Validity of mortgage on separate marital property: Extension to post-encumbrance constructions and inapplicability of spousal consent requirement

Şedinţa publică din data de 17 octombrie 2019

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

A. Obiectul cererii introductive.

Prin cererea înregistrată la data de 29 septembrie 2014, sub nr. x/2014, pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia I civilă, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâţii B., C., S.C. D. S.R.L. şi E. S.A., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să constate existenţa dreptului de coproprietate comună în devălmăşie al reclamantei împreună cu soţul acesteia, pârâtul B., asupra construcţiilor edificate pe terenul în suprafaţă de 320 m.p., situat în Constanţa, str. x, respectiv: extinderile efectuate la construcţia C1, construcţia C2 reprezentând spaţiu comercial şi construcţia C3 reprezentând toalete, astfel cum vor fi identificate prin raportul de expertiză ce se va întocmi în cauză;

- să constate nulitatea absolută (în subsidiar relativă) totală a contractului de ipotecă autentificat sub nr. x din 5 iulie 2007, pentru cauza ilicită şi pentru lipsa consimţământului soţului coproprietar;

- să constate nulitatea absolută (în subsidiar nulitatea relativă) totală a Actului de adjudecare din data de 10 ianuarie 2013 pentru nerespectarea dispoziţiilor art. 3713 C. proc. civ., pentru cauza ilicită şi în temeiul principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis;

- să se dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară Contractului de ipotecă nr. x din 5 iulie 2007 şi Actului de adjudecare din data de 10 ianuarie 2013 prin obligarea pârâtei S.C. D. S.R.L. la predarea posesiei imobilului din Constanţa, str. x, compus din teren şi construcţii, către soţii B. şi A..

În subsidiar, în ipoteza respingerii capetelor 2 şi 3 din cerere, reclamanta a solicitat:

- să constate existenţa dreptului de coproprietate comună în devălmăşie al reclamantei împreună cu soţul acesteia, pârâtul B., asupra construcţiilor edificate pe terenul în suprafaţă de 320 m.p., situat în Constanţa, str. x, astfel cum sunt mai sus menţionate;

- să se constate nulitatea absolută (în subsidiar nulitatea relativă) parţială a contractului de ipotecă autentificat cu nr. x din 5 iulie 2007 pentru cauză ilicită şi pentru lipsa consimţământului soţului coproprietar, cu privire la construcţiile amplasate pe terenul în suprafaţă de 320 m.p., reprezentând bunuri comune;

- să se constate nulitatea absolută (în subsidiar nulitatea relativă) parţială a Actului de adjudecare din data de 10 ianuarie 2013 pentru nerespectarea dispoziţiilor art. 3713 C. proc. civ., pentru cauza ilicită şi în temeiul principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, cu privire la construcţiile amplasate pe terenul în suprafaţă de 320 m.p., reprezentând bunuri comune;

- să se dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară contractului de ipotecă nr. 2496 din 5 iulie 2007 şi Actului de adjudecare din data de 10 ianuarie 2013 prin obligarea pârâtei S.C. D. S.R.L. la predarea posesiei construcţiilor amplasate pe terenul din Constanţa, str. x către soţii B. şi A., cu cheltuieli de judecată.

Cererea de chemare în judecată a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 30 din Codul Familiei, art. 339 C. civ., art. 966 C. civ., art. 35 alin. (2) din Codul Familie, art. 1255, art. 1254 C. civ., art. 3713 C. proc. civ. şi art. 1238 C. civ.

B. Hotărârea primei instanţe.

Prin sentinţa civilă nr. 1319 din 15 iunie 2017, pronunţată în dosarul nr. x/2014, Tribunalul Constanţa, secţia I civilă, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei E. S.A..

A respins acţiunea formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâţii B., C., S.C. D. S.R.L. şi E. S.A., ca nefondată.

A obligat pe reclamanta A. la plata către pârâta S.C. D. S.R.L. a cheltuielilor de judecată în sumă de 1000 RON, reprezentând onorariul apărătorului ales, redus în conformitate cu dispoziţiile art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut calitatea procesuală pasivă a pârâtei E. S.A., în raport de calitatea acesteia de creditor ipotecar.

A reţinut prima instanţă şi calitatea procesuală activă a reclamantei A. prin raportare la obiectul cererii de chemare în judecată, respectiv desfiinţarea contractului de ipotecă şi a Actului de adjudecare pentru cauza de nulitate absolută, motive care pot fi invocate de orice persoană interesată.

Pe fondul cauzei tribunalul a constatat că imobilul situat în Constanţa, judeţul Constanţa, reprezentând lotul nr. x din careul 342, compus din teren în suprafaţă de 320 m.p. este proprietatea pârâtului B., dreptul de proprietate fiind dobândit prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 22 noiembrie 1966, la fostul Notariat de Stat al Regiunii Dobrogea.

Anterior căsătoriei cu reclamanta, pârâtul B. a edificat pe terenul menţionat construcţie de locuit, în temeiul autorizaţiei de construire nr. x din 3 aprilie 1967, emisă de Primăria Oraşului Constanţa.

Imobilul teren pe care se află construcţia de locuit are natura juridică a unui bun propriu, fiind dobândit de pârâtul B. anterior căsătoriei acestuia cu reclamanta, astfel cum dispun prevederile art. 31 din Codul Familiei.

Ulterior căsătoriei pârâtului B. cu reclamanta A., în anul 1970, pe numele pârâtului B. au mai fost emise două autorizaţii de construire, nr. x din 21 martie 1971 şi nr. 1429 din 6 iunie 2003 pentru edificarea unor lucrări (garaj cu caracter provizoriu, spaţiu de protecţie) menite să deservească imobilul bun propriu al pârâtului B..

A mai reţinut prima instanţă că la data de 4 iulie 2007 a fost încheiat contractul de credit bancar nr. 4005, între E. S.A. şi fiul reclamantei, pârâtul C., în calitate de împrumutat, alături de pârâtul B., în calitate de garant ipotecar al împrumutului de 147.000 Euro, pe o durată de 300 de luni.

Contractul de ipotecă autentificat sub nr. x din 5 iulie 2007, la BNP F., a cărui nulitate absolută s-a solicitat a fi constatată prin promovarea cererii de chemare în judecată, a fost încheiat între pârâtul B. şi creditoarea E. S.A. Bucureşti, garanţia imobiliară fiind reprezentată de imobilul situat în Constanţa, judeţul Constanţa.

Creanţa datorată creditoarei E. S.A. a fost cesionată societăţii pârâte D. S.R.L. Bucureşti, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 99/1999, iar contractul de cesiune de creanţă a fost înregistrat în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Imobiliare, sub nr. x.

Debitorului cedat, C., i-a fost modificată cesiunea de creanţă, prin notificarea nr. x din 26 august 2009, iar după declanşarea procedurii execuţionale, ca urmare a neachitării de bună voie a debitului de către pârât, a fost emis actul de adjudecare la data de 10 ianuarie 2013, în dosarul de executare nr. 502/2012.

Tribunalul a apreciat că în cauză nu poate fi reţinută cauza de nulitate absolută a contractului de ipotecă invocată de reclamantă, întrucât la momentul încheierii acesteia au fost respectate toate condiţiile de validitate impuse de lege, iar grevarea bunului în litigiu de ipotecă imobiliară s-a făcut în mod legal numai cu consimţământul proprietarului imobilului, pârâtul B., tatăl împrumutatului C..

A mai reţinut prima instanţă că, deşi, în principiu, lipsa de consimţământ la încheierea convenţiei atrage nulitatea absolută a acesteia, şi numai cauzele de viciere ale consimţământului sunt lovite de sancţiunea nulităţii relative, în speţă nu era necesar consimţământul reclamantei A. la încheierea contractului de ipotecă, situaţie în care nu poate fi admis nici cel de-al doilea capăt de cerere formulat de reclamantă.

La încheierea contractului de ipotecă nu exista edificată lucrarea provizorie folosită ca şi spaţiu comercial, iar cauza de nulitate se apreciază exclusiv pentru încălcarea dispoziţiilor prin care este vătămat interesul, la momentul întocmirii acestuia.

În mod subsecvent, nici cauza de nulitate absolută a actului de adjudecare din 10 ianuarie 2013, către terţul cesionar al creanţei bancare nu poate fi reţinută în speţă, întrucât formele de executare silită au fost pornite în dosarul nr. x/2012, de BEJ G., în temeiul dispoziţiilor art. 371 C. proc. civ., potrivit încheierii nr. 6716/2012, drept încuviinţare a executării, pronunţate de Judecătoria Constanţa, în dosarul nr. x/2012, la solicitarea creditoarei urmăritoare D. S.R.L., în temeiul titlului executoriu reprezentat de contractul de credit nr. x/2007 şi a contractului de garanţie reală imobiliară nr. 2496 din 5 iulie 2007.

Atât actele de executare silită, cât şi adjudecarea efectivă a imobilului în litigiu, s-au făcut numai faţă de proprietarul imobilului, pârâtul B., nu şi faţă de soţia acestuia, reclamanta A., aceasta nefiind coproprietară a imobilului.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanţe.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta A., criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate şi solicitând instanţei schimbarea în tot a sentinţei apelate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 466 şi următoarele C. proc. civ.

D. Hotărârea instanţei de apel.

Prin decizia civilă nr. 21/C din 5 februarie 2018, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a respins apelul formulat de reclamanta A., ca nefondat.

Pentru a pronunţat astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Suportarea din venituri comune a cheltuielilor generate de amenajările/extinderile/reabilitările imobiliare conexe, adiacente corpului de construcţie principal nu poate schimba regimul juridic al bunului principal, nici în cazul coproprietarilor pe cote-părţi şi nici în cazul proprietarilor codevălmaşi.

Regimul matrimonial vorbeşte despre prezumţia de dobândire a bunurilor comune după momentul încheierii căsătoriei, dar nu orice bun mobil sau imobil la care există o contribuţie patrimonială comună a ambilor soţi devine bun comun.

Sporul de valoare adus bunului propriu al unuia dintre soţi intră firesc în regimul matrimonial, dar pretinde desocotirea între soţi la momentul partajului, soţul neproprietar putând obţine recunoaşterea şi valorificarea unui drept de creanţă, corespunzător participării sale la realizarea respectivului spor.

A constatat instanţa de apel că invocarea cauzei ilicite a contractului de ipotecă a vizat exclusiv conduita pârâtei E. S.A. care a apreciat că pe contractul de ipotecă este suficientă semnătura soţului apelantei, B., deşi ştia că acesta este căsătorit.

Simplul fapt al existenţei raporturilor de căsătorie la data constituirii unei garanţii imobiliare nu poate conduce însă la concluzia obligativităţii luării consimţământului ambilor soţi, în vederea constituirii sarcinii, nicio dispoziţie legală necondiţionând valabilitatea ipotecii instituite asupra unui bun propriu, prin raportare la consimţământul soţului neproprietar.

A mai reţinut instanţa de apel că, în raport de dispoziţiile art. 33 din Legea nr. 7/1996, constituirea unei ipoteci asupra bunului imobil regăsit în componente care au fost sau nu întabulate nu are nicio relevanţă sub aspectul legalităţii garanţiei imobiliare, cu atât mai mult cu cât ipoteca se poate constitui şi asupra bunurilor imobile viitoare, faptul că un creditor ipotecar are interesul înscrierii în cartea funciară a serviciilor astfel constituite ţin, în speţă, de opozabilitatea notării, iar în cauză, intimatul B. s-a obligat să constituie garanţia reală imobiliară inclusiv asupra oricăror construcţii sau lucrări ce se vor realiza pe imobilul ipotecat până la rambursarea integrală a sumelor datorate conform contractului de credit nr. x/2007 (ceea ce în cauză s-a şi realizat faţă de extinderea cu destinaţie de bar, finalizată conform raportului de expertiză, în cursul anului 2010).

În concluzie, instanţa de apel a constatat că toate criticile apelantei reclamante sunt neîntemeiate şi raportat la art. 480 alin. (1) C. proc. civ., a respins apelul ca nefondat, obligând apelanta-reclamantă la plata cheltuielilor de judecată către intimata-pârâtă S.C. D. S.R.L., în sumă de 1500 RON.

E. Calea de atac împotriva hotărârii instanţei de apel.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs recurenta-reclamantă A., solicitând casarea în tot a deciziei civile nr. 21/C din 5 februarie 2018 a Curţii de Apel Constanţa, admiterea apelului declarat împotriva sentinţei civile nr. 1319 din 15 iunie 2017 a Tribunalului Constanţa, modificarea sentinţei Tribunalului Constanţa şi admiterea în tot a cererii de chemare în judecată, cu obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Recurenta-reclamantă a criticat hotărârea instanţei de apel pentru nelegalitate, prin prisma motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., susţinând, în esenţă, că - instanţa de apel a încălcat prevederile art. 30 din Codul Familie privind regimul comunităţii de bunuri, prin faptul că nu a aplicat prezumţia legală a comunităţii de bunuri în cazul bunurilor în litigiu, deşi aceasta era pe deplin aplicabilă;

- instanţa de apel a reţinut în mod eronat aplicarea în cauză a prevederilor art. 488 şi următoarele C. civ. (1864) privind accesiunea imobiliară artificială, deşi acestea nu sunt aplicabile;

- instanţa de apel a încălcat prevederile art. 35 din Codul Familiei privind interdicţia grevării bunurilor comune ale soţilor în lipsa consimţământului soţului coproprietar.

F. Apărările intimaţilor-pârâţi.

Intimata-pârâtă S.C. D. S.R.L. a depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului şi menţinerea ca temeinică şi legală a deciziei civile nr. 21/C din 5 februarie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa.

Intimata-pârâtă a susţinut că în mod corect instanţa de apel a reţinut că bunurile construite nu au dobândit caracter de bunuri comune, acestea reprezintă construcţii edificate pe terenul proprietatea exclusivă a soţului şi, ca efect al accesiunii sunt tot bunuri proprii ale acestuia.

În cauză, instanţa de apel nu a încălcat prezumţia comunităţii de bunuri întrucât imobilul a fost obţinut de pârâtul B. anterior căsătoriei cu reclamanta-recurentă, iar recurenta-reclamantă nu a făcut dovada că sporul de valoare adus imobilului l-a transformat atât de mult încât i-a schimbat acestuia destinaţia în bun comun.

De asemenea, a mai susţinut intimata-pârâtă, conform dispoziţiilor art. 1777 C. civ. (1864), "ipoteca se întinde asupra tuturor amelioraţiunilor survenite în urma constituirii imobilului ipotecat", ceea ce presupune că în cazul în care printre bunurile care se unesc prin accesiune imobiliară, unul este ipotecat, dreptul de ipotecă se extinde şi asupra celorlalte bunuri.

Iar ca efect al accesiunii imobiliare, proprietarul terenului devine şi proprietarul oricărei lucrări efectuate asupra bunului (construcţii, plantaţii ş.a.).

În acest context, instanţa de apel nu a încălcat nici dispoziţiile art. 53 Codul Familiei, nefiind necesar consimţământul recurentei-reclamante la ipotecarea bunurilor proprietatea exclusivă a soţului său, garantul ipotecar B..

G. Considerentele instanţei de recurs.

Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile şi apărările formulate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce succed:

Recurenta-reclamantă a criticat decizia instanţei de apel prin prisma motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., care precizează fără echivoc faptul că reprezintă motiv de casare numai încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

În argumentarea motivului de casare invocat, recurenta-reclamantă a susţinut că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 30 din Codul Familiei privind regimul comunităţii de bunuri, prin faptul că nu a aplicat prezumţia legală a comunităţii de bunuri în cazul bunurilor ipotecate de către pârâtul-intimat B., după cum a încălcat şi prevederile art. 35 din Codul Familiei privind interdicţia grevării bunurilor comune ale soţilor în lipsa consimţământului soţului coproprietar.

Contrar celor susţinute de către recurenta-reclamantă, Înalta Curte constată că instanţa de apel, soluţionând raportul juridic dedus judecăţii a reţinut şi apreciat corect situaţia de fapt, a identificat şi interpretat corect normele de drept incidente raportului juridic litigios şi le-a aplicat corect situaţiei de fapt reţinute.

Astfel, instanţa de apel a arătat, prin raportare la situaţia de fapt rezultată în urma cercetării judecătoreşti desfăşurate, că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 31 din Codul Familiei (în vigoare la data încheierii contractului de ipotecă), şi nu dispoziţiile art. 30 din acelaşi act normativ, întrucât, în conformitate cu dispoziţiile art. 31 alin. (1) lit. a), nu) sunt bunuri comune, ci bunuri proprii ale fiecărui soţ, bunurile dobândite înainte de încheierea căsătoriei.

În speţă, bunul imobil ipotecat de către soţul recurentei-reclamante, intimatul-pârât B., este bunul propriu al acestuia, fiind dobândit prin act autentic de vânzare-cumpărare încheiat în data de 22 noiembrie 1966, anterior căsătoriei cu recurenta-reclamantă, căsătorie intervenită la data de 2 iunie 1970.

De asemenea, şi imobilul construit pe terenul achiziţionat în anul 1966, cu destinaţia de locuinţă, este proprietatea (bunul propriu) soţului recurentei-reclamante, intimatul-pârât B., fiind construit de către acesta tot anterior căsătoriei încheiate cu reclamanta, respectiv în anul 1967, potrivit Autorizaţiei pentru executare de lucrări nr. x din 3 aprilie 1967, emisă de Sfatul Popular al Oraşului Constanţa şi procesul-verbal de impunere din 26 noiembrie 1969.

În raport de situaţia de fapt atestată de probele administrate şi care nu mai poate fi supusă reanalizării de către instanţa de recurs, constituind aspect de temeinicie a hotărârii pronunţate de către instanţa de apel şi nu substituindu-se unei critici de nelegalitate în sensul prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., instanţa de apel a constatat că în cauză nu sunt incidente nici prevederile art. 35 din Codul Familiei, textul de lege condiţionând doar înstrăinarea sau grevarea bunurilor imobile (teren sau construcţie) ce fac parte din bunurile comune, de consimţământul expres al celuilalt soţ, nu şi înstrăinarea sau grevarea bunurilor proprii ale unuia dintre soţi, cum este cazul în speţă.

Cât priveşte celelalte constatări ale situaţiei de fapt efectuate de către instanţa de apel, pe baza analizei probatoriilor efectuate, cu privire la caracterul construcţiilor edificate pe terenul bun propriu al intimatului B., ulterior căsătoriei acestuia cu recurenta-reclamantă, respectiv de extindere provizorie sau definitivă care, în absenţa clădirii în vederea căreia a fost efectuată, nu poate avea un regim juridic cu caracter autonom, fiind deci construcţii adăugate, accesorii clădirii bun propriu al intimatului-pârât, Înalta Curte reţine că toate criticile aduse de către recurenta-reclamantă modalităţii în care instanţa de apel a stabilit situaţia de fapt sunt critici de netemeinicie şi nu constituie un motiv de nelegalitate de natură a atrage casarea hotărârii recurate.

În acest sens, raportat la situaţia de fapt, astfel cum a fost constatată de către instanţele de fond, în mod corect s-a reţinut incidenţa dispoziţiilor art. 1777 C. civ., potrivit cărora "Ipoteca se întinde asupra tuturor amelioraţiunilor survenite în urma constituirii imobilului ipotecat".

În consecinţă, criticile aduse de către recurenta-reclamantă hotărârii pronunţate de către instanţa de apel sunt nefondate, dispoziţiile legale pretins încălcate de către instanţa de apel nefiind incidente în speţă, în raport de situaţia de fapt stabilită de către instanţele de fond, (urmare a cercetării judecătoreşti desfăşurate), situaţie de fapt care este contrară celei afirmate de către recurenta-reclamantă.

Prin urmare, în mod legal s-a reţinut de către instanţa de apel că hotărârea pronunţată de tribunal este temeinică şi legală, în cauză nefiind incidente dispoziţiile art. 30 şi art. 35 din Codul Familiei, care vizează comunitatea de bunuri a soţilor, întrucât bunurile imobile ce fac obiectul contractului de ipotecă autentificat sub nr. x din 5 iulie 2007, încheiat de către intimatul-pârât B. cu E. S.A., sunt bunuri proprii ale acestuia şi nu bunuri comune ale soţilor B. şi A..

Pentru aceste considerente, în baza dispoziţiilor art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul, ca nefondat.

Văzând şi dispoziţiile art. 453 C. proc. civ., obligă recurenta-reclamantă la plata cheltuielilor de judecată către intimata-pârâtă S.C. D. S.R.L., în suma de 1500 RON.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 21/C din 5 februarie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Obligă recurenta A. să plătească S.C. D. S.R.L. suma de 1500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 17 octombrie 2019.