Absolute nullity of real estate sale due to illicit cause and bad faith in evasion of land registry registration

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

A.Obiectul cererii introductive.

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Galaţi, secţia a II-a civilă, la data de 14 martie 2016 şi modificată la data de 27 ianuarie 2017, reclamanta S.C. A. S.R.L. Galaţi a chemat în judecată pe pârâţii S.C. B. S.R.L. Galaţi şi C., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să constate nulitatea absolută parţială a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 9 septembrie 2013 şi nr. 2463 din 26 iunie 2014, de către B.N.P. "D.", primul contract încheiat de către pârâta (societate dizolvată şi radiată în prezent de la Oficiul Registrului Comerţului Galaţi) S.C. E. S.R.L Galaţi cu S.C. B. S.R.L. Galaţi şi S.C. F. S.A Măgurele, judeţul Ilfov, iar cele de-al doilea contract încheiat între S.C. F. S.A Măgurele şi S.C. G. S.R.L. Galaţi; radierea dreptului de proprietate al celor două pârâte de la pct. A şi B înscrise în cartea funciară, numai în ce priveşte cota parte din imobilul al cărui proprietar este reclamanta; cu cheltuieli de judecată.

B.Hotărârea primei instanţe.

2. Prin sentinţa civilă nr. 137 din 9 octombrie 2017, pronunţată de Tribunalul Galaţi, în dosarul nr. x/2016, s-a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată.

3. Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că la data de 11 august 2008 s-a încheiat între S.C. E. S.R.L Galaţi - în prezent radiată şi reclamanta S.C. A. S.R.L. Galaţi - Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, cu încheiere de dată certă nr. 15273 din 11 august 2008 dată de către BNP "D.", prin care S.C. E. S.R.L avea obligaţia de a încheia cu reclamanta S.C. A. S.R.L., în formă autentică, contract de vânzare-cumpărare privind cota parte din Complexul Comercial (S+P+4E) situat în municipiul Galaţi, str. x . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .- Zona Complex Comercial, Cartier Ţiglina 1, în suprafaţă de 561 m.p., aşa cum este prevăzut în proiectul de construire şi conform contractului de execuţie lucrări nr. x din 21 iulie 2008, având ca obiect construcţia imobilului.

4. Până în anul 2012 construcţia nu a fost finalizată, conform promisiunii de vânzare-cumpărare menţionate, astfel încât reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe S.C. E. S.R.L. prin cererea înregistrată la data de 23 ianuarie 2012 ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2011 al Tribunalului Galaţi şi a solicitat obligarea pârâtei la finalizarea construcţiei cotă parte din imobilul din Complexul Comercial (S+P+4E) situat în Galaţi, str. x, sub sancţiunea de daune cominatorii.

5. Această cerere a fost respinsă ce către tribunal, soluţia fiind menţinută prin decizia civilă nr. 16 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă, care a reţinut că singura obligaţie asumată de pârâta E. S.R.L., potrivit art. 2, 3 şi 4 din convenţia părţilor era de a vinde reclamantei S.C. A. S.R.L. cota parte din Complexul Comercial, în momentul în care este încheiată faza de rezistenţă (fundaţie, stâlpi, planşeu) şi întocmit procesul-verbal în acest sens, şi să predea o cotă parte din contractul de concesiune referitor la teren.

6. Reclamanta S.C. A. S.R.L. a achitat integral valoarea construcţiei, conform Promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, aspect consemnat prin încheierea din data de 12 martie 2015 emisă de B.E.J. -H..

7. S.C. E. S.R.L. (în prezent radiată) nu şi-a îndeplinit de bună voie obligaţia contractuală de a vinde reclamantei S.C. A. S.R.L. cota parte din construcţia edificată, astfel încât reclamanta a introdus o nouă cerere de chemare în judecată în contradictoriu cu promitenta vânzătoare, prin care a solicitat, în esenţă, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru cota parte din Complexul Comercial (S+P+4E) situat în Galaţi, Str. x - Zona Complex Comercial.

8. Această cerere de chemare în judecată a fost admisă prin sentinţa civilă nr. 159 din 8 mai 2015, pronunţată de către Tribunalul Galaţi, în dosarul nr. x/2014, care a obligat pârâta la perfectarea vânzării-cumpărării şi la predarea cotei parte de 97 m.p., conform clauzei din promisiunea de vânzare-cumpărare, pentru preţul deja achitat de 117.810 Euro + TVA.

Această hotărâre a rămas definitivă prin decizia civilă nr. 167/A din 21 octombrie 2015 a Curţii de Apel Galaţi.

9. A mai reţinut tribunalul că imobilul construit, inclusiv cota-parte ce i se cuvenea reclamantei S.C. A. S.R.L., a fost înstrăinat de către E. S.R.L. către F. S.A. din localitatea Vârteju, oraş Măgurele, judeţul Ilfov, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 9 septembrie 2013 de către BNP "D." şi, ulterior, F. S.A. Măgurele a vândut la rândul său, acelaşi imobil societăţii G. S.R.L. Galaţi, societate al cărei administrator statutar este dl. I., prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 26 iunie 2014 autentificat de BNP "D.".

10. Tribunalul Galaţi a constatat că reclamanta S.C. A. S.R.L. nu a intrat în posesia imobilului în litigiu, urmare a vânzărilor menţionate, imobilul aflându-se în posesia altei persoane ce deţine titlu de proprietate asupra acestuia, dar a apreciat că nu se poate antama în prezenta cauză identificarea unor motive de nulitate a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 9 septembrie 2013 şi nr. 2463 din 26 iunie 2014, întrucât reclamanta nu a fost parte în aceste contracte, efectele contractelor producându-se doar între părţile între care au fost încheiate.

11. A considerat tribunalul că, într-un alt cadru procesual, urmează a se compara toate titlurile de proprietate invocate, identificându-se în acest fel şi deţinătorul legal al imobilului.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanţe.

12. Împotriva sentinţei civile nr. 137/2017 a declarat apel reclamanta S.C. A. S.R.L., solicitând admiterea apelului şi schimbarea în tot a soluţiei instanţei de fond pentru considerentul că aceasta a aplicat şi interpretat greşit dispoziţiile legale incidente cu privire la solicitarea de constatare a nulităţii absolute parţiale a contractelor de vânzare-cumpărare nr. x/2013 şi nr. y/2014 autentificate notarial, cât şi cu privire la persoanele care pot invoca nulitatea absolută a acestora, altele decât cele care au încheiat aceste contracte, şi pe cale de consecinţă, să fie admisă acţiunea astfel cum a fost formulată sub toate capetele de cerere, fiind temeinică şi legală, cu cheltuieli de judecată.

13. În drept, a invocat dispoziţiile art. 466 şi următoarele noul C. proc. civ., art. 192 şi art. 194 noul C. proc. civ., art. 14-15, art. 557, art. 565-566, art. 876 şi urm., art. 1246-1247, art. 1250, art. 1650 şi următoarele C. civ.

D.Hotărârea instanţei de apel.

14. Prin decizia civilă nr. 61/A din 11 aprilie 2018, pronunţată în dosarul nr. x/2016, Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă a admis apelul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L., a schimbat în parte sentinţa apelată în sensul admiterii acţiunii formulate de reclamanta S.C. A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L.

Pe cale de consecinţă, a constatat nulitatea absolută parţială, în limita a 561 m.p., suprafaţă construită, a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 9 septembrie 2013 de BNP "D.", contract încheiat între S.C. E. S.R.L. (în prezent radiată) şi S.C. B. S.R.L.; a dispus radierea dreptului de proprietate al pârâtei S.C. B. S.R.L. din evidenţele C.F. cu privire la cota aferentă suprafeţei construite de 561 m.p., construcţie aflată în curs de identificare conform autorizaţiei de construire nr. x din 2 septembrie 2013 emisă de Primăria Municipiului Galaţi, împreună cu proiectul de arhitectură şi de execuţie, construcţie edificată pe terenul atribuit în concesiune conform contractului nr. x/2008.

A menţinut soluţia tribunalului în ceea ce priveşte pe pârâta C..

A obligat pe intimata-pârâtă S.C. B. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată către apelanta-reclamantă S.C. A. S.R.L., în sumă de 6990,7 RON.

15. Pentru a pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut că în mod eronat prima instanţă a considerat că prezentul cadru procesual nu permite analiza legalităţii actului de vânzare-cumpărare din 9 septembrie 2013 întrucât reclamanta a invocat în drept dispoziţiile legale care reglementează nulitatea contractuală, respectiv dispoziţiile art. 1246-1265 C. civ., iar nulitatea absolută solicitată a fi constatată este, potrivit art. 1250 C. civ., o sancţiune care intervine pentru încălcarea unei dispoziţii legale instituite pentru ocrotirea unui interes general şi are următorul regim juridic: poate fi invocată de orice persoană pe cale de acţiune sau pe cale de excepţie, deci de părţile din contract ori succesorii lor sau de terţii interesaţi.

16. A constatat instanţa de apel că în cauză este incidentă ipoteza prevăzută de art. 1237 C. civ. care consideră cauza ilicită prin raportare la o normă imperativă care ar fi aplicată în defavoarea cel puţin o uneia din părţile contractante dacă nu s-ar fi încheiat contractul. Pentru aplicarea sancţiunii nulităţii absolute a contractelor formate pentru eludarea unei norme imperative este necesar conform art. 1238 C. civ., ca ambele părţi să fie animate de scopul comun astfel menţionat, sau cel puţin ca cealaltă parte să fi cunoscut efectiv sau să fi trebuit să cunoască acest scop în privinţa cocontractantului.

17. În speţă, a apreciat instanţa de apel, suntem într-o astfel de ipoteză, avându-se în vedere că, în conformitate cu art. 885 C. civ. drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în Cartea Funciară se dobândesc atât între părţi cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea lor în Cartea Funciară pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.

18. În acest sens, instanţa de apel a reţinut faptul că, potrivit extrasului de carte funciară imobilul în discuţie, chiar dacă nu este terminat, este înscris în Cartea Funciară, Legea nr. 7/1996 oferind această posibilitate de a înscrie imobilul pe faze de execuţie, apoi promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare dintre E. S.R.L. şi S.C. A. S.R.L., din 2008, la rândul său, este notată în Cartea Funciară potrivit înscrisului de la dosar fond, din 18 mai 2012.

19. A mai reţinut instanţa de apel că reprezentantul legal al promitentului vânzător - din 2008 a fost dl. I. - care este, totodată, şi reprezentantul legal al cumpărătoarei S.C. G. S.R.L. Galaţi, iar în cazul S.C. B. S.R.L. reprezentantul legal al acestei societăţi în toate actele este C., soţia lui I..

20. Astfel, a arătat instanţa de apel, cum litigiul cu S.C. A. S.R.L. pentru cota promisă din imobil a început în anul 2011, iar Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată în 2008 şi este notată în Cartea Funciară, după cum şi litigiile dintre S.C. A. S.R.L. şi E. S.R.L., de asemenea, au fost notate în Cartea Funciară, potrivit extrasului de carte funciară, se constată că încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2013 dintre E. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L. cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului în discuţie, fără întocmirea formalităţilor pentru înscrierea în Cartea Funciară, s-a făcut cu intenţia de eludare a dispoziţiilor legale imperative, precum şi cu încălcarea drepturilor reclamantei şi a unui interes general constând în ocrotirea drepturilor reale vizând imobilele.

E. Calea de atac împotriva instanţei de apel.

21. Împotriva acestei decizii a declarat recurs recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L., solicitând casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la instanţa de apel.

22. Motivele de recurs au fost întemeiate în drept pe dispoziţiile art. 488 pct. 5 şi pct. 8 C. proc. civ.

23. În dezvoltarea motivelor de recurs recurenta-pârâtă a susţinut că incidenţa art. 488 pct. 5 C. proc. civ. este atrasă de:

a.-Instanţa de apel a admis parţial cererea de chemare în judecată în lipsa unui cadru procesual complet, cumpărătoarea F. S.A. nefiind parte în proces;

b:-Instanţa de apel era obligată să se pronunţe numai cu privire la ceea ce i s-a cerut numai în limitele investirii şi a motivelor invocate, ori, în cauză, nu s-a cerut nulitatea absolută parţială în limita a 561 m.p din suprafaţa construită a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 9 septembrie 2013 încheiat între E. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L pentru o cotă de 80% şi F. S.A. pentru o cotă de 20% dintr-un drept viitor asupra unei construcţii în curs de edificare.

Instanţa a fost învestită exclusiv cu cererea de constatare a nulităţii absolute parţiale a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 9 septembrie 2013 şi nr. 2463 din 26 iunie 2014, fără a se preciza o suprafaţă anume;

c.- Nu se putea dispune radierea dreptului recurentei-pârâte S.C. B. S.R.L din evidenţele CF în limita unei cote aferente suprafeţei construite de 561 m.p., construcţie aflată în curs de edificare, decât după obţinerea unei hotărâri definitive asupra anulării contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 9 septembrie 2013.

24. Motivele de recurs întemeiate pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., vizează următoarele aspecte:

a. Instanţa de apel a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 885 din C. civ., deşi acestea nu sunt încă aplicabile, potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a C. civ., ci urmează a se aplica numai după finalizarea lucrărilor de cadastru şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţiilor funciare pentru imobilele respective;

b. Reclamanta S.C. A. S.R.L. nu a dobândit un drept real în baza Promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare din 11 august 2008, iar drepturile sale izvorâte din această convenţie nu sunt de interes general. Cât priveşte sentinţa civilă nr. 159 din 8 mai 2015, pronunţată de Tribunalul Galaţi în dosarul nr. x/2014 prin care instanţa a pronunţat o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare prin raportare la Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare din 11 august 2008, aceasta a fost pronunţată anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 9 septembrie 2013;

c. Cauza ilicită se sancţionează cu nulitatea absolută numai dacă este comună ori este cunoscută de toate părţile contractante sau trebuia să fie cunoscută.

În speţă, susţine recurenta-pârâtă, nu se putea analiza cauza ilicită comună, în absenţa din proces a cumpărătoarei F. S.A. Măgurele.

F.Apărările intimatei-reclamante.

25. Societatea S.C. A. S.R.L. Galaţi a solicitat prin întâmpinarea depusă respingerea recursului ca netimbrat şi ca inadmisibil şi, în subsidiar, ca nefondat, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

Cât priveşte primul motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 5 C. proc. civ., intimata-reclamantă a arătat că acesta este nefondat întrucât, în virtutea dreptului de dispoziţie prevăzut de art. 9 alin. (2) C. proc. civ., stabilirea cadrului procesual a fost făcută de către reclamanta care nu a înţeles să atragă în proces şi societatea F. S.A., această societate înstrăinându-şi cota sa parte de 20% din construcţie către G. S.R.L. Galaţi, iar, în prezent, F. S.A. este dizolvată şi radiată din registrul comerţului, activele acesteia fiind preluate de către asociatul unic C..

Aşadar, instanţa de apel s-a pronunţat corect, în limitele investirii sale, în conformitate cu dispoziţiile art. 22 alin. (6) C. proc. civ.

26. Cel de-al doilea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ. este nefondat, a susţinut intimata-reclamantă, raţionamentul recurentei-pârâte cât priveşte aplicabilitatea în speţă a dispoziţiilor art. 885 C. civ., fiind total eronat, întrucât legiuitorul a consfinţit faptul că drepturile reale ale imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea, obligaţie care, în cauză, a fost nesocotită.

A mai arătat intimata, că, în ceea ce priveşte inexistenţa unui drept real în favoarea sa, atât promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată la data de 11 august 2008, cât şi dosarele aflate pe rolul instanţelor de judecată, inclusiv sentinţa civilă nr. 159/2015 au fost notate în Registrul de drepturi reale imobiliare a OCPI Galaţi, pentru opozabilitate faţă de terţe persoane, inclusiv faţă de recurenta-pârâtă, S.C. B. S.R.L., care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, inclusiv pentru cota-parte aparţinând S.C. A. S.R.L., vădind astfel reaua sa credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Totodată, reaua credinţă a B. S.R.L. reiese şi din faptul că reprezentantul legal al vânzătoarei este acelaşi cu reprezentantul legal al cumpărătoarei-pârâte S.C. G. S.R.L. Galaţi, iar în cazul cumpărătoarei S.C. B. S.R.L., reprezentantul legal al acesteia este soţia d-lui I., reprezentantul legal al vânzătoarei E. S.R.L. Galaţi.

27. Rezultă astfel, a susţinut intimata-reclamantă, că actul a cărui nulitate absolută parţială o solicită este fondat pe o cauză ilicită comună, cunoscută de părţile contractante în contextul vânzărilor succesive făcute de J. (soţ şi soţie), cu rea credinţă şi în scopul vădit de a eluda existenţa faptului că o parte din construcţie este proprietatea S.C. A. S.R.L., ascunzând intenţia de a produce acesteia o pagubă.

G.Considerentele instanţei de recurs.

28. Înlata Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 493 alin. (2) C. proc. civ., a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului; acesta a fost redactat şi comunicat părţilor.

Analizând recursul din perspectiva criticilor formulate, Înalta Curte constată recursul nefondat, pentru considerentele ce succed:

29. Motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 5 C. proc. civ. este nefondat.

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru motivul de nelegalitate reprezentat de faptul că, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii.

Casarea hotărârii pentru motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. poate fi pronunţată în funcţie de natura imperativă sau dispozitivă a normelor procedurale presupus a fi fost încălcate. Încălcarea oricăror reguli de procedură atrage nulitatea, indiferent după cum aceasta este condiţionată sau nu de existenţa unei vătămări.

În speţă, recurenta invocă nerespectarea dispoziţiilor art. 22 C. proc. civ. de către instanţa de apel, prin aceea că nu a lărgit cadrul procesual stabilit de către reclamantă, prin introducerea în cauză a F. S.A; dispunerea unei soluţii extra petita şi aplicarea unor dispoziţii legale neincidente în cauză.

Criticile recurentei-pârâte sunt nefondate.

Astfel, specific procesului civil, principiul disponibilităţii, consacrat de art. 9 C. proc. civ. şi de alte dispoziţii legale, precum art. 22 alin. (6) C. proc. civ., statuează că părţile pot determina nu numai existenţa procesului ci şi conţinutul procesului, prin stabilirea cadrului procesual, în privinţa părţilor, obiectului şi cauzei, precum şi a fazelor şi etapelor pe care procesul le-ar putea parcurge.

Judecătorul trebuie să se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără însă a depăşi limitele învestirii, în afară de cazurile în care legea ar dispune altfel.

Cadrul procesual trasat iniţial de reclamant poate fi ulterior modificat, în condiţiile legii.

Astfel, reclamantul poate să îşi modifice cererea de chemare în judecată atât sub aspectul părţilor, cât şi sub aspectul obiectului şi/sau al cauzei (art. 204 C. proc. civ.), ceea ce în speţă s-a şi întâmplat, prin cererea modificatoare făcută la primul termen de judecată în faţa primei instanţe, la 31 octombrie 2016 şi precizată la data de 29 noiembrie 2016, reclamanta S.C. A. S.R.L. precizând că înţelege să se judece în contradictoriu cu pârâţii S.C. B. S.R.L. şi C., în raport de faptul că pârâtele din cererea introductivă de chemare în judecată, respectiv Societatea G. S.R.L. şi S.C. E. S.R.L. Galaţi fuseseră radiate din Registrul Comerţului, patrimoniul S.C. G. S.R. fiind transmis pârâtei nou introduse în cauză, C., în calitatea acesteia de asociat unic al acestei societăţi.

Cadrul procesual trasat iniţial de reclamant mai poate fi modificat de către pârât, prin formularea unei cereri reconvenţionale, de terţe persoane care pot formula cereri de intervenţie voluntară, precum şi de către reclamant şi de către pârât, care pot formula cereri de intervenţie forţată (art. 68, art. 72 şi art. 75 C. proc. civ.).

Excepţiile de la dreptul părţilor de a determina cadrul procesual trebuie să fie expres prevăzute de lege, întrucât reprezintă o derogare de la principiul disponibilităţii părţilor în procesul civil.

O astfel de excepţie o reprezintă introducerea forţată în cauză, din oficiu, a altor persoane (art. 78 - 79 C. proc. civ.), această formă de intervenţie forţată fiind însă posibilă în procedura contencioasă, precum şi în procedura necontencioasă, numai în cazurile expres prevăzute de lege.

În faţa primei instanţe cadrul procesual a fost stabilit de către reclamanta S.C. A. S.R.L. fără a exista vreo opoziţie din partea pârâtei S.C. B. S.R.L. sau vreo intenţie a acesteia de a modifica sau a lărgi cadrul procesual stabilit de către reclamantă, prin introducerea în cauză a altor persoane. Pârâta S.C. B. S.R.L. a consimţit expres la modificarea de către reclamantă a cadrului procesual trasat iniţial, în raport de radierea din Registrul comerţului a celor două societăţi menţionate, G. S.R.L. şi E. S.R.L., după cum rezultă din încheierile de şedinţă din 31 octombrie 2016 şi 29 noiembrie 2016 .

În atare condiţii, contrar celor afirmate în mod eronat de către recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L, în raport de dispoziţiile legale imperative ale art. 478 C. proc. civ., în apel nu se poate schimba cadrul procesual stabilit în faţa primei instanţe (alin. (1), art. 478 C. proc. civ.).

Art. 478 C. proc. civ. dă valoare normativă principiului "tantum devolutum quantum indicatum".

Aceasta înseamnă că nu poate fi modificat cadrul procesual atât sub aspect subiectiv, neputând fi introduse în cauză alte persoane decât cele care au figurat ca părţi la prima instanţă, dar nici extins sub aspect subiectiv, neputând fi formulate cereri noi de către părţile prezente ale cauzei. (cu anumite circumstanţieri expres prevăzute de lege).

Tot greşită este şi susţinerea recurentei-pârâte în sensul că instanţa de apel s-a pronunţat cu privire la cea ce nu s-a cerut în cauză, dispunând extra petita, atunci când a constatat nulitatea absolută parţială, în limita a 561 m.p., din suprafaţa construită, a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 9 septembrie 2013 încheiat între E. S.R.L. şi B. S.R.L.

Înalta Curte reţine că în mod corect instanţa de apel s-a pronunţat, în conformitate cu dispoziţiile art. 22 C. proc. civ., omnia petita, asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără a depăşi limitele învestirii, suprafaţa de 561 m.p., (cota parte pretinsă de către reclamantă), fiind menţionată atât în petitul cererii de chemare în judecată, cât şi a cererii modificatoare, în dezvoltarea motivelor de fapt şi de drept şi, fiind, de asemenea, menţionată în înscrisurile depuse în probatoriu de către reclamanta S.C. A. S.R.L.

(Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată la data de 11 august 2008 - dosar Tribunalul Galaţi, Acord - dosar Tribunalul Galaţi ş.a.), după cum rezultă expres şi din hotărârile judecătoreşti care au fost pronunţate în litigiile care au purtat asupra acestei suprafeţe, hotărâri aflate la dosarul cauzei.

În fine, ultimul argument, care vizează dispunerea de către instanţa de apel a radierii dreptului pârâtei-recurente S.C. B. S.R.L. din evidenţele Cărţii Funciare în limita unei cote aferente suprafeţei construite de 561 m.p., construcţie aflată în curs de edificare, nu reprezintă un motiv de casare aflat sub incidenţa art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. întrucât dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. se referă la încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, în speţă nefiind vorba despre o încălcare a unei reguli de procedură.

30. Motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. este nefondat.

Acest motiv de casare vizează nelegalitatea unei hotărâri care a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

În susţinerea acestui motiv de nelegalitate recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. a invocat greşita aplicare a normelor de drept material în sensul că instanţa de apel a calificat dreptul reclamantei S.C. A. S.R.L., deţinut de aceasta la data de 9 septembrie 2013 asupra cotei părţi din imobilul în litigiu ca fiind un drept real, deşi acesta era un drept de creanţă şi, în acelaşi timp, instanţa de apel a determinat greşit interesul ocrotit de drepturile reale private, considerând că prin încălcarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare, se încalcă de fapt un interes general, iar în realitate, aceste drepturi deţinute de societăţi particulare sunt de ordin exclusiv privat.

A mai susţinut recurenta-pârâtă că, în ceea ce priveşte sentinţa civilă nr. 159 din 8 mai 2015 pronunţată de Tribunalul Galaţi, în dosarul nr. x/2014, prin care instanţa a pronunţat o hotărâre care să ţină loc de act de vânzarea-cumpărare prin raportare la Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiat la data de 11 august 2008, aceasta a fost pronunţată ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 9 septembrie 2013, astfel încât reclamanta-intimată nu deţinea la acea dată un drept real cu privire la imobilul ce face obiectul prezentei cauze.

Contrar celor afirmate de către recurenta-pârâtă, instanţa de apel a reţinut în mod corect că, în timp ce contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2013 încheiat între E. S.R.L., reprezentată de asociatul unic, I. şi recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L., reprezentată de C. (soţia lui I.), s-a făcut fără întocmirea formalităţilor legale pentru înscrierea în Cartea Funciară la data de încheierii contractului nr. x/2013 erau notate în Cartea Funciară atât Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată în 11 august 2008 între E. S.R.L. şi reclamanta S.C. A. S.R.L., precum şi toate litigiile purtate între acestea în legătură cu cota parte din imobil, litigii începute încă din anul 2011 (potrivit extrasului de carte funciară f. x, 47 dosar Tribunalul Galaţi).

În acest context, după cum în mod corect a constatat instanţa de apel, la data obţinerii de către S.C. A. S.R.L. a hotărârii de vânzare-cumpărare asupra cotei părţi din imobil în suprafaţă de 561 m.p., respectiv prin sentinţa civilă nr. 159 din 8 mai 2015 pronunţată de Tribunalul Galaţi, în dosarul nr. x/2014, definitivă prin decizia civilă nr. 167/A din 21 octombrie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, recurenta-pârâtă nu avea legal constituit un drept real de proprietate asupra imobilului în litigiu, întrucât contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2013 nu era înscris în Cartea Funciară, în conformitate cu prevederile art. 885 C. civ.

Nu pot fi reţinute afirmaţiile recurentei în legătură cu inaplicabilitatea dispoziţiilor art. 885 C. civ., atâta timp cât imobilul în discuţie este înscris în Cartea Funciară, în stadiul de execuţie existent.

Aşadar, după cum a reţinut instanţa de apel, în conformitate cu dispoziţiile art. 885 alin. (1) C. civ., drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în Cartea Funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.

În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art. 557 alin. (4) C. civ. care dispun că în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în Cartea funciară (cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege).

Şi în situaţia în care înscrierea în Cartea Funciară s-ar fi făcut în scop de opozabilitate, în Cartea Funciară sunt înscrise şi notate doar drepturile reclamantei-pârâte S.C. A. S.R.L., nu şi contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2013, acesta nefiindu-i opozabil acesteia, după cum nu i-a fost opus nici de către vânzătoarea E. S.R.L. în cadrul litigiilor purtate între aceştia şi S.C. A. S.R.L. cu privire la cota parte din imobil.

Pe de altă parte, tocmai existenţa înscrisurilor în Cartea Funciară efectuate de către reclamanta S.C. A. S.R.L. cu privire la imobilul în litigiu, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2013, denotă reaua credinţă la încheierea contractului atât a vânzătorului, E. S.R.L., cât şi a cumpărătorului, S.C. B. S.R.L., astfel încât concluzia instanţei de apel în sensul că încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2013 s-a făcut cu intenţia de eludare a dispoziţiilor legale imperative, precum şi cu încălcarea drepturilor reclamantei S.C. A. S.R.L. şi a unui interes general constând în ocrotirea drepturilor reale vizând imobilele, este corectă.

În dispoziţiile art. 1170 C. civ. se face vorbire expresă de principiul bunei-credinţe care trebuie să guverneze încheierea şi executarea convenţiilor, părţile neputând înlătura sau limita obligaţia de bună-credinţă impusă prin lege, dispoziţie legală adoptată conform "Cadrului comun de referinţă a contractelor europene".

În speţă, în mod corect s-a reţinut de către instanţa de apel reaua-credinţă a S.C. B. S.R.L. şi E. S.R.L. la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 9 septembrie 2013, (care includea şi cota parte de 561 m.p., a reclamantei S.C. A. S.R.L.), atâta timp cât reprezentanţii celor două societăţi contractante erau soţ şi soţie, iar la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, nr. 4259 din 9 septembrie 2013, exista pe rolul instanţelor un litigiu cu privire la cota parte de 561 m.p., din imobil, purtat între reclamanta S.C. A. S.R.L. şi E. S.R.L., litigiu început în anul 2011 şi notat în Cartea Funciară a imobilului.

Toate acestea conduc la atragerea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat, întrucât a fost fondat pe o cauză ilicită, ambele părţi contractante fiind animate de scopul comun de eludare a dispoziţiilor legale care vizează efectul constitutiv al intabulării, după cum a arătat instanţa de apel, iar condiţia conform căreia cauza trebuia să fie licită vizează apărarea ordinii publice şi a bunelor moravuri.

În speţă, cauza, privită ca o componentă a voinţei juridice care reflectă scopul pentru care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare este, în mod evident, contrară bunelor moravuri şi conduce inevitabil la constatarea nulităţii actului juridic astfel încheiat, întrucât atât vânzătorul, cât şi cumpărătorul imobilului (incluzând cota parte de 561 m.p., revendicată de către reclamantă) cunoşteau faptul că reclamanta S.C. A. S.R.L. intentase procese pentru dobândirea dreptului său de proprietate.

31. Prin urmare, soluţia instanţei de prim control judiciar este corectă, reflectând interpretarea şi aplicarea corectă a prevederilor legale incidente în raport cu situaţia de fapt rezultată din probele administrate în cauză, argumentele recurentei-pârâte neavând pertinenţa de a susţine nelegalitatea hotărârii atacate prin prisma motivelor de casare invocate.

32. Pentru aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 61/A din 11 aprilie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică astăzi, 5 decembrie 2019.