sentinţa civilă nr. 1325/PI/20.05.2016 pronunţată în Dosar nr. x/2015, Tribunalul Timiş a respins acţiunea reclamantei.

3. Apelul declarat în cauză:

Împotriva acestei sentinţei a declarat apel reclamanta.

4. Hotărârea instanţei de apel

Prin Decizia civilă nr. 345/29.11.2016, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara în Dosar nr. x/2015, s-a dispus anularea sentinţei şi trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Timiş.

Al doilea ciclu procesual:

5. Hotărârea primei instanţe:

Astfel reînvestit, prin Sentinţa civilă nr. 1857/PI/21.12.2017 pronunţată în Dosar nr. x/2015 Tribunalul Timiş a respins acţiunea reclamantei.

6. Apelul declarat în cauză.

Împotriva sentinţei a declarat apel reclamanta, care a solicitat schimbarea ei în tot, în sensul admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată.

În drept, a invocat prevederile art. 466 şi urm. C. proc. civ.

Prin întâmpinare, pârâtul a solicitat respingerea apelului.

7. Hotărârea instanţei de apel:

Prin Decizia nr. 210 din data de 5 decembrie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă, în Dosarul nr. x/2015 a fost respins apelul declarat de reclamanta A. împotriva Sentinţei civile nr. 1857/PI/21.12.2017 pronunţată de Tribunalul Timiş în Dosar nr. x/2015 în contradictoriu cu pârâtul B..

Potrivit art. 499 prima teză C. proc. civ., prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins.

8. Cererea de recurs:

Împotriva acestei ultime hotărâri, a declarat recurs reclamanta A. care a arătat că în cauză este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.: "hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material".

Soluţia instanţei de apel reprezintă rezultatul interpretării şi aplicării greşite a dispoziţiilor art. 349 C. proc. civ., art. 1289 alin. (2), art. 1266, art. 1665, art. 1235, art. 1237 - art. 1238 alin. (2) C. civ., art. 1 din Legea nr. 216/2011, art. 3 alin. (3) şi art. 5 din O.G. nr. 13/2011, prin efectul interpretării şi calificării greşite a actului juridic dedus judecăţii.

Sub un prim aspect recurenta a arătat că pretinsul acord de voinţă al părţilor în sensul încheierii unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, reţinut de instanţa de apel, reprezintă rezultatul încălcării art. 1266 C. civ. prin raportare la art. 1235 şi art. 1237 C. civ., precum şi la art. 1 şi art. 3 din Legea nr. 216/2011.

Susţine recurenta că probele administrate în cauză, privite atât în individualitatea lor, cât şi analizate în mod coroborat, au demonstrat că între părţile litigante a avut loc o simulaţie şi că voinţa reală a acestora nu a fost aceea de a se obliga la încheierea ulterioară a unei convenţii translative de proprietate, ci de a disimula garanţia executării obligaţiei împrumutatului (pretins promitent-vânzător) de restituire a sumei împrumutate şi de plată a cametei.

Prin declaraţiile martorilor audiaţi în cauză şi prin înscrisuri se susţine că s-a dovedit că declaraţia de voinţă exteriorizată sub forma promisiunii de vânzare-cumpărare nu corespunde manifestării de voinţă reală a părţilor contractante, acestea urmărind în mod intenţionat să deghizeze natura juridică adevărată a antecontractului, respectiv cea de convenţie accesorie contractului de împrumut.

Pornind de la premisa reţinută constant în practica judiciară, şi anume că declaraţia de voinţă nu are valoare în sine, ci numai în măsura în care reflectă cu fidelitate intenţia adevărată a părţilor, se impunea ca instanţa de apel, în operaţiunea de stabilire a naturii juridice a actului transpus prin înscrisul sub semnătură privată dedus judecăţii, să deceleze intenţia reală a părţilor, astfel cum a fost devoalată atât de elementele intrinseci, cât şi de cele extrinseci antecontractului.

Prin înscrisurile depuse în cauză recurenta pretinde că a răsturnat prezumţia referitoare la concordanţa dintre realitate şi declaraţiile părţilor cuprinse în Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nr. x/20.04.2012, al cărei conţinut a fost atestat de Societatea civilă de Avocaţi C..

Falsitatea conţinutului stipulaţiilor contractuale referitoare la achitarea întregului "avans" de 92.250 euro concomitent cu încheierea promisiunii bilaterale [conţinut atestat de avocat în baza art. 3 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 51/1995], a fost dovedită în mod categoric în cauză prin depunerea Ordinului de încasare numerar D. SA din data de 09.04.2012, iar această împrejurare creează prin urmare dubii cu privire la veridicitatea celorlalte clauze relative la realitatea intenţiei părţile de a prefigura într-adevăr o operaţiune de vânzare-cumpărare.

Astfel, înscrisul respectiv a infirmat pe deplin veridicitatea prevederilor contractuale inserate la Capitolul III, art. 3 şi Capitolul IV art. 1, art. 2 şi art. 3 din antecontract, privind achitarea unui pretins avans din preţul "vânzării" în sumă de 92.250 euro la data de 20.04.2012, atestând lipsa de conformitate între conţinutul stipulaţiilor contractuale, acordul real al părţilor şi împrejurările efective în care s-au desfăşurat raporturile juridice dintre acestea.

Conform art. 1266 C. civ. "(i) Contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor. (2) La stabilirea voinţei concordante se va ţine seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părţi, de practicile statornicite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii contractului."

Se mai susţine că instanţa de apel a identificat greşit argumentele invocate în sprijinul naturii simulate a promisiunii şi le-a analizat nu prin prisma valenţelor lor probatorii în dovedirea primului petit al acţiunii introductive, ci ca ipotetice cauze de nulitate, cu greşita aplicare a art. 1267 C. civ. şi fără a observa că interpretarea sistematică a clauzelor reglementate de Capitolul III art. 1, art. 3, art. 3 bis, art. 4 şi Capitolul V, duce la concluzia că există discrepanţă între voinţa declarată şi voinţa reală a părţilor contractante.

Împrejurarea că prin Capitolul III art. 3 bis din Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nr. x/20.04.2012 s-a instituit o condiţie rezolutorie imposibilă (încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare într-o zi de duminică, zi nelucrătoare), coroborată cu stipularea clauzei de răzgândire exclusiv în favoarea promitentului-vânzător, prin reglementarea dreptului de denunţare unilaterală a antecontractului şi a obligaţiei de restituire a "avansului" de 92.250 euro până în 15 iulie 2012, relevau că nu a existat o intenţie fermă şi irevocabilă de încheiere în viitor a convenţiei translative de proprietate şi constituiau nu fapte ilicite care să se transpună în cauze de nulitate a antecontractului aşa cum a reţinut instanţa de apel, ci elemente apte a proba neconcordanţa dintre modalitatea în care a fost exteriorizată, în actul public, voinţa părţilor şi intenţia reală a acestora potrivit convenţiei lor oculte.

Recurenta invocă practica judiciară care a reţinut printre elementele extrinseci susceptibile să releve intenţia reală a părţilor, "atitudinea ori comportarea părţilor anterior şi ulterior încheierii contractului, modul de executare al actului, persoana sau personalitatea părţilor implicate."(CA. Piteşti, secţia comercială, Decizia civilă nr. 71/2011).

Astfel cum reiese din probele administrate în faţa instanţelor de fond, intimatul acordă împrumuturi cu titlu profesional, în mod curent, exercitând într-o manieră sistematică această îndeletnicire şi a fost cercetat penal, pe teritoriul Italiei, pentru activităţi infracţionale relaţionate unor operaţiuni speculative de natură imobiliară.

Se susţine că, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre nelegală, prin neobservarea incidenţei în cauză a Legii nr. 216/2011 care interzice împrumutul cu dobândă în situaţia în care creditorul este o persoană fizică neautorizată şi acordă împrumuturile ca îndeletnicire.

În acest sens, în analiza calificării actului juridic dedus judecăţii, instanţa de control judiciar a conferit în mod nelegal caracter derizoriu contractelor de împrumut anterioare intrării în vigoare a Legii 216/2011, întrucât indiferent de natura instrumentului juridic utilizat, acestea atestă indubitabil împrejurarea că pârâtul intimat derula în mod curent operaţiuni de creditare a persoanelor fără să fie autorizat în acest sens.

De asemenea, instanţa de apel a procedat la aplicarea eronată a dispoziţiilor art. 349 alin. (2) C. proc. civ. referitoare la mărturisirea făcută de către intimat la interogatoriul luat în faţa instanţei de fond. Potrivit considerentelor hotărârii atacate, afirmaţia acestuia potrivit căreia ar mai fi împrumutat şi alte persoane şi a mai încheiat acest tip de contracte de vânzare-cumpărare nu ar avea valoarea unei mărturisiri în sensul legii procedurale şi nu ar produce efecte în contra sa.

Discordant poziţiei instanţei de apel, mărturisirea poate fi divizată potrivit dispoziţiilor art. 349 alin. (2) C. proc. civ., în ipoteza în care vizează fapte distincte, care nu au legătură între ele. Astfel, pe de o parte, pârâtul intimat mărturiseşte în mod direct că acordă în mod curent credite persoanelor fizice - împrejurare ce constituie de altfel faptul probator dovedit în această manieră - iar pe de altă parte afirmă că natura juridică a actului dedus judecăţii nu ar fi de contract de împrumut, ci de promisiune de vânzare-cumpărare.

În atare condiţii, mărturisirea vizează maniera sistematică în care pârâtul intimat acţionează, respectiv acordarea repetată de împrumuturi unor persoane fizice, care, coroborată cu celelalte împrejurări prezentate, conduce la concluzia că natura juridică a actului secret este aceea de împrumut.

Instanţa de apel a interpretat greşit dispoziţiile art. 1665 C. civ. prin raportare la înscrisurile administrate în probaţiune, ceea ce a condus la o calificare eronată a actului juridic dedus judecăţii.

Valoarea stipulată drept preţ al obligaţiei de înstrăinare a imobilului reprezintă un element al simulaţiei cu caracter ilicit încheiate în speţă, fiind în realitate suma rezultată prin adiţionarea capitulului împrumutat şi a cuantumului cametei percepute de intimat.

Prevederile art. 1665 C. civ. stabilesc drept criteriu în aprecierea preţului unei vânzări existenţa unei proporţii între cuantumul preţului inserat în contract şi valoarea reală a bunului vândut.

Înscrisurile depuse în primă instanţă, în etapa rejudecării, odată cu cererea în probaţiune formulată pentru termenul din 27.04.2017, au demonstrat disproporţia vădită, nejustificată de circumstanţele încheierii antecontractului ori de raporturile dintre părţi, între valoarea imobilului compus din teren în suprafaţă de 1433 mp şi casă parter + etaj declarată prin antecontract - 102.250 euro, pe de-o parte, valoarea de piaţă - 297.688 euro, calculată conform Raportului de evaluare tehnică Timişoara 2012 publicat de Uniunea Naţională a Notarilor Publici România, pe de altă parte.

Instanţa de apel, fundamentându-şi concluzia pe menţiunea dintr-un act procedural formulat într-un alt dosar şi ignorând complet probele administrate în prezenta cauză, a apreciat în mod greşit că o sumă la nivelul a mai puţin de jumătate din valoarea dovedită a imobilului respectă criteriul proporţionalităţii preţului.

Existenţa acestei disproporţii substanţiale a fost invocată, în cadrul motivelor circumscrise primului petit al acţiunii introductive, ca element de natură a contura, prin coroborare cu alte probe, existenţa simulaţiei ilicite, şi trebuia analizată ca atare.

Multiple elemente faptice, intrinseci şi extrinseci promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, conduc la concluzia caracterului duplicitar al convenţiei aparente: pe de o parte, părţile derulează raporturi juridice în afara cadrului contractual configurat de clauzele antecontractului, iar pe de altă parte, stipulaţiile contractuale obstaculează ele însele executarea actului juridic în forma intenţiei declarate.

Voinţa reală a părţilor a fost de a disimula sub forma promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare convenţia accesorie împrumutului, respectiv de a deghiza garanţia imobiliară aferentă obligaţiei de restituire a împrumutului cămătăresc, simulaţia fiind aşadar una ilicită.

Spre deosebire de simulaţia licită care este sancţionată cu inopozabilitatea actului secret faţă de terţi, simulaţia ilicită este lovită de nulitate, iar lipsirea operaţiunii de efecte juridice este justificată cu atât mai mult cu cât finalitatea sa a fost fraudarea legii.

Recurenta a mai susţinut că hotărârea instanţei de apel este pronunţată cu încălcarea art. 1289 alin. (2) C. civ. corelat cu art. 1238 alin. (2) C. civ. prin raportare la art. 1235 şi art. 1237 C. civ., art. 1 şi art. 3 din Legea nr. 216/2011.

În contextul în care din ansamblul probatoriu şi, în particular, din depoziţiile testimoniale rezultă că încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a fost stabilită de împrumutător drept garanţie a restituirii împrumutului, calificarea juridică a actului dedus judecăţii este de convenţie accesorie unui împrumut supusă regulii accesorium sequitur principalem.

Scopul urmărit de intimatul B. la perfectarea contractului secret dintre părţi, respectiv a împrumutului garantat cu imobilul înscris CF nr. x Timişoara, a constat în obţinerea unui avantaj patrimonial interzis de lege, şi anume de dispoziţiile art. 5 din O.G. nr. 13/2011, art. 1 şi art. 3 din Legea nr. 216/2011.

Actul secret a avut deci o cauză ilicită, atât timp cât scopul urmărit de intimatul împrumutător a fost obţinerea de profit prin perceperea unei dobânzi, fără a fi o persoană autorizată în acest sens, dobândă care, în virtutea împrejurării că împrumutătorul practică activitatea de împrumut ca sursă constantă de venituri şi cu caracter de repetitivitate, se încadrează în noţiunea de "camătă" reglementată de art. 2 din Legea nr. 216/2011.

Sancţiunea legală prevăzută de 1.238 alin. (2) C. civ. este nulitatea absolută a contractului încheiat pentru o cauză ilicită dacă este comună ori dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări trebuia să o cunoască.

În ceea ce priveşte contractul accesoriu deghizat prin actul public încheiat între părţi, scopul mediat, concret, subiectiv şi variabil al angajamentului obiectivat prin promisiune, adică mobilul determinant la încheierea convenţiei, înfrânge ordinea publică din moment ce prin intermediul său s-a tins la garantarea unei convenţii de împrumut cămătăresc încheiate cu eludarea normelor imperative prevăzute de art. 1 şi art. 3 din Legea nr. 216/2011.

Concluzionează recurenta că, în aplicarea art. 1237 şi art. 1238 alin. (2) C. civ., precum şi a principiului fraus omnia corrumpit potrivit căruia nu poate fi menţinut în fiinţă niciunul dintre actele juridice care au reprezentat instrumentele de eludare a normelor juridice, se impunea ca instanţa de apel să constate nulitatea absolută a Promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr. x/20.04.2012, a Actului adiţional nr. x/16.07.2012, precum şi a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu.

9. Încheierea de admitere în principiu a recursului:

Prin încheierea din camera de consiliu din data de 24 septembrie 2019, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamanta A. împotriva Deciziei nr. 210 din data de 5 decembrie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă, în Dosarul nr. x/2015 şi a stabilit termen de judecată la data de 22 octombrie 2019, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

10. Considerentele Înaltei Curţi asupra recursului:

Analizând recursul declarat în cauză prin prisma actelor şi lucrărilor dosarului, a criticilor formulate şi a exigenţelor stabilite în cadrul art. 488 din C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:

În susţinerea cererii de recurs au fost invocate dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., potrivit cărora, casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, respectiv când "hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material", fie prin nesocotirea unei asemenea norme, fie prin interpretarea ei eronată.

Acest caz de casare priveşte exclusiv aplicarea greşită a normelor de drept material şi are în vedere situaţiile în care instanţa recurge la textele de lege ce sunt de natură să ducă la soluţionarea cauzei, dar fie le încalcă, în litera sau spiritul lor, fie le aplică greşit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă, prea restrânsă sau cu totul eronată.

Trebuie subliniat că potrivit dispoziţiilor noului C. proc. civ. nu pot forma obiect al analizei instanţei de recurs decât acele critici care vizează nelegalitatea deciziei recurate, deoarece, art. 488 C. proc. civ. permite reformarea unei hotărâri în recurs numai pentru motive de nelegalitate, nu şi de netemeinicie.

Instanţa de recurs nu mai are competenţa de a cenzura situaţia de fapt stabilită prin hotărârea atacată şi de a reevalua în acest scop probele, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situaţia de fapt care deja a fost constatată, deoarece modul în care instanţele de fond au interpretat probele administrate şi au stabilit pe baza acestora o anumită situaţie de fapt nu constituie motiv de recurs în reglementarea art. 488 C. proc. civ.

Aşa fiind, criticile care vizează situaţia de fapt sau aprecierea probelor, nu vor fi supuse analizei instanţei de recurs care, în calea de atac extraordinară a recursului, nu poate proceda la o devoluţiune a fondului cauzei, ceea ce poate constitui obiect al judecăţii fiind exclusiv legalitatea hotărârii pronunţate în apel.

În speţa de faţă, instanţele anterioare au stabilit ca situaţie de fapt că reclamanta nu a probat că între părţi s-ar fi încheiat în realitate un contract de împrumut cu o dobândă superioară celei instituită de prevederile O.G. nr. 13/2011 deghizat într-un act fictiv reprezentat de promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare şi că intenţia reală a părţilor a fost de a se încheia o convenţie de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu.

Deşi recurenta susţine că soluţia instanţei de apel reprezintă rezultatul interpretării şi aplicării greşite a dispoziţiilor art. 349 C. proc. civ., art. 1289 alin. (2), art. 1266, art. 1665, art. 1235, art. 1237 - art. 1238 alin. (2) C. civ., art. 1 din Legea nr. 216/2011, art. 3 alin. (3) şi art. 5 din O.G. nr. 13/2011, prin efectul interpretării şi calificării greşite a actului juridic dedus judecăţii, în realitate aduce o serie de critici care tind la schimbarea situaţiei de fapt astfel stabilită de către instanţele anterioare şi solicită efectuarea controlului judiciar asupra modalităţii de interpretare a probatoriilor.

Astfel, recurenta susţine, în contra a ceea ce s-a stabilit ca situaţie de fapt prin hotărârea atacată, că probele administrate au demonstrat că între părţile litigante a avut loc o simulaţie, că voinţa reală a acestora nu a fost aceea de a se obliga la încheierea ulterioară a unei convenţii translative de proprietate, ci de a disimula garanţia executării obligaţiei împrumutatului (pretins promitent-vânzător) de restituire a sumei împrumutate şi de plată a cametei, iar intenţia adevărată a părţilor rezultă chiar din depunerea Ordinului de încasare numerar D. SA din data de 09.04.2012 care contrazice menţiunea privind achitarea întregului "avans" de 92.250 euro concomitent cu încheierea promisiunii bilaterale, la data de 20.04.2012.

Cu privire la aceste aspect, interpretând probatoriile administrate, tribunalul a arătat că susţinerile privitoare la faptul că în cuprinsul promisiunii părţile nu au făcut referire la contractul de împrumut în baza căruia a fost efectuat viramentul bancar din 09.04.2012 ci menţiunea privind achitarea pretinsului avans din preţul vânzării, vizează modalitatea în care părţile au convenit să îşi exteriorizeze voinţa şi nu are nimic ilicit, în acelaşi sens, al manifestării în mod licit a voinţei proprii interpretându-se şi faptul că apelanta a încheiat promisiunea de vânzare la un moment la care nimic nu o obliga să procedeze în acest sens dacă nu ar fi dorit, câtă vreme imobilul rămăsese liber de sarcini, iar suma de 36.000 de euro datorată pârâtului nu era garantată ipotecar.

În atare condiţii, faptul că părţile au înţeles să atribuie sumei de 36000 euro dată cu titlu de împrumut la data de 09.04.2012 caracterul unui avans pentru cumpărarea imobilului, împrumutătorul renunţând la restituirea acesteia, nu poate conduce la ideea caracterului simulat al promisiunii de vânzare-cumpărare.

Intenţia reală la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare de a se da acestei sume caracterul de avans cumpărare a rezultat, în opinia instanţelor anterioare, din întregul probatoriu administrat.

Astfel, s-a reţinut că, într-o primă etapă a fost necesară achitarea împrumutului cesionat către SC E. SRL prin transfer bancar efectuat de către pârât, perfectându-se totodată, potrivit susţinerilor ambelor părţi un înscris constatator al unui împrumut în cuantumul datoriei reclamantei (36.000 de euro).

Ulterior radierii ipotecii din cartea funciară a imobilului, reclamanta a susţinut că la cea de-a doua întrevedere - când trebuia să i se dea a doua tranşă din împrumut - i s-a cerut să încheie nu un contract de împrumut ipotecar (cum dorea ea) ci o promisiune de vânzare-cumpărare pe care a semnat-o întrucât nu avea de ales.

Această susţinere a fost apreciată de instanţă ca nefiind veridică câtă vreme, la acel moment, reclamanta avea faţă de pârât doar o datorie de 36.000 de euro consemnată într-un înscris sub semnătură privată, fără nici o garanţie ipotecară; or, este greu de înţeles care era elementul stringent sau care era situaţia fără ieşire în care se afla reclamanta pentru a accepta pretins împotriva voinţei sale să încheie un antecontract de vânzare-cumpărare şi nu un împrumut garantat cu ipotecă, cum se pretinde că s-au înţeles de la început.

Această concluzie este consecinţa interpretării probatoriului administrat în cauză şi reprezintă modul în care instanţele anterioare au stabilit situaţia de fapt dedusă judecăţii şi nicidecum modul în care au interpretat dispoziţiile legale incidente.

O reinterpretare a probatoriilor administrate în cauză nu mai este posibilă în calea de atac a recursului, aşa cum s-a arătat anterior, astfel încât Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu mai poate reanaliza înscrisurile depuse la dosar, depoziţiile martorilor sau răspunsurile la interogatoriul luat părţilor aşa cum solicită recurenta.

Ca motiv de recurs a fost invocată încălcarea dispoziţiilor art. 1266 C. civ. potrivit căruia "(1) Contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor. (2) La stabilirea voinţei concordante se va ţine seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părţi, de practicile statornicite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii contractului."

Or, trecând peste faptul că noţiunea de interpretare a contractelor presupune prin ea însăşi o operaţiune subiectivă ce ţine de atributul exclusiv al instanţelor de fond, se poate observa că acestea au adus suficiente argumente pentru a demonstra că în realitate, voinţa reală a părţilor a fost aceea de a încheia o promisiune de vânzare-cumpărare şi nu un împrumut cu dobândă cămătărească garantat cu o ipotecă, aspect nedovedit de reclamantă.

În ceea ce priveşte susţinerile că instanţa de apel, cu greşita aplicare a art. 1267 C. civ., nu a observat că interpretarea sistematică a clauzelor reglementate de Cap. III art. 1, art. 3, art. 3 bis, art. 4 şi Cap. V din contract, duce la concluzia că există discrepanţă între voinţa declarată şi voinţa reală a părţilor contractante, Înalta Curte constată că în realitate se invocă aceleaşi motive de netemeinicie a hotărârii atacate, prin prisma interpretării greşite a probatoriilor şi a situaţiei de fapt dedusă judecăţii, aspecte care nu se încadrează în cazurile strict şi limitativ prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

În opinia reclamantei împrejurarea că în Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nr. x/20.04.2012 s-a instituit o condiţie rezolutorie imposibilă (încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare într-o zi de duminică, zi nelucrătoare), coroborată cu stipularea clauzei de răzgândire exclusiv în favoarea promitentului-vânzător, prin reglementarea dreptului de denunţare unilaterală a antecontractului şi a obligaţiei de restituire a "avansului" de 92.250 euro până în 15 iulie 2012, relevau că nu a existat o intenţie fermă şi irevocabilă de încheiere în viitor a convenţiei translative de proprietate şi constituiau elemente apte a proba neconcordanţa dintre modalitatea în care a fost exteriorizată, în actul public, voinţa părţilor şi intenţia reală a acestora potrivit convenţiei lor oculte.

Or, sub acest aspect, instanţa de apel a înlăturat susţinerile privitoare la faptul că pârâtul ar fi insistat să se încheie un antecontract de vânzare-cumpărare şi nu direct un contract autentic şi la faptul că s-a stipulat clauza de răzgândire exclusiv în favoarea promitentului-vânzător (până în 15.07.2012, zi de duminică, aceeaşi în care urma să fie încheiat contractul de vânzare în formă autentică) arătând că acestea vizează modalitatea în care părţile au convenit să îşi exteriorizeze voinţa şi nu au nimic ilicit.

Faptul că instanţa anterioară a adăugat sintagma şi nu au nimic ilicit, nu înseamnă că a analizat aceste aspecte doar prin prisma caracterului ilicit al promisiunii de vânzare-cumpărare şi nu şi al caracterului simulat al acestuia, ci, din cuprinsul hotărârii atacate rezultă că s-a analizat întregul probatoriu administrat în cauză şi s-a stabilit că aceste aspecte nu au relevanţă în speţă şi nu pot conduce la concluzia că în realitate voinţa părţilor nu corespundea actului public, reclamanta nefăcând dovada existenţei unei intenţii ascunse la data întocmirii acestuia, aceea de a disimula un împrumut cu dobândă cămătărească.

Argumente în sensul că intenţia reală a părţilor a fost aceea de a încheia un act de vânzare-cumpărare şi nu un contract de împrumut au fost aduse în mod constant în cuprinsul deciziei atacate, din acestea rezultând ideea că, ulterior încasării preţului convenit în promisiunea de vânzare-cumpărare, reclamanta s-a răzgândit şi nu a mai dorit să încheie contractul în formă autentică.

Astfel, instanţa de apel a constatat că reclamanta apelantă nu a contestat susţinerile pârâtului potrivit cărora a solicitat radierea din cartea funciară a imobilului a contractului de închiriere în favoarea SC A. SRL pentru ca această notare să nu se constituie în impediment la încheierea contractului autentic, nu a negat că a solicitat personal la BNPA "F." eliberarea extrasului de carte funciară pentru autentificare pentru încheierea la 03.10.2012 a contractului de vânzare şi blocarea cărţii funciare a imobilului . (...) În fine, susţinând încheierea în realitate a unui contract de împrumut, reclamanta nu doar că la interogatoriul luat în primă instanţă a arătat că nu a restituit nici dobândă şi nici vreo sumă de bani din împrumutul ce i-ar fi fost acordat, dar inclusiv în apel a arătat că în anul 2012 (anul în care ar fi luat împrumutul) nu mai realiza venituri curente .

În aceste condiţii nu se poate aprecia că instanţa anterioară a dat o hotărâre cu încălcarea dispoziţiilor art. 1.267 C. civ., conform cărora clauzele se interpretează unele prin altele, dând fiecăreia înţelesul ce rezultă din ansamblul contractului.

A apreciat recurenta că instanţa, prin neobservarea incidenţei în cauză a Legii nr. 216/2011 care interzice împrumutul cu dobândă în situaţia în care creditorul este o persoană fizică neautorizată şi acordă împrumuturile ca îndeletnicire, a pronunţat o hotărâre nelegală întrucât nu a ţinut cont că intimatul acordă împrumuturi cu titlu profesional, în mod curent, exercitând într-o manieră sistematică această îndeletnicire şi a fost cercetat penal, pe teritoriul Italiei, pentru activităţi infracţionale relaţionate unor operaţiuni speculative de natură imobiliară.

Pe de o parte, condiţia aplicabilităţii Legii nr. 216/2011 în modalitatea invocată de recurentă implică încheierea unui contract de împrumut, iar pe de altă parte, cu ocazia operaţiunii de interpretare a probatoriilor s-a constatat de instanţele de fond că nu s-a dovedit încheierea între părţile din prezentul dosar a unui contract de împrumut, ci a unei promisiuni de vânzare, astfel încât aceste aspecte nu au relevanţă în cauză.

De asemenea s-a arătat că dintre dosarele indicate de reclamantă în care pârâtul a fost parte, doar cel cu nr. x/2012 are acelaşi obiect cu cel purtat anterior între părţi (validare promisiune de vânzare-cumpărare prin hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare), celelalte vizând încuviinţări de executare a unor titluri constituite anterior intrării în vigoare a Legii nr. 219/2011 constând în împrumuturi cu garanţie imobiliară, contestaţie la executare şi cereri de demolare construcţii şi că articolele din presa italiană vizează săvârşirea de grupul din care ar face parte şi pârâtul de fapte de o cu totul altă factură decât cea susţinută de apelantă, anume efectuarea de presiuni asupra potenţialilor participanţi la licitaţii în scopul achiziţionării de bunuri la preţuri mici şi, în fine că, din corespondenţa purtată de prima instanţă cu parchetele (filele x) nu a rezultat că pârâtul ar fi cercetat penal.

Ca atare, probele administrate care vizau, în optica recurentei, "atitudinea ori comportarea părţilor anterior şi ulterior încheierii contractului, modul de executare al actului, persoana sau personalitatea părţilor implicate", nu au putut convinge instanţa de existenţa simulaţiei promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată între părţi.

Înalta Curte reţine că nu poate fi constatată incidenţa Legii nr. 216/2011, care interzice împrumutul cu dobândă mai mare decât cea prevăzută de actele normative în materie câtă vreme, în speţă, aşa cum s-a reţinut, intenţia reală a părţilor este reflectată în actul public şi este aceea de vânzare-cumpărare a imobilului litigios şi nu de împrumut, astfel încât împrejurarea că pârâtul intimat derula în mod curent operaţiuni de creditare a persoanelor fără să fie autorizat în acest sens, chiar dacă ar fi reală, nu are relevanţă, raportat la situaţia concretă a prezentei cauze.

Tot sub acest aspect se mai susţine că instanţa de apel a procedat la aplicarea eronată a dispoziţiilor art. 349 alin. (2) C. proc. civ., în sensul că mărturisirea poate fi divizată în ipoteza în care vizează fapte distincte, care nu au legătură între ele.

Astfel, pe de o parte, pârâtul intimat mărturiseşte că a mai împrumutat şi alte persoane şi a mai făcut acest tip de vânzare-cumpărare, de două,trei ori ajungându-se şi la executare silită în legătură cu aceste operaţiuni, iar pe de altă parte afirmă că natura juridică a actului dedus judecăţii nu ar fi de contract de împrumut, ci de promisiune de vânzare-cumpărare.

Or, nu se confirmă faptul că instanţele anterioare nu au privit susţinuta mărturisire în totalitatea ei, încălcând prevederile art. 349 alin. (2) C. proc. civ., câtă vreme, s-a arătat în mod expres că această mărturisire nu poate fi divizată împotriva autorului ei, ci, tocmai reţinând întreaga declaraţie, au arătat că nu are relevanţă faptul efectuării unor împrumuturi de către pârât altor persoane, câtă vreme în speţă el nu a recunoscut şi nici reclamanta nu a dovedit existenţa unui act ascuns, de împrumut.

Un alt motiv de recurs vizează interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1665 C. civ. potrivit cărora vânzarea este anulabilă atunci când preţul este stabilit fără intenţia de a fi plătit. De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului, încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare.

Se apreciază că valoarea stipulată drept preţ al obligaţiei de înstrăinare a imobilului reprezintă un element al simulaţiei cu caracter ilicit, fiind în realitate suma rezultată prin adiţionarea capitalului împrumutat şi a cuantumului cametei percepute de intimat şi că s-a dovedit disproporţia vădită, nejustificată, între valoarea imobilului declarată prin antecontract - 102.250 euro, pe de-o parte, valoarea de piaţă - 297.688 euro, calculată conform Raportului de evaluare tehnică Timişoara 2012 publicat de Uniunea Naţională a Notarilor Publici România, pe de altă parte.

Potrivit actelor aflate la dosar şi susţinerilor ambelor părţi, Curtea de Apel Timişoara a pronunţat Decizia civilă nr. 944/R/04.12.2014 în Dosarul nr. x/2012 care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare a imobilului şi prin care se dispune şi intabularea dreptului de proprietate al acestuia în CF nr. x Timişoara.

Pentru a dispune astfel, cu ocazia suplinirii acordului de voinţă al reclamantei la încheierea actului de vânzare-cumpărare, au fost analizate condiţiile de formă pentru intervenirea vânzării, atât în ceea ce priveşte legalitatea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr. x/20.04.2012 încheiată între reclamanta promitent-vânzător şi pârâtul promitent-cumpărător şi a actului adiţional nr. x/16.07.2012 încheiate între aceleaşi părţi cât şi în ceea ce priveşte nevicierea condiţiilor de fond necesare pentru încheierea vânzării cumpărării imobilului.

Constatarea faptului că sunt întrunite condiţiile prevăzute de lege pentru a se constata valabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare şi a se dispune suplinirea consimţământului vânzătoarei la încheierea contractului sunt opozabile reclamantei din prezenta cauză, una din condiţiile de legalitate a unei convenţii fiind aceea a unui preţ real, serios.

Pe de altă parte, instanţele din prezenta cauză au motivat considerentele pentru care au înlăturat aceste critici, arătând că, pe calea întâmpinării din Dosarul nr. x/2012 al Judecătoriei Timişoara, A. a indicat că valoarea imobilului este de cel puţin 150000 euro, valoare cu mult inferioară celor indicate pe parcursul prezentului litigiu (285.000 euro, 297.588 euro sau 350.000 euro) şi, chiar dacă suma indicată este superioară preţului promisiunii, diferenţa poate fi justificată, ... de faptul că, în 2012 când a intervenit înţelegerea părţilor, reclamanta nu mai desfăşura activitate curentă şi avea debite însemnate, aflându-se în stare de nevoie (cum ea însăşi a arătat), iar preţul a fost stabilit prin negociere (...). Este posibil ca, dată fiind această situaţie a reclamantei, pârâtul să obţină un preţ inferior valorii imobilului, însă această situaţie, (...) nu se constituie în dovadă a simulaţiei ci are efecte juridice proprii (neinvocate în cauză).

Faţă de cele arătate anterior, raportat la situaţia de fapt reţinută de instanţele anterioare, urmează a fi înlăturate criticile reclamantei privind încălcarea dispoziţiilor art. 1665 C. civ. şi susţinerile acesteia privind existenţa unui preţ derizoriu care ar fi echivalat cu dovedirea simulaţiei.

De asemenea, nu se poate reţine că hotărârea instanţei de apel este pronunţată cu încălcarea art. 1289 alin. (2) C. civ. corelat cu art. 1238 alin. (2) C. civ. prin raportare la art. 1235 şi art. 1237 C. civ., art. 1 şi art. 3 din Legea nr. 216/2011, aşa cum susţine recurenta.

Instanţele anterioare au reţinut că reclamanta nu a făcut dovada că încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a fost stabilită de împrumutător drept garanţie a restituirii împrumutului, că scopul urmărit de intimatul B. a fost de perfectare a unui contract secret, respectiv a împrumutului garantat cu imobilul înscris CF nr. x Timişoara şi a constat în obţinerea unui avantaj patrimonial interzis de lege, şi anume de dispoziţiile art. 5 din O.G. nr. 13/2011, art. 1 şi art. 3 din Legea nr. 216/2011 sau că actul secret a avut o cauză ilicită, aşa cum se susţine în cadrul prezentului recurs.

Nu se poate aprecia că instanţele anterioare nu au luat în considerare probele administrate în speţă şi nu le-au analizat prin prisma situaţiei de fapt dedusă judecăţii, în cauză fiind administrată o paletă variată de probatorii cum ar fi înscrisuri, interogatorii şi depoziţii de martori, dar din interpretarea acestora, aşa cum s-a arătat anterior, s-a ajuns la concluzia că nu se confirmă susţinerile recurentei reclamante.

Faţă de considerentele mai sus arătate se poate observa că nu sunt incidente în cauză niciunul din motivele de recurs, astfel cum au fost invocate şi încadrate de recurentă în dispoziţiile art. 488 pct. 8 noul C. proc. civ., motiv pentru care, instanţa, în baza dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta A. împotriva Deciziei nr. 210 din data de 5 decembrie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă, în Dosarul nr. x/2015.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 22 octombrie 2019.

GGC - GV