Nullity of real estate sale upheld; cassation appeal dismissed and costs imposed on buyer

Asupra recursului de faţă:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia I civilă, reclamantul A. în contradictoriu cu pârâţii B. şi S.C. Rezident Com S.A. Bucureşti a solicitat constatarea nulităţii absolute a procurii autentificate sub nr. x/01-11-2005 la BNP C. şi D., constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14-11-2005 la BNP E., având ca obiect imobilul teren arabil în suprafaţă de 5 ha, ce formează tarla (sola) x situat în extravilanul comunei 23 august, judeţul Constanta, teren identificat cu numărul cadastral x înscris în Cartea Funciară nr. x (anterior 483/N) a localităţii 23 august, repunerea părţilor în situaţia anterioară perfectării contractului în sensul reîntoarcerii imobilului teren ce a format obiectul material al contractului, precum şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 3083/23.11.2015 a Tribunalului Constanţa, secţia I civilă a fost admisă cererea formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâţii B. - deţinut la Penitenciarul Poarta Albă, judeţul Constanţa şi S.C. Rezident Com S.A. Constanţa, fiind constatată nulitatea absolută a procurii autentificate sub nr. x/01.11.2005 la BNP C. şi D.; s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.11.2005 la BNP E., având ca obiect imobilul teren arabil în suprafaţă de 5 ha ce formează tarlaua (sola) 93, x, situat în extravilanul comunei 23 august, judeţul Constanţa, teren identificat cu numărul cadastral x, înscris în Cartea Funciară nr. x (anterior 483/N) a localităţii 23 august; au fost repuse părţile în situaţia anterioară perfectării contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.11.2005 la BNP E., în sensul reîntoarcerii în patrimoniul reclamantului a imobilului teren ce a făcut obiectul contractului şi s-a respins ca nedovedită cererea reclamantului pentru cheltuieli de judecată.

Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă prin decizia nr. 48/C din 18 aprilie 2016 a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta-pârâtă S.C. Rezident Com S.A. şi a obligat apelanta către intimatul-reclamant la 1800 RON cheltuieli de judecată.

Împotriva deciziei nr. 48/C din 18 aprilie 2016 a Curţii de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă a declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., S.C. Rezident Com S.A.

În susţinerea motivului de recurs invocat, recurenta a arătat, în esenţă, că hotărârea instanţei de apel este nelegală şi netemeinică având în vedere că deşi judecătorul dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară, acesta nu înţelege să precizeze în mod exact cum se realizează acest lucru, limitându-se doar la a stabili reîntoarcerea imobilului teren în patrimoniul reclamantului, omiţând să se pronunţe asupra preţului care a fost plătit de către pârâta S.C. Rezident Com S.R.L.; Recurenta apreciază că era imperios necesar ca instanţa să se pronunţe şi în ceea ce priveşte preţul care a fost achitat de către pârâtă.

Privind acest motiv, recurenta consideră că nu este în prezenţa unei eventuale cereri reconvenţionale sau de chemare în judecată a altor persoane, cum se argumentează în decizia din apel, ci o aplicare completă şi unitară a principiului repunerii părţilor în situaţia anterioară.

Recurenta susţine că deşi instanţa de apel confirmă ca fiind reale apărările formulate în apel cu privire la instituţia debitorului de bună credinţă, consideră că apelanta nu se încadrează în această categorie, astfel, apreciază recurenta, interpretarea dată de către instanţă este una restrictivă, fără a lua în considerare însăşi raţionamentul juridic care stă la baza instituirii excepţiilor de la principiul nulităţii actului juridic subsecvent ca urmare a anulării actului juridic principal.

Recurenta consideră că trebuie să se dea prevalenţă bunei credinţe a pârâtei care s-a încrezut în aparenţa de drept create de către mandatar, prin exibarea unei procuri aparent valabile, iar instanţa era datoare să acorde prevalenţă poziţiei cumpărătorului, iar nu a vânzătorului.

Deosebit de important pentru soluţionarea prezentei cauze susţine recurenta, era ca instanţa să fi analizat care sunt efectele nulităţii actelor şi cum anume acestea afectează actele viitoare, întrucât efectele nulităţii nu se produc în cascadă, fără nicio limitare, ci legiuitorul a stabilit în mod expres care sunt situaţiile excepţionale când nu se produc aceste efecte.

În continuarea motivării recurenta a prezentat aspectele teoretice şi jurisprudenţa instanţei supreme privind contractul de mandat prin raportare la situaţia de fapt a cauzei, apreciind că în speţă, instanţa ar fi trebuit să realizeze un examen judiciar al poziţiei subiective a terţului cumpărător de bună credinţă, vis a vis de motivele de nulitate care afectează contractul de mandat.

Recurenta susţine că nu au fost administrate probe în faţa instanţei de judecată care să fie apte să înlăture principiul ocrotirii dobânditorului de bună credinţă, care valorează cu titlu de prezumţie şi ca atare, sub acest aspect, chiar dacă contractul de mandat este lovit de nulitate absolută pentru lipsa consimţământului, nulitatea absolută a acestui contract nu poate atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.

Ca atare, susţine recurenta, este mai mult decât evident că nu sunt elemente certe care să demonstreze conivenţa la fraudă a cumpărătorului, cunoscut fiind că numai în această ipoteză se poate sancţiona cumpărătorul prin extinderea efectelor nulităţii şi asupra contractului încheiat de către acesta.

Recurenta subliniază faptul că în speţă se regăseşte o aplicaţie clasică a principiului ocrotirii subdobânditorului de bună credinţă a unui bun imobil dobândit cu titlu oneros, principiu care valorează cu titlu de prezumţie, prezumţie care din punctul de vedere al recurentei nu a fost înlăturată de materialul probator administrat în cauză, urmând să se constate buna credinţă a societăţii, ca şi o excepţie de la principiul quod nullum est, nullum producit efectum.

Pentru aceste motive recurenta apreciază că se impune a se reţine incidenţa în cauză a principiului ocrotirii bunei credinţe, al aparenţei de drept creată prin prezentarea unei procuri valabile însoţită de titlu de proprietate, al mandatului aparent, toate acestea conducând la necesitatea menţinerii contractului de vânzare-cumpărare, chiar şi în ipoteza anulării procurii speciale, fapt pentru care a solicitat admiterea recursului, astfel cum a fost formulat.

Prin întâmpinarea depusă la dosar intimatul reclamant A. a solicitat respingerea recursului şi obligarea recurentei pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, întocmit în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ., prin raport constatându-se că recursul este admisibil în principiu.

Prin încheierea din camera de consiliu din data de 24 noiembrie 2016 potrivit dispoziţiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ., s-a dispus comunicarea către părţi a raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Potrivit dovezilor de comunicare raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului a fost comunicat părţilor la data de 28 noiembrie 2016.

Prin notele scrise, depuse la dosar, intimatul-reclamant A. a suplimentat apărările formulate în întâmpinare.

Prin încheierea din data de 09 martie 2017 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă a admis în principiu recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. Rezident Com S.A. împotriva deciziei nr. 48/C din 18 aprilie 2016 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă şi a acordat termen la data 11 mai 2017, cu citarea părţilor.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile cauzei, reţine că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Criticile recurentei-pârâte S.C. Rezident Com S.A., încadrate în motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., cu privire la neprecizarea modalităţii de repunere în situaţia anterioară a părţilor şi presupusa omisiune de a se pronunţa asupra preţului care a fost plătit de către pârâta S.C. Rezident Com S.R.L., vor fi înlăturate.

Principiul disponibilităţii în procesul civil lasă la libera apreciere a reclamantului fixarea cadrului procesual şi a limitelor cererii de chemare în judecată.

Conform art. 9 alin. (2) din C. proc. civ., obiectul şi limitele procesului sunt stabilite prin cererile şi apărările părţilor, iar potrivit principiului disponibilităţii instanţa este ţinută de limitele învestirii sale determinate prin cererea de chemare în judecată, ea neputând hotărî decât asupra a ceea ce formează obiectul cererii deduse judecăţii.

Este de necontestat că instanţele au datoria de a se pronunţa numai asupra a ceea ce s-a cerut, potrivit art. 9 C. proc. civ., principiul disponibilităţii fiind respectat în cauză, în raport de voinţa reală a reclamantului şi scopul urmărit prin promovarea acţiunii.

În speţă, reclamantul a solicitat constatarea nulităţii absolute a procurii autentificate sub nr. x/01.11.2001 la BNP C. şi D.; constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.11.2005 la BNP E.; repunerea părţilor în situaţia anterioară perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2005, în sensul reîntoarcerii imobilului teren ce a format obiectul material al contractului în patrimoniul reclamantului.

Faţă de solicitarea reclamantului rezultă fără echivoc că instanţele s-au pronunţat asupra obiectului cererii de chemare în judecată respectând principiul disponibilităţii.

Nu este lipsit de relevanţă de a sublinia faptul că principiul repunerii părţilor în situaţia anterioară - retitutio in integrum - este o consecinţă a principiului retroactivităţii efectelor rezoluţiunii ori nulităţii şi un mijloc de asigurare a eficienţei practice a acestor sancţiuni de drept substanţial şi constă în acea regulă de drept potrivit căreia tot ceea ce s-a executat în baza actului desfiinţat, trebuie restituit, astfel încât părţile raportului juridic să ajungă în situaţia în care actul nu ar fi fost încheiat.

Astfel fiind, se constată că instanţa de apel în mod corect a verificat aplicarea legii de către instanţa de fond, raportat la scopul urmărit prin promovarea acţiunii, în limitele în care reclamantul a înţeles să învestească instanţa şi să-şi argumenteze susţinerile, ţinând cont şi de apărările formulate de pârâtă, dar şi de întregul probatoriu administrat.

Va fi înlăturată şi critica privind presupusa interpretare restrictivă de către instanţa de apel a instituţiei debitorului de bună credinţă.

Astfel, se constată că instanţa de apel în cadrul analizei condiţiilor valabilităţii convenţiei, a prezentat motivele pentru care chiar şi în situaţia bunei credinţe a celui ce s-a încrezut în conţinutul procurii autentificate, constatarea nulităţii acesteia a lipsit contractul de vânzare-cumpărare de un element esenţial pentru valabila lui încheiere, anume, consimţământul celui care a vândut.

În cauză, instanţa de apel nu avea de ce să facă o analiză detaliată a instituţiei debitorului de bună credinţă atât timp cât a stabilit în mod clar că pârâta S.C. Rezident COM S.A. are calitatea de dobânditor al bunului prin actul oneros, care nu se poate prevala de vreo excepţie de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial, întrucât nu această regulă operează în cauză ci cea a repunerii în situaţia anterioară ca efect al constatării nulităţii actului translativ de drepturi şi atât timp cât obiectul analizei l-a reprezentat întrunirea condiţiilor de valabilitate a contractului nr. x/2005.

Susţinerea recurentei potrivit căreia instanţa de apel era datoare să acorde prevalenţă poziţiei cumpărătorului, iar nu a vânzătorului, va fi înlăturată, întrucât, în cauză, reclamantul a fost cel care a stabilit cadrul procesual şi obiectul analizei cauzei şi nu pârâta, iar instanţa, cu respectarea principiului disponibilităţii, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2005 reţinând, totodată, că pârâta S.C. Rezident Com S.A. are calitatea de dobânditor al bunului prin actul oneros.

Va fi înlăturată şi critica potrivit căreia instanţa trebuia să fi analizat care sunt efectele nulităţii actelor şi cum anume acestea afectează actele viitoare.

Condiţia esenţială pentru validarea unei convenţii este consimţământul şi cum în prezenta cauză prin anularea procurii autentificate pentru lipsa consimţământului s-a constat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, se reţine că această nulitate produce efect retroactiv şi din acest motiv actul juridic nul nu poate produce efecte juridice, întrucât reclamantul nu şi-a dat consimţământul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2005.

După constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2005 consecinţa juridică este aceea de desfiinţare a raportului juridic şi restabilirea legalităţii prin punerea părţilor în situaţia anterioară, ceea ce în cauză în mod corect s-a dispus.

Susţinerea recurentei că în speţă se regăseşte o aplicaţie clasică a principiului ocrotirii subdobânditorului de bună credinţă a unui bun imobil dobândit cu titlu oneros, va fi înlăturată.

Astfel, se constată că instanţa de apel a constatat în mod corect că pârâta S.C. Rezident Com S.A. nu se află în ipostaza subdobânditorului de bună ori de rea credinţă, întrucât nu a dobândit imobilul printr-un act translativ de drepturi încheiat ulterior altuia, de aceeaşi natură (translativ de drepturi).

De asemenea, întreaga argumentare a recurentei privind neadministrarea probatoriilor care să releve incidenţa principiului ocrotirii dobânditorului de bună credinţă şi care să ateste că nu sunt elemente certe care să demonstreze conivenţa la fraudă a cumpărătorului, va fi înlăturată.

Se constată că astfel de critici, doar în mod formal circumscrise prevederilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., nu corespund exigenţelor căii de atac a recursului în reglementarea sa legală, ce a fost concepută ca un mijloc procesual menit să asigure un control în legalitate asupra hotărârilor instanţei de apel.

În speţa dedusă judecăţii, chestiunile puse în discuţie pe acest aspect vizează netemeinicia şi nu nelegalitatea soluţiei criticate din care rezultă cu evidenţă că instanţele s-au pronunţat în limitele impuse de principiul disponibilităţii, recurenta încercând să provoace o analiză a fondului cauzei prin prisma reanalizării probatoriilor administrate ceea ce în recurs nu este posibil.

Având în vedere aceste considerente, Înalta Curte în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâta S.C. Rezident Com S.A.

Constatând culpa procesuală a recurentei-pârâte în declanşarea litigiului de faţă, în raport de cererea formulată de intimatul-reclamant, urmează a se aplica dispoziţiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ. şi a obliga recurenta-pârâtă S.C. Rezident Com S.A. la plata către intimatul-reclamant A. a sumei de 2.400 RON reprezentând cheltuieli de judecată, conform înscrisurilor doveditoare aflate la dosar recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâta S.C. Rezident Com S.A. împotriva deciziei nr. 48/C din 18 aprilie 2016 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Obligă recurenta-pârâtă S.C. Rezident Com S.A. la plata sumei de 2.400 RON cheltuieli de judecată către intimatul-reclamant A..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 11 mai 2017.