Seller's contractual default on obligation of result bars counterclaim for buyer's unpaid installments and penalties

Şedinţa publică din data de 6 decembrie 2019

Asupra recursului de faţă;

Din actele dosarului reţine următoarele:

I. Prin acţiunea înregistrată la data de 21 august 2015 pe rolul Judecătoriei Craiova sub nr. x/2015, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L. şi a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunţa în cauză, să se constate valabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x de către Biroul Notarilor Publici Asociaţi C., D. şi E. la data de 30 mai 2013, încheiată între cele două părţi.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 1669 alin. (1) C. civ., coroborat cu art. 1179, 1244 şi 1270 C. civ.

Prin cererea reconvenţională formulată la data de 12 octombrie 2015, pârâta a solicitat obligarea reclamantei-pârâte reconvenţionale la plata sumei de 7575,28 RON, reprezentând penalităţi de întârziere calculate conform contractului, pentru neexecutarea obligaţiei de plată a ratei de 13.000 euro, ce avea scadenţa la data de 30 mai 2015.

A solicitat obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinta civilă nr. 341 pronunţată la data 15 ianuarie 2016, Judecătoria Craiova a admis excepţia necompetenţei teritoriale invocată de pârâtă, prin întâmpinare şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecatoriei Slatina.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina la data de 22 februarie 2016 sub nr. x/2015, iar la termenul de judecată din 26 aprilie 2016, instanţa a pus în discuţia părţilor excepţia necompetenţei materiale a acestei instanţe, invocată de către pârâtă prin întâmpinare, dat fiind valoarea obiectului cererii reclamantei, ce depăşeşte suma de 200.000 RON, raportat la dispoziţiile art. 94 lit. j) din C. proc. civ.

Prin sentinţa nr. 3884 din data de 26 aprilie 2016 s-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Olt, ca instanţă de fond.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Olt, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal la data de 2 iunie 2016, iar la data de 29 iunie 2016, societatea pârâtă a formulat o cerere precizatoare a cererii reconvenţionale, precum şi cerere de completare, solicitând obligarea reclamantei la plata sumei de 26.299 RON.

Ulterior, prin precizările din 10 octombrie 2016, societatea pârâtă a arătat că suma solicitată este de 84.799 RON, fiind compusă din: 22.783 RON, reprezentând majorarea cuantumului penalităţilor de întârziere; 3.515,77 RON, reprezentând penalităţi de întârziere ca urmare a neachitării ratei scadente la 30 mai 2016, în cuantum de 26.000 euro; 58.500 RON, echivalentul sumei de 13.000 euro, reprezentând rata a II-a, scadentă la aceeaşi dată.

La termenul din 29 iunie 2017, reclamanta a depus la dosar cerere de modificare a cererii introductive, arătând că înţelege să investească instanţa de judecată cu următoarele capete de cerere:

- să se constate intervenită clauza penală, stipulată la art. 7.3.4 din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 30.05.2013;

- să se constate că, în cauză, preţul contractului a fost integral achitat, prin compensaţia intervenită între sumele datorate de către reclamantă, cu titlu de diferenţă de preţ şi sumele datorate acesteia de către pârâtă, cu titlu de daune interese şi penalităţi, conform aceleiaşi clauze penale;

- în temeiul art. 1669 C. civ., să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, având în vedere refuzul nejustificat al pârâtei de a perfecta contractul în formă autentică, în condiţiile promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/2013.

Prin sentinţa civilă nr. 556/2017 din data de 31 mai 2017, Tribunalul Olt, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a respins acţiunea formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L. ca neîntemeiată.

A respins cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. B. S.R.L., aşa cum a fost precizată, ca neîntemeiată.

II. Împotriva sentinţei pronunţate de Tribunalul Olt a declarat apel principal pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L, reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L. formulând apel incident.

Prin decizia nr. 433/2018 din 28 martie 2018, Curtea de Apel Craiova, secţia a II-a civilă a respins, ca nefondate, apelul principal declarat de apelanta-pârâtă S.C. B. S.R.L. şi apelul incident declarat de apelanta reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva sentinţei nr. 556/2017 din 31 mai 2017 pronunţată în cauză de Tribunalul Olt, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal

III. Împotriva deciziei anterior menţionate au formulat recurs atât pârâta S.C. B. S.R.L., cât şi reclamanta S.C. A. S.R.L.

Prin decizia nr. 1260 pronunţată la data de 7 iunie 2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă a constatat nul recursul declarat de reclamantă S.C. A. S.R.L., motiv pentru care, criticile formulate de aceasta în calea de atac nu vor mai fi reluate şi nici analizate în prezenta hotărâre.

În recursul formulat, recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

În subsidiar, a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei pronunţate de instanţa de apel şi admiterea apelului, în sensul obligării S.C. A. S.R.L. la plata sumei solicitate, constând în rate scadente şi penalităţi de întârziere ajunse la scadenţă, calculate conform prevederilor contractuale.

Recurenta-pârâtă a susţinut că hotărârea atacată este dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, invocând dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Totodată, a considerat că sunt incidente şi dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., precizând că hotărârea cuprinde motive contradictorii ori motive străine de natura cauzei.

În dezvoltarea motivelor de recurs anterior menţionate, recurenta-pârâtă a a arătat că hotărârea este dată cu greşita aplicare a prevederilor art. 1270 alin. (1) şi art. 1516 şi următoarele C. civ., în mod eronat fiind respins apelul declarat de pârâtă, cu denaturarea obiectului cererii de chemare în judecată.

A făcut referire la considerentul instanţei de apel prin care aceasta a retinut, pe de o parte, că S.C. B. S.R.L. nu şi-a executat obligaţia contractuală de a încheia cu S.C. A. S.R.L. un contract de vânzare-cumpărare, deşi au trecut aproape 5 ani de la perfectarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, împrejurare de natură a menţine o stare de incertitudine privind regimul juridic al imobilului ce a făcut obiectul înstrăinării şi, pe de altă parte, că apelanta-pârâtă S.C. B. S.R.L. nu îşi va putea executa obligaţia nici în viitorul apropiat, întrucât aceasta nu şi-a întabulat, în prealabil, în Cartea Funciară, dreptul de proprietate asupra construcţiilor înstrăinate, condiţie esenţială pentru a se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare autentic cu intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L. .

În legătură cu aspectele anterior prezentate, a precizat că instanţa nu a fost învestită cu o cerere de desfiinţare a convenţiei părţilor, prin anulare, reziliere sau rezoluţiunea acesteia, astfel că, în mod greşit a procedat instanţa la cercetarea condiţiilor de valabilitate ale acestei convenţii (promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare), întrucât, pe de o parte, la data investirii instanţei cu cererea principală formulata de intimata-reclamantă, nu devenise scadentă obligaţia recurentei-pârâte de a întabula în Cartea Funciară imobilele ce au făcut obiectul convenţiei (acţiunea fiind introdusă în anul 2015, iar scadenţa se împlinea la expirarea unui termen de 30 de zile de la data de 30 mai 2017) iar, pe de altă parte, recurenta-pârâtă a solicitat, pe calea cererii reconventionale, obligarea reclamantei la plata ratelor ajunse la scadenţă, notificate si neachitate.

Recurenta-pârâtă a considerat că în mod greşit a reţinut instanţa de apel că din probele administrate în cauză rezultă că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile stabilite prin art. 7.3 din contract, respectiv nu a înscris dreptul de proprietate asupra construcţiei, cu toate că recurenta a făcut dovada faptului că a întreprins toate demersurile necesare, nu doar în timpul procesului, ci imediat după încheierea promisiunii de vânzare.

În acest sens, a arătat că, încă din anul 2013, imediat după semnarea promisiuni de vânzare, a contractat un specialist topo pentru întocmirea documentaţiei cadastrale (F.), urmare a dificultăţilor ivite încheind şi un contract de asistenţă juridică cu un avocat, contractul având ca obiect asistenţă şi reprezentare privind înscrierea imobilelor G. şi H. în Cartea Funciară (contractul nr. x din 2 iulie 2014).

A arătat că demersul nu a putut fi finalizat, deoarece, pe de o parte, actul de adjudecare ce a stat la baza promisiunii de vânzare a fost înmânat în original intimatei-reclamantei la momentul semnării actului, iar pe de altă parte, aşa cum rezulta din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, ceea ce s-a promis prin contract a fost vânzarea-cumpararea imobilelor construcţii, fără teren.

A precizat că la data de 3 iunie 2015 a notificat intimata-reclamantă, prin intermediul executorului judecătoresc I., pentru a-i fi remis originalul actului de adjudecare nr. 233 din data de 16 februarie 2006, însă intimata-reclamantă nu s-a conformat.

A mai precizat că, întrucât administratorul terenului pe care sunt edificate construcţiile ce fac obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare este Agenţia Domeniilor Statului, a întreprins şi demersuri proprii către această insttuţie, astfel cum rezultă din adresa din 15 mai 2015 înregistrată la Agenţia Domeniilor Statului sub nr. x, la care nu s-a primit niciun fel de răspuns.

Arătând că instanţa de apel a reţinut, în mod nejustificat, că recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. trebuia să clarifice situaţia juridică şi să deţină un titlu de la proprietarul terenului pe care se află edificate construcţiile, respectiv Statul Român prin administratorul Agenţia Domeniilor Statului, recurenta-pârâtă a menţionat că a depus la dosar sentinţa civilă pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, în care s-a apreciat că Agenţia Domeniilor Statului nu are calitate procesuală pasivă cu privire la obligaţia de a întabula dreptul de proprietate asupra terenului, acest atribut aparţinând Statului.

Recurenta-pârâtă a mai criticat faptul că instanţa de apel a calificat obligaţia asumată ca fiind o obligaţie de rezultat, considerând că această calificare este contrară atât dispoziţiilor art. 1481 din C. civ., cât şi contractului semnat de părţi, obligaţia asumată fiind, în realitate, una de diligentă, astfel cum rezultă din prevederile contractuale.

A susţinut că în mod greşit a reţinut instanţa de apel că recurenta-pârâtă trebuia să asigure înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiei, nu doar să depună diligenţele necesare atingerii acestui rezultat, instanţa de apel neanalizând împrejurarea că reclamanta nu a înapoiat procesul-verbal de licitaţie, în raport cu corespondenţa electronică dintre recurenta-pârâtă, intimata-reclamantă şi expertul cadastral şi cu notificarea transmisă prin intermediul intermediul executorului judecătoresc I..

A mai criticat faptul că instanţa de apel nu a analizat faptul că înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiei presupunea, în prealabil, înscrierea dreptului de proprietate asupra terenului care, însă, nu aparţinea recurentei-pârâte.

Cum, din contract rezultă ca recurenta-pârâtă se afla în situaţia de a asigura şi înscrierea dreptului de proprietate asupra terenului şi a dreptului de proprietate asupra construcţiei, a considerat că în cauza sunt incidente dispoziţiile art. 1283 C. civ., care prevede că:

"(1) Cel care se angajează la a determina un terţ să încheie sau să ratifice un act este ţinut să repare prejudiciul cauzat dacă terţul refuză să se oblige sau, atunci când s-a obligat şi ca fideiusor, dacă terţul nu execută prestaţia promisă. (2) Cu toate acestea, promitentul nu răspunde dacă asigură executarea obligaţiei terţului, fără a se produce vreun prejudiciu creditorului. (3) Intenţia promitentului de a se angaja personal nu se prezumă, ci trebuie să reiasă neîndoielnic din contract sau din împrejurările în care acesta a fost încheiat."

Tot în ceea ce priveşte aplicarea greşită a dispoziţiilor legii, a susţinut că instanţa de apel a greşit atunci când a conchis că, din adresa depusă la dosar de Agenţia Domeniilor Statului, aflată la dosarul de apel, rezultă ca Agenţia a notificat recurenta-pârâtă cu privire la încheierea contractului de locaţiune.

A criticat acest argument al instanţei de apel, arătând că, recurenta-pârâtă nu avea obligaţia de concesionare/locaţiune a terenului de la Stat, deoarece bunurile au fost achiziţionate la licitaţie publică, iar întabularea activului imobilizat pe terenul Statului nu este condiţionată de încheierea contractului de concesiune, ci este condiţionată de întabularea, mai întâi, a dreptului de proprietate al Statului asupra terenului, iar potrivit sentinţei civile pronunţate de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, Agenţia Domeniilor Statului nu are calitate procesuală pasivă cu privire la întabularea dreptului de proprietate, acest atribut aparţinând Statului.

Astfel, a susţinut că motivarea invocată de instanţa de apel pentru respingerea apelului formulat de recurenta-pârâtă nu este aplicabilă speţei.

În legătură cu aprecierea instanţei de apel în sensul că recurenta-pârâtă nu a respectat obligaţia asumată prin contract şi a demonstrat culpă procesuală prin atitudinea pasivă în raport cu Agenţia Domeniilor Statului, a făcut referire la dispoziţiile art. 1556 din C. civ. şi la cele ale art. 1516 C. civ., din a căror interpretare coroborată rezultă, contrar celor reţinute de instanţa de apel, că se pot solicita daune-interese atunci când debitorul nu îşi execută obligaţia fără justificare şi se află în întarziere.

Faţă de motivele arătate, a susţinut că instanţa de apel a greşit când a dispus respingerea apelului formulat de recurenta-pârâtă, deoarece creanţa solicitată a ajuns la scadenţă, iar debitorul, respectiv intimata-reclamantă, nu putea opune neîndeplinirea obligaţiei de către recurenta-pârâtă, aceasta fiind o obligaţie de diligenţă şi neafectată de termen.

A arătat că, din aplicarea elementelor de fapt ale speţei la textul art. 1516 C. civ. rezultă că recurentei-pârâte nu îi poate fi imputată vreo culpă în neexecutarea obligaţiei asumate prin contract, respectiv aceea de a depune toate diligentele şi eforturile în vederea înscrierii cât mai urgente a imobilelor ce fac obiectul contractului în Cartea funciară, cu atât mai mult cu cât, prin acest contract nu s-a stabilit un termen până la care recurenta-pârâtă să finalizeze întabularea, ci singurul termen prevăzut în contract este cel de 30 de zile după întabulare, fiind instituit pentru prezentarea în faţa notarului public, în vederea încheierii actului în formă autentică.

A mai considerat că instanţa de apel nu a analizat nici clauza exoneratoare de răspundere stipulată la art. 7.3.5. din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, potrivit căreia clauza penală nu se aplică în situaţia în care vânzătorul, deşi a depus toate diligentele, din motive independente de voinţa sa, nu a reuşit să obţină înscrierea în Cartea Funciară a imobilelor, situaţie în care cumpărătorul are dreptul să solicite instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare-cumpărare.

În acest sens, a considerat că a dovedit realizarea tuturor diligenţelor pentru întabularea imobilelor în Cartea Funciară, însă, din motive independente de voinţa recurentei-pârâte, dreptul de proprietate asupra terenului nu a putut fi întabulat (obligaţia nefiind afectată de vreun termen).

Pe de altă parte, a susţinut că intimata- reclamanta a fost cea care nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată prin art. 4.3 din promisiunea de vânzare-cumpărare, aceea de plată a preţului, fiind astfel îndeplinite condiţiile obligării intimatei la plata penalităţilor şi a ratelor din preţul-contractului devenite scadente.

A mai susţinut că instanţa de apel nu a cercetat nici faptul că, în temeiul art. 11.1 din contract, recurenta-pârâtă a procedat la punerea în întârziere a reclamantei cu privire la neplata de către aceasta a ratei nr. 3 din preţ, devenită scadentă la data de 30 mai 2015, în condiţiile în care intimata-reclamantă nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată.

Or, potrivit art. 8.1 din contractul părţilor, pentru neexecutarea la termen a obligaţiilor, partea în culpă datorează penalităţi 0,1% pe fiecare zi de întârziere.

În plus, a subliniat că intimata-reclamantă a introdus acţiunea principală doar după primirea notificării de punere a sa în întârziere, însă înainte de data scadentă stipulată în convenţie, aceea de 30 mai 2017.

IV. Intimata-reclamantă a formulat întâmpinare, prin care a invocat, în principal, excepţia nulităţii recursului declarat de către recurenta-pârâtă, considerând că dezvoltarea criticilor formulate nu se încadrează în motivele de recurs prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

În subsidiar, a solicitat respingerea recursului declarat de recurenta-pârâtă, ca nefondat.

În cauză, în conformitate cu dispoziţiile art. 493 alin. (3) C. proc. civ., a fost întocmit raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursurilor cu care Înalta Curte a fost învestită, magistratul-asistent raportor concluzionând, în legătură cu recursul analizat prin prezenta hotărâre, că este inadmisibil.

Prin încheierea din data de 19 octombrie 2018, Înalta Curte, analizând raportul, a dispus comunicarea acestuia, potrivit prevederilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ.

Ulterior, prin încheierea din data de 7 iunie 2019, Înalta Curte a respins excepţia nulităţii recursului formulat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. şi a admis în principiu recursul, fixând termen pentru soluţionarea acestuia la data de 6 decembrie 2019, în şedinţă publică.

V. Analizând recursul formulat, în conformitate cu dispoziţiile art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie îl va respinge, ca nefiind fondat, pentru următoarele considerente:

Recurenta-pârâtă invocă, în susţinerea recursului formulat, motivele de recurs prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 din C. proc. civ., arătând că hotărârea atacată este dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material şi, de asemenea, că instanţa de apel şi-a întemeiat decizia pe motive contradictorii ori străine de natura cauzei.

Recursul analizat vizează soluţia dată în apel în legătură cu cererea reconvenţională formulată de recurenta-pârâtă, astfel cum aceasta a fost precizată şi completată, prin care s-a solicitat obligarea intimatei-reclamante la plata ratelor scadente din preţul imobilului ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate între părţi, precum şi a penalităţilor de întârziere calculate pentru neexecutarea obligaţiei de plată a acestor rate.

Cu privire la critica recurentei-pârâte referitoare la greşita aplicare şi interpretare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1270 alin. (1), art. 1516 şi următoarele C. civ. (ce va fi analizată şi din perspectiva textului art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.), recurenta-pârâtă a susţinut că hotărârea atacată a fost rezultatul unei denaturări a obiectului cererii de chemare în judecată, prin aceea că pricina a fost analizată ca având drept obiect o cerere de desfiinţare a convenţiei părţilor, prin anulare, reziliere sau rezoluţiune, aspect care ar rezulta din cercetarea de către instanţă a condiţiilor de valabilitate ale promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Contrar acestor susţineri, Înalta Curte constată că elementele la care face referire recurenta-pârâtă nu au fost analizate în cadrul apelului principal, ci au fost avute în vedere la soluţionarea apelului incident formulat de către intimata-reclamantă care, prin acţiunea introductivă, a cerut pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare.

În cadrul acestei analize, prin raportare la principul forţei obligatorii a contractului prevăzut de dispoziţiile art. 1270 C. civ. şi la regulile prescrise de prevederile art. 1527 şi 1528 C. civ., instanţa de apel a reţinut, în baza probatoriului administrat, că există un raport juridic doveditor al înţelegerii dintre părţi, că s-a făcut dovada refuzului recurentei-pârâte de a se perfecta vânzarea prin semnarea unui contract translativ de proprietate, dar că intimata-reclamantă nu a făcut dovada îndeplinirii obligaţiei proprii de plată integrală a preţului imobilului, fiind, astfel, împiedicată să obţină depăgubiri pentru neexecutarea obligaţiei corelative a recurentei-pârâte şi, ca atare, operaţiunea de compensare a creanţelor pretinse de intimata-reclamantă nu se poate realiza.

Instanţa de apel a stabilit, astfel, în analiza sa vizând condiţiile cumulative impuse de textul art. 1669 alin. (1) C. civ., că apelul incident este nefondat, deoarece S.C. A. S.R.L. nu a făcut dovada îndeplinirii acestor condiţii, considerând a fi corectă soluţia primei instanţe de respingere a cererii acestei părţi privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, examenul instanţei de apel a vizat obiectul acţiunii formulate de intimata-reclamantă, nu pe acela al cererii reconvenţionale promovate de recurenta-pârâtă, Înalta Curte constatând că nu este întemeiat argumentul că, prin greşita aplicare şi interpretare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1270 alin. (1) C. civ., s-ar fi denaturat obiectul dedus judecăţii.

Sub un alt aspect, recurenta-pârâtă a criticat hotărârea recurată pentru aceea că, din aplicarea elementelor de fapt ale speţei la textul art. 1516 C. civ. rezultă că recurentei-pârâte nu îi poate fi imputată vreo culpă în neexecutarea obligaţiei ce-i revenea, potrivit contractului, în legătură cu această critică susţinându-se şi că obligaţia asumată de recurenta-pârâtă în cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare este o obligaţie de diligenţă, nu de rezultat, cum eronat ar fi apreciat instanţa de apel.

În acest sens, recurenta-pârâtă a considerat că au fost greşit aplicate şi interpretate şi dispoziţiile art. 1481 din C. civ., prevederile contractului semnat de părţi, dar şi dispoziţiile art. 1556 C. civ., recurenta apreciind că, în realitate, este îndreptăţită la plata ratelor de preţ şi a penalităţilor de întârziere datorate neexecutării culpabile de către intimata-reclamantă a obligaţiei de plată a preţului.

Mai întâi, Înalta Curte constată că elementul culpei contractuale, reţinut de instanţa de apel ca fiind incident în legătură cu neîndeplinirea obligaţiei asumate de recurenta-pârâtă prin promisiunea de vânzare, se circumscrie situaţiei de fapt stabilite în apel, în baza probelor administrate în primele două faze procesuale şi, ca atare, nu poate fi cenzurat de către instanţa de recurs.

De altfel, argumentele recurentei-pârâte prezentate în susţinerea recursului vizează, în mod covârşitor, o greşită analiză şi interpretare în apel a probelor administrate, recurenta tinzând astfel, la reconfigurarea concluziei instanţei de apel sub aspectul reţinerii culpei contractuale a recurentei-pârâte, prin neîndeplinirea obligaţiei de a înscrie dreptul de proprietate asupra construcţiilor, asumată în baza textului art. 7.3 din contract.

În acest sens, datorită caracterului special a căii de atac a recursului, limitat strict la analiza elementelor de nelegalitate ale deciziei instanţei de apel, nu pot fi verificate criticile recurentei-pârâte prin care se invocă faptul că, în stabilirea situaţiei de fapt, instanţa de apel nu a ţinut cont de faptul că, la data investirii instanţei cu cererea principală formulata de intimata-reclamantă, nu devenise scadentă obligaţia recurentei-pârâte de a întabula în Cartea Funciară imobilele ce au făcut obiectul convenţiei, că recurenta-pârâtă a dovedit că a întreprins toate demersurile necesare, nu doar în timpul procesului, ci imediat după încheierea promisiunii de vânzare sau că aceste demersuri, îndeplinite inclusiv faţă de administratorul terenului (Agenţia Domeniilor Statului), nu au putut fi finalizate datorită unor împiedicări obiective sau subiective (cum ar fi aceea că, deşi notificată la data de 3 iunie 2015, prin intermediul executorului judecătoresc, intimata-reclamantă nu a remis recurentei-pârâte originalul actului de adjudecare al construcţiilor).

Se constată că, din interpretarea coroborată a textelor art. 1516 şi art. 1556 din C. civ. rezultă că daunele interese sunt datorate doar atunci când debitorul - în speţă intimata-reclamantă - nu îşi execută obligaţia, fără justificare, aflându-se în întârziere.

Or, instanţa de apel a stabilit, în cadrul elementelor de fapt caracteristice cauzei, că recurenta-pârâtă se afla ea însăşi în culpă contractuală, prin refuzul său de a autentifica contractul de vânzare-cumpărare, postură care o împiedica să invoce, la rândul său, culpa societăţii S.C. A. S.R.L. constând în neîndeplinirea obligaţiei de plată a ratelor de preţ.

Cum şi elementele arătate anterior vizează starea de fapt reţinută de instanţa de apel, critica formulată de recurenta-pârâtă, legată de greşita aplicare a dispoziţiilor art. 1516 şi art. 1556 din C. civ., nu poate fi primită.

Pe de altă parte, din perspectiva dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., se apreciază că reţinerile anterior arătate, în baza cărora instanţa de apel a determinat situaţia de fapt incidentă speţei, nu au caracter contradictoriu în economia considerentelor deciziei recurate, deoarece, instanţa a constatat culpa intimatei-reclamante (în neachitarea ratelor de preţ scadente) cu ocazia analizei sale asupra îndeplinirii condiţiilor cumulative presupuse de cererea principală a intimatei-reclamante (pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare), în timp ce, constatarea că această culpă nu poate fi invocată în mod eficient de recurenta-pârâtă, pentru a obţine plata ratelor de preţ şi penalităţilor, a fost exprimată în cadrul analizei cererii reconvenţionale formulate de aceasta din urmă.

Astfel, instanţa de apel a arătat, succesiv, că fiecare dintre părţi se află în culpă contractuală cu privire la propriile obligaţii şi că niciuna dintre acestea nu se poate prevala de neexecutarea culpabilă a celeilalte părţi pentru a obţine remediile legale solicitate, acestea fiind prescrise doar la îndemâna părţii co-contractante neculpabile.

Concluzia mai sus menţionată vizează elemente de fapt caracteristice speţei, stabilite în apel în baza probelor administrate, în recurs nemaiputându-se realiza, aşa cum solicită recurenta-pârâtă printr-o critică separată, o analiză a prevederilor art. 8.1 şi 11.1 din contract, a clauzei exoneratoare de răspundere stipulată la art. 7.3.5. din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare sau a situaţiei determinate de existenţa hotărârii judecătoreşti pronunţate de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, întrucât o asemenea evaluare cerută de recurentă excedează atribuţiilor instanţei de recurs.

În ceea ce priveşte critica privind greşita caracterizare a obligaţiei asumate de recurenta-pârâtă prin promisiunea de vânzare-cumpărare, ca fiind o obligaţie de rezultat, nu de diligenţă, Înalta Curte reţine că instanţa de apel, făcând trimitere la dispoziţiile art. 1481 alin. (3) C. civ., a realizat o corectă interpretare a dispoziţiilor textului de lege.

În mod corect, prin raportare la primele două alineate ale art. 1481 C. civ., instanţa a stabilit, pe de o parte, că obligaţiile de rezultat constau în îndatorirea debitorului de a obţine un rezultat determinat sub aspectul obiectului şi scopului urmărit, debitorul asumându-şi îndatorirea ca, desfăşurând o anumită activitate, să atingă un rezultat bine stabilit, iar pe de altă parte, că obligaţiile de diligenţă constau în îndatorirea debitorului de a depune toată stăruinţa pentru atingerea unui anumit rezultat, fără a se obliga la însuşi rezultatul preconizat.

Cum obligaţia asumată de către recurenta-pârâtă prin promisiunea de vânzare-cumpărare era o obligaţie de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare cumpărare cu intimata-reclamantă şi de a transmite, astfel, dreptul de proprietate asupra imobilelor către aceasta, instanţa de apel a concluzionat în mod justificat, în raport cu criteriile prevăzute de textul de lege anterior menţionat, că această obligaţie are un scop determinat şi, ca atare, nu se identifică cu diligenţele necesare a fi îndeplinite în vederea înscrierii în Cartea funciară a dreptul de proprietate al vânzătorului asupra imobilelor.

Demersurile pe care recurenta-pârâtă trebuia să le întreprindă erau prealabile îndeplinirii obligaţiei principale asumate prin promisiune, de esenţa acestui tip de contract fiind aceea că obligaţia născută în sarcina promitentului-vânzător, recurenta-pârâtă din speţă, este aceea de a încheia actul de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, nu se confirmă critica analizată, deoarece îndeplinirea unor diligenţe şi formalităţi prealabile pentru a asigura respectarea condiţiilor impuse de lege la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu este de natură a schimba caracterul obligaţiei principale, corect caracterizată de instanţa de apel ca fiind o obligaţie de rezultat.

Din această perspectivă, se apreciază şi că instanţa de apel s-a raportat, în mod legitim, la regimul probator aplicabil acestui tip de obligaţii, reţinând incidenţa prezumţiei de culpă a recurentei-pârâte, prin simplul fapt al neexecutării obligaţiei.

Se mai reţine faptul că, la data de 29 noiembrie 2019, recurenta-pârâtă a depus la dosarul de recurs o serie de documente din care rezultă că, ulterior pronunţării deciziei recurate, a înscris în Cartea Funciară dreptul de proprietate asupra construcţiilor ce fac obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, asupra terenului fiind înscris dreptul de proprietate al Statului şi, totodată, dreptul de administrare al Agenţiei Domeniilor Statului.

Aceste înscrisuri vizează situaţia de fapt stabilită de instanţa de apel în baza probelor administrate în faţa instanţelor de fond, ca atare, Înalta Curte, în raport cu caracterul nedevolutiv al recursului, constată că nu este îndreptăţită să reanalizeze, prin prisma înscrisurilor menţionate, situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel.

Sub un ultim aspect, Înalta Curte consideră neîntemeiată şi critica referitoare la greşita aplicare şi interpretare a textului art. 1283 C. civ., întrucât, prin promisiunea de vânzare-cumpărare, recurenta-pârâtă nu şi-a asumat o obligaţie de a determina un terţ la încheierea sau ratificarea unui act (situaţie avută în vedere de norma legală menţionată), ci şi-a asumat o obligaţie proprie, aceea de a încheia un act de vânzare-cumpărare cu intimata-reclamantă şi de a transmite acesteia propriul drept de proprietate asupra construcţiilor înstrăinate, astfel că, textul art. 1283 C. civ. nu este incident în cauză.

În considerarea celor anterior expuse, în baza dispoziţiilor art. 496 din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 433/2018 din 28 martie 2018 pronunţate de Curtea de Apel Craiova, secţia a II-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 6 decembrie 2019.