Tenant's claim for improvement costs and right of retention as premature due to active lease agreement

Şedinţa publică din data de 21 noiembrie 2019

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Galaţi, secţia I civilă, la data de 12.03.2014, reclamanta S.C. A. S.R.L., a solicitat obligarea pârâţilor B. şi C., în solidar, la plata sumei de 1.543.585,43 RON, reprezentând cheltuieli efectuate de reclamantă cu modernizarea şi transformarea locuinţei din Tecuci, str. x, jud. Galaţi, în hotel - restaurant - terasă, cheltuieli privind racordarea la utilităţi şi dotările sanitare aferente, precum şi manopera acestor lucrări. De asemenea, reclamanta a solicitat instituirea unui drept de retenţie asupra imobilului din Tecuci, str. x, jud. Galaţi, până la plata sumei solicitate şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 584 şi art. 2495 C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 792 din 17 iunie 2016, Tribunalul Galaţi, secţia I Civilă a respins, ca nefondată, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâta C.; a respins ca nefondată, excepţia lipsei de interes, în ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la recunoaşterea unui drept de retenţie în favoarea reclamantei S.C. A. S.R.L.; a admis, în parte, acţiunea formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâţii B. şi C.; a obligat pârâtul B. la plata către reclamanta S.C. A. S.R.L. a sumei de 292.097,12 RON reprezentând 1/2 din valoarea cheltuielilor efectuate de reclamantă pentru modernizarea şi transformarea imobilului situat în Tecuci, str. x în perioada 2005 - 01.04.2012.

A fost obligată pârâta C. la plata către reclamanta S.C. A. S.R.L. a sumei de 292.097,12 RON reprezentând 1/2 din valoarea cheltuielilor efectuate de reclamantă pentru modernizarea şi transformarea imobilului situat în Tecuci, str. x în perioada 2005 - 01.04.2012 şi a sumei de 4.111,73 RON reprezentând cheltuieli de judecată.

S-a dispus instituirea unui drept de retenţie în favoarea reclamantei S.C. A. S.R.L. asupra imobilului situat în Tecuci, str. x până la plata de către pârâţi a sumelor menţionate anterior.

Au fost respinse restul pretenţiilor formulate de reclamantă, ca nefondate.

În temeiul art. 44 alin. (4) din O.U.G. nr. 80/2013, a fost obligată pârâta C. la plata către stat a sumei de 2.361,73 RON reprezentând taxa judiciară de timbru de la plata căreia a fost scutită reclamanta.

În temeiul art. 44 alin. (4) din O.U.G. nr. 80/2013, a fost obligat pârâtul B. la plata către stat a sumei de 2.361,73 RON reprezentând taxa judiciară de timbru de la plata căreia a fost scutită reclamanta.

Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă prin decizia civilă nr. 24/A din 07 februarie 2017 a respins ca nefondate apelurile declarate de reclamanta S.C. A. S.R.L. şi pârâta C., împotriva sentinţei civile nr. 792 din 17.06.2016 pronunţată de Tribunalul Galaţi, în contradictoriu cu pârâtul B..

Împotriva deciziei civile nr. 24/A din 07 februarie 2017 a Curţii de Apel Galaţi, secţia I civilă a declarat recurs pârâta C..

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a Civilă prin decizia nr. 609 din 01 martie 2018 a admis recursul declarat de recurenta-pârâtă C. împotriva deciziei civile nr. 24/A din 07 februarie 2017 a Curţii de Apel Galaţi, secţia I civilă.

A admis recursul incident declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 24/A din 07 februarie 2017 a Curţii de Apel Galaţi, secţia I civilă.

Analizând decizia prin prisma celor stabilite de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Curtea de Apel Galaţi, secţia I Civilă prin decizia civilă nr. 82/A din 10 mai 2018 a admis apelul formulat de apelanta pârâtă C. împotriva sentinţei civile nr. 792 din 17.06.2016 a Tribunalului Galaţi.

A schimbat în tot hotărârea apelată în sensul că a admis excepţia prematurităţii formulării acţiunii invocată de pârâtă.

A respins ca prematură acţiunea formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta C. şi pârâtul B..

A obligat pe reclamanta S.C. A. S.R.L. la plata către pârâtă a sumei de 3.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată fond reprezentând onorariu expert.

A respins ca neîntemeiat apelul formulat de apelanta reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 792 din 17.06.2016 a Tribunalului Galaţi.

A obligat pe apelanta pârâtă S.C. A. S.R.L. la plata către apelanta pârâtă C. a sumei de 3.263 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel reprezentând taxa judiciară de timbru.

Împotriva deciziei civile nr. 82/A din 10 mai 2018 a Curţii de Apel Galaţi, secţia I civilă a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L. ce a fost a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

În susţinerea motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă, după prezentarea unui scurt rezumat al cauzei, a arătat, în esenţă, că hotărârea recurată a fost pronunţată cu încălcarea art. 6 paragraful I din CEDO.

Recurenta susţine încălcarea dreptului la un proces echitabil, întrucât recurenta-reclamantă C. a invocat în recurs prematuritatea acţiunii, însă această excepţie nu a fost invocată în cererea de apel.

În ceea ce priveşte excepţia de preamaturitate, recurenta-reclamantă arată că este vădit nefondată, întrucât se ignoră situaţia de fapt ce a determinat intentarea acţiunii din care rezultă că vânzarea imobilului este dispusă printr-o hotărâre judecătorească definitivă.

Faptul că sentinţa civilă 1529/2017 nu este definitivă nu poate conduce la prematuritatea acţiunii.

În cauză paguba ce urmează să se producă este evidentă, arată recurenta-reclamantă, iar faptul că societatea foloseşte imobilul în litigiu nu are relevanţă, întrucât pentru exercitarea folosinţei societatea plăteşte chirie.

Recurenta face trimitere la jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi C.E.D.O.

În raport de motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă susţine că instanţa de apel a ignorat dispoziţiile art. 1270 şi 1272 C. civ., raportat la art. 5.5. din contractul încheiat între părţi şi a apreciat în mod greşit că dreptul la despăgubiri pentru îmbunătăţiri aduse imobilului se naşte la data încetării contractului de închiriere.

În sprijinul acestui argument se citează decizia nr. 7673/2012 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie. Faptul că societatea foloseşte sporul de valoare nu putea constitui un motiv de admitere a excepţiei de prematuritate, întrucât pentru folosinţa spaţiului se plăteşte chirie.

Interesul de a acţiona al reclamantei este reprezentat de faptul că imobilul la care societatea a efectuat lucrările de transformare în hotel, restaurant, terasă urmează să fie vândut.

Pentru aceste motive, recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

Înalta Curte, a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ.

Prin încheierea din camera de consiliu de la data de 09 mai 2019, în unanimitate, s-a dispus comunicarea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului părţilor, potrivit dispoziţiilor art. 494 alin. (4) C. proc. civ.

În cadrul examenului de legalitate care priveşte decizia instanţei de apel, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

Sub aspectul criticilor referitoare la încălcarea art. 6 paragraf I din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, întrucât instanţa de apel nu a analizat susţinerile făcute de reclamantă cu ocazia rejudecării, potrivit cărora pârâta C. a invocat aspecte care nu au fost susţinute prin cererea de apel.

Înalta Curte constată că analiza motivelor de apel ce priveau soluţia dată excepţiei de preamturitate a fost realizată în condiţii de legalitate, nefiind încălcate prevederile art. 425 alin. (1) pct. b C. proc. civ., în situaţia în care pârâta C. a inocat excepţia lipsei de interes în promovarea acţiunii, prin întâmpinarea depusă în faţa primei instanţe, cât şi prin cererea de apel, pentru considerentul că reclamanta în calitate de chiriaş nu poate beneficia de contravaloarea eventualelor îmbunătăţiri, până la încetarea dreptului de folosinţă asupra imobilului şi nici nu poate pretinde un drept de retenţie având deja imobilul în posesie.

Prin cererea de apel înregistrată la 02 august 2016 pe rolul Curţii de Apel Galaţi a susţinut că instanţa a admis acţiunea, deşi interesul reclamantei nu este născut şi actual, neavând interes să solicite contravaloarea investiţiilor, nefiind îndeplinite condiţiile art. 32 alin. (1) lit. d) şi art. 33 teza a II-a C. proc. civ., în condiţiile în care există un contract de închiriere valabil care îi conferă reclamantei dreptul de a exploata imobilul şi de a utiliza investiţiile pe un termen de 25 de ani.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia de casare a reţinut că instanţa de apel nu a analizat criticile pârâtei C. referitoare la prematuritatea acţiunii şi a capătului de cerere în ceea ce priveşte dreptul de retenţie, deşi aceste aspecte au fost invocate prin cererea de apel, în acest mod calificând excepţia lipsei de interes ca fiind a prematurităţii acţiunii.

În plus, instanţa de apel, în rejudecare, a precizat că prima instanţă a analizat ca atare excepţia lipsei de interes, astfel cum a fost denumită de parte, dar Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a recalificat în recurs excepţia ca fiind a prematurităţii acţiunii.

Se constată că a fost respectată jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului (vezi cauza Albina împotriva României, cauza Gheorghe împotriva României), cu referire la noţiunea de proces echitabil, care presupune ca o instanţă internă să examineze în mod real problemele esenţiale care i-au fost supuse, susţinerile părţilor fiind examinate de către instanţă, procedând la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor şi elementelor de probă.

În consecinţă, din considerentele expuse de către instanţa de apel rezultă care sunt argumentele ce au stat la baza pronunţării hotărârii sub acest aspect.

Raportat la cele amintite, susţinerea recurentei-reclamantă vizând nelegalitatea deciziei atacate şi invocarea motivului de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., apare ca nefondată.

În ceea ce priveşte criticile subsumate motivului de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., referitor la încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material de către instanţa de apel, se solicită să se constate că interesul reclamantei constă în exercitarea unei acţiuni preventive, dictată de faptul că imobilul la care au fost efectuate investiţiile urmează să fie vândut, situaţie în care nu mai pot fi recuperate.

Raportat la aceste critici şi având în vedere situaţia de fapt stabilită de către instanţele devolutive, Înalta Curte constată că în mod corect s-a apreciat că dreptul la despăgubiri se naşte de la data încetării contractului de închiriere, prin ajungere la termen sau în alte condiţii prevăzute de lege, deoarece până la încetarea raporturilor locative, chiriaşul este cel care se foloseşte de acest spor de valoare.

Astfel, se reţine că locaţiunea s-a încheiat pe 25 de ani, contractul de locaţiune nefiind desfiinţat, imobilul nu a fost vândut, iar acţiunea în anularea contractului de închiriere formulată de pârâta C. a fost respinsă prin decizia civilă nr. 865/2018 pronunţată de Tribunalul Galaţi în dosarul nr. x/2015, hotărârea fiind definitivă.

Înalta Curte nu va reţine susţinerile recurentei-reclamantă referitoare la existenţa dosarului de executare ce are ca obiect vânzarea la licitaţie a imobilului, întrucât nu echivalează cu o vânzare. În plus, în situaţia vânzării imobilului, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, locaţiunea fiind notată în cartea funciară.

De asemenea, existenţa acţiunii formulată de pârâtă privind contravaloarea lipsei de folosinţă ce face obiectul dosarului nr. x/2018 al Tribunalului Galaţi, se constată că vizează o altă perioadă decât cea din prezenta acţiune.

În raport de aceste considerente, Înalta Curte reţine că în mod corect a apreciat instanţa de apel că reclamanta la momentul promovării acţiunii, cât şi ulterior nu a afirmat un drept actual, recurenta nedovedind încălcarea dreptului său.

În ceea ce priveşte dreptului de retenţie, se apreciază lipsa interesului faţă de instituirea acestuia, în raport de caracterul său accesoriu, reclamanta fiind titulara unui contract de închiriere, care îi conferă prerogative mai largi decât cele ale unui retentor.

Dreptul de retenţie nu poate fi instituit decât dacă reclamanta este titulara unei creanţe certe, lichide şi exigibile în legătură cu imobilul, creanţă care în speţă nu există.

Pentru toate considerentele prezentate, având în vedere şi dispoziţiile legale invocate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în baza art. 496 din C. proc. civ., va respinge recursul reclamantei ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 82/A din 10 mai 2018 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi C. şi B..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 21 noiembrie 2019.