Resolution of real estate sale vs. protection of good-faith sub-acquirer; failure to adjudicate subsidiary damages claim

Şedinţa publică din data de 19 martie 2019

Asupra recursurilor de faţă;

Din examinarea actelor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Argeş la 7 septembrie 2015, sub nr. x/2015, reclamanta S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. P. B. S.P.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi E., să se dispună:

1. rezoluţiunea contactului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013, de B.N.P. F. şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, mai puţin cu privire la obligaţia reclamantei de a restitui avansul achitat de pârâtul C.;

2. anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/06.02.2014, de B.N.P. G., prin care pârâtul C. a înstrăinat imobilul apartament către pârâtul D.;

3. restabilirea situaţiei anterioare, prin radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtului D. şi intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului şi predarea imobilului către reclamantă sau evacuarea pârâtului D.;

4. constatarea nulităţii absolute a declaraţiei autentificate sub nr. x/16.08.2013, de B.N.P. F. sau anularea acestei declaraţii, precum şi a oricăror acte de înstrăinare sau grevare subsecvente contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013;

5. în subsidiar, obligarea pârâtului C. la plata sumei de 41.300 euro sau echivalentul în RON, cu titlu de diferenţă preţ, la care se adaugă dobânda legală calculată de la data scadenţei plăţii;

6. obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1254, art. 1469, art. 1549 C. civ. şi art. 269 şi 270 C. proc. civ.

Prin cererea depusă la 27 aprilie 2016, reclamanta S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. P. B. S.P.R.L. şi-a completat acţiunea cu un capăt de cerere subsidiar, prin care a solicitat obligarea pârâtului E. la plata sumei de 41.300 euro, plus dobânda legală, în măsura în care va fi respins capătul de cerere prin care s-a solicitat obligarea pârâtului C. la plata sumei de 41.300 euro.

Soluţia primei instanţe

Prin sentinţa civilă nr. 457/2016 din 17 noiembrie 2016, Tribunalul Argeş, secţia Civilă a respins, ca neîntemeiată, acţiunea completată şi a obligat reclamanta la plata către pârâtul E. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 500 RON şi către pârâtul C. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 500 RON.

Soluţia instanţei de apel

Împotriva sentinţei civile nr. 457/2016 din 17 noiembrie 2016, pronunţată de Tribunalul Argeş, secţia Civilă, a declarat apel reclamanta S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. P. B. S.P.R.L., prin care a solicitat admiterea apelului şi schimbarea în tot a sentinţei apelate, în sensul admiterii acţiunii, iar, în subsidiar, admiterea apelului, anularea sentinţei apelate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanţă.

Prin decizia civilă nr. 2599/2017 din 27 septembrie 2017, Curtea de Apel Piteşti, secţia I civilă a admis apelul declarat de apelata-reclamantă S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. P. B. S.P.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 457/2016 din 17 noiembrie 2016, pronunţată de Tribunalul Argeş, secţia Civilă; a schimbat sentinţa apelată în sensul că a admis în parte acţiunea modificată; a constatat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013 de B.N.P. F.; a constatat nulitatea absolută a declaraţiei autentificate sub nr. x/16.08.2013, de B.N.P. F.; a respins, ca neîntemeiate, celelalte capete de cerere; a obligat intimaţii-pârâţi C. şi E. la plata către apelantă-reclamantă a cheltuielilor de judecată în sumă de 1.500 RON, rezultate în urma compensării parţiale.

CERERILE DE RECURS

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de apel au declarat recurs recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. P. B. S.P.R.L. şi recurentul-pârât C..

Recursul recurentei-reclamante S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. P. B. S.P.R.L.

Prin cererea de recurs recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la instanţa de apel, invocând motivele de casare prevăzute la art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs recurenta-reclamantă a arătat următoarele:

În ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă susţine că este superficială motivarea în fapt a soluţiei de respingere a capetelor de cerere prin care s-a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/06.02.2014, de B.N.P. G. şi restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară, iar motivarea în drept a acestei soluţii este inexistentă.

Instanţa de apel a avut în vedere principiul ocrotirii subdobânditorului de bună-credinţă, însă nu a arătat motivul pentru care a exclus din analiză interesul legitim al adevăratului proprietar. Instanţa de apel trebuia să analizeze conflictul între interesele legitime ale celor două părţi şi, motivat, să dea prioritate unuia dintre ele.

A nu examina şi situaţia adevăratului proprietar înseamnă a face o cercetare incompletă şi a intra în conflict cu preceptele morale care stau la baza principiului bunei-credinţe.

Instanţa de apel a motivat, în mod lapidar, aprecierea că subdobânditorul este bună-credinţă, reţinând că nu există probe din care să rezulte că dobânditorii ulteriori ar fi cunoscut viciile declaraţiei nr. 522/16.08.2013.

Recurenta-reclamantă consideră că este falsă premisa la care s-a raportat instanţa de apel, respectiv aceea prin care s-a reţinut că subdobânditorul nu ar fi avut cunoştinţă de cuprinsul declaraţiei mai sus indicate.

În acest sens, a arătat că la pct. 2.2 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/06.02.2014, de B.N.P. G., s-a consemnat că preţul a fost achitat integral, conform declaraţiei autentificate sub nr. x/16.08.2013.

În lipsa acestei declaraţii nu se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare anterior menţionat, decât dacă subdobânditorul şi-ar fi asumat expres riscul ca imobilul să nu fi fost achitat integral de către vânzătorul C..

Recurenta-reclamată susţine că un cumpărător diligent şi-ar fi putut da seama că declaraţia nr. 522/16.08.2013 este afectată de mai multe vicii.

După evocarea dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., s-a arătat că instanţa de apel nu a explicat de o manieră convingătoare raţionamentul juridic pe care l-a adoptat, motiv pentru care hotărârea nu creează transparenţa asupra silogismului judiciar, care trebuie să explice şi să justifice dispozitivul şi graţie căruia să poată fi realizat controlul judiciar.

Cu privire la motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a învederat că instanţa de apel a aplicat greşit principiul ocrotirii subdobânditorului de bună-credinţă, întrucât s-a raportat numai la interesul terţului subdobânditor.

Instanţa de apel ar fi trebuit să analizeze cauza obligaţiei terţului subdobânditor, ca element esenţial al actului juridic, pentru a se constata dacă achiziţionarea imobilului aparţinând altuia a reprezentat o necesitate pentru terţul subdobânditor sau scopul imediat al vânzării a fost acela de a-şi mări numărul proprietăţilor imobiliare. S-a mai făcut referire la faptul că preţul cu care a fost revândut apartamentul către subdobânditorul D. este de 40.000 euro, mai mic decât cel pe care l-a achitat cumpărătorul iniţial, C..

Recurenta-reclamantă a învederat că instanţa de apel a reţinut că, din moment ce nu s-a anulat actul iniţial, nu se poate cere nici anularea actului subsecvent, în cauză intervenind rezoluţiunea actului juridic, iar nu anularea acestuia.

După evocarea asemănărilor între nulitate şi rezoluţiune, recurenta-reclamantă a subliniat că instanţa de apel trebuia să aplice principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis şi să constate că, prin desfiinţarea titlului autorului, se desfiinţează şi titlul prin care terţii au dobândit bunurile în cauză, aceştia din urmă fiind obligaţi să le restituie.

În partea finală a cererii de recurs, s-a arătat că instanţa de apel a aplicat greşit legea prin respingerea capetelor subsidiare de cerere, cu motivarea că a admis două capete principale de cerere.

În legătura cu acest aspect, s-a învederat că primele trei capete de cerere formează, în realitate, un singur petit, finalitatea acestuia constând în reîntoarcerea imobilului în patrimoniul recurentei-reclamante.

Or, respingerea cererii de anulare a actului juridic subsecvent echivalează cu pierderea dreptului de proprietate asupra imobilului, iar respingerea capetelor de cerere subsidiare echivalează cu pierderea dreptului la despăgubire.

Astfel, din moment ce părţile nu au putut fi repuse în situaţia anterioră încheierii contractului principal, trebuiau admise capetele de cerere subsidiare.

În drept, a invocat art. 483 si următoarele C. proc. civ. şi art. 1254, 1475, 1477, 1478, 1549 C. civ.

La 2 martie 2018, recurentul-pârât C. a depus întâmpinare, cu respectarea termenului de 30 de zile, prin care a solicitat respingerea recursului formulat de recurenta-reclamantă A. S.R.L., ca nefondat.

A susţinut, prin întâmpinare, că motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. sunt nefondate.

Consideră că instanţa de apel a motivat respingerea cererii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2014 la BNP G., reţinând că nu s-a făcut dovada că ar fi acţionat cu rea-credinţă şi aplicând principiul ocrotirii dobânditorului de buna-credinţă.

În ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care se invocă greşita aplicare a principiului bunei-credinţe, se arată că intimatul-pârât D. are calitatea de cumpărător de buna credinţa, pentru că la momentul vânzării nu s-a formulat nicio opoziţie din partea vreunei persoane.

Subliniază faptul că, la momentul înstrăinării apartamentului, era singurul proprietar, probat cu contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/2013 si cu extrasul de carte funciara.

La data de 16.08.2013 a achitat diferenţa de 41.300 euro conform chitanţei eliberată de reclamanta A. S.R.L..

Intimatul a menţionat că este nefondat şi motivul de recurs prin care se critică faptul că instanţa de apel a aplicat greşit legea ca urmare a respingerii capătului de cerere subsidiar. Arată că singurul capăt de cerere subsidiar este cel referitor la obligarea sa de a plăti suma de 41.300 Euro, pe care a achitat-o, conform chitanţei eliberată de reclamanta A. S.R.L..

La 5 martie 2018, intimatul-pârât D. a depus întâmpinare, cu respectarea termenului de 30 de zile, prin care a solicitat anularea recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele de casare prevăzute la art. 488 alin. (1) C. proc. civ., iar, în subsidiar, respingerea recursului ca nefondat.

Cu titlu prealabil, intimatul-pârât D. a învederat că recurenta A. S.R.L, prin apelul declarat împotriva sentinţei civile nr. 3945/109/2015, nu a criticat soluţia de respingere a capătului de cerere privind anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/06.02.2014 de B.N.P. G., prin care pârâtul C. a înstrăinat imobilul, apartament către pârâtul D.. Consideră că este inadmisibil motivul de recurs, prin care se critică decizia instanţei de apel, în privinţa dispoziţiei de menţinere contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2014 la BNP G.. Sentinţa instanţei de fond pe acest aspect a intrat in puterea lucrului judecat.

În ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., intimatul-pârât D. s-a apărat, arătând că instanţa de apel a motivat respingerea cererii de anulare a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/2014 la BNP G.. A precizat că instanţa de apel a motivat decizia prin aplicarea principiului ocrotirii subdobânditorului de buna-credinţă.

Afirmaţia recurentei potrivit căreia în contractul de vânzare-cumpărare se face menţiune despre declaraţia autentificata sub nr. x/2013 nu are nicio relevanta, în opinia intimatului, întrucât instanţa a reţinut corect că nu s-a probat faptul că a cunoscut viciile acestei declaraţii.

În ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., intimatul-pârât D. a precizat că recurenta nu a arătat care sunt motivele de nulitate care ar atrage desfiinţarea actului subsecvent.

Solicită a se observa că la data la care vânzătorul (cumpărătorul C. din contractul de vânzare-cumpărare iniţial) a înstrăinat apartamentul, acesta era singurul proprietar, împrejurare care s-a probat cu contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/2013 si cu extrasul de carte funciara.

Recurenta nu a dovedit complicitatea la fraudă a intimatului, în calitate de terţ subdobânditor, nu a probat reaua-credinţă a subdobânditorului, care nu a cunoscut amănunte cu privire la modalitatea în care vânzătorul a dobândit la rândul său imobilul, atâta timp cât toate actele oficiale erau în regulă.

Menţinerea actului subsecvent se justifică prin aplicarea principiului ocrotirii bunei credinţe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros şi a principiului asigurării stabilităţii circuitului civil.

Totodată, consideră că nu se poate dispune nulitatea actului subsecvent, câtă vreme nu s-a anulat actul iniţial.

Pentru cele mai sus redate, solicită respingerea recursul formulat de recurenta-reclamantă.

Recursul recurentului-pârât C.

Pârâtul C. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 2599/2017 din 27 septembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Piteşti, prin care a solicitat admiterea recursului şi modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului declarat de reclamantă.

Prin cererea de recurs a fost invocat motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În motivarea recursului, a arătat, în esenţă, că hotărârea recurată a fost pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1270, art. 1475 şi art. 1719 C. civ., întrucât instanţa de apel a reţinut că recurentul-pârât nu a achitat diferenţa de preţ către vânzătoare şi a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013, de B.N.P. F..

Soluţia instanţei de apel a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1270 şi art. 1267 C. civ., întrucât au fost nesocotite clauzele contractului anterior menţionat, care instituiau dreptul cumpărătorului la plata preţului în numerar.

Recurentul-pârât a subliniat că şi-a îndeplinit obligaţia de a achita diferenţa de preţ în cuantum 41.300 euro, la 16 august 2013, conform chitanţei eliberate de vânzătoare.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013, de B.N.P. F., s-a convenit că dovada achitării restului de preţ se face cu ordinul de plată emis de cumpărător sau cu chitanţa de plată în numerar emisă de vânzătoare.

După evocarea dispoziţiilor art. 1469 alin. (1), art. 1499 şi art. 1500 alin. (1) C. civ., s-a arătat că plata făcută de cumpărător este valabilă, întrucât a fost făcută către A. S.R.L., iar nu către intimatul-pârât E..

În acest sens, recurentul a subliniat că a fost depusă la dosar copia legalizată a chitanţei eliberate de A. S.R.L., plata fiind făcută în numerar la sediul acestei societăţi.

Contrar celor reţinute prin decizia atacată, susţine că plata făcută este una valabilă, cu îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 1475 C. civ. deoarece:

- plata a fost făcuta creditoarei A. S.R.L., iar nu pârâtului E., cum eronat s-a reţinut;

- chitanţa este emisă de reclamantă şi poartă ştampila acesteia şi semnătura celui care a eliberat-o;

- plata a fost făcuta in numerar la sediul creditoarei, care a emis chitanţa liberatorie conform clauzelor contractului care permit acest lucru.

Plata diferenţei de preţ este considerată realizată cu bună-credinţa celui care apărea public ca reprezentantul societăţii, calitate susţinută de împuternicirea nr. 14/15.04.2010, mecanismul reprezentării legale a unei societăţi în procedura insolvenţei depăşind diligentele minime ce pot fi pretinse debitorului la momentul efectuării plăţii către societatea creditoare.

Solicită a se observa că factura fiscală nr. x/3.05.2013, prin care s-a încasat avansul si care nu s-a contestat, a fost semnată în numele societăţii tot de numitul E., în perioada în care societatea era în reorganizare, iar calitatea de administrator judiciar era deţinută de martora H..

Instanţa de apel a aplicat greşit normele de drept material, întrucât a dovedit îndeplinirea obligaţiei de plată a diferenţei de preţ, convenită în contractul de vânzare cumpărare, dovada plaţii fiind realizata în condiţiile art. 1499 C. civ., "cu orice mijloc de probă".

Recurentul-pârât susţine că şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului vânzării, prevăzută de art. 1719 lit. b) C. civ., situaţie în care rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013, de B.N.P. F., s-a dispus, de către instanţa de apel, cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1724 C. civ.

S-a mai învederat că valabilitatea plăţii făcute de cumpărător nu depinde de valabilitatea declaraţiei notariale date de E., întrucât dreptul de proprietate asupra imobilului a fost transmis ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare anterior menţionat, iar dovada achitării diferenţei de preţ a fost făcută cu chitanţa eliberată de A. S.R.L.

Recurentul-pârât a susţinut că nu a fost dovedită existenţa vreunui motiv de nulitate absolută care să lipsească de efecte juridice declaraţia notarială, în condiţiile în care, notarul public a consemnat, pe baza declaraţiilor date în faţa sa, că vânzătoarea, prin reprezentant legal, a primit suma ce reprezintă întregul preţ al vânzării.

Relevă că instanţa de apel a reţinut nulitatea declaraţiei notariale pentru că nu există dovezi privind achitarea diferenţei de preţ, însă nu a invocat, în mod concret, vreun caz de nulitate absolută sau relativă potrivit art. 1250-1251 C. civ.

Împrejurarea că aspectele menţionate în declaraţia notarială nu corespund realităţii, deoarece nu a fost virată în cont diferenţa de preţ, nu poate constitui o cauză de nulitate a actului juridic unilateral, fiind invocate în acest sens dispoziţiile art. 1246-1251 C. civ.

Mai mult decât atât, dispoziţiile art. 270 alin. (2) C. proc. civ. stabilesc că declaraţiile părţilor cuprinse în înscrisul autentic fac dovada, până la proba contrară.

În drept, a invocat art. 483, 485, 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta-reclamantă şi intimaţii-pârâţi nu au depus întâmpinare faţă de recursul declarat de recurentul-pârât.

Analizând recursurile prin prisma motivelor invocate şi a apărărilor formulate Înalta Curte reţine următoarele:

Recursul recurentului-pârât C. este nefondat pentru considerentele care vor fi arătate în continuare:

Recurentul a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., text de lege potrivit căruia casarea unei hotărâri se poate cere atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material. A susţinut că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1270, 1475, 1719 C. civ., reţinând că recurentul-pârât nu a achitat diferenţa de preţ.

Cu titlu preliminar, pentru facilitarea înţelegerii prezentei hotărâri, se impune a preciza că între reclamanta A. S.R.L, în calitate de vânzătoare şi pârâtul C., în calitate de cumpărător a fost încheiat contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013 la B.N.P. F., având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra unui apartament situat în oraşul Piteşti, Calea x, jud. Argeş.

În convenţie, părţile au prevăzut că preţul este în sumă de 59.000 euro (inclusiv T.V.A.), iar plata efectivă să se efectueze în următoarea modalitate: 17.700 euro la data autentificării contractului; 41.300 euro în termen de 12 luni, prin virament bancar în contul vânzătoarei sau în numerar cu emiterea unei chitanţe liberatorii.

Vânzătoarea A. S.R.L (în insolvenţă), a fost reprezentată la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, de către administrator judiciar I. I.P.U.R.L., prin asociat H.. În convenţie a fost prevăzut un pact comisoriu de gradul IV, prin care s-a stabilit că, în cazul în care diferenţa de sumă nu va fi achitată de către cumpărător, contractul va fi rezolvit de plin drept, fără punere în întârziere, fără nici o altă formalitate prealabilă sau intervenţia vreunei autorităţi.

Ulterior, prin declaraţia autentificată sub nr. x/16.08.2013 la B.N.P. F., s-a consemnat că s-a primit prin virament bancar întregul preţ al vânzării, menţionat în convenţia de vânzare-cumpărare. În acest act este menţionat, în calitate de reprezentant al A. S.R.L, intimatul-pârât E..

De asemenea, în dovedirea plăţii diferenţei de preţ, pârâtul C. a prezentat chitanţa seria x/16.08.2013, semnată de E., în calitate de reprezentant al A. S.R.L.

Instanţa de apel a constatat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013 de B.N.P. F., încheiat între vânzătoarea A. S.R.L, reprezentată de administrator judiciar I. I.P.U.R.L., prin asociat H. şi cumpărătorul C., reţinând, în esenţă, că pârâtul C. nu a efectuat plata diferenţei de preţ către vânzătoare, ci către un terţ care nu era reprezentantul vânzătoarei, nici chiar aparent.

În ceea ce priveşte critica referitoare la încălcarea şi aplicarea greşită a prevederilor art. 1270 şi art. 1267 C. civ., recurentul invocă faptul că menţiunile din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013 de B.N.P. F. îi dădeau dreptul şi posibilitatea de a achita diferenţa de preţ în numerar.

Critica este neîntemeiată.

Instanţa de apel nu a nesocotit înţelegerea stabilită de părţi prin contractul încheiat, de a se efectua plata preţului chiar şi în numerar. Ceea ce a reţinut instanţa de apel este că, deşi recurentul-pârât susţine că a efectuat plata în numerar, la casieria societăţii vânzătoare, a acceptat înscrierea în declaraţia autentificată a faptului că plata a fost făcută prin virament bancar în contul A. S.R.L. În acest cadru, se impune precizarea că această menţiune din cuprinsul declaraţiei autentice, s-a dovedit a fi nereală, iar, în această situaţie, în temeiul art. 270 alin. (2) C. proc. civ., acest înscris şi-a pierdut puterea doveditoare, care a subzistat până la proba contrară.

De asemenea, instanţa de apel a mai reţinut că plata efectuată de recurentul-pârât nu este valabilă şi pentru că persoana care a primit plata, nu avea calitatea de reprezentant al vânzătoarei.

A mai criticat recurentul-pârât că instanţa de apel a aplicat greşit normele de drept material deoarece a dovedit că şi-a îndeplinit obligaţia de a plăti diferenţa de preţ, iar instanţa de apel nu a ţinut seama de prevederile art. 1499 C. civ., conform cărora "dacă prin lege nu se prevede altfel, dovada plăţii se face cu orice mijloc de probă, respectiv cu chitanţa liberatorie,,.

Totodată, a susţinut că plata este una valabilă, îndeplinind toate condiţiile prevăzute de art. 1475 C. civ.

Nici această critică nu poate fi primită, câtă vreme instanţa de apel nu înlăturat dreptul recurentului-pârât de a face dovada plăţii cu chitanţa liberatorie conform art. 1500 C. civ.

Instanţa de apel a admis acest mijloc de probă prezentat de recurentul-pârât în sprijinul apărării că a efectuat plata. S-a constatat, însă, că plata nu este valabilă pentru că nu corespunde exigenţelor prevăzute de art. 1475 C. civ., în sensul că nu a fost făcută reprezentantului legal sau convenţional al vânzătoarei, aflată la acea dată în procedura insolvenţei.

Sub acest aspect, recurentul-pârât nu prezintă, în mod valabil, vreun motiv de nelegalitate împotriva deciziei recurate. Susţinerea că a plătit celui care apărea public ca reprezentant al societăţii vânzătoare, calitate dovedită prin împuternicirea nr. 14/15.04.2010, este neîntemeiată. Recurentul nu a dovedit că această calitate rezultă din menţiunile înregistrate la registrul comerţului, respectiva împuternicire justificând doar calitatea de reprezentant convenţional, limitată la operaţiunile pe care le consemnează şi care nu au legătură cu operaţiunea de vânzare-cumpărare analizată în cauza dedusă spre soluţionare.

Recurentul nu se poate apăra invocând necunoaşterea mecanismului reprezentării legale a unei societăţi aflate în insolvenţă, în considerarea faptului că, atât legea specială a insolvenţei, cât şi legea societăţilor, reglementează un sistem de publicitate, care este accesibil oricărei persoane interesate. În plus, chiar în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, în care are calitatea de cumpărător, s-a consemnat că societatea vânzătoare este reprezentată de administratorul judiciar.

În temeiul art. 1475 C. civ., plata se poate face valabil şi către reprezentantul legal sau convenţional al vânzătorului ori persoanei desemnate de instanţă, precum şi unui terţ desemnat de vânzător. În caz de plată către un terţ nedesemnat, cumpărătorul nu este liberat de obligaţia de plată a preţului.

Reţinând că plata nu a fost valabil făcută către reprezentantul legal sau convenţional al creditoarei sau către un terţ desemnat de vânzătoare, este lipsită de temei si susţinerea că s-au aplicat greşit prevederile art. 1724 C. civ., referitoare la incidenţa sancţiunii rezoluţiunii vânzării pentru neplata preţului.

În ceea ce priveşte nulitatea declaraţiei notariale date de intimatul pârât, deşi recurentul arată că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, nu sunt indicate dispoziţiile legale nesocotite.

S-a susţinut că nu s-a reţinut, în mod concret, niciun caz de nulitate absolută sau relativă conform art. 1250-1251 C. civ., iar împrejurarea că aspectele menţionate în declaraţia autentică nu corespund realităţii, în opinia recurentului, nu ar putea constitui o cauză de nulitate, cu referire la dispoziţiile generale privind nulitatea contractului, aplicabile şi actelor juridice unilaterale.

Critica prezentată este neîntemeiată.

Instanţa de apel a reţinut în considerente dispoziţiile legale încălcate la momentul întocmirii declaraţiei notariale, iar recurentul-pârât nu a adus nicio critică argumentelor legale expuse de instanţa de apel, referitoare la încălcarea de către notarul public a dispoziţiilor art. 89 alin. (1) şi alin. (2), lit. a) şi art. 90 din Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36 din 12 mai 1995, sub aspectul identificării părţii cu prilejul încheierii declaraţiei autentificate sub nr. x/16 august 2013.

În plus, s-a dovedit că nu s-a efectuat plata prin virament bancar, contrar celor consemnate în cuprinsul său.

Având în vedere considerentele mai sus expuse, motivul de nelegalitate invocat de către recurent este nefondat, aşa încât, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de recurentul-pârât C. va fi respins.

Recursul recurentei-reclamante A. S.R.L este întemeiat în limitele şi pentru considerentele ce succed:

Primul motiv de recurs este subsumat cazului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în temeiul căruia casarea deciziei recurate se dispune în situaţia în care aceasta nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Recurenta-reclamantă a susţinut că motivarea, în fapt, a soluţiei de respingere a capetelor de cerere 1.1 şi 1.2 este superficială, iar, în drept, nu există nicio motivare.

Sub acest aspect, se impune precizarea că reclamanta A. S.R.L a solicitat, prin primele două capete de cerere, rezoluţiunea contactului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013 de B.N.P. F. şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, mai puţin obligarea reclamantei de a restitui avansul achitat de pârâtul C. şi, respectiv, anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/06.02.2014, de B.N.P. G., cu consecinţa restabilirii situaţiei anterioare, prin radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtului D., intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului, predarea imobilului către reclamantă sau evacuarea pârâtului D..

Prin decizia recurată s-a schimbat, în parte, sentinţa primei instanţe, în sensul că s-a admis, în parte, primul capăt de cerere şi, pe cale de consecinţă, s-a constatat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013 de B.N.P F., dar s-a respins solicitarea de repunere a părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.

De asemenea, s-a respins cererea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare subsecvent, autentificat sub nr. x/06.02.2014 de B.N.P G., încheiat între pârâţii C., în calitate de vânzător şi D., în calitate de cumpărător şi cererea accesorie, de repunere a părţilor în situaţia anterioară, prin radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtului D., intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate pentru recurenta-reclamantă, predarea bunului imobil sau evacuarea pârâtului D. din imobil.

Recurenta-reclamantă critică, în esenţă, decizia instanţei de apel pentru că nu cuprinde considerente de fapt şi de drept care să justifice prevalenţa acordată interesului subdobânditorului de bună-credinţă în raport cu interesul vânzătorului iniţial. Relevă faptul că buna-credinţă a subdobânditorului nu este lipsită de orice îndoială, faţă de împrejurarea că declaraţia autentificată sub nr. x/16.08.2013 a stat la baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/06.02.2014.

Analizând considerentele deciziei atacate, prin prisma criticilor prezentate în cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., ipoteza nemotivării, Înalta Curte apreciază că instanţa de apel a motivat, atât în fapt, cât şi în drept, soluţia de respingere a cererii de repunere în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare iniţial, cât şi pe aceea de respingere a cererii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare subsecvent, autentificat sub nr. x/06.02.2014 de B.N.P G., încheiat între pârâţii C., în calitate de vânzător şi D., în calitate de cumpărăto.

Instanţa de prim control judiciar a reţinut, în fundamentarea soluţiei de respingere a acestor cereri, principiul ocrotirii subdobânditorului de bună-credinţă. În absenţa anulării contractului de vânzare-cumpărare subsecvent, s-a reţinut că nu este posibilă nici repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare iniţial, desfiinţat pentru cauze ulterioare încheierii sale.

Instanţa de apel nu a acordat prevalenţă interesului subdobânditorului cu titlu oneros în detrimentului interesului vânzătorului iniţial, pentru că nu s-a impus o comparaţie între interesele celor două părţi, fiind de la sine înţeles că ambele părţi justifică interes pentru a readuce, respectiv a păstra bunul în patrimoniul propriu.

Este de netăgăduit faptul că, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x/21.05.2013, de B.N.P. F., recurenta-reclamantă, A. S.R.L a fost reprezentată legal de administratorul judiciar, iar, în cauză, nu s-a invocat vânzarea de către un proprietar aparent, pentru a aprecia întemeiată susţinerea că instanţa de apel nu a examinat şi situaţia adevăratului proprietar.

Sancţiunea dispusă, constând în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru neplata preţului, este rezultatul unui examen efectiv al situaţiei factuale şi juridice în care se află vânzătorul iniţial, expus în considerentele deciziei recurate.

Nu este întemeiată nici critica referitoare la motivarea insuficientă, numai prin statuarea că subdobânditorul este de bună-credinţă.

Simpla menţiune inserată în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare subsecvent privind declaraţia nr. 522/16.08.2013, nu este aptă, prin conţinutul său concret, să răstoarne prezumţia de bună-credinţă a terţului dobânditor cu titlu oneros a unui bun imobil înscris în cartea funciară, instituită prin art. 901 C. civ.. Sub acest aspect, trebuie subliniat că recurenta-reclamantă nu susţine că a prezentat dovezi din care să rezulte că şi cumpărătorul ulterior ar fi cunoscut viciile declaraţiei nr. 522/16.08.2013, la momentul înscrierii dreptului în cartea funciară, pe care instanţele de fond să nu le fi analizat şi înlăturat motivat. Ceea ce susţine, fără temei, recurenta-reclamantă este lipsa de diligenţă a cumpărătorului subsecvent, care ar fi putut să-şi dea seama că menţiunile din cuprinsul declaraţiei notariale, referitoare la plata preţului de către antecesorul său, nu corespund adevărului.

În acest cadru, se cuvine a preciza că buna-credinţă reprezintă convingerea dobânditorului dreptului tabular, întemeiată pe prezumţia exactităţii înscrierii dreptului real imobiliar în cartea funciară, că antecesorul său avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite dreptul de proprietate asupra imobilului. Aceasta, deoarece în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, buna-credinţă se apreciază în raport cu condiţiile impuse prin art. 901 alin. (2) C. civ., iar recurenta-reclamantă nu a invocat greşita aplicare sau încălcare a acestor prevederi legale pentru a combate această prezumţie.

Prin raportare la motivele de recurs prezentate de recurenta-reclamantă se impune constatarea că decizia instanţei de apel nu este criticată din perspectiva efectelor rezoluţiunii vânzării, reglementate de noul C. civ., criticile fiind circumscrise menţiunilor din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, fără a se referi la cuprinsul cărţii funciare, astfel cum exista la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul terţului subdobânditor.

Pentru considerentele mai sus expuse, motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. este neîntemeiat.

Motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

O primă critică prezentată în cadrul acestui motiv de recurs se referă la aplicarea greşită a principiului bunei-credinţe, cu justificarea că instanţa de apel a analizat doar interesul terţului dobânditor şi nu a analizat şi buna-credinţă a recurentei-reclamante, în calitatea sa de vânzător în contractul iniţial.

A mai invocat că s-ar fi impus "o analiză a cauzei obligaţiei terţului dobânditor, ca element esenţial al actului juridic, spre a se constata dacă achiziţionarea imobilului altuia a reprezentat o necesitate, pentru el şi familia sa, ori scopul mediat al cumpărării, ca factor exclusiv obiectiv, a fost determinat doar de dorinţa de a-şi mări numărul proprietăţilor imobiliare, ipoteză în care, aparenţa, ca o concesie făcută bunei-credinţe, nu trebuie să ducă la uzurparea dreptului de proprietate al unui proprietar ireproşabil".

Instanţa supremă constată că prima critică nu conţine niciun argument care să permită încadrarea în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Modalitatea în care instanţele de fond au interpretat elementele de fapt şi probele administrate nu poate fi reevaluată în calea de atac nedevolutivă a recursului, analiza în această etapă a procesului fiind una care poartă doar asupra legalităţii deciziei pronunţate în apel.

Prin a doua critică recurenta-reclamantă a susţinut că instanţa de apel a greşit pentru că nu a aplicat principiului anulării actului subsecvent, ca urmare a anulării actului iniţial, principiu aplicabil şi în cazul rezoluţiunii contractului.

Critica este neîntemeiată.

Este de netăgăduit că, de regulă, prin efectul rezoluţiunii părţile sunt repuse în situaţia anterioară, prin restituirea a ceea ce s-a executat în baza contractului desfiinţat, iar, dacă este cazul, se va aplica şi regula resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

Chiar dacă instanţa de prim control judiciar a reţinut că nu a anulat actul iniţial, ci a constatat rezoluţiunea, totuşi, motivul pentru care nu a dispus anularea actului subsecvent rezidă în aplicarea principiului ocrotirii subdobânditorului cu titlu oneros, de bună-credinţă, care reprezintă o excepţie de la aplicarea regulii resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. În acest caz de excepţie, rămâne în fiinţă contractul încheiat ulterior de una dintre părţile actului juridic primar cu un terţ şi în legătură cu dreptul dobândit prin actul iniţial, desfiinţat ulterior.

Recurenta-reclamantă admite existenţa acestei excepţii de la principiul mai sus redat, dar susţine, fără a prezenta vreo critică de nelegalitate, faptul că "buna-credinţă a terţului dobânditor nu este în afară de orice îndoială".

Prin ultima critică se invocă greşita respingere a capetelor subsidiare de cerere, prin care a solicitat obligarea pârâtului C. la despăgubiri civile, reprezentând diferenţa de preţ de 41.300 euro sau echivalentul în RON, cu titlul de diferenţa preţ, la care se adaugă dobânda legală calculată de la data scadenţei plaţii sau, în cazul în care se va respinge această cerere, să fie obligat pârâtul E. la plata sumei de 41.300 Euro (echivalentul sumei de 183.830,43 RON), plus dobânda legală, calculată de la data încasării sumei de la pârâtul C..

S-a argumentat că respingerea solicitării de anulare a actului subsecvent are drept consecinţă pierderea imobilului, iar, prin respingerea petitelor subsidiare, pierde si orice posibilitate de despăgubire.

Se impune precizarea că modul în care a fost formulat capătul de cerere accesoriu, privind restabilirea situaţiei anterioare anulării actului subsecvent, prin radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtului D., intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului, conturează caracterele unei cereri în rectificarea înscrierii unui drept real imobiliar, accesorie cererii principale de desfiinţare a actului juridic ce a stat la baza înscrierii inexacte. O atare cerere nu poate fi admisă împotriva terţilor dobânditori dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:

a) terţul a dobândit dreptul real imobiliar printr-un act juridic cu titlu oneros, cum este situaţia intimatului pârât D.

b) terţul dobânditor şi-a înscris dreptul cu bună-credinţă, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, neavând cunoştinţă de faptul că, după înscriere, dreptul antecesorului său nu mai corespunde cu situaţia juridică reală. În cauză, neconcordanţa între înscrierea dreptului antecesorului terţului şi situaţia juridică reală la data dobândirii dreptului de către terţ este cauzată de motive apărute ulterior înscrierii acestui drept, mai exact intervenirea rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare prin care s-a transmis dreptul de proprietate în folosul antecesorului tabular al terţului dobânditor. Terţul dobânditor şi-a înscris dreptul cu bună-credinţă, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare la data înscrierii.

Instanţa de apel nu a mai analizat capetele de cerere subsidiare, aşa cum consemnează în partea finală a considerentelor deciziei recurate, motivat de faptul că două dintre cererile principale au fost admise. Argumentul prezentat este greşit, deoarece instanţa de apel nu a observat că rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, fără posibilitatea repunerii în situaţia anterioară, deschide recurentei-reclamante calea de a obţine despăgubiri de la persoana care se va constata că se face vinovată pentru prejudiciul produs.

Acest motiv de recurs, care poate fi încadrat în cazul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. raportat la art. 22 alin. (6) şi art. 397 alin1 teza I C. proc. civ., este întemeiat.

Prin raportare la hotărârea adoptată în rezolvarea cererilor principale şi a cererilor accesorii acestora, se impunea luarea în analiza şi soluţionarea efectivă a cererii subsidiare având ca obiect acordarea de despăgubiri. Chiar dacă s-ar putea considera că dispoziţia generică cuprinsă în dispozitiv, privind respingerea celorlalte capete de cerere care nu au fost admise, ar include şi soluţionarea cererii în despăgubiri, totuşi menţiunea din considerente, potrivit căreia aceste capete de cerere subsidiare nu vor mai fi analizate, impune concluzia că instanţa, în mod nelegal, nu s-a pronunţat asupra lor.

Pentru aceste motive, în temeiul art. 496 şi art. 497 C. proc. civ., va admite recursul recurentei-reclamante, cu consecinţa casării, în parte, a deciziei atacate şi trimiterii cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel. Dat fiind că judecata va privi doar cererea subsidiară, se impune precizarea că se menţine soluţia în privinţa modului de soluţionare a cererilor principale şi a cererilor accesorii acestora.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. P. B. S.P.R.L., împotriva deciziei civile nr. 2599/2017 din 27 septembrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, secţia I civilă.

Casează în parte decizia atacată şi trimite cauza aceleiaşi curţi de apel spre o nouă judecată a cererilor subsidiare privind plata despăgubirilor.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei atacate.

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul-pârât C. împotriva aceleiaşi decizii.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 19 martie 2019.