Preliminary sale agreement for undivided common parts of a building not subject to absolute nullity under the prohibition on exclusive sale of common property

Şedinţa publică din data de 21 noiembrie 2019

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Sibiu la data de 26 octombrie 2016, sub nr. x/2016, reclamanta A. a chemat în judecată pârâţii B. şi C., solicitând instanţei constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. x din data de 31.05.2013 de către Cabinet Individual de Avocat D..

Prin sentinţa civilă nr. 567/2017, pronunţată la data de 26 aprilie 2017, în dosarul nr. x/2016, Tribunalul Sibiu, secţia I civilă a respins acţiunea civilă formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâţii B. si C..

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta A..

Curtea de Apel Alba Iulia, secţia I civilă, prin decizia civilă nr. 1496/2017, pronunţată la data de 16 noiembrie 2017, în dosarul nr. x/2016, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta A., împotriva sentinţei civile nr. 567/2017, pronunţate de Tribunalul Sibiu în dosarul nr. x/2016, şi a obligat apelanta la 3.570 RON cheltuieli de judecată către intimata B..

Împotriva acestei decizii a formulat recurs A., înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Recurenta-reclamantă se raportează la art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în esenţă criticând faptul că, din considerentele deciziei atacate, reiese că instanţa şi-a însuşit pe deplin apărările intimatei şi considerentele instanţei de fond, preluându-le ca atare în motivarea hotărârii, apreciind recurenta că motivarea soluţiei este una contradictorie şi lipsită de coerenţă juridică.

În opinia recurentei, dacă vânzarea cotelor comune indivize asupra unui planşeu este interzisă în lipsa vânzării şi a bunului principal -art. 651 C. civ.-, atunci şi promisiunea unei atari vânzări, în lipsa promisiunii vânzării şi a bunului principal este, de asemenea, prohibită.

Astfel, susţine recurenta-reclamantă, cele reţinute de către instanţa de apel sunt la fel de contradictorii ca şi considerentele instanţei de fond întrucât, pe de o parte se observa interdicţia înstrăinării cotelor indivize însă, pe de altă parte, se sugerează prezenţa unei culpe proprii a acesteia, derivată din necunoaşterea legii, chestiune care nu are legătură cu esenţa problemei, respectiv cazul de nulitate absolută.

Recurenta-reclamanta a mai arătat ca instanţa apelează la un raţionament contradictoriu şi confuz, întrucât, pe de o parte, se face referire la părţile comune indivize pentru ca să se afirme apoi că transmiterea acestora ar fi legală în contextul pretinsei dobândiri din partea promitenţilor vânzători a dreptului de a construi pe aceste părţi comune indivize; cu alte cuvinte, ceea ce este prohibit de lege, devine licit în contextul unei alte pretinse promisiuni la fel de ilicite.

În fine, recurenta a susţinut ca acelaşi raţionament se regăseşte şi în ceea ce priveşte dreptul de construire, acesta fiind un drept inexistent, însă, potrivit motivării instanţei, acesta se transforma într-un veritabil drept doar pentru simplul fapt ca părţile l-au reţinut în promisiune, nedepinzând validitatea convenţiei de aceasta dacă a fost asumat, si, astfel, contradictorialitatea este evidentă, caci nu poate fi de acceptat că, ceva, ce nu există juridic, să nu conducă la o invalidare a convenţiei.

Înalta Curte, în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ., a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului; acesta a fost redactat şi comunicat părţilor.

Analizând recursul din perspectiva criticilor formulate Înalta Curte constată că este nefondat pentru următoarele considerente:

Între părţi a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare atestat de avocat sub nr. x/31.05.2013, conform căruia promitenţii-vânzători s-au obligat să efectueze toate demersurile în vederea obţinerii şi transmiterii direct către promitenţii-cumpărători a dreptului exclusiv de a construi pe terasa imobilului, respectiv dreptul de proprietate asupra părţilor comune indivize reprezentând planşeul terasă, aferente apartamentelor 1-6 situate în imobilul din Sibiu, str. x, FN - complex E., pentru preţul total de 70.000 euro, respectiv câte 35.000 euro pentru fiecare dintre promitenţi-vânzători, din care arvuna de 30.000 euro s-a achitat la data încheierii convenţiei.

Calitatea de reclamantă în cauză o are promitenta-vânzătoare, A., care, prin acţiunea formulată, a solicitat constatarea nulităţii absolute a antecontractului menţionat, pe motivul existenţei cauzei ilicite sub forma încălcării art. 651 C. civ. care reglementează interdicţia de vânzare exclusiv a părţilor comune a unui bun dar şi pe motivul nelegalităţii obligaţiei transmiterii direct către promitentul cumpărător a dreptului exclusiv de a construi pe terasa imobilului în cauză.

Acţiunea este formulată în contextul în care promitenţii-cumpărători au achitat un avans substanţial din valoarea tranzacţiei, fără ca promitenta-vânzătoare, reclamantă în cauză, să îşi fi onorat obligaţiile asumate prin contract.

Prin criticile formulate la adresa deciziei atacate cu recurs, reclamanta a reiterat susţinerea, făcută şi în faţa instanţelor de fond, că obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este ilicit prin prisma faptului că, dreptul promis a fi vândut, este unul interzis de lege şi astfel întregul act este lovit de nulitate absolută, conform 651 C. civ.

Înalta Curte reţine că, în sistemul de drept civil roman, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este acel contract sinalagmatic prin care promitentul-vânzător se obligă să vândă, iar promitentul-cumpărător se obligă să cumpere un anumit bun, în baza unui contract de vânzare-cumpărare care se va încheia în viitor. Pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza promisiunii sau antecontractului bilateral de vânzare-cumpărare, este necesară o nouă manifestare de voinţă din partea părţilor, în sensul încheierii contractului vizat de o atare promisiune.

Aşadar, antecontractul nu reprezintă în sine un act translativ de proprietate, ci este doar izvor al obligaţiei de a face, în baza acestuia putându-se promite transmiterea unui bun, chiar şi dacă acesta nu se află în proprietatea promitentului-vânzător la momentul încheierii convenţiei, cum este cazul în speţă.

Conform art. 1.279 C. civ. promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.

Sub aspectul efectelor, distincţia între antecontract şi contractul de vânzare-cumpărare este relevantă deoarece, chiar dacă între cele două acte există identitate sub aspectul elementelor esenţiale asupra cărora părţile au convenit şi pe care urmează să le transpună în convenţia propriu zisă ulterioară, este esenţial de reţinut, că, ceea ce se promite prin antecontract, este doar promisiunea de încheiere a unui contract, prin urmare obiectul promisiunii de a contracta este promisiunea de încheiere a unei convenţii, iar nu însuşi obiectul convenţiei promise.

Având în vedere natura diferită a obligaţiilor asumate printr-o promisiune de vânzare-cumpărare faţă la cele asumate prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, nulitatea reglementată art. 651 C. civ., nu se poate răsfrânge decât asupra actului încheiat cu încălcarea acestui text, care nu poate fi altceva decât un contract iar nu o promisiune de încheiere a unui contract, astfel cum e cazul în speţă.

În aceste condiţii, rezultă cu evidenţă că, acţiunea în constatarea nulităţii absolute a antecontractului pentru cauză ilicită nu poate fi întemeiată pe dispoziţiile art. 651 C. civ. pentru că acest text de lege prevede o cauză de nulitate a contractelor de vânzare cumpărare iar nu a promisiunii de vânzare, cum greşit susţine recurenta.

În ceea ce priveşte obiectul antecontractului, promitenţii-vânzători s-au obligat să efectueze toate demersurile în vederea obţinerii şi transmiterii direct către promitenţii-cumpărători a dreptului exclusiv de a construi pe terasa imobilului, respectiv dreptul de proprietate asupra părţilor comune indivize reprezentând planşeul terasă, obligaţii care nu au caracter ilicit întrucât au în vedere acordul terţilor proprietari pe care promitenţii-vânzători s-au obligat să-l obţină. În condiţiile în care demersul promitenţilor-vânzători, asumat şi promis ca fiind realizabil de către aceştia, s-ar fi îndeplinit, transmiterea părţilor indivize către promitenţii-cumpărători prin contractul de vânzare-cumpărare s-ar fi putut perfecta în mod valabil.

Recurenta-reclamantă se raportează la art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în esenţă criticând faptul că, din considerentele deciziei atacate, reiese că motivarea soluţiei este una contradictorie şi lipsită de coerenţă juridică, întrucât, pe de o parte se observă interdicţia înstrăinării cotelor indivize însă, pe de altă parte, se sugerează prezenţa unei culpe proprii a acesteia, derivată din necunoaşterea legii, chestiune care nu are legătură cu esenţa problemei, respectiv cazul de nulitate absolută.

În ceea ce priveşte contradictorialitatea relevată de către recurentă, Înalta Curte reţine că aceasta nu se regăseşte în considerentele deciziei atacate, ci reprezintă consecinţa redării trunchiate, de către recurentă, a argumentelor reţinute de instanţă pe acest aspect.

Astfel, instanţa a reţinut interdicţia de vânzare exclusiv a părţilor comune prevăzută de art. 651 C. civ. însă numai în ce priveşte încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu şi în privinţa promisiunii de vânzare-cumpărare, căreia nu i se aplică această interdicţie pentru argumentele deja expuse.

Recurenta-reclamantă a mai arătat că instanţa apelează la un raţionament contradictoriu şi confuz, în ceea ce priveşte posibilitatea transmiterii legale a părţilor comune în contextul pretinsei dobândiri din partea promitenţilor vânzători a dreptului de a construi pe aceste părţi comune indivize, cu alte cuvinte, în opinia recurentei, ceea ce este prohibit de lege, devine licit în contextul unei alte pretinse promisiuni la fel de ilicite.

Critica este nefondată întrucât se bazează pe redarea eronată a argumentelor reţinute de instanţă.

Înalta Curte reţine că raţionamentul instanţei de apel a avut la bază o corectă aplicare a art. 651 C. civ. raportat la datele concrete ale speţei, soluţia de respingere a demersului judiciar al reclamantei fiind justă luând în considerare situaţia promitenţilor-cumpărători care au fost singurii prejudiciaţi ca urmare a neîndeplinirii promisiunilor asumate de reclamantă, aceştia achitând o sumă considerabilă de bani fără a fi urmată de încheierea contractului de vânzare-cumpărare promis.

Contrar susţinerilor recurentei, dreptul de construire asumat a fi transmis de aceasta, nu a primit, ca urmare a deciziei atacate, o altă valenţă decât cea dată de părţi, pentru simplul motiv că instanţa de judecată nu poate modifica acordul părţilor, instanţa putând să anuleze doar clauzele contrare legii, or raportat la cele menţionate anterior, încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare în cauză nu conţine clauze al căror conţinut să fie prohibit de lege.

În ceea ce priveşte legitimitatea demersului judiciar afirmat de reclamantă, Înalta Curte reţine că, aceasta a solicitat constatarea nulităţii unui act juridic pentru cauză ilicită în condiţiile în care ea însăşi a fost inţiatoarea acestui act, asumându-şi obligaţia de vânzare a părţilor comune în contextul în care ceilalţi terţi proprietari îşi dăduseseră acordul în acest sens, acordul fiind obţinut prin prisma faptului că, având calitatea de constructor al imobilului, recurenta a putut controla, la limita legii, conţinutul clauzelor prevăzute în actele de înstrăinare ale apartamentelor.

Acţiunea de anulare a antecontractului pentru cauză ilicită vine în contextul în care pârâţii au achitat avansul solicitat.

Or, este imoral din partea reclamantei să solicite nulitatea absolută a actului în condiţiile arătate, aceasta invocând propria turpitudine, cum corect a reţinut instanţa de apel.

Chiar dacă regula nemo auditur propriam turpitudinem allegans potrivit căreia, nimănui nu-i este îngăduit să se prevaleze în faţa justiţiei de propria culpă pentru a valorifica un drept, invocând nerespectarea de către el însuşi a unor norme legale, nu are o consacrare legislativă în dreptul românesc iar incidenţa ei nu poate fundamenta respingerea unei acţiunii, în mod exclusiv, pe acest considerent, regula constituie un reper al analizei legitimităţii exercitării drepturilor procesuale.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ. va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 1496/2017 din 16 noiembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia I civilă.

Totodată, în temeiul art. 453 C. proc. civ., constatând culpa procesuală, Înalta Curte va obliga recurenta A. să plătească intimatei-pârâte B. suma de 5000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 1496/2017 din 16 noiembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia I civilă.

Obligă recurenta A. să plătească intimatei-pârâte B. suma de 5000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 21 noiembrie 2019.