Commercial lease abandonment and penalty clause: appeal dismissed, tenant liable for lost use value and double rent damages

Asupra recursului de faţă;

A.Obiectul cererii introductive.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat instanţei obligarea pârâtei S.C. B. S.A. la plata sumei de 603.266,46 Euro în echivalent RON la cursul C. de la data plăţii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă egală cu contravaloarea chiriei lunare în sumă de 201.088,82 Euro, precum şi daune-interese egale cu dublul chiriei lunare pe toată durata abandonării, respectiv a lipsei de folosinţă în sumă de 402.177,64 Euro; obligarea pârâtei la plata sumei de 170.226,98 RON, reprezentând chirie restantă; obligarea debitoarei la plata de penalităţi în cuantum de 4.255,67 RON pe zi de întârziere, calculate asupra sumei de 170.226,98 RON de la scadenţă până la data de 15 iulie 2015 şi în continuare la plata de penalităţi în cuantum de 0,5% pe zi de întârziere, calculate de la data de 15 iulie 2015 şi până la data achitării integrale a debitului restant; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 2254 din 3 martie 2016, pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca a admis excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Cluj-Napoca, excepţie invocată de către pârâtă prin întâmpinare şi s-a declinat în favoarea Tribunalului Specializat Cluj competenţa de soluţionare a cererii de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.A. în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A..

B.Hotărârea primei instanţe.

Prin sentinţa civilă nr. 279 din 13 februarie 2017, Tribunalul Specializat Cluj a admis cererea de chemare în judecată precizată formulată de reclamanta S.C. A. S.A. în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A. şi a obligat pârâta să plătească reclamantei contravaloarea în RON la cursul BNR din ziua plăţii a sumei de 201.088,82 Euro cu titlu de contravaloare a lipsei de folosinţă, contravaloarea în RON la cursul BNR din ziua plăţii a sumei de 402.177,64 Euro cu titlu de daune interese; a obligat pârâta să achite reclamantei suma în cuantum de 16.890,16 RON cu titlu de chirie restantă, penalităţi de întârziere în cuantum de 92.627 RON calculate asupra debitului reprezentând chirie neachitată la termen, pe perioada 10 iulie 2015 şi până la data de 22 septembrie 2016, data precizării cererii, precum şi la plata penalităţilor de întârziere în cuantum de 0,5% asupra debitului principal reprezentând chirie restantă în cuantum de 16.890,16 RON începând cu data de 23 septembrie 2016 şi până la achitarea integrală a debitului datorat cu titlu de chirie, a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 35.977,52 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru.

C.Calea de atac împotriva hotărârii primei instanţe.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta S.C. B. S.A. solicitând anularea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

D.Hotărârea instanţei de apel.

Prin decizia civilă nr. 202 din 4 aprilie 2018, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă a respins apelul declarat de pârâta S.C. B. S.A. împotriva sentinţei civile nr. 279 din 13 februarie 2017 pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj, pe care a menţinut-o în întregime.

E.Calea de atac împotriva hotărârii instanţei de apel.

Împotriva deciziei Curţii de Apel Cluj a declarat recurs pârâta S.C. B. S.A. criticând-o sub următoarele motive de nelegalitate:

Hotărârea a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 480 alin. (3) C. proc. civ.. În apelul declarat de pârâtă s-a solicitat anularea hotărârii şi trimiterea cauzei spre rejudecare deoarece procesul a fost soluţionat fără a se intra în judecata fondului.

Majoritatea apărărilor pârâtei nu au fost analizate de instanţa de apel, hotărârea bazându-se exclusiv pe situaţia expusă de reclamantă.

Nefiind analizate argumentele pârâtei, în combaterea cererii de chemare în judecată, aceasta a fost în imposibilitatea de a exercita o cale de atac eficientă deoarece nu a cunoscut motivele pentru care aceste apărări au fost înlăturate de către instanţă. Apreciază recurenta că i-a fost încălcat şi dreptul la apărare.

Instanţa a soluţionat cauza cu încălcarea principiului forţei obligatorii a contractelor prevăzute de art. 969 C. civ. de la 1865.

Sancţionarea pârâtei în temeiul art. 183 din contract, deşi s-a constatat încălcarea art. 2.2 înseamnă că instanţa a soluţionat cauza fără a aplica dispoziţiile contractului nr. x din 29 mai 2007.

Este adevărat că art. 2.2 prevede că răspunderea pentru părăsirea spaţiului acoperă contravaloarea tuturor prejudiciilor suferite de locatar, însă atât timp cât contractul se află în vigoare, locatorul nu poate suferi un prejudiciu constând în contravaloarea lipsei de folosinţă, deoarece dreptul de folosinţă nu îi aparţine.

Contrar a ceea ce a reţinut instanţa de apel, art. 2.2 nu face trimitere la art. 18.3 în ceea ce priveşte întinderea prejudiciului în cazul părăsirii spaţiului de către chiriaş.

Art. 12 din contract nu reprezintă o sancţiune distinctă pentru nerespectarea obligaţiilor contractuale, care să fie cumulată cu art. 18.3 ori cu art. 2.2 după caz.

Cauza a fost soluţionată cu încălcarea dispoziţiilor referitoare la clauza penală cuprinsă în art. 1069 C. civ. de la 1865.

C. civ. prevede că nu se poate cere atât executarea obligaţiei principale, cât şi plata clauzei penale pentru neîndeplinirea aceleiaşi obligaţii.

Cauza a fost soluţionată cu încălcarea dispoziţiilor referitoare la imputaţia plăţii.

Instanţa a validat imputaţia propusă de reclamantă cu încălcarea principiului forţei obligatorii a contractelor şi regulilor referitoare la imputaţia plăţii.

Singura înţelegere a părţilor referitoare la ordinea în care se va face imputaţia sumelor reprezentând chirii o reprezintă menţiunea de pe biletele la ordin.

Hotărârea a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 32 alin. (1) şi art. 33 C. proc. civ.

La data introducerii acţiunii, reclamanta nu avea niciun interes să obţină un titlu executoriu cu privire la chiria datorată pentru lunile martie 2015 - martie 2016 având în vedere că pentru această perioadă reclamanta deţinea deja titluri executorii reprezentate de biletele la ordin emise de recurenta-pârâtă.

Chiar dacă executarea biletelor la ordin se poate dovedi dificilă, acest fapt nu îngăduie obţinerea unui nou titlu executoriu.

Se invocă dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ. şi se solicită admiterea recursului şi în principal trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe, iar în subsidiar trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel.

F.Analizând recursul prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat şi urmează a fi respins pentru următoarele considerente:

Hotărârea nu a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 480 alin. (3) C. proc. civ.. Se susţine că instanţa de fond a soluţionat cauza fără a se intra în cercetarea fondului.

O interpretare extinctivă a dispoziţiilor referitoare la necercetarea fondului nu poate fi acceptată, intrarea sau neintrarea în cercetarea fondului decurge din cuprinsul soluţiei pronunţate, iar nu din motivarea sau nemotivarea unei soluţii din care rezultă totuşi, în mod evident, rezolvarea pe fond a cauzei.

Cele două situaţii - nepronunţarea asupra fondului, respectiv nemotivarea - sunt concepte esenţial diferite. În realitate, instanţa de fond a intrat în cercetarea fondului, iar decizia pronunţată în apel răspunde exigenţelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.. Această din urmă decizie cuprinde în considerente obiectul şi susţinerile părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinută de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.

Obligativitatea motivării hotărârii nu impune ca instanţa de judecată să răspundă detaliat la fiecare argument invocat de către părţi.

Decizia instanţei de apel nu a fost dată cu încălcarea sau aplicare greşită a normelor de drept material. Astfel, nu a fost încălcat principiul forţei obligatorii a contractelor consacrat de art. 969 C. civ. de la 1865.

În conformitate cu dispoziţiile contractului nr. x din 29 mai 2007 încheiat între părţi simplul abandon al spaţiului o îndreptăţeşte pe reclamanta-intimată în calitate de locator să solicite chiriaşului contravaloarea lipsei de folosinţă egală cu contravaloarea chiriei lunare pe întreaga perioadă cuprinsă între data abandonului şi data la care contractul de închiriere urma să-şi înceteze efectele în conformitate cu dispoziţiile art. 2.1 din contract.

Susţinerea recurentei conform cărora dispoziţiile art. 18.3 din contract sunt incidente doar în situaţia în care locatorul ar fi evacuat-o nu pot fi primite. Nu există nicio dispoziţie contractuală în acest sens, obligaţia recurentei de a achita daunele-interese egale cu dublul chiriei şi contravaloarea lipsei de folosinţă egală cu chiria lunară nefiind condiţionată de evacuarea chiriaşului.

În cauză nu au fost încălcate dispoziţiile referitoare la clauza penală cuprinsă în art. 1069 C. civ. de la 1865.

Obligarea pârâtei recurente la plata atât a chiriei cât şi a despăgubirilor îşi are fundamentul în clauza din art. 2.2 din contract.

Părţile au convenit cumulul dintre chirie şi dublul acesteia cu titlu de clauză penală.

Antrenarea răspunderii contractuale a fost dispusă tocmai pentru neexecutarea obligaţiilor, deci nu se poate susţine că a fost reţinută contravaloarea obligaţiei principale şi clauza penală.

În ceea ce priveşte imputaţia plăţii, aceasta s-a realizat în conformitate cu acordul părţilor astfel cum s-a reţinut în contract.

Prin actul adiţional nr. x din 25 iulie 2014, părţile au convenit diminuarea cuantumului preţului, însă condiţionată de achitarea sumelor indicate instituind şi sancţiunea pentru nerespectarea acestei obligaţii în cuprinsul art. 3.11, respectiv revenirea la preţul stabilit la pct. 3.3 şi 3.4.

Nu poate fi reţinută critica recurentei în sensul că prin biletele la ordin s-a stabilit o altă imputaţie a plăţii, câtă vreme prin contract s-a stabilit că se impuneau a fi stinse cu prioritate chiriile cele mai vechi.

În ceea ce priveşte excepţia lipsei de interes, aceasta în mod corect a fost respinsă, intimata justificând un interes născut şi actual pentru recuperarea părţii restante din chirie.

Faţă de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate, care să impună casarea deciziei recurate şi, pe cale de consecinţă, potrivit dispoziţiilor art. 496 C. proc. civ., recursul urmează a fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. B. S.A. prin administrator judiciar Cabinet Individual de Insolvenţă D. împotriva deciziei civile nr. 202/2018 din 4 aprilie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică astăzi, 5 decembrie 2019.