Municipality's extraordinary appeal on sale-price clause quashed for restating factual challenges; prior dismissal stands.

Şedinţa publică din data de 17 aprilie 2019

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa la data de 26.05.2014, reclamantul MUNICIPIUL CONSTANŢA - prin Primar, în contradictoriu cu pârâta S.C. A. S.R.L., a solicitat obligarea acesteia la plata sumei de 255.996,97 RON + TVA (317.436,24 RON), reprezentând diferenţa de preţ pentru schimbarea destinaţiei imobilului teren în suprafaţă de 563,19 mp., situat în localitatea Constanţa, str. x din "locuire" în funcţiunea "bazin de înot".

Prin sentinţa civilă nr. 817 din 10 mai 2017, Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă a respins acţiunea formulată de reclamantul MUNICIPIUL CONSTANŢA PRIN PRIMAR, în contradictoriu cu pârâta S.C. A. S.R.L., ca nefondată.

Prin decizia civilă nr. 17 din 15 ianuarie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a fost respins ca nefondat apelul declarat de reclamant, împotriva hotărârii pronunţate de prima instanţţă.

Împotriva acestei decizii, recurentul-reclamant MUNICIPIUL CONSTANŢA - prin Primar a declarat recurs, motivele fiind următoarele:

Terenul în suprafaţă de 563,19 mp, situat în str. x a fost dobândit de societatea S.C. B. S.A. de la Municipiul Constanţa prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/27.02.2006 de B.N.P. C., cu destinaţia de "locuire". La momentul perfectării contractului, preţul imobilului teren a fost stabilit în considerarea destinaţiei urbanistice aprobate ca fiind de locuire şi nu de bazin de înot.

Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. D. sub nr. x/01.06.2010, S.C. B. S.A. a vândut către S.C. A. S.R.L. terenul sus menţionat şi construcţia C1 - tip parter, cu suprafaţa construită de 563,19 mp.

Potrivit art. 3.20 din contractul autentificat sub nr. x/2006 este prevăzut că: "Destinaţia terenului, înscrisă în prezentul contract, va putea fi schimbată, cu acordul vânzătorului, în condiţiile respectării de către proprietari a cerinţelor legale referitoare la autorizare şi sub rezerva plăţii către Municipiul Constanţa a eventualei diferenţe de preţ rezultată din raportul de reevaluare ce va fi întocmit cu prilejul noii destinaţii a terenului", prevedere de care notarul public D. nu a ţinut cont la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare între cele două societăţi.

Conform prevederilor art. 3.14 din contractul autentificat sub nr. x/2006,cumpărătorul a luat la cunoştinţă despre obligaţia de a respecta destinaţia terenului, aşa cum aceasta a fost determinată în raportul de evaluare a proprietăţii imobiliare şi înscrisă în certificatul de urbanism la capitolul regimul economic, şi anume aceea de locuire.

Raportat la art. 3.20 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/27.02.2006, S.C B. S.A. şi-a asumat obligaţia ca, în cazul schimbării destinaţiei (orice altă destinaţie cu excepţia celei de locuire, sau a regimului de înălţime care exced raportului de evaluare ce a fost întocmit în vederea vânzării) să plătească o diferenţă de preţ.

Prin acelaşi articol, s-a instituit convenţional o obligaţie "propter rem", în sensul unei îndatoriri sau sarcini ce decurge din stăpânirea bunului imobil-teren şi care obligă numai în legătură cu acest bun, aceea de a respecta destinaţia terenului, aşa cum este determinată în raportul de evaluare ce a stat la baza vânzării, în procesul-verbal de negociere şi aşa cum este stabilit în certificatul de urbanism la "regimul economic", anume "locuire".

Indiferent de menţionarea sau nu în mod expres a acestei obligaţii în contract, aceasta este o obligaţie care urmează soarta bunului, indiferent cine devine proprietar, dacă se schimbă destinaţia bunului urmând a fi plătită diferenţa de preţ. Fiind accesorie stăpânirii bunului, obligaţia se transmite subdobânditorilor imobilului, fără a fi nevoie de îndeplinirea altor formalităţi în acest sens. În mod eronat a reţinut instanţa că prevederea în discuţie (art. 3.20), nefiind inserată în contractul de vânzare-cumpărare nr. x/27.03.2006, nu îi este opozabilă intimatei-pârâte, întrucât nu a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2010.

Faptul că în cuprinsul actului de vânzare-cumpărare nr. x/2010 nu s-a prevăzut nicio obligaţie în sarcina S.C. A. S.R.L., în sensul că, dacă se schimbă destinaţia construcţiei, proprietarul va suporta diferenţa de preţ pentru teren rezultată din raportul de evaluare, nu înseamnă că obligaţia de a respecta destinaţia terenului nu mai există, aceasta fiind preluată de pârâta S.C. A. S.R.L. Obligaţia asumată este o sarcină a lucrului, efectele sale producându-se asupra subdobânditoarei S.C. A. S.R.L, indiferent dacă a fost sau nu menţionată expres în convenţia de înstrăinare.

În ceea ce priveşte autorizaţia de construire nr. x/25.05.2011, instanţa retine faptul că au fost autorizate lucrări de construire "amenajări interioare şi exterioare imobil existent - bazin de înot", concluzionând, în mod eronat, că bazinul exista, ca şi construcţie, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2010.

Conform extrasului de Carte funciară nr. x/09.05.2011, depus de către S.C. A. S.R.L., la momentul solicitării eliberării autorizaţiei de construire în vederea amenajării interioare şi exterioare a imobilului existent în bazin de înot, destinaţia imobilului era aceea de depozit.

Cât priveşte momentul încălcării obligaţiei de a respecta destinaţia terenului de locuinţă, şi respectiv, data la care ia naştere obligaţia de plată a diferenţei de preţ, acesta este cel mai devreme la data depunerii de către proprietar a documentaţiilor în vederea obţinerii certificatului de urbanism pentru amenajări interioare şi exterioare imobil existent bazin de înot, totodată fiind şi data la care îşi manifestă neîndoielnic intenţia de a schimba destinaţia terenului.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Înalta Curte, în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ., a dispus efectuarea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului; acesta a fost redactat şi comunicat părţilor.

Recurentul a depus punct de vedere la raport, prin care a arătat că recursul este admisibil.

Prin încheierea din 27.02.2019, Înalta Curte, constituită în completul de filtru, a admis în principiu recursul şi a fixat termen astăzi, în şedinţă publică, pentru soluţionarea acestuia.

Prin concluziile scrise depuse la dosar, intimata a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Analizând recursul sub aspectul îndeplinirii cerinţelor prevăzute de art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., având în vedere şi dispoziţiile art. 499 C. proc. civ., Înalta Curte constată următoarele:

Potrivit dispoziţiilor imperative ale art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat, aceste obligaţii nefiind îndeplinite de către recurentă.

Conform art. 486 alin. (3) C. proc. civ., "menţiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) şi c)-e), precum şi cerinţele menţionate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancţiunea nulităţii", art. 489 alin. (2) statuând sancţiunea nulităţii pentru ipoteza în care criticile invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488.

Aşa fiind, încadrarea motivelor de recurs în cele enumerate de lege este o cerinţă care consacră legislativ o practică îndelungată şi stabilă a instanţelor judecătoreşti, în condiţiile în care şi sub imperiul legii de procedură anterioare sancţiunea nulităţii exista şi era reglementată atunci când, nefiind structurate, criticile din recurs nu puteau fi încadrate în motivele de nelegalitate prevăzute de lege.

Din dispoziţiile imperative ale art. 489 alin. (2) C. proc. civ., se reţine că instanţele au obligaţia de a verifica dacă motivele invocate de recurent se încadrează în cazurile de casare prevăzute de art. 488, iar dacă această cerinţă nu este îndeplinită, operează sancţiunea nulităţii recursului.

Simpla nemulţumire a părţii cu privire la hotărârea pronunţată nu este suficientă, fiind necesar ca recursul să fie întemeiat pe cel puţin unul din motivele prevăzute expres şi limitativ de lege, fiind o cale de atac de reformare prin care se realizează exclusiv controlul de legalitate a hotărârii atacate, deoarece părţile au avut la dispoziţie o judecată în fond în faţa primei instanţe şi o rejudecare a fondului în apel.

Înalta Curte constată că recurentul a indicat ca temei de drept al cererii dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Casarea unei hotărâri, conform dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., se mai poate cere atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Acest motiv de casare vizează încălcarea legii de drept material, ce poate consta, cu titlu de exemplu, în aplicarea unui text de lege străin situaţiei de fapt, extinderea normelor peste ipotezele la care se aplică ori restrângerea nejustificată a aplicării acestora, interpretarea greşită a normei corespunzătoare situaţiei de fapt, încălcarea unor principii generale de drept.

Înalta Curte constată că recurentul reia, în susţinerea motivului de recurs invocat, argumentele referitoare la prevederile art. 3.14 şi respectiv art. 3.20 din contractul vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/27.02.2006 de B.N.P. C., aceste critici fiind expuse în cererea de apel şi făcând obiectul analizei efectuate de către instanţa de control judiciar.

Prezentarea din nou a argumentelor expuse în cererea de apel nu răspunde exigenţelor cerute de art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., care impun invocarea unor critici care pot fi încadrate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., iar modul de redactare a cererii de recurs nu îngăduie determinarea limitelor sesizării Înaltei Curţi, învestite cu verificarea legalităţii hotărârii instanţei de apel.

Prin reluarea criticilor deja cenzurate de instanţa de apel, recurentul tinde să obţină o nouă verificare a susţinerilor sale, cu toate că legea recunoaşte doar dublul grad de jurisdicţie şi căile extraordinare de atac, iar nu şi al treilea grad devolutiv.

De aceea, chiar dacă prin decizia de apel se menţine hotărârea primei instanţe, al cărei raţionament este astfel confirmat, motivele de recurs trebuie să vizeze exclusiv obiectul căii de atac, care este constituit de decizia instanţei de prim control judiciar.

Nulitatea recursului intervine nu numai atunci când motivele de recurs lipsesc cu desăvârşire, ci şi în cazul motivării necorespunzătoare, care de asemenea nu constituie o motivare în sensul procedural al recursului, de exemplu atunci când nu se arată şi dezvoltarea motivelor de nelegalitate. O astfel de situaţie intervine şi în cauza de faţă din moment ce, aşa cum s-a arătat, susţinerile recurentului nu vizează decizia atacată, ci doar temeinicia afirmată a cererii de apel, deşi recursul nu are caracter devolutiv

Mai mult decât atât, în expunerea argumentelor, recurentul face trimitere la situaţia de fapt reţinută de către instanţa de apel, privitoare la destinaţia imobilului, la probele administrate în cauză, respectiv la autorizaţia de construire nr. x/25.05.2011, extrasul de Carte Funciară nr. x/09.05.2011, rapoartele de evaluare nr. 89341/12.047.2005 şi respectiv nr. 56965/16.04.2014, precum şi la modul în care acestea au fost interpretate de către instanţă.

Se tinde, aşadar, la o cenzurare a aprecierii date de instanţă mijloacelor de probă şi la o devoluare a fondului, ceea ce este incompatibil cu calea de atac extraordinară a recursului, în cadrul căreia se verifică exclusiv legalitatea hotărârii, respectiv corecta aplicare a legii la situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond, neputându-se realiza o verificare a temeiniciei şi a elementelor de fapt ale cauzei.

Recurentul tinde să obţină o nouă verificare a susţinerilor sale, cu toate că legea recunoaşte doar dublul grad de jurisdicţie şi căile extraordinare de atac, iar nu şi al treilea grad devolutiv.

Prin urmare, pentru considerentele ce preced şi având în vedere că accesul la justiţie presupune respectarea cerinţelor formale în legătură cu promovarea unei căi extraordinare de atac, Înalta Curte va anula recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de recurentul-reclamant MUNICIPIUL CONSTANŢA - prin Primar împotriva deciziei civile nr. 17 din 15 ianuarie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 17 aprilie 2019.