Dissolution of pre-sale contracts due to impossibility of suspensive condition following cession of land restitution rights

Deliberând asupra recursurilor de faţă, din actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin decizia civilă nr. 720/Ap din 22 octombrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale au fost respinse excepţiile lipsei calităţii procesuale active, lipsei de interes şi a nulităţii contractului de cesiune încheiat la data de 19 noiembrie 2010, invocate de apelantul A.; a fost respins apelul declarat de pârâtul A. împotriva încheierilor din 28 aprilie 2014 şi 26 mai 2014, fiind admis apelul aceluiaşi pârât împotriva încheierii din 3 martie 2014 pe care a schimbat-o în parte în sensul că înlătură dispoziţiile prin care instanţa arată că nu va ţine seama de actul intitulat completare la întâmpinare, precum şi, în parte, apelul declarat împotriva sentinţei civile nr. 111 din 2 iunie 2014 pronunţată de Tribunalul Braşov pe care a schimbat-o în parte în sensul respingerii acţiunii formulate de reclamantul B. în contradictoriu cu pârâţii C. şi A., păstrând dispoziţiile sentinţei prin care s-a luat act de renunţarea reclamantei D. la acţiunea formulată în contradictoriu cu pârâţii C. şi A.; au fost înlăturate dispoziţiile sentinţei privind obligarea pârâţilor la plata sumei de 51.936 RON reprezentând cheltuieli de judecată; a obligat intimaţii B. şi C. să plătească apelantului A. suma de 2.573 RON cheltuieli de judecată parţiale la fond şi în apel, aceeaşi intimaţi fiind obligaţi să plătească suma de 53.256,30 RON către stat.

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, următoarele:

Obiectul acţiunii formulate de reclamanţii D. şi B. este desfiinţarea antecontractelor de vânzare - cumpărare încheiate între pârâţi şi autentificate sub nr. x din 2 noiembrie 1999, nr. 1229 din 15 noiembrie 1999, nr. 83 din 2 februarie 2000, nr. 465 din 24 aprilie 2000 şi nr. 688 din 13 iunie 2000 şi a convenţiilor încheiate între pârâţi şi consemnate în înscrisurile încheiate la datele de 10 octombrie 2000 şi 18 octombrie 2000 pentru neîndeplinirea condiţiei suspensive înserate în aceste acte, constând în dobândirea de către promitentul vânzător a dreptului de proprietate asupra suprafeţelor convenite, în temeiul Legii nr. 18/1991.

Referitor la excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei de interes a reclamantului, se reţine că acestea sunt nefondate întrucât calitatea şi interesul reclamantului derivând din contractul de cesiune prin care a dobândit drepturile rezultate din sentinţa nr. 6109/2006 a Judecătoriei Braşov, neavând relevanţă sub aspectul acestor excepţii susţinerile apelantului privind anterioritatea drepturilor sale derivate din sentinţa nr. 14553/2010 pronunţată de aceeaşi judecătorie şi din sentinţa nr. 278/2013 pronunţată de Tribunalul Braşov.

Se mai reţine că, antecontractele de vânzare - cumpărare încheiate între pârâţi în formă autentică, precum şi cele două înscrisuri sub semnătură privată, în cuprinsul cărora părţile au menţionat că se încheie în aceleaşi condiţii ca şi cele stipulate în actele autentice, au fost încheiate sub condiţia suspensivă ca promitentul - vânzător C. să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor ce făceau obiectul promisiunilor, condiţie care, până în prezent, nu s-a împlinit, având în vedere că doar titlul de proprietate emis în baza legii fondului funciar constituie dovada dreptului de proprietate, însă până când se va finaliza procedura de reconstituire a dreptului de proprietate nu se cunoaşte cu certitudine dacă această condiţie suspensivă se va îndeplini sau nu.

Instanţa de apel arată faptul că pârâtul A. a invocat prezumţia lucrului judecat faţă de considerentele sentinţei civile nr. 14553/2010 a Judecătoriei Braşov prin care a fost obligat C. să încheie cu A. contracte de vânzare - cumpărare privind imobilele ce au format obiectul antecontractelor, în caz contrar hotărârea urmând a ţine loc de act autentic, dispunându-se înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantului asupra terenurilor şi a sentinţei civile nr. 278 din 13 noiembrie 2012 a Tribunalului Braşov prin care a fost respinsă acţiunea formulată de A. împotriva lui B. şi D. de anulare a cesiunii.

Referitor la aceste sentinţe, se arată faptul că în primul dosar reclamantul B. nu a fost parte astfel încât prezumţia puterii lucrului judecat este relativă şi nu absolută, iar în cel de-al doilea dosar, în care s-a respins acţiunea în nulitatea actelor de cesiune, considerentele referitoare la faptul că A. face dovada proprietăţii sale asupra terenurilor şi cesiunea îi este neopozabilă, nu se opune cu putere de lucru judecat întrucât nu explică soluţia la care s-a ajuns de respingere a acţiunii în nulitatea contractului de cesiune, altele fiind considerentele pentru care acţiunea a fost respinsă, considerente ce vizează cauza ilicită, frauda la lege, forma autentică, faptul că pârâtul C. nu mai era proprietar al terenurilor.

Se reţine şi faptul că reclamantul B. a invocat prezumţia lucrului judecat a sentinţei nr. 8761/2014, a sentinţei nr. 6780/2014 şi a sentinţei nr. 9339/2012, instanţa de apel analizând în raport de fiecare dintre aceste hotărâri judecătoreşti îndeplinirea acestei prezumţii.

Astfel, se arată că prin sentinţa civilă nr. 6780/2014 pronunţată în dosarul nr. x/2013 s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a lui C. pentru a cere constarea nulităţii absolute a H.C.J. Braşov nr. 386 din 26 mai 2013, în baza contractului de cesiune exhibat de părţi şi a sentinţei civile nr. 9339 din 2 iulie 2012 pronunţată de Judecătoria Braşov în dosarul nr. x/2010 arătându-se că în patrimoniul reclamantului nu se regăseşte dreptul de a-i fi reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de teren de 23 ha, drept înstrăinat lui B., prezumţia puterii de lucru judecat fiind doar relativă faţă de neparticiparea apelantului la proces.

De asemenea, este relativă şi prezumţia puterii lucrului judecat a sentinţei civile nr. 9339/2012 prin care s-a respins acţiunea formulată de C. de obligare a pârâtului Primarului oraşului Codlea la plata unei amenzi pentru întârzierea în executarea sentinţei nr. 6109/2006, întrucât apelantul nu a fost parte în proces.

Întrucât apelantul pârât A. nu a fost parte în procesul soluţionat prin sentinţa civilă nr. 9920 din 7 septembrie 2011, prezumţia de lucru judecat a acestei sentinţe este, de asemenea, relativă.

Instanţa de apel concluzionează că, având în vedere că până la finalizarea procedurii de reconstituire a dreptului de proprietate în baza legii fondului funciar, nu se cunoaşte cu certitudine dacă această condiţie suspensivă se va împlini sau nu, antecontractele de vânzare - cumpărare nu pot fi anulate, calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra terenurilor urmând a fi stabilită după epuizarea procedurii acestei legi.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâtul C. şi reclamantul B..

Motivele de recurs invocate de reclamantul B. sunt, întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi vizează următoarele aspecte:

Prin încheierea din 3 martie 2014 Tribunalul Braşov a considerat că nu este învestit cu actul de procedură intitulat "completare la întâmpinare" depus de pârât mult după prima zi de înfăţişare, act de procedură prin care invocă "excepţia nulităţii contractului de cesiune de creanţă" în temeiul art. 2 din Decretul nr. 167/1958. Instanţa de apel a interpretat greşit aceste dispoziţii legale în sensul că nulitatea unui act juridic poate fi invocată oricând în cadrul unui proces început, fără respectarea normelor de procedură, chiar şi în apel sau recurs, ceea ce echivalează, în opinia recurentului, cu lipsirea părţilor de accesul la justiţie, în toate gradele prevăzute de lege.

Recurentul arată că excepţia nulităţii unui act juridic nu este o excepţie de procedură, de ordine publică, ci este o apărare de fond care putea fi formulată, în speţă, doar pe calea unei cereri reconvenţionale.

Un alt motiv de recurs vizează încălcarea de către instanţa de apel a autorităţii de lucru judecat provizorie prevăzută de art. 430 C. proc. civ.

Astfel, prin sentinţa civilă nr. 6780 din 28 mai 2014 pronunţată de Judecătoria Braşov în dosarul nr. x/2013 s-a statuat cu autoritate de lucru judecat că C. a înstrăinat drepturile de creanţă născute din sentinţa civilă nr. 6109/2006 a Judecătoriei Braşov, respectiv dreptul de a-i fi reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de teren de 23 ha. Judecătoria Braşov a reţinut că în patrimoniul lui CODLEANU nu se regăseşte dreptul de a-i fi reconstituit dreptul de proprietate, contractul de cesiune încheiat cu B. constituind un impediment legal în calea obţinerii acestei reconstituiri.

Instanţa de apel este în eroare atunci când reţine că pârâtul A. nu a participat la proces.

De asemenea, instanţa de apel nu a dat eficienţă efectului pozitiv al autorităţii de lucru judecat în raport cu dispoziţiile sentinţei civile nr. 9339/2012 pronunţată de Judecătoria Braşov prin care s-a stabilit că C. nu mai are nicio îndreptăţire în procedura de reconstituie a dreptului de proprietate în baza sentinţei civile nr. 6109/2006 a Judecătoriei Braşov întrucât a transmis dreptul la reconstituire în patrimoniul recurentului. Ca atare, condiţia suspensivă ce afectează antecontractele de vânzare - cumpărare încheiate cu A. nu se va mai putea îndeplini fiind cert că C. şi-a vândut dreptul la reconstituire iar această înstrăinare l-a făcut străin de procedurile administrative de reconstituire.

Motivele de recurs invocate de către pârâtul C. sunt întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 6 C. proc. civ. vizând exclusiv aspectul obligării sale la plata cheltuielilor de judecată efectuate de apelantul A. în faza de fond şi apel, considerând că este nelegală obligarea sa la plata acestor cheltuieli.

La data de 18 noiembrie 2015 intimatul pârât A. depune întâmpinare prin care solicită respingerea recursului formulat de către reclamant.

La data de 25 noiembrie 2015 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a dispus suspendarea judecăţii recursurilor în temeiul art. 244 alin. (1) pct. 2 C. proc. civ. până la soluţionarea irevocabilă a dosarului penal nr. x/2015 aflat pe rolul Parchetului de pe lângă Tribunalul Braşov.

La cererea recurentului reclamant cauza a fost repusă pe rol având în vedere că dosarul penal nr. x/2015 (reunit în data de 20 octombrie 2015 la dosarul penal nr. x/2013) a fost soluţionat definitiv prin încheierea nr. 100 din 21 decembrie 2016 pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia penală, astfel încât suspendarea judecăţii recursului nu mai este justificată.

Recursul declarat de pârâtul C. este tardiv formulat, urmând a fi respins pentru acest motiv, având în vedere următoarele considerente:

Decizia instanţei de apel a fost comunicată pârâtului la data de 4 noiembrie 2014 iar recursul declarat împotriva deciziei a fost depus la data de 24 noiembrie 2014, cu depăşirea astfel a termenului prevăzut de art. 301 din vechiul C. proc. civ., termenul legal împlinindu-se la data de 20 noiembrie 2014.

Ca atare, Înalta Curte urmează să respingă recursul ca fiind tardiv formulat.

Recursul formulat de către reclamant este fondat, pentru următoarele considerente:

Cu privire la primul motiv de recurs prin care recurentul critică interpretarea greşită de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 2 din Decretul nr. 167/1958 referitoare la calificarea excepţiei nulităţii absolute, acest motiv nu va fi analizat având în vedere declaraţia de renunţare a recurentului în a-l susţine.

Cel de-al doilea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 din vechiul C. proc. civ. este fondat având în vedere că hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a legii.

Problema de drept ce se cere a fi dezlegată se referă la afectarea contractelor a căror nulitate se solicită de o condiţie suspensivă şi dacă aceasta, în modul în care a fost prevăzută, se poate îndeplini sau nu.

Astfel, în toate înscrisurile, atât cele autentice, cât şi cele încheiate sub semnătură privată (acestea făcând trimitere la aplicarea clauzelor prevăzute în actele autentice) se prevede:

"contractul urmează a se perfecta în formă autentică sub condiţia dobândirii de către promitentul vânzător a dreptului de proprietate asupra terenului".

Altfel spus, contractul de vânzare - cumpărare, încheierea acestuia, era condiţionată de dobândirea de către promitentul vânzător a calităţii de proprietar asupra terenurilor ce urmau să facă obiectul contractului, cele identificate în antecontractele încheiate anterior.

Este evident că promitentul vânzător, pârâtul E., nu va mai dobândi proprietatea terenurilor, prin reconstituire în baza legilor fondului funciar şi, ca atare, condiţia suspensivă nu se va mai îndeplini, cu consecinţa desfiinţării antecontractelor încheiate de către părţi.

Pârâtul C. nu poate face dovada dobândirii dreptului său de proprietate asupra terenurilor, neexistând dovada înscrierii acestui drept în evidenţele reale imobiliare ori cea a emiterii vreunui titlu de proprietate pe numele acestuia, ca atare, condiţia suspensivă stipulată în actele juridice încheiate între părţi nu se mai poate împlini, şi cu atât mai puţin era împlinită la data încheierii contractului de cesiune de drepturi (19 noiembrie 2010), prin care însuşi pârâtul, prin fapta sa, a făcut imposibilă împlinirea condiţiei de a i se reconstitui dreptul de proprietate.

Potrivit contractului de cesiune de drepturi de creanţă pârâtul C., în calitate de cedent, s-a obligat să cedeze reclamanţilor D. şi B., în calitate de cesionari, în cote egale, drepturile sale de creanţă născute din sentinţa civilă nr. 6109/2006 pronunţată de Judecătoria Braşov, irevocabilă, respectiv drepturile sale împotriva Comisiei Locale Predeal de aplicare a Legii nr. 1/2000 şi Comisiei Judeţene Braşov de a-i fi reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafeţelor de teren ce au aparţinut defuncţilor F., G., H. şi I..

Această situaţie de fapt, ulterioară încheierii contractului de cesiune, a fost consfinţită în plan juridic şi de către hotărârile judecătoreşti pronunţate în litigiile ce au urmat între părţi, începând cu sentinţa civilă nr. 9920/2011 (definitivă prin neapelare) a Judecătoriei Braşov prin care reclamanţii D. şi B., în contradictoriu cu pârâţii Comisia Locală de aplicare a Legii nr. 1/2000 din cadrul Primăriei Predeal, au fost autorizaţi să întocmească documentaţia necesară pentru reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la terenul ce a făcut obiectul cesiunii, astfel cum a fost recunoscut prin sentinţa nr. 6109/2006.

Este cert că pe numele pârâtului C. nu există emis niciun titlu de proprietate cu privire la termenele în cauză, certitudine confirmată şi prin decizia civilă nr. 519 din 18 mai 2015 pronunţată de Tribunalul Braşov în dosarul nr. x/2013, hotărâre definitivă, prin care, cu autoritate de lucru judecat, s-a constatat că reclamanţii D. şi B. sunt îndreptăţiţi să le fie reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor, potrivit sentinţei civile nr. 6109 din 11 iulie 2006 pronunţată de Judecătoria Braşov, recunoscut în favoarea lui C., în baza contractului de cesiune de creanţă încheiat la data de 19 noiembrie 2010.

Prin această decizie, pârâtele Comisia Locală Predeal pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor şi Comisia Judeţeană Braşov au fost obligate să îndeplinească faţă de reclamanţi procedurile prevăzute de legile fondului funciar, inclusiv procesele-verbale de punere în posesie şi eliberarea titlului de proprietate.

În acest litigiu au avut calitate de intervenienţi în interesul pârâţilor, pârâţii C. şi A., ca atare efectele puterii de lucru judecat a deciziei nr. 519/2015 sunt pe deplin opozabile şi acestora prin această decizie stabilindu-se persoana în patrimoniul căreia se va reconstitui dreptul de proprietate asupra terenurilor ce au format obiectul contractelor încheiate de părţi, aceasta fiind recurentul B., fiind astfel cert că nu se va îndeplini condiţia suspensivă de care depindea naşterea raportului juridic dintre părţi, ele fiind desfiinţate retroactiv pentru acest motiv.

Având în vedere că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea greşită atât a dispoziţiilor art. 1012 din vechiul C. civ. referitoare la efectele condiţiei suspensive, cât şi a dispoziţiilor art. 1021 din vechiul C. proc. civ. referitoare la aspectul pozitiv al puterii de lucru judecat în raport de hotărârile judecătoreşti definitive pronunţate între părţi şi invocate de către acestea pe parcursul desfăşurării procesului.

Înalta Curte urmează, în temeiul art. 312 alin. (1) din vechiul C. proc. civ., să admită recursul, să modifice în parte decizia civilă atacată în sensul respingerii apelului declarat de apelantul - pârât A. împotriva sentinţei civile nr. 111 din 2 iunie 2014 a Tribunalului Braşov, menţinând dispoziţiile referitoare la respingerea excepţiilor invocate de către apelantul A. şi cu privire la respingerea apelului declarat de către acesta împotriva încheierilor din 28 aprilie 2014 şi 26 mai 2014, acestea nefăcând obiectul recursului; de asemenea vor fi menţinute şi dispoziţiile referitoare la renunţarea reclamantei D..

În temeiul art. 274 C. proc. civ. urmează să oblige intimaţii pârâţi A. şi C. la plata, în solidar, a cheltuielilor de judecată suportate de către recurentul - reclamant B., în fond, apel şi recurs, urmare a căderii acestora în pretenţii, cheltuieli de judecată constând în taxe judiciare de timbru şi onorarii de avocat efectuate de către reclamant.

Intimaţii pârâţi vor fi obligaţi în solidar la plata acestor cheltuieli de judecată, în raport de dispoziţiile art. 277 C. proc. civ. având în vedere culpa procesuală comună a acestora.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurentul - reclamant B. împotriva deciziei civile nr. 720/Ap din 22 octombrie 2014, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale.

Modifică în parte decizia civilă nr. 720/Ap din 22 octombrie 2014, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale, în sensul că respinge apelul declarat de apelantul-pârât A. împotriva sentinţei civile nr. 111/2014 din 02 iunie 2014.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

Obligă intimaţii-pârâţi A. şi C. la plata, în solidar, a sumei de 105.189 RON, către recurentul - reclamant B., cu titlu de cheltuieli de judecată, în fond, apel şi recurs.

Respinge recursul declarat de recurentul - pârât C. împotriva aceleiaşi decizii, ca tardiv formulat.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 5 aprilie 2017.