Tenant's cassation appeal annulled as void; lease-termination eviction and costs award upheld.

Şedinţa publică din data de 19 martie 2019

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la 16 februarie 2010 pe rolul Judecătoriei Timişoara, sub număr de dosar x/2010, reclamanţii Municipiul Timişoara prin Primar, Primarul Municipiului Timişoara şi Consiliul Local al Municipiului Timişoara au solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâta S.C. A. S.R.L. Timişoara, ca prin sentinţa ce se va pronunţa, să se dispună: constatarea încetării contractului de închiriere nr. x/2000, încheiat între Primarul Municipiului Timişoara şi S.C. A. S.R.L., cu privire la imobilul din Timişoara, ca ajuns la termen; evacuarea necondiţionată a pârâtei din spaţiul proprietatea Municipiului Timişoara, situat în Timişoara, ca urmare a încetării contractului de închiriere; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 475, 479, 480, 481 şi 482 C. civ. de la 1864, pe dispoziţiile art. 555, 1166, 1169, 1170, 1270 noul C. civ., precum şi pe cele ale art. 274 C. proc. civ.

La termenul de judecată din 2 septembrie 2010, pârâta S.C. A. S.R.L. a depus întâmpinare şi cerere reconvenţională.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepţia de necompetenţă materială a Judecătoriei Timişoara, având în vedere faptul că prezentul litigiu are o natură comercială, dat fiind faptul că se solicită constatarea încetării unui contract încheiat cu o societate comercială şi evacuarea dintr-un spaţiu comercial.

Pe calea cererii reconvenţionale, pârâta a solicitat, în temeiul art. 119 C. proc. civ., obligarea reclamanţilor pârâţi reconvenţionali la prelungirea contractului de închiriere nr. x/2000 privind spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă şi obligarea acestora la plata sumei de 101.000 RON, reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor aduse spaţiului situat în Timişoara, Piaţa Romanilor, nr. 1, jud. Timiş.

Prin încheierea din 2 decembrie 2010 pronunţată de Judecătoria Timişoara, în dosarul nr. x/2010, s-a admis excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Timişoara şi a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Timiş, secţia Comercială.

Cauza a fost înregistrată la 23 decembrie 2010 pe rolul Tribunalului Timiş, sub număr de dosar x/2010

Prin sentinţa civilă nr. 765/PI/LP din 2 octombrie 2014 pronunţată de Tribunalul Timiş, în dosarul nr. x/2010, a fost admisă excepţia necompetenţei materiale a Tribunalului Timiş şi a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Timişoara. Totodată, s-a constatat ivit conflictul negativ de competenţă şi a fost înaintat dosarul Curţii de Apel Timişoara, în vederea soluţionării acestuia şi stabilirii competenţei de soluţionare a prezentei cauze.

Prin sentinţa civilă nr. 24 din 3 decembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, în dosarul nr. x/2010, s-a stabilit competenţa de soluţionare a prezentei cauze în favoarea Judecătoriei Timişoara.

Împotriva acestei sentinţe, pârâta reclamantă reconvenţional S.C. A. S.R.L. a declarat recurs, iar prin decizia nr. 661 din 26 februarie 2015 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în dosarul nr. x/2010, a fost admis recursul şi a fost modificată sentinţa recurată, în sensul stabilirii de soluţionare a prezentei cauze în favoarea Tribunalului Timiş.

Cauza a fost astfel din nou înregistrată pe rolul Tribunalului Timiş, la 22 mai 2015, sub număr de dosar x/2010

La termenul de judecată din 30 iunie 2015, pârâta reclamantă reconvenţional a depus note de şedinţă, prin care a invocat excepţia lipsei de interes a reclamantei în promovarea prezentei acţiuni, excepţie care a fost respinsă prin încheierea din 30 iunie 2015.

La termenul de judecată din 22 septembrie 2016, pârâta reclamantă reconvenţional S.C. A. S.R.L. a depus note de şedinţă, prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei; excepţia lipsei de obiect a prezentei acţiuni; excepţia litispendenţei şi autorităţii de lucru judecat cu privire la dosarul nr. x/2011, excepţii ce au fost respinse prin încheierea din 3 noiembrie 2015.

Totodată, S.C. A. S.R.L. a invocat lipsa unui titlu de proprietate valabil şi actual, câtă vreme Statul Român, în procesele patrimoniale, este reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, în prezenta cauză nefăcându-se dovada că Primăria Municipiului Timişoara ar avea vreun mandat din partea Ministerului Finanţelor Publice pentru a exercita în numele acesteia a unei acţiuni în justiţie.

De asemenea, a invocat şi existenţa unui drept de retenţie, având în vedere că se solicită evacuarea sa dintr-un imobil în care a efectuat investiţii.

La 22 februarie 2016, pârâta reclamantă reconvenţional S.C. A. S.R.L. a depus la dosar precizări, prin care a arătat că suma ce reprezintă investiţii efectuate la imobilul în discuţie este de 55.735,50 RON.

La termenul din 16 mai 2017, pârâta reclamantă reconvenţional S.C. A. S.R.L. a depus precizare, prin care a arătat că înţelege să majoreze suma solicitată iniţial, în cuantum de 55.000 de RON, la suma de 62.170 RON, raportat atât la concluziile expertizei tehnice judiciare administrate în prezenta cauză, cât şi la concluziile raportului de expertiză extrajudiciară.

Prin cererea înregistrată la 28 decembrie 2011pe rolul Tribunalului Timiş, sub număr de dosar x/2011, reclamanţii Municipiul Timişoara prin Primar, Primarul Municipiului Timişoara şi Consiliul Local al Municipiului Timişoara au solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. A. S.R.L. Timişoara, ca prin sentinţa ce se va pronunţa, să se dispună: constatarea încetării contractului de închiriere nr. x/2000, încheiat între Primarul Municipiului Timişoara şi S.C. A. S.R.L., cu privire la imobilul din Timişoara, P-ţa Romanilor, nr. 1, ca ajuns la termen; evacuarea necondiţionată a pârâtei din spaţiul proprietatea Municipiului Timişoara, situat în Timişoara, ca urmare a încetării contractului de închiriere; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 97/LP/PI din 17 februarie 2012, pronunţată de Tribunalul Timiş, în dosarul nr. x/2011, a fost admisă excepţia necompetenţei materiale a Tribunalului Timiş şi a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Timişoara.

Împotriva acestei sentinţe, pârâta S.C. A. S.R.L. a declarat recurs, care, prin decizia civilă nr. 1109 din 31 mai 2012 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, a fost respins ca inadmisibil.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Timişoara la 19 iulie 2012, sub număr de dosar x/2011

Pârâta S.C. A. a depus întâmpinare şi cerere reconvenţională, prin acestea reiterând, în fapt, susţinerile prezentate prin întâmpinarea şi cererea reconvenţională depuse în dosarul nr. x/2010 al Judecătoria Timişoara, ulterior declinat Tribunalului Timiş.

Totodată, pârâta reclamantă reconvenţional a invocat excepţia litispendenţei raportat la existenţa dosarului nr. x/2010 aflat pe rolul Tribunalului Timiş, învederând faptul că în cele două dosare există identitate de părţi, obiect şi cauză.

Prin încheierea din 25 februarie 2016 pronunţată de Judecătoria Timişoara, în dosarul nr. x/2011, a fost admisă excepţia litispendenţei şi a fost trimis dosarul nr. x/2011 la dosarul Tribunalului Timiş nr. 4092/325/2010 pentru a fi judecate împreună.

Prin sentinţa civilă nr. 1085/PI/LP din 4 iulie 2017 pronunţată de Tribunalul Timiş, în dosarul nr. x/2010, a fost admisă acţiunea civilă formulată de reclamanţii Municipiul Timişoara prin Primar, Primarul Municipiului Timişoara şi Consiliul Local al Municipiului Timişoara, în contradictoriu cu pârâta S.C. A. S.R.L. Timişoara.

A fost respinsă cererea reconvenţională astfel cum a fost formulată şi precizată de pârâta reclamantă reconvenţional S.C. A. S.R.L. Timişoara, în contradictoriu cu reclamanţii pârâţi reconvenţionali Municipiul Timişoara prin Primar, Primarul Municipiului Timişoara şi Consiliul Local al Municipiului Timişoara, în parte, ca rămasă fără obiect şi în parte, ca neîntemeiată.

S-a constatat că a încetat prin ajungerea la termen contractul de închiriere nr. x/2000, încheiat între Primarul Municipiului Timişoara şi S.C. A. S.R.L..

S-a dispus evacuarea necondiţionată a pârâtei reclamante reconvenţional din imobilul situat în Timişoara, Piaţa Romanilor, nr. 1 şi str. x, înscris în CF nr. x şi nr. 148917 nr. top. x şi nr. top. y.

S-a dispus obligarea pârâtei reclamante reconvenţional la plata către reclamantul principal Municipiul Timişoara, a sumei de 1.710,30 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

A fost respinsă cererea pârâtei reclamante reconvenţional, de acordare a cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă, Tribunalul Timiş a constatat că între părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. x/01.02.2000, având ca obiect imobilul situat în Timişoara, Piaţa Romanilor, nr. 1 şi str. x, înscris în CF nr. x şi nr. 148917, nr. top. x şi nr. top. y, în suprafaţă de 929,60 mp, cu un număr total de 63 de încăperi.

Contractul a fost încheiat pe durata a 10 ani, respectiv începând cu data de 08.11.1999, până la data de 07.11.2009.

La 30.09.2009, pârâta reclamantă reconvenţional a solicitat reclamantei pârâte reconvenţional să prelungească contractul de închiriere nr. x/01.02.2000, pe o perioadă maximă de 10 ani, începând cu data de 07.11.2009, data încetării contractului.

Prin răspunsul nr. x/23.10.2009, reclamantul Municipiul Timişoara a avizat nefavorabil cererea menţionată, solicitând, totodată, pârâtei reclamante reconvenţional eliberarea şi predarea spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, situat în Timişoara, Piaţa Romanilor, nr. 1. În sprijinul acestei soluţii a fost menţionată şi Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Timişoara nr. 351/2008.

Instanţa de fond a reţinut şi faptul că anterior împlinirii termenului pentru care a fost încheiat contractul de închiriere dedus judecăţii, prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Timişoara nr. 329/25.07.2006 s-a aprobat vânzarea spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, situate în proprietatea privată a Primăriei Municipiului Timişoara, printre imobilele menţionate în Anexa I la hotărâre fiind şi cel care face obiectul contractului de închiriere.

Ca urmare a hotărârii menţionate, între părţi s-au purtat negocieri cu privire la vânzarea imobilului în litigiu, pârâta reclamantă reconvenţional obţinând şi o hotărâre judecătorească prin care reclamanta pârâtă reconvenţional a fost obligată să continue negocierile cu privire la vânzarea imobilului.

Prima instanţă a apreciat ca fiind vădit neîntemeiate susţinerile pârâtei reclamante reconvenţional sub aspectul lipsei de obiect a acţiunii principale ca urmare a emiterii fişei de calcul a chiriei.

S-a constatat că, prin decizia civilă nr. 175 din 30 septembrie 2013 pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. x/2013, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 176/A din 14 octombrie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, în dosarul nr. x/2015, s-a stabilit că suma de 320.123 RON este datorată de pârâta din prezenta cauză cu titlu de despăgubiri pentru folosirea fără titlu a spaţiului din Timişoara, Piaţa Romanilor, nr. 1, în perioada 01.03.2013-30.09.2013.

Faţă de considerentele deciziei menţionate, intrate în puterea lucrului judecat, instanţa de fond a înlăturat susţinerile pârâtei din prezenta cauză, în sensul că prin emiterea fişei de calcul contractul de închiriere se consideră prelungit, întrucât ocuparea spaţiului în litigiu începând cu data de 01.03.2013, s-a făcut fără titlu.

Nu au putut fi primite nici susţinerile pârâtei reclamante reconvenţional, în sensul că şi-ar fi executat cu bună credinţă obligaţia de plată a "chiriei", de vreme ce pentru încasarea despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a imobilului în litigiu, Municipiul Timişoara prin primar, şi B. au fost nevoiţi să ceară executarea silită a deciziei civile nr. 175 din 30 septembrie 2013 pronunţată de Tribunalul Timiş, în dosarul nr. x/2013, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 176/A din 14 octombrie 2015.

Au fost apreciate fiind neîntemeiate şi concluziile pe fond ale reprezentantului pârâtei reclamante reconvenţional, puse în şedinţa publică din 27 iunie 2017, în sensul că ar fi inadmisibilă cererea de constatare a încetării contractului prin ajungere la termen.

În acest context, prima instanţă a reţinut că încetarea contractului prin ajungerea la termen se produce de drept, în puterea legii, conform prevederilor art. 1436 alin. (1) C. civ. de la 1864 (temei de drept aplicabil în considerarea dispoziţiilor art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, raportat la data încheierii contractului de închiriere), având în vedere că tacita relocaţiune nu este permisă prin contract (art. 11 alin. (1) şi alin. (2) lit. d) din contract, coroborat cu art. 1437 C. civ. de la 1864), astfel că reclamanţii principali nu au la dispoziţie o acţiune în realizare, respectiv nu este necesară intervenţia instanţei pentru a se dispune încetarea contractului.

S-a apreciat că existenţa unor negocieri între părţi cu privire la vânzarea imobilului, respectiv existenţa unei hotărâri judecătoreşti prin care Consiliul Local al Municipiului Timişoara a fost obligat să continue negocierile în vederea vânzării imobilului, care a făcut obiectul contractului de închiriere, nu pot constitui un temei pentru obligarea reclamanţilor-pârâţi reconvenţionali la prelungirea contractului de închiriere pe o durată de 10 ani.

Instanţa de fond a constatat că la baza refuzului Primăriei Municipiului Timişoara de a prelungi, la cererea pârâtei - reclamante reconvenţional, contractul de închiriere menţionat, stă B. nr. 329/25.07.2006, prin care s-a aprobat vânzarea spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, situate în proprietatea privată a Primăriei Municipiului Timişoara, printre care este şi imobilul închiriat.

În opinia tribunalului, faptul că până în prezent nu s-a perfectat un contract de vânzare-cumpărare nu poate justifica pretenţiile reclamantei reconvenţional de prelungire a contractului de închiriere şi, cu atât mai puţin, refuzul acesteia de a elibera spaţiul în litigiu.

Prima instanţă a reţinut că în drept sunt incidente prevederile art. 480 C. civ. de la 1864, în conformitate cu care proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege, art. 1436 alin. (1) C. civ. de la 1864, potrivit căruia locaţiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie trebuinţă de o prealabilă înştiinţare.

Pentru considerentele menţionate, instanţa de fond a admis cererea de constatare a încetării prin ajungerea la termen a contractului de închiriere nr. x/2000, încheiat între Primarul Municipiului Timişoara şi S.C. A. S.R.L., cu privire la imobilul din Timişoara, şi, pe cale de consecinţă, a respins, ca neîntemeiată, cererea reclamantei reconvenţional de prelungire a aceluiaşi contract pe o perioadă de 10 ani.

În ceea ce priveşte investiţiile efectuate de către pârâta reclamantă reconvenţional, instanţa de fond a constatat că prin raportul complementar de expertiză tehnică efectuat în cauză de domnul expert C., valoarea investiţiilor a fost stabilită la suma de 156.631 de RON.

În anexele 1 şi 2 la raport au fost menţionate investiţiile realizate de pârâta reclamantă reconvenţional la imobilul închiriat în perioada 1994-1996, construcţiile fiind de 85.255 de RON, în vreme ce valoarea instalaţiilor interioare a fost evaluată la suma de 32.094 RON

Prin răspunsul la obiecţiuni expertul a precizat că suplimentul la raportul de expertiză înlocuieşte raportul de expertiză depus la data de 30.03.2016 şi are în vedere situaţia de lucrări întocmite de aceasta în anii 1994-1996, acestea nefiind semnate de cei în drept, situaţie în baza căreia a procedat la efectuarea măsurătorilor la imobil şi a evaluat lucrările în cauză, evaluarea făcându-se în conformitate cu cataloagele de preţuri publicate de D., alte cataloage de preţuri nepublicându-se de alte organizaţii profesionale sau instituţii de stat. Expertul a precizat că la astfel de evaluări nu se iau cantităţile şi tarifele de manoperă din situaţiile de lucrări, acestea nefiind, de altfel, semnate nici de cel care le-a întocmit şi nici de cel care trebuia să le semneze din partea beneficiarului.

Prin urmare, în Anexele 1 şi 2 sunt cuprinse cantităţile identificate la imobilul în cauză.

În cauză, s-a dispus efectuarea unui nou supliment la raportul de expertiză, în baza căruia s-a stabilit că toate investiţiile identificate de expert la imobilul în litigiu au fost efectuate de pârâta reclamantă reconvenţional în perioada 1994-1996, respectiv anterior contractului de închiriere nr. x/2000.

Expertul a precizat că prin contractul de închiriere nr. x/23.09.1993, reclamanta reconvenţional A. SRL a luat în chirie de la E. imobilul situat în Timişoara, Piaţa Romanilor, nr. 1, termenul de închiriere fiind de 5 ani, începând cu data de 01.10.1993.

Expertul a mai arătat că la contractul menţionat nu a fost depus procesul-verbal de predare primire cu privire la starea imobilului la momentul închirierii, concluzionând că din cele 79 de situaţii de lucrări rezultă că investiţiile analizate au constat în cheltuieli cu întreţinerea şi reparaţiile curente şi doar eventual capitale pentru a asigura capacitatea imobilului închiriat să răspundă la exigenţele pentru care a fost închiriat, adică comerţ cu amănuntul şi alimentaţie publică.

În conformitate cu art. 17 din OMF nr. 746/09.06.1994, amortizarea investiţiilor efectuate la mijloacele fixe concesionate, închiriate sau luate în locaţie de gestiune este în sarcina agentului economic care a efectuat investiţia, iar potrivit art. 11 alin. (3) din Legea nr. 15/24.03.1994, amortizarea investiţiilor efectuate la mijloacele fixe concesionate, închiriate sau luate în locaţie de gestiune se recuperează de agentul economic care a efectuat investiţia, pe perioada contractului.

Prin raportare la dispoziţiile legale menţionate, cererea formulată de pârâta reclamantă reconvenţional, de acordare a contravalorii investiţiilor efectuate în anii 1994-1996 pe motiv că acestea nu ar fi fost amortizate, apare în, opinia tribunalului, ca fiind rămasă fără obiect, având în vedere că amortizarea acestora urma să se facă cel mai târziu în anul 2011, respectiv pe durata contractului de închiriere.

În ceea ce priveşte investiţiile pretinse de către pârâta reclamantă reconvenţional prin precizarea depusă la 22.02.2016, instanţa a reţinut că, exceptând factura fiscală nr. x/10.09.2008, în valoare de 15.500 RON, celelalte facturi atestă achiziţionarea unor materiale de construcţii după data încetării contractului de închiriere, iar faţă de concluziile raportului de expertiză, în cauză nu s-a putut reţine că materialele achiziţionate în perioada 2010-2011 ar fi fost utilizate de către pârâta reclamantă reconvenţional în scopul renovării imobilului în litigiu.

În ceea ce priveşte factura fiscală nr. x/10.09.2008, care atestă achiziţionarea aer condiţionat sistem climă frigorific, instanţa a reţinut că pentru executarea investiţiei, Primăria Municipiului Timişoara a exprimat, la data de 15.07.2008, acordul în vederea realizării instalaţiei de climatizare, cu condiţia ca lucrarea să fie executată pe cheltuiala pârâtei reclamante reconvenţional şi cu respectarea Legii nr. 453/2001, amortizarea acesteia urmând să se facă în conformitate cu dispoziţiile legale menţionate, respectiv pe durata contractului de închiriere.

Pentru considerentele menţionate, instanţa a respins cererea de obligare a pârâtei reconvenţional la plata contravalorii investiţiilor efectuate de către reclamanta reconvenţional la imobilul în litigiu.

Faţă de respingerea petitului având ca obiect pretenţii, instanţa a respins şi cererea accesorie de recunoaştere în favoarea pârâtei reclamante reconvenţional a unui drept de retenţie în favoarea acesteia, până la achitarea contravalorii investiţiilor şi, văzând că în prezent aceasta ocupă fără drept imobilul în litigiu, în temeiul art. 480 C. civ. de la 1864, a dispus evacuarea necondiţionată a pârâtei reclamante reconvenţional din imobilul situat în Timişoara, Piaţa Romanilor, nr. 1 şi str. x, înscris în CF nr. x şi nr. 148917 nr. top. x şi nr. top. xI.

Pentru considerentele menţionate, instanţa a admis acţiunea civilă principală şi a respins cererea reconvenţională, astfel cum a fost formulată şi precizată, în parte ca rămasă fără obiect şi în parte ca neîntemeiată.

În temeiul art. 274 alin. (1) C. proc. civ., prima instanţă a dispus obligarea pârâtei reclamante reconvenţional la plata către reclamantul principal Municipiul Timişoara, a sumei de 1.710,30 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru de 10 RON, timbru judiciar de 0,30 RON şi onorariu expert în cuantum de 1.700 RON.

Împotriva acestei sentinţe, pârâta reclamantă reconvenţional S.C. A. S.R.L. Timişoara a declarat apel.

Apelanta-pârâtă S.C. A. S.R.L. Timişoara a depus o precizare cu privire la obiectul cererii reconvenţionale, solicitând majorarea sumei reprezentând valoarea investiţiilor, de la 55.000 de RON, la 607.126 de RON, raportat la concluziile raportului de expertiză extrajudiciară.

Prin decizia civilă nr. 281/A din 27 aprilie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia a II-a civilă, apelul declarat de pârâta S.C. A. S.R.L. Timişoara împotriva sentinţei civile nr. 1085/PI/LP din 4 iulie 2017 pronunţată de Tribunalul Timiş, în dosarul nr. x/2010, a fost respins ca nefondat.

Pentru a decide astfel, instanţa de control judiciar a apreciat că prima instanţă în mod legal a admis acţiunea civilă formulată de reclamanţii Municipiul Timişoara prin primar, Primarul Municipiului Timişoara şi Consiliul Local al Municipiului Timişoara, în contradictoriu cu pârâta S.C. A. S.R.L., a respins cererea reconvenţională, astfel cum a fost formulată şi precizată de pârâta reclamantă reconvenţională S.C. A. S.R.L., în parte ca rămasă fără obiect şi în parte ca neîntemeiată şi, constatând că a încetat prin ajungerea la termen contractul de închiriere nr. x/2000, încheiat între Primarul Municipiului Timişoara şi S.C. A. S.R.L., a dispus evacuarea necondiţionată a pârâtei reclamante reconvenţionale din imobilul situat în Timişoara, Piaţa Romanilor, nr. 1 şi str. x, înscris în CF nr. x şi nr. 148917, nr. top. x şi nr. top. xI.

Aceasta întrucât, prin decizia nr. 175 din 30 septembrie 2015 pronunţată de Tribunalul Timiş, în dosar nr. x/2013, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 176/A din 14 octombrie 2015 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, s-a stabilit cu putere de lucru judecat că suma de 320.123 de RON este datorată de pârâta din prezenta cauză cu titlu de despăgubiri, în favoarea reclamanţilor, plus suma de 203.192 de RON reprezentând majorări de întârziere, pentru folosirea fără titlu a spaţiului din Timişoara, Piaţa Romanilor, nr. 1, în perioada 01.03.2013-30.09.2013.

Nu au putut fi primite susţinerile pârâtei reclamante reconvenţional în sensul că şi-ar fi executat cu bună credinţă obligaţia de plată a "chiriei", de vreme ce pentru încasarea despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a imobilului în litigiu Municipiul Timişoara prin primar şi B. au fost nevoiţi să ceară executarea silită a deciziei civile nr. 175/30.09.2013 pronunţată de Tribunalul Timiş în dosar nr. x/2013, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 176/A/14.10.2015.

În concordanţă cu cele reţinute de prima instanţă, s-a apreciat că existenţa unor negocieri între părţi cu privire la vânzarea imobilului, respectiv existenţa unei hotărâri judecătoreşti prin care Consiliul Local al Municipiului Timişoara a fost obligată să continue negocierile în vederea vânzării imobilului care a făcut obiectul contractului de închiriere nu pot constitui un temei pentru obligarea reclamanţilor-pârâţi reconvenţionali la prelungirea contractului de închiriere pe o durată de 10 ani.

La baza refuzului Primăriei Municipiului Timişoara de a prelungi, la cererea pârâtei - reclamantă reconvenţional, contractul de închiriere nr. x/11.02.2000, stă B. nr. 329/25.07.2006, prin care s-a aprobat vânzarea spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă situate în proprietatea privată a Primăriei Municipiului Timişoara, printre care este şi imobilul închiriat.

Faptul că până în prezent nu s-a perfectat un contract de vânzare-cumpărare nu poate justifica pretenţiile reclamantei reconvenţional de prelungire a contractului de închiriere şi, cu atât mai puţin, refuzul acesteia de a elibera spaţiul în litigiu.

În drept, sunt incidente prevederile art. 480 C. civ. de la 1864, în conformitate cu care proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege, art. 1436 alin. (1) C. civ. de la 1864, potrivit căruia locaţiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie trebuinţă de o prealabilă înştiinţare.

Conform adresei de la dosarul Curţii de Apel Timişoara nr. 4092/325/2010, emisă de reclamanta Primăria Municipiului Timişoara şi înregistrată la Biroul "F.", pentru pârâta S.C. A. S.R.L., s-a comunicat faptul că Primăria Municipiului Timişoara este de acord cu vânzarea spaţiului cu altă destinaţie din Timişoara, Piaţa Romanilor, nr. 1, după achitarea integrală a datoriilor către bugetul local.

Deşi apelantei-pârâte i s-au acordat mai multe termene de judecată în vederea depunerii la dosarul cauzei de înscrisuri doveditoare cu privire la acordul de vânzare-cumpărare a spaţiului şi la demersurile ce s-au făcut în vederea respectării sentinţei civile nr. 2308/08.11.2016, pronunţată de Tribunalul Timiş, în dosarul nr. x/2013, la ultimul termen de judecată, reprezentantul apelantei-pârâte a precizat că din debitul total de 523.315 RON s-a achitat suma de 237.000 de RON.

În ceea ce priveşte capătul din cererea reconvenţională privind investiţiile efectuate de pârâta reclamantă reconvenţională, s-a constatat că prin raportul complementar de expertiză tehnică efectuat în cauză de domnul expert C., valoarea investiţiilor a fost stabilită la suma de 156.631 de RON.

În anexele 1 şi 2 la raport au fost menţionate investiţiile realizate de pârâta reclamantă reconvenţional la imobilul închiriat în perioada 1994-1996, construcţiile fiind de 85.255 de RON, în vreme ce valoarea instalaţiilor interioare a fost evaluată la suma de 32.094 de RON.

Prin răspunsul la obiecţiuni, domnul expert C. a precizat că suplimentul la raportul de expertiză înlocuieşte raportul de expertiză depus la data de 30.03.2016 şi are în vedere situaţia de lucrări întocmite de aceasta în anii 1994-1996, acestea nefiind semnate de cei în drept, în baza căreia a procedat la efectuarea măsurătorilor la imobil şi a evaluat lucrările în cauză, evaluarea făcându-se în conformitate cu cataloagele de preţuri publicate de D., alte cataloage de preţuri nepublicându-se de alte organizaţii profesionale sau instituţii de stat. Expertul a precizat că la astfel de evaluări nu se iau cantităţile şi tarifele de manoperă din situaţiile de lucrări, acestea nefiind, de altfel semnate nici de cel care le-a întocmit şi nici de cel care trebuia să le semneze din partea beneficiarului.

Prin urmare, în Anexele 1 şi 2 sunt cuprinse cantităţile identificate la imobilul în cauză.

În cauză a fost dispusă efectuarea unui nou supliment la raportul de expertiză, de către acelaşi expert, în baza căruia s-a stabilit că toate investiţiile identificate de expert la imobilul în litigiu au fost efectuate de pârâta reclamantă reconvenţional în perioada 1994-1996, respectiv anterior contractului de închiriere nr. x/2000.

Expertul a precizat că prin contractul de închiriere nr. x/23.09.1993, reclamanta reconvenţională A. S.R.L. a luat în chirie de la E., imobilul situat în Timişoara, Piaţa Romanilor, nr. 1, termenul de închiriere fiind de 5 ani, începând cu data de 01.10.1993.

Expertul a mai arătat că la contractul menţionat nu a fost depus procesul-verbal de predare primire cu privire la starea imobilului la momentul închirierii, concluzionând că cele 79 de situaţii de lucrări rezultă că investiţiile analizate au constat în cheltuieli cu întreţinerea şi reparaţiile curente şi doar eventual capitale pentru a asigura capacitatea imobilului închiriat să răspundă la exigenţele pentru care a fost închiriat, adică comerţ cu amănuntul şi alimentaţie publică.

În ceea ce priveşte investiţiile pretinse de către pârâta reclamantă reconvenţional prin precizarea depusă la data de 22.02.2016, aşa cum s-a constatat, exceptând factura fiscală nr. x/10.09.2008, în valoare de 15.500 RON, celelalte facturi atestă achiziţionarea unor materiale de construcţii după data încetării contractului de închiriere, iar faţă de concluziile raportului de expertiză, în cauză nu s-a putut reţine că materialele achiziţionate în perioada 2010-2011 ar fi fost utilizate de către pârâta reclamantă reconvenţional în scopul renovării imobilului în litigiu.

În ceea ce priveşte factura fiscală nr. x/10.09.2008 care atestă achiziţionarea aer condiţionat sistem climă frigorific, aşa cum a reţinut prima instanţă, pentru executarea investiţiei, Primăria Municipiului Timişoara şi-a exprimat, la data de 15.07.2008, acordul în vederea realizării instalaţiei de climatizare, cu condiţia ca lucrarea să fie executată pe cheltuiala pârâtei reclamante reconvenţional şi cu respectarea Legii nr. 453/2001, amortizarea acesteia urmând să se facă în conformitate cu dispoziţiile legale menţionate, respectiv pe durata contractului de închiriere.

De asemenea, din încheierea de eliberare a sumelor obţinute în urma executării silite, conform art. 864 C. proc. civ., încheiere emisă la data de 01.03.2018, în dosarul execuţional nr. x/ex. 2016 al Biroului Executorilor Judecătoreşti Asociaţi "G. şi H.", rezultă că s-a procedat la somarea debitoarei S.C. A. S.R.L. şi la poprirea conturilor acesteia, fiind indisponibilizată doar suma de 2378 de RON, reprezentând debit parţial.

Executarea silită va continua pentru recuperarea sumei de 286.357,78 de RON, reprezentând despăgubiri şi majorări de întârziere pentru folosirea fără titlu a spaţiului din Timişoara, Piaţa Romanilor, nr. 1, în perioada 01.03.2013 - 30.09.2013, sumă care se va actualiza cu rata inflaţiei la momentul plăţii.

Faţă de cele reţinute, curtea de apel a respins apelul declarat de apelanta pârâtă Societatea Comercială A. S.R.L. Timişoara, împotriva sentinţei civile nr. 1085/PI/LP din 4 iulie 2017 pronunţată de Tribunalul Timiş, în dosar nr. x/2010, în contradictoriu cu intimaţii reclamanţi Municipiul Timişoara prin primar, Primarul Municipiului Timişoara şi Consiliul Local al Municipiului Timişoara.

În termen legal, pârâta S.C. A. S.R.L. Timişoara a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 281/A din 27 aprilie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia a II-a civilă, în dosarul nr. x/2010, solicitând admiterea recursului, în principal casarea hotărârii atacate cu trimitere spre rejudecare la Curtea de Apel Timişoara în vederea readministrarii probelor, iar în subsidiar casarea deciziei recurate şi, rejudecând cauza, respingerea acţiunii de evacuare şi admiterea cererii reconvenţionale.

În motivare, recurenta-pârâtă arată că a învederat atât în faţa instanţei de fond, cât şi în faţa instanţei de apel, faptul că acţiunea formulată în prezenta cauză poate fi considerată fie o acţiune în constatare sau o acţiune în realizare, întrucât este absurdă solicitarea evacuării în condiţiile în care în decurs de atâţia ani de zile până în prezent a fost plătită chiria aferentă utilizării imobilului. Cu toate acestea, susţine recurenta, instanţa de apel a reţinut în mod neîntemeiat faptul că în cauză nu pot fi primite afirmaţiile pârâtei în sensul că şi-ar fi îndeplinit de bună voie, fiind de bună credinţă, obligaţia de plată a chiriei, întrucât încasarea despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a imobilului din litigiu s-a executat prin procedura executării silite.

Instanţa de apel nu a observat faptul că în majoritatea din încheierile emise de biroul executorului judecătoresc privind executarea acestui debit, au fost emise în baza efectuării plăţilor de către S.C. A. S.R.L. în contul executorului judecătoresc la iniţiativa recurentei-pârâte sau în unele situaţii aceasta a plătit şi cu numerar la biroului executorului tocmai pentru a stinge acest debit într-un timp cât mai scurt. Precizează că aceste încheieri au fost depuse la dosarul cauzei în faţa instanţei de apel.

În opinia recurentei-pârâte, tocmai neperfectarea acestui contract de vânzare-cumpărare cu intimata-reclamantă poate justifica în mod cert pretenţiile de prelungire a contractului de închiriere, având în vedere investiţiile de îmbunătăţire şi amenajare foarte mari ale imobilului pe care S.C. A. S.R.L. le-a făcut.

Din probele administrate în decurs de şapte ani de zile în prezentul dosar, mai susţine recurenta-pârâtă, rezultă în mod evident faptul că a executat lucrări de mare valoare asupra acestui imobil şi, mai mult decât atât, a ataşat la dosarul cauzei şi solicitări din partea sa de ofertă privind intenţia de cumpărare a imobilului, motiv pentru care achita luna de luna o sumă considerabilă de bani, pentru lipsa de folosinţa a spaţiului, echivalentul chiriei.

Consideră că instanţa de apel a neglijat aceste aspecte şi probe concludente, iar pe unele le-a interpretat total nefondat şi în dezavantajul său, în situaţia în care exista o fişă de calcul în baza căreia s-a perceput o "chirie" pe care reclamanta nu a refuzat-o şi nici nu a negat-o.

Totodată, apreciază că instanţa de apel a respins în mod netemeinic şi solicitarea investiţiilor pretinse de către S.C. A. S.R.L., apreciind că din întreaga documentaţie rezultă achiziţionarea unor materiale de construcţii, însă în opinia instanţei de fond nu s-a putut reţine că aceste materiale achiziţionate în perioada 2010-2011 ar fi fost utilizate de către societatea recurentă în scopul renovării imobilului în litigiu. Faţă de acest aspect, recurenta consideră că într-o atare situaţie efectuarea unei expertize în construcţii nu ar mai fi avut vreun rost, iar achiziţionarea respectivelor materiale de construcţii nu ar fi avut un alt scop decât acela de a le utiliza în renovarea şi îmbunătăţirea acestui imobil unde îşi desfăşoară activitatea, având în vedere că obiectul său de activitate este comerţul cu amănuntul şi de produse alimentare.

Învederează faptul că a depus şi un raport de expertiză extrajudiciară întocmit de către domnul expert I., pe care instanţa 1-a respins în mod nejustificat, în opinia sa, raport bazat pe toate înscrisurile anexate începând din anul 1993 şi până în prezent şi prin care s-a concluzionat în sensul că valoarea lucrărilor de construcţii şi instalaţii executate s-a estimat la suma de 607.126 de RON (570.946 de RON, plus 36. 180 de RON), de unde rezultă cu certitudine, în opinia apelantei, şi aspectele prezentate de aceasta, care contrazic şi combat cu desăvârşire concluziile instanţei de fond.

Mai mult decât atât, recurenta-pârâtă apreciază că nu pot fi primite susţinerile intimatei-reclamante şi, implicit, nici ale instanţei de apel, potrivit cărora S.C. A. S.R.L. nu a mai solicitat reluarea negocierilor în vederea finalizării vânzării, cât vreme adresele din data de 7.03.2011 şi, respectiv, din data de 05.02.2013, contrazic aceste afirmaţii.

În opinia sa, răspunsul Primăriei Municipiului Timişoara la aceste adrese, răspuns potrivit căruia doar după finalizarea litigiilor această instituţie înţelege să procedeze conform hotărârii judecătoreşti ce se va pronunţa, denotă reaua credinţă de a continua negocierile pentru vânzarea spaţiului comercial.

Nu în ultimul rând, mai susţine recurenta, instanţa a neglijat faptul că atât la data adoptării HCL nr. 329/2006, cât şi la data primului termen de negociere (02.04.2008), avea calitatea de chiriaş potrivit contractului de închiriere nr. x/2000, deci a îndeplinit toate condiţiile pentru a participa le negocierile directe cu privire la vânzarea spaţiului comercial.

Aşa fiind, apreciază că din probele administrate în prezenta cauza se impune în mod evident a se respinge acţiunea de evacuare formulată de către reclamantă, neexistand niciun temei legal sau o justificare în solicitarea acesteia.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 304 alin. (1) pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.

Înalta Curte, examinând cererea de recurs formulată de pârâta S.C. A. S.R.L. din perspectiva excepţiei nulităţii recursului, invocată din oficiu, în temeiul dispoziţiilor art. 137 alin. (1) C. proc. civ. potrivit cărora instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură care fac de prisos cercetarea în fond a pricinii, raportat la art. 3021 alin. (1) lit. c) şi art. 306 alin. (3) din acelaşi act normativ, constată că excepţia este întemeiată, motiv pentru care, va constata nulitatea recursului, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispoziţiilor art. 304 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, în situaţiile prevăzute expres şi limitativ la punctele 1-9.

Conform art. 3021 alin. (1) lit. c) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde, sub sancţiunea nulităţii, motivele de nelegalitate pe care se întemeiată recursul şi dezvoltarea lor, iar potrivit art. 306 alin. (3) C. proc. civ., indicarea greşită a motivelor de recurs nu atrage nulitatea recursului, dacă dezvoltarea acestora face posibilă încadrarea lor într-unul din motivele de casare sau modificare instituite de art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ.

Per a contrario, dacă dezvoltarea motivelor de recurs nu face posibilă încadrarea acestora într-unul dintre cazurile de nelegalitate prevăzute expres şi limitativ de art. 304 C. proc. civ., sancţiunea care intervine este nulitatea recursului.

În speţă, se constată că pârâta S.C. A. S.R.L. Timişoara a invocat formal în susţinerea recursului său dispoziţiile art. 304 alin. (1) pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., fără a arăta în concret în ce constă nelegalitatea deciziei recurate din perspectiva textelor de lege indicate, iar dezvoltarea criticilor arătate în cuprinsul cererii de recurs nu face posibilă încadrarea acestora în niciunul dintre cazurile reglementate de pct. 1-9 ale textului de lege anterior menţionat, astfel cum prevede art. 306 alin. (3) C. proc. civ.

Este de reţinut că întinderea controlului judiciar este condiţionată de cuprinsul criticilor formulate prin cererea de recurs şi de limitele conferite de dispoziţiile legale, iar simpla nemulţumire a părţii cu privire la soluţia pronunţată, la modalitatea în care au fost administrate şi analizate probele, precum şi succinta relatare a situaţiei de fapt nu pot constitui obiectul analizei instanţei de recurs în raport de dispoziţiile art. 304 C. proc. civ.

Instanţa de apel, ca instanţă devolutivă, are plenitudine de apreciere în ceea ce priveşte probele administrate în cauză, este suverană în a aprecia asupra oportunităţii administrării probelor în proces din perspectiva utilităţii, concludenţei şi pertinenţei acestora, iar instanţa de recurs nu poate să procedeze la reinterpretarea probelor dispuse.

Recursul este o cale nedevolutivă de atac, în cadrul căreia nu pot fi analizate critici privind temeinicia hotărârii pronunţate în apel, indiferent de gradul de nemulţumire al recurentei cu privire la modalitatea de analiză a probatoriului.

Sub aspectul nemotivării, respectiv al contradictorialităţii, se observă că recurenta a relatat opinii despre dezlegările date împrejurărilor de fapt analizate de instanţa de apel ceea ce vizează în realitate netemeinicia deciziei atacate.

Totodată, este de amintit că textul legal al art. 304 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. invocat de recurentă se referă la actele juridice în sens de negotium juris, adică manifestări de voinţă producătoare de efecte juridice, şi nicidecum în sens de instrumentam probationis, adică, de înscris, ca mijloc de probă.

Se constată că, în cuprinsul cererii de recurs deduse judecăţii nu se regăsesc critici propriu-zise la adresa deciziei din apel, care face obiectul recursului, ceea ce ar fi presupus indicarea punctuală de către recurentă a motivelor de nelegalitate, prin raportare la soluţia pronunţată în apel şi la argumentele folosite de instanţa de control judiciar în fundamentarea acesteia.

Întreaga construcţie a recursului pârâtei vizează exclusiv greşita interpretare a probelor de către instanţa de apel, motivele de nelegalitate reglementate de art. 304 alin. (1) pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ. fiind invocate doar cu scopul de a repune în discuţie probele şi de a solicita instanţei de recurs să reconsidere concludenţa lor (răspunsul Primăriei Municipiului Timişoara, concluziile raportului de expertiză extrajudiciară, facturi etc.), ceea ce nu este permis în această fază procesuală.

De altfel, în privinţa recursului dedus judecăţii ne aflăm în faţa unei duplicări a susţinerilor din etapa procesuală anterioară, mărturie fiind similitudinea dintre cererile de recurs şi de apel formulate de aceleaşi parte în cauză. În fapt, s-a formulat un al doilea set de apel, faţă de respingerea celui dintâi. Aceleaşi motive care vizează netemeinicia au fost deduse Curţii de Apel Timişoara spre judecată şi sunt acum readuse în discuţie în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, cu ignorarea instituţiei recursului, trecând peste evidenţa procedurală că instanţa de casaţie nu poate fi, în mod legal, învestită cu soluţionarea unor astfel de aspecte, întrucât nu ne aflăm înaintea celei de-a treia instanţe a fondului.

Astfel, simpla reiterare în cererea de recurs a criticilor din cererea de apel, fără a se arăta în concret în ce constă nelegalitatea deciziei recurate, nu întruneşte cerinţa ce se cere a fi îndeplinită.

Recursul fiind un mijloc procedural prin care se realizează un examen al hotărârii atacate, sub aspectul legalităţii acesteia, instanţa de recurs, soluţionând această cale de atac, verifică dacă hotărârea atacată a fost sau nu pronunţată cu respectarea dispoziţiilor legale. Această analiză nu se poate realiza în lipsa indicării şi dezvoltării motivelor de nelegalitate prevăzute de dispoziţiile anterior menţionate, obligaţie care revine sub sancţiunea nulităţii, titularului căii de atac promovate.

În considerarea celor ce preced, constatând că recurenta - pârâtă S.C. A. S.R.L. Timişoara împotriva deciziei civile nr. 281/A din 27 aprilie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia a II-a civilă nu s-a conformat obligaţiei prevăzută de dispoziţiile art. 3021 alin. (1) lit. c) C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, având în vedere şi inexistenţa motivelor de ordine publică, care să inducă aplicarea art. 306 alin. (2) C. proc. civ., va constata nulitatea recursului declarat împotriva deciziei civile nr. 281/A din 27 aprilie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia a II-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Constată nulitatea recursului declarat de pârâta S.C. A. S.R.L. Timişoara împotriva deciziei civile nr. 281/A din 27 aprilie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia a II-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 19 martie 2019.