Untimely Appeal for Unpaid Stamp Duty Ends Brokerage Contract Annulment Bid

Şedinţa publică din data de 14 noiembrie 2019

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă la 4 septembrie 2017 sub nr. x/2017, reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L. a solicitat anularea contractului de intermediere în vederea cumpărării imobiliare nr. x din 24 februarie 2015 încheiat între părţi, iar în subsidiar rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate de către pârâtă.

Prin sentinţa civilă nr. 1141 din 13 aprilie 2018, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2017 a fost respinsă ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., fiind obligată reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 2.380 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe, reclamanta A. S.R.L. a declarat apel.

Prin decizia nr. 184/2019 din 30 ianuarie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a fost respins ca nefondat apelul formulat de apelanta-reclamantă A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 1141 din 13 aprilie 2018, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2017, în contradictoriu cu intimata-pârâtă S.C. B. S.R.L., fiind obligată apelanta-reclamantă să plătească intimatei-pârâte suma de 2.380 RON cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta A. S.R.L..

Prin memoriul de recurs, în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., reclamanta A. S.R.L. solicită admiterea recursului, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

În memoriul de recurs, recurenta apreciază că hotărârea atacată nu este motivată corespunzător, întrucât instanţa a omis să analizeze motivele evocate, iar hotărârea cuprinde motive contradictorii, critici ce se subsumează motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

În acest context, recurenta susţine că hotărârea instanţei de apel nu a analizat motivele invocate de aceasta cu privire la consecinţele art. 2102 C. civ., art. 1303 si 1304 C. civ. dacă se poate considera că părţile au încheiat un contract valabil în absenţa consimţământului cu privire la elementul esenţial al preţului.

De asemenea, se arată că instanţa de apel nu a analizat argumentele sale cu privire la împrejurarea că consimţământul său la încheierea contractului de intermediere nu a fost valabil exprimat.

Mai susţine recurenta, că instanţa de apel nu a analizat motivele invocate cu privire la faptul că manoperele dolosive ale B. de a determina A. să încheie contractul prin promisiunea unei renegocieri ulterioare a comisionului trebuie sancţionate cu anularea contractului de intermediere.

Totodată, se arată că hotărârea instanţei de apel cuprinde şi motive contradictorii, întrucât instanţa a reţinut pe de o parte că "intimata (n.n. B.) nu a acţionat ca un reprezentant pentru apelantă şi nu a influenţat în niciun fel preţul cu care a fost achiziţionat imobilul", în condiţiile în care şi-a asumat obligaţia de a participa activ la negocieri, iar pe de altă parte a reţinut că B. şi-a îndeplinit obligaţiile, deşi printre acestea era aceea de a negocia preţul, participând activ la negocieri.

În aceste condiţii, motivarea sentinţei primei instanţe nu este una corespunzătoare cu standardele prevăzute de lege, astfel că se impune admiterea recursului sub acest aspect.

Într-o altă critică, recurenta susţine că hotărârea este pronunţată cu aplicarea greşită a legii - motiv de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, în mod nelegal instanţa de apel a analizat îndeplinirea condiţiilor privind dolul prin raportare în abstract la natura contractului.

Sub un prim aspect, se arată că pentru a ajunge la concluzia că nu este întrunită intenţia de a induce în eroare, instanţa s-a bazat pe natura contractului încheiat între părţi, respectiv un contract de intermediere şi a apreciat că faţă de această natură a contractului, B. a urmărit încheierea contractului, pentru a putea obţine comisionul de la ambele părţi.

Astfel, pe de o parte, în mod nelegal a analizat îndeplinirea condiţiilor de la doi prin raportare în abstract la natura contractului, în loc să analizeze îndeplinirea condiţiilor prin raportare la clauzele propriu-zise a contractului, care ar fi scos contractul din sfera unui contract de intermediere propriu-zis, dată fiind obligaţia de a participa activ la negocieri asumată de B..

Pe de altă parte, în mod inexplicabil, deşi instanţa a reţinut că B. a urmărit încheierea contractului, pentru a putea obţine comisionul de la ambele părţi, adică exact scopul a cărui atingere a urmărit-o atunci când a omis să informeze reclamanta cu privire la relaţia contractuală pe care o avea cu vânzătorul, relaţie care o situa într-un conflict de interese, instanţa concluzionează că B. nu a urmărit inducerea în eroare a reclamantei.

Or, intenţia B. de a informa reclamanta cu privire la relaţia contractuală cu vânzătorul reiese fără putinţă de tăgadă din elementele de fapt analizate chiar de instanţă, respectiv dorinţa B. de a încheia contractul, respectiv conflictul de interese în care se afla (şi care nu îi permitea să îşi îndeplinească obligaţia de negociere a preţului în mod corespunzător) şi care ar fi atras neîncheierea contractului.

În continuare, recurenta arată că în mod nelegal instanţa a analizat intenţia B. de a induce în eroare prin raportare la momentul ulterior încheierii contractului.

Sub un al doilea aspect, instanţa a analizat intenţia B. de a induce în eroare prin raportare la momentul ulterior încheierii contractului (respectiv modul în care a fost stabilit preţul pentru care s-a încheiat tranzacţia, fără influenţarea preţului de B., deşi aceasta din urmă ar fi trebuit să negocieze preţul) şi nu prin raportare la momentul încheierii contractului, aşa cum ar fi fost legal.

În mod evident îndeplinirea condiţiilor cu privire la dol nu se poate aprecia decât la momentul încheierii contractului şi nu ulterior, în funcţie de cum a decurs în concret derularea acestuia.

Or, în speţa de faţă, s-ar fi cuvenit ca B. să menţioneze că se afla într-o relaţie contractuală cu vânzătorul imobilului, care o situează în poziţia de conflict de interese.

Aşadar, B. a urmărit tocmai să încheie contractul cu ambele părţi, iar pentru a atingerea acestui scop a omis să informeze reclamanta cu privire la relaţia contractuală cu C., cunoscând că în ipoteza în care aceasta ar fi cunoscut respectiva informaţie, contractul nu ar fi putut fi încheiat în aceiaşi termeni în care a fost încheiat.

Iar în ceea ce priveşte dispoziţiile art. 1303 şi 1304 C. civ., vizând conflictul de interese şi, respectiv, dubla reprezentare, recurenta nu a susţinut incidenţa directă a acestora în cauza de faţă. Însă, chiar dacă aici nu se pune problema anulării contractului de vânzare şi nici nu a fost in discuţie reprezentarea reclamantei, aceste texte releva importanta cunoaşterii situaţiei în care se găsea cocontractantul recurentei.

Totodată, se arată că în mod nelegal a apreciat instanţa de apel existenţa conflictului de interese prin raportare la modalitatea în care au fost îndeplinite obligaţiile contractuale şi dacă au existat sau nu efecte ale conflictului de interese.

Fără putinţă de tăgadă, existenţa sau nu a conflictului de interese nu se poate aprecia prin raportare la modul în care au decurs în concret negocierile pentru stabilirea preţului tranzacţiei şi deci modalitatea în care obligaţiile au fost îndeplinite, ci prin raportare la obligaţiile contractuale asumate.

Or, în mod evident, atât timp cât B. şi-a asumat inclusiv obligaţii de negociere faţă de reclamantă, acesta se afla într-un conflict de interese cât se poate de clar.

Motivarea instanţei în sensul că nu a existat conflict de interese din moment ce preţul pentru care s-a încheiat tranzacţia a fost chiar cel oferit de reclamantă este irelevant pentru aprecierea existenţei sau nu a conflictului de interese. Mai mult decât atât, oricum preţul final menţionat de instanţă, de 1.550.000 euro a fost atins în urma negocierilor desfăşurate exclusiv de reprezentanţii recurentei, în ciuda faptului că B. îşi asumase obligaţii de negociere şi nu pentru că vânzătorul a acceptat din start preţul avansat de reclamantă.

Aşadar, preţul final acceptat de vânzător a fost acceptat în urma eforturilor recurentei, nu ale B., astfel că preţul final atins nu poate fi folosit ca argument pentru a înlătura conflictul de interese în care se afla B. la momentul încheierii contractului.

În opinia recurentei, pentru aceste motive se impune admiterea recursului din moment ce reiese că pârâta B. a comis un dol prin neinformarea recurentei cu privire la relaţia contractuală pe care o avea cu vânzătorul C..

Contrar susţinerilor instanţei, recurenta susţine că, consimţământul său la încheierea contractului de intermediere nu a fost valabil exprimat, astfel că în mod nelegal instanţa de apel a respins întregul motiv de apel, motivat de faptul că recurenta avea calitatea de profesionist, aflându-se aşadar în cunoştinţă de cauză cu privire la consecinţele juridice ale semnării contractului.

Din moment ce la încheierea contractului s-a convenit negocierea ulterioară a unuia din elementele esenţiale ale contractului (preţul), nu poate fi legală aprecierea instanţei în sensul că recurenta a exprimat un consimţământ valabil (serios) la încheierea contractului în condiţiile iniţiale de preţ. De aici rezulta că, fie şi doar în ceea ce priveşte obligaţia de plată a comisionului, consimţământul nu a fost dat cu valoare de angajament juridic. Practic, recurenta a consimţit să încheie contractul, fără a-şi asuma obligaţia de plată a comisionului care urma să fie stabilit în discuţia ulterioară a părţilor.

Un argument suplimentar în acest sens este şi prezumţia că preţul propus de B. are o valoare total nefirească şi disproporţionată prin raportare la preţul pieţei, aspect confirmat şi de faptul că pentru aceeaşi intermediere, B. a perceput un preţ de 5.000 euro de la vânzător (si nu un preţ de peste 45.000 euro, echivalentul a 3% din valoarea de cumpărare a unui imobil de aprox. 1 milion 500 mii euro, aşa cum încearcă să pretindă de la reclamantă).

Dincolo de caracterul contradictoriu al susţinerilor instanţei, care pe de-o parte afirmă că nu există nicio probă, pentru ca în continuare să facă referire la o declaraţie de martor, instanţa de apel a încălcat a încălcat art. 264 C. proc. civ. şi art. 311 şi urm. C. proc. civ. cu privire la aprecierea probelor şi declaraţiile martorilor, din moment ce declaraţia unui martor reprezintă ea însăşi o probă, iar nicăieri nu este prevăzută vreo obligaţie în sensul că orice informaţie să rezulte din minim două probe, fără a fi suficient ca informaţia să rezulte dintr-o singură probă. Aşadar, raţionamentul instanţei de apel este lipsit de orice suport legal.

Prin urmare, contrar celor reţinute de instanţa, se impunea anularea contractului faţă de lipsa unui consimţământ valabil (sub aspectului caracterului serios) în privinţa elementului esenţial al preţului.

Mai susţine recurenta, că instanţa de apel nu a analizat argumentele sale formulate în subsidiar, cu privire la manoperele dolosive ale B. de a determina reclamanta să încheie contractul prin promisiunea unei renegocieri ulterioare a comisionului, aspect ce trebuie sancţionate cu anularea contractului de intermediere.

Totodată, se arată că în mod nelegal a reţinut instanţa că nu se impune rezoluţiunea contractului având în vedere că pârâta B. nu şi-a îndeplinit în mod culpabil obligaţiile contractuale.

Argumentul că încheierea tranzacţiei reprezintă dovada îndeplinirii obligaţiilor de către pârâtă este neîntemeiat. Simpla împrejurare că s-a încheiat o tranzacţie nu poate reprezenta o dovadă în sensul că termenii tranzacţiei sunt rezultatul eforturilor depuse de B. în îndeplinirea obligaţiilor contractului de intermediere. De altfel, justeţea susţinerilor reclamantei este confirmată de împrejurarea că încheierea tranzacţiei se datorează eforturilor sale şi nu ale B..

Preţul final menţionat de instanţă, de 1.550.000 Euro a fost atins în urma negocierilor desfăşurate exclusiv de reprezentanţii reclamantei, în ciuda faptului că B. îşi asumase obligaţii de negociere şi nu pentru că vânzătorul a acceptat din start preţul avansat de recurentă.

Aşadar, preţul final acceptat de vânzător a fost urmarea eforturilor recurentei, nu ale B., astfel că preţul final atins nu poate fi folosit ca argument pentru a justifica îndeplinirea obligaţiilor contractuale.

Prin întâmpinarea depusă, la 14 iunie 2019, intimata-pârâtă B. S.R.L. invocă excepţia inadmisibilităţii recursului cu privire la motivele întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 6 C. proc. civ., iar pe fondul cauzei solicită respingerea recursului ca nefondat împotriva deciziei atacate.

Înalta Curte, a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ.

Prin încheierea din camera de consiliu de la data de 10 septembrie 2019, potrivit dispoziţiilor art. 494 alin. (4) C. proc. civ., în unanimitate, s-a dispus comunicarea către părţi a raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, prin raport constatându-se că recursul este admisibil în principiu.

Potrivit dovezilor de comunicare raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului a fost comunicat părţilor la data de 26 septembrie 2019, părţile depunând punct de vedere.

La termenul din 14 noiembrie 2019, completul de filtru, în temeiul dispoziţiilor art. 248 alin. (1) C. proc. civ., potrivit cărora, instanţa se va pronunţa cu prioritate asupra excepţiilor de fond sau de procedură, care fac de prisos în tot sau în parte cercetarea fondului pricinii, Înalta Curte a luat în examinare excepţia netimbrării recursului invocată din oficiu şi, analizând actele dosarului din perspectiva normelor legale incidente, urmează să anuleze calea extraordinară de atac ca netimbrată, în considerarea următoarelor:

Prin art. 1 din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele de timbru, a fost statuat principiul, potrivit căruia, acţiunile şi cererile adresate instanţelor judecătoreşti sunt supuse taxelor judiciare de timbru prevăzute de actul normativ menţionat, taxe datorate, atât de persoanele fizice cât şi de persoanele juridice, care se plătesc anticipat, sau, în mod excepţional, până la termenul stabilit de instanţă, de regulă primul termen de judecată.

Potrivit art. 486 alin. (2) C. proc. civ. "la cererea de recurs se vor ataşa dovada achitării taxei judiciare de timbru, conform legii …".

Conform dispoziţiilor art. 33 alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2013 "dacă cererea de chemare în judecată este netimbrată sau insuficient timbrată, reclamantului i se va pune în vedere, în condiţiile art. 200 alin. (2) teza I din C. proc. civ., obligaţia de a timbra cererea şi de a transmite instanţei dovada achitării taxei judiciare de timbru, în termen de cel mult 10 zile de la primirea comunicării instanţei".

În acest context, Înalta Curte constată că recursul nu a fost timbrat anticipat şi că recurenta nu s-a conformat obligaţiei de a depune dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 4.039 RON, conform art. 24 alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2013, deşi prin adresa aflată la dosar recurs i s-a pus în vedere obligaţia timbrării recursului, sub sancţiunea anulării cererii de recurs. Totodată, se reţine că recurenta a formulat cerere de reexaminare a taxei judiciare de timbru, iar prin încheierea din 17 septembrie 2019 aceasta a fost respinsă.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 493 alin. (5) C. proc. civ., va anula ca netimbrat recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 184/2019 din 30 ianuarie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează ca netimbrat recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 184/2019 din 30 ianuarie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimata-pârâtă B. S.R.L..

Fără nicio cale de atac.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 14 noiembrie 2019.