Extraordinary appeal for nullity of real estate contract: Annulment due to failure to structure arguments within cassation grounds instead of re-examining facts

Şedinţa publică din data de 2 octombrie 2019

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea dedusă judecăţii şi înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la data de 05.03.2015, sub nr. de dosar x/2015, reclamanţii A. şi B. au solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, în contradictoriu cu pârâţii C. şi D., să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/27.09.2011 încheiat între pârâţi, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare între reclamanţi şi pârâtul C., precum şi, în subsidiar, obligarea acestui din urmă pârât la plata sumei de 30.000 euro, reprezentând avansul achitat de către reclamanţi.

La data de 03.04.2015, la solicitarea tribunalului, reclamanţii au precizat valoarea capătului doi de cerere ca fiind de 45.000 Euro (198.450 RON), iar a capătului de cerere subsidiar, de 132.300 RON.

Prin sentinţa civilă nr. 1569 din 18 decembrie 2015, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sector 4.

Prin sentinţa civilă nr. 3580 din 1 aprilie 2016, pronunţată în dosarul nr. x/2016, Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti, secţia Civilă a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti, s-a constatat ivit conflictul negativ de competenţă şi a fost sesizată Curtea de Apel Bucureşti în vederea soluţionării acestuia.

Prin sentinţa civilă nr. 89F/2016 din 15 iunie 2016, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a stabilit competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti, instanţa constatând că valoarea capătului de cerere având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare este de 45.000 euro, respectiv 200.479,5 RON.

Prin cererea modificatoare depusă la termenul din data de 17.02.2017, reclamanţii au solicitat să se dispună obligarea pârâţilor la plata sumei de 26.000 euro achitată pentru achiziţionarea apartamentului nr. x situat în Bucureşti, str. x, actualizarea sumei datorate cu indicele de inflaţie de la data introducerii acţiunii şi până la data achitării efective a acestei sume.

Prin cererea precizatoare din data de 21.04.2017, reclamanţii au menţionat că pretenţiile faţă de pârâtul C. sunt de 20.000 euro, întemeiate pe dispoziţiile art. 969, 1020, 1021, 1073, 1074 C. civ., iar cele faţă de pârâta D., în cuantum de 6.000 euro, temeiul de drept fiind art. 1349, 1357 C. civ.

Prin cererea modificatoare de la aceeaşi dată, reclamanţii au solicitat să se constate încetate efectele antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x/10.08.2009 şi să fie părţile repuse în situaţia anterioară, cu obligarea pârâţilor la plata sumei de 26.200 euro pentru achiziţionarea apartamentului şi actualizarea sumei datorate cu indicele de inflaţie de la data introducerii acţiunii şi până la data achitării efective a acestei sume.

Prin sentinţa civilă nr. 1012 din 7 iulie 2017, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în privinţa capătului de cerere formulat în contradictoriu cu pârâtul C., a respins capătul de cerere formulat de reclamanţi, în contradictoriu cu acest pârât, ca prescris, a admis în parte capătul de cerere formulat în contradictoriu cu pârâta D., a obligat această pârâtă la plata către reclamanţi a sumei de 12.930 RON şi a sumei de 1.000 RON, cheltuieli de judecată, respectiv onorariu avocat.

Prin decizia civilă nr. 670A/2018 din 5 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, au fost respinse, ca nefondate, apelurile declarate de apelanţii-reclamanţi A. şi B. şi de apelanta-pârâtă D., împotriva sentinţei civile nr. 1012 din 7 iulie 2017.

Reclamanţii au declarat recurs împotriva acestei decizii.

În motivare, au arătat că instanţa de apel a respins în mod nelegal apelul, interpretând şi aplicând în mod greşit normele de drept material, aspectul esenţial care trebuie clarificat fiind dacă posesia apelanţilor-reclamanţi s-a transformat sau nu în detenţie precară, element ce va determina împlinirea sau nu a termenului general de prescripţie a dreptului la acţiune.

Aşadar, trebuie stabilit dacă plata unei presupuse chirii este condiţia necesară şi suficientă pentru ca posesia să se preschimbe în detenţie precară dar, în acelaşi timp, trebuie analizat separat, modul în care operează acest argument faţă de cei doi intimaţi-pârâţi.

Posesia reprezintă o stare de fapt generatoare de efecte juridice, având în componenţă două elemente: elementul material "corpus", ce presupune stăpânirea în fapt a bunului şi elementul intenţional "animus sibi hahendi" ce semnifică voinţa posesorului de a se comporta ca proprietar sau titular al altui drept real asupra bunului. Elementul intenţional "animus sibi hahendi" este cel care face distincţia dintre posesie şi detenţie precară, presupunând ca posesorul să se comporte ca şi când el ar fi adevăratul proprietar, indiferent de reprezentarea celorlalţi. Neîntrunirea vreunuia dintre cele două elemente face ca posesia să fie inexistentă.

Detenţia precară este definită ca fiind exerciţiul unei puteri de fapt asupra unui lucru cu permisiunea şi pe contul proprietarului în virtutea unui titlu legal. Astfel că, pentru a opera detenţia precară, se cere ca stăpânirea lucrului să fie lipsită de elementul intenţional, psihologic al posesiei. Stăpânirea materială a lucrului trebuie deci exercitată pentru altul şi nu pentru sine.

Recurenţii-reclamanţi au posedat permanent imobilul ca şi când ar fi fost adevăraţii proprietari, fiind asiguraţi de către intimaţii-pârâţi că-l vor cumpăra, după ce vor achita în rate preţul.

Deci elementul intenţional al recurenţilor-reclamanţi nu a fost niciodată altul decât acela că posedă ca pentru ei, pentru că altfel nu şi-ar fi vândut întreaga agoniseală, pentru a le plăti intimaţilor-pârâţi o sumă atât de mare pentru veniturile lor sau nu şi-ar fi expus cei patru copii minori să ajungă pe străzi, vânzându-şi garsoniera, singurul lor spaţiu de locuit, pentru ca mai apoi să nu-şi dorească cumpărarea apartamentului, aşa cum susţine intimatul-pârât în mod nesincer în cadrul interogatoriului.

Însă, instanţa de apel nu a avut în vedere şi acest element intenţional, care este esenţial, întrucât face diferenţa dintre cele două instituţii de drept civil, posesia şi detenţia precară. Trebuia să se stabilească în mod indubitabil intenţia cu care recurenţii-reclamanţi posedau imobilul, pentru a se putea încadra în mod corect situaţia de fapt în normele de drept civil.

În ceea ce-l priveşte pe intimatul-pârât, acesta nu poate susţine calitatea de detentori precari a recurenţilor-reclamanţi, întrucât nu a încasat niciodată chirie până la momentul transmiterii proprietăţii şi nu a tulburat vreodată posesia acestora cât timp a fost proprietar, elemente estenţiale ale intervertirii posesiei în detenţie precară. Dimpotrivă, acesta a încasat din preţul vânzării chiar şi după ce şi-a înstrăinat dreptul de proprietate către pârâta D..

La dosarul cauzei nu există dovezi ale plăţii chiriei către intimatul-pârât C.. Practic, intimatul-pârât nu a susţinut pe cale de întâmpinare această apărare în faţa instanţei de fond, în sensul că s-ar fi încasat chirie, care a generat intervertirea posesiei în detenţie precară, această apărare afirmând-o abia când s-a dat cuvântul pe fondul cauzei, aspecte reţinute prin încheierea de şedinţă.

Dimpotrivă, faptul că s-a făcut către intimatul-pârât o plată în luna septembrie 2011, lună în care acesta vindea intimatei-pârâte apartamentul, şi o altă plată în anul 2013 nu dovedesc decât intenţia acestuia de a-i înşela pe recurenţii-reclamanţi, anume intenţia de a le crea convingerea că li se va vinde acest imobil şi că este în continuare proprietar, percepând în continuare bani din preţul vânzării.

Recurenţii-reclamanţi au avut convingerea că cei doi pârâţi sunt soţ şi soţie, deşi nu au recunoscut acest lucru în cadrul interogatoriului. Că aceasta este realitatea, o dovedeşte şi declaraţia olografa a d-nei. avocat E.. De fapt, cei doi intimaţi-pârâţi spuneau că presupusa chirie este de fapt o plată în rate a diferenţei de preţ rămasă neachitată.

În ceea ce priveşte situaţia de fapt reţinută de către instanţa de apel cu privire la faptul că stăpânirea exercitată de recurenţii-reclamanţi a încetat şi s-a transformat în detenţie precară la data la care aceştia au luat cunoştinţă de transmiterea proprietăţii către D., este nelegală, întrucât nu s-a dovedit că cel târziu la data de 27.02.2012 recurenţii-reclamanţi au aflat despre vânzare, aceasta fiind interpretarea dată de către instanţa de apel, văzând plăţile făcute către intimata-pârâtă. La dosarul cauzei nu există nicio dovadă concretă a faptului că recurenţii-reclamanţi au fost înştiinţaţi oficial de către intimatul-pârât că a vândut apartamentul către intimata-pârâtă, chiar înainte de vânzare, ci doar în anul 2014, ca urmare a notificării primite. Chiar dacă aceştia au susţinut contrariul în cadrul interogatoriului, este evidentă nesinceritalea acestora care transpare din răspunsurile pe care le-au dat, aceştia contazicându-se în mod flagrant, aspect sesizat chiar de către instanţa de apel.

Astfel că, în ceea ce-l priveşte pe intimatul-pârât, termenul de prescripţie a început să curgă de la data de 30 septembrie 2014, dată la care s-a comunicat contractul de vânzare-cumpărare a cotei sale către intimata D.. De asemenea, în momentul în care s-a aflat de această vânzare, s-a solicitat extras de carte funciară emis la data de 28.10.2014 pentru a se verifica situaţia juridică a imobilului. O altă probă a acestui aspect este şi notificarea comunicată intimatului-pârât la data de 11.09.2014, dar şi adresa trimisă şi către fiul său F., la data de 21.10.2014. Prin această notificare, intimatul-pârât a fost pus în întârziere în ceea ce priveşte încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Conform literaturii de specialitate, în materie imobiliară, debitorul pus în întârziere pentru neplata preţului, poate să facă validă plata acestuia şi după expirarea termenului de achitare, atâta timp cât încă nu a primit declaraţia de rezoluţiune din partea vânzătorului. Or, în prezenta speţă, faptul că intimatul-pârât nu i-a notificat niciodată pe recurenţi pentru rezoluţiunea promisiunii de vânzare ci, dimpotrivă, încasa bani şi după vânzarea apartamentului către intimata-pârâtă, întăresc susţinerile că data de la care începe să curgă termenul de prescripţie rămâne data la care li s-a comunicat contractul de vânzare-cumpărare, respectiv 30.09.2014.

Pe de altă parte, plăţile făcute către intimatul-pârât după ce acesta şi-a înstrăinat dreptul de proprietate dovedesc că nu li s-a spus recurenţilor-reclamanţi despre vânzarea apartamentului, aşa cum în mod greşit a reţinut instanţa de apel. Răspunsurile la interogatoriu ale celor doi intimaţi-pârâţi sunt contradictorii şi nesincere. Intimata-pârâtă D. s-a comportat dintotdeauna ca o proprietară în acel apartament, fiind evident cunoscută de către recurenţii-reclamanţi încă de la încheierea promisiunii, astfel că, dacă venea în Bucureşti, venea să încaseze bani, nu ca să vizioneze apartamentul, pentru că-l ştia înainte de a-l promite spre vânzare recurenţilor.

Mai trebuie reţinut şi că, după ce s-a împlinit termenul de vânzare stabilit prin promisiunea de vânzare-cumpărare, intimatul-pârât nu i-a evacuat pe recurenţii-reclamanţi, nu le-a tulburat în niciun mod posesia ci, dimpotrivă, a solicitat în continuare sume de bani din preţul vânzării şi când nu mai era proprietar, fapt ce dovedeşte existenţa unei înţelegeri între părţi, chiar dacă intimatul-pârât nu a mai recunoscut la interogatoriu.

Astfel, se prezumă faptul că între recurenţi şi cei doi intimaţi a existat o înţelegere privind vânzarea apartamentului, pentru că altfel nu s-ar fi achitat şi către intimata-pârâtă D. sume de bani cu titlu de rată casă.

În mod greşit a reţinut instanţa de apel că nu s-a făcut dovada vreunei convenţii între părţi pe acest aspect, potrivit interogatoriilor administrate. Trebuie reţinută însă perspicacitatea şi inteligenţa celor doi intimaţi-reclamanţi, care au ştiut să se plieze pe întrebările instanţei de judecată, răspunzând în mod mincinos la întrebări. Dovada contrarie sunt tocmai plăţile efectuate către aceştia şi pe care nu au putut să le justifice ca fiind chirie sau acoperirea pagubelor suferite în apartament, aşa cum au susţinut. Că poziţia intimatului a fost permanent nesinceră rezultă din răspunsurile acestuia la interogatoriu.

Nici intimata-pârâtă D. nu se poate prevala de instituţia detenţiei precare, întrucât nu a invocat în faţa instanţei de fond această apărare. Pe de altă parte, intimata nu le-a solicitat recurenţilor predarea posesiei imobilului după ce a devenit proprietară, ci, mai mult, a continuat aceeaşi practică de a încasa preţul în rate. Esenţial este faptul că recurenţii-reclamanţi aveau convingerea că, plătind această chirie lunară, ei achitau, de fapt, preţul apartamentului.

Instanţa de apel nu a ţinut seama şi de chitanţa din 17.07.2012, în valoare de 4.500 RON (1.000 euro) şi de cea din 22.08.2012, în valoare de 5.500 RON (1.220 euro), sume plătite la un interval de timp foarte scurt. Or, aceste plăţi nu pot reprezenta decât rate casă şi nu chirie, însă, fiind plătite cu mandat poştal nu s-a indicat ce reprezintă. Aceste plăţi, inclusiv ultima efectuată în luna iulie 2014, în cuantum de 12.930,00 RON (echivalenatul a 3.000 euro) dovedesc existenţa unei convenţii privind vânzarea apartamentului de către D. către recurenţii-reclamanţi, intimata-pârâtă preluând obligaţiile de vânzarea apartamentului de la intimatul-pârât.

Toate aceste aspecte au fost greşit interpretate de către prima instanţă şi de cea de apel.

Deşi recurenţii-reclamanţi nu ştiau că intimatul-pârât a vândut cota sa de proprietate intimatei-pârâte D., aceştia nu şi-au pus niciodată problema cui achită ratele, având convingerea că cei doi intimaţi formează un cuplu.

Acţionând în acest fel, intimaţii-pârâţi îi ţineau pe recurenţii-reclamanţi în aceeaşi stare de falsă reprezentare, în primul rând că cei doi intimaţi sunt un cuplu şi sunt proprietari iar, în al doilea rând, că prin plăţile lunare achită preţul stabilit, pentru ca, în final, să încheie contractul de vânzare-cumpărare. De asemenea, faptul că li s-au făcut cărţi de identitate cu adresa imobilului de către intimata-pârâtă D., le-a întărit convingerea recurenţilor-reclamanţi că posedau ca pentru sine.

Din întregul interogatoriu administrat intimaţilor-pârâţi transpare evidenţa nesincerităţii lor şi a mărturiilor contradictorii în ceea ce priveşte situaţia de fapt. Deşi intimata-pârâtă a încercat să justifice sumele de bani încasate ca fiind plăţi pentru "stricăciunile" aduse imobilului, susţinând chiar că a existat un proces demarat pentru aceste pagube, aceasta nu a avansat nicio dovadă în acest sens, ca în final să recunoască faptul că nu a iniţiat niciun demers judiciar.

Momentul declanşator pentru intimata-pârâtă D., care a generat toate demersurile pentru a-i evacua, a fost notificarea pe care recurenţii-reclamanţi au transmis-o intimatului-pârât, pentru a solicita încheierea contractului de vânzare-cumpărare, moment în care intimaţii au înţeles că nu vor mai primi nicio sumă de bani.

Recurenţii-reclamanţi au invocat şi dispoziţiile art. 1858 din C. civ., care reglementează intervertirea precarităţii, asupra căreia instanţa de apel nu s-a pronunţat.

Deşi recurenţii-reclamanţi nu au fost niciodată detentori precari, invocă şi acest argument al precarităţii transformate în posesie, prin refuzul de a mai achita chirie.

Recurenţii-reclamanţi şi-au manifestat refuzul de a mai achita presupusa chirie începând cu luna iulie şi până în luna octombrie 2014, dată când au fost nevoiţi să părăsească apartamentul, întrucât intimata-pârâtă i-a debranşat de la energia electrică, le-a restrâns spaţiul locativ, i-a ameninţat că le bagă chiriaşi de etnie romă, etc.

Recurenţii-reclamanţi, prin notiticarea formulată către intimatul-pârât şi prin cererile de chemare în judecată formulate, au dovedit voinţa lor de a poseda ca pentru sine în contra voinţei proprietarului.

Aceasta fiind situaţia de fapt, dreptul la acţiune al recurenţilor-reclamanţi nu s-a prescris. Conform dispoziţiilor art. 3 din Decretul nr. 167/1958 aplicabil, termenul general de prescripţie este de 3 ani. De asemenea, potrivit art. 16 alin. (1) lit. a) "Prescripţia se întrerupe prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia".

Astfel că, dreptul la acţiune al recurenţilor-reclamanţi în ceea ce-l priveşte pe intimatul-pârât s-a născut la data de 30 septembrie 2014, când li s-a comunicat contractul de vânzare-cumpărare, ca urmare a notificării prin avocat.

În drept, recursul a fost întemeiat pe motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Înalta Curte a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului; acesta a fost efectuat şi comunicat părţilor, care au fost invitate să depună puncte de vedere.

Recurentul A. a depus punct de vedere cu privire la raport, precum şi dovezi cu privire la moştenitorii recurentei defuncte B..

Din înscrisurile depuse de către recurentul A. la dosar reiese că la data de 22.12.2018 a intervenit decesul recurentei B., motiv pentru care, raportat la dispoziţiile art. 412 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., Înalta Curte dispune introducerea în cauză a moştenitorilor defunctei B., respectiv: A., G., H., I., J., în calitate de recurenţi-reclamanţi.

Analizând recursul sub aspectul îndeplinirii cerinţelor prevăzute de art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., având în vedere şi dispoziţiile art. 499 din acelaşi cod, Înalta Curte constată următoarele:

Potrivit dispoziţiilor imperative ale textului legal mai sus arătat, cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat, aceste obligaţii nefiind îndeplinite de către recurenţi.

În conformitate cu prevederile art. 486 alin. (3) C. proc. civ. "Menţiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) şi c)-e), precum şi cerinţele menţionate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancţiunea nulităţii", art. 489 alin. (2) din acelaşi Cod prevăzând că sancţiunea nulităţii intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488.

Aşa fiind, încadrarea motivelor de recurs în cele enumerate de lege este o cerinţă care consacră legislativ o practică îndelungată şi stabilă a instanţelor judecătoreşti, în condiţiile în care şi sub imperiul vechii legi de procedură sancţiunea nulităţii exista şi era reglementată atunci când, nefiind structurate, criticile din recurs nu puteau fi încadrate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 C. proc. civ. de la 1865.

Din dispoziţiile imperative ale art. 489 alin. (2) C. proc. civ., se reţine că instanţele au obligaţia de a verifica dacă motivele invocate de recurent se încadrează în cazurile de casare prevăzute de art. 488, iar dacă această cerinţă nu este îndeplinită, operează sancţiunea nulităţii recursului.

Simpla nemulţumire a părţii cu privire la hotărârea pronunţată nu este suficientă, ci este necesar ca recursul să fie întemeiat pe cel puţin unul din motivele prevăzute expres şi limitativ de lege, fiind o cale de atac de reformare prin care se realizează exclusiv controlul de legalitate a hotărârii atacate, deoarece părţile au avut la dispoziţie o judecată în fond în faţa primei instanţe şi o rejudecare a fondului în apel.

Casarea unei hotărâri, conform dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., se poate cere atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Acest motiv de casare vizează încălcarea legii de drept material, ce poate consta, cu titlu de exemplu, în aplicarea unui text de lege străin situaţiei de fapt, extinderea normelor peste ipotezele la care se aplică ori restrângerea nejustificată a aplicării acestora, interpretarea greşită a normei corespunzătoare situaţiei de fapt, încălcarea unor principii generale de drept.

Înalta Curte constată că recurenţii, în susţinerea motivului de casare întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., invocă aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 3, coroborat cu art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul nr. 167/1958.

Cu toate acestea, în susţinerea acestui motiv de recurs, recurenţii expun consideraţii teoretice cu privire la instituţia detenţiei precare, făcând trimiteri la situaţia de fapt, la probele administrate în cauză (interogatiu, înscrisuri), precum şi la modul în care acestea au fost interpretate de către instanţa de apel.

Se tinde, aşadar, la o cenzurare a aprecierii date de instanţă mijloacelor de probă şi la o devoluare a fondului, ceea ce este incompatibil cu calea de atac extraordinară a recursului, în cadrul căreia se verifică exclusiv legalitatea hotărârii, respectiv corecta aplicare a legii la situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond, neputându-se realiza o verificare a temeiniciei şi a elementelor de fapt ale cauzei.

Recurenţii tind să obţină o nouă verificare a susţinerilor lor, cu toate că legea recunoaşte doar dublul grad de jurisdicţie şi căile extraordinare de atac, iar nu şi al treilea grad devolutiv.

Prin urmare, pentru considerentele ce preced şi având în vedere că accesul la justiţie presupune respectarea cerinţelor formale în legătură cu promovarea unei căi extraordinare de atac, Înalta Curte va anula recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Dispune introducerea în cauză a moştenitorilor defunctei B., respectiv: A., G., H., I., J., în calitate de recurenţi-reclamanţi.

Anulează recursul declarat de recurenţii-reclamanţi A., G., H., I., J. împotriva deciziei civile nr. 670A/2018 din 5 iunie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Fără nicio cale de atac.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 2 octombrie 2019.