Inapplicability of sight-line distance rules to contractual construction setback easements

Şedinţa publică din data de 22 octombrie 2019

Asupra recursului civil de faţă;

Din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 21 ianuarie 2016 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâţii S.C. C. S.R.L., D., E., F. şi G., solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să oblige în solidar pârâţii la plata sumei de 200.000 Euro, în baza clauzei penale inserate în contractul de vânzare autentificat de Biroul Notarului Public H., sub nr. x din 12 iunie 2014, încheiat între I. şi J., în calitate de vânzătoare şi S.C. C. S.R.L., D. şi F., în calitate de cumpărători, la care se adaugă dobânda legală aferentă, calculată de la data introducerii acţiunii până la data efectuării plăţii.

Prin sentinţa civilă nr. 445 din 29 martie 2017, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a respins ca neîntemeiată acţiunea.

Împotriva sentinţei sus-menţionate, B. şi A. au declarat apel, care a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 921 A din 8 noiembrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie.

Împotriva deciziei sus-menţionate, A. şi B. au declarat recurs, solicitând casarea acesteia şi trimiterea cauzei spre o noua judecată instanţei de apel.

În motivare, au arătat că hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază şi a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material; au invocat, astfel, motivele de recurs prevăzute la art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Subsumat motivului de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., au susţinut ca, deşi a reţinut că litigiul are drept obiect despăgubirea solicitată ca urmare a încălcării unei servituţi convenţionale de bună vecinătate a construcţiilor, instanţa de apel nu a menţionat care sunt criteriile după care a apreciat că a fost respectată distanţa de 20 de metri prevăzută în contractul de vânzare autentificat de Biroul Notarului Public H., sub nr. x din 12 iunie 2014.

Au subliniat recurenţii că, având în vedere că părţile nu au stabilit prin contract modalitatea în care se calculează distanţa dintre clădire şi limita de hotar, instanţa trebuia să arate în considerente în ce măsură se aplică regulile cu caracter supletiv care vizează amplasarea construcţiilor şi modul în care se calculează distanţa dintre acestea şi limitele de hotar.

Or, în speţă, instanţa nu a precizat ce norme se aplică în condiţiile în care convenţia părţilor tace şi nu a prezentat argumentele pentru care a apreciat că a fost respectată distanţa de 20 de metri.

Prin prisma motivului de nelegalitate prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., au arătat că, în mod nelegal, a reţinut curtea de apel că nu sunt incidente dispoziţiile art. 615 alin. (3) C. civ., întrucât acestea vizează alt tip de servitute şi nici nu au fost indicate în convenţia părţilor, care face referire la art. 612 şi 626 C. civ.

În acest context, au subliniat că este adevărat că şi-au întemeiat convenţia pe dispoziţiile art. 612 şi 626 C. civ., care reglementează dreptul proprietarului de a consimţi la limitarea dreptului său de proprietate, însă nu au înţeles să deroge de la singura dispoziţie legală vizând modul de calcul a distanţei, respectiv art. 615 alin. (3) C. civ.. Or, în lipsă de stipulaţie contrară, se aplică regula generală.

Au susţinut recurenţii că şi din precizarea la raportul de expertiză care se regăseşte la pag. 142 din dosarul de fond reiese fără putinţă de tăgadă că distanţa de la balcoane până la limita de proprietate este de 18,53 de metri, deci sub limita de 20 de metri.

În opinia recurenţilor, eroarea de raţionament juridic rezidă în faptul că instanţa de apel a dedus din împrejurarea că există două categorii de servituţi, cea vizând distanţa minimă în construcţii, reglementată de art. 612 C. civ. şi cea cu privire la distanţa minimă pentru fereastra de vedere, prevăzută la art. 615 C. civ., că ar exista mai multe metode de calcul a distanţei de la linia de proprietate până la construcţie; în realitate, există o singură metodă de calcul a acestei distanţe, luându-se ca reper punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, atât timp cât regulile de urbanism reiau modalitatea de calcul prevăzută de art. 615 alin. (3) C. civ.

Prin urmare, au apreciat că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea principiilor disponibilităţii şi rolului activ, consacrate de C. proc. civ. şi cu încălcarea art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi art. 21 din Constituţie.

Au subliniat recurenţii că art. 615 alin. (3) C. civ. este norma cu caracter general care trebuia să fie reţinută de instanţa de apel şi aplicată la cele consemnate în raportul de expertiză efectuat în cauză, dar şi că, în condiţiile în care s-ar aprecia că formula de calcul este diferită, în funcţie de tipul de servitute, nu s-ar asigura un cadrul legislativ eficient pentru asigurarea securităţii juridice care să permită garantarea respectării reglementărilor referitoare la autorizarea executării construcţiilor.

În acest context, au arătat că, în contra celor reţinute de instanţa de apel, caracterul de normă generală al art. 615 alin. (3) C. civ. rezultă şi din coroborarea Planului Urbanistic General al oraşului Popeşti Leordeni cu Regulamentul General de Urbanism, aprobat prin H.G. nr. 525/1996, care trimit în mod expres la art. 615 alin. (3) C. civ.

În final, au susţinut că, în măsura în care se va aprecia că instanţa de apel s-a pronunţat cu privire la modul de calcul al distanţei, sunt incidente dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., întrucât instanţele de fond au schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al convenţiei părţilor, care au făcut referire la înălţimea permisă a clădirilor ce s-ar construi în interiorul distanţei de 20 de metri, respectiv maximum 7 metri de la cornişă.

La data de 18 iunie 2018, intimaţii au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea ca inadmisibil a motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. şi respingerea ca nefondat a celui întemeiat pe dispoziţiile de la pct. 8 al aceluiaşi articol.

Analizând recursul prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

Cu titlu prealabil, pentru a facilita înţelegerea prezentei hotărâri, trebuie precizat că, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/12.06.2014, societatea C. S.R.L. a dobândit cota de 50% din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 5555,52 mp, teren arabil situat în intravilanul oraşului Popeşti-Leordeni jud. Ilfov tarlaua x parcela x cu număr cadastral x, intabulat în cartea funciară nr. x de la vânzătoarele I. şi J..

Pârâţii D. şi F. au dobândit dreptul de proprietate asupra cotei de 50%, primul 34,8547%, iar cel de al doilea 15,1453%.

Părţile contractante au stabilit, de comun acord, sub sancţiunea plăţii de daune în cuantum de 200.000 Euro, în favoarea numitului B., că pe terenul vândut, pe o lăţime de 20 m liniari retragere de la întreaga latură vestică a terenului să se edifice construcţii în regim de înălţime de maxim 7 m la cornişă.

În esenţă, recurenţii-reclamanţi au motivat că prin edificarea unei construcţii de 18 m înălţime la o distanţă de 19,93 metri faţă de limita de proprietate şi prin edificarea de balcoane în consolă care ajung la o distanţă de 18,39 m, s-a încălcat servitutea convenţională de a nu se edifica construcţii mai înalte de 7 m la cornişe pe o distanţă de 20 metri liniari faţă de proprietatea reclamantului. Încălcarea convenţiei părţilor atrage răspunderea solidară a pârâţilor şi plata de despăgubiri în cuantum de 200.000 Euro, prin activarea clauzei penale prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 612, 626, 1516 şi 1530 din C. civ.

Prin decizia supusă recursului s-a respins apelul reclamanţilor şi s-a păstrat hotărârea primei instanţe de respingere a cererii de chemare în judecată având ca obiect obligarea pârâţilor la plata sumei de 200.000 Euro, reprezentând despăgubiri în temeiul clauzei penale din contractul de vânzare-cumpărare menţionat.

Primul motivul de recurs, invocat de recurenţii-reclamanţi este cel prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., ipoteza privitoare la situaţia în care hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază.

Recurenţii au susţinut că instanţa de apel nu a menţionat şi nu a motivat care sunt criteriile după care a apreciat că a fost respectată distanţa de 20 m, prevăzută în convenţia părţilor şi pentru încălcarea căreia au solicitat despăgubirea.

Critica recurenţilor este prezentată omisso medio, nefiind invocată printre motivele de apel.

Sub acest aspect, instanţa supremă, constată, ca urmare a verificării motivelor de apel, că reclamanţii nu au criticat hotărârea primei instanţe sub aspectul omisiunii de a se fi identificat criterii în raport de care s-a stabilit că a fost respectată distanţa de 20 m prevăzută în convenţia părţilor.

În absenţa unui motiv de apel fundamentat pe argumente derivate din convenţia părţilor, în limitele temeiului juridic al acţiunii, recurenţii-reclamanţi nu pot critica decizia instanţei de apel pentru că nu cuprinde identificarea unor criterii în raport de care să se stabilească modalitatea de calcul a distanţei dintre clădirea edificată şi limita de hotar.

Recurenţii-reclamanţi au susţinut că decizia atacată nu conţine motivarea instanţei de apel pe care să se sprijine concluzia că intimaţi-pârâţi au respectat distanţa de 20 m prevăzută în convenţia scrisă, autentificată sub nr. x/12.06.2014. Această susţinere este infirmată de considerentele care alcătuiesc cuprinsul deciziei recurate, în care se arată că distanţa stabilită de părţi în convenţia încheiată a fost respectată, aşa cum a rezultat din măsurătorile efectuate în cadrul probei cu expertiza tehnică de specialitate administrată.

Instanţa de prim control judiciar a constatat că servitutea convenţională de bună vecinătate, nu este reglementată de prevederile art. 615 C. civ., în cauză fiind incidente prevederile art. 612 şi art. 626 C. civ., care, de altfel, reprezintă temeiul juridic din convenţia părţilor.

Prin urmare, criticile formulate de recurenţii-reclamanţi, subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. nu sunt întemeiate.

Al doilea motiv de recurs este circumscris cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., vizând situaţia în care hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

În cadrul acestui motiv de recurs, recurenţii-reclamanţi au susţinut, în esenţă, că instanţa de apel a înlăturat, în mod greşit, de la aplicare prevederile art. 615 alin. (3) C. civ., norme cu caracter general la care fac trimitere şi reglementările urbanistice din planul urbanistic general al oraşului Popeşti-Leordeni. Se arată că aceasta este singura prevedere legală relativă la modul de calcul al distanţei, pentru că, în lipsă de stipulaţie contrară în convenţia părţilor, se aplică regula generală dată de art. 615 alin. (3) C. civ.

Motivul de recurs este nefondat.

Prin contractul încheiat, părţile au prevăzut o clauză penală prin care au înţeles să deroge de la distanţa minimă de 60 cm pentru realizarea de construcţii, prevăzută de art. 612 C. civ., pârâţii obligându-se să nu construiască pe terenul cumpărat la o distanţă mai mică de 20 m faţă de fondul vecin, sub sancţiunea plăţii de daune în cuantum de 200.000 (două sute mii) Euro.

Clauza convenită are următorul conţinut: "Noi, părţile contractante I., J., D. şi F., în nume propriu şi ca reprezentanţi ai firmei S.C. C. S.R.L., stabilim de comun acord, în temeiul prevederilor art. 612 şi art. 626 din C. civ., sub sancţiunea plăţii de daune în cuantum de 200.000 (două sute mii) Euro, în favoarea domnului B., pe terenul ce formează obiectul prezentei vânzări, pe o lăţime de 20 m liniari retragere de la întreaga latură vestică a terenului în lungime de 65,31 mp, pe latura definită cadastral cu numărul x/1 având coordonatele stereo 70: x = 320113,10 şi y = 591762,090 şi 10,124/1, având coordonatele stereo x = 320053,420 şi y = 591735,590, conform documentaţiei cadastrale şi procesului-verbal de trasare amplasament încheiat în data de 12.06.2014, să se edifice construcţii în regim de înălţime de maxim 7 m la cornişă, conform anexei care face parte integrantă din prezentul contract".

Interpretând convenţia după voinţa concordantă a părţilor şi prin raportare la ansamblul contractului, instanţa de recurs reţine că intimaţii-pârâţi s-au obligat faţă de proprietarii fondului învecinat, recurenţii-reclamanţi, ca edificarea de construcţii, în regim de înălţime de maxim 7 m la cornişă, să aibă loc la o distanţă de 20 m liniari retragere de la întreaga latură vestică a terenului în lungime de 65,31 mp, conform documentaţiei cadastrale şi procesului-verbal de trasare amplasament, parte integrantă din contract.

Aşadar, prin convenţia încheiată între părţi, intimaţii-pârâţi şi-au asumat obligaţia negativă de a nu construi la o distanţă mai mică de 20 m faţă de linia de hotar, ceea ce reprezintă o restrângere voluntară, pe cale convenţională a atributului folosinţei dreptului de proprietate privată.

O clauză contractuală prin care proprietarul unui teren îşi limitează dreptul de construire în raport cu distanţa minima obligatorie prevăzută de art. 612 C. civ. (preluată ca atare în regulamentul de urbanism), asumându-şi respectarea unei distanţe mai mari faţă de linia de hotar decât cea legală, reprezintă o convenţie privind restrângerea dreptului de proprietate în privinţa atributului folosinţei acestui drept.

Pentru verificarea distanţei minime de construire, aşa cum a fost stabilită de părţi prin convenţia încheiată, nu sunt aplicabile prevederile art. 615 alin. (3) C. civ. referitoare la distanţa minimă pentru ferestre de vedere, ci doar reperele stabilite de părţi prin convenţia încheiată care, în conformitate cu art. 1270 C. civ., are putere de lege între părţile contractante.

Aplicarea prevederilor art. 615 alin. (3) C. civ. nu poate fi desprinsă de contextul reglementării pe care o cuprinde art. 615 C. civ. în ansamblul său.

Această reglementare se referă la distanţa minimă pentru fereastra de vedere, iar nu la distanţa minimă pentru construire stabilită de părţi prin convenţia încheiată.

În acest sens, trebuie relevat că prin alin. (1) al art. 615 C. civ. se reglementează distanţa pentru lucrările care permit vederea directă, iar prin alin. (2) al aceluiaşi articol se reglementează distanţa pentru lucrările care permit vederea indirectă.

O interpretarea sistematică a prevederilor art. 615 C. civ. susţine concluzia că prin alin. (3) se stabilesc reguli referitoare la modul de determinare a distanţei dintre ferestrele de vedere sau alte lucrări asimilate acestora şi hotarul dintre cele două fonduri, în fiecare dintre cele două ipoteze reglementate de alineatele precedente.

Astfel, potrivit primei teze a textului analizat, distanţa se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar.

Conform tezei a II-a şi în cazul ferestrei sau al altor lucrări neparalele, care permit vederea, distanţa se măsoară tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la această linie.

Interdicţia instituită prin art. 615 C. civ. constituie o limitare a dreptului de proprietate asupra construcţiei, prin restricţii impuse proprietarului asupra modului în care efectuează ferestre de vedere, balcoane sau alte asemenea lucrări, care nu se confundă cu limita minimă privind distanţa la care proprietarul fondului are dreptul de a construi, stabilită prin art. 612 C. civ.

Prin convenţia încheiată, intimaţii-pârâţi au consimţit o limitare convenţională a dreptului de proprietate, sub aspectul folosinţei terenului, prin asumarea respectării dreptului de a construi pe terenul lor, la o distanţă de 20 m mai mare decât aceea stabilită prin art. 612 C. civ., respectiv de 60 de cm faţă de linia de hotar.

Interpretarea contractului, în temeiul art. 1266 C. civ., după voinţa concordantă a părţilor, impune concluzia că limitarea asumată de intimaţii-pârâţi vizează doar distanţa minimă la care se pot edifica construcţii.

În plus, având natura unei limitări aduse dreptului de proprietate nu poate fi interpretată decât în sens restrictiv şi numai în favoarea celui care se obligă, potrivit regulii subsidiare de interpretare instituite prin art. 1269 C. civ.

Pentru considerentele mai sus redate, prevederile art. 615 alin. (3) C. civ. nu sunt incidente în cauză, contrar susţinerilor recurenţilor-reclamanţi, iar instanţele devolutive în mod judicios le-au exclus de la aplicare.

În ceea ce priveşte susţinerea legată de schimbarea înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al convenţiei, prin referirea la faptul că prima instanţă a avut în vedere referirea la cornişă, instanţa supremă apreciază că această critică nu poate fi circumscrisă motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., deoarece vizează aspecte factuale specifice cauzei, iar nu calificarea contractului.

De asemenea, o atare susţinere nici nu ar putea fi valorificată în sensul admiterii recursului întrucât aceste argumente sunt complementare, nefiind esenţiale în adoptarea soluţiei de păstrare a hotărârii primei instanţe.

Prima instanţă a motivat că distanţa a fost verificată şi stabilită pe baza unei expertize tehnice de specialitate efectuată prin raportare la reperele stabilite în convenţia părţilor.

Nu sunt întemeiate nici criticile referitoare la încălcarea principiului contradictorialităţii şi al rolului activ al instanţei, precum şi a prevederilor art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi art. 21 din Constituţie, deoarece incidenţa prevederilor art. 615 alin. (3) C. civ. a fost analizată de instanţele devolutive, reţinându-se motivat că acestea nu sunt aplicabile sub aspectul verificării încălcării reclamate.

Faţă de considerentele ce preced, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul ca fiind nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenţii-reclamanţi A. şi B. împotriva deciziei civile nr. 921/A din 8 noiembrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică astăzi, 22 octombrie 2019.